小区物业管理投标书模板.doc

提 纲一、 相关我们 （一） XX物业介绍（二） 企业理念（三） 企业优势 （四） 专业顾问服务机构顾问团二、顾问项目概况三、项目顾问服务目标 （一） 服务标准（二） 具体目标四、顾问服务方法五、项目顾问组介绍（一） 组织机构图（二） 职责描述六、顾问服务内容及服务质量确保方法（一） 项目顾问基础范围（二） 项目顾问具体内容（三） 顾问服务质量确保方法七、顾问服务工作进度表 八、项目顾问服务费 第一部分项目物业管理理念 第一章项目调研为使管理服务工作愈加贴近XXX高尚住宅小区中“宅”和“人”，我们深入现场调研，所了解基础情况以下：【XXX在江宁开发区佛城路以南,将军南路以东,牛首河以北,占地面积约79.7亩。江宁开发区根据高起点、高标准开发战略，以建设XX新区、高新技术产业密集区为目标，精心计划设计。以百家湖为关键，依次向外分设三个发展圈层：一是百家湖风景游览城，内设商贸、别墅、植物、疗养、游乐、国际会议六大中心；二是金融、科技、社团及住宅区；三是高新技术产业加工区，和占地6000亩，可容纳5万名师生高教科研中心。伴随很多大专院校及高科技企业在江宁开发区落成,一个全新以科技文化为主江宁开发区正在崛起,为当地块居住小区成功开发带来无限商机。紧邻地块南侧牛首河沿岸将形成优美滨河绿带。佛城路、将军南路交叉口大转盘将是一个很大规模中心“绿岛”,这一系列景观绿化工程完成将使整个居住地块周围环境得以很大提升。销售对象关键为来江宁创业企业家,投资家,和高薪白领。】 怎样把XXX高尚住宅小区纳入物业管理视角，达成城市地标性建筑形象要求,XXX高尚住宅小区给我们带来了很多课题：l从入伙期直至正常居住期，物业管理实施和周围施工（配套工程收尾）长久并存，且入伙期业主入住集中、入住率高、入住快，管理压力较大。lXXX高尚住宅小区业主关键为来江宁创业企业家、投资家 、和高薪白领，素质高、要求高，其特殊人员结构及厚重文化沉淀必将为居住区带来更清新时代气息、衍生更现代居住理念，所以要求未来物业管理企业实现管理方法和管理手段现代化。l“XXX文化区”这一计划设计理念，怎样能在物业管理步骤中得以承续？小区中文化建设能否切合“国家安定团结需要、物业管理企业管理需要、小区组员自娱自乐需要”？小区活动开展应充足尊重江宁地域风俗习惯，小区文化用房使用功效安排应切合高学历者、IT产业人士和投资家人士需求。lXXX高尚住宅小区业主基础属于高收入阶层，物业管理企业所提供服务产品也应是“精品服务”，全心全意满足用户需求，而且不停满足用户不停增加需求。l受住宅商品化进程影响，中国物业管理行业在一段时期内，仍需摆脱传统房管体制所造成部分业主物业管理消费意识不强等问题。这些问题存在，一定程度上会影响管理服务费收缴率，对此怎样应对？第二章管理服务理念及管理思绪按设计说明，XXX高尚住宅小区在户型设计上本着大户型设计理念，以人为本，着意追求回归自然、远离喧嚣闹市环境。而我们调研结果也显示：XXX住宅小区是“城市文化人”居所，“文化人”重情、讲理、遵法。开展物业管理工作，就必需高度重视她们文化需求、服务需求及主动参与小区建设愿望。我们提出构建“XXX文化区”人居理想模式，强调由物化管理上升到文化管理，实现传统家居理念和现代生活方法高度融合“文化小区”管理目标。文化管理包含两个层面，一是经过多个交流形式促进物业管理人和小区组员和小区组员之间正常沟通，使“睦邻亲善”传统小区概念得以理性回归，并激发小区组员共同参与建设小区人文环境主动性。二是经过多个宣传形式培养小区组员集体主义观念，进而深入到她们在使用物业尤其是在使用共用性较强物业中，进行约束和引导，以降低管理难度，提升管理效果。我们设想是：一、提倡“天天让您满意”服务理念：我们秉持“实施科学管理，连续改善服务，不停开拓创新，增强用户满意”质量方针,对小区实施标准化、专业化管理服务方法.每一项服务作业、每一个作业动作全部有严格操作标准,全部经过大量培训,足以达成省时、高效服务准则.我们实施“管理汇报制度”，每三个月如实向业主汇报物业管理服务费收支使用情况，和本体维修治安、保洁、绿化、小区文化等各专题工作运作情况，真正做到尊重业主权益。