物业管理新规制度.doc

物业管理公司制度为强化公司内部管理，提高工作效率，加强组织观念，维护正常劳动、工作秩序，特制定如下各项管理制度。考勤管理制度第一条请销假1.请假一天由主管领导批准，请假两天及以上由总经理批准，并在行政部备案。本规定合用于全体员工。2.请假手续以书面为准,如遇特殊状况无法办理书面请假手续,则应电话请假,书面手续后补。短信请假无效。3.员工因公外出不能准时记录考勤，应在归岗后尽快到办公室进行登记，并由主管领导签字确认。第二条病假1.员工本人的确因病，不能正常上班者，须主管领导批准。持续请病假超过三个工作日者，必要获得医院开具休假证明。2.患病员工请假应于当天九点前向主管领导请假，经批准后方可休假。3.员工须在病愈上班当天将病假条交给办公室核查存档。第三条事假1.员工因合理因素需要请事假，须提前一天书面申请（如遇不可预测紧急状况，必要由本人在上午九点此前请示公司领导），如实阐明因素，经主管领导批准后方可休假，否则按旷工解决。2.事假按照日原则工资100%扣除。3.工作时间如有私人紧急事务需要离岗解决，按照事假规定向主管领导请假，违背规定者以旷工计罚。第四条年假1、依照职工带薪年休假条例年假天数计算以在我司工作年限为准，职工合计工作已满1年不满，年休假5天；已满不满，年休假10天；已满，年休假15天。国家法定休假日、休息日不计入年休假假期。2、年假应提前向公司提出申请、审批方可进行休假。3、当年未休年假者不得合计到次年（特殊状况除外）。第五条婚假1.依照婚姻法规定，员工请婚假时，必要本人填写婚假申请单，经主管领导批准，交行政部备案。假后须拿结婚证及证明销假。婚假时间：按法定结婚年龄(女20周岁，男22周岁)结婚，可享有3天婚假；符合晚婚年龄(女23周岁，男25周岁)，可享有晚婚假15天(含3天法定婚假)。 婚假涉及公休假和法定假。 再婚可享有法定婚假，不能享有晚婚假。2.结婚时男女双方不在一地工作，可视路程远近，另予以路程假。第六条产假1、依照筹划生育条例女员工正常生育时，予以90天（涉及产前15天）产假，难产可增长15天。多胞胎多生一种婴儿增长15天，符合晚育年龄增长30天产假。2、晚育 已婚妇女24周岁以上或晚婚后怀孕生育第一种孩子为晚育。育妇晚育并领取独生子女证产假延长到135天至180天，由所在单位依照实际状况详细规定。 ）3、女员工怀孕三个月以内流产予以20-30天妊娠假，怀孕三个月以上7个月如下流产予以42天妊娠假，怀孕七个月以上流产予以90天产假。4、女员工休假前需要有医院证明，经主管领导批准后，报行政部备案，方可休假。5、男员工产假护理假3天，若妻子属于晚育（生育时满24周岁），则再延长7天。第七条丧假1.员工供养直系亲属（祖父母、父母、公婆、岳父母、夫妻及满周岁子女）死亡，可办理丧假，员工父母或配偶去世，可休假3天；员工子女以及在一起居住祖父母、岳父母、公婆去世可休假2天。在外地父母、配偶或子女去世，需员工本人去外地料理丧事，可依照路程远近另给路程假。员工办理丧假需在假前写出申请，经办公室签字后，报总公司备案。2.丧假期间工资发放根据国家关于规定发放。第八条旷工1.未经公司主管领导批准缺勤，或未按规定期间请假，或违背病、事假规定，或违背公司制度中其他关于规定等行为，均视为旷工。2.旷工一日（含合计）者，扣发当天所有薪金三倍工资；旷工二日（含合计）者，扣发当天所有薪金6倍工资；旷工三日（含合计）者，当月只发同年北京市最低生活原则工资；旷工超过三日（含合计）者，公司视状况予以解决。第九条迟到、早退1、工作时间：依照劳动法条款规定,结合我司经营特点及岗位特殊规定,我司办公室人员实际五天工作日,即周一至周五（有特殊状况者可调休）。2、上班时间：按办公室详细排班时间为准。3、迟到早退情节严重者，将予以通报批评、扣除绩效工资、直至解除劳动合同等方式解决。4、遇到恶劣天气、交通事故等特殊状况属实，经主管领导批准后酌情解决。第十条：签到签退1、公司实行签到签退制,按照登记规定实行签名登记制度，记录上下班详细时间并亲笔签名确认。