物业管理项目建议书模板.doc

官邸物业管理项目提议书郑重申明本提议书内容包含我企业和z天发z房地产有限责任企业合作商业机密，仅对有合作意向z天发z房地产有限责任企业公开。本企业要求z天发z房地产有限责任企业收到本物业管理项目提议书时做出以下承诺： 一、 本提议书仅供z天发z房地产有限责任企业在选择“观邸”物业管理合作单位和考虑相关物业管理事宜时使用。 二、 妥善保管本项目提议书，未经我企业同意，不得以任何理由、任何形式向第三方公开本提议书内容。不然，我企业将保留所以对我方声誉及经济上可能造成损失索赔权。三、 若本提议书内容未被贵企业采纳，则我方将给予收回。 特此申明！ zz物业服务发展二零零四年四月十五日摘 要依据z市物业管理市场环境，观邸项目标项目定位，建筑设计标准、具体物业管理服务需求分析、z天发z房产开发对本项目物业管理要求，我企业观邸项目提供一站式无忧物业管理服务，着重于管理服务每一个细节，满足尊贵业主多种需求，以卓越物业管理理念、优异物业管理方法发明“安全、整齐、舒适、文明、”居住环境。z物业现所包含物业管理项目包含写字楼、居住小区、大型工业厂区、综合商务楼宇等，有较长时间管理经验积累，从中总结出了大量优异物业管理经验。并严格根据ISO9000：要求，在企业内部建立一套规范、系统、实用、高效质量管理体系，同时形成了完善服务模式，能够成为为观邸提供规范化、人性化、合理化、质量化物业管理服务有效保障。相关观邸项目标合作，我企业以品牌和技术优势和z市相关企业或个人合作，组建z市荆瑞物业服务发展来管理该项目。我企业将观邸管理标准定位为专业物业管理，提供物超所值物业管理服务。现在我企业提供2种方案供z天发z房产开发选择：A、经测算，本项目标创办费为267547.00元，年度管理费支出为779855.50元，年度亏损额为258324.50元，我企业提议收费水平为新建部分为0.70元/平方米月，已经有天发花园为0.30元/平方米月。另需要管理用房196平方米。包含：管理处办公室100M2、安保队办公室20 M2、维修班办公室20 M2、职员宿舍生活用房32 M2，另外仓库24 M2。B、采取一揽子方法，在合作2年中支付创办费用、管理费亏损补助、合理酬金等总金额为928196.00元，于协议签署后半个月内全额支付给我方。管理用房要求同A方法。注：如开发商要求管理费收取低于0.70元/平方米月标准，差价由开发商额外据实补助。目 录郑重申明 01页摘 要 02页目 录 03页一、 序言 04页二、企业介绍 05页三、项目概况和分析 10页（一） 物业特点及分析 10页（二） 管理思绪及关键 11页（三） 管理目标 13页 四、服务模式 15页（一） 高效管理标准 15页（二） 服务模式 16页（三） 用户方针 27页（四） 物业管理前期筹备工作 28页（五） 小区前期管理 31页 五、管理人员架构 42页（一） 管理组织架构 42页（二） 管理处组织机构和岗位设置 43页 六、管理费用预算 47页（一） 前期创办费用 47页（二） 管理费用预算 53页（三） 提请开发商处理问题 56页 七、结束语 58页附件1：z企业营业执照、资质、ISO9000认证证书附件2：荆瑞企业营业执照、资质证书附件3：派遣工作人员简历一、序言首先感谢z天发z房产开发对我企业信任，我企业对此次合作机会很重视，将全力以赴，努力争取把握住这次机遇，期望能够充足展示z物业形象，在湖北z创建二级品牌。我企业有多年物业管理经验，管理物业类型众多。我企业多年经过改制和和国外专业企业交流合作，不停地到提升管理水平，并聘用众多有经验精英人士加盟，逐步形成了z物业管理特色和理念。我企业管理观邸项目，能够在管理和运作上充足发挥出新理念、新模式优势，为业主提供值得信赖物业管理服务。