物业管理公司各部门岗位职能职责说明指导书.doc

目 录一、物业企业总经理岗位职责2二、物业总经理助理岗位职责3三、项目经理岗位职责3四、综合部工作职责4五、行政文员岗位职责5六、物业管理员岗位职责6七、前台接待岗位职责7八、工程维修部主管岗位职责7九、工程技术员岗位职责8十、弱电技术人员岗位职责9十一、弱电技术人员岗位职责10十二、岗位职责维修工10十三、公共秩序维护部主管岗位职责11十四、维护班长岗位职责11十五、维护员岗位职责12十六、巡查岗岗位职责13十七、道口岗岗位职责14十八、消防责任人职责14十九、义务消防队员职责15二十、消防中心值班员岗位职责16二十一、保洁班长岗位职责16二十二、保洁员岗位职责17二十三、绿化班长岗位职责18二十四、绿化养护人员职责18二十五、财务经理岗位职责19二十六、财务会计岗位职责20二十七、财务出纳岗位职责21二十八、财务收费员岗位职责22一、物业企业总经理岗位职责、全方面负责对所管辖物业实施一体化综合管理，完成和企业签署年度管理目标和经济指标。、制订管理出处年度、月度工作计划并组织实施，业务上接收总公司和上级部门指导和监督。、负责检验、监督各项制度实施情况。、合理调配人员，协调岗位分工协作，责任到人，同时关心职员生活，确保管理处职员有良好精神面貌和主动工作态度、负责所管辖物业装修审批，协调违章和投诉处理工作，落实安全、防火工作。、协调本部门和供水、供电、工商等和物业管理相关部门关系，便于开展各项工作。、认真完成管理处其它工作职责内容和企业安排或委托其它工作、任务。二、物业总经理助理岗位职责、协调总经理完成本管理处各项工作。、认真完成所分管各项工作。、当总经理不在时，代理总经理进行工作。、有权向总经理提出建设对下属人员进行奖惩。、遵照劳动部门人事相关要求，在企业编制计划，按程序办理管理处招、调职员事务工作，对部门中私招滥雇行为进行处理。、有权处理用户对其分管工作范围内投诉。、有权利处理分管工作范围内突发事件。、有权自行安排下属工作人员各项工作。三、项目经理岗位职责、以身作则，调动职员主动性，保质、保量地完成各项工作。、检验、监督负责辖区红线范围内道路，绿化等公共区域地面清洁。、热情对待用户，立即处理用户对服务投诉，并做好统计。、定时对本项目职员进行培训和考评，不停提升职员业务水平和服务质量。、协调本项目和各个部门关系，合理安排人力和物力资源。、负责清洁用具采购计划编制和进货物品验收工作，并控制其合理使用，帮助仓库管理员合理储存和使用保管。、负责用户租金及物业管理费用催收工作。、上级领导交办其它临时任务。四、综合部工作职责综合部是物业总企业关键职能部门之一，其关键工作职责以下：、负责物业企业日常工作计划制订和相关规章制度起草、审核。、帮助企业总经理处理日常工作事务，协调各部门之间工作。、妥善处理保管各类文件、图纸、资料、档案。、配合企业领导做好现有食堂、澡堂经营管理。、对于企业所承接新项目，立即指定项目有效实施方案。负责项目标考察论证和项目协议谈判，报企业审批后并参与协议签定工作。、审阅各项工程实施情况汇报，搜集并整理相关资料。负责工程验收工作审定。通常新项目标实施细则，拟订重大项目标实施细则并报送企业领导审批。、帮助相关部门做好多种项目费用催收工作，制订各项管理制度，完善企业考勤制度。、负责安排各部门工作任务下达，检验并督促工作完成情况。、认真管理企业财务，建立健全各项财务制度。10、负责物业企业劳务人员招聘、考评、解聘、内部调配及协议签订工作。11、做好后勤保障物资采购，劳保用具审核发放工作，固定只产统计。对于低耗物品入库、发放、领取、购置均应建立对应电子文本格式进行保留。12、完成企业领导交办其它工作任务。五、行政文员岗位职责、向部门经理负责，主持办公室全方面工作，严格实施经理各项指令，有权问询、检验、督促各部门工作实施情况。、负责安排企业各类文稿草拟、审核工作，有权检验、督促岗位责任制在操作层实施情况，立即发觉问题，提出整改意见，落实奖惩制度。