某粮油交易批发市场可行性论证报告.doc

某市粮油交易批发市场可行性研究报告目 录第一章 总 论11.1 概述11.2 可行性研究结论21.3 存在问题和建议3第二章 项目背景和建设的必要性42.1 项目建设背景42.2 项目建设的必要性4第三章 市场分析与建设规模93.1 我国粮食批发市场的发展93.2 当前我国粮食批发市场的种类93.3 粮食流通体制改革103.4 某市粮油交易批发市场经营模式分析103.5 优劣势分析123.6 市场预测分析133.7 建设规模论证15第四章 建设地点与建设条件184.1 建设地点184.2 建设条件18第五章 工程建设方案205.1 项目组成205.2 粮食交易流程205.3 建筑215.4 给排水、消防235.6 通风与空调275.5 供电系统325.6 综合布线345.7 场内交易系统365.8 粮食网站415.9 保安监控系统51第六章 环境保护与节能546.1 环境保护546.2 节能措施54第七章 企业组织和劳动定员557.1 企业组织557.2 劳动定员557.3 企业工作制度56第八章 项目实施进度计划57第九章 投资估算与资金筹措589.1 编制范围589.2 编制依据589.3 投资估算分析599.4 流动资金估算599.5 资金筹措：59第十章 财务评价6010.1 编制依据6010.2 基础数据6010.3生产成本估算6010.4 营业收入及税金估算6110.5 利润总额及分配6210.6 偿还负债能力6210.7 财务静态投资收益指标62108 财务动态投资收益指标63109盈亏平衡分析631010敏感性分析631011社会效益6410.12结论64第一章 总 论1.1 概述1.1.1 项目基本情况1、项目名称：某市粮油交易批发市场2、项目建设单位和法定代表人项目建设单位名称：某市某地某粮库法定地址：某省省某市市咸兴路11号法定代表人：李元3、项目承办单位：某市粮油交易批发市场项目建设法定代表人： 4、建设地址：某省省某市市某大道5、承担可行性研究编制工作的单位和法定代表人承担单位：某设计院资格证书：工咨甲1033121001法定代表人： 发证机关：中华人民共和国发展和改革委员会1.1.2 可行性研究编制工作依据及研究范围1、某市某地某粮库委托我院编制某市粮油交易批发市场工程可行性研究报告工程咨询服务协议。2、投资项目可行性研究指南（试用版）。3、委托方提供项目的有关资料。4、本项目通过对粮食交易市场现状及需求分析，结合国家有关粮食体制改革政策，确定项目工程建设方案及投资估算，并进行项目的经济评价，最后得出研究结论。1.2 可行性研究结论随着我国市场经济的不断发展和粮食流通体制改革的深入，以及我国加入WTO，我国粮食流通方式逐渐向市场化、现代化、国际化的方向发展。为适应粮食流通体制的改革、发展，提出建设某市粮油交易批发市场项目。该项目的建设既有利于某省省农业和农村经济结构的调整，又有利于政府运用市场手段调控粮食市场，保证粮食安全。因此，项目的建设是必要的。根据我国现阶段粮食批发市场交易主体类型，结合粮食市场需求和粮食流通渠道现状，本报告预测到2010年某市粮油交易批发市场交易量为250.6万吨，建议某市粮油交易批发市场经营模式选择为组织型粮食批发市场，首期建设物流系统设施，建设规模为：建筑面积16350m2，其中交易大厅及报告厅3520 m2，商务楼12800 m2，门卫30 m2及400 m3消防水池，4460 m2道路，594m围墙，3550 m2广场，37个停车位，建设场内交易系统、配套专用电梯等设施。项目总投资5505.68万元，其中：固定资产投资5470.25万元，铺底流动资金35.44万元。本项目所需总资金5588.37万元。其中：企业自筹273.51万元，申请贴息贷款4266.79万元，申请财政专项拨款929.94万元，流动资金118.12万元。经测算，该项目全投资财务内部收益率为12.19%，财务净现值1865.57，投资回收期8.76年。