物业管理调研分析报告.doc

物 业 管 理服务意向书新格航诺物业服务9月物业管理介入汇报我企业初步对中央宏艺商住小区了解情况以下：1、该区为多层、高层、商业综合住宅区。2、该区分期完工验收，有已经入住、有正在施工，施工人员较多。3、该区配套设施不完善，如硬化、绿化等，4、该区出入口未建全，人员出入混乱。5、该住宅区无路灯照明、安防等设施。6、该区处于装修高峰期，装修垃圾未集中处理。7、有硬件设施部分损坏，造成二次修复。针对以上存在问题，该小区聘用物业企业是当务之事。为了确保物业管理介入工作顺利开展，需开发建设单给予大力支持和帮助，提供必需物业资料和工作条件，共同做好物业管理介入工作。依据中国物业服务收费管理措施第二条，物业服务收费是指物业管理企业根据物业服务协议约定，对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内环境卫生和秩序，向业主所收取费用。物业服务费支出通常包含以下部分：（1）管理服务人员工资、社会保险和按要求提取费等；（2）物业公共部位、公用设施设备日常运行、维护费；（3）物业管理区域清洁卫生费；（4）物业管理区域绿化养护费；（5）物业管理区域秩序维护费；（6）行政办公费用；（7）物业管理企业固定资产折旧费；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费；（9）法定税费及企业管理费；物业共用部位、共用设施设备大修、中修和更新、改造费用，应经过专题维修资金给予列支，不得计入物业服务费内。我企业有幸接管该小区物业管理服务工作，做以下整体设想和策划：一、物业管理职能机构设置（一）服务机构设置：设置“物业管理物业管理服务处”。入驻前一周，管理服务处成立办公室、财务部、房管维修部、秩序维护部、环卫保洁部，管理服务处正式挂牌运作。（二）人员配置：物业管理服务处人员由企业统一安排，依据物业管理人员配置标准，及根据工作需要增减。（见附表一）（三）工作关键点：1、关键关注、了解、熟悉物业管理用房配置、安防监控系统、消防设施配套布局、智能化系统、车位配置、交通布局、绿化配置、配供电、给排水、电梯、空调等机电设施、设备配套、安装及售后服务情况；新材料、新技术、生态环境保护、公共空间、共用部位、景观配置、室内配置、门窗工程、装饰工程、楼面、屋面、小区布局、房屋单体、地下室工程、常见施工质量问题等方面工作内容。物业企业安排水电技术员进入现场，和建设工程部人员一起，参与机电设备安装调试工作，熟悉和掌握国际广场设备设施基础情况和操作规程；熟悉楼宇结构、公共配套设施和设备等，参与完工验收，配合房管员监督楼宇工程遗留问题整改工作；2、掌握基础情况，搜集以下资料：勘测定界汇报、配套条件明细资料、目标用户资料、建筑设计说明书、设计图纸（平面图、立面图）、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书、电梯、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书等并作好统计，和开发建设单位双方协调研讨应形成书面资料，以备复查；掌握供电企业、自来水企业、燃气企业和移动、联通、铁通、有线电视等单位联络电话，方便业主入住后联络。3、关注包含物业管理方面事项，如：管理费、物业管理协议、设备设施协议中售后服务和售楼中包含物业承诺，包含售楼说明书、媒体广告和房地产买卖协议，对不利于物业管理条款和承诺应修改，以免产生负面影响。4、跟进项目深入现场，掌握第一手资料，了解配套设施、设备配置和布局情况，尤其是供配电、给排水、电梯、中央空调、消防、安防、多种管线走向、关键闸阀和检验口位置和对应施工更改统计等。二、设施设备配置（一）物业管理用房程计划许可证载明地上总建筑面积千分之七百分比配置物业管理用房，其中千分之三为物业管理办公用房，千分之四为物业管理经营用房”。要求预留并落实物管用房（包含：综合办公室、财务室、接待室、会议室、资料档案室、门卫值勤室、岗亭、物料仓库、工具用具保管室、业主娱乐活动室、卫生间；消防、安防中央综合监控室；以后成立业主委员会办公用房等）及其相关设施设备；要求在物业管理区域内显著部位设置（面积不少于5米10米）固定公告宣传栏，用于张贴宣传物业法规、政策和管理规章制度，和应通知全体业主和物业使用人通知、通告等；各楼道内应设置公告栏。（二）供配电系统1、高低压配电房，配电干线，楼层配电箱组成楼宇供电系统，由配电房供配电。该套系统应满足并确保商业经营、业主日常生活正常见电和为一切设施设备提供动力，如中央空调机，水泵，电梯等。2、配置备用发电机组，自备发电机容量按供电变压器总容量提议按供电变压器总容量20以上选定或按设计容量进行配置，发电机自动转换柜应含有自动和手动转换功效，其关键功效一是在发生火灾时为消防泵，消防电梯，消防通道照明，消防报警提供用电；二是市电停断后为小区多种机电设施设备（电梯、二次供水系统、安防系统、场内照明、楼道照明、车库照明、物业办公室照明、设备房应急照明、地下室排污系统、门禁 系统、经营、工作和生活用电）提供给急运行和保障。