本提议书仅为z市荆瑞物业服务发展针对已立项观邸项目提出初步管理方案，将作为以后开展物业管理工作基础实施框架，更为详尽管理实施计划将在签署物业管理协议后提出。因为时间紧促，资料尚不够详尽，本方案若有遗漏和疏忽，敬请原谅！二、企业介绍zz物业管剪发展专业从事中高级商品住宅、小区、办公楼宇、商场、酒店式小区等综合性物业项目标全权委员物业管理、物业顾问服务及驻场物业顾问服务业务，服务内容还包含房产咨询、商务咨询等方面；z物业以规范、周到、守信、高效为企业宗旨，崇尚服从、自信、自律、进取企业精神。z物业由z绿地物业发展经改制，由z绿地集团控股、多方投资并和加拿大高力物业服务（z）合作组建。是中国物业协会、z市物业协会理事单位。并已经过英国皇家SGS企业审核认证取得SIO9001质量管理认证。z物业全方位表现现代物业管理理念，崇尚以人为本、生态平衡管理服务本质，追求“高标准服务、大众化收费、可连续发展”，维护社会、业主、企业三方利益。z物业经过于含有境外优异物业管理理念高力集团合作，结合中国业户实际需要，利用绿地物业前二百余万平方米物业管理和开发、经营、管理五万多平方米商铺综合市场经验，可从物业建设阶段开始，经过全方位物业管理服务，不停地向发展商提供多种有利于节省投资、促进销售、确保质量和物业管理等方面意见和提议，帮助开发商提升物业竞争能力，并为物业管理打下扎实基础。z物业集团高力物业国际化标准服务之经验、绿地物业地域化操作之优势，在高力物业管理总面积近1000万平方米、绿地物业管理面积近200万平方米背景下，合约管理面积已逾230万平方米，前期顾问管理协议签署100余万平方米，管理方法有全权管理、驻场顾问管理及顾问管理。在z、z已成功管理z绿地世纪城（z春天）、世纪同乐、绿地世家、绿地科创小区、华能城市花园、锦绿新城等物业、绿地名人坊、龙辰苑等，另已在江西南吕、吉林长春设置了子企业。z致力于开拓、发展z及中国物业管理市场。z物业董事长张鑫国，副董事长、总经理张一民，副总经理王振太，在此致意各房产开发商、业主委员会和社会各界人士，祈望合作，共图发展；z将给您带来欣喜。现时z物业管理项目一览表：序号物业名称物业性质管理性质物业地点1z春天物业小区物业管理z市2绿地名人坊物业小区物业管理z市3科创大厦商 务 楼物业管理z市4华能城市花园物业小区物业管理z市5锦绿新城（1、2期）物业小区物业管理z市6绿地世纪同乐物业小区物业管理z市7绿地世家（单身小区3万M2）物业小区物业前期顾问z市8上大聚丰园物业小区驻场顾问管理z市9龙缘花园物业小区物业管理z市10江西滨江豪园小区/住宅前期物业顾问南昌市11江西小蓝乡别墅别 墅前期物业顾问南昌市12盈湖三岛别 墅前期物业顾问z市13科华小区物业小区物业管理z市14绿地数码城商 场物业管理z市15长春绿地世纪城综合小区前期物业管理长春市z现在管理部分项目介绍：项目名称： 绿地世纪城-z春天发 展 商：z绿地新龙基置业地 址： 普陀区宁夏路353弄项目特色： 近20万平方米高层、小高层综合高级住宅区，会所、智能化系统配置完善，以“水生态、环境保护、智能”为特色。项目名称：南昌滨江豪园发 展 商：z绿地集团江西申昌置业地 址：江西南昌市红谷滩新区红谷路项目特色：二十多平方米高尚住宅，地处红谷滩中心区域，和南昌市政府毗肩而居，荣居帝五将相之气。项目名称：绿地科创大厦开 发 商：z锦普房地产开发地理位置：普陀区宁夏路201号项目特色：近五万平方米智能化大厦。集办公、商场、餐饮为一体，智能化系统配置完善，表现现代城市浓郁气息。项目名称：绿地世纪城-世纪同乐发展商：z绿地新龙基地置业地 址：z市普陀区曹杨路353弄项目特色：三十万平方米高层住宅、市中心三万多平方米生态大花园，六万平方米小区购物中心，双语幼稚园，表现高尚品位生活。