物业管理项目招标文件模板.docx

招 标 文 件项目名称：西场花苑物业管理项目编号：HAGGZY-CGG097 海安县公共资源交易中心7月8日目 录第一部分 投标邀请第二部分 投标供给商须知第三部分 招标书第四部分 物业服务协议第五部分 附件第一部分 投标邀请海安县公共资源交易中心（以下简称“我中心”）受海安县城东镇西场街道办事处（即采购人或称采购单位）委托，对西场花苑物业管理项目进行公开招标，特邀请符合招标条件供给商前来投标。一、文件编号：HAGGZY-CGG097二、招标内容(一)项目概况：西场花苑物业管理项目在海安县开发区(城东镇)。房屋总建筑面积约383000平方米（含空置），其中多层建筑面积约298000平方米（含空置），高层建筑面积约85000平方米（含空置）；绿化面积约67000平方米，其中约30337平方米绿化由原绿化单位养护至9月；含地上（地下）车棚（车库）建筑面积约56300平方米；电梯25部。本项目预算金额：6205000元。（二）项目招标控制单价:0.45元/月，按单价报价，以安置小区实际交户使用房屋建筑面积（不含车棚、车库、阁楼建筑面积）作为计价依据，具体面积由海安经济技术开发区建设局(房屋征收安置办公室)核定（详见招标书)。（三）服务期：36个月（从交付之日起计算），每十二个月签署一次协议，上十二个月度考评得分低于75分（不含75分），甲方有权拒绝续签下十二个月度协议。连续两个季度考评得分低于75分（不含75分）物业管理单位无条件退出。服务开始时间由招标人确定。 (四)付款方法：根据安置小区实际交户使用房屋建筑面积（不含车棚、车库、阁楼建筑面积）作为结算依据，结合海安经济技术开发区安置小区物业管理考评措施，按月考评，按季结算。以考评得分90分为基准分，90分以上（含90分）按协议价100%结算，每低于基准分1分扣协议价1%。考评人员由海安县经济技术开发区管理委员会相关局办、街道、小区和业主代表组成，每三个月考评次数不少于3次，每次考评总分简单算术平均数作为季度考评得分。备注：每个月15日（包含15日）之前交户计算全月物业费，每个月15日（不包含15日）以后交户次月开始计算物业费（交户日期以房屋征收安置办公室出具交房通知书为准）。三、投标供给商资格要求（一）法定条件：符合政府采购法第22条和政府采购法实施条例第18条要求相关条件。1.含有独立负担民事责任能力；2.含有良好商业信誉和健全财务会计制度；3.含有推行协议所必需设备和专业技术能力；4.有依法缴纳税收和社会保障资金良好统计；5.参与政府采购活动前三年内，在经营活动中没有重大违法统计；6. 为采购项目提供整体设计、规范编制或项目管理、监理、检测等服务供给商，不得再参与该采购项目标其它采购活动;7.法律、行政法规要求其它条件。（二）采购人依据采购项目标特殊要求要求特定条件1.含有物业管理行业主管部门核发物业服务企业一级资质独立法人。2.提供拟派驻项目责任人含有国家建设部颁发物业管理企业经理培训合格证书。（中标后，项目责任人须常驻小区，证书原件缴存于海安城东镇西场街道办事处，至服务期结束前不可参与其它小区投标或管理。）3.提供水电维修工高压电工证、水电维修工低压电工证、建（构）筑物消防员证及电梯安全管理员证书，中标后，证书原件缴存于海安县城东镇西场街道办事处 。（提供人员数须按本招标文件第三部分招标书中人员要求）（三）投标确保金1.投标供给商须按要求交纳投标确保金10元。2投标确保金必需是人民币，且必需在本招标文件确定期限前交至我中心。开户行：建行海安支行户名：海安县公共资源交易中心银行帐号：364723投标确保金交纳时间： 年 月 日 前（北京时间）。4投标确保金应该采取支票、汇票、本票、网上银行支付或金融机构、担保机构出具保函等非现金形式交纳。（四）投标文件递交投标文件递交时间： 年 月 日 起- 止（北京时间）。投标文件递交地点：海安县公共资源交易中心三楼开标室。 开标时间： 年 月 日 （北京时间）开标地点：海安县公共资源交易中心三楼开标室（五）公布公告媒介信息公布网站：针对该项目公告任何变更将经过原招标公告媒体公布，投标供给商应在投标截止时间前关注以上网站相关本招标项目有没有变更公告。