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重庆花园物业管理投标书

序 言
重庆**物业管理成立于，自成立之始就以“严谨、务实”工作态度，服务于**物业广大业主。集总结了一整套管理和服务经验。我们坚信，不管我们接管任何项目全部是很有信心，在前期管理中服务好开发商，促进销售；在后期管理上服务好业主，提供“高品质生活家园”。
重庆****花园是重庆企业在北部新区开发高级居住区，这次重庆****花园公开招标，企业领导给了高度重视。为了给重庆业主发明一个高品味、方便、舒适生活环境，我们将倾注**物业高技能管理人才和技术人才，服务于重庆****花园广大业主，为业主提供优质服务，为重庆开发企业在重庆市区以外民居开发项目中树立良好品牌形象。
为了实现我们目标，我们将在重庆****花园实施“英式管家”服务，把优异全方位、周到、细致服务给予重庆****花园，让重庆****花园业主“足不出区感受酒店般服务”。并依据《物业管理条例》及**物业企业严格管理制度，依法管理，依规治理，合理实施管理和服务权限。我们坚信，经过我们努力一定会把重庆•重庆****花园管理成一个，“主流新生代”民居项目标“典范”，全国范围“物业管理示范小区”。
重庆**物业管理
总经理（签署）：
10月10日

投标书目录
1、法定代表人身份证实
2、招标文件确定书
3、投标人法定代表人授权书
第一部分 技术标
1、第一章：企业情况介绍
2、第二章：提升物业管理水平总体设想管理方案
3、第三章：拟采取管理模式
4、第四章：人员配置、培训、管理及物资装配计划
5、第五章：档案建立和管理
6、第六章：管理指标承诺及采取方法
7、第七章：物业管理费用测算
8、第八章：日常管理
9、第九章：协议条款和协议格式
第二部分 经济标
第三部分 商务标

法定代表人身份证实
单位名称：
单位性质：
地址：
成立时间： 年 月 日
经营期限：
姓名： 性别： 年纪： 职务：
系（投标人单位名称） 法定代表人。
特此证实
投标人：

日期： 年 月 日

招标文件确定书
致：重庆****花园置业
我单位参与重庆****花园项目标投标，对贵单位9月26日发出该项目招标文书及其对应补充资料，书面通知等全方面内容给予确定，并按其要求提交投标文件。　
投标单位（公章）
法定代表人（签章）
单位地址：
邮政编码：
电话：
传真：
年 月 日

投标人法定代表人授权书
项目名称：重庆****花园
日 期：10月
致：重庆****花园置业：
重庆**物业管理（投标人名称），系中国正当企业，法定地址：重庆市南岸区**西路*号****大厦18楼。总经理**（授权人姓名）特授权**物业拓展部***（被授权人姓名）代表我企业全权办理针对上述项目标投标、谈判、签约等具体工作，并签署全部相关文件、协议及协议。
我企业对被授权人署名负全部责任。
在撤销授权书面通知以前，本授权书一直有效。被授权人签署全部文件（在授权书使用期内签署）不因授权撤销而失效。

被授权人署名： 授权人署名：
职 务： 职 务：
投标人公章：
年 月 日 年 月 日

第一部分 技术标
第一章 企业情况介绍
第一节 **物业企业总体概况
重庆**物业管理是一家自负盈亏，独立核实，自主经营物业管理企业，企业注册资金500万元人民币，关键经营物业管理。本企业自成立以来，严格根据专业物管企业进行管理及运行，设置了专门管理机构，配置、配齐了各类技术人员和多种专业工具。企业本着“诚信经营、热情服务、面向社会、不停超越”企业创新发展思绪，重视职员综合素质及实操能力培训和开发，经过人性化管理，职员对企业向心力和企业对职员凝聚力形成了良好企业文化气氛，建立起了学习型企业职员团体。
本企业为了管理好重庆****花园及服务好小区业主，特聘用了高力国际物业服务作为本企业物业管理顾问，经过我们虚心学习及项目本身优势，我们职员有着满怀工作热情及服务好广大业主信心，经过全方面深入物业管理顾问合作，重庆****花园物业管理服务一定能服务好各业主，使物业达成保值及增值目标。
今天，**物业在巩固成绩同时，正沿着发明“精品物业”目标更深入前进，为“重庆”全部业主呈上一份体验含有重庆特色服务“美好家园”。后附重庆****花园管理效果图：
（见后附图）
