集团房地产策划方案样本.doc

金厦集团地产策划序言受金厦集团委托，天津市上劲房地产咨询就金厦王顶堤立交桥路南项目标营销策划提交王顶堤路南项目发展方向（提案）。本企业本着企业战略思想，在顺利完成金厦baidu风景营销策划前提下，期望和金厦集团继续深入合作，同时企业领导层对双方合作给高度重视，就项目发展方向事宜，本企业提出以下提议，期望贵司提出宝贵意见。本企业对双方合作优势归结为以下几点：1、金厦集团作为天津市房地产开发龙头企业，其在土地存量及资金运作上优势不言而遇，进入以来，企业品牌在项目标成功推广下进而提升，吻合了天津市住宅消费者由感性消费逐步过渡到关注企业品牌消费思绪，同时金厦集团在企业发展过程中不停更新经营思绪，果断采取依靠社会力量方法处理企业内部配给不足，使企业关键优势上深入提升，节省了成本。2、上劲房地产咨询成立于初，企业发展以房地产代理销售、营销策划、广告推广整合为关键，本企业前后代理销售财富大厦、梅江芳水园、汇和家园、林枫花园等12个项目；营销策划包含baidu风景、尚城、汇博园等7个项目；同时上劲广告传输承接泰达园、吉利花园等著名楼盘广告设计。在近3年企业历程中取得了不俗业绩，得到了开发企业及社会认可，企业本年度晋升为副秘书长单位。3、依据市场发展趋势判定及建立在此基础上战略发展计划，本企业营销策划作为充足整合营销和市场传输步骤服务项目势必会在企业以后发展中饰演日益关键作用，其发展水平不停提升从短期看将会对企业现有营销代理业务产生或轻或重支持，从远期看，整合了高水平策划服务营销或广告实体将会是市场衡量这两个行业标准，本企业成为天津市首家整合项目销售、营销策划、广告推广中介服务企业。4、双方合作基础为优势互补，在企业利益上不存在正面冲突，而是一个连带关系，即作为服务性质本企业在企业发展过程中一直坚持提升业务水平，强化服务意识，作为合作时间近二年双方在很多方面业已充足磨合，共同打下了良好合作基础。房地产市场自起步到规范进而走向成熟，用了近十年时间。而伴随城市土地存量降低，市场人群消费理念成熟，怎样在项目发展前期做出正确市场定位和市场分析，对投资者投资正确性及资金回笼速度起到至关关键作用。房屋和其它商品相同点是：需要迎合市场,适销对路，才能满足有效需求及达成利润最大化。作为特殊商品，它表现特点为：1、资金高度密集：房地产项目从立项到完工动则需要几千万资金，资金密集成为行业特征，同时也增大了投资风险。2、投资周期长：房地产投资周期通常为十二个月以上，缩短投资周期，使生产出产品不在投资周期内落伍，需要超前投资眼光。3、市场信息改变估计：因为投资周期长，产品由设计到产生经历时间过长，常常出现实际产品落后于市场需求情况。所以更重视把握销售时机。控制销售节奏，对策划而言，应重视过程营销（即在产品销售过程中跟踪产品，研究市场，立即调整产品策略，使之和市场步步吻合），才能达成预期收益目标，而不应只做结果营销(即在产品生产出来后再销售，造成产品和市场脱节)。正因为房地产不一样于其它行业，很多原因制约最终产品实现及投资回报，所以项目本身条件及发展商可对投资者进行适时投资决议提供一定可行性依据。项目宗地情况1、地理位置本案在南开区王顶堤立交桥西南侧，占地面积3.3ha，总计划建筑面积近100.000平方米，整个地块东西向狭长，南北进深较小。从周围地块发展情况来看，本案所处位置为王顶堤居住区整体计划收尾工程，周围居住气候已经形成一定气氛。本案以北住宅区有baidu风景、漂亮心殿、南开文园、碧云轩、及天拖居住区；南侧为复康花园，东侧包含欣苑公寓、华苑住宅区、华苑新城等大型住宅区；西侧为侯台风景区及侯台别墅区。同时天大、南大、师大及正在建设大学城，使本区域形成了较高科教气氛， 2、区域发展方向依据天津市居住区域划分，西南部地域在近几年住宅建设上占领上风，不管从居住区规模、计划设计、人文基础等各方面保持领先，但同时存在以下弊端：1) 因为整体计划期限较长，使物业风格比较杂乱。