项目名称：南昌绿地山庄发展商：z绿地集团南昌绿全部置业地 址：江西南昌市z庄园路100号项目特色：又名海上忆墅，近四十万平方米、1500多栋联排、双拼、独立形态不一各式别墅，承袭百年建筑精华，依山傍水，遥望八大山人，艺术和生活连贯音律，精巧、舒雅房间户型，表现高品质生活。项目名称：绿地世纪城-绿地世家发 展 商：z绿地新龙基置业地 址：普陀区宁夏路366弄项目特色：近20万平方米高层住宅，会所和智能化系统配置完善，以“水生态，环境保护，智能”三、项目概况和分析（一）、物业特点及分析：【观邸】在湖北省z市，是z天发z房产开发在z开发一个高级小区，别墅区。z市房产开发处于刚刚起步阶段，现在已经开发多个住宅物业全部是中低级次住宅区。已经立项或拟立项高级房产开发项目，z天发z房产开发开发观邸项目则无人出其右，在z房产开发上含有极其重大意义。经过观邸项目真正给z市到来城市品位提升起到了相看成用。z市物业管理更是处于一个比较空白状态，现有物业管理企业绝大部分全部是处于管理水平低，收费低，没有服务意识，服务不到位，没有良好管理模式状态，专业物业管理人才缺乏，在给物业进行管理和给开发商做配套服务时不能起到一个促进配合作用。所以观邸项目在开发时有必需和有一定实力物业管理企业合作，提升项目标内在价值。观邸项目原计划分二期开发。一期：计划总用地5.92公顷，总建筑面积73222平方，其中住宅48083平方，商业1363平方，公建376平方，保留23400平方。道路面积9381平方，建筑密度0.292，容积率1.237，绿地率0.386，绿化覆盖率0.4359，人均集中绿地（3.2人/户）5.04平方。户型：A、8套*137.6平方=1100.8平方；B、8套*136.4平方=1091.2平方；C、53套*161平方=8533平方；D、（南厅）40套*205平方=8200平方；D、（北厅）40套*201平方=8040平方；E、6套*153.1平方=921平方；H、114套*136.4平方=15549.6平方；G、36套*129.1平方=4647.6平方；共313户二期：计划总用地153公顷，总建筑面积12802平方，其中住宅10874平方，商业2128平方，道路面积1250平方，建筑密度0.3221，容积率0.837，绿地率0.286，绿化覆盖率0.4359，人均集中绿地（3.2人/户）5.04平方。户型A、34套*137.6平方=4678.4平方；B、4套*205平方=545.6平方；A型平内层：6套*76平方=456平方；D、（南厅）44套*205平方=2870平方；D、（北厅）12套*201平方=2412平方；共62户。现在不分一期二期开发，全部一起开发。其中保留部分为现在已经有天发花园，亦纳入【观邸】物业管理范围之中。观邸项目内有新建住宅面积为58957平方米，二分之一是别墅区，二分之一是高层住宅，另外商业物业面积为3491平方米。保留天发花园面积为23400平方米。住宅部分其户型全部是较大面积。项目在z市率先采取专业小区配套设施，智能系统等。（二）、管理思绪及关键：1、依据观邸项目标特点、物业管理需求分析和我企业物业管理经验，我们将观邸管理标准定位在专业物业管理服务标准上。我们设计了本套管理方案，经过高水平物业管理将观邸提到一个较高层次上，实现高消费投资，高价值表现，将观邸变成一个表现现代社会文明价值综合性小区。本方案同时能够表现我企业专业水平，符合质价相符标准。2、对观邸采取专业管理关键在于对配套设施管理和铺面等服务，我们将对照国家物业管理法律法规和颁布系列标准，针对观邸业主尤其需求来确定用户（业主）服务项目、内容和标准。3、在物业接管验收上尽可能和完工验收一致，不过属于物业质量问题或设计上存在缺点等造成发生问题，开发商应明确相关事宜方便物业管理处实施物业售后服务处理。4、观邸内在江津西路方向有部分铺面，配套商业气氛较浓，加上观邸处于十字路口，周围市政工程设施相对完备，所以，大观园内这些商业设施经营将大大方便375户业主和周围居民日常生活。