在工作期间,离开公司状况需填写相应手续。2、若员工上、下班未办理有关手续且没有证据证明的确上班，没有按照规定亲笔签名登记考勤1次罚款10元。对于无法查证，公司一律按请假计算。3、如果员工由于工作特殊规定，不能及时履行签到签走，须向办公室管理人员明确因素。第十一条 加班、调休1、公司不倡导加班，若因自身因素（涉及工作能力欠缺、工作效率低下），无法完毕基本工作量而需加班完毕，不按加班计算。2、若因额外工作量公司安排加班，由办公室记录加班时间。按月总结核算，以奖金或假期形式（调休）兑现。3、除公司安排加班外，员工自行加班行为不享有加班调休，且不得影响次日考勤。财务管理制度一.财务管理制度1.严格执行国家规定财务会计制度和关于财经纪律,按会计法办事,遵章守法,做好财务会计工作。2.财务部负责全公司经济总核算,并要综合公司资金运作状况、管理费收入和费用开支资料定期向总经理报告。3.负责组织各部门编制收支预算草案,依照总经理指令,结合公司状况进行综合平衡。编制公司年度财务预算草案,定期对执行状况进行分析,并作出书面报告送总经理。4.管理和控制各部门编制收支筹划,平衡工作,严格检查备用金使用,严格执行库存钞票限额制度,负责全公司资金运作组织和调动,定期把资金变化状况向总经理报告。5.遵循权责发生制原则及时完毕收支核算,做好财务记载,对的核算,准时精确编报会计报表。6.每月准时向各商铺收取租金及管理费,做好收支结算表、欠缴管理费状况表,编制月、季、年度损益表和资产负债表。7.负责公司各项财产登记、核对工作,保证资产更新资金来源,保障资产更新换代。8.对公司各项开支力求做到严格审核、合理开支,对违背规定,未经审批开支一律不得报销。二.会计核算管理制度1.采用借贷记帐法,以权责发生制为原则,收入与其有关成本、费用应当互相配比。2.合理划分收益性支出与资本性支出,凡支出效益仅与本会计年度有关,应当作为收益性支出(如办公费用支出);支出效益与几种会计年度有关,应当作为资本性支出(如固定资产购买)。3.会计年度自公历1月1日起至12月31日止。4.会计核算以人民币为记帐本位币;会计记录文字均使用中文;会计凭证使用复式记帐凭证。5.会计科目设立,会计凭证、帐簿、报表和其她会计资料编制,必要符合国家统一会计制度规定,并应及时向董事会和关于部门报送会计报表。6.会计凭证、帐簿、报表和其她会计资料,应当按照国家关于规定建立档案,妥善保管,保管期满需要销毁时,要填写会计档案销毁清册,经总经理审视,报董事会和财政部门批准后销毁。三.钞票管理制度1.依照物业管理公司管理业务需要,库存钞票限额为人民币壹仟元正,超过限额某些,应在当天存入银行,钞票必要在规定范畴、限额内支出,除特殊状况外,不得在钞票收入中直接坐支。2.钞票使用范畴:2.1支付给职工个人工资、奖金、补贴、福利补贴费、差旅费等款项;2.2支付给不能转帐集体单位或城乡居民个人劳务报酬或购买物资款项;2.3结算起点(￥100元)如下零星支付款项。3.不准单位之间和个人因私借用备用金。4.不准运用管理公司银行帐户为其她单位或个人支付和存入钞票。5.不准用白条或不符合财务制度凭证顶替库存钞票。6.行政人事部因采购工作需要,可申请配备备用金,限额￥1,000元,用于零星采购,并于每年末办理清算手续,次年初重新申请配备。四.支票管理制度1.严格遵守支付结算办法中关于支票使用规定,不得发出空白支票,为以便工作,经总经理审批后可发出最高限额为人民币伍仟元半空白支票,即必要填写日期、用途,只空出金额、收款人名称栏,但必要注明限额,凡领用支票者必要在开出支票五天内报帐。2.支票金额起点为人民币100元,支票付款期限为自出票日起10天内。普通支票可以用于支取钞票,也可以用于转帐,在普通支票左上角划两条平行线,为划线支票,划线支票只能用于转帐,不得支取钞票。3.签发支票应使用碳素墨水或墨汁填写,票面必要有收款人名称、出票日期、拟定金额、用途以及出票人预留银行印章。