假如没有立即关注我中心网站公告造成误投标，其责任由投标供给商自行负担。招标文件解释权归我中心。（六）招标主持单位：海安县公共资源交易中心 联络人：周春明 王珊珊电话： 81819598 81819565（传真）（七）采购单位名称：海安县城东镇西场街道办事处联络人：于海军 电 话：, 第二部分 投标供给商须知一、总则（一）本招标文件仅适适用于我中心组织此次招标活动。（二）此次招标采取公开招标方法。凡符合本招标文件要求条件供给商可参与投标。（三）不管招标结果怎样，投标供给商自行负担全部参与投标费用。（四）此次招标活动及其产生协议受中国法律约束和保护。（五）供给商一旦参与投标，即被视为接收本招标文件中全部条款和要求。（六）中标人对此次招标项目未经采购人和我中心同意，不许可将此次招标协议分包给其它企业。（七）联合投标要求（不接收联合体投标）（八）招标文件未尽事宜可在采购协议中深入明确。二、招标文件（一）招标文件包含本标书所列之全部内容。（二）投标供给商应认真阅读招标文件全部内容，并在投标文件中做出实质性响应。假如没有根据招标文件要求提交全部资料，或投标文件没有对招标文件在各方面全部做出实质性响应，其风险由投标供给商负担。（三）供给商对招标文件有疑点，需要招标采购单位进行澄清，应以书面形式通知招标采购单位，且不得迟于开标日5天前使招标采购单位收到，招标采购单位以书面形式给予回复，如有必需时可将回复内容在海安县公共资源交易网公布，回复中不公布问题起源。（四）投标截止日15天前，不管出于何种原因，招标采购单位均可对招标文件进行修改，招标文件修改内容在海安县公共资源交易网公布，修改文件和招标文件一样，对供给商含有相同约束力。（五）为使供给商有足够时间按招标文件补充要求修正投标文件，招标采购单位有权决定推迟投标截止日期和开标日期，并将此变更内容在海安县公共资源交易网公布。三、投标文件（一）适用范围及说明1本招标文件仅适适用于此次投标邀请中所叙述货物采购及相关服务。2投标文件均应使用汉字，应打印或用不褪色黑色墨水书写。3除技术规格中另有要求外，投标文件所使用度量衡单位，均应使用公制。4投标单价以元/月为单位，按单价报价。（面积为西场花苑实际交户使用房屋建筑面积，不含车棚、车库、阁楼）。5纸质投标文件中需要法定代表人或授权代表签字或盖章每一项内容必需有法定代表人或授权代表签字或盖章。6投标文件组成部分中如招标文件中已给定格式，供给商应按给定格式提供，不得更改。7投标文件不应涂改、增删或潦草，如必需修改时，修改处必需有法定代表人或授权代表签字。8纸质投标文件应统一使用A4纸。9纸质投标文件份数为正本壹份，副本肆份，并在投标文件上明确注明“正本”、“副本”字样，含多标段招标项目还需加注“标段号”字样，副本和正本不符时，以正本为准。供给商应自行将投标文件正本、副本分别密封，并在密封袋上标明“正本”、“副本”和“标段号”字样。标明招标主持单位，招标项目名称及标段和投标单位名称，并在密封袋上封口处加盖投标单位公章。含多标段招标项目标投标文件必需按标段分别进行密封，并加注标段号。10.唱标文件包含：开标一览表、投标承诺书、报价明细表，供给商应将以上唱标文件合并装订后装入投标文件正本密封袋中或单独密封。11一经投标，不管供给商是否中标，投标文件恕不退还。12属于下列情形之一，投标文件将给予拒收：（1）投标文件未按要求密封、盖章；（2）投标文件未按要求时间送达。13投标文件属下列情况之一，由评标委员会在资格性、符合性检验时根据无效投标处理：（1）应交未交投标确保金；（2）未根据招标文件要求要求密封、签署、盖章； （3）不含有招标文件中要求资格要求； （4）不符正当律、法规和招标文件中要求其它实质性要求。 14.供给商在投标截止时间前，能够对所递交投标文件进行补充、修改或撤回，并书面通知我中心。补充、修改内容应该根据招标文件要求密封、签署、盖章，并作为投标文件组成部分。（二）投标文件组成：1投标文件商务部分商务部分是证实供给商有资格参与投标和中标后有能力推行协议文件，这些文件应能满足招标要求，包含但不限于下列文件，并保持全部提供文件不得无效。