成本法例题.doc

某建筑物2002年12月竣工后投入使用，总建筑面积为2488平方米，现用成本法进行评估。
评估价值=重置价值*综合成新率
建筑物重置价目表
序号
项目名称
重置单价（元/平方米）
备注
1
勘察设计费
10
S1
2
基础土方
15
S2
3
建安工程费
300
S3
4
水电安装
60
S4
5
消防
10
S5
6
通讯
15
S6
7
桩基础
50
S7
8
土地取得费
300
S8
9
其他费用
40
S9
10
小计
800

11
利息
23.4
（S1+S2+…S9）*5.85%/2
12
开发利润
136
（S1+S2+…S9）*17%
13
税金
39.44
（S1+S2+…S9）/(1-5.2%)*5.2%

合计
998.84

1.确定重置价值
现时条件下，重新购置或建造与被评估资产建筑物完全相同或基本类似的全新状态下所需花费的全部费用，包括前期费用，综合造价，其他费用，其他成本等。
根据建筑物的具体情况和实际用途，重置成本包括：
前期费用：勘察设计费（水文地质勘测、测量和工程设计费）
综合造价：建筑安装工程费，室外配套工程费。
其他费用：监理费建设单位管理费
资金成本：筹建成本（建设工程占有资金的利息额），短期贷款利率为5.85%
重置价值=998.84*2488=2485113.92元
2.综合成新率公式
综合成新率=年限法权重数*年限法成新率+玩损等级打分法权重系数*玩损等级打分法成新率
（1）年限法成新率
年限法成新率=尚可使用年限/(实际已使用年限法+尚可使用年限法)*100%
总年限50年，其中已使用10年，成新率=40/50=80%.
(2)完损等级打分法成新率
完损等级打分法成新率=（结构部分合计得分*结构部分评估修正系数+装修部分合计得分*装修部分评估修正系数+设备部分合计得分*设备部分评估修正系数）*100%
A:结构部分：地基基础及设备基础0.18分，承重构件0.18分，非承重墙0.16分，屋0.14分，楼地面0.14分。合计得分0.8分，结构部分权重0.8.
B:装修部分:门窗0.15分，外粉饰0.15分，内粉饰0.15分，天花板0.15分，合计得分0.6分，装修部分权重0.1分。
C:设备部分：评分0.7分，权重0.1分。
完损等级打分成新率=0.8*0.8+0.6*0.1+0.7*0.1）*100%=77%
（3）综合成新率=80%*50%+77%*50%=78.5%
3.评估值=2485113.92*78.5%=1950814.43元