预留银行印章必要为单位财务专用章及法定代表人或其授权代理人私章,支票印鉴应盖在出票人签章处,不得盖在空白磁码区域上或多盖预留银行印章,否则银行将予以退票。接待投诉制度一、管理原则1.受理投诉耐心,解决投诉及时,事后应有回访;2.有解决记录,有客户对投诉解决意见反馈。二、解决投诉工作流程1.工作人员接到投诉后,应一方面向客户表达歉意,并在投诉记录上做好登记。2.工作人员依照投诉内容进行核算之后告知有关人员限期解决,特殊状况应向物业总经理报告。3.针对较严重投诉,工作人员应及时向物业经理报告,由经理组织有关人员进行检讨,贯彻解决办法及负责人,限期进行解决。4.有关人员在解决完投诉后,要迅速将解决成果报办公室,由办公室安排回访。5.办公室负责将投诉解决成果填写在投诉记录中,并由详细解决部门负责人签字承认。6.对客户恶意投诉,做到坚持原则并耐心解释。7.投诉记录由客户服务部兼职助理进行统一管理。三、投诉规避1.订立详细管理合约,明确管理公司和客户或使用人权力义务,防止后来不必要麻烦。2.对物业设施安排合理寻常维护、检修,使事故减少到最低点。3.经常开展反馈调查便民服务,理解信息,及时发现问题解决问题。4.对客户或客户入伙时应及时订立合同,并予以解释,减少投诉率。四、投诉受理1.开通投诉热线。2.详尽记录投诉人姓名、公司名称、单元号码、投诉内容及联系电话。3.耐心听取客人投诉,禁止以任何理由或借口推卸责任。虽然错误在自身,亦不可当面指出,客户态度虽然很坏,亦不可顶撞客户,并记下投诉内容。4.对于客户设诉,能当场做出解释应当场给客户解决,若不能立即解决应记下投诉人姓名、事件通过、投诉对象以及投诉人联系办法,以便及时告诉成果。5.应感谢客人指出不是之处,对客人提出建议表达感谢,并把事件提交到有关部门进行解决或报上级主管审批。6.对于某个人违纪投诉,应详细登记投诉事件通过、证明人以及证物、投诉人及联系电话、签字。及时派关于人员检查,保证事实精确性,在依照事件大小提请关于部门予以解决。7.投诉解决完毕致电或走访客户,询问其对解决成果与否满意,与否有别建议,并再次感谢其对咱们工作所做出协助。8.规范用语:1您好!请问咱们能为您做些什么?2非常感谢您对咱们提出宝贵建议/意见。3咱们会及时把解决成果告知您4您与否对解决成果感到满意5您与否尚有什么规定6有什么可以帮你安保员工作制度一、工作规定1安保员均持证上岗，熟悉安保业务。2安保人员实行“三班二运转”24小时值班制度，在任何状况下应保持白七门岗、监控中心至少有一名队员当值。3由安保部完毕安保员岗前培训、在岗培训及专业技能培训，并提供相应考核记录，保证质量。4安保员执勤按有关制度和岗位工作规程完毕。5各岗位队员要职守尽职，无脱岗现象。6突发事件发生后，安保员能保证3分钟到达现场，并告知队长及公司有关领导，按规定程序解决并及时总结。7消防系统运营良好，可随时起用，贯彻各项消防安全管理制度。8消防设施及消防疏散标记完好率100%，消防通道畅通。二、安保员工作时间：早班:8:00 - 18:00中班:18:00-0:00夜班:0:00 -8:00三、管理规范1.禁止安保员执勤着装不整洁，不按规定着装佩带不全。2.禁止安保员当班时看阅书报故事，玩游戏机等与工作无关事情。3.禁止安保员值班时打瞌睡或聚众聊天嬉闹。4.禁止饮酒执勤或在禁烟区吸烟。5.禁止交接班不清晰，未经主管批准。6.禁止非法扣留她人证件及物品或接受券赠。7.禁止在突发事件，紧急状况中临阵脱逃或视之不理。8.禁止安保员之问，监守自盗，以权谋私，贪污公款。9.禁止违背安保器材、消防器材操作规定或转借。10.禁止参加非法宗教活动，参加嫖娼、赌博等。11.禁止无端不参加安保会议培训学习训练及集体活动12.禁止私藏淫秽书刊、影片、枪支、弹药、参加吸毒、贩毒、走私一切违法活动。13.禁止拉帮结派、搞不团结、顶撞上级。14.禁止取阅公司重要文献和记录。15.禁止未经批准缺勤和擅离岗位或请假不准时归队。16.禁止擅自运用公司财产物品。