（1）法定代表人授权委托书；（2）法人或其它组织营业执照等证实文件，自然人身份证实；（3）财务情况汇报，依法缴纳税收和社会保障资金相关材料（提供人员数需达成物业服务企业一级资质标准，并提供包含本项目项目经理在内近三个月连续缴纳证实）；（4）含有推行协议所必需设备和专业技术能力证实材料； （5）参与政府采购活动前3年内在经营活动中没有重大违法统计书面申明；（6）商务条款偏离表；（7）协议条款；（8）服务承诺；（9）依据采购项目标特殊要求要求特定条件中要求证实文件（复印件需加盖谈判供给商单位公章）；（10）供给商认为需要提供其它资格证实文件和商务资料。注：1.政府采购法第二十二条第一款第五项所称重大违法统计，是指供给商因违法经营受到刑事处罚或责令停产停业、吊销许可证或执照、较大数额罚款等行政处罚。2.供给商在参与政府采购活动前3年内因违法经营被严禁在一定时限内参与政府采购活动，期限届满，能够参与政府采购活动。2.投标文件价格部分(1） 价格部分是对投标货物价格组成说明，招标文件如没有尤其说明话，对每一项货物仅接收一个价格。(2）投标单价以元/月为单位报价，按单价报价。以西场花苑实际交户使用房屋建筑面积（不包含车棚、车库和阁楼）作为计价依据，具体以海安经济技术开发区建设局（房屋征收安置办公室）核定为准。报价应包含以下内容：管理服务人员工资、社会保险、意外保险、服装购置和按要求提取福利费等；物业管理区域清洁卫生、垃圾搜集、清运费用；物业管理区域绿化修剪治虫等管理服务费用（原绿化企业养护期内绿化为看管费用）；物业管理区域秩序维护费用；公众责任保险费用；小区沉淀池及下水道疏通费用；电梯、路灯、道路、窨井、公共厕所等公共设施使用、维护和管理等相关费用；全部公共区域水电费、地下（半地下）停车场管理、物业用电、物业用水、电梯运行电费等费用；物业档案资料管理费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧；小区开展日常宣传活动费用；甲方交办其它事项；甲方组织小区集中整改活动费用；物业管理企业利润；法定税费。投标报价不包含电梯维保、年检和消防维保费用。 (3） 政府采购提倡公平竞争，反对低于成本恶意竞争，不得串通报价、哄抬价格，报价应低于市场平均价。(4） 供给商任何错漏、优惠、竞争性报价不得作为减轻责任、降低服务、降低质量理由。(5） 供给商应在开标一览表、报价明细表等标明投标货物和服务单价、总价和分项报价。3.投标文件其它部分其它部分由供给商依据编制投标文件需要提供其它相关文件。四、投标确保金(一)供给商须按要求交纳投标确保金（金额和投标邀请中相同）。（二）投标确保金交至单位：海安县公共资源交易中心。（三）投标确保金交纳时间：开标时间前。（四）投标确保金必需是人民币，且必需在本招标文件确定期限前交至我中心。（五）未中标供给商投标确保金招标结束后退还，但不计利息；中标供给商投标确保金转作履约确保金。（六）下列情况发生时，投标确保金不予退还：1.供给商在开标后要求撤回投标；2.其它经评标小组、我中心或监标小组认定违反招标活动要求，对此次招标活动产生不良影响行为。五、投标使用期投标使用期为投标截止以后60日。六、开标、评标（一）我中心按此次招标活动要求开标时间、地点在海安县公共资源交易管理办公室（以下简称“公管办”）监督下召开开标会议，供给商派代表（限3人以下）按时参与开标会议。(二)开标时，先由相关人员检验每一份投标文件密封是否合格，投标确保金是否缴纳到位。（三）我中心当场宣告投标供给商、供给商报价等内容，并由工作人员做好现场统计。（四）评标委员会由教授和采购人代表组成，由我中心采取随机抽签方法产生。（五）评标委员会对投标文件进行审查，关键审查投标文件对招标文件要求是否做出了实质性响应。实质性响应即投标文件符合招标文件全部条款、条件、规格、技术要求，而且没有重大偏离或保留。重大偏离或保留系指影响到招标文件要求范围、质量和性质，或限制了需方权利和供给商义务要求。（六）判定投标文件响应是否只依据投标文件本身，而不寻求外部证据。（七）评标委员会在对投标文件审查基础上，进行评定，并对投标文件中有疑问地方要求供给商澄清。