二、营建“事业至真，生活至爱”文化服务理念小区文化是物业管理人和小区组员共同发明、含有小区特色精神财富和物质形态完美结合，小区文化建设最终目标是在居住区内建立一个“生活至爱”文化气氛，以替换小区中正在漫延“人情沙漠”。我们将以开展健康丰富小区文化活动为纽带，建立崭新小区文化。我们将围绕“环境保护、科普家教、小区公益、物管宣传教育、健康家居”等五大专题来组织、策划小区活动，努力把XXX高尚住宅小区创建为精神文明建设窗口。三、塑造“朴实无华，追求时尚”审美理念在新世纪里，业主愈加关注居住区内人文环境。物业管理人和业主一起参与环境文化建设，将极大地满足业主愉悦身心、亲近自然居住需要。在环境文化气氛营造上，我们将导入一套结合现代和传统、符合建筑设计特色形象识别系统，提升档次；提供高品质园艺维护，保持绿化良好长势；以多个形式组织业主开展环境保护及美化家园活动，并不停完善居住区内园林小品及自然景观，营造厚重人文气息，建立人和环境友好共融“城市家园文化区”。科学技术发展带来了建筑设计理念日新月异,业主对服务需求也不停提升。作为二十一世纪XX物业管理人，必需建立现代管理体制和优异管理运作机制。我们在管理体制上实现了内部职员持股，并建立起符合市场经济规律现代企业制度。在管理机制上，建立了按劳分配和按资分配相结合分配机制，建立了多个体系有机结合激励机制，建立了竞争上岗、双向选择用人机制。第三章探求、发明“XXX文化区”物业管理新模式XXXXX置业开发“XXX小区”，是专为有识之士和XX市创业先锋们打造精品住宅。从小区计划、户型设计、工程建设、楼盘销售到物业管理步骤，XXX高尚住宅小区未来物业管理工作中将以“精品服务，全心全意满足用户需求”为目标开展。 住宅产业三分建、七分管客观事实决定了物业管理关键性，探索“XXX文化区”物业管理新模式，对于推进住宅产业快速、健康发展，满足作为受益主体高收入阶层服务需求含相关键现实意义。近段时间以来，我们反复探讨研究“XXX文化区”到底需要什么样管理模式？我们认为,管理好高尚住宅小区关键问题在于:处理提升服务质量和降低管理成本之间矛盾。我们确立XXX物业管理模式是：l紧密围绕“服务业主、报效社会”关键理念提供“精品服务”优质产品l提倡“以用户为中心”步骤管理思想建立以步骤为基石用户需求价值链l提倡科学管理和专业服务，规范管理服务行为l致力于和业主建立平等现代契约关系，推广“天天让您满意”服务理念在确定管理模式基础上，针对XXX高尚住宅小区特色及实际情况，我们深入提出了全方位物业管理基础思绪。 我们管理思绪是：l采取整体管理和专业管理相结合措施l强调成本控制意识和成本管理程序l强调维修基金效能管理和维修计划科学实施有机结合l强调步骤团体有效运作和服务步骤连续改善l确保公众服务规范化和特约服务个性化l确保配套设施不停完善和商务服务日趋完美l致力于培养职员专业素质和小区全员参与意识l致力于共用设施、设备连续改善和功效提升l致力于文化功效提升，塑造符合现代文明人居理想环境第四章拟采取管理服务方法结合XXX高尚住宅小区物业管理难点、关键及管理思绪，我们拟采取以下管理服务方法，以确保管理模式实现及精品服务供给：一、导入ISO9001质量管理体系XX物业已于中国较早经过ISO9001质量管理体系，即使业界对物业管理企业竞相进行ISO9001质量管理体系认证意见不一，但我们认为，进行质量体系认证建立了一个科学规范企业内外部监督体系，使企业在“说到、做到”基础上为“做好”发明了可能，使服务产品提供不致于偏离标准化轨道。在XXX物业管理介入及实施过程中，导入ISO9001质量管理体系是我们开展工作基础。XX物业于九七年建立了ISO9001质量管理体系，并顺利经过英国BSI第三方认证，经过四年多实际运作和连续改善，质量确保体系已日趋完善和稳定，并含有较强可操作性，质量确保体系已成为我们提供规范化、标准化物业管理服务基石。伴随国际标准化组织于12月颁布了质量管理标准，我们审时度势，主动跟进，立即对原有质量体系进行了改版，并于去年12月份成功取得ISO9001：质量管理体系转版认证。