第十小组拟收购西城都荟-风险评估报告.ppt

风险评估估报告告拟收收购西城都西城都荟第十第十组组员评分系数分系数 分工分工小小组成成员成成绩系数系数收集资料+分配任务黄子杰1收集资料李世杰，李智翔0.9收集资料栾轩0.9收集资料莫烨彤0.9收集资料杨曼旭1.1收集资料伏欣欣0.9ppt制作王雪莉1.1ppt演讲张诗情1.1目目 录一、一、三、三、二、二、西城都西城都荟基本情况基本情况收收购风险评估估风险应对 房地房地产投投资就是将就是将资金投入到房地金投入到房地产综合开合开发、经营、管理和服、管理和服务等房等房地地产业的基本的基本经济活活动中，以期将来中，以期将来获得不确定的收益。它是得不确定的收益。它是进行房地行房地产开开发和和经营的基的基础，其，其结果是形成新果是形成新的可用房地的可用房地产或改造原有的房地或改造原有的房地产。而在而在这个投个投资活活动过程中，收益与程中，收益与风险是同是同时存在的，特存在的，特别是是处在在经济转轨时期的中国房地期的中国房地产投投资，风险更是更是在所在所难免。免。一一.西西城城都都荟基基本本情情况况由长江实业（集团）与和记黄埔地产集团联手策划位于广州荔湾区黄沙地铁站上盖的商场西城都荟，现时出租率逾75%，为广州西部罕有的大型一站式商场。西城都荟面积达88,000平方米，共设4层，约280间商铺，凭借四通八达的交通网和地铁上盖优势，以及卓越的硬件配套及创新推广手法，将吸引上下九商圈、广州市、甚至南海、佛山及珠三角等的消费群，势成为广州西部最具规模及最新的地标式商业项目。物物业资料料&占地约71,000平方米，楼高四层，总建筑面积约88,000平方米，建筑设计由享誉国际的许李严设计(亚洲)有限公司策划。&首个广州地铁大堂与商场零距离无缝连接的项目。黄沙地铁站大堂贯穿西城都荟负一层商场的中央位置，顾客无需经过任何通道便可直达商场。&由两个大型露天广场及一个室内广场，贯通南面的沙面岛及北面的上下九商业步行街，配合多元化活动迎接每天数以十万计之人流。&商场内采用无柱式单一主通道及特高楼层设计，以落地玻璃增加商铺透视感及空间感，创造宽敞而高格调的舒适购物环境。地点地点座落于荔湾区黄沙大道8号，毗邻广州著名商业旅游热点，与上下九商业步行街只有2分钟路程，而与沙面欧陆风情区亦只是咫尺之隔，商机无限。项目落成后将吸引广佛、南海、以至珠三角等的庞大消费群，缔造广佛都市圈核心区。交通交通雄踞大型运输系统的枢纽，坐拥广州地铁一号线及六号线黄沙站上盖。位于交通总汇，不单连系主要高速公路及地铁线，更设有20多条路线行经之公交巴士总站及的士站，往来芳村、海珠、南海及佛山，均只在20分钟车程范围内。设设施施大型户外南北广场的外墙装置LED幻彩灯光，适合举办大型国家盛事、户外宣传活动、演唱会及时装表演等。气势堂皇的全天候广场设于负一层中庭位置，为商户提供理想之室内宣传及产品促销场地。地库停车场提供约600个时租车位，方便更多驾驶人士来临商场购物消费二二.收收购风险评估估经过风险辨析、分析和辨析、分析和评价，确定价，确定主要主要风险有如下几有如下几项：前期准前期准备阶段段宏宏观政策政策 政府信用政府信用 项目区位目区位 收购方案设计阶段决策水平 职业道德 谈判签约阶段专业人才 法律素质接管整合阶段营销策略 研发创新力 经营管理能力 市场供求变化 合作伙伴地面地面环境格局因素：境格局因素：西城都荟位于地铁上盖，但同时也处于交通繁忙的珠江隧道口一带，经常出现交通堵塞，这对于商场经营是大忌；西城都荟的地面环境存在五大问题：1、“开死门”，2、“守孤阳”，3、“遭割脚”，4、“龙压蛇”，5、“经纬乱”。消消费定位因素：定位因素：与天河商圈以及北京路商圈相比，黄沙商圈早已衰落。