17.禁止招惹或教唆她人参加社会聚众打架、斗殴、抢劫等违法活动。18.禁止泄露物业部及安保机密。19.禁止隐瞒不向上级报告工作中存在问题或也许导致后果。20.禁止任何形式行贿受贿。四、言行举止1.必要使用文明用语，讲究文明礼貌。语调要亲切，言辞要得体，态度要大方。禁止手舞足蹈，用手指指人，低媚猥琐，低声下气。2.坐姿规定腿不摇，脚不翘、身不晃、端正、舒服、自然大方；禁止歪歪斜斜，翘二郎腿，吊儿郎当。3.站姿要直，肩要平，挺胸收腰，保持身体端正，禁止倚膀靠物，摇头晃脑；当着客人人面伸懒腰、挖鼻孔、打哈欠、剔牙、喷烟圈、张嘴大笑、点头哈腰、装腔作势、两脚并绕。4.走路要遵循走路礼仪。两眼平视前方，两臂自然在身体两侧摆，两腿有节奏地交替向前迈步，禁止前俯后仰，左右摇晃，走八字步；要遵守交通规则、礼让，不要在人行道中乱踩乱闯，横冲直撞，甚至左顾右盼，东张西望，久久注目或掉头追视时髦女性，更不要吃东西、吸烟或手插裤袋。步态要因事因人而宜。5.与人交谈，态度要真诚大方、自然，神态要专注，正视对方，注意对方反馈和情绪交流，禁止虚情假意、言不由衷、装腔作势、夸夸其谈、胡乱恭维、赞美、夸耀或东张西望似听非听，或解决无关事物，打哈欠，伸懒腰，心不在焉，或滔滔不绝，旁若无人，或居高临下，不容置疑，或一味敷衍，低三下四，总之要因事因人因地而定。保洁员工作制度一、保洁员分派：行政中心所辖区域内设立卫生保洁员16名：其中行政办公大楼A区6名；B区2名；C区2名；D区1名；内外广场5名。二、保洁职责范畴：1、各楼层走廊、楼梯、扶手、卫生间、玻璃、天花板、楼层等公共某些，各楼外围至道路间草坪、道路环境卫生及所负责区域环境卫生。2、景观广场、内广场、各区通道、车辆出入口、草坪及尚未开发运用空地（各保洁员环境卫生区域另行安排）。三、保洁工作规定：1、保洁员须每天两次清扫保洁所负责区域，卫生间规定达到无异味，蹲盘、小便池无垢迹，走廊、楼梯、玻璃、扶手无灰尘、天花板无蛛丝。2、道路、草坪、景观广场、内广场等环境卫生保持卫生整洁，无杂物、纸屑。3、各保洁区域内清扫垃圾集中指定存储，垃圾箱加盖并保持垃圾箱周边整洁。4、保洁员在工作中应依照实际状况，调节作息时间，如有暂时保洁工作应做到随叫随到，保质保量完毕学院所交给各项任务。四、保洁工作时间：上午7：3011：30下午14：3018：30五、监督制度：1、定期和不定期检查制度。2、保洁范畴内入驻单位领导及值班人员反馈意见。3、公司所交予保洁员保洁工具，保洁员不得另作她用。依照定期和不定期检查、反馈意见等实际状况对无保质保量完毕公司所交予各项任务者酌情扣减工资。保洁员工作绩效每月由物管处组织有关单位进行考核，奖优罚劣。维修维护制度一、工作规定1、负责全行政中心水、电及关于设施维修、保养和管理;2、负责监督安全用电,随时检查用电状况,发现不符合用电规定或擅自接线、装灯用电者有权提出解决意见或直接拆除;3、提出采购寻常维修材料及配件意见;4、妥善保管关于器材和维修工具。工具和器材不外借;5、按规定准时倒闸操作。二、工作制度1、坚守岗位,严格执行管理处考勤、考核制度;2、严格执行安全生产操作规程。节约使用器材和原材料;3、坚持巡检工作制度,发现问题及时维修,力避长流水、长明灯现象发生;4、热爱本职工作,树立爱岗敬业思想、态度和蔼、随叫随到、维修及时、保证质量;5、保管好维修工具,工作间各种器材摆放有序;6、工具和器材丢失或损坏者,照价补偿;7、搞好工作间清洁卫生。三、巡检制度1、水、电工对行政中心水、电重点部位设备及其她设施巡检工作每天不少于两次;2、巡检时间为每天上午上班时间开始至1小时,下午下班时间前1小时至下班,如遇特殊状况可提前或延时进行,但不可少缺;3、巡检人员巡检时工作要认真细致,不得马虎、漏掉,特别是重点部位;4、巡检状况必要认真填写巡检工作记录,字体要工整,看得清晰;5、行政中心水、电重点部位设备及其她如浮现重大事故,属于巡检不到位导致者,将追究当事人责任。