项目的建设运营既有利于规范粮食市场流通秩序，提高粮食流通效率，保证粮食供应安全，保障消费者利益；又有利于推动农业产业结构调整，提高农民收入；还可为政府宏观调控决策提供及时、有效的信息。项目的社会效益及经济效益是显著的。1.3 存在问题和建议该项目的社会效益显著，财务上具有一定的盈利能力，但抗风险能力较弱，向社会融资的能力较低，建议政府给予财政资金支持。第二章 项目背景和建设的必要性2.1 项目建设背景随着社会主义市场经济的不断发展和粮食流通体制改革的逐步深入，我国粮食流通方式必然向市场化、现代化、国际化的方向发展，尤其是加入WTO后，我国粮食市场将逐步与世界粮食市场接轨，国际粮食市场的影响力将更大。我国粮食产业的发展必将在更高程度上实现宏观调控下的市场化，价格机制、竞争机制、风险机制和自由让度机制将在粮食市场体系中发挥越来越大的作用。粮食市场主体、粮食流通渠道、粮食区域流向、粮食企业形式将继续呈多元化发展趋势，粮食商品化、经营市场化将达到新水平。国务院副总理温家宝在2001年全国粮食工作会议指出，要健全粮食市场体系，支持培育全国性和区域性的粮食批发市场，加强粮食市场信息网络建设。某省省省委、省政府也高度重视粮食批发市场的建设。某省省省长在某省省农业和粮食工作会议上指出，要加快粮食市场体系建设。经过35年努力，形成以省级批发市场为中心，区域性专业批发市场为支撑，市、县级初级批发市场为补充的三级粮食市场体系，与全国统一的粮食市场相互衔接。2.2 项目建设的必要性2.2.1 项目的建设符合粮食流通体制改革的方向国务院关于进一步深化粮食流通体制改革的意见（国发200128号文）中指出，深化粮食流通体制改革的总体目标是:在国家宏观调控下,充分发挥市场机制对粮食购销和价格形成的作用,完善粮食价格形成机制,稳定粮食生产能力,建立完善的国家粮食储备体系和粮食市场体系,逐步建立适应社会主义市场经济发展要求和我国国情的粮食流通体制。并且指出,当前改革的重点是:为促进农业和粮食生产结构调整,充分发挥粮食产区和销区的各自优势,粮食主销区要加快粮食购销市场化改革,放开粮食收购,粮食价格由市场供求形成。这是因为销区最接近终端消费市场，可以充分利用其中心城市的商品集散、中转量非常大，交易活跃，有关服务设施完善的优势。国务院决定，在全国逐步实行粮食购销市场化，这进一步拓宽了全国粮食流通渠道，有利于吸引包括国内产区和销区的客户来某市进行粮食交易。在某市高起点建设某市粮油交易批发市场可充分发挥区域优势和后发优势，较好地利用市场的各种功能服务于各类粮食企业。建设好某市粮油交易批发市场，通过规范市场运作，吸引各地粮食经营者及其他用粮企业进场交易，形成并维持竞争、有序的粮食流通秩序；通过实行交易保证金制度，可以提高合同的履约率，防止交易纠纷和商业欺诈；通过采取资金代理结算方式，可以保证货款及时清算，避免债务拖欠；通过规范、透明的市场交易，可以防止人为“暗箱操作”和操纵市场，确保交易行为的公开、公平、公正；通过提供全面的货物交割服务和监督，可以保证合同按质按量按时履行，并从源头上防止假冒伪劣、有毒有害粮食流入市场，确保粮油产品质量，保障消费者利益。因此，项目的建设有利于在某省地区形成一个统一、开放、竞争、有序的粮食市场体系。建设某市粮油交易批发市场，在进一步搞活粮食流通的基础上，带动其他商业、金融、旅业、交通运输、餐饮等服务业的发展，成为一个区域经济发展新的增长点。2.2.2 项目的建设是适应加入WTO后粮食流通新形势的需要加入WTO后，我国的社会主义市场经济将在更大程度上融入到全球化的大市场环境中。我国也将遵照WTO的基本原则，特别是国民待遇原则和透明度原则，这将推动我国粮食购销市场化改革步伐的加快，政府管理粮食生产和流通的方式也会逐渐转变，以最终建立起适应社会主义市场经济要求的粮食流通体制。加入WTO也将给我国的粮食流通工作带来新的挑战。