在对这些商业设施管理上，我企业除进行基础物业管理外，还提供特色有偿服务，帮助经营。同时配合沙市区相关管理部门工作。5、观邸项目外围有天发加油站等建筑，属于潜在消防安全关键注意对象。我企业将专门设置消防帮助员，并定时在用户（业主）中宣传安全消防等知识。6、观邸属于z市第一个较大城市尊贵小区，专为成功人士尊贵表现做服务。所以我企业在服务过程中重视当地差异性，更为灵活有针对性进行服务。部分有需求业主我们提供VIP服务。7、z物业管理伴伴随房产开发刚刚起步，管理处服务对象多为对物业管理接触较少人士，对物业管理服务费和相关费用交纳存在部分欠、拖、拒交等不好现象，同时亦存在实际困难。我企业针对此等情况，除了在服务上加强外，同时大力宣传物业管理和相关法律法规，让众多业主知晓，进而了解支持物业管理工作。8、我企业在前期业主入住期间，经过多种渠道多种方法进行物业管理知识普及宣传，制作业主入住手册，业主临时条约，装饰装修管理要求发放。而且根据要求对业主房屋装修提供把关检验服务。如有需要亦直接提供装饰装修服务。9、针对观邸具体情况，采取一体式安全管理体系。对新建部分和原来天发花园部分采取定点监控，巡查保障，充足利用智能设施方法来确保安全。10、在项目职员招聘上，管理层人员考虑由我企业派遣。同时兼顾项目标实际情况。考虑在当地招聘部分职员。11、在观邸车辆管理上，别墅区实施自我管理，高层部分采取集中有尝管理。车库等设施由管理处根据计划对其进行养护。对自行车管理提供有偿看管服务。12、针对观邸实际情况，入场管理时间宽松，我企业能够派遣项目经理和工程主管进行前期介入，帮助进行部分工作。13、因为观邸项目是我企业和贵企业第一次合作，开发商在售后服务等方面要给明确支撑。有相关纠纷等问题，我企业能够处理尽可能由我企业管理四处理，不给开发商添麻烦。但开发商必需在后面做强有力支撑，使之妥善处理问题。14、我企业将联合沙市区相关媒体、公益等部门，在观邸内大力开展多种有益小区活动，推进精神文明发展，形成良好小区文化。而且为推进以后业主委员会成立做铺垫，为开发商完成项目开发做支撑。15、我企业将在前期将根据高标准要求派遣有经验管理人员到来，在当地招聘职员在入场前3个月进行招聘和培训工作，入场管理定时安排观邸管理处职员参与培训和学习，不停提升管理处管理水平。16、利用现代因特网模式来融入管理中去，建立观邸家园网站，接收网上用户（业主）和相关方面人士提议、投诉讨论等，同时立即颁布相关项目建设进度，户型图，物业管理模式，办理相关手续步骤，国家相关法律法规等，有利于更多人来了解观邸，认可我们服务。17、观邸内会所属于小区一个配套设施，适当经营不仅是服务中一个完美诠释，提升用户（业主）生活品位。而且对管理费不足能够做部分补助帮助。（三）管理目标：1、管理总目标根据国家建设部颁布全国城市物业管理优异住宅小区考评标准，接管后努力达成湖北省省级物业管理优异住宅小区标准、z市安全文明住宅小区标准。2、管理体系目标接管后，十二个月内建立一套符合ISO9000标准管理体系，使本项目管理和服务工作愈加规范和符合国际标准。二年内经过ISO9000质量体系认证。3、管理分项目标3.1、用户服务 用户服务满意率95%以上； 管理费用收取率85%以上 有效投诉率1%以下； 物业管理费收缴率85%以上； 回访率100%；3.2、安保服务 重大管理责任事故发生率0； 通常管理责任事故发生率0.1%以下； 安保服务满意率95%以上。3.3、维修保养服务 维修立即率100%； 维修合格率100%； 设备完好率95%以上； 维修回访率98%以上； 维修服务满意率99%以上。3.4、保洁服务 保洁合格率100%； 保洁服务满意率99%。3.5、绿化养护服务 绿化成活率100%； 绿化养护合格率100%； 绿化养护满意率99%。