在XXX物业管理实施过程中，我们将一如既往地推行ISO9001，以期在为业主提供优质服务过程中不偏离既定轨道。二、结合本身优势，提升服务质量XX物业在深圳发展已经有八年，本身经营管理不停完善，市场表现日益突出，并形成了一整套运作较为成熟管理模式，并于成功进入全国物业管理市场，相继在江苏承接了昆山凯悦花园、石家庄博雅庄园、无锡太湖世家、深圳龙昆居、创新科技广场等大型物业管理项目，结合当地特色，积累了丰富工作经验。 我们认为对于企业而言，XXX物业管理成败关键在于能否将本身优势和标物管理要求有效结合。我们将充足利用XX物业管理模式和在深圳市场成功运作工作经验，有针对性地开展工作，了解用户需求，提供个性化服务和精品服务，对可能发生问题进行前期预防，使管理处推出各项管理服务方法愈加切合业主需要及深圳市政策法规。三、建立素质优良职员队伍要实现我们在管理方案中各项承诺，最关键在于职员整体素质，人原因决定一切。管理处日常运作中一项工作关键就是确保XX物业用人机制有效推行，我们将经过竞争上岗、优胜劣汰和各级岗位责任制来给职员一定工作和竞争压力，经过连续不停培训和考评来确保队伍素质。在物业管理实施过程中，我们努力争取挑选一批“品德好、素质好、身体好”有志之士充实到“XX物业管理人”队伍中来，充足发挥职员各项优势，同时对她们实施科学培训，规范管理，使其不停得到充电和提升，我们将为表现出色职员不停提供培训、加薪、升职机会，甚至介入高层管理。假如这些有志之士把加盟XX物业视作一个机遇话，我们将充足利用这种机遇造就一批人才。四、建立“全方位式”职员培训机制因为提供服务产品主体之间个性差异，对于服务产品提供，不能简单地制造一个“准则”，而是不停依据服务需求改变而调整，也即服务层次、内容和方向做出对应改变，其中一项关键问题就在于对职员连续不停培训。在实践中，我们推出了“全方位式”培训体系，做到岗前培训、在岗培训和调岗培训，各层级职员全部有明确培训达标标准，使每一层级职员保持服务知识、技能和服务需求达成动态平衡。五、建立“数码小区”，实现管理手段现代化纵观全球信息浪潮，网络信息正以不可阻挡之势向我们涌来。在当今各级组织对信息通讯和共享受着迫切需求。我们在物业管理中，努力争取管理手段现代化及信息网络化，形成一个可为业主提供多个信息，为管理提供方便资源共享信息网。我们设想在居住区计算机网上建立XX物业XXX管理处网站，将管理处和业主相关信息登录在网站上，网站还可经过Internet国际互联网、政府主管部门网络系统、深圳总部计算机网络获取大量信息，业主可经过上该网站得到相关管理服务信息，有利于信息多层面传输；政府主管部门、深圳总部可经过电话网和居住区计算机网相联，查阅管理处资料，对管理处工作进行监督指导。总而言之，伴随IT业发展，XXX网络系统将在我们努力下成为一个“信息岛”，从而满足社会各界、物业管理人、业主之间对管理资源及信息共享需求。六、提倡“公开式” 服务理念 物业管理人和居委会、业委会均包含业主日常生活不一样侧面，三者关系若协调不好，必将演化为阻碍小区物业管理水平提升一个阻力。为此，在XXX我们提倡和强调开放式管理服务，明确上述三者之间分工及配合，即：物业管理人专业服务、业委会自治管理和居委会小区管理。对于管理处，我们经过要求其按时公布财务账目、定时提交“管理汇报”、组织“管理处开放日”活动、公布管理处主管人员联络电话等方法，自觉接收业主监督；对于业委会，我们将在小区入伙并达成要求条件后依法成立，并从保护业主权益及提升本身管理水平出发，不停增强业委会自治管理意识和能力，使之能真正代表全体业主行使监督和审核权力。对于居委会，我们将尽力帮助其搞好业主宣传教育、民事纠纷调解、拥军优属、计划生育等工作，同时在管理信息资源上给予有效支持。我们深信：只要从服务业主根本目标出发，三方合作一定能成为推进小区管理水平提升助力。七、提供个性化装修套餐服务 国人生活品质不停改善，使得房屋装修正成为业主在购房以后最为关注一个问题。不过，现阶段装修市场不规范原因却让大部分业主深感迷惑。