、加强和各部门联络和沟通，对工作中具体问题不扯皮推诿，有权协调各部门工作运作和人际关系。、加强业务学习，提升能力，促进各部门工作实施标准化、科学化、现代化，有权向企业领导提出创新改革意见和提议。、格守保密标准，督促相关部门及办公室工作人员加强文件管理，严格会议制度，增强保密观念，凡属企业还未公开决定、会议、指导等无权传输。、从节省出发，审批各部门办公用具购置。六、物业管理员岗位职责、在物业管理项目经理领导下，具体行使管理、监督、协调服务职能。、负责管理辖区清洁、绿化、治安、维修、接待、回访等项服务工作。、全方面掌握辖区物业公共设施、设备使用过程。、协调经理送发物业管理方面文件。、参与经理主持部门例会，总结当月工作，制订下月计划。、发觉运作中不合格服务项目，进行跟踪。查证，处理业主投诉。、搜集有价值物业信息，为推进企业物业管理工作发展出计划策。、完成经理交办各项任务。七、前台接待岗位职责、负责用户接待工作，做到仪表端庄、态度和蔼、热情大方、反应灵敏、出事稳健。、负责为业主办理入伙、入住、装修手续。、按接待来访要求，做好来访登记，对电话预约来访要立即通知相关领导或部门，对忽然来访者，要汇报相关领导或部门后，再约时间接待。、负责接待处理业主咨询、投诉工作，并定时进行回访。、完成办公室临时交办工作。八、工程维修部主管岗位职责、在经理助理直接领导下，负责机电安装维修工程全方面管理工作。、负责辖区内设施、设备运行、保养、维修、安全检验工作安排和落实。、推行管理处签署设备管理协议，完成下达各项管理指标和经济指标。、落实实施企业制订机电设备管理制度，确保机电安装维修工程管理设施、设备处于安全、良好运行状态。、实施政府部门相关行业法规，加强安全管理和安全教育，建立各级安全制度，预防发生安全事故。、对设施、设备运行、维修和保养正常运行每个月必训进行一次全方面检验，每个月不少于一次夜间查岗。、负责职员政治思想教育和专业技能培训，不停提升职员综合能力和素质。、负责组织对企业接管机电设施、设备进行验收及其配套设施完善工作。、负责组织技术文件和设备档案接管、建立和管理工作。10、负责业户对机电工作投诉处理，负责本部门不合格服务处理，纠正和预防方法实施、跟踪、检验。11、定时向经理汇报工作，完成上级交办临时任务。九、工程技术员岗位职责1、负责对小区机电设备运行值班，处理通常性故障，参与帮助设施、设备维修、保养工作，对发生问题立即向上级领导或管理处汇报。2、值班人员必需熟悉小区供水、供电、电梯、空调、职能设施、设备情况，掌握相关设备操作程序和应急处理方法。严禁和本部门无关人员进入机房。3、定时巡视设施、设备运行情况，认真做好巡查统计和值班统计。4、配合管理处各部门各项工作，建立良好合作关系，统计维修投诉情况，并立即处理。5、保持值班室、高低压配电房和水泵房、设备房清洁及物品有序摆放。6、负责设备房安全管理工作，严禁非工作人员进入，严禁多种违反设备房管理要求行为。7、碰到突发停电或发生其它突发事故时，应从容镇静，按要求和操作程序立即排除故障，或采取应急方法，快速通知相关人员处理。8、加强防范意识，做好配电房、水泵房防火、防水、防小动物安全管理工作。9、帮助供电局抄表确定用电量，并进行月度用电分析对比，立即发现问题，杜绝浪费。10、完成上级交办其它临时任务。十、弱电技术人员岗位职责1、帮助工程经理开展工作，落实实施经理下达各项指示。2、制订供电系统最好运作方案，报上级审批后组织落实实施，保证设备二十四小时正常运行，出现故障能立即排除。3、负责供电系统维护、保养操作及制订供电设备大、中、小维修计划。4、依据系统运行情况进行必需技术改造，制订切实可行节省能源方法，并确保实施，使供电方案为最优。5、负责辖区内业主二次装修工程监管工作。6、完成上级交办其它工作。十一、弱电技术人员岗位职责1、帮助经理开展工作，落实实施经理下达各项指示。