和黄对项目的定位也存在误区，黄沙历来是以低端批发市场为主，西城都荟却以年轻时尚潮流为定位，与周边商圈的消费人群和消费水平不匹配，加上主力商户组合没有亮点，难以吸引外围消费者。市市场回回报率因素：率因素：西城都荟本来准备在2007年左右开业，却因故延迟6年，令这个新场错过了零售业蓬勃发展的黄金时期。过去一年，百货零售业苦苦支撑，西城都荟这个新场生意不太好，若是业主收足租金的话，相信租客支撑不下去。西城都荟一、二楼月租金在200300元/m2，三楼在100元/m2，加上铺型较大，每个铺基本上都至少两三百平方米。以目前的租金水平来算，接手方以不到24亿元人民币购入西城都荟，回报率大概只有3%，相信接手方需要大力投入做旺商场，才可能获得可观回报。未来未来发展不确定性因素：展不确定性因素：地铁六号线将开通，西城都荟是金沙洲客流出城的首个大Mall。金沙洲未来有两三个商业体落成，西城都荟能否吸引该区域的客流仍是未知之数。但中原地产工商铺副营业总监法永能则对该项目较有信心，他预测接手方会整体长期持有该物业。收收购西城都西城都荟后的商城的出租情况后的商城的出租情况资料:2007年9月，西城都荟与东南亚零售巨头力宝集团旗下“乐宾百货”签订主力店合作协议。但2008年，乐宾百货宣布撤出西城都荟.到目前为止，商场招租情况不容乐观，商场负一层与首层商铺出租率达到90%，但第二、三层仍有近三分之一的商铺未租出。“西城都荟招租情况确实不乐观，已经进驻的部分商户也准备撤场。”在广州楚睿商业有限公司董事长黄文杰看来，西城都荟广场经营不佳，既有外部因素影响，也与和黄自身经营不佳有关。“西城都荟位于地铁上盖，但同时也处于交通繁忙的珠江隧道口一带，经常出现交通堵塞，这对于商场经营是大忌；其次，与天河商圈以及北京路商圈相比，黄沙商圈早已衰落。”黄文杰认为，和黄对项目的定位也存在误区，黄沙历来是以低端批发市场为主，西城都荟却以年轻时尚潮流为定位，与周边商圈的消费人群和消费水平不匹配，加上主力商户组合没有亮点，难以吸引外围消费者，最终造成西城都荟所面临的困局。风险坐坐标图说明：明：1.成本控制风险：原材料价格变化、劳动力成本增加、工期迟延、通货膨胀、汇率波动、利率变化以及环境和技术等方面的影响而增加投资风险。2.项目的经营风险：房地产投资经营上的失误，造成实际经营结果偏离预期望值的可能性。风险坐坐标图3.购买力风险：市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能按市场消化，造成经济上的损失。4.商业风险：房地产投资在房地产臵业投资和由于经营费用超过经营收入而引起的投资损失。5.其他不可抗力风险：由于自然因素的不确定性、不可抗性(如地震、洪水、风暴、火灾等)以及土地的自然地理和技术经济特性带来的风险。6.建设工期、质量、安全控制的风险：工程能否在规定的工期内按照合同约定的质量、安全标准完工。7.货币利率变化的风险：利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。8.融资能力不足。9.政策风险：由于国家或地方政府有关房地产投资的各种政策发生变化而给投资者带来的损失。三三.风险应对（一）加强投资决策管理意识，实行投资决策风险负责制企业在项目开展过程中普遍没有投资决策风险管理的意识，认为风险管理是可有可无的。这样既不利于自身的发展，也不利于整个房地产 市场的健全和成熟。因此，企业应完善投资决策管理，建立科学 的判断体系，加强投资决策的风险管理 意识，根据自身情况选择配备专职或专人进行投资决策风险管理的工作。