当前，我国国内粮食总量平衡、丰年有余，全国粮食库存充裕，农民收入增长滞缓，粮食生产在品质结构上矛盾突出，优质品种少；另外由于我国农业人口数量众多，生产机械化和社会化程度低，生产工具落后，科技含量不高，导致我国难以形成粮食产业化、规模化经营，生产成本较高，多数粮食品种在价格和质量等方面不具备竞争优势，难以与国外同类产品竞争。为此，只有大力推进粮食流通市场化改革，用市场的力量推动农业技术进步和农业产业结构的优化调整，改变传统的生产方式，生产适销对路的粮食品种，才能适应加入WTO后的形势。建设某市粮油交易批发市场，可以迅速提高某省省及我国西北地区粮食流通组织化水平，有利于应对国际市场的竞争和挑战，逐步与国际上主要粮食市场（交易所）对接，利用国际市场来调节本省粮食市场供求。2.2.3 项目的建设有利于调整某省省农业和农村经济结构某省省每年粮食缺口大约在18亿斤左右，产销差距为8.2%，随着国民经济的快速发展，人口的自然增长，城镇化步伐的加快和人民群众生活水平的不断提高，对粮食直接和间接消费需求将呈刚性增长趋势。据测算，到2005年和2010年，某省省粮食需求量将分别达到250亿斤和266亿斤左右，未来一个时期粮食需求的压力很大。某省省粮食供求平衡属低水平性平衡。尽管某省省粮食产销基本平衡，但这种平衡是建立在原有国内、国际粮食形势比较宽松、粮食资源相对充裕、市场价格相对较低的条件上。随着全国粮食供求形势的转变，“大粮食、大流通”格局将进一步强化，粮食稳定已不再是地区性的局部问题。在一段时间内某省的农村耕地面积不断减少的刚性趋势难以改变，人口不断增长的刚性趋势难以改变，加之在耕地不断减少的同时，基本农田质量不高，靠天吃饭的状况还没有从根本上得到转变。我国加入世贸组织后，未来农副产品的市场预计将受到一定的冲击，根据目前国内粮价比国际粮价高，国际优质粮易进入我国市场且价格趋降的情况估计，短期内，某省粮食的生产效益也将趋降。随着某省经济的不断发展，城市化进程将会进一步加快，农业结构将进一步调整，粮食产需间的不平衡将导致粮食交易不断扩大，这就为建设粮食批发交易市场提供了必要条件和发展空间。建设某市粮油交易批发市场，可以通过市场的商品集散功能，解决供求缺口粮源，保证全省的军需民食，同时，还可以通过批发市场这一中介和载体，加强与主产省及主销省间的粮食购销协作，促进粮食资源的合理配置；并通过用市场的力量推动农业技术进步和农业产业结构的优化调整，促使农民改变传统的生产方式，生产适销对路的粮食品种，有利于某省省农业和农村经济结构的调整。2.2.4 项目的建设是政府运用市场的手段调控粮食市场的需要在计划经济下，粮食系统对粮食用指令性计划方法调拨到地方，通过行政手段来进行分配，层层下达计划，下到各省、市、县，然后再到粮库，最终才到达消费者手里，中间环节很多，效率低下而且容易暗箱操作，无法形成“公正、公平、公开”的价格形成机制。中高级批发市场具有“发现价格”的功能，它可以根据国内外的供求信息、市场信息、政策信息，运用按“公正、公平、公开”原则所形成的竞价机制产生价格，按这种方式产生出来的价格，是指导生产和经营的重要信息。而传统批发市场是不具备这种功能的，因此，为促进某省省粮食流通体制的进一步完善，只有建设现代化的中高级粮食批发市场某市粮油交易批发市场，一方面，才能通过批发市场的集中竞价交易，形成客观反映粮食供求状况的粮食价格，为政府宏观调控决策提供及时、有效的信息，而政府也可以通过批发市场发布、传递有关调控政策信息，以有效地引导粮食生产与流通；另一方面，政府还可利用粮食批发市场的日常交易，采购粮食，对储备粮进行新陈轮换，降低风险，节约费用，减少政府财政开支。使用市场手段调控粮食市场可以避免行政手段的低效率、经营费用高、内在亏损等种种弊端，符合社会主义市场经济发展新阶段的要求，因此，项目的建设是十分必要的。第三章 市场分析与建设规模3.1 我国粮食批发市场的发展1990年10月12日，中国某粮食批发市场建立，标志着中国市场化取向的改革又迈出了关键性的一步，10多年来，粮食市场经历了一个完全放开油料（脂）和粮食市场恢复国家定购调减定购粮数量和品种缩小保护价的品种和数量等一系列市场化改革的过程。