2、负责消防自动报警系统、通风系统、楼宇自控系统、保安监控系统、广播系统等弱电系统运行，维护管理工作。3、依据实际需求，开展各项弱电专业工程增效、改造工作。4、完成上级交办其它工作。十二、维修工岗位职责实施管理处制订机电设备管理制度和相关技术规范、要求，熟练掌握设施、设备结构、性能、特点和维修、保养方法。做一名合格维修人员。1、接服务中心派工，联络业主并立即前往维修，按要求要求完成。2、定时清洁所管理设备和设施房，确保设施设备和设备房整齐。3、严格遵守安全操作规程，预防发生安全事故。4、发生突发情况，应快速赶往现场，立即采取应急方法，确保设施、设备正常、完好。5、定时对设施、设备进行全方面巡视、检验，发觉问题立即处理。6、主动完成上级交办各项临时任务。十三、公共秩序维护部主管岗位职责1、接收项目经理工作安排，认真完成各项工作。2、对治安、车辆管理员日常工作进行检验、监督、考评饿安排管理处临时工作任务。3、帮助公共秩序维护部经理制订每个月工作计划，并检验安全管理部每七天、每个月工作实施情况，做好检验、考评统计。4、检验、监督小区治安、消防工作并做好巡视统计。5、负责处理治安工作中碰到疑难问题，不能处理立即向管理处经理助理或经理汇报。6、定时、不定时（晚上零点以后检验，一周不少于次）对各岗位执勤人员工作进行巡检、督导。7、对因下属玩忽职守、一再不遵守治安工作手册要求，造成业户投诉或造成较大损失，负领导责任。8、做好安全管理员培训、考评工作。9、热情接待业户，立即处理用户对治安投诉，并做好统计。10、熟练掌握消防器材使用，发生火警，应立即采取应急方法。十四、维护班长岗位职责1、主持本班工作，果断实施经理和安全主管指令，率领和督导全班人员依据岗位职责，认真做好安全保卫工作。2、负责主持召开班务会，立即传达上级指示和维护班长例会精神，研究提出落实意见，并具体组织落实。3、负责本班人员考勤，如实记载本班执勤中碰到和处理问题，重大问题要立即向护卫巡查和队长汇报。4、负责协调本班和其它班组之间工作关系和本班人员之间关系。5、爱岗敬业、遵纪遵法、严于律己、以身作则，发挥“传、帮、带”作用。6、熟悉护卫各岗位职责、任务，掌握管理区域内治安保卫工作规律及特点。7、对因管理不力而造成本班在执勤中发生重大失误，或本班人员出现严重违法乱纪情况负责。8、认真组织全班训练工作，完成训练任务。十五、维护员岗位职责1、服从领导、听从指挥，以军人风度出事。2、负责本辖区车辆进出。停放管理，遇事要向上级汇报。3、负责本辖区人员进出管理。4、规范遵守国家法令、法规，做到依法办事。5、熟悉本岗位职责个工作程序，掌握本辖区内每一个角落，圆满完成任务。6、熟悉消防器械使用。7、负责小区安全、防火、防盗、防破坏防范工作。8、负责小区物业、工程、清洁、咨询等各项服务工作。9、完成上级交办各项任务。十六、巡查岗岗位职责、监视管辖区内人员、车辆活动情况，维护管辖区内秩序，预防发 生不安全事故。、巡查、登记公共部位设施设备完好情况。、对管辖区内可疑人员和物品进行盘问和检验。、阻止管辖区内打架、滋事事件。、驱赶管辖区内摆卖、乞讨、散发广告等闲杂人员。、每班巡检楼宇不少于两次，对楼宇内闲杂人员进行盘问和驱 赶，对业主（住户）违反管理要求，影响她人工作、休息行为进行劝阻和阻止。、检验、看管好停放在管辖区内车辆，预防丢失和损坏。、指挥机动车辆按要求行驶和停泊，确保消防通道通畅。预防发生交通事故。、负责火警、匪警验证和处理。10、客咨询，必需是为其向导。11、卫各岗位执勤情况，帮助处理疑难问题。十七、道口岗岗位职责1、维持道口交通秩序，确保道口通畅无阻。2、对进出停车场车辆进行检验、查对、换证、登记。、当发觉进场车辆有损坏时，应立即向车主或司机指出，并做好统计，预防因责任不清而发生纠纷。、提醒和指挥车主或司机进场后按要求路线行驶、泊车。、对在道口周围泊车、摆摊者，要进行劝阻和阻止。、私家车位停车场，应严格控制外来车辆进入。