第二节 **物业司关键业绩
关键计划业绩：l
年份 业绩
创重庆区、市优管理项目
创国优管理项目
第三节 **物业管理企业组织架构图及说明
（**物业企业组织架构图）
企业组织架构图说明：
由此架构图能够说明，**物业企业是以总经理负责制，副总经理、总经理助理分管制管理方法，对各部门、各项目直接管理，统一调度，统一把控，很好地把握企业全局。而且强调各部门全部以项目为中心，全部工作聚焦项目标统一目标，充足利用企业资源优势，直接、有力地支持项目。
把企业运行机制概括地说：
1、强有力原动力
**物业企业从立业开始，将企业文化精髓，溶入物业管理工作中。一直坚定地认为，一个企业一切工作实施全部要靠每位职员共同努力，只有发明了良好气氛才能调动职员主动性，才能有好实施力，只有好实施，才能有好结果。
2、聚焦项目，给项目以强大“支撑力”
物业项目是企业发展根源。我们要求，每个部门全部要以项目为中心开展工作，以项目标需求为工作侧关键。在考虑时刻掌握项目标具体情况下，我们实施了每七天例会制度和各部门随时帮助支持项目标机制，以确保项目标整体服务水平
3、锻炼过硬干部和职员队伍，提升整体综合服务水平
**物业企业在优化人力资源配置，规模发展同时，一直以人力资源开发为关键，而且重视人员各项培训，尤其制订了具体人员培训体系――“两个时间段（岗前、岗上），多个专业技能（管理、操作）”系统培训，以达成企业、项目标人才需求。
4、塑造企业品牌，增强业主认同感
**物业企业“不以名为利”，只是用自己朴素工作去换取业主认可。我们认为，只有好服务才能取得业主信任，才能达成口碑相传目标。所以，**物业企业把各项工作关键放在了基础服务扎实，特色服务创新上，以服务好业主，赢得业主认可，发明“实实在在**物业品牌”。

第二章 提升物业管理水平总体设想管理方案
第一节 重庆****花园项目说明
第二节 服务设想及特色
重庆****花园是由重庆****花园置业开发建设，该项目占地面积达3373.37亩，总建筑面积达250万平方米，****花园第一期工程为整个项目标第3号地块，用地面积达872.4亩，总建筑面积达697891.84平方米，首期房现在正在施工建设占地面积为231亩，总建筑面积为143059平方米，绿地面积54824平方米，建筑密度27.21%，容积率0.93，绿化率35.6%，停车位495个。
该项目以高级住宅为主，由重庆**物业管理根据专业化，规范化，一体化要求为业主提供全方位 “英式管家”物业管理服务，小区内设有用户服务中心，为业主提供二十四小时服务咨询和投诉处理。在小区环境绿化方面，还配有多种名贵树木花草、花池、森林公园、环境保护停车场、水景、建筑小品等，环境十分优美，为业主提供优雅生活及休闲环境，精巧环境设计，和整个小区人文环境有机地结合起来，充足表现出建设者对人居、人性和自然尊重。小区配套方面，设有多功效会所、游泳池、小区大型体育活动馆、健康跑道、购物超市、幼稚园、北大附中、洗衣店、药店、美容美发、茶楼、小区诊所、小区业主出入接送巴士等，功效齐全而含有些人性化设计，满足了业主对高品质生活质量需求。在安全管理方面，小区设有二十四小时保安巡查服务，配有周界智能化红外对射带摄像监控系统、门禁系统、户内可视对讲联动红外探测报警系统、紧急按钮报警系统，车辆进出管理系统、电子巡更系统等设施、设备，实施严密安全服务管理。整个小区总体布局依据地形和地貌，依山就势 ，从南至北，由独立别墅、联排别墅及花园洋房分不一样组团由高至低，层层错落部署，充足显示出现代建筑设计和建设魅力。
一、 整体设想
不赚重庆****花园钱，而要为重庆****花园盈利；不是重庆****花园人，要有重庆****花园精神。
具体表现为：
急为重庆****花园所急；想为重庆****花园而想；
先重庆****花园之忧而忧；后重庆****花园之乐而乐。
培养一个“不分白天黑夜”不管分内分外，只要对重庆****花园有利，人人争先恐后、兢兢业业、一丝不苟作风。
为了让重庆****花园全体业主安心、放心生活、学习、办公，我们要甘心、贴心为重庆****花园充当大管家。
1、组建**物业管理重庆****花园物业管理中心，专门负责重庆****花园物业项目。
2、利用规模优势，提供高效、专业化服务