即使对开发商而言立即跟随市场会使投资风险降低，但造成整体计划不协调。2) 本区域房屋价格居高不下，造成趋向购房用户经济基础难以承受。3) 市场可消化人群伴随数百万平米住宅开工建设逐步消化，使再建住宅难以把握人群倾向及购置能力。即使存在以上弊端，但优势一样相当显著，故本区域整体发展方向看好。3、地块综合评价金云里地块处于王顶堤立交桥西南侧，紧邻下桥机动车坡道。王顶堤立交桥作为中环线关键桥梁，机动车流量比较大，所以本案地块地理位置十分显著，存在视野开阔，绿化优美优势。但作为临桥物业，其弊端为噪音污染（baidu风景在销售过程中存在相同问题），所以从地块上分析，优势和劣势并存，只有经过投资者决议和权衡才能达成最大优势平衡点。4、本案优劣势分析优势：1、地理位置显著，交通情况良好，路南项目由10座高层建筑组成，轻易形成标志性建筑。2、周围配套设施完善已形成居住气候。3、区域发展趋势看好，市场有可引导空间。 4、在天津市上风口，同时在高校区及高科技产业园区，文化气氛很好。5、金厦地产在王顶堤地域十年开发经验及形成区域品牌。劣势：1、 近邻立交桥存在噪音污染及出入不方便。2、 红旗路以西地域计划参差不齐，同时高层建筑市场接收度差。3、 建设周期长，建筑密度大，居住环境较差。项目发展方向1、发展方向叙述基于对本案综合原因分析，本企业提议打破常规营销理念，提议采纳以商住带动商品房销售整体营销思绪，发挥土地最大价值，同时于政府指令行为衔接，共同为本案提供良好客源。1.1项目定位：本案作为复康路沿线临桥物业，其地理位置有着不可比拟优势，从现在祥规能够看出，临近复康路将建设总建筑面积为23295平方米大型公建底商，怎样利用底商优势，带动商品房销售？本企业认为，伴随天津市整体经济环境好转，投资条件改善，在大环境下需求大规模会展场所，而现在天津市会展供给不足，天津市现在展馆场所集中于河西区，以天津市国展及体育中心为代表，但现在市场需求逐年增加。天津市每十二个月承接大规模展览会以天交会、房交会、汽车展览交易会及多种类型建材、设备交易会，经过交易会带动企业之间经营和合作逐步形成了良好模式。依据本项目本身优势及金厦地产优势（包含社会关系、资金能力及政府背景等），结合本区域良好历史底蕴及发展前景，本企业提议底商部分打造为以会展物业为主综合性经营场所。1.2会展物业定义：会展物业及商品展示、交易和经济技术合作等功效为一体，并含有信息咨询、投资融资和商务服务等配套功效，在贸易往来、技术交流、信息沟通、经济合作很多方面发挥着日益关键作用，在中国经济舞台上饰演越来越关键角色，会展物业基础目标实现价值是一般住宅项目标两倍，甚至几倍。同时会展经济不仅能够培养出新型产业群，而且能够带动服务、交通、旅游、餐饮等相关产业发展。同时，会展业也被认为是区域经济发展助推器，各地会展也纷纷出现，不仅仅产生了可按经济效益，也从多方面带动和促进一个城市整体经济繁荣。1.3会展物业有利原因：一、 加入WTO后将深入刺激会展经济发展。二、 天津市现在市场存在这类物业严重供给不足。三、 本案所处位置为西南区域，周围经济发展态势良好，华苑产业园区建设，天津大学城落成为本案提供了良好发展契机。四、 会展物业作为特殊物业开发类型，含有较大挖掘潜力和更大利用获取空间，这是一般住宅项目所不能比拟。2产品定位：2.1产品功效：基于项目发展方向定位，本案二区由两座板式小高层及两座点式小高层组成。提议底商部分为裙房三层，作为会展经营场所。楼上提议板式小高层位高级公寓，面积为控制为100-130平方米；两座点式高层作为高级白领公寓，面积分别控制为35-40平方米和70-90平方米；作为会展物业配套住宅。