城市经济学 课件 第9章 城市住宅.pdf

高等院校财经专业精品教材（第六版）第一章城市集聚经济第二章城市化第三章城市经济增长第四章城市规模第五章城市土地利用第六章城市基础设施第七章城市产业经济第八章城市劳动力市场第九章城市住宅第十一章城市交通第十二章城市物流第十三章城市财政与社会融资 第十四章城市现代化与国际化第一章 第二章 第三章 第四章 第五章 第六章 第七章 第八章 第九章 第十章 第十一章 第十二章 第十三章 第十四章城市住宅I I第一R 第一第二”城市住宅市场一般来说，城市住宅市场状态的相互作用存在两个层次。在第一个层次，城市住宅市场从 根本上受城市基础和住宅供求关系两方面因素的影响，产生了城市住宅市场规律。在第二 个层次，住宅市场规律在市场效率和随机因素的作用下，形成了城市住宅市场现状。图 9-1描述了城市住宅市场的影响因素及其关系。住宅市场状态供求曲线房屋竣工面积市场随机因素和不确定性城市住宅均衡价格等V图9-1 城市住宅市场的影响因素关系图第一章 第二章 第三章 第四章 第五章 第六章 第七章 第八章 第九章 第十章 第十一章 第十二章 第十三章 第十四章城市住宅1 1-第一R第一第二”城市住宅市场城市基础：需求因素如上图所示，城市基础对于住宅市场的状态具有总 量的，基础的影响。1.城市经济通常来说，一个城市经济越发达，这个城市的投资 水平越高。2.城市规模根据城市规模经济理论，城市规模是发挥集聚经济 和规模经济的前提条件。3.城市增长城市增长和城市化进程对城市住宅需求影响的作用机理可以归纳为：（见图9-2）4.投资预期预期投资收益主要包括持有期的利用（出租）收益和 持有期期末转让的资本性（价格上涨）收益图9-2城市增长对城市住宅需求的影响第一章 第二章 第三章 第四章 第五章 第六章 第七章 第八章 第九章 第十章 第十一章 第十二章 第十三章 第十四章城市住宅I I第一R 第一第二”城市住宅市场【二】住宅的供给因素1.房屋竣工面积图9-3可以看出，我国的商品房竣工面积 增速，一直处于较高水平的增速。2.商品住宅投资额商品住宅投资额度大小波动，是影响商品 住宅开发面积大小的直接因素之一。3.土地成本商品住宅价格，是住宅用地的价格和住宅 建筑价格的统一。图9-3 1999-2012年我国商品房施工面积、新开工面积、竣工面积增速第一章 第二章 第三章 第四章 第五章 第六章 第七章 第八章 第九章 第十章 第十一章 第十二章 第十三章 第十四章城市住宅1弟一”第一B第二”城市住宅区位选择【一住宅区位理论(一)过滤论过滤论算从新旧住宅替代的角度来研究住宅区位格局形成的原因的。过滤论暗含的前提 是：新住宅只能建立在旧住宅的外围，并由高收入家庭购买居住，中低收入家庭只能居 住高收入家庭留下来的旧住宅(二)互换论互换论建立在如下的基本假设上:在位于没有地形特点的平原上的一个大城市中，交通系统 以相同的效率运送所有工作者到唯一的市中心上班，房屋都适合居住,并且不考虑住宅密度 等其它外界因素。其数学模型为：Y=Pz,Z+P(t),G+K(t)式中:Y收入；Pz 其它商品单价；Z-其它商品数量；P(t)-一距市中心t处单位面积的地价；G-住宅占用土地数量;K(t)-距离市中心t处的交通费用第一章 第二章 第三章 第四章 第五章 第六章 第七章 第八章 第九章 第十章 第十一章 第十二章 第十三章 第十四章城市住宅I I弟-n第一tj弟二”城市住宅区位选择【二】影响城市住宅区位的因素1.自然环境条件因素对于一个已经形成的城市来说，自然地貌和环境对住宅区位的影响因素主要有地形、地 质、气候、水体环境等方面。2.土地价格土地价格，是指取得土地使用权所需支付的费用。土地价格的高低取决于土地能提供收 益的多少。