员工培训学习制度一、新员工上岗培训依照物业管理思想，为打造物业管理精品，拟对新员工上岗培训工作做如下安排。1.员工上岗培训期20天为有薪培训，以各部门主管进行内部培训为主。2.培训内容涉及：职业道德教诲，物业管理概述，当代物业管理服务理念，投诉解决程序，详细工作操作流程，公司奖励、惩罚制度等项内容。3.培训目的：通过对新员工集中培训，使这些即将走上工作岗位新员工成为服务意识优良、业务素质过硬、敬业爱岗、礼貌文明高素质服务人员。二、在岗员工循环培训社会在迅速发展，新管理知识、管理方式层出不穷，为了让员工掌握这些新知识以提高劳动生产率和服务质量，对于在岗管理人员进行不定期培训显得尤为重要。1.通过实际工作中所产生问题，不定期地安排员工参加班后专项培训。2.每位在岗员工每月参加2次公司组织工作指引培训。组织员工座谈会，交流事件解决技艺及与业户沟通经验。3.上岗循环培训考核办法。(1)通过理论答题方式考核员工所掌握培训内容。(2)在实践工作中业户投诉率、违章、违规行为是评价员工工作成绩基本。(3)通过理论与实践考核，裁减不合格员工，奖励先进员工，达到优化管理目。4.培训内容。（1）管理服务目的、业主需求变化、安全管理、物业管理动态。（2）投诉回访解决经验总结。5.培训方式：（1）运用内部师资力量住址培训或邀请关于专家实行培训。（2）依照工作需要将管理骨干人员送有关职能机构进行全脱产或半脱产培训。（3）依照工作需要，由我司统一安排，定期组织骨干人员到其她先进物业管理公司参观学习，开拓视野，拓展思维。（4）组织管理人员就工作中难点、焦点、典型案例进行剖析，让员工掌握好管理服务原则性和灵活性。走（回）访制度一、制定走（回）访制度意义：1、加强物业管理处与入驻各单位联系和沟通，让各单位切身体会物业公司对其注重和关怀，从而互相理解便于更好开展物业工作。2、使管理处各项工作置身于各单位监督中，从而集思广益，及时总结经验、教训，不断改进管理服务工作，提高服务质量。二、回访分类和回访方式：1、回访分类：定期走访，专项走访，投诉走访，有偿服务走访、维修工单。2、回访方式：电话回访、上门面谈、寻常巡视。三、回访操作规范：1、办公室负责行政中心内所有入驻单位回访工作，通过回访理解各单位服务规定，对其提出问题和意见建议及时记录，解决，反馈和上报。并跟进解决成果，直至其满意。2、办公室应理解回访单位基本状况，服务项目。3、办公室在回访过程中，一方面应简介自己身份，阐明回访目，积极简介公司在近期重要工作，对存在问题管理办法，虚心听取意见和建议，并做详细记录。4、办公室将回访中各单位提出各项内容详细记录在物业调查表中，并对可以当时解答和解决问题及时予以答复，对暂时不能解决问题，则详细记录。5、回访结束时，应对各单位理解和配合表达感谢，并但愿得到各单位继续支持和合伙。6、将物业调查表中各单位提出问题进行整顿，分类，同步采用相应办法或告知有关部门解决解决，并跟进解决全过程。7、如有关人员不能及时解决问题须及时上报办公室及物业经理，由办公室及物业经理负责告知工作人员，贯彻解决办法和办法，并积极协调有关部门进行解决，将解决成果上报办公室。8、工作人员跟进有关责任部门或负责人整治成果，就改进解决成果对业主进行回访，理解业主意见，如业主不满意，继续改进直至业主满意为止。9、回访完毕后，工作人员将回访记录进行汇总，上交办公室及物业经理审视签字后，报物业经理审视。10、年终办公室对全年走访记录进行分类记录，将业主重点反映问题暂不能解决或不能解决问题汇总，报事务局进行评审，为下一年度物业公司改进提供根据。11、工作人员依照工程维修工作单对业主进行回访，满意限度应进行归纳总结。12、调查表发放操作规范（1）每半年进行一次详细调查。（2）发放对象：行政中心内所有单位。（3）发放目：是为及时理解业主对物业公司满意限度，请各业主对物业公司服务和管理提出宝贵意见、建议和评价。以督促物业公司完善各项服务。（4）向业主简介本次意见调查重点项目。（5）拟定调查表收取时间。