、坚持标准，对外来车辆进入停车场，必需按要求标准收取费用，严禁收费不给票据和乱收费。、严格实施交接班制度，认真填写交接班统计，做到交接清楚，责任明确。十八、消防责任人职责1、全方面落实辖区内消防各项制度，落实防火方法、消防监督、消防设施管理。对辖区内消防工作负全方面领导责任。、指导、检验、督促辖区内全体人员采取有效方法认真实施“预防为主，防消结合”方针。、熟悉辖区内防火建筑结构、工作及生活环境特点、设施基础功效及使用方法、人员疏散通道、火灾中灭火方法等。、随时检验辖区内防火方法及设备，消除火灾隐患，做到如万一发生火灾能高速有效扑灭。、教育辖区内人职员作及生活中落实防火制度，注意防火安全。、随时处理多种火灾隐患、火警投诉及相关事项。、发生火灾时，在企业及分企业领导未抵达火场时，担任火场临时指挥，协调灭火工作。十九、义务消防队员职责、企业全部职员均属于义务消防队员，有义务、有责任负担消防工作，值班人员要忠于职守，随时准备投入消防战斗。2、学习消防知识，了解大楼消防设备基础功效、位置，熟悉手持灭火器具摆放点及使用方法、手动报警及报警方法、消防疏散通道位置及疏散方法、破门救灾方法、消火栓使用方法、紧急灭火程序。、宣传落实消防规章制度，阻止任何违反消防安全行为，发觉火灾隐患立即汇报。、各义务消防员发觉消防设施被破坏，应立即汇报消防控制中心进行处理。、主动参与企业及各管理处组织各项消防灭火训练活动。、主动参与灭火战斗，抢救、疏散受灾人员及物资。、灭火过程一切服从命令，听从统一指挥，维护火场秩序，保护火场现场。、主动开展防火安全宣传教育工作，提升防火意识。二十、消防中心值班员岗位职责1、认真落实上级相关消防安全工作指示和要求。2、熟悉和掌握消防设备结构性能，确保救灾操作有序、正确快速。3、做好消防值班统计、交接班手续、多种消防报警及电话消防投诉。4、定时对消防设备进行巡检、维护，确保消防设备时时处于良好备 用状态。5、按时交接班，每班对值班统计、设备情况、事故处理及各处钥匙 交接清楚，无交接班手续，值班人员不可私自离岗。6、宣传消防规章制度，汇报消防隐患，提出消防合理化提议。7、非消防工作所需，不准占用电话机，非值班人员严禁进入值班室。8、上班时间不准在控制中心抽烟、睡觉、看书报，有事必需得到领 班同意后方可离岗。9、发生火灾时，快速按灭火作战方案紧急处理，并立即汇报经理。10、佩戴工作牌上岗。二十一、保洁班长岗位职责1、接收保洁主管督导，向清洁主管负责。2、熟知工作区域内各项工作，掌握紧急或突发事件处理方法，负责管理区域内清洁卫生方面工作安排。3、组织职员进行业务知识培训考评，提升职员业务水平、服务质 量。4、关心珍惜职员，帮助职员立即处理工作中碰到疑难问题。5、每日深入到个区域全方面巡查清洁成效，发觉问题立即处理，对解 决不了要立即向主管领导反应。6、观察和掌握职员工作情绪，批评、纠正、指导及评定职员工 作质量。7、尊重她人，讲礼貌、虚心听取各方意见，认真统计。8、职员病假、事假需事先向分企业主管领导说明情况。9、完成份企业领导交办突击性工作。二十二、保洁员岗位职责、熟悉本岗位工作范围和内容，熟悉掌握本职员作所需业务知识和技能，按要求标准和操作程序保质保量完成所管辖区域内清洁工作并常常进行清洁。、负责所管辖区域内生活垃圾搜集，并帮助清运工作。、完成管理处领导饿保洁班长交办其它工作和突击性工作。、主动参与分企业组织各项活动。二十三、绿化班长岗位职责1、认真学习企业多种规章制度，熟悉绿化养护管理标准和作业指导书，熟悉掌握绿化养护管理多种操作技术，对绿化养护分企业领导及养护技师负责。2、按主管领导工作计划及每七天工作安排，带班保质保量完成养护。3、做好本班肥料、农药等物料领用登记和管理工作。4、公正合理做好本班工人每日出勤、早退、矿工、请假等考勤工作， 违章行为立即阻止并向主管领导汇报。5、发觉病虫害或绿地被侵占和设施损坏等情况立即向主管领导报告。6、完成领导交办其它工作。二十四、绿化养护人员职责1、负责管辖区内绿地、花木养护和管理。