首先，一般业主因为专业限制，对于装修方案设计、装修商选择、装修材质选购、装修质量监督等问题全部显心有余而力不足;其次，因为监管力度缺乏及装修工程高利润，造成现在装修单位鱼目混珠，“游击队”四处出没、装修质量事故频频发生。在小区服务社会化进程中，我们认为：物业管理企业完全能够饰演一个主动性角色。为此，在XXX装修管理上，我们竭诚为业主提供完美配套服务。我们拟经过公开招标方法引入34家俱有一定品牌、资质、售后服务正规装修商进驻小区并向业主推荐，避免装修游击队日夜骚扰业主；同时，依据不一样层次业主需求，提供各类个性化装修方案以供选择，实现设计、施工、养护一条龙套餐式服务。另外，依据部分业主特殊要求，管理处亦可在业主购房以后但房屋未入伙之前，即提供装修申请及方案审核服务，以解业主后顾之忧。八、构建服务平台用户服务中心 强大服务平台和优异服务组织是提供规范用户服务前提。在XXX服务形式上，我们拟建立用户服务中心运作体系。立即管理处内部管理和对外服务分为后台和前台操作，从而确保管理处对外形象统一化。用户服务中心是管理处指挥调度中心及信息枢纽，业主全部服务需求申请及投诉提议全部将汇总到用户服务中心，由中心负责分类处理；而管理处全部需公布管理服务信息亦经过该中心反馈到业主。经过管理服务中心有效运作，第一，可确保管理处对外信息传输口径统一化，第二，建立首问责任制，全部业主投诉和需求全部有专员负责跟踪和落实直至业主满意为主；第三，用户服务中心二十四小时工作时间将可确保业主需求全天候地得到受理及满足。九、管理体系全方面整合和提升 社会环境时时在变，业主需求亦时时在变，一直沿用旧有管理模式和服务方法是无法满足业主不停增加服务需求要求。XX物业自1999年开始实施管理体系全方面整合提升。其精髓就在于连续地不间断地进行步骤再造，对日常部分已经相对固化思维方法、服务理念和具体作业步骤进行重新分析和改造，使其能够愈加符合业主真实需求，从而为业主提供真正适用服务产品。经过近三年运作，我们已经取得了实质性突破，在部分原来绩效低下功效性障碍步骤和高位势步骤上，如：信息搜集分析、企业决议、投标组织、材料管理、外委工程管理、业主投诉受理等，取得了很好再造效果。在XXX物业管理中，我们仍将继续推进此项工作，组建步骤小组，并利用步骤管理思想指导日常具体工作。致力于用新型“以用户为中心、以步骤为导向”运作替换传统“以企业为中心、以职能为导向”运作，实现物业管理水平连续提升。 十、致力于共用设施、设备循环改善 小区物业管理一个关键内容就是共用设施、设备管理和维护。共用设施、设备运行状态良好程度将直接影响到业主日常起居和安全保障等问题。依据我们对小区物业多年管理经验，我们将XXX共用设施、设备管理分为三个层次进行，即：以确保共用设施、设备处于受控状态、维持正常运行为目标日常管理及维修；以消除多种运行隐患，确保设施设备性能得以充足发挥为目标定时维修养护（包含大、中修）；以提升设备性能、增强设备自我保护功效从而满足用户不停增加服务需求为目标改良性维护（改造）。在XXX共用设施、设备管理和维护上，我们致力于凭借本身经验和专业分包方，对其进行连续循环改善和功效扩展，逐步实现对共用设施、设备集中监控和一体化管理，最终实现物业保值和增值。 十一、规范管理，促进小区服务社会化伴随中国住宅产业蓬勃发展，一个个相对封闭居住小区不停涌现，业主从入伙装修、家私家电配置直至日常起居服务所需均依靠于社会综合服务体系供给，住宅产业开启后，小区所形成市场需求十分可观。从经济学原理上看，小区市场形成和发展一样能够服从“优胜劣汰”通常性规律，而在实际运作中却暴露出部分社会问题，如住宅区内装修管理“人情化”、“无序化”造成装修施工“游击队”出没、装修质量事故频频发生，小区服务体系结构不合理，造成恶性竞争伤及业主。物业管理不能包办小区内一切事务，但在小区服务社会化过程中，我们认为物业管理企业能够饰演一个主动性角色。XXX全部物业经营项目由物业企业经营和管理。我们对此高度重视，首先，将以深度市场调研来了解业主服务需求，并以此来设定居住区内服务体系结构，其次将在工商部门指导下，主动引入有品牌、有资质、服务好商家参与小区服务，果断杜绝片面追求阶段性商业利益而牺牲业主长远利益作法。 