六区由两座板式小高层及一座塔楼组成，地上裙房作为会展经营场所，两座板小高层定位为高级公寓面积提议为130-150平方米；塔楼作为会展物业办公用房对外出租或出售；七区作为位置最好发展地块由三座点式小高层组成，提议户型和baidu风景类似（本企业暂定楼座编号由西向东分别为1-10号楼）。2.2产品定位：怎样将本案会战物业形势和商品房销售紧密联络起来，经二届会展只是全方位提升物业价值，最直接而有效方法是建立本案会展物业关键平台。2.2.1共享形象平台：（1） 和政府部门举行一系列会展经济研讨会，尽可能和政府建立紧密联络。（2） 经过多种宣传造势。（3） 建组风格上设计成和会展物业相一致形式。2.2.2共享功效平台：（1） 共享展览平台，层高提议为6米表现LOFT概念。（2） 共享办公平台，将六区塔楼建成会展办公楼，表现移动商务办公功效，提倡MORE概念。2.2.共享文化平台，提议设置会展会所，形成会展文化，使之成为名副其实会展物业。2.2.共享用户平台，充足利用会展带来会展经济效益，使本案潜在用户群表现升值潜力，收到事半功倍效果。2.2.共享网络平台，会展含有强大网络功效，提议在本案设置网络中心，使本案用户第一时间掌握来自世界多种信息，共享信息资源。人群定位.城市精英阶层：指外资、合资企业中、高级管理人员。看重物业服务及生活品质。关键购置七区及六区板式小高层。.投资者：本物业为会展物业，极具升值潜力，故投资者成为本案另一主力人群。.城市白领：关键购置二区白领公寓，购置心理为交通位置及物业档次。.外籍人士：会展物业带来经济繁荣必将带动外籍人士在中国置业，她们置业形式关键以出租为主，六区塔楼成为她们办公首选。总而言之，本案作为天津市西南方应宾主干线标志性建筑，其发展优势不言而喻。在选择项目发展方向时，合适超前、通盘考虑对项目标成败起到决定性作用。项目营销策划关键1营销体系建立1.1资源整合：整合本案显性及隐性资源（1.）贴近政府提升地块价值潜力（.）联合专业咨询机构，实现整体营销策划（.）利用发展商本身优势，实施发展商和买家良性互动，凝聚商业气氛，并实现居住和会展价值同时发展。1.挖掘价值：经过多种平台建立造势，提升价值。（1.）共享形象平台（.）共享功效平台（.）共享展览平台（.）共享办公平台（.）共享文化平台（.）共享用户平台（.）共享网络平台. 模块体系：经过模块体系建立，构筑本案整体营销平台（1.）酒店式服务功效模块：关键针对二区白领公寓部分。（2.）家居服务功效模块：提供家居归属感。（3.）会展服务功效模块：源于本案定位模块，为本案主导模块。（4.）商务服务功效模块：针对于六区塔楼，提供会展办公经营场所。（5.）娱乐休闲服务功效模块：此功效模块关键表现在会所和酒店服务配套上。2.会展物业品牌形象建立过程2.1开发商品牌：金厦房地产社会资源整合成为挖掘项目附加值及提升物业品牌价值有力保障。2.2项目品牌：本案提出天津市首家会展物业开发理念，经过对外部资源整合及内部资源挖掘，成为天津市物业开发新模式，引发市场关注，提升项目品牌。2.3物业品牌：金厦物业作为天津市十强物业管理企业之一，其优良物业管理带来价值不单是对目标人群保障，更是推进项目整体营销策划前提。3.项目关键卖点荟萃3.1会展物业成为天津市首家这类物业开发先行者。3.2升值潜力最大地块。3.3LOFT，MORE等新概念应用。3.4一流交通系统、人文背景、区域发展方向。3.5高尚文化、尊贵生活特区。3.6写字楼物业革命。3.7金牌物业管理企业提供管家式服务。4.关键竞争力表现纵观天津市房地产发展历程，在不一样历史时期，提出不一样营销理念及物业产品，但均以常规营销推广手法为准则，着重推荐本身地理位置优势及产品功效卖点，从各个方面显示自己豪华和特色，从表面看，似乎产生各自特色，但从内涵上并没有跳出同质化，她们全部从本身硬件出发，而欠缺心理年支持，从而在理念创新上举步不前。而针对本案无疑是一次良好历史机遇，因为本案所处地理位置及各方面原因整合，使会展物业成为本案开发又一新理念，本案关键竞争力关键表现在两个方面：1.