3.6、住宅管理服务 房屋完好率98%以上； 房屋零修立即率100%； 装修施工协议签署率100%； 装修验收合格率90%以上； 空房管理完好率98%以上。四、服务模式（一）、高标准管理标准物业管理是一项以服务为本质，以管理表现服务工作，z在进行任何标准物业管理服务中均将其一切管理行为建立在一定标准基础之上。作为业主，全部期望聘用到高水平物业管理企业，享受货真价实优质服务。z在按物业类别提供对应形式、内容物业管理服务中，均以以下标准作为做好物业管理工作基础。a）服务态度热情物业管理属服务性行业，管理企业职员应以发自内心真诚笑容为用户热情服务，尤其应做到文明礼貌、语言规范、谈吐文雅、遵时守约、衣冠整齐、举止大方、动作雅观、称呼适当。b）服务设备完好良好而完善硬件设施是实现高水平物业管理先决条件。物业管理中服务设备包含房屋建筑、机械设备、卫生设备、通讯设备、交通工具、电器设备等等。对这些设备要加强管理、精心养护，使之一直处于完好状态，降低设备故障率。c）服务技能娴熟服务技能是物业管理从业人员在服务管理中应该掌握和含有基础功。除了应含有良好服务意识外，更关键是职员应含有很好业务素质，如工程人员应含有过硬设备维护技术，财务人员应含有丰富管理知识，保安人员应含有过硬治安消防本事等。d）服务项目齐全除了搞好物业管理综合服务收费所包含必需服务项目外，物业管理企业还应努力拓展服务深度和广度，努力开展多种能满足用户需要特约服务和便民服务，使用户享受到无微不至关心和尽善尽美服务。e）服务方法灵活物业管理除了做到规范管理、依法管理外，还应设身处地地为用户着想，努力为用户提供多种灵活服务方法，切忌死板僵硬管理，应尽可能在办事手续、营业时间、服务范围等方面给用户提供方便。f）服务程序规范服务程序是指服务前后次序和步骤，它看起来无关紧要，实际上却是衡量物业管理水平关键标准之一。如电话接听程序、设备操作程序、装修审批程序、清洁程序等全部要严格按次序一项接一项、一环扣一环，不可随心所欲、杂乱无章。g）服务收费合理物业管理属有偿服务行为，用户不交管理费而享受服务是不现实。而z企业制订物业管理费收费标准系依据物业实际和提供服务内涵确定，以“大众化收费、高标准服务”为标准；企业开展特约服务和便民服务也以满足用户需要为目标，以“保底微利，以支定收”为标准。h）服务制度健全z将依据物业实际制订并健全一整套规范、系统、科学服务制度，以确保为用户提供稳定服务。这些制度将表现清明有序、易于操作特点。i）服务效率快速服务效率是向用户提供服务时限。在“时间就是金钱，效率就是生命”时间价值观下，服务效率高不仅能节省时间，而且能为用户带来利益，z将努力提升职员素质，降低工作步骤，简明工作程序，缩短办事时间，提升服务效率。（二）服务模式：z现在已承接中国多个全权管理内销高级楼盘，尤其对居住类物业建造阶段前期介入、物业管理筹备工作、管理收支预算和结算、物业验收和移交、业户二次装修管理等业务、日常物业管理、用户服务、会所管理等方面，均积累了很多成功经验和教训，现在本企业管理经验在对金利达花园物业管理中将得到更出色发挥。1、z物业前期介入z对每个物业项目标前期顾问工作中全部会本着认真参与、主动提议、专业咨询等工作准则，即全方面向贵司就下列方面提出部分提议（因白云绿水建设基础资料不够具体，故本企业只做确定方案）：机电设施顾问:顾问基础确定内容：前期介入及巡视后通常需跟进事宜：为使用及管理者方便，节省日常运行费用 公共照明灯具、布线和开关合理选择设置； 重大设备选择和购货协议条款确实定； 电气设备和供配电系统设计和施工； 给排水系统设计和施工； 多种门锁和钥匙选择； 消防设施设计和施工；二十四小时热水供给系统设计和施 工等； 全部公共布线应更为简练，应便和业 主二次装修改装及以后物业方维护保养； 门锁安装时应考虑更为安全，预防门重锁轻现象发生； 给排水管地下一层转接管就从材质牢靠方面选材，预防水压过大或重物下落时击损，从而引发无须要改建投入。 