（八）供给商必需按招标人要求时间、地点由法定代表人或授权代表进行澄清，但澄清不得超出投标文件承诺范围或改变投标文件实质性内容。（九）关键澄清应是书面，并由法定代表人或授权代表签字，作为投标文件组成部分。（十）评标委员会采取综合评标打分方法，严格按招标文件要求进行评标。（十一）评标过程保密：1.在宣告中标之前，凡属于审查、澄清、评价，比较投标文件和中标人等相关信息，均不得泄露给供给商或和评标工作无关人员；2.供给商不得探听上述信息，不得以任何行为影响评标过程；3.在评标过程中，招标人将指定联络员和供给商联络。七、定标方法确实定。（一）为落实公开、公平、公正、诚信标准，此次招标采取综合评分法。评标委员会将依据以下评分标准综合考虑，择优选择中标单位。综合评分项目，供给商应在投标文件目录前提供评分项目索引。（二）评标标准：1价格（ 30分）。满足招标文件要求且投标价格最低投标报价作为评标基准价，其价格为满分。其它供给商价格分统一根据下列公式计算：投标报价得分=（评标基准价/投标报价）价格权值 100 2服务方案及人员配置（40分）。A、物业服务内容和标准（20分）。前期介入或承接方案得0-5分，无方案或方案不合理不得分。 物业管理服务标准及方案得0-5分，无标准或无方案、方案不合理不得分。 物业维修应急方法方案得0-5分，无方案或方案不合理不得分。建立矛盾纠纷排查调处及回访方案得0-5分，无方案或方案不合理不得分。B、人员配置（10分）。全员培训方案和宣传方案得0-5分，无方案或方案不合理不得分。人员经费测算（5分）测算出物业管理费用明细，针对本项目标人员配置，相关人职员资是否符合劳动法相关要求，明细表中各投标人列出人均工资额度高低，从高到低排序。第一名得5分，第二名4分，第三名3分；第四名2分，第五名1分,排名以后不得分。预算低于国家最低工资标准和定额标准不得分。C、物业管理机构运作方法及管理制度（10分）。 服务承诺内容齐全得0-2分，无承诺或承诺不合理不得分。依据物业管理职能制订合理规章制度，包含：公创办事制度；维修报修制度；职员岗位职责和岗位标准；消防管理制度；卫生管理制度；交通秩序管理要求；安全防范管理要求；物业档案管理要求等。制度齐全得0-2分，制度不齐全或不可操作不得分。 切实可行督查考评措施及奖罚方法得0-2分，无督查考评措施及奖罚方法不得分。 小区文化活动计划并切实可行得0-2分，无活动计划不得分。 各类突发事件应急预案得0-2分，无预案不得分。 3企业资信（20分）。a. 管理业绩(10分) 管理规模：管理单项建筑面积（高层）15万平方米及以上得5分，15万平方米以下10万平方米以上得3分,10万平方米以下得1分，多层减半得分，无管理项目不得分（本项最高得5分）。 管理类型：有农民安置房物业管理业绩得5分，有其它住宅物业管理业绩得3分，无管理项目不得分（本项最高得5分）。 b. 项目管理人员业绩(5分) 项目经理管理经验：项目经理有物业管理经验得3分，有农民安置房小区管理经验得5分，无管理经验不得分。（本项最高得5分）。以上业绩须提供协议原件备查。c. 获奖情况（5分） 取得省辖市级及以上优异物业管理住宅小区得3分（不反复计算），取得县级优异物业管理住宅小区得2分（不反复计算），本项最多得5分 。获奖情况需提供获奖证书复印件（原件备查）。4.答辦（10分）现场答辩人为拟派驻项目责任人，由现场评委依据答辩情况给实时打分裁定。（项目责任人须提供本人身份证）八、定标1.评标委员会依据招标文件要求，依据统一价格要素（售后服务、交货时间、供给商综合实力、经营业绩等）评定最高评标得分供给商作为中标候选供给商或中标供给商。2、招标采购单位不确保报价最低供给商一定中标，对供给商中标是否不作任何解释。3、招标采购单位依据投标和评标情况，有权决定是否一次定标，也不排除重新竞标可能性。4、如参与投标供给商或实质性响应招标要求供给商不足三家，依法重新组织招标或向公管办申请采取其它采购方法，对采取其它采购方法进行采购，招标采购单位可对招标要求进行修订。5、当出现损害国家利益情况时，招标采购单位有选择或拒绝任何供给商权力，并对所采取行为不说明原因。