本案内涵上突破，会展物业定位；2.全新生活理念和模式应用。5.项目案名提议：金厦国际会展中心自然成为本案底商最好案名。金厦国际会展公寓为本案住宅部分推广案名。金厦国际会展空间成为本案白领公寓部分推广案名。项目推广策划关键本项目作为天津市首家会展物业概念提出者，其项目推广关键是经过关键概念利用使项目产生价值最大化，打破常规推广思维，成为本项目标策划关键。1媒体利用房地产类媒体种类繁多，针对本项目目标用户特征及项目发展方向，我们提议此用以下多个方法1.1电视台：充足利用电视广告媒体传输广度及反复性。1.2报纸：关键以今晚报、天津日报进行新闻炒作，利用每日新报进行营销推广。1.3广播电台：充足利用其贴近目标用户及纪实性强特征对目标用户进行深度诉求。1.4其它广告形式：包含车体、路牌、户外、电子邮件等全方位立体包装，展示本案独特物业特征。2.公关策划活动2.1会展物业经济研讨会：邀请房地产业内人士、经济教授、国际性会展商在当地考察，提升本项目标物业价值。达成经过研讨会借助媒体手段从侧面把项目标信息向社会传输。2.2会展物业经济酒会：邀请本市著名外资企业及中外合资企业高级人士参与，介绍本项目标环境交通及会展特征，达成向目标用户传输购置信息目标。2.3新技术展示会：邀请业内教授评定本案在新技术利用上独特优势，继而造势。2.4物业概念展示会：经过对LOFT、MORE等概念传达，扩大本项目超前位影响。2.5会展功效展示会：全方位介绍本项目标操作模块及会展功效，产生独特项目个性。3.现场包装3.1硬性销售包装：包含售楼处选址、功效及其它特殊要求。3.2样板房包装：样板房可依据本案定位进行形象及概念包装，并做到合适超前。3.3示范园林景观：因为本案属于林桥物业，只有靠本身园林营造才能提升物业档次，提议在销售早期营造示范园林景观，首先，和本案目标人群定位吻合，其次充足表现会展物业高级个性。3.4软性销售包装：包含开发商实力和形象包装，物业管理品牌包装。总而言之，作为本案发展方向支撑部分，项目标形象推广对本案起着至关关键作用，在销售前期充足做好项目各个方面推广预算，整合多种媒体和社会有利资源，成为会展物业推广成功有力保障。总结王顶堤路南项目作为金厦房地产企业步入二十一世纪代表著作，其开发和经营成功是否成为企业下一步发展关键。因为时间仓促，本企业仅对项目发展方向提出提议，意在项目定位前期突破常规销售定位法，采取以底商经营带动整体项目标销售，同时规避多种风险，实现底商、写字楼、公寓连带均好销售。避免常规项目标发展不均衡现象出现，具体实施细则有待和金厦企业共同商榷。策划关键整体策划，均好发展1、项目宗地情况1.1土地概况A占地3.3ha, 总建筑面积10万M2B东西狭长，北侧临复康路C计划集商场、办公、居住为一体(11)1.2周围物业东：中环线（代表物业泰达公寓、天骄源）西：侯台别墅区、天津大学城南：华苑、华苑新城、欣苑公寓北：天拖南居住区（漂亮心殿、南开文园） 1.3区域发展A 90年代中后期由华苑带动新房住区形成B 天津早期涉外居住区（以金厦世纪名全部为代表）C 天津市高校区兴建落成D 华苑产业园区带动区域经济发展2、项目SWOT分析2.1项目优势：A本案地处高校区，为区域人文条件和提升附加值提供了支持B周围成熟居住区业已成形，为本案商铺提供良好客源C周围企机关众多，为本案商商业提供了人流基础D开发商在区域内形成了良好品牌E项目邻近主迎宾线，为项目提供良好商机2.2项目劣势A本案周围商业气氛不浓厚，不是传统商业旺区,对本案商业物业推进产生负面影响B本案周围除baidu风景外，均为传统住宅，整体计划落后C本案开发规模大，周期长D市场人群对高层住宅历史印象不佳2.3项目机会A华苑产业园区兴起,天津大学城建设对本案人流提供保障B现有天津市西南区域商业物业开发理念,经营模式和商业物业