十二、实现垃圾分类回收环境保护部门提倡垃圾分类回收已运行多年，而真正较为科学根本实现垃圾分类回收尚不多见，因为在现阶段最少还受制于以下原因：1国民环境保护意识有待提升，普遍忽略将垃圾投向垃圾箱前第一次分类；2生活垃圾客观组成较为复杂，往往是食物垃圾和其它垃圾杂合在一起，分类难度大，分类成本高；3垃圾回收系统组织不健全，部分垃圾“回收尚可，求购无门”，降低了垃圾回收参与者主动性。在我们看来，“垃圾是一个放错位置资源”，近几年，我们潜心从事提升垃圾分类回收效率产品及设施研制，实施垃圾分类处理，大大提升垃圾回收效率，我们拟向业主推荐使用，既方便日常家居生活又有利于居住区环境保护，为垃圾减量化搜集发明条件。第二部分 项目管理方法第一章 管理模式结合XXX文化区管理要求，实现“为业主节省每一分，让业主满意多一分”管理理念，依靠XX物业成功连锁经营模式和经验，完善ISO9001品质管理体系,依据XXXXX置业对XXX用户定位，楼宇设备设施自动化程度，和XXX所处地理环境，我们拟采取“以用户为中心，服务品质为导向”经营管理模式。按管理方案制订整年工作计划制订整年成本指标和服务质量指标按两项指标进行预算并逐项分解至部门、岗位运行组织考评，确定业绩服务质量不达标质量成本均达标成本指标不达标 给奖励奖金否决奖金否决 二、XXX管理处组织架构 管理处经理 经理助理 物业主管 保安、消防主管 保洁、园艺主管 行政、财务主管 收 银 员 设 物 保 消 保 绿 客 社 备 业 安 防 洁 化 户 区 维 管 员 员 员 员 助 文 护 理 理 化 员 员 员 XXX管理处组织架构描述：1.组织架构设置标准是精简高效、一专多能，采取经理负责制，签署经营责任书，实施独立核实。2.XXX管理处各岗位所需人力资源配置实施XX物业管理企业管理下完全双向选择，以确保管理处经理建立一支高效、协调团体。3.XXX管理处内部采取直线职能制，尽可能降低管理步骤，提升工作效率和确保信息渠道通畅。4.管理处经理助理关键职责是帮助经理完成各项工作任务，监督管理处服务质量，同时兼任行政主管和会所主管,降低人力资源成本。5.物业主管职责是负责小区多种设备、设施维护、检修和业主请修工作。6.行政主管职责是负责管理处各部门考评和监督、办公室事务、后勤和小区文化建设。7. 用户助理职责是负责用户服务中心运作，建立管理处和业主之间服务平台,处理用户投诉,并将业主需求信息快速、正确传输至各相关单位。 三、创建XXX有效服务价值链 围绕“以用户为中心，服务品质为导向”经营管理模式，我们将在XXX全方面推行竞争型服务战略；采取有效管理策略提升XX物业人服务价值，建立一支高效、既能为业主提供优良服务，又能向周围展示XX物业人风采团体。服务价值链服务价值供给基础要素内部满意度机制互动服务链日常管理职员档案和业主小区文化有效激励和辖区办满意度调查自我评价和居委会 企业文化导入业余活动和周围单位培 训合理化提议政府主管部门四、XXX管理处外部沟通导向图公安 消防 交通 物价 工商 住宅局 民政 税务 居委会 市政开 发 商 专 业 公 司 施 工 单 位 XXX管理处 供货商设 计 单 位 社会服务机构供电供水 供气有线电视 电信 园林 环卫 人防其它 外部沟通导向图说明： 1.在XXX业主委员会成立之前，XXXXX置业经过招投标选聘物业管理人，并和之签署物业管理协议。 2.若由XX物业管理，我们将设置XXX管理处，全方面负责小区物业管理工作。 4. 在XXX居住区交付使用且入住率达成50以上时,召开产权人代表大会,选举成立XXX业主委员会,由小区产权人及使用人共同参与管理。业委会依据法律给予权力，对管理上各项事务进行监督、协调和指导； 5.管理处将在企业原有社会公共关系基础上不停完善、扩展各类社会公共关系，以确保管理目标实现。第二章各类人员素质要求、选择措施和人员编制情况提要： 1、人员配置重视职员可塑性和可连续发展性；2、树立“管理者就是培训者”观念；一、管理人员素质要求岗位设置岗位要求配置人数管理处经理大学本科以上学历，从事物业管理多年，含有丰富理论知识和实践经验，对物业管理有独到见解，对管理处工作有整体思绪和构想，具内审员资格。