高水平管理方面还需要专业化管理。物业管理行业向专业化方向发展是市场选择和时代要求，在重庆****花园文化居住区管理中，针对小区管理面积大，人流多、停车场使用率高等特点，我们将充足发挥我企业规模优势，实现资源共享。
3、智能化管理
物业管理软件应用、楼宇智能、区域监控、报警等全部是重庆****花园项目智能化设想中使用设施。我们在对重庆****花园项目管理计划设计、设备维修更新测算中，利用了技术经济学、系统工程学和运筹学等前沿学科，增加了管理中科技含量，为我们决议奠定了坚实理论基础。
4、低廉合理收费，高标准服务
依据重庆****花园物业管理价格定位分析，经过我企业测算，我们认为，标书中提供物业服务收费标准（指导价）1.30～1.80元/月/平方米，在一定阶段内基础上满足重庆****花园项目日常管理收支平衡。低廉收费标准并不意味着降低物业服务标准，相反，我企业取得众多业绩表明，物业管理质量确保是靠企业建立和实施完善物业管理质量体系；完善规章制度。我们在绿化、保洁、维修、保安等方面全部有专业化服务企业，在重庆****花园项目标物业管理中我们会提供高效、专业管理和服务，全方位降低管理成本、极大提升工作效益，让业主真正受益。
5、推行ISO9001:质量体系规范化运作
物业管理含有社会化、专业化、企业文化和经营性特点，若想在管理过程中表现出上述特征，并实现物业管理规范性、优异性、科学性，我企业在对项目进行管理过程中实施ISO9001:质量体系管理，实现和国际管理接轨，切实保障用户利益，同时，增强本企业国际竞争能力
管理目标是
自接管重庆****花园之日起，按物业管理标准化管理，实施“英式”全方位服务，用微笑和周到服务来赢得业主认可。
二、管理设想特色
1、管理设想及方法
将重庆****花园给予“英式管家”服务理念。
A.把服务中心放在管理中心大厅，实施二十四小时服务。
B.重视服务内容、品质和效率。
C.形成一个“便利、优越”小区人文环境
2、管理方法
A.高标准管理方法。
a.实施完善物业管理基础服务
b.培育高素质职员队伍
c. 实施人性化和艺术化管理
d. 加大项目服务工作力度
B.外延和内延服务管理。
a.建立外部联络网，方便用户需求。
b. 想业主之所想，服务业主之所需,实施项目全方位服务。
C.发明快捷、整齐、优美、安全、文明、无干扰环境。
a.加强环境治理，随时保洁。
b.对垃圾分类处理，定时清理。
c.严格机动车和非机动车管理，凭证进入。
d.设置宣传公益牌，做好文明宣传和标识。
第三节 业主委员会组织工作
在我们以后管理中将主动发挥业委会作用，依据建设部《物业管理条例》要求，规范选聘权，引导行使好法律给予业主权利。在实际操作中， 加大物业管理和业委会宣传力度。就物业管理、业主委员会、公共物业和公共权利等各个方面，我们将多层次、多渠道、多角度、多方法、长时间地对广大业主进行广泛宣传教育，让居民逐步成为“成熟”消费者，进而关心、支持业委会，自觉参与小区物业管理工作。而且我们将全程引导业主委员会规范运作，从其组织诞生时起，我们就将全程观注、全程教导、全程渗透、全程把握。配合市房产行政主管部门将一批热心本物业区域公益事业，责任心强、道德品质高、模范遵守本物业区域物业管理规章制度业主选进业主委员会，并连续加强日常同业委会之间亲情沟通和交流，正面宣传和思想统战工作，使其“潜移默化，耳濡目染，近朱者赤”。经过连续接触感化和潜意识引导，使业委会组员同物业管理企业之间血肉之亲不可分。而且明示“我们是一家人”，建立长久信赖、认同感。使我们能够共同追求完美服务最高境界—亲情化真诚、真情服务。创建这种关系最终它将是打开“家庭大门”一把万能钥匙，它将促进我们同业主之间你中有我、我中有你、密不可分、血肉相连、亲如一家人。
第四节 小区文化建设
重庆****花园小区文化建设是意在提升业主居住生活质量一个实践活动。而物业管理是一项以各类房屋和公建配套设施使用、维修、养护为关键专业管理，是围绕“人居住”而实施管理。
小区文化是小区组员在居住和管理活动中所发明含有个性特点精神财富及其物质形态。小区文化建设是我们一直不渝工作。我们将传承“城市文化”在此基础上，深入挖掘现代化生活观念和生活方法，我们将以小区组员为中心，尊重住户、依靠住户、相信住户，经过寓教于乐、循序渐进小区文化建设培育小区精神，增强小区凝聚力和向心力，使物业管理迈向新高度。重庆****花园小区文化建设将在五个层面（艺术文化、道德文化、行为文化、环境文化和传统文化）全方位展开。