3、路灯无须多，只需满足一定光照度即可，路灯尽可能采取耐锈蚀、牢靠、一般灯座和节能灯胆，方便日常维修。（三）给排水系统1、给水系统由储水澉、水泵，蓄水池、水箱、供水管网组成；排水系统由污水井，化粪池，雨水井，排水泵、管网组成。给水是由市政管网将水注入储水澉再由水泵加压转抽到蓄水池，然后分流各层。2、二次供水系统（1）能够选择管网叠压供水形式，叠压供水设备：（管网叠压供水设备、一体化无负压给水设备、接力加压供水设备、直接加压供水设备等）。依据住宅楼宇高度进行分区，通常 7 层以上每增加 10 层为一个分区。这种供水方法和设备含有两大特征：一是设备吸水管和城区供水管道直接连接；二是能充足利用城区供水管道原有压力，在此基础上叠加尚需压力供水。叠压供水含有不影响水质、节能、节材、节地、节水等优点，没有贮备水量等隐患。（2）高层住宅二次供水工程应该根据一户一表、水表出户、计量到户要求设计和建设。3、排水排污系统（1）地下排污管道井口间距要适宜，跨度不要过大，便于疏通；沟、管、渠、井设置合理，便于维护保养。（2）尤其是负一楼超市和负二楼地下停车场排水工程设计方案不能忽略，应确保雨水排泄通畅、不造成内涝水灾。（四）消防系统1、依据本市消防安全主管部门对-具体要求配置。2、小区各楼宇、各商业区域、各关键部位消防设施设备配置、布局均应符合国家消防要求标准。（五）智能化安全防范系统1、建立小区安全防范服务系统必需性 多年来，伴随城市建设发展、计划水平不停提升，传统居民住宅建设模式正朝着建设配套现代化模式在前进。现在居民买房，除了对房屋质量、生活配套设施关心外，尤其是居住区域安全防范智能化程度，已成为业主购房入住首选条件；传统住宅围墙和防盗栅栏等简单防护设施已不能满足业主居住安全需求，同时紧锁铁门和护栏在发生火灾、地震等紧急情况时，使人难以逃生，所以安全防范现代化,智能化建设势在必行。2、小区安全防范智能系统设置：设置安全网络系统基础思绪是：变传统防盗门窗式被动防范为主动防范；单门独户个体防范为网络防范；建立一个立体化、多层次、全方位（外围、出入口、大门、小区内各条通道、公共区域、停车场、泊车位和各住宅门窗和各居室安全防范网络系统，采取从外到内五道安全防线多层安全防范方法，将物防、技防、人防有机结合，为小区业主提供安全、舒适生活保障。（七） 门禁、道闸控制系统（智能化管理“一卡通”）提升小区智能化管理程度，对于创建文明优异示范小区，提升现代化管理水平和人民生活质量，含相关键作用。伴随IC卡技术发展，IC卡在各个领域得到了更广泛应用，已逐步进入大家日常生活中。所谓“一卡通”，是综合智慧卡、自动控制、电脑通讯及网路技术，使得生活在特定区域大家及访客，只需随身携带一张智能卡（即一卡通），就能够享受诸如出入口、停车、消费及其它日常生活、社会活动中多种便捷、安全、舒适服务，同时也可提升小区内部管理及工作效率。经过这套系统，能够实现对人员权限明确限定，不管是内部人员或外部人员，全部能够经过对权限设置，清楚界定能够自由进出、停车、消费、范围，并对人员交易情况进行统计，以备查询，极大解放了人员管理压力；也可达成在提升安全度情况下节省人力效果；还能够用于考勤，卡证制作、电子巡更、停车场管理等功效；全部这些只需一张非接触式IC卡就能处理，无须再受卡太多困绕，也无须因接触式卡极易损坏而烦恼。一卡通系统有利于处理高效集成智能化中若干难题，实现企业中若干子系统之间联络。实现企业内部各子系统之间信息交换、统一管理和联动控制现就小区管理需要，对门禁、负一楼停车场设置“一卡通”管理系统，（八）电梯系统1电梯层门应设置 1坡度，且门槛高于地坪 5MM；2夏季最高温度超出 40 度，且设在楼宇顶层电梯机房应考虑空调设置，预留空调洞和空调板及空调用电并考虑和中心报警连接； 3电梯噪声对住户影响应在 40 分贝以下；4电梯机房内门钥匙应通用，排气扇应设计定时或温度控制开停、天台上电梯机房门能够考虑设置不透光向上百叶通风（规格 250mm*250mm） ，优先考虑在电梯机 房安装温度自动控制送风、排风系统；5轿厢风扇要确保内通风，封闭电梯厅需设置排风设施；6控制中心有电梯运行指示，消防电梯应含有消防迫降功效；7电梯应设置五方（底坑、轿厢、轿顶、电梯机房、监控中心）对讲系统且手机信号应覆盖轿厢，电梯监控单独取电； 8、电梯钢缆规范平层标识，电梯机房配标识对应平层对照表，塑封贴于显著位置电梯处；9、电梯曳引机须满足 GB/T13485-1992，电梯开启、运行、停止时轿箱内无较大震动和冲击，制动可靠、超载试验必需能安全开启、运行和停止； 10、电梯底坑排水通畅，无杂物，缓冲器能正常运行；11、极限、限位、缓速装置安装位置正确，功效必需可靠，急停、检修转换等按 钮和开关动作必需灵活可靠； 12、电梯电源应专用，并设置双电源、机房照明、井道照明、轿厢照明应和电梯电源分开专用，电源和应急电源能正常快速切换；13、随行电缆应使用 60线通信电缆，电机推荐使用永磁同时电机，限速器通常采取 1.15 倍动作。