功效全部有较大提升和完善空间C从开发理念上看，本案集商业、办公、住宅三位一体，从机遇上讲成为本区域这类物业开发先锋2.4项目威胁A周围竞争对手较多,整体市场供大于求.B项目怎样形成商业气氛，成为来自项目本身威胁.C创新整合带来操作复杂性3项现在期定位结论：3.1机遇和风险并存,但机遇大于威胁3.2发展成为集商业购物、商务办公、居家生活为一体全功效物业，成为本案优良历史机遇(12)总结：本案努力争取打破常规开发思绪，从一个高起点上定位本案发展方向，结合底商、办公、住宅统一、均好发展思绪，成为本案成功关键4项目发展关键思绪以商铺经营（炒作大区域价值，形成经济交流平台）推进特色办公及国际化住宅消费(13)(4.1项目发展方向定位（多功效、全方位国际文化平台）底商打造区域经济发展平台，形整天津市西南区域新经济及商业中心金厦国际港 办公以底商经营及本案特色商务形式带动办公楼租售住宅经过区域文化及特色形成，打造国际化住宅小区(1)4.2支持点A本物业本身综合发展平台（底商、办公、住宅）提供了良好基础B本区域伴随90年代后期开发建设，已形成含有规模居住区C区域内住宅项目过多，缺乏综合性物业，本案努力争取回避正面竞争带来不利D国际文化平台使本案含有不可克隆性及站在一个高起点应对市场竞争E金厦企业在天津市及本区域周围影响力F项目本身东西狭长，在王顶堤及复康路立交桥之间形成独有街区，区位显著，适合本概念利用5关键价值体系建立5.1关键价值体系：开发天津市西南区域首家将购物、休闲、商务、娱乐、居住为一体含有领导地位大型国际化特色小区目标：以特有硬件、功效为支撑、战略性地融入“国际化、新商圈、政府行为、引擎工程”等元素，从形象上乃至本质上拔高本案战略定位，从而使本案竞争策略从市场层面跃升至更高战略层面，达成提升为“无可替换”地标性物业目标，实现本案经济效益及社会效益最大化。5.2商铺部分（金厦国际港国贸街）(9)A利用为概念依靠，炒作地块最大价值B 以区域价值提升带动市场关注度及显性消费力C营造天津市首家SHOPPING MAIL商铺形式，多个经营加盟模式，降低入商门槛D引入著名品牌经营，以其带感人气汇聚，以吸纳更多中小型商家进驻5.3写字楼部分（金厦国际港商务大厦）(7)A利用为概念依靠，吸纳国贸街带来商务气氛B引入人性化办公环境理念，提倡“凝聚企业文化空间”C集专业化及人性化于一体个性鲜明甲级写字楼D提供专业商务办公模式，多个办公文化平台，打造个性办公文化5.4住宅部分（金厦国际港）(4)A将底商时尚和气氛引入塔楼住户，实现真正意义上商业地产模式B国际化住宅设计，文化为全城时尚之上，感受国际化居家文化C提倡全功效小区文化，集商业文化、商务文化、居住文化于一体，打造居住和消费结合国际化住宅文化6.人群定位6.1商场A主力店、大面积供给一个或两个经营者B中国、国外品牌店主(2)C百货、餐饮、娱乐及私人业主D投资者6.2写字楼A由商场经营带来办公人群B项目文化、个性形成后形成写字楼租用人群(8)C本区域显性目标用户6.3住宅(6)A城市精英阶层：指外资、合资企业中、高级管理人员，看重物业服务及生活品质，关键购置七区及六区板式小高层B投资者：本物业为会展物业，极具升值潜力，故投资者成为本案另一主力人群C城市白领：关键购置二区白领公寓，购置心理为交通位置及物业档次D外籍人士：会展物业带来经济繁荣必将带动外籍人士在中国置业，她们置业形式关键以出租为主，六区塔楼成为她们办公首选7.结论：本方案是集综合性商铺、写字楼、住宅为一体大型物业，所以需要给予本案一个鲜明、出色灵魂，给予本案超常规价值。故本案策划努力争取把握地段及各方面利好信息，结合金厦企业优势，达成项目整体，均好发展！谢谢！营销策划合作意向说明提交方：天津市上劲房地产咨询受金厦集团委托，天津市上劲房地产咨询就金厦王顶堤立交桥路南项目标营销策划提交合作意向说明。