在这一过程中，粮食市场也逐渐发育起来，粮食市场规模也在逐渐扩大。据有关统计，到2000年底，我国已有各类粮油批发市场大约1000多家，其中成交额在亿元以上粮油市场有52家。3.2 当前我国粮食批发市场的种类1、商流型粮食批发市场。商流批发市场主要是从事商流活动的场所，该类市场主要负责组织集中竞价交易，提供结算、信息等相关服务，实行会员制、保证金制度等管理运行机制，配有现代化的交易场所及电子交易系统，甚至有卫星通讯数据处理，目前这类市场全国有20多家，某粮食批发市场是典型代表。2、物流型粮食批发市场。物流型粮食批发市场主要是从事物流活动的场所，该类市场主要是负责提供信息及相关服务，实行会员制、保证金制度等管理运行机制。该类市场和商流型交易市场的最大区别在于它不具备计算机竞价交易系统及期货交割结算功能。3、自由贸易型粮食批发市场。该类市场发源早，数量多，管理松散，交易方式传统、简单，主要为现买现卖、钱货两清，是初级市场的基本模式。目前全国各地的粮食批发市场多为该类型。3.3 粮食流通体制改革国务院关于进一步深化粮食流通体制改革的意见（国发200128号）中指出，要按照市场形成和发展规律，支持培育全国性和区域性的粮食批发市场,引导大宗粮食贸易进场交易,鼓励用粮企业到粮食批发市场协商成交。加强粮食市场信息网络建设，提倡应用电子商务等多种交易形式，降低粮食流通成本。有关专家也指出，我国粮食流通体制的进一步改革应是，建立在国家宏观调控下主要由市场调节的粮食购销体制，粮食流通市场化是粮食流通发展的必然趋势。某省省已经出台政策，要求重点发展省和区域性中高级粮食批发市场，努力建成覆盖全省、密切联结粮食主产区的有形和无形粮食市场体系。大力推进物流配送、连锁经营、电子商务等，进一步完善批发市场商品集散、价格形成、交易结算、仓储转运、信息传递等综合功能，搞活粮食流通。3.4 某市粮油交易批发市场经营模式分析从现代流通业发展趋势看，交易市场应具备商流、物流、资金流、信息流等功能，必须根据市场容量及今后发展的要求，前瞻性地规划建设。由于商流、物流系统的运行机制和配套条件不同，因此，应分开建设交易市场的商流（含资金流、信息流）、物流系统，其中商流应建在城市的贸易金融功能区内，后者应建在交通、运输等基础设施完善的地方。另外，从目前全国粮食批发市场的经营模式来看，按组织形式不同，可分为场所型和组织型两种模式。场所型粮食批发市场，就是以集贸市场为基础形成的交易规模较大的集散地。其优点是市场中粮食交易品种多，交易灵活，任何单位和个人可随意进场交易，主要发挥商品集散功能，其收入以收取场地租金和粮食搬运、装卸费来获得，有一定的经济效益；不足之处则是以现金方式结算，成本高、效率低、管理松散，辐射范围随二次运输成本的增加而减弱，对规范粮食交易行为，减低交易风险，理顺流通渠道和价格指导等宏观调控方面则难以起到大的作用，其发展仍处于较低级阶段。如某省西安胡家庙粮食批发市场，就属于这种形式。组织型粮食批发市场，则是以粮食流通的组织形式出现，以规范粮食交易行为、指导粮食交易价格为目的的非盈利机构，是政府对粮食市场进行宏观调控的工具。有专门的组织管理、交易、结算制度，实行会员制，市场交易有一套完善的管理体制和品质检验标准，粮食交易品种标准化、规范化，只有会员才能进场交易，交易方式主要有拍卖、协商、信托交易等，具有辐射广、效率高、交易成本低的特点。且组织型模式具有粮食集散场所、形成交易价格、发布供求信息中心、防范商业信用风险、规范粮食交易行为等五大功能，这是场所型模式难以比拟的。因此，组织型粮食批发市场是批发市场的较高级组织形式，国家级粮食批发市场和省级粮食中心批发市场主要采取该种形式。某市粮油交易批发市场应起到立足本省，辐射西北地区，沟通全国乃至国际粮食流通渠道的作用，发挥交易市场指导生产、引导消费的功能，为粮食生产者和经营者提供一个“安全高效、服务优良”的交易平台。某市粮油交易批发市场在有机遇的条件下，尽早开展粮食期货交易。