（6）工作人员在收取时，应查看业主与否签名，以便于工作改进及回访。（7）工作人员收回调查表后，交办公室。物业经理一方面对调查表中业主对物业公司满意率进行记录，对业主意见进行分类汇总，分别按照办公室、保洁部、安保部、水电部汇总业主详细意见、建议，上报总公司。（8）物业经理组织各部门管理人员，召开调查表调查专项研讨会，下发调查状况汇总给各部门管理人员，就各部门问题进行研究讨论，初步提出整治方案。（9）会后，各部门管理人员就调查表反映内容如开各部门专项会议，讨论、制定整治办法，并贯彻到有关负责人进行实行整治，及时将整治办法上报物业经理。（10）办公室负责收集各部门整治办法报告，依照各部门整治办法及时进行跟进回访。（11）对于暂不能解决问题办公室安排工作人员或亲自向业主进行解释。暂不能解决问题上报办公室或物业经理，为此后公司完善服务提供根据。13、有关责任部门、负责人规范：（1）有关责任部门、负责人接到办公室反馈问题，由责任部门经理及时贯彻解决办法、办法和负责人，并将改进状况及时反馈客服部。（2）不能及时进行整治问题应及时与办公室沟通由办公室进行协调。（3）整治完毕后，应及时反馈办公室进行回访直至业主满意。14、办公室主管监督检查规范（1）依照物业总公司规定，负责制定各项走访筹划，内容及规定。（2）监督检查工作人员与否按照制定走访筹划，内容及规定进行业主走访/回访，以及业主问题跟进解决及时性和效率，并作为客服专人考核根据。（3）办公室主管全面理解掌握业主对公司服务质量及有关需求信息，精确差别分类，及时上报项目经理。四、办法和过程控制：1、各部门依照实际状况，由办公室及工作人员制定登门拜访工作筹划，经办公室经理审视报总公司批准，并就有关材料于综合部备案。2、登门拜访内容记录在调查表中。3、登门拜访中客户提出意见、问题若属于投诉范畴，直接进入投诉解决程序，填写客户投诉解决登记表，由有关责任部门负责解决并及时将信息反馈至业主。4、所有登门拜访有关记录均由办公室负责存档。5、各部门每年按照物业公司拟定调查问卷至少进行一次客户满意度调查。发放调查问卷时应在调查表上做好签收记录。6、物业办公室和各部门按照满意度调查记录分析模版，共同进行满意度调查记录分析。7、办公室及物业经理负责监督、指引本项目对业主走回访、业主满意度调查工作开展。8、办公室负责对业主走回访、业主满意度调查工作筹划详细执行和任务分派。9、各部门负责对调查成果进行贯彻解决，及时整治，将解决成果报办公室。五、回访周期1、原则上应三个月走访一次，专项走（回）访由办公室经理随时调节。2、电话回访状况随时进行。物业管理员巡视监督制度一、应每日巡视物业三次以上，熟悉物业区域内一切设备、设施。如发现物业区域内设施有任何损坏或潜在危险，应及时告知维修部抢修，并及时告知所属上司，以保证物业内一切设施运作正常。二、每日巡视范畴涉及物业区域内楼梯、停车场、物业区域与外围接点等公共区域，上午和下午可以分不同内容来检查，每天检查内容要有侧重点。三、每日检查物业范畴区域安保、保洁，装修秩序、设施设备之状况，填写记录并上报主管，由办公室核查各级员工仪容仪表，纪律及工作体现等。四、每日检查入驻单位有否违章行为，有无乱搭，违章装修，乱拉乱接电线等，应及时加以制止，做好记录并视状况及时报告上级主管。五、巡视物业公共道路上有无车辆乱停乱放，停车场车辆摆放与否有序。六、若巡视楼层时发现入驻单位浮现门、闸未锁好状况，应按紧急事件解决程序解决并告知关于部门，以拟定与否是人为疏忽或遭人盗窃。七、若巡视过程中，如发现个别单位有特殊状况，应及时向上级报告，以免物业遭受严重损失。八、如发现可疑人员在物业范畴游荡，乱张贴广告和其他治安可疑状况，应及时加以理解，有需要时记录她们个人状况。九、巡视中发现问题，及自己在工作中发现需加强管理，提高服务质量等方面想法，应及时记录，并及时向上级主管反映，或公司例会上提出。十、要注意对巡视检查成果进行跟进工作，理解解决状况并记录质量效果，对两次记录以上但仍未解决之状况上报上级主管。