部分楼道消防通道可能会过窄，如再在此安装墙式消防栓后，其间距离也 不足消防法规要求之1.5米之安全距离等； 其它提议略。建设设计顾问:顾问基础确定内容：前期介入及巡视后通常需跟进事宜： 使用及管理者方便，保持物业形象 围墙和大门设置； 监控中心及安保岗亭设计和施工； 单元户型及实用功效； 建筑物外立面控制； 公共环境装饰和绿化部署； 多种标志牌选择； 大堂接待台部署； 物业管理用房设计和施工； 预留家用空调穿墙孔和室外机座位置确实定 已完成之单元应和还在施工区域隔离开，并由施工她包单位做好该区域安全、消防、卫生、产品保护等方面工作，方便愈加好等候完工验收。 部分单元门厅设计会过于繁烦，如玄关墙之设计问题易造成以后一次装修或改建时关键拆除对象。这么即会增加物业以后管理时建筑垃圾产生量也增加了开发商投资成本。 空调外机预留位置不妥，关键是户外机放置位置、热量排放朝向、预留架大小等。 外墙是否易于攀爬，租户以后可能会所以为借口安装防盗铁栏，从而有损物业外墙美观等。智能系统顾问:顾问基础确定内容：前期介入及巡视后通常需跟进事宜： 人防+技防理念，强调社会化服务 闭路电视防盗监控系统 电子巡更系统 车库管理系统 公用设备监控系统 访客楼宇对讲系统 背景音响和应急广播系统 卫生电视接收和有线电视系统 综合布线系统 宽带接入和上网方法等 小区综合布线系统应确保端口预留量，应从住户人群不一样需求考虑各类接入线预留口。如：有线通、电信、联通等通信线接入预留。 公共区域监控设施设备位置应做合理安排，对部分路段易被车辆碰撞区域就先设置防冲撞栏。 车库管理系统可操作性要强，从管理成本及维护成本中考虑，尤其车库控制系统购置应多从维修保养方面加以控制。 其它提议略。跟进施工过程:顾问基础确定内容：前期介入及巡视后通常需跟进事宜： 维护发展商和业主利益，确保施工 质量 发觉可能存在隐患 施工对以后维修保养是否有影响 提供成品保护方法提议 搜集设计和施工文档资料 帮助检验建筑施工和设备安装 质量 提供操作培训要求 提供备品备件要求 提供完工图纸递交要求 提供操作手册递交要求 技术资料递交要求等 地下车库进出口坡度上防滑设 施应在施工前给予考虑，现在部分项目在后期简单用水泥加置防滑条或辅设地砖做法和以后车辆行驶及管理维护不利，提议施工时向下开防滑槽，这么即可节省成本投入，也可增加防滑系数。 现工地管理方通常会对施工现场安 全管理、施工人员生活区域卫生等方面管理还比较微弱。巡视中也常常会发觉：工地上未着安全帽人员较多；各类施工材料及配件堆放随意；工人生活区域和施工区域太近且没有太多防护方法，如有高空附物很轻易就会砸至生活区晾晒衣物或行走工人。 施工方对产品保工作不到位，如：已安装铝制门窗产品保护、墙面大理石污迹渗透等。 其它提议略。物业销售配合:顾问基础确定内容：前期介入及巡视后通常需跟进事宜： 经过物业品牌及销售配合，使物业销售更上层楼 提供国际及中国房产租售信息 参与物业管理介绍会 培训售房人员解答物业管理问题 提供物业管理宣传资料z背景 介绍 从物业管理角度审核预售协议 将物业管理相关要求制成协议 附件 参与多种庆典/活动 探讨处理多种销售中碰到管理 问题等 通常本企业会在开发商在小区销售初亦在贵司售楼处派驻保安人员值勤，此岗位不仅维护售楼处安全外，我们配合销售人员适时向求购或有来访人员进行房产介绍。同时还会主动参与并负担贵司可能参与多种房展会上人安全保卫工作。以本企业数次其它项目标经验，均得到了相关员好评。 其它工作，本企业亦会依据贵司之销售 进度全力配合。2、z对观邸实质物业管理时各项保障l 物业管理筹备工作介绍俗话说：“三军未动，粮草先行”。就是说，我们做任何事之前，全部必需有仔细、正确计划。