因为期货市场具有以下四大优点：一是为交易双方提供一个安全、准确、迅速的场所；二是为交易双方提供公平竞争的法律保证，使市场价格的形成具有较强的透明度；三是为交易双方提供一种能公平合理地回避风险的好机制；四是为交易双方提供一个减少违约和信用风险的手段。所以，期货市场已成为我国市场经济发展越来越强烈的现实需求，某市粮油交易批发市场应把握机遇，尽早开展粮食期货交易。因此，某市粮油交易批发市场经营模式应选择为组织型粮食批发市场，近期先发展物流系统，进而增加计算机竞价交易系统，以后有可能的情况下引入期货交易，尝试现货交易与期货交易相结合的经营模式，最终实现与期货市场融合。3.5 优劣势分析经过多年改革开放和持续发展，目前，某市已完全具备建设现代化粮食批发市场的各种经济技术条件，且具有以下较为突出的有利条件：1、每年中央和地方各级政府储备粮需要轮换，有利于粮食批发市场开展竞价交易。目前中央安排在某省省的储备粮约155万吨，全省各级地方储备粮规模达42.5万吨，商品周转库存粮274.5万吨，按平均三年轮换一次计算，每年约有超过65万吨的储备粮需要轮换销售，同时相应购入同等数量的粮食。2、某省省粮食产量年平均为220亿斤，缺口为20亿斤左右，商品粮品种是两缺一余，即小麦、稻谷短缺，玉米富余。正常年景，每年需调入小麦15亿斤左右，大米10亿斤左右，调出玉米8亿斤左右，并有部分小杂粮外销。3、近年来某省的市场经济发育较快，个体和民营等各种所有制经济较发达，他们参与市场竞争的意识和积极性较强。由于进场集中公开公平交易具有收集市场信息便利，人员费用开支少，交易成本低，有利于规避经营风险等优点，对大粮商、用粮大户都有较强的吸引力。从国内其他同类型的粮食批发市场发展历程来看，在批发市场的发展过程中都存在着市场交易不活跃，交易量较小，“有场无市”等现象。导致这些情况出现的因素主要有：l、从观念上看，众多粮食企业仍习惯于传统的交易手段和交易方式，而不愿意进场交易；2、从管理上看，缺乏规范粮食企业进场交易的必要措施。根据国务院有关文件的要求，实行粮食批发准入制度，积极支持和引导粮食经营企业和用粮单位进入粮食市场交易，但粮食批发许可证却由工商部门签发，批发市场在规范粮食流通方面缺乏必要的手段；3、从体制上看，粮食企业在改革未深入前，一时难以真正转变成为自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的经济实体和市场主体，对进场交易的好处认识不足，市场交易意识有待提高。这些因素在粮食流通体制改革未彻底完成之前都会在一定程度上影响某市粮油交易批发市场的运营，必须引起足够的重视。但随着粮食改革的不断深入，这些不利因素也将会逐步消除。3.6 市场预测分析1、储备粮交易情况预测。某省省近年来不断完善粮食储备制度，在今后将不断增加省、市两级储备数量。全省地方储备粮规模将从现在的41.5万吨增加到90万吨，其中省级储备粮从29.5万吨增加到50万吨，市级储备粮从现在的12万吨增加到40万吨。作为西北地区的中心批发市场，中央安排在某省省、甘肃省、青海省、宁夏回族自治区的储备粮也是中心批发市场潜在的交易对象，四省的中央储备粮约有350万吨，其中安排在某省省的中央储备粮约有155万吨。各类储备粮总量将达到440万吨。根据国家有关标准，储备粮每年有三分之一至二分之一要轮换出来，同时购入同等数量的新粮，因此，各类储备粮市场交易潜量为294万吨到440万吨之间。2、商品粮交易情况预测。某省的商品粮品种是两缺一余，即小麦、稻谷短缺，玉米富余。每年从外省调入小麦75万吨，大米50万吨，调出玉米40万吨，商品粮库存274.5万吨，合计商品粮总量439.5万吨，随着国家退耕还林政策的不断落实，某省省农村林果业的不断发展，预计商品粮将达到500万吨以上，其中有相当数量的商品粮要通过批发市场完成流通过程，本项目预测取500万吨作为市场总量。某市粮油交易批发市场的远期发展目标是占有其中1/3的市场份额。