本物业企业在小区文化活动中可谓是独有其道，可谓是品种多样，活动劲暴。如：
1、每个月地产开发商联谊活动；
2、本物业企业经过节庆活动组织经验，将在重庆****花园开展一系列小区文化活动；
3、物业企业组织联谊活动
第五节 维修基金建立和使用
依据《重庆市商品住宅维修基金管理措施》要求：“物业维修基金专题用于住宅公用部位、公用设施设备保修期满后大修、更新、改造”。所以重庆****花园项目标维修基金专题用于道路、路灯、消防设施、电梯、机电设备、屋面、外墙、湖体等共用部位、公用设施大修、更新和改造。我企业将严格根据政策要求，报请业主委员会审核，经同意后精打细算使用维修基金，同时使用情况及账目要定时向业主汇报。
在做好重庆****花园物业管理工作同时，更重视房屋维护最大效用，保障房屋一直完好如新，保值增值，让业主满意，使政府放心。

第三章拟采取管理模式
第一节 重庆****花园拟采取管理模式
（内部管理模式构架图）
1、机构设置特点：
（1）实施监督、考评管理形式，使管理过程、结果更含有真实性和可评判性。
（2）整个机构运作为闭路式设计，使多种管理服务行为含有信
息型。
（3）整个管理步骤实施公开、透明管理机制，充足显示整个管
理过程民主性和共治性，使物业管理实施多种方法在双方一
致认同下做好工作。
2、机构设置说明：
（1）重庆****花园物业管理中心：负责对重庆****花园总体管理、服务工作，是重庆****花园物业管理工作总实施部门，对各实施部门、实施人员直接管理，对结果负关键责任。
（2） 管业部：负责项目标综合管理、用户接待、用户投诉、特约服务等各项服务接待和统筹各部门实施工作。
（3） 环境管理部：负责项目标清洁、保洁、绿化操作和监督工作。
（4） 安全管理部：负责项目内公共安全秩序，并负责礼仪形象展示及迎宾工作。
（5） 维修部：负责机电设施、设备，楼体公共设施维护及保养工作，确保各项设施、设备正常运行及使用。
（6） 专业企业：负责绿化工作，确保操作专业性；保养成活型；维护立即性。
第二节 运作机制
（管理运作机制图）
1、运行机制图说明
整个运作机制图采取闭路式设计，在图中能够看出，项目标管理由管理中心经理全权负责制，由项目经理助理负责日常工作分配、考评工作，这么使各项工作能够层级管理，有效地把控各项工作操作结果。
2、各机构运作衔接说明
（1）物业企业：对重庆****花园经理进行月度、季度、年度指标考评，企业各部门对重庆****花园日常工作中难点进行支持。
（2）重庆****花园经理：每七天在企业例会上汇报一周实施情况及对下周计划进行汇报；对月度、季度、年度工作完成及下一阶段工作计划进行总结汇报，确保各项工作顺利完成。
（3）实施机构：对各项工作分配到人，并帮助处理；对实施人员进行监督、考评。
（4）实施人员：是目标实现者，是工作完成者。
第三节 工作步骤
**物业及重庆****花园物业管理中心，严格参考企业及ISO9001:制订操作步骤，层层递进，严密操作事项，确保整个工作有序、有章、有节。此项步骤从项目标立项开始我们就制订了对应步骤，并经过我们几年来操作经验和工作总结形成了含有本物业企业特色操作步骤及服务事项。
附：工作步骤图
（工作步骤图）

第四章 人员配置、培训、管理及物资装配计划
第一节 物业管理处人员配置
人员配置标准：
在人员配置和选拔上，我们一直坚持以下标准：
1、 淡泊学历、看重能力、努力和魄力；
2、 摒弃庸才、不容惰性、傲性和奴性；
3、 重视职员可塑性和可连续发展性。
二、人员配置方案
依据我企业以往管理大型高级住宅小区经验，并结合服务中心实际情况，拟在本项目配置各类管理服务人员78人。其中关键层1人，中间层7人，操作层70人。管理人员和操作人员百分比为1：10，人均管理面积1800平方米。
1、人员配置情况
职能部门 岗位设置及人员配置数量 小计
管理中心经理 经理1名 1人
管理部 助理7人；出纳2人；管理员5人； 14人
环境部 主管1人；领班2人；保洁员23人； 26人
保安部 主管1人；领班3人；保安员37人； 40人
工程维修部 综合维修工10人； 10人
累计 91人
2、各层次人员配置要求