3.城市公共设施和交通运输条件距中心商业区距离及就业、上学、购物等活动出行的便捷程度共同决定着住宅区位的通 达性，即决定了居住在该区域人们出行的货币成本和时间成本。第一章 第二章 第三章 第四章 第五章 第六章 第七章 第八章 第九章 第十章 第十一章 第十二章 第十三章 第十四章乎市住宅_-H-H-弟-P第一R弟二R城市住宅区位选择【二】影响城市住宅区位的因素4.居民的社会属性影响住宅区位的非经济因素：人们具有一种想同他们所期望的并且容易结交为朋友的人住得近些的倾向。不同的人们 需要不同的服务,需要相同服务的人往往住在一起。人们都希望有一个良好的自然环境，而高收入阶层最容易达到这一目的。5.环境偏好居住环境包括三方面内容：首先，住宅区的空气质量、绿地面积、建筑采光、噪声污染程度等生理环境；第二，住宅区居民群体的文化素质、道德修养，居住区的购物环境、出行的交通环境、子女 的上学环境等，能够满足居民的主要购物需求，特别是日常购物需求的生活环境；第三，住宅区周边城市公共服务设施等社会环境。6.城市规划城市规划是城市政府干预和调控住宅区位的最重要的行政和法律手段。第一章 第二章 第三章 第四章 第五章 第六章 第七章 第八章 第九章 第十章 第十一章 第十二章 第十三章 第十四章城市住宅_-H-H-弟-P第一R弟二R城市住宅区位选择【三】影响城市住宅区位的因素居民住宅区位的选择可以从决定便利的交通 因素和决定舒适的生态环境因素入手进行分 析。见图9-3。H通条件(便利不便利)-A生态环境（不舒适一舒适）0图9-3居民住宅的区位选择模型因此，我们可以建立一个反映居民居住偏好的模型：Y=PzxZ+Ir U=UtxT+UexE Ualr第一章 第二章 第三章 第四章 第五章 第六章 第七章 第八章 第九章 第十章 第十一章 第十二章 第十三章 第十四章城市住宅_-H-H-弟-P第一R弟二R城市住宅区位选择影响城市住宅区位的因素现实中，不同的收入阶层，其住宅区位偏好也不一样。如图9-4所小。交通条件(便利不便利)l：普通工薪阶层生活偏好型l2：中产阶层生态偏好型l3：高收入阶层生态、文化偏好型图9-4不同阶段的住宅区位偏好第一章 第二章 第三章 第四章 第五章 第六章 第七章 第八章 第九章 第十章 第十一章 第十二章 第十三章 第十四章城市住宅1第一节 第二节 第三节城市居民住房支付能力住房支付能力的衡量指标(-)房价收入比房价收入比(Price to Income Rati。,简写为PIR)是目前在政策研究和学术研究中最受青睐 的评判住房可支付能力的指标。房价收入比是指一套标准住宅的市场平均价格与家庭收 入平均值的比值才曷示了家庭收入中有多少比例是用来负担住宅成本的。该比例越小，表明 该地区居民住房支付能力越强，反之，则越弱。房价收入比这个指标具有计算简单的特点，所 以它被广泛应用于国内外住房状况研究。该指标的具体计算公式为：cic HP APxAFP R=-HY nxAY式中AP一.住房。位面积均价;加，一住房我均而枳；AY家庭人均年可支配收入;n户均人口数；HP住房的市场价格,是AP和4”的乘积;HY家庭年可支配收入,是和”的乘积第一章 第二章 第三章 第四章 第五章 第六章 第七章 第八章 第九章 第十章 第十一章 第十二章 第十三章 第十四章城市住宅1第一节 第二节 第三节城市居民住房支付能力住房支付能力的衡量指标(二)住房可支付性指数房价收入比指标可以反映居民住房支付能力的历史变动趋势,而住房可支付性指数则更侧 重于判断住房支付能力的高低，将二者结合起来才能全面反映住房支付能力。住房可支付性指数(Housing Affordability Index,简称HAI)是用于考察住房市场中处于 中位数收入水平的家庭对中位数价格住宅的承受能力。