本企业本着企业战略思想，在顺利完成金厦baidu风景营销策划前提下，期望和金厦集团继续深入合作，同时企业领导层对双方合作给高度重视，就双方合作意向事宜，本企业提出以下提议，期望贵司提出宝贵意见。金厦baidu风景作为金厦集团关键开发项目，本企业于二季度介入项目营销策划服务，当初项目工程处于平地阶段，项目祥规及户型也已基础确定，本企业在充足考虑项目各项营销要素前提下，和贵司经营部及项目管理人员深入沟通，共同探讨项目营销思绪，充足发挥本企业在市场营销及项目策划、广告推广三方面整合优势，对当初项目提出可行性发展提议，并向贵司提交，经双方反复研讨，达成营销策划合作意向，并于5月签约。作为双方合作开始，本企业并没有把营销策划停留在纸面上，而是和贵司管理及工作人员互动，共同制订了项目每阶段营销实施方案，配合销售现场做好销售管理及销售培训工作。截止11月底，项目销售达成整体面积60%，估计截止底，即3#、4#楼入住期间，3#、4#楼销售将达成75%，在天津市本年度高层住宅销售中取得不俗业绩。同时，本企业愈加重视相关贵司建设，不管对企业理念提出，还是经过baidu风景具体项目标推广实施，本企业时时刻刻关注企业品牌在推广过程中应用。而且经过金厦baidu风景具体营销实施来提升企业品牌著名度。纵观baidu风景销售历程，本企业归结以下：第一阶段 开盘前，期待出色但从整体上看，此阶段baidu风景营销策划尚处于磨合阶段，从广告风格上看，这一阶段baidu风景还缺乏荡气回肠气势。但从中不难看出，营销整合思绪已日趋成熟，创作欲望业已高涨起来，令人眼前一亮作品出现只是时间问题。纵观开盘前baidu风景广告，其特点完全能够用“情理之中 意料之外”来形容，从广告表现角度看，视觉元素利用中规中距，表现手法娴熟、大气，从营销角度看则按部就班，利益点传输计划安排详尽而清楚。上劲企业对于baidu风景项目标前期定位成竹在胸，雄心勃勃要给天津房地产及广告界一个惊喜。第二阶段 策划和推广结合以开盘稿为标志（.8.10晚报豪华版），baidu风景最终走上了项目形象塑造坦途，而以营销为导向策划及个性鲜明推广无疑是其成功原由之一。而上劲在此阶段所给予该项目标物业精神使得以后创作表现虽几易其手，却一直不曾走味，这就充足证实其市场定位不仅正确无误而且含有很强可操作性。同时，伴随项目标不停发展，物业推广侧关键也开始进入实际利益点推广阶段。在此过程中，baidu风景特点表现为在策划领域驾驭能力，广告方面则一直根据最初项目定位坚定不移推进着。此阶段策划展现出主动探索精神，诸如“联合购房”、“联合选名牌 享受折上折”“整合数字化 共享折上折”等全新推广概念引入，全部有令人耳目一新感觉。从中不难看出，策划人员力图在传统推广物业刚性原因前提下，对项目利益点进行更深挖掘。值得注意是，在推广内容探索同时，上劲也在推广步骤通路传输方面进行了小范围尝试，诸如候车亭广告、路牌广告等形式，配合传统报纸常规广告和户外牌广告，使此阶段广告推广显得生气勃勃。这一阶段项目策划直接表现在现场销售上，则是baidu风景在期房阶段著名度快速提升。个中原因有宏观上：当初相同档次物业较少、目标消费者潜在需求单一等原因，更为关键是baidu风景所展现出创新精神，则是baidu风景广告在业界赢得一片喝彩并留下深刻印象根本原因。从这一阶段baidu风景市场推广特点来看能够得出以下结论：首先，现阶段市场推广是一个动态改变过程，在不一样阶段，依据市场改变，尤其是消费者需求不停改变，策划推广侧关键也是在不停调整之中，当然好策划推广案例总是建立在整合了市场调查、营销及广告推广基础之上；其次，消费者潜在需求日益受到重视，这在很长一段时间，全部被各开发企业、广告企业看成一个含有反应企业理念功效空话而搁置着，没有被真正应用到实际案例操作之中。