三、收费及服务内容 （见附表二）新格航诺物业服务 9月29日附表一物业管理人员配置标准住宅类型服务等级配置人均面积M2/人（R1）人员配置调整系数（R)2高层一级25001.5高层二级30001.5注：1、项目人员配置数=项目面积+R1+（50000-项目面积）+10000R22、所得人数按四舍五入计算3、入住、装修期可在定编基础上上浮15%4、商务楼及单体楼可上浮50%（30000M2以下）5、容积率在3.0以下可合适上浮5%二、管理人员配置1、主任1人（20万M2以上设主任助理）2、客服主管1人（8万M2以上）3、保安队长1人4、维修主管1人（小区业主在800户以上，50000M2以上写字楼三、其它人员配置1、用户助理：按每人300户业主计，超出300不足600按每增加100以上增加1人，依这类推2、维修人员：80000M2以下设3人（含班长），8万10万设4人（设主管）；10万以上每增加3万M2增加1人；3、保洁人员：每10000M2配置1人，设班长1人，商务楼每5000M2配置1人；4、绿化：按建筑面积8万M2（或800户业主）配置1人，20万M230万M2设班长1人，30万M2以上设主管1人，容积率小于3.5以下可增加设1人。物业管理企业职员定岗定编数量标准 物业管理企业机构设置依据管理需要而定，管理及专业技术人员配置以建筑面积10万平方米计算，大致为：多层房屋配6人，高层大楼配8人，不足建筑面积10万平方米不少于5人。一、多层住宅物业管理人员定岗定编标准 多层住宅物业管理人员定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置3.6人左右（不包含车辆管理人员），各类人员配置及标准以下：1、管理人员：主任，总建筑面积10万平方米以下设1人，1020万平方米，设一正一副，25万以上，设一正二副；助理，总建筑面积10万以下设1人，在10万平方米以上每增加5万平方米增加1人；小区文化设一人，活动中心、场所值班人员另计；管理处财务相对独立，通常设出纳、会计各一人，但能够兼职；其它人员如资料员、接待员、仓库管理员可依据物业大小和工作需要来设置。 2、维修员：建筑面积每4万平方米设置1人。 3、绿化员：绿化面积每4000平方米左右设1人。 4、保洁员：每140户设1人。 5、保安员：每120户设1人。 6、车管员：依据道口或岗亭设置，车辆流量大每班设2人，流量小每班设置1人，一日3班。 二、高层住宅物业管理人员定岗定编标准 高层住宅物业管理人员定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置7.57.8人左右（不包含车辆管理人员），各类人员配置及标准以下： 1、管理人员：建筑面积小于5万平方米设主任1名，每增加5万平方米增设副主任1名；助理每350户设1人；小区文化设1人，活动中心、场所值班人员另计；会计、出纳各设1人；其它人员能够依据工作需要设置。2、机电人员：高层住宅楼宇机电设备设施通常全部有电梯、消防、供水、供电设施，要对应配置工程技术人员，建筑面积在3万平方米以上楼宇每1万平方米配1.5人。3、保洁、绿化人员：建筑面积每7000平方米左右或90100户配1人；公共场所或商业场所可合适调整人员。 4、保安人员：每40户配1人或建筑面积3000平方米左右配1人。 5、车辆管理人员：依据岗亭或道口设置，车辆流量大每班每岗设2人，流量小每班设1人，一日3班。 三、高层写字楼物业管理人员定岗定编标准 高层写字楼物业管理人员定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置1518人左右（不包含车辆管理人员），各类人员配置及标准以下： 1、管理人员：建筑面积小于3万平方米设主任1名，每增加3万平方米增设副主任1名；助理每2万设1人；小区文化设1人，活动中心、场所值班人员另计；会计、出纳各设1人；其它人员能够依据需要设置。2、机电人员：高层写字楼要增设空调通风系统，其它类型设备数量也较高层住宅有所增加，所以对工程技术人员配置相对要求高且数量多，通常每1万平方米配45人。 3、卫生、绿化人员；建筑面积每2500平方米配1人。 4、保安人员：建筑面积每平方米左右设置1人。 四、其它类型物业 如商业、综合性楼宇能够参考以上人员定编方法来确定。附表二一级收费标准 1.50元 /月 .平方米 (已包含税、费 )一、基础条件: 小区封闭；有不少于小区住宅总建筑面积 3物业管理服务用房；绿化率 35%以上(包含水面)；绿化、休闲活动中心、场地 1500平方米以上；固定活动馆所 300平方米以上；专用固定停车泊位 1个 /3户；含有楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其它三项以上安全防范设施；固定体育活动场馆不少于二项设施。二、公共秩序维护 1、门岗室美观整齐，人员统一着装，设专员 二十四小时值勤，其中主出入口不少于 10小时立岗值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。 2、根据要求路线和时间进行 二十四小时不间断巡查，不少于 12次，对小区关键部位每小时巡查一次，并做好巡查统计。巡查过程中对可疑人员进行问询，发觉火警或治安隐患、事故立即汇报相关部门。 