HAI的计算方法为：HA!=-x 1()0%八 x 4x12和/家庭轲妞收入的神儡 一家跑月的嬲技肱献出额，儆贷獭妫80%：其中，/加4 0：%产姗12。+%2产一 R中长献翎举第一章 第二章 第三章 第四章 第五章 第六章 第七章 第八章 第九章 第十章 第十一章 第十二章 第十三章 第十四章城市住宅1第一节 第二节 第三节城市居民住房支付能力住房支付能力的衡量指标（二）住房可支付性指数假设城镇居民家庭的购房资金分为首付款和贷款两部分在偿还贷款期间，每月还款额PMT 为：PMT=Px9x“x(l+火厂(1+)_式中g一家庭购房贷款成数:按揭期限根据住房可支付性的标准，设。为月供占收入比重的上限，应有PMT 6,故满足这一 条件的最低收入为：【minPx0 Rx(l+R 尸 不 X(1+r尸一 i将I除以Imin，即是该地区该时期的HAI:HAI=mm第一章 第二章 第三章 第四章 第五章 第六章 第七章 第八章 第九章 第十章 第十一章 第十二章 第十三章 第十四章城市住宅1第一节 第二节 第三节城市居民住房支付能力住房支付能力的衡量指标(三)租金收入比租金收入比(Rental income ratio)指年房租支出占年家庭收入的比例，用于衡量租住 房家庭的支付能力。用公式可表示为：RIR=式中，R-一年房租支出额 I年家庭收入租金收入比越低，居民的支付能力越强。住房租住市场的需求状况往往能反映出住房的 真实需求。第一章 第二章 第三章 第四章 第五章 第六章 第七章 第八章 第九章 第十章 第十一章 第十二章 第十三章 第十四章城市住宅I I弟-n弟第二r城市居民住房支付能力【二】住房支付能力的影响因素（-）住宅价格住房的这种必需品特征决定了其价格变化与居民的购买能力密切相关。（二）居民家庭可支配收入居民家庭可支配收入是影响居民住房支付能力的重要因素，直观来看，居民收入多了,居民住 房支付能力自然会增强，反之，则会降低。（三）房地产宏观调控政策宏观调控政策通过影响房地产市场间接影响居民住房支付能力，而宏观调控政策中最常用 的是货币政策。（四）其他因素例如居民对未来的预期，社会保障体系的完善程度，居民消费价格指数，失业率以及民族习惯 等。第一章 第二章 第三章 第四章 第五章 第六章 第七章 第八章 第九章 第十章 第十一章 第十二章 第十三章 第十四章乎市住宅_第一节 第二节 第三节 第四节邻里选择-邻里外部性对主体行为及其城市居住形态的影响（-）邻里外部性与城市居住空间选择邻里外部性影响了家庭对邻居和居住空间的选择。他们倾向于选择相同类型的邻居。一 个具有正外部性的邻居可以提高其收入和教育水平，因此人们更倾向于在高收入家庭和 高学历家庭集聚的地区居住。由此就会出现特定收入群体的聚居区。（二）居住隔离与城市居住形态隔离是一个社会群体的成员自愿地或不自愿地与其他群体的成员在空间上分开。所谓居 住隔离，是指随着城市发展和社会收入财富分化出现的富人社区（高档住宅区、别墅区）、平民社区（介于高档与贫民社区中间的住宅区）和贫民社区（棚户区、公租房小区）之 间的分隔现象。居住隔离正在改变着城市的居住形态。中国城市中独特的居住形态的形成还归因于其他一些因素，包括地方政府在城市规划和 住房供给上起的作用等方面。第一章 第二章 第三章 第四章 第五章 第六章 第七章 第八章 第九章 第十章 第十一章 第十二章 第十三章 第十四章城市住宅I I第一节 第二节 第三节 第四节邻里选择【二】邻里决策、空间筛选与社区的邻里结构(-)邻里决策：邻里竞租效应经济学意义上的邻里，是一个相对地有着相似的土地使用和价值的财产群体。邻里通常 有相似特性的居住者：相近的收入水平、教育水平和社会地位。