部门 职务
(岗位) 性别要求 年纪要求 文化程度要求 工作技能及工作经验要求
管业部
主管 不限 35岁 大学
本科 1、含有物业管理专业证书
2、汉字专业
3、含有十二个月以上行政管理经验
4、文字功底强，含有一定档案管理知识
5、熟悉利用OFFICE办公软件
6、有较强语言表示能力和协调能力
接待员 女 30岁以下 大专
以上 1、汉字或其它相关专业
2、含有二年以上实际工作经验
3、文字功底强，含有一定档案管理知识
4.有较强文字表示能力，打字速度在80字/分钟
5、熟悉利用OFFICE办公软件
库管员 不限 40岁以下 中专
以上 1、含有十二个月以上物业管理经验
2、含有十二个月以上仓库管理经验
3、了解物资管理知识及保管发放程序
管理员 不限 25岁以下 大专
以上 1、物业管理或其它相关专业
2、身高1.65米以上
3、含有一定英语口语表示能力
4、熟悉利用OFFICE办公软件
5、含有十二个月以上高级楼宇管理工作经验
会馆接待员 女 25岁以下 中专
以上 1、旅游、涉外或其它相关专业
2、身高1.65米以上
3、相貌端正、有较强语言表示能力
4、含有十二个月以上会务接待经验
主管 男 40岁 大学
本科 1、含有物业管理专业证书工民建专业
2、中级职称，五年以上高级楼宇、写字楼、或酒店物业工程管理经验
3、有较强协调组织能力和语言表示能力。
工程维修部
4、熟练使用计算机工程制图及相关软件
5、有较强识图、制图能力
工程师 男 40岁以下 大学
本科 1、工民建、机电或相关专业
2、中级以上职称，三年以上高级楼宇、写字楼、或酒店物业工程管理经验
3、有较强协调组织能力和语言表示能力。
4、有较强识图、制图能力
电工 男 45岁以下 中专
以上 1、含有劳动部门颁发高低压电工证
2、含有3年以上本专业工作经验
3、含有识图、绘图基础能力
4、含有维修智能型设备能力
5、含有变配电室操作经验
6、反应机敏，含有独立处理突发事件能力
水暖工 男 40岁以下 中专
以上 1、含有3年以上本专业工作经验
2、含有较强识图能力，按图操作能力。
3、熟练掌握高级设备、设施维修，有较强独立操作能力。
主管 不限 40岁以下 大专以上 1、含有物业管理专业证书
2、熟悉清洁服务多种工作程序及各类清洁设备使用
环境部
3、含有3年以上酒店、写字楼本专业工作经验
4、熟悉植物生长特征及培育方法
5、了解行业管理相关法规
领班 男 40岁以下 大专以上 1、园林专业毕业，园艺工程师以上职称
2、熟悉湖体养护操作
3、熟悉植物生长特征及培育方法
4、了解环境保护及园林管理相关知识
保洁员 女 40岁以下 高中以上 1、身体健康、五官端正
2、动作麻利、办事周到
3、十二个月以上保洁工作经验
4、能够熟练使用多种保洁设备
保安部 主管 男 35岁以下 大专以上 1、含有物业管理专业证书
2、退伍军人，含有一定保卫常识
3、含有3年以上本专业工作经验
4、了解治安、消防和交通法规及基础知识
5、含有突发事件处理能力
保安员 男 30岁以下 中专
以上 1、退伍军人
2、身体健康、五官端正
3、身高1.75米-1.80米，体重65千克以上
4、说话清楚，无显著口音
5、作风正派，素质优良

三、关键责任人介绍
姓名：贺清祥，性别：男，出生年月：1975年10月生。
学历：硕士；专业：经济和现代管理
工作经历：
1、 1998年在重庆龙湖花园物业管理分企业工作，任综合管理部管理员，小区占地面积达1320亩，计划建设面积达60万方，第一期工程管理面积达22万方。在此期间曾受渝北区（现北部新区）礼加镇镇政府委托对外招商房地产开发项目。
2、 在重庆晓月物业管理工作，任海棠晓月管理处主任，主持该项目全方面工作，小区占地面积达600亩，计划建设面积达88万方，第一期工程管理面积达28万方。
3、 在重庆创佳物业管理工作，任中安国际大厦管理处主任，主持该项目全方面工作，管理面积达5万方。大厦由：高级写字间、杭州西湖明珠大酒店（原中港海鲜酒楼）、桑拿、好莱坞夜总会、中安国际健美城、各类大型经融机构、台湾自然美国际事业企业（西南地域总部）、大型停车场等组成一个综合性商业大厦。
4、 在重庆融侨锦江物业管理工作，任风临洲物业经理，主持该项目全方面工作，小区占地面积达3000亩，计划建设面积达350万方，第一期工程管理面积达50万方。