6、招标采购单位对落标投标供给商不做落标原因解释。九、招标监督公管办等相关部门将视情况派员对招标全过程进行监督。十、协议签署（一）中标供给商确定后，由招标采购单位向中标供给商发出中标通知书。（二）招标文件、经评审中标人投标文件及澄清文件等，均为签署协议依据及附件。（三）中标供给商未按要求签署协议，我中心有权取消其中标资格，其投标确保金不予退还。（四）供需双方签署协议，须经公管办立案后生效，中标供给商和采购人对标物及其服务作出和招标文件、投标文件及其承诺以外任何修改须通知我中心，并报公管办立案，不然所作修改无效，中标供给商将作为违约方接收处理。十一、违约责任在政府采购协议中约定。十二、相关说明:此次招标项目及相关事宜已送公管办立案。第三部分 招 标 书我中心受海安县城东镇西场街道办事处委托，对西场花苑物业管理项目进行公开招标，特邀请符合招标文件条件供给商前来投标。（需求部分应最少但不限于以下多个部分）一、项目名称： 西场花苑物业管理项目二、服务项目明细及要求1、基础资料 （1）根据相关法律法规要求配置人员，分工到岗，职责明确，人员档案规范齐全。 （2）天天工作日志统计详实，交接班手续齐全。 （3）小区内安全检验台账齐全。 （4）房屋、基础设施、公共配套设施及其它设备等资产台账齐全。 （5）住户档案台账齐全。 （6）各项规章制度规范齐全并上墙，突发事件应急处理方案完备。2、管理职责 （1）严格加强对小区内全部安置房管理和巡查。对新入住住户进行登记造册，入户手续齐全，未取得入住通知书或相关手续，一律不得强行入住或装修。不得将安置房（包含车棚、车库）借给她人居住、堆放杂物或私用。 （2）和住户签署装修责任书，住户缴纳对应确保金。对装修住户进行全程跟踪监管。严禁发生因装修破坏房屋结构、占用公用面积、顶层加盖阁楼或阳光房等有损房屋形象行为。（3）小区内无违章搭建，无乱堆乱放乱种，无乱涂乱画乱贴，无乱拉乱接乱挂，无烧搭土灶、私建厕所、乱挖水井（含独管井）等现象。（4）加强小区内公共环境卫生管理。包含小区场地、道路、停车库(场、棚)、厕所等公共场所，室内大厅、过道、楼梯、扶栏等房屋公用部位保持清洁，标识、宣传牌等完好整齐，垃圾桶（池）分布合理，生活垃圾投放到位，建筑垃圾处理合理，日产日清。严禁打谷晒场，严禁喂养家畜家禽。（5）加强小区绿化管理，做到无树木倾斜，无杂草杂物，无病灾虫害，无破坏践踏、随意占用绿地种植其它农作物现象。绿地范围内无生产、生活垃圾。（6）配合公安部门做好治安联防工作，加强辖区内值班、巡查，确保二十四小时内有些人值班、巡查，定时巡视安置房，加强公共财物管护。发觉安全隐患立即处理并汇报，杜绝一切安全事故。（7）加强管理、维护和维修。一是对包含房屋屋顶、外墙面、楼梯、扶栏、过道、门厅等建筑物及构筑物管理、维护；二是对包含外场地、道路、休闲锻炼运动场所、园林绿化地，各类沟、渠、池、井、上下水管道、停车库(场、棚)等隶属建筑物管理、维护；三是对包含空调、高低压配电、消防、安防、给排水、卫生保洁设备、亮化设备、楼道防盗门等设施、设备管理、维护、维修。要定时对自来水、电力、数字电视、亮化等公用设施进行检验和维修，使其常常处于良好状态，并将检验情况登记造册。尤其是消防、安防设施、器材不得损坏、丢失、挪作她用。各类设施、设备，在保持期内，要加强巡查,若发觉问题，要立即汇报，由保修单位负责修复。（8）小区内多种车辆在指定地点和位置停放，或入自家车库，严禁乱停乱放。（9）楼梯、走道和安全出口等部位应保持通畅无阻，不得私自封闭或堆放杂物。（10）对违反安全操作要求用电、用火、用气等行为要立即阻止并向相关部门汇报。（11）主动完成海安经济技术开发区管理委员会和所属街道、小区交办其它工作。3.投标人自行进行踏勘招标项目现场。三、服务结果提供及要求：1、中标人须在中标后一周内向采购单位缴纳 10 元作为履约确保金，协议期满，结清费用后，无息退确保金。2、中标人须在中标后30日内为全部物业管理服务人员缴纳意外保险，同时缴纳小区公众责任险（具体数额必需经甲方认可），逾期不交视为放弃中标资格。3、中标人须按下列要求配置物业管理服务人员及设备：（1）物业经理1名：有小区管理经验，从事物业管理5年以上，含有物业管理企业经理培训合格证书（须常驻）。 （2）消防员不少于6名：持有建（构）筑物消防员证。（3）电梯安全管理员不少于1名：持有电梯安全管理员证。（4）水电维修工不少于1名：持有高压电工证、低压电工证。（5）秩序维护员不少于16名：55周岁以下，思想品德好，最好为退伍军人，品貌端正，身体健康，工作认真负责，能吃苦耐劳。（6）保洁员不少于15名：60周岁以下，身体健康，本身喜爱整齐；必需经过相关培训，知道一定清洁卫生知识，并能基础掌握常见各类污垢清除技能和特殊场所卫生清扫措施。（7）客服人员不少于1名：含有良好沟通协调能力，能独立处理一般纠纷。（8）需投入设备及数量：自备。（9）各类人员配置须符合国家规范要求。4、中标人中标后15日内提供拟派驻人员物业管理企业经理培训合格证书、水电维修工高压电工证、水电维修工低压电工证、建（构）筑物消防员证及电梯安全管理员证，不然视为放弃中标资格，证书原件缴存于海安县城东镇西场街道办事处 。5、中标人每个月10日前须向海安县城东镇西场街道办事处及海安经济技术开发区管理委员会上报上月度财务收支报表。四、招标控制单价：0.45元/月，以西场花苑实际交户使用房屋建筑面积（不含车棚、车库、阁楼）作为计价依据，具体以海安经济技术开发区建设局（房屋征收安置办公室）核定面积为准。五、付款方法：根据安置小区实际交户使用房屋建筑面积（不含车棚、车库、阁楼建筑面积）作为结算依据，结合海安经济技术开发区安置小区物业管理考评措施，按月考评，按季结算。以考评得分90分为基准分，90分以上（含90分）按协议价100%结算，每低于基准分1分扣协议价1%。考评人员由海安县经济技术开发区管理委员会相关局办、街道、小区、业主代表组成，每三个月考评次数不少于3次，每次考评总分简单算术平均数作为季度考评得分。备注：每个月15日之前交户计算全月物业费，每个月15日以后交户次月开始计算物业费（交户日期以房屋征收安置办公室出具交房通知书为准）。六、服务期：36个月（从交付之日起计算），每十二个月签署一次协议，上十二个月度考评得分低于75分（不含75分），甲方有权拒绝续签下十二个月度协议。连续两个季度考评得分低于75分（不含75分）物业管理单位无条件退出。服务开始时间由招标人确定。七、服务地点：海安开发区(城东镇)西场花苑。第四部分西场花苑物业管理项目服务合同物业服务协议甲方：海安县城东镇西场街道办事处 法定代表人： 住所地： 乙方： 法定代表人： 资质等级： 级 住所地： 依据江苏省物业管理条例和相关法律、法规，根据海安县城东镇西场街道办事处 对我区安置房物业管理要求，甲、乙双方在自愿、平等、协商一致基础上，就甲方招聘乙方对西场花苑物业管理项目提供物业管理服务事宜，签订本协议。 第一章 第一条 物业基础情况： 物业名称：西场花苑物业管理项目； 物业类型： 高层、多层安置房住宅； 座落位置：海安开发区(城东镇 ) ；建筑面积：约383000平方米； 服务时间：36个月（从交付之日起计算），每十二个月签署一次协议，上十二个月度考评得分低于75分（不含75分），甲方有权续签下十二个月度协议，续签协议不超出两次。连续两个季度考评得分低于75分（不含75分）物业管理单位无条件退出。服务开始时间由招标人确定。第二章第二条 在物业管理区域内，乙方提供物业管理服务及人员要求包含但不限于以下内容（具体见海安经济技术开发区安置小区物业管理考评细则）：1、物业（包含空房、空车棚、空车库）交户管理和服务；2、物业保修服务；3、物业共用部位卫生和管理（物业共用部位明细见附件一）；4、物业共用设施设备运行、维修、养护、管理及相关费用缴纳。（物业共用设施设备明细见附件二）；5、物业公共场所管理和服务；6、物业共用部位和相关场地清洁卫生，垃圾搜集、清运及雨、污水管道疏通；7、公共绿化管理；8、车辆停放管理；9、公共秩序维护、安全防范等细节帮助管理；10、物业装饰装修管理和服务；11、物业档案资料管理；12、对西场花苑日常管理中发觉问题立即整改，如拒不整改甲方有权自行中止协议；13、项目责任人 证书编号 ；14、服务人员及设备要求：（1）物业经理1名：有小区管理经验，从事物业管理5年以上，含有物业管理企业经理培训合格证书（须常驻）。 （2）消防员不少于6名：持有建（构）筑物消防员证。（3）电梯安全管理员不少于1名：持有电梯安全管理员证。（4）水电维修工不少于1名：持有高压电工证、低压电工证。（5）秩序维护员不少于16名：55周岁以下，思想品德好，最好为退伍军人，品貌端正，身体健康，工作认真负责，能吃苦耐劳。（6）保洁员不少于15名：60周岁以下，身体健康，本身喜爱整齐；必需经过相关培训，知道一定清洁卫生知识，并能基础掌握常见各类污垢清除技能和特殊场所卫生清扫措施。（7）客服人员不少于1名：含有良好沟通协调能力，能独立处理一般纠纷。（8）需投入设备及数量：自备。（9）各类人员配置须符合国家规范要求。备注：项目责任人每日全部需至小区检验人职员作情况。若考评组考评时乙方人员配置不能达成协议要求，则由甲方对乙方进行处罚，发觉一次人员不在岗处罚金200元/人，管理人员加倍处罚，对未按协议配置人员处罚金元/人并限期整改，如限期整改不到位或连续两个季度考评低于75分，物业企业无条件退出。第三条 在物业管理区域内，乙方提供其它服务包含以下事项：1、组织开展小区文化活动和便民服务工作；2、业主房屋自住部分维修、养护，依据情况接收委托并合理收费；3、甲方委托和物业管理相关其它事项。 第四条 乙方提供物业管理服务应达成约定质量标准（海安经济技术开发区安置小区物业管理考评细则）。 第五条 单个业主可委托乙方对其物业专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行约定。 第三章 服务费用 第六条 本物业管理区域物业服务搜集采取包干制。物业服务费用基准单价为 元/M月，根据安置小区实际交户使用建筑面积（不含车棚、车库、阁楼建筑面积）作为结算依据，结合海安经济技术开发区安置小区物业管理考评措施，按月考评，按季结算。以考评得分90分为基准分，90分以上（含90分）按协议价100%结算，每低于基准分1分扣协议价1%。考评人员由海安县经济技术开发区管理委员会相关局办、街道、小区和业主代表组成，每三个月考评次数不少于3次，每次考评总分简单算术平均数作为季度考评得分。备注：每个月15日之前交户计算全月物业费，每个月15日以后交户次月开始计算物业费（交户日期以房屋征收安置办公室出具交房通知书为准）。物业服务费用关键用于以下开支：1、管理服务人员工资、社会保险、意外保险、服装购置和按要求提取福利费等；2、物业管理区域清洁卫生、垃圾搜集、清运费用；3、物业管理区域绿化修剪治虫等管理服务费用（原绿化企业养护期内绿化为看管费用）；4、物业管理区域秩序维护费用；5、公众责任保险费用；6、小区沉淀池及下水道疏通费用；7、电梯、路灯、道路、窨井、公共厕所等公共设施使用、维护和管理等相关费用；8、全部公共区域水电费、地下（半地下）停车场管理、物业用电、物业用水、电梯运行电费等费用；9、物业档案资料管理费用；10、办公费用；11、物业管理企业固定资产折旧；12、小区开展日常宣传活动费用；13、甲方交办其它事项；14、甲方组织小区集中整改活动费用；15、物业管理企业利润；16、法定税费。投标报价不包含电梯维保、年检和消防维保费用。 乙方根据上述标准收取物业服务费，并按本协议要求服务内容和质量标准提供服务，盈余和亏损由乙方享受或负担。 第四章 物业经营和管理 第七条 本物业管理区域内会所、停车场等属甲方全部。 会所由甲方经营管理，如委托乙方经营管理，乙方向使用会所业主或物业使用人实施优惠方法。 第八条 本物业管理区域内停车场及其它物业共用部分、共用设施设备统一委托乙方经营，经营收益用于贴补物业服务费和共用部位、共用设施设备维修资金。 第五章 物业承接查验 第九条 乙方承接物业时，应由包含乙方在内多方共同对单个物业及物业共用部位、共用设施设备逐一查验，物业共用部位、共用设施设备包含：1、房屋主体结构、外墙、屋面、门窗、楼地面、地下车库、文体设施、道路、绿地等共用部位；2、供电设施、供水设施、给排水设施、升降设施、强电和弱电设施、照明设施、煤气设施、消防设施等共用设施；3、配电房、周界监控系统工程等。