消防器材、设备设施检查检修制度一、公司维修员对办公楼、地下库房和配电房消防设施每季进行全面检查、维护和保养一次。二、检查时进行各种联动操作实验，通过操作，仔细观测、听、看设备运营与否正常，在无异声、故障、打印机与否正常打印、走纸与否流畅，备用电源与否处在充电状态、电压与否稳定。三、发现问题、故障，能修理排除，及时排除恢复，不能排除需要更换件应及时报告物业经理，阐明因素，共同研究后，报主管部门安排资金解决。四、烟感探头、手动报警检查、维护和保养。五、烟感探头检查实验。通过检查、抽查实验，看巡检与否正常，吸烟后与否立即报警。探头无巡检或吸烟后不报警，应及时拆下清洗，清洗后仍不报警，应进行修理更换。六、手动报警检查实验。检查时应采用抽查实验，将手报按钮按下后，到控制室查看与否报警，检查时注意观测，手报按钮盖与否完好无缺，座体与否牢固，巡检与否闪动，如发现缺盖，座体松动，巡检不闪，应及时修复更换、紧固。七、排烟检查、维护和保养。检查各楼层门窗启动、关闭与否正常，有无损坏。八、卷帘门、消火栓检查、维护和保养。九、卷帘门检查时应进行升降实验，注意观测升、降、停三档运营与否灵活流畅，电机与否有异声、门体与否犯卡、卷帘门墙壁开关应保持稳固，如有松动、缺件应及时修补。十、消火栓检查时应进行出水实验，看有无压力、出水与否符合规定。检查消火栓轮柄、开关与否灵活，有无锈蚀、滴漏，如锈蚀、滴漏，开关转不动或转动费力，应及时维护修理。十一、各区域消防设施及消防器材是各单位用于初期火灾扑救，各单位应指定专人负责管理，并定期进行检查、维护。十二、各单位使用和保管人员要认真学习和掌握消防设施及消防器材使用、检查、维护和保养知识，熟悉初期火灾扑灭办法，熟悉消防设施及消防器材各种设备和程序、办法。十三、各单位使用和保管人员每星期交接班先后必要进行检查擦试保养和清点，要经常保持消防设施及消防器材清洁，防止丢失损坏。十四、各单位对其他消防设施及消防器材每月进行一次全面检查、维护和保养。重要检查消火栓、空气呼吸器、推车或手提灭火器、消防沙箱、消防锹、钩、桶等完好限度，有无丢失损坏，检查灭火器和空气呼吸器和空气呼吸器压力表批示针与否在正常位置，并进行全面擦拭保养。监控系统操作制度为了加强闭路电视监控系统操作室管理，保证监控系统正常使用和安全运作，充分发挥其作用，特制定本规则。一、监控室值班登记制度（一）监控人员必要具备高度工作责任心，认真贯彻公司赋予安全监控任务，及时掌握各种监控信息，对监控过程中发现状况及时进行解决和上报。（二）值班人员必要严格按照规定期间上下班，不准随意离岗离位，个人需解决事务时，应重复值班领导批准并在有人顶岗时方可离开。（三）对监控到可疑状况，及时告知巡逻人员进行跟踪，保证行政中心治安稳定。（四）每天对监控状况进行登记，并对值班登记本保存存档。二、监控系统使用管理制度（一）监控人员服从值班领导安排，认真贯彻值班期间各项工作任务。（二）监控人员应爱护和管理好监控室各项装配和设施，严格操作规程，保证监控系统正常运作。（三）非工作人员未经允许不得进入监控室 ，公司员工和外来人员需到监控室查询状况和观访者必要经值班领导批准方可进入。（四）禁止在监控室聊天、游戏，按操作规程使用，不得随意折装设备，做好设备寻常维护保养，保持室内卫生清洁。（五）公司领导及有关部门领导需到监控室查询状况，值班人员应及时报告值班领导，并热情做好接待工作和予以积极配合。（六）必要保守秘密，不得在监控室以外场合议论关于录像内容。三、发现案件线索登记存档制度（一）监控人员每天对录像进行翻看，发既有价值案件线索及时保存，并作好标记，为公安部门破案提供有效线索。（二）监控人员对行政区域内打架、斗殴及盗窃、交通事故、火灾等录像要及时存档保存，并做好标记。（三）对公司领导规定保存录像进行存档保存，并做好标记。寻常突发事件处置预案一、发生盗窃事件解决规程1巡逻发现或接报辖区内发生盗窃，应立即抓获现场嫌疑人。如果力量不够或嫌疑人逃离现场，及时用对讲机告知班长，简要阐明现场状况并监视现场，等待指挥。