5、 现在在重庆鸥鹏物业管理工作，任回龙湾项目部经理，并主持该项目全方面工作，小区占地面积达500亩，计划建设面积达55万方，第一期工程管理面积达20万方。
在楼宇设备、财务运作和物业管理成本控制等方面有丰富实践经验，并含有较强组织协调、服务创新能力。
第二节 物业管理中心人员培训
高标准服务，需要高标准制度，高标准制度需要高素质人来落实实施，我企业建立了很好人员机培训机制。培训是职员是否能圆满实施制度要求并达成目标手段，也将是重庆****花园物业管理中心能否实现对业主承诺关键确保。
一、 培训目标
培训目标是使物业管理中心全体职员，掌握并不停完善物业管理中心各项规章制度，明确本人、本岗职责、权利、义务，严格实施操作规程，规范言行举止、仪容仪表，树立良好形象，为服务中心内全部工作人员提供尽善尽美物业服务。
二、培训内容及方法
1、依据组织方法可分为四种培训:岗前培训、在职培训、脱产培训、再培训。
培训对象 陪训内容 考评方法
岗前培训 新招职员 (1)物业管理基础知识 口试、笔试、实际操作
(2)职业道德教育
(3)人事、礼节教育
在职培训 在岗职员 （1）专业技能 笔试、实际操作
（2）操作规程
（3）管理技巧
（4）管理艺术
脱产培训 新职员、在岗职员 （1）新知识 获取相关部门颁发合格证书
（2）新技术
再培训 在岗职员 （1）新技术 口试、笔试、实际操作
（2）新理论
2、结合本项目标具体情况，拟进行三种培训： 新职员培训；接管
前职员培训；正常管理期职员培训。
（1）新职员培训
序号 培训内容 培训
时间 讲课方 培训
对象 培训
方法 考评方法 培训目标
1 企业规章制度等 3天 企业
本部 重庆****花园物业管理中心全体新职员 企业本部内部培训 口试笔试 让职员了解企业组织、企业文化、政策及企业各部门职能和运作方法
2 接管前期人员培训计划相关内容进行强化培训 5天 企业
本部 重庆****花园物业管理中心全体新职员 企业本部内部培训 口试实际
操作 了解重庆****花园物业管理中心管理内容、接管程序及运作方法
3 岗位职责及重庆****花园物业管理中心物业管理制度 1天 企业
本部 重庆****花园物业管理中心全体新职员 企业本部内部培训 口试笔试 熟悉本职员作程序、管理运作程序
4 服务中心物业管理方案和要求 1天 企业
本部 重庆****花园物业管理中心全体新职员 企业本部内部培训 考评 物业管理中心物业管理有较深层次认识
5 进行多种专业培训 3天 企业
本部 重庆****花园物业管理中心全体新职员 企业本部内部培训 笔试
实际
操作 熟悉掌握本专业工作技巧，适应工作之要求
6 职业道德培训 2天 企业
本部 重庆****花园物业管理中心全体新职员 企业本部内部 培训 口试笔试 加强职业道德建设、提升职务水平和管理水平
7 定岗定员进行上岗
见习培训 1天 企业
本部 重庆****花园物业管理中心全体新职员 企业本部内部培训 岗位考评 学习、领会基础操作方法为正式上岗提供经验
（2）接管前职员培训
序号 培训内容 培训时间 讲课方 培训
对象 培训
方法 考评方法 培训目标
1 《重庆市物业管理条例》及配套文件 3天 企业
本部 全体新职员 企业本部内部培训 考评 熟悉掌握条例、实施细则等内容
2 物业管理专业知识培训 6天 相关
部门 未获物业管理上岗证管理人员 企业本部内部培训 考评 确保人员持证上岗率100%
3 项目管理目标及模式和投标书相关内容 2天 企业
本部 全体新职员 企业本部内部培训 岗位考评 明确各项工作要求、目标、模式
4 岗位职责和重庆****花园项目标管理制度 2天 企业
本部 全体新职员 企业本部内部培训 笔试实际操作 掌握岗位要求和考评标准
5 重庆****花园项目整体布局、水电设施、消防设施、中央空调、IC收费系统等内容 2天 设计、安装
单位 全体新职员 企业本部内部培训 考评 熟悉该项目运行
6 重庆****花园项目整体验收交接程序 1天 企业
本部 管理、维修技术人员 企业本部内部培训 考评 要求掌握项目交接全过程
7 重庆****花园项目办公机构装修管理措施 1天 企业
本部 全体新职员 企业本部内部培训 考评 熟悉装修管理关键点