1人管理处经理助理大学本科以上学历，从事物业管理多年，含有丰富理论知识和实践经验，并含有很强沟通协调处理能力，具内审员资格。同时兼任行政主管和会所主管。1人物业主管大学本科学历，机电设备专业，含有工程师职称，从事本专业多年，并含有物业管理知识，熟悉ISO9001质量管理体系。1人行政、财务主管大学本科学历，会计师职称，含有一定行政管理经验，并含有较强沟通协调处理能力，熟悉ISO9001质量管理体系。用户助理大专以上学历，外表形象气质佳，含有较强沟通协调处理能力，熟悉ISO9001质量管理体系。1人物业管理员大专学历，建筑或工民建专业，持有物业管理上岗证，含有物业管理经验，熟悉ISO9001质量管理体系。1人收银员高中以上学历，含有会计证，工作认真负责。1人素质描述：职务(岗位)性别要求年纪要求文化程度要求工作技能及工作经验要求配 置人 数保安员男性20-26岁高 中A.十二个月内退伍军人，党员优先；B.身体健康，五官端正；9人车管员男性高 中C.身高1.75-1.82米，体重65千克以上；D.说话清楚，没有显著口音；E.威严而不失灵活。6人消防值班员男性35岁以下高 中B. 相关工作经验三年以上；B.有物业管理工作经验。3人保安班长男性30岁以下大 专三年以上保安管理工作经验1人保洁班长不限男性：40岁以下高 中A.男性身高1.65米以上，女性1.55米以上；1人保洁员不限女性：35岁以下初 中B.五官端正，动作麻利C.有星级酒店或清洁企业工作经验者优先。8人维修班长男性40岁以下大专以上B. 含有十二个月以上物业管理经验及三年以上工作经验B.含有中级以上相关技能等级资格1人维修技工男性35岁以下中 级A.身高1.65M以上;B.含有中级以上相关技能等级资格并经过本企业专业考评C.二年以上相关工作经验3人园艺师男性35岁以下中 级专业工作经验三年以上1人备注：作业人员必需同时含有以下条件：A.身体健康，无传染病，无不良癖好；B.收银员须含有XX市户口或XX市户口担保人；C.三证齐全(身份证、计划生育证及劳务用工证)，有相关学历证实或技术资格证实；D.有良好敬业精神和职业道德；E.首先含有持长者，可合适放宽其它条件。二、管理服务人员配置在人员配置和选拔上，我们一直坚持以下标准：淡薄智商，看中毅力，努力和魄力；摈弃庸才，不容惰性，傲性和奴性；重视职员可塑性和可连续发展性。依据XXX计划设计思绪及销售定位，并结合我们以往小区物业管理经验，拟在XXX管理处前期介入期配置4人，其中管理人员1人，销售中心配置服务人员3人，待小区入伙以后再对销售中心配置服务人员进行调整；在小区管理进入正常期时，配置各类管理服务人员38人（含保安、保洁和园艺等）。三、管理人员选择措施XXX管理处各岗位所需人力资源配置实施XX物业管理企业管理下完全双向选择，以确保管理处经理建立一支高效、协调团体。建立素质优良职员队伍，提升职员素质是实现我们在此次投标中各项承诺，最关键在于职员整体素质，人原因决定一切。管理处日常运作中一项工作关键就是确保XX物业用人机制有效推行，我们将经过竞争上岗、优胜劣汰和各级岗位责任制来给职员一定工作和竞争压力，经过连续不停培训和考评来确保队伍素质。在XXX物业管理实施过程中，我们努力争取在深圳市挑选一批“品德好、素质好、身体好”有志之士充实到“XX物业管理人”队伍中来，充足发挥当地职员各项优势，同时对她们实施科学培训，规范管理，使其不停得到充电和提升，我们将为表现出色职员不停提供培训、加薪、升职机会，甚至介入高层管理。假如这些有志之士把加盟XX物业视作一个机遇话，我们将充足利用这种机遇造就一批人才。第三章 资源配置情况提要:1、物资装备坚持经济、实用、节俭标准进行测算和配置；2、XXX前期创办费人民币总计42万元。为确保对XXX实施物业管理高起点和高水平,我们根据科学性和实用性标准进行论证,并结合实地调研,制订出XXX管理处具体物资装备计划(详见附表)。