某市粮油交易批发市场交易情况预测表表3-6-1项目年份中央储备粮(万吨)省级储备粮(万吨)市县级储备粮(万吨)商品粮(万吨)合计(万吨)卖出买入目标市场份额卖出买入目标市场份额卖出买入目标市场份额数量目标市场份额2004232320%8.38.350%2.72.720%255%93200534.534.530%8.38.350%4430%407%133.62006464640%8.38.350%4440%559%174.4200757.557.550%8.38.350%6.76.750%7011%2152008696960%8.38.350%8860%8011%250.6注：1、中央储备粮在某省省、甘肃省、青海省、宁夏回族自治区的总量为350万吨，按三年轮换一次估算，年交易总量为233万吨（卖出、买入）；2、某省省省级储备粮为50万吨，按三年轮换一次估算，年交易总量为26.7万吨（卖出、买入）；3、某省省市县级储备粮为40万吨，按三年轮换一次估算，年交易总量为26.7万吨（卖出、买入）。3、会员预测。某市粮油交易批发市场的交易方式拟逐步推行会员制，目标是在全国发展500家会员。会员的来源，一方面有来自粮食主产区的会员，主要包括小麦主产区的河南省、山东省；稻谷主产区的辽宁省、吉林省、黑龙江省；另一方面有来自粮食主销区的四川省、广东省、湖南省、云南省、广西壮族自治区等地的会员。从某省省的情况来看，2003年，以农产品为原料的加工企业在某省省有6818家，假设其中的5%可发展成为批发市场的潜在客户，则有341家，再加上其它大中型粮食流通、经营企业，仅某省省内有可能成为批发市场会员的企业就达500家左右。再加上粮食主产区的河南省、山东省、辽宁省、吉林省、黑龙江省和南方地区主销区的四川省、广东省、湖南省、云南省、广西等省的大中型粮食企业，批发市场的潜在客户数量在2000家左右。可见，某市粮油交易批发市场的会员基础是比较好的，只要采取有力的宣传、推广措施，发展500家会员的目标是可行的。3.7 建设规模论证3.7.1 建设目标某市粮油交易批发市场的建设将按照投资少、标准高、见效快的要求和整体规划、分期实施、逐步完善的原则，近期先建设商流系统，之后建设物流系统。建成后的交易市场物流系统应拥有现代化的物流硬件和软件，具备一流管理水平，具有场内竞价交易、价格发现与形成、信息收集与发布等功能，为各级储备粮公开竞价采购、销售和粮食流通提供安全高效、服务优良的交易平台；吸引国内外粮食进场交易。形成具有影响力的价格信息；为粮食生产和流通及政府对粮食的宏观调控提供权威的市场信息；起到立足某省、密切联系粮食主产省和主销省、辐射全国、沟通国际的作用，力争成为全国一流的现代化高级粮食交易市场。同时，为适应某市粮油交易批发市场未来全面发展期货交易的需要，为开展粮食期货交易积累经验和培养人材，有必要先期在交易市场中规划设置期货交易场所，逐步推广粮食期货交易，发挥期货市场发现价格、回避风险的功能。3.7.2 交易品种由于某省省粮食消费主要是大米、小麦和玉米为主. 某市粮油交易批发市场交易品种近期可先以小麦、水稻、玉米为主，以后逐步增加交易品种，实现交易品种多样化。3.7.3 功能设置按照将某市粮油交易批发市场建设成为现货交易与远期合约相结合，传统与现代交易方式相结合，有形市场与无形市场相结合的高起点规划、高标准建设、高质量管理的全国一流的现代化高级粮食交易市场的建设构想，首期建设的物流系统功能分区主要包括交易大厅、展示厅、结算中心、商务洽谈中心、设备用房、办公用房等。按设置500个会员800个座位的基本运作条件测算，物流系统约需建筑面积4963m2的场所；客房部和餐饮部约需建筑面积10240m2。具体功能分区及所需建筑面积见表3-7-2。各功能区域所需建筑面积依据及标准如下：1、办公用房建设标准：（1）使用面积占建筑面积的系数取60%；（2）办公用房每人平均使用面积取12m2；（3）洽谈室采用2个标准间面积，小会议室采用2个标准间面积，大会议室采用4个标准间面积，每个标准间使用面积取32m2。