第十条 对已多方查验过物业及物业共用部位、共用设施设备若存在问题，由甲方安排限期整改。第十一条 本协议签署时，需将多方对物业共用部位、共用设施设备等共同查验结果签署确定书，作为附件资料，并作为界定各自在开发建设和物业管理方面负担责任依据。第十二条 乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：1、完工总平面图，单体建筑、结构、设备完工图，配套设施、地下管网工程完工图等完工验收资料；2、共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；3、供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；4、物业质量保修文件和物业说明文件；5、业主资料；6、承接查验所必需其它材料。未能全部移交前款所列资料，建设单位应该列出未移交资料具体清单并书面承诺补交具体时限。第十三条 甲方确保交付使用物业符合国家要求验收标准。根据国家要求保修期限和保修范围负担物业保修责任。 第六章 物业使用和维护 第十四条 业主大会成立前，乙方应配合甲方制订本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备使用、公共秩序和环境卫生维护等方面规章制度。 乙方依据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给必需配合。 第十五条 乙方可采取劝戒等必需方法，阻止业主、物业使用人违反物业临时条约或物业管理区域内物业管理规章制度行为。 第十六条 乙方应立即向全体业主通告本物业管理区域内相关物业管理重大事项，立即处理业主和物业使用人投诉，接收甲方、业主和物业使用人监督。 第十七条 因维修物业或公共设施，甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地，应取得相关业主同意；乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域道路、场地，应取得相关业主和甲方同意。 临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地，应在约定时限内恢复原状。 第十八条 乙方和装饰装修房屋业主或物业使用人应签署书面装饰装修管理服务协议，就许可施工时间、废弃物清运和处理、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先通知业主或物业使用人装饰装修中严禁行为和注意事项。 第十九条 甲方应按相关要求向乙方提供能够直接投入使用物业管理用房。 第二十条 物业管理用房属于甲方全部，乙方在本协议期限内无偿使用，但不得改变其用途。第七章 专题维修资金 第二十一条 专题维修资金缴存：由甲方根据海安县政府相关安置房专题维修基金相关要求代收，交海安开发区财政局专户管理。 第二十二条 专题维修资金管理和使用由海安开发区统一管理。 第二十三条 专题维修资金续筹由业主委员会提议经过。第八章 违约责任 第二十四条 因甲方违反协议造成乙方未达管理服务质量约定标准，乙方有权要求甲方限期更正，逾期未更正给乙方造成损失，由甲方负担对应经济责任和法律责任。 第二十五条 因乙方违反协议造成乙方未达成管理服务质量约定目标，甲方有权要求乙方限期更正，逾期未更正给甲方、业主和物业使用人造成不良后果或损失，由乙方负担对应经济责任和法律责任。 第二十六条 以下情况乙方不负担责任：1、因为不可抗力造成物业管理服务中止；2、乙方已推行本协议约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失；3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已通知业主和物业使用人，临时停水、停电、停止公共设施设备使用等造成损失；4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其它共用设