3、小区内公共娱乐设施、水池等部位设置安全警示标志。 4、对出入小区机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。5、设有中央监控室实施 二十四小时安全监控并统计立即。6、看管公共财产，包含楼内门、窗、消防器材及小区表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。 7、对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案。 8、定时对服务人员进行消防培训，确保消防通道通畅，消防器材可随时启用。 三、保洁服务 1、小区内公共区域(硬化地面、主次干道)天天清扫 2次，洁净整齐；室外标识、宣传栏、信报箱等每七天擦拭 2次。 2、公共区域日常设专员保洁，保持公共区域洁净整齐无杂物。 3、公共楼道天天清扫 1次；扶手天天擦洗 1次，保持洁净整齐。 4、依据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。 5、按楼栋口、楼层搜集垃圾，天天 2次。 6、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。 7、垃圾设施每七天清洁 2次，无异味。 8、公共区域玻璃每七天擦洗 1次。 9、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑立即进行清扫。 10、进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。 11、建立消杀工作管理制度，依据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药品，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。 12、喂养宠物符合相关要求，对违反者进行劝说，并汇报相关部门进行处理。二级收费标准 1.00元 /月 .平方米 (已包含税、费 ) 一、基础条件： 小区封闭；有不少于小区住宅总建筑面积 3物业管理服务用房；绿化率 30%以上(包含水面)；绿化、休闲活动中心、场地 1000平方米以上；固定活动馆所 200平方米以上；含有楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其它一项以上安全防范设施；体育活动场地不少于一项设施。 二、公共秩序维护 1、门岗室整齐，人员统一着装。设专员 二十四小时值勤，其中主出入口不少于 8小时立岗值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。 2、根据要求路线和时间进行 二十四小时不间断巡查，不少于 8次，对小区关键部位每 2小时巡查一次，并做好巡查统计。巡查过程中对可疑人员进行问询，发觉火警或治安隐患、事故立即汇报相关部门。 3、小区内公共娱乐设施、水池等部位，设置安全警示标志。 4、对出入小区机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。5、设有中央监控室实施 二十四小时安全监控并统计立即。 6、看管公共财产，包含楼内门、窗、消防器材及小区表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。 7、对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案。 8、定时对服务人员进行消防培训，确保消防通道通畅，消防器材可随时启用。 三、保洁服务 1、小区内公共区域(硬化地面、主次干道)天天清扫 1次，洁净整齐；室外标识、宣传栏、信报箱等每七天擦拭 1次。 2、公共区域日常设专员保洁，保持公共区域洁净整齐无杂物。 3、公共楼道天天清扫 1次；扶手每七天擦洗 3次，保持洁净整齐。 4、依据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。 5、按楼栋口搜集垃圾，天天 1次。 6、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。 7、垃圾设施每七天清洁 1次，无异味。 8、公共区域玻璃每个月擦洗 2次。 9、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑立即进行清扫。 10、进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。 11、建立消杀工作管理制度，依据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药品，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。 12、喂养宠物符合相关要求，对违反者进行劝说，并汇报相关部门进行处理。