2、厅堂参照电影院建筑设计规范：每座平均使用面积取0.8m2 ；3、展示大厅参照国标标准展位要求（3m3m）每个9 m2；4、大客户商务区按会员总数的6%考虑设置30间；5、交易大厅按500个会员800个座位设置。功能分区及所需建筑面积表表3-7-2序号功能区域标准(m2/单位)基数使用面积(m2)建筑面积(m2)备注数量单位1交易大厅750人9001500竞价厅0.8750人6001000500会员接待休息厅0.3750人225375卫生间750人901502报告厅4507503展示厅1030个3005004结算中心154人781305信息部1个1202006期货部1个1202007样品室39658会议、洽谈区261435大会议室751个75125小会议室482个96160洽谈室156个901509大客户商务区1530个45075010办公用房300500合 计30335055注：使用面积系数均取60%。第四章 建设地点与建设条件4.1 建设地点某市市位于关中平原腹地，距离西安市仅20公里，“某市粮油批发交易中心”选址地处某市市某地，距离西安环城高速公路仅两公里， 该项目拟建在某市渭河二号桥引道和某大道交汇处，紧临连接着某市和西安的某大道。 拟建场址东西面宽115米，南北进深182米，总占地面积为：20176.4平方米（30.26亩）。拟建场址地势平坦，视野开阔，基本无拆迁量。4.2 建设条件拟建的粮油批发交易中心距离某省省某市市某地某粮库7公里，可以依托某省省某市市某地某粮库的1628米长的铁路专用线以及与之配套的大跨度钢罩棚，可全天候作业，并能同时满足两个专列到达和发送；某省省某市市某地某粮库内的基础设施极为完备，库内混凝土硬化道路纵横贯通，库外道路四通八达，能够满足各类交通工具的需要。某省省某市市某地某粮库目前的3亿斤仓容的各类等级的仓库、油罐等配套设施齐备，功能健全，完全能够满足该项目投入运营后的需要。某市市某地某粮库还配备了完善的计算机管理系统，极大地增强了外界的信息量，特别是与国家建成的相关信息网联系紧密，尽可能利用自身的专业信息和管理优势，为进入批发交易中心的经营者提供高质量的服务奠定了基础。“某市粮油批发交易中心”拟建场址的地理位置及交通条件极为优越。该项目选址于某市渭河二号桥引道和某大道交汇处，紧临连接着某市和西安的某大道，拟建场地东侧距西安绕城高速公路2公里；西侧是连接着西安和宝鸡高速公路的引道；北侧经渭河二号桥通过某市市直达某市国际机场（现在正在规划中）；南面1公里有西安和宝鸡高速公路穿过，现代高等级公路纵横交错构成“井”字形框架。某市粮油批发交易中心经过渭河二号桥距某市市1公里，距某市国际机场8公里，交通条件极为优越。该项目选址地处某市市某地，位置优越，交通发达，周边地区社会治安良好，小康村星罗棋布，区域经济逐年稳步增长，为该项目建成后的正常运营奠定了良好的基础。第五章 工程建设方案5.1 项目组成 本项目建设内容如表5-1-1。建设内容组成表表5-1-1序号项 目规 模备 注单位数量1交易大厅及报告厅m23520建筑面积2商务楼m212800建筑面积3门卫m230建筑面积4消防水池M34005道路m24460建筑面积6综合布线个200信息点7场内交易系统个18粮食网站个19停车位个375.2 粮食交易流程某市粮油批发交易中心（以下简称交易中心）交易方式如下：1场内交易方式：场内交易方式主要有场内日常协商交易和场内集中竞价交易两种。场内日常协商交易 场内日常协商交易是交易中心组织会员协商成交的交易方式。交易中心作为中介方、组织方，将供求意向相对的买卖双方组织到一起，直接协商，达成交易。场内集中竞价交易交易中心组织会员集中场内竞价成交的交易方式。交易中心将买卖竞价委托书整理后，在一定时间内，采用集中竞价的方式，按照价格优先的原则来选择成交。它分为竞价采购和竞价销售两种。2网上交易方式： 网上交易主要有网上协商交易、网上竞价交易和栈单交易三种方式。有网上协商交易交易中心通过指定的网络交易系统组织会员协商成交的交易方式。会员可通过网络交易系统发布自己的销售或购买意向，也可以选择其他会员发布的供求意向交进行协商或签约。