一切花木要生长旺盛， 无病虫害、无枯枝黄叶，树形美观。对绿化养护技师及绿化班长负责。2、天天上岗前应首先巡查管辖群全部绿化部署及设施时候正常，发 现问题技师纠正排除，如有特殊情况上报主管领导。3、负责具体实施绿化养护每个月及每七天工作计划，做好日常花木养护 管理，包含绿地、花木浇水、施肥、松土、除病虫、喷药、修剪整形、防护等工作。4、配合主管领导做好室内、室外庭院景点部署，立即更新花草工作。5、妥善保管、使用号多种工具和肥料，对于每次使用过机械工具立即进行检验、清洁，确保其处于正常使用状态。6、按时修剪寻药修剪灌木，为保持良好树形每十二个月大剪一次，每季 度小剪一次。7、按养护标准做好草地修剪养护管理工作，确保平整、常绿。无黄土裸露。8、发觉有树木枯死、发黄、病虫害，立即向领导汇报，并按要求打药、喷杀。9、在日常工作中立即拾除草地、灌木丛内砖头、石块、纸屑等杂物。10、对损坏花木、践踏草坪者要劝阻、教育。11、按要求对室内外植物进行保洁工作。12、主动学习园林知识，不停提升本身业务水平。13、完成领导交办其它工作。二十五、财务经理岗位职责1、依据国家财务制度和财经法规，结合企业实际情况，制订使用财务管理措施。2、根据国家统一会计制度设置和使用会计科目。除会计制度许可变动以外，不得任意增减或合并会计科目。3、围绕企业经营发展计划和工作计划，负责编制企业财务计划和费用预算，有效地计划和利用企业资金。4、做好企业各项资金收取和支出管理。5、定时汇总管理处经济运作情况，提出合理化提议，为企业发展决议提供参考依据。6、做好财务统计和会计帐目、报表及年底止算工作，并妥善保管会计凭证，账簿、报表和其它档案资料。7、定时检验财务计划、费用预算实施情况，监督各部门财务活动， 分析存在问题，查明原因，立即处理。8、统一管理企业多种票据和帐目，杜绝管理处资金流失。9、负责财务人员业务培训和考评监督工作。10、保守企业管理处机密，维护企业利益。11、负责向企业领导及政府部门作出财务报表。二十六、财务会计岗位职责1、对要求会计科目名称、编号、核实内容和对应关系，不得任意改变。2、对发生每一项经济业务须取得或填制原始凭证，并依据审核无误原始凭证填制记账凭证。3、要严格审核会计凭证并妥善保管。对伪造、涂改或经济业务不合 法凭证，应拒绝受理，并立即汇报领导处理。4、根据要求设置总帐、明细账。启用会计账簿时，应在账簿封面上写明单位名称和账簿名称，账簿扉页上应附“启用表”。5、依据审核无误会计凭证登记账簿。账簿统计发生错误时，不准涂改、刮擦，删除文字或数字划线注销（必需使字迹清楚可辨），然后在划线上方填写正确方案或数字，并由记账人员签章（签字）。6、根据要求，定时（月、季、年）查对帐目、结帐、编制会计报表，并做到报表数字真实、计算正确、内容完整、说明清楚。任何人全部不得窜改或授意、指使她人窜改会计报表数字。7、根据要求对多种会计资料，定时搜集、审查、查对，整理立卷、编制目录、装订成册并妥善保管，预防丢失损坏。二十七、财务出纳岗位职责1、负责登记现金日志账、银行存款日志账工作，做到日清月结。2、负责保管现金。有价证券、空白支票及银行印鉴卡等相关资料。3、负责管理银行账户，办理银行结算业务，月终立即对帐，并依据需要编制银行存款余额调整表。4、负责统一管理管理处发票和收据，做好各下属部门领用和核销工作。5、加强货币资金管理，严格实施国家相关现金管理和银行账户管理法规制度，不得挪用公款，不得出借企业账户。二十八、财务收费员岗位职责1、帮助会计、出纳做好各项费用收取、统计、核实工作，在业务上接收企业财务管理部指导和监督，确保做到工作日清月结，帐表相符、钱据相符，对拖欠费用立即催收，做到费用收缴率达98%。2、依据业户需要提供上门收费服务，在预约时间内按时抵达。3、对拖欠费用业户以电话联络、上门催收或下发催费通知单等方式，使拖欠费款项立即回收。4、完成管理处经理交办其它任务。