而baidu风景则证实消费者需求即是市场最高准则真理，不管是从传输内容改变上、传输通路、信息表示方法改变等方面，全部证实以消费者需求市场为目标标正确实立是对相关专业实体至关关键。这一点在接下来baidu风景策划推广中将会表现更为显著。第三个阶段 整合成熟期进入以来，baidu风景在策划推广方面逐步进入成熟期，尤其是在第三季度后期至今，baidu风景这一推广期已达十二个月多之久项目，仍然保持着较高关注度及骄人销售业绩。关键表现在，首先，对各步骤控制（管理）日趋细化，策划、销售、广告分工十分明晰，以30天为推广周期工作模式在很大程度上不仅显著提升工作效率，同时也能够很清楚对各步骤工作进行评价和考评，假如作为宏观组织、协调部门开发商方面愿意这么做话；其次，整体推广架构紧密而明晰，至于分解到各阶段推广目标和作用已要求十分严谨而富有针对性。baidu风景运作内因分析归根结底讲，一个项目标成败在很大程度上取决于对消费者潜在需求（市场）把握上，而以此为基础所衍生出来策略、通路、广告表现等等标准归根结底全部是以消费者需求为基础准则。这一点反应在实施方面则充足考验着项目决议者组织协调能力，和团体内部各步骤整体水平，即整体协调及实战中相互配合关系。首先，在推广早期，包含项目定位、CI定位和文化品位给予填补了当初市场空缺，正是因为前期所打下坚实基础，才使得该项目在以后相当长时间里，一直保持着自己风格，而创新既能够是来自内容上，也能够是来自形式上，因为经过市场导入期引人注目和维护期标准性连续，baidu风景已不再仅仅代表着一个物业项目，深入人心推广已将其升华为一个品牌式符号，而且消费者将会用她们热情不停地去证实这一点。经过一个时期相正确平淡无奇以后，现阶段baidu风景市场推广开始进入一个全新境界，其中包含对于前期成功经验再创新，最少也是对于创新方法一个探索，其表现出对于全新效果渴望和激情证实baidu风景在推广方面已肯定而然进入了全新时期。从表面上看，这种探索是形式上改变，不管是通路上改变，还是推广策略方面调整，全部从不一样侧面影响着现阶段baidu风景推广专题。假如说最初定位为baidu风景市场形象进行了最初勾勒并提出某种理想话，那么现在baidu风景才真正开始让消费者或用户经过不一样路径和内容切身体会到这么一个项目所传达出对于生活方法方面感觉和印象。其中有几方面特点能够作为我们在现阶段市场项目推广能够研讨或遵照标准，因为相对以前对于报纸常规广告评价标准而言，这些新游戏规则所达成效果是全新而充满刺激：首先，项目定位唯一性。作为一个前提条件，是整个推广步骤统帅和承载平台，同时，在从不一样角度对物业专题进行叙述时候，全部是以此为前提。但需要说明是，这是对物业定位深入升华，而且是需要整个推广过程坚持和严格实施才能够达成效果，其目标已超越了对项目标推广，而是追求品牌传输过程；其次，缩短和目标消费者距离。以前，在房地产推广步骤中，相关地段、户型等要素传输一直是建立在以下前提下：即经过报纸常规广告、户外广告等形式单一推广，这种推广模式前提是肯定目标消费者肯定会看到，而且会在某种程度上接收由销售经理和广告设计、文案所确定诉求关键，从中不难发觉，在整个推广步骤中，消费者一直是处于被动状态下，推广成功是否取决于销售经理及广告设计或文案经验，即对以前所接触或参与项目运作所取得印象，关键原因在于项目定位思想不成熟，令整个推广过程缺乏整体连贯性，所以不可能对潜在消费者产生一贯、高于项目本身物业（品牌）诉求传输效果。不可否认这种方法在卖方市场条件下，是行之有效，但在现在卖方市场向买方市场转变时期，却是被事实证实是不再有效。而从现阶段baidu风景推广中不难看出，那种轻视消费者完全凭经验进行市场推广做法正在被正视消费者需求，并在推广过程中以满足这种需求为标准观念所替换。另外，整合传输应用势在必行。