一、 管理用房配置面积和要求1管理用房依据招标书中提供部分数据，经测算管理用房为220M2，对管理用房拟安排以下:序号部 门面积(M2)位 置序号部 门面积(M2)位 置1经理办公室102经理助理办公室103行政财务部204综合事务部205用户服务中心56仓 库157会议室20备 注管理用房拟安排100平方米职员生活用房面积累计112平方米 （1）职员食堂 30M2 （2）职员宿舍82M2 经理、副经理按8M2/人标准配置,计16M2 其它管理人员按4M2/人标准配置，计16M2 作业人员按2.5M2/人计,共50M2生活用房共需112平方米,我们将和发展商协商处理。 二、物资装备计划:附表1：XXX管理处行政办公用具名 称数 量单价（均价）合 计备 注办公桌椅8套500.004000.00会议桌椅1套2500.002500.00打印机1台1500.001500.00复印机1台10000.0010000.00电脑设备3套4000.001.00空调机（分体式、柜式）2套4000.008000.00传真机1台3000.003000.00保险柜1台1000.001000.00摄影机1台1000.001000.00小区文化活动用电话3部300.00900.00包安装档案、资料柜2套1000.00.00整体制作职员服装38X2套300.0022800.00各类标识牌1批4000.004000.00各类办公用具1批1000.001000.00饮水机1台800.00800.00棉大衣38件100.003800.00音响1套4000.004000.00小区文化活动用VCD1部1000.001000.00小区文化活动用电视机2部2500005000.00小区文化和宿舍用入住、办公资料1批5000.005000.00寝具10套300.003000.00厨具1套4000.004000.00雨衣5件100.00500.00手电筒5把60.00300.00茶几2套300.00600.00电风扇3台200.00300.00衣柜3套400.001200.00小 计103200.00附表2：XXX管理处维修工具及清洁工具名 称数 量单 价合 计备 注75型室内疏通机1台.00.008KVA型电焊机1台1500.001500.00冲击钻1个.00.00砂轮切割机1台.00.00手电钻1个600.00600.00台钳1台800.00800.00梯子1把1000.001000.00万用表2台200.00400.00摇表1台350.00350.00潜水泵1台2200.002200.002寸套丝机1台3000.003000.00测试仪表2套1000.00.00吸尘吸水器2台5000.0010000.00高/低压冲水机1台5000.005000.00清洁及浇花用胶管600米2.001200.00机动喷雾器1台2500.002500.00电工工具4套500.00.00电流表2块300.00600.00木工工具1套1000.001000.00高空作业工具1套1500.001500.00常见材料备件1批5000.005000.00吸尘机1台1500.001500.00手推垃圾清运车3台500.001500.00手推式剪草机1部5000.005000.00绿篱修剪机1部3000.003000.00清洁工具4套800.003200.00绿化工具2套800.001600.00铁架床和木床10套200.00（均价）1000.00小计65950.00 附表3：XXX管理处治安、交通、消防装备名 称数 量单 价合 计备 注无线对讲系统6台1500.009000.00消防工具1套300.00300.00自行车4辆300.001200.00云梯1架2500.002500.00训练器材1套3000.003000.00警棍5棍100.00500.00防毒面具10副200.00.00钢盔、消防斧头、专用扳手、消防靴等10套180.001800.00物品搬运便民服务车2辆500.001000.00不可预见装备费5000.005000.00小 计37300.00总计：206450 RMB第三部分 促进销售提议和配合销售方法、承诺第一章 销售对象定位 一、销售对象定位XXX坐落于XX市新崛起高科技产业开发区江宁开发区，其紧邻地块南侧牛首河沿岸将形成优美滨河绿