8 重庆****花园项目公用设备及设备维护及作业程序 1天 企业
本部 全体新职员 企业本部内部培训 考评 明确公用设施、设备维修范围及标准
9 服务中心绿化养管标准 1天 绿化专业单位 园艺工 企业本部内部培训 考评 熟悉服务中心绿化管理范围和目标
10 各工种工作技巧和服装、语言规范及沟通技巧 1天 企业
本部 物业管理服务中心全体人员 企业本部内部培训 考评 行为、语言及技巧
（3）正常管理期职员培训计划
序号 培训内容 培训时间 讲课方 培训
对象 培训方法 考评方法 培训目标
1 参与重庆市物业管理培训单位组织大专转本科学习考试 3年 相关
院校 含有大专学历中坚层职员 业余学习 考试 含有高层次学历，对物业管理有较深理论认识适应该代化、智能大厦管理需要
2 参与重庆市各类业余大专中专班学习 3年 各类业务大学 依据项目具体情况安排人员 业余学习 考评 提升本专业管理水平和知识水平
3 电脑网络及管理培训 10天 聘用电脑教授讲课 依据项目具体情况安排人员 企业本部内部培训 考评 了解、掌握电脑网络管理概述及应用
4 管理技能知识培训 2天 聘用物业管理教授讲课 依据项目具体情况安排人员 企业本部内部培训 知识考评 提升职员和业主沟通技巧和管理水平
5 组织协调、公众关系及公众形象培训 2天 企业本部 全体职员分批进行 企业本部内部培训 考评 增强组织协调能力和公共关系处理，建立良好公众形象
6 保安员队列、战术拳术及体能等培训 5天 相关协作单位 保安队队长、班长及骨干 外部轮番培训 考评 掌握保安员现代军事知识、提升防卫能力
7 相关主管单位安排、要求必需参与业务培训 依据实际情况安排 相关单位 相关人员 企业本部外部培训 依据要求要求提升业务水平
8 维修服务人员升级培训 市劳动部门 维修、服务人员 企业本部轮番培训 考评 确保每十二个月该类人员10%以上达成中级技工等级证书
9 保安员队列、体能、擒拿格斗及消防知识培训 每十二个月保15天以上 企业
本部 全体保安员 企业内部培训 考评 提升治安人员业务素质
10 劳动安全卫生培训 1天 企业
本部 全体职员 企业本部内部培训 考评 熟悉、了解劳动安全卫生知识
11 消防技能训练及演练 3天 相关协作单位 全体义务消防员 企业本部轮番培训 实际操作 掌握消防技能知识和实战能力
第三节 物业管理中心人员管理
一流管理，一流服务，需要一流人才，所以，不管是从社会上引进特殊人才，还是重庆****花园物业管理中心培训出来职员，全部要经过严格管理才能充足表现人才价值，发挥她们潜力。
职员管理思绪
考评合格 考评不合格
一、 量才录用，培养提升
我们在用人上比较突出做法是：重视管理人员品德修养、工作能力和在职培训；强调管理人员一专多能和管理队伍年轻化、属地化。
在管理人员选拔上，我们将严格根据既定招聘标准，择优录用。不片面强调工作年限和学历资格，以“适用”为标准，避免“大才小用”现象。
二、默契合作，充足授权
强调分工合作工作态度。我们将采取项目经理负责制垂直管理方法，各部门本着精干、高效标准设置岗位，首先确保管理人职员作负荷饱满，其次避免个人职责相互交叉，做到“人人有事做，事事有些人管”。同时我们提倡全员协调管理，职员确保以合作姿态开展工作。
三、定时考评，绩效为本
绩效考评是我们管理职员关键手段之一，其根本目标是营造“以效率为导向”良好工作气氛。
对于管理人员而言，绩效包含本人绩效、下属职员绩效和其所在部门绩效，考评关键是部门整体绩效，经过为管理人员设定合理绩效目标（包含质量目标和成本目标）及衡量指标，并严格加以考评，考评结果将作为管理人职员资、奖金发放及职务晋升直接依据。
绩效考评通常分为每个月考评、季度计划考评和年度业绩考评等。考评方法包含自我述职、民主评议、上级考评及业绩统计等。
四、奖惩严明，优胜劣汰
对职员实施正确立即奖惩，是维持职员长久工作动力有效手段，我们将以企业《职员奖惩条例》为依据，对管理人员进行对应激励和约束。对工作努力、成绩优异管理人员，我们将视情况授予“**物业人奖”“优异职员奖”“特殊贡献奖”等荣誉，并给一定物质奖励。对工作不负责或违反纪律管理人员，则给1至3级对应处分。我们要求：受到三级处分职员将视情节情况给降级或解聘处理。