依据本企业多年管理经验，本企业亦将在白云绿水实质管理前配合贵司按工程进度，更详尽制订以下筹备工作计划： 编制物业管理月收支预算 制订物业管理人员架构 制订各项物业管理制度 准备多种物资装备 进行职员入职培训 制订多种物业管理方案等l 物业管理各项支出所占百分比为让贵我双方就管理项目标各项成本支出更明确，现本企业将物业管理日常支出组成百分比发下图例出，供贵司参阅：l 准备多种物资装备依据本企业以往之管理经验，本企业亦以会在物业进驻前准备物业管理需要多种物资装备，以保障物业各项工作顺利开展。以下： 提供符合物业具体情况物业管理软件 提供和企业邮件服务信箱软件 购置多种办公家俱和设备 定制首期制服和雨具 购置警械和安保用具 购置多种设备、工具和维修用具等l 制订多种规章制度本企业还将综合中国同类物业之管理经验，依据金利达花园之特点，制订符合物业情况多种管理规章和制度，以下： 住户手册 办公室管理制度及物业设备管理制度 清洁和灭虫标准及停车场管理制度 物业验收规程及治字和消防管理制度 二次装修管理制度及表格表式 人事、行政、和财务管理制度 会所管理和有偿服务制度 紧急事件处理程序 投述处理程序等l 完成职员入职培训为确保金利达花园服务水准，本企业亦会对全部职员，更针对性依据她们不一样工种进行不一样入职前培训，并加以考评。以下： 物业验收程序 二次装修管理 工程设施管理 物业财务动作 物品管理制度 物业管理基础概念 职员守则和岗位职责 z、高力、房产开发企业背景和企业文化介绍 职员行为、礼仪规范及队列操演 投诉处理技巧及紧急事件处理程序等l 制订多种物业管理方案因小区内管理类型管理服务区域，所以本企业亦会按物业情况制订多种物业管理方案，使之服务更细致、更人性化、规范化。以下： 物业验收方案 物业保安方案 物业清洁、灭虫和绿化养护方案 工程设施维修保养方案 财务运行方案 人事管理方案 物业服务方案 交通和停车管理方案 小区活动方案等l 物业管理其它筹备工作 建立和政府相关职能部门联络 申报其它相关收费标准 定制职员制服 落实和部署管理处办公用房 跟进物业内系统和设备调试开通 物业设施设备验收移交 招标确定物业保险企业等3、对观邸人文管理z物业管理在中国物业管理行业中已经积累了很多经验，相对而言，湖北物业市场还处于发展阶段，我们管理模式在湖北要争得更多人认可。现在，伴随物业行业已进入全方面市场化发展，为了使荆瑞企业在这个竞争市场中站住脚跟，使企业管理水平更上一个台阶，使全部业主认可我们管理，我们将在小区内提介“以人为本”人性化服务管理，使居民真正体会到家庭温馨并领会到生态友好气氛。物业管理中保安、保洁、维修等工作只能算作是物业日常基础工作，我们完成它同时，还要不停创新、不停完善自我，提升我们服务水分准。“服务”是我们必不可少立足点、“卖点”，不再是“单一”基础服务，我们会去满足或使更多业主了解我们服务。在“服务”中，我们亦会提升人和人间“沟通”效率。本企业在经过和业主间沟通，更多了解她们想法、需求后，配合“人性化”物业服务及管理，就能拉近和业主间距离，增强物业管理企业、物业从业人员和广大业主之间亲和关系，也能取得更多尊重和认同。业主真心参与及我们真诚有效工作，更能保障对受托物业长久有效管理，使之增值及保值。做到以上这点，我们会有针对性依据贵司及z管理理念去结合小区人文特点，从而建立起小区人文环境。小区漂亮、人（服务者和被服务者）潜在素质升华及管理艺术一定要靠我们不停培养、完善，而这些正是蕴涵在“服务”中。我们在接管项目后首要任务就是利用多种手段及方法去搜集全部业主基础资料，如：在业主入户时，经过业主办理入户手续，了解各位业主家庭情况、文化素养及各项爱好等情况；在日常管理中，走访业主，听取业主对小区管理、服务等方面需求和意见，同时在日常工作中以微笑服务换取业主对物业工作了解，用真诚去感化业主，用效率去处理问题。在经过和业主沟通，了解各位业主对小区建设有效提议及小区其它信息反馈。这么，我们就能为以后小区文化建设建立完整档案。