2领班接报后，及时告知队长，同步调动其她安保员，封锁进出辖区出入口，并派人到现场增援。3事件中如有财产或人员受到损害，应拍照或录象，并保护好现场，留下目击者，并报派出所备案解决。二、发生停电、停水应急解决规程1发生停水解决规程（1）按筹划维修保养供水设备及清洗水池若需停水时，管理处应以书面（或电话）形式，提前24小时发出告知，以便入驻单位作好蓄水准备。（2）暂时抢修或更换供水设备需停水，应提前20分钟，用电话或口头形式告知各关于部门，且尽量将维修时间控制在最短时间内。（3）供水部门告知停水，应在接到告知后1小时内将停水因素及时间告知各顾客。提示入驻单位作好蓄水准备，并应做好节约用水宣传。2发生停电应急解决规程（1）按筹划维修保养若需停电时，管理处应以书面（或电话）形式，提前12小时发出告示。保证消防水泵、生活水泵能正常使用。（2）暂时抢修需停电，应经管理处主任批准，提前10分钟，用电话或口头形式告知各顾客。（3）供电部门告知停电，应在接到告知后1小时内将停电因素及时间告知各顾客。（4）遇配电房设备（由供电部门管理）发生故障，而导致局部停电，应即时告知供电部门抢修。（5）发生停电时，安保员要加强行政中心巡逻和出入人员检查，防止犯罪分之浑水摸鱼。（6）属于发生故障导致停电，事后要分析因素，并作好记录。三、发生水浸解决规程1当值各岗安保员如发现辖区内发生水浸，应及时将出事地点和状况报告领班，同步尽快采用就近防水设施保护好设备设施（如电梯、电房等），以免设备设施受损。2安保队长和管理处主任接到报告后，应及时赶到现场，组织抢修。3设法查明浸水因素，并采用有效阻截办法。如水浸是由于暴雨洪水，应当在各低水位出入口使用沙包或备用拦水闸板；如水浸是来自市政地下水反溢，应暂时将地下水道同往辖区内入口封闭，并用排水泵将辖区内积水抽走；如水浸来自辖区内管道设施损坏或故障，应当先关闭控制关于故障部位水掣或供水泵。4组织当班安保员依照水浸状况，协同工程人员采用有效办法，关闭受浸区域电掣、尽量减少水浸所致损失。5水浸排除后，及时告知清洁员清除积水并清理现场环境，告知工程人员查明故障因素，修复受损设施。四、台风、暴雨应急解决规程1遇台风、暴雨来临之前，管理处应向住户及管理处各部门发出告示，并做好防暴风雨准备工作。2管理处应密切留意台风动态，并及时告知住户。3当管理处发出进入戒备状态时，各部门应进入抗灾害准备工作：4安保、管理员加强辖区巡逻，告知住户关好门窗并移走也许下坠花盆及其他物品。要检查未售出楼房门窗。5保洁员及时清理沙井盖、地漏、沟渠、排水口等处堵塞物，保证排水顺畅。6工程人员应检查电房、电梯机房、泵房等设备房，关好门窗。发电机要试运营，启动电池要充分电，检查并试运营各排水泵，准备暂时使用电线电缆、开关及应急照明灯具等。7管理处要做好必要物资储备如绳索、电池、雨衣等。8当管理处发出紧急令时，各部门要进入紧急状态各就各位。（1）安保：当值安保员要坚守岗位，密切注意各种状况，若天气趋暗时应适时亮灯。发现异常状况，应立既向管理处报告。巡值安保应加强巡视，非当值安保，应在宿舍待命，未经批准不得离开本行政中心。（2）工程人员：当值水电工，也应到场做好准备工作。加强各设备房巡逻。（3）车管员：提高警惕，注意车辆进出及车库积水状况（4）监控中心人员：留意观测各画面，发现状况，应及时向管理处报告。（5）保洁员：在暴雨其间，要检查各自负责地段沙井、地漏等排水口，发现堵塞应立即清理。（6）总经理、管理处主任应留一人在管理处或监控中心，指挥全面工作。消防应急预案依照公安消防部门和市政府关于规定，结合行政中心实际状况，为保证行政中心正常办公秩序和人身财产安全，一旦发生火情，可以有条不紊地进行扑救和疏散宾客，急救财产，使火灾损失控制在最低限度，特制定此预案。物管中心在消防中控室设立指挥部，总指挥由物管中心主任担任。一旦发生火灾，指挥灭火、组织急救和疏散行动。一、火情报警：1.在行政中心范畴内无论何时、何地，入驻单位工作人员一旦发现火情，均有责任及时向消防