以前单一推广手段逐步正在被经过整合传输手段所替换，就推广而言，报纸常规广告、户外广告、直邮、登门造访等等传输手段全部是含有某首先效果，只有将其进行科学整合才会达成预期传输效果，即从市场角度而言，能够愈加广泛接触到目标消费者，从项目标角度而言，则是最终达成品牌传输效果。以上是本企业对于baidu风景项目推广部分分析和认识，期望和贵司同仁探讨中找到连续发展路径。本企业对双方合作优势归结为以下几点：1、金厦集团作为天津市房地产开发龙头企业，其在土地存量及资金运作上优势不言而遇，进入以来，企业品牌在项目标成功推广下进而提升，吻合了天津市住宅消费者由感性消费逐步过渡到关注企业品牌消费思绪，同时金厦集团在企业发展过程中不停更新经营思绪，果断采取依靠社会力量方法处理企业内部配给不足，使企业关键优势上深入提升，节省了成本。2、上劲房地产咨询成立于初，企业发展以房地产代理销售、营销策划、广告推广整合为关键，本企业前后代理销售财富大厦、梅江芳水园、汇和家园、林枫花园等12个项目；营销策划包含baidu风景、尚城、汇博园等7个项目；同时上劲广告传输承接泰达园、吉利花园等著名楼盘广告设计。在近3年企业历程中取得了不俗业绩，得到了开发企业及社会认可，企业本年度晋升为副秘书长单位。3、依据市场发展趋势判定及建立在此基础上战略发展计划，本企业营销策划作为充足整合营销和市场传输步骤服务项目势必会在企业以后发展中饰演日益关键作用，其发展水平不停提升从短期看将会对企业现有营销代理业务产生或轻或重支持，从远期看，整合了高水平策划服务营销或广告实体将会是市场衡量这两个行业标准，本企业成为天津市首家整合项目销售、营销策划、广告推广中介服务企业。4、双方合作基础为优势互补，在企业利益上不存在正面冲突，而是一个连带关系，即作为服务性质本企业在企业发展过程中一直坚持提升业务水平，强化服务意识，作为合作时间近二年双方在很多方面业已充足磨合，共同打下了良好合作基础。以上为本企业和金厦集团就路南项目营销策划深入合作论证，期望贵司提出宝贵意见！结合金厦baidu风景合作模式，本企业提出双方就路南项目合作营销策划内容以下：一 项现在期策划1.细致市场调研工作1.1 区域分析1.2 区域人文分析1.3 区域环境分析1.4 区域发展分析2.SWOT分析2.1 项目优势2.2 项目劣势2.3 项目机遇2.4 项目威胁3.项目定位3.1 项目功效定位3.2 项目人群定位3.3 项目房型定位3.4 项目景观定位4.专题营销理念二 项目推广策划1. 推广定位1.1 推广专题1.2 推广思绪1.3 推广关键点1.4 推广形象2. 推广实施2.1 推广步骤2.2 实施步邹2.3 难点估计2.4 实施监控三 项目销售策划1 销售策略1.1 阶段策略1.2 价格策略1.3 广告策略1.4 调整策略2 销售实施2.1 销售准备工作2.2 销售活动组织2.3 销售队伍组建2.4 销售过程监督3 销售管理培训3.1 销售思绪培训3.2 销售难题处理本企业就路南项目标营销策划取费标准提议以下：1、 服务形式：项目全程营销策划2、 前期营销策划金额：100,000 m23500元/m22=700,000元取费方法：A 双方签定合作协议后，由贵司支付项现在期策划费50%，即350,000元整。本企业成立项目营销策划小组（包含项目销售人员、项目策划人员、广告推广人员），在签定协议30天内向贵司提交，并和贵司沟通、探讨，以期愈加正确、可行。B 贵司对方案认可后，于正式开盘前3个月，向本企业支付项现在期策划费20%，即140,000元。C 贵司于项目正式开盘后十日内，支付项现在期策划费30%，即210,000元。3、 项目正式期间营销策划费用，本企业提议以实际销售额进行考评，即依据项目具体进程及当初市场情况，本企业每个月成交下月营销推广方案，双方共同制订销售额，依据销售完成情况，按实际销售额5记提销售策划费用。以上为本企业对路南项目营销策划合作初步设想，期望贵企业提出宝贵意见，本企业预祝双方再次合作，共同取得骄人业绩！