同时我们亦全方面推行竞争上岗及双向选择制度。我们要求主管以上管理人员必需经过竞争方法获取上岗资格，作业人员经过双向选择方法获取上岗资格。上岗后必需围绕“质量—成本双否决”来运做，定时接收考评，对无法完成质量指标或成本指标个人，不仅否决其效益工资和奖金，对其任职（或上岗）资格也必需果断否决。
第四节 物资装配计划
项目名称：重庆****花园
类别 编号 名称 型号 数量 单位 单价 累计 到位时间
维修 公用工具
1 疏通机 内网 1 台 　
2 外网 1 台 3500 3500 　
3 电焊机 手提 1 台 1000 1000 　
4 冲击钻 博士牌 1 把 1100 1100 　
5 手枪钻 博士牌　 1 把 500 500 　
6 台钻 博士牌　 1 把 3000 3000 　
7 胶枪 　 4 把 50 200 　
8 台钳 　 1 把 1000 1000 　
9 管钳 12,14,18, 8 把 50 400 　
10 角磨机 博士牌　 1 台 500 500 　
11 万用表 　 2 块 200 400 　
12 云齿锯 　 1 把 600 600 　
13 钢锯 　 4 把 50 200 　
14 球板 　 1 把 500 500 　
15 铝合金梯 3米,4米 2 个 500 1000 　
16 木梯 6米 1 个 400 400 　
17 竹片 　 8 片 5 40 　
18 剪子 　 2 把 50 100 　
19 锨 　 40 把 20 800 　
20 镐 　 4 把 25 100 　
21 手锤 　 4 把 30 120 　
22 电烙铁及配料 　 2 把 50 100 　
23 卡尺 　 1 把 100 100 　
24 手砂轮 　 1 个 500 500 　
25 接线线轴 　 4 个 170 680 　
26 升降机 　 1 台 30000 30000 　
27 污泥泵 　 1 台 600 600 　
28 潜水泵 　 1 台 　
29 热熔机及配件 　 2 套 400 800 　
30 煤气探测器 　 1 部 　
31 切割机及配件 　 1 台 2500 2500 　
32 手葫芦 　 1 台 1200 1200 　
33 气泵 　 2 台　 3000 6000 　
34 应急灯 　 3 个 200 600 　
个人工具
35 电工 　 7 套 80 560 　
36 水暖工 　 6 套 80 480 　
37 瓦木工 　 1 套 300 300 　
工程专用
工具 38 克丝钳 　 2 把 100 200 　
39 偏口钳 　 2 把 100 200 　
40 尖嘴钳 　 2 把 100 200 　
41 一字大改锥 　 2 把 50 100 　
42 一字小改锥 　 2 把 50 100 　
43 十字大改锥 　 2 把 20 40 　
44 十字小改锥 　 2 把 20 40 　
45 手板子 　 2 把 50 100 　
46 万用表 数字式 2 块 150 300 　
47 手持场强仪 　 1　 台 1200 1200　 　
48 电烙铁 　 1　 把 20 20　 　
49 手电钻 　 1　 把 300 300　 　
50 剥线钳 　 2 把 150 300 　
验房
工具
材料 51 线路验电器 　 4 个 80 320 　
52 灯口\灯泡 各10个 20 个 5 100 　
53 皮球 　 30 个 5 150 　
54 乒乓球 　 40 个 2.5 100 　
55 捞网 　 4 个 50 200 　
56 烟道探测器 　 1 个 3000 3000 　
57 多项接线板 　 10 个 100 1000 　
58 坐灯口 　 10 个 1 10 　
59 铅丝 4 盘 80 320 　
60 护套线 1.5、2.5 4 盘 80 320 　
61 保险丝 1各4盘 8 盘 6.25 50 　
62 一般护水包布 各4盘 4 盘 1.25 50 　
清洁 63 三轮车 , 14 辆 400 5600 　
64 喷雾器 　 20 个 10 200 　
65 吸尘,吸水器 　 1 台 8000 8000 　
66 地板打蜡机 　 1 台 1000 1000 　
67 刷地机 　 1 台 6000 6000 　
68 玻璃刷 　 1 套 　
69 簸箕 　 20 个