在这些基础工作衬托下，我们还能够经过小区公共区域通告牌、宣传栏等，张贴或发放部分科普知识宣传资料。如：物业管理小知栏目；家庭医疗卫生常识；每日一道菜烧法；安全防盗知识；活动通告等内容，使广大业主每日进出小区和楼道时全部能看到这些小知识、小常识，给她们生活带去一点帮助，也能使业主看到物业企业四处于关心着她们。在业主入住率85%时，物业企业就会有计划地搞部分大中型文体娱乐活动，如健身操、书法摄影展、花卉展示、消防学习等等；我们还会依据小区现有设施器材开展部分体育有奖比赛等活动，在业主入户一周年之时或重大节日到来时，将在小区中组织节目，部署公共场地及沟通业主和物业企业共同参与庆典活动。经过这些活动，增加物业企业和小区业主之间凝聚力，提升物业企业在小区工作业绩，为物业企业品牌建立良好工作基础。经过对整个小区“服务”，我们能够完善小区人文建设，融入z海派城市特点，用我们真心换取业主对我们了解，用小区人文建设给广大业主一个称心、舒适、漂亮“人性化”大家庭。4、日常物业服务介绍l 物业安全保卫和管理对全部业主及开发商来说，一个区域治安情况好坏，将直接影响到她对这个区域见解，从著名心理学大师-马斯洛先生“人生需求定律”也可反应，大家对安全这一最基础需求是多么看重。所以，对z来说，安全管理就是本企业最根本工作。我们提倡：“没有安全，就没有一切”。经过不停对职员培训、对业主宣传、反复对安全防范认知、小区及周围区域联防及技防设施养护等，全方面做好“群防群治”全员化安全管理工作。真正做到小区安全、安定、有序。 采取人防加技防安全保卫方法 小区人行进出口实施二十四小时保安服务 在车库出入口等关键部位设岗值守 建立小区公共区域二十四小时保安巡查制度 用好并维护好优异可靠保安技防方法 制订并落实完善小区内安全防范宣传工作 保安人员培训后上岗等l 物业环境维护和管理本企业将综合已接管项目之良好管理经验，依据白云绿水小区之特殊性质，制订行之有效短、中、长久小区环境保护计划，努力争取使小区较之上述二个项目在此方面管理更进一层，给各阶段入户业主全部有一个良好影响，使小区时刻保持优美、清洁和舒适环境。 实施标准化清扫保洁 建筑、生活垃圾时产时清 特定区域定时清洗外墙 定时清洗水箱 公共区域无随意堆放杂物和被非法占用 物业内设施设备、机房等保持清洁 做好节日部署 精心维护绿化等l 物业设施维护和管理物业内设施作为小区运作心脏部位，能否长久保持完好，是一个物业生存关键。本企业将严格按国家优异小区评选要求，对小区内全部设施设备进行日常养护，并对全部使用人群加以宣传，以提升广大从业人员及业主共同珍惜，使之生命力更长久，本企业之设施长久有效管理更全方面。 制订完善操作管理制度 建立台帐和维护登记制度 建立短、中、长久维护保养计划 严格业户二次装修管理 建立物业报修、修理和回访程序 建立工程人员岗位责任制及培训制度 建立物品和工具等管理制度等l 物业交通秩序管理其实小区内交通管理好坏，也直接影响到业主或来访来宾对小区物管认同感，依据本企业多年来管理经验，本企业亦会针对白云绿水小区之特殊性质，车库内非机动车较多情况，制订出一系列可操作性强管理方案，以保障小区内机动车/非机动车行车、停车等交通有序及通畅。 依据物业情况，建立交通管理制度 确保外围广场、道路及车库内交通通畅 物业内我车辆乱停乱放现象 车库管理设施保持运行正常 多种道路和交通标志完好等5、z物业服务标准z宗旨是：规范、周到、守信、高效；这就是我们对全部业主/开发商承诺，因为我们永远追求最好。热线/报修/监督电话铃响三声，必有应答；先报家门，后说请讲；态度和气，语言亲切；统计完整，件件落实。用户报修礼貌召唤，认真统计；形式多样，方便用户；昼夜值班，专员接待；挂牌上岗，热情服务；正确登记，立即处理。服务规范上门服务，佩带工卡；预约时间，必需遵守；修理完成，清扫现场；用户验收，立即回访；明