（二）强化投资开发前期分析 研究，建立科学投资决策程序，此次收购数额大、建立周期长、涉及面广，在投资过程中具有较大的 风险性。防范这些风险的有效技术措施就是在项目前期进行科学的分析、可行性研 究，通过调查研究和科学计算，对项目技 术上、经济上和社会效益上的可行性及风 险性进行综合论证、研究和评价，确定其 在技术上是否可行、先进，经济上是否合理、盈利,以及社会效益的优劣，为投资 决策提供科学的依据。（三）进行充分的市场调查分 析，实行分散投资策略 风险是指在投资经营过程中，各种 不确定因素使实际收益偏离预期收益的可 能性。减少这种不确定性，从而减少这种 偏离的最好方法就是通过市场调查，收集、整理、分析有关西城都荟的资料信息，正确判断和把握市场的现状及发展趋 势，把不确定性降到最低限度，从而较好 地控制投资过程中的风险。投资分散是通过开发结构的 分散，达到减少风险的目的，一般包括 投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。企业在发展阶段应集中有限资源专注目标市场，这是从目前发展阶段来说比较合理的选择，也是风 险较低的区域选择。但长远来讲，公司 发展到一定程度，具有布局全国性市场 的能力时，可以进行区域分散投资。（四）建立健全企业风险管理 组织，完善企业组织系统为了更好地实现房地产投资决策，企业必须对风险投资决策工 作进行具体的组织，确定风险管理组织结 构，明确其职能，使各部门协调工 作，保证风险管理目标的实现。（五）加强风险知识、风险管理技能培训，强化全员风险意识由于企业内部员工行为不当也是构成开发项目风险的重要因素，特别是在设立了专业风险投资管理 部门后，企业内员工极易产生将所有投 资决策风险管理责任都归于该部门的想法。因此，必须对公司员工进行风险认 识和风险管理教育，使员工认识到开发项目所面临的各种风险，了解和掌握防范与处理风险的方法，强化风险意识，最大程度地避免风险。对对于地面于地面环环境格局因素的影响境格局因素的影响：我个人认为，“要致富，先修路”。西城都荟广场所连接的六二三路，是一个中药批发市场，大众消费者很少有逛这样的街市。为了能让西城都荟，乃至黄沙能更好的发展经济，中药市场可以进行整顿，减少部分生意不是很好的店面，然后修路，使得黄沙的交通较顺畅。对对于消于消费费定位因素的影响：定位因素的影响：潮流不是一会儿就能带动起来的，要经过后天的熏陶的栽培，我认为西城都荟广场可以多开展明星面对面，依靠明星的影响使得“潮流”深入人心，经过潜移默化，人们自然回会变得很“潮”。对对于市于市场场回回报报率因素的影响：率因素的影响：这个就不用说了，只要市场搞起，人流量多了，回报率自然就高了。未来未来发发展不确定性因素的影响：展不确定性因素的影响：因为西城都荟，即将为广州带来轰动的新景象！西城都荟首创的悠乐式业态组合，以悠闲的消费模式和丰富的娱乐体验，带来更激.更新.更互动的概念，打破一般商场的固有格局.带来惊喜的购物娱乐体验.让消费者和商户感受前所未有的雀跃！从中可知道，西城都荟未来要做的就是给黄沙人民带来人气，带来经济，从而带动广东省的发展。西城都荟要做的就是“火起来”。看出西城都荟商城的出租率并不高，已在的店铺也有多家表达出撤场的想法，如果没有良好的宣传手段，这块地极有可能使公司入不敷出。考虑到公司并没有充足的资金，而且有多家公司也在物色这块地，这将表示公司不能以理想的价格收购这块地。最好的做法是寻找其他公司结盟或者合资来购取西城都荟，这样一来能够给公司节省资金空间，另外还能够分担风险，若是投资失败，也不至于满盘皆清。风险风险：收：收购购西城都西城都荟荟后的商城的出租情况后的商城的出租情况谢谢大家！大家！