成交后，可委托粮网代办结算，或自行结算。网上竞价交易 交易中心通过指定的网络交易系统组织会员集中竞价成交的交易方式。会员通过网络交易系统提交竞价销售或委托书，经系统管理员审核后，编入竞价专场，其他会员通过网络交易系统参与竞价交易成交。会员在下单窗口输入价格和数量后提交，一旦下单成功，不可撤销。在规定的交易结束时间，系统自动按价格优先、时间优先的原则撮合成交。竞价交易成交合同都应通过交易中心代办结算。栈单交易 交易中心通过网络交易系统组织会员采用集中竞价方式，组织买卖栈单的交易方式。栈单是粮网指定计价点的火车板交货的指定粮油品种的提货凭证。合同项目由粮网事先确定，交易系统对报价按价格优先、时间优先的原则配对成交。成交合同在到期日之前可自由转让，到期日后进入履约阶段。5.3 建筑1、平面布置。按人员流动性分为三个区域。一区为交易大厅、展示厅、结算中心用房，布置在跨度和高度最大的区域，该部分共两层，底层为报告厅、银行及接待室，二层为交易大厅和财务部、期货部；二区为商务区、会议洽谈区，布置在主楼三层；三区为办公用房，布置在商务楼四、无层。整体布局分区合理，交通流线明确，既方便使用又利于疏散。2、垂直交通。本项目设计1部交易大厅专用电梯、2部专用自动扶梯、4座商务楼共用电梯及四个疏散楼梯疏散人群。3、装修标准。装修标准参考以下标准：（1）旅游涉外饭店星级的划分与评定(GB/T 1430893)；（2）旅游涉外饭店设施设备评定标准（国家旅游局）；（3）某、大连粮食交易市场装修标准（相当于四星级）。具体装修标准见表5-3-2。内装修标准表表5-3-2序号房间名称地 面内 墙墙 裙天棚门 窗备注1交易大厅竞价厅高级花岗岩高级内墙漆高级釉面砖吊顶铝合金窗木门接待休息厅高级花岗岩高级内墙漆高级釉面砖吊顶铝合金窗木门卫生间防滑耐磨砖内墙面砖高级釉面砖吊顶铝合金窗木门2展示厅高级花岗岩高级花岗岩高级花岗岩吊顶铝合金窗木门3结算中心高级地砖高级内墙漆高级釉面砖吊顶铝合金窗木门4会议、洽谈区吊顶铝合金窗木门大会议室高级花岗岩装饰板装饰板吊顶铝合金窗木门小会议室高级花岗岩装饰板装饰板吊顶铝合金窗木门洽谈室高级花岗岩装饰板装饰板吊顶铝合金窗木门5办公用房高级地砖高级内墙漆高级釉面砖吊顶铝合金窗木门5.4 给排水、消防5.4.1 设计依据1、建筑给水排水设计规范 GB50015-2003；2、高层民用建筑设计防火规范 GB 50045-95 (2001年版)；3、自动喷水灭火系统设计规范 GB 50084-2001；4、建筑灭火器配置设计规范 GBJ 140-90 (1997年版)；5、火灾自动报警系统设计规范 GBJ 50116-98；6、七氟丙烷(HFC-227ea)洁净气体灭火系统设计规范 DBJ 15-23-1999；7、建筑、总图等专业提出的条件及现状条件。5.4.2 给水系统1、水源。本项目水源为市政自来水。2、生活用水量。生活用水量标准为：办公室人员50 L/人.班，客房400 L/床.d；顾客20L/人.次；空调等其它用水：30t/h;办公人员80人，顾客人数800人次，经估算，生产、生活用水量416 m3/d。平均小时流量17.5m3/h（按一天工作8 h计算），最大小时流量为52 m3/h（按时变化系数K=3.0计算）。3、给水系统。主楼地下室设20t生活水箱，由加压泵送至顶层生活水箱。本工程生活用水采用分区供给，一至三层为低压供水区，四至十层为高压供水区，十一层至十六为高压供水区。低压给水由变频给水泵直接供水。四至十二层由高位生活水箱减压供水；十二层至十九为由高位水箱直接供水。水箱出水管加紫外线消毒装置。4、饮用水系统。本交易市场不设集中供应饮用水及开水设备，由使用单位自购饮水机及桶装水解决。5、生活热水主楼地下室设备间设置热交换器，供三个分区的淋浴用热水。6、给水管管材。采用PP-R塑料给水管，热熔粘接。管径80 mm采用衬里镀锌钢管，丝扣连接；管径65 mm采用PP-R塑料给水管，热熔粘接。5.