从经济学角度上说，邻 里决策就是个人或家庭主体在一定局限条件下追求效用最大化的过程。个人或家庭的效 用函数可表示为：max/*（%，,4）第一章 第二章 第三章 第四章 第五章 第六章 第七章 第八章 第九章 第十章 第十一章 第十二章 第十三章 第十四章城市住宅I I第一节 第二节 第三节 第四节邻里选择【二】邻里决策、空间筛选与社区的邻里结构（二）迁居流动与居住空间筛选迁居流动是个人或家庭根据需求变化而调整住房消费的空间过程。迁居一般包括两个方 面的原因：一是个人或家庭主体成员社会地位和身份发生变化，改变了人们的需求偏好;二是邻里社区之间的竞争，改变了居住的空间利益格局。第一章 第二章 第三章 第四章 第五章 第六章 第七章 第八章 第九章 第十章 第十一章 第十二章 第十三章 第十四章城市住宅I I第一节 第二节 第三节 第四节邻里选择【二】邻里决策、空间筛选与社区的邻里结构（三）邻里变化与均衡的邻里结构推动邻里变化的力量包括经济的、社会的、政治的和物理的以及它们的组合。邻里变化 是一个城市变化的敏感的晴雨表。例如，衰败的邻里通常迁居率特别高，它通常是一个 城市社区病态的指示器。因此，邻里变化可以被认为是未来的信号可以预见房地产 价值的方向。换句话说，邻里变化最终会影响财产价值的改变，而财产价值的改变是首 先在邻里层面可以见到的。投资者和住宅所有者需要早日充分理解邻里的未来变化趋势,通过调整居住空间消费，以保护他们的投资。第一章 第二章 第三章 第四章 第五章 第六章 第七章 第八章 第九章 第十章 第十一章 第十二章 第十三章 第十四章城市住宅I I第一节 第二节 第三节 第四节邻里选择.居住隔离与空间重构基于邻里选择的城市居住空间秩序的重构社区居住空间本质上是邻里空间。社区居住空间是一个地点的概念，它是在特定空间内 我们定居下来并能说明我们身份的具体位置。这个认识突出了居住空间作为“地点”与 令B里关系的联系城市居桂空间轴蚤构是在对城市居住空间本质清醒认识的基础上对邻里空间秩序的再造,它是通过城市转型的概念来构建的。从经济学视角来看，邻里选择与社区空间秩序 重构的内在逻辑如图9-6所示：社会分层f第一章 第二章 第三章 第四章 第五章 第六章 第七章 第八章 第九章 第十章 第十一章 第十二章 第十三章 第十四章城市住宅练习与问题讨论1.请尽可能地列出决定城市房价的因素，指出推动房价上涨的动力是什么。2.西方学者提出的过滤论和互换论理论，能否解释中国城市居民的住宅区位选择问题？联 系中国实际情况，对这两种理论的适用性进行分析。3.许多城市在调控房价时，其调控目标通常是将房价与当地GDP增幅或居民收入增幅挂钩。你认为,这种做法科学吗？如果不科学，应该确定什么样的调控目标？4.图9-6是20012010年中国住宅价格和居民家庭人均可支配收入增长率的变化情况。(1)观察该图，描述房价和收入增长率不同阶段的表现。(2)从图9-6中，能否看出房价上涨对居民购房支付能力的压力？(3)分析房价收入比能解释中国城市居民购房行为吗？5.假设一个城市对低收入阶层的家庭实行住宅优惠券补贴的办法，那么：(1)它的市场效应会是怎样的？-3叱(2)现有住房租金水平会提高还是降低？25%-*(3)扩大还是缩小了住宅市场的需求规模，住宅市场的2。%一 A(4)该政策能否从根本上改善低收入家庭的福祉,带来府川 八 次、/6冽举城市中的居住隔离现象,分析邻里选择对邻里结核%一 一A2vTAWv5%-J /2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2db8 2009 2010 年份-5%房价环比增长率 收入环比增长率图9-7 20012010年中国住宅价格和居民家庭人均可支配收入