旭辉庐州府市调报告2.8.ppt

合肥重点项目监测旭辉铂悦庐州府2017年2月一、项目概况二、营销推广动作三、推盘情况四、客群分析及项目优劣势目 录2一、项目概况3项目概况面世推广语:1.人生至此 当铂悦 2.不同的人物 相同的选择旭辉集团顶级产品，位于庐阳区怀宁路与固镇路交口，坐拥一山一玉带两湖三公园的环境，面朝大蜀山，西观董铺湖，北近大房郢湖，及城市森林公园、庐州公园、植物园等环伺周围，紧邻项目的南淝河环绕。交通十分便捷，东西走向四大城市主干道，分别是环湖北路，临泉路，北一环路，长江西路，项目可通过四里河路快速通道老城区，通过怀宁路可直达政务文化新区项目总建面约30万平米，产品涵盖别墅，洋房，高层和配套商业。项目概况容积率 住宅1.9物业类型 高层+洋房+别墅 沿街商业总体量占地212亩30万方总户数 总1236套 别墅72套 洋房580套 高层604套拿地时间2015.12楼面价 10115元/首次开盘时间2016年8月主力户型 高层128和162 洋房140和160 别墅450精装标准 高层精装，洋房，别墅毛坯车位配比 1：1.5住宅地块高层配比表面积段套数面积套数比面积比110000%0%1281762247237%33%1421652343035%24%1621332150128%28%合计47467403100%100%住宅地块小高层（11F）配比表面积段套数面积套数比面积比142132 18906 100%100%1620 0 0%0%合计13218906100%100%住宅地块洋房（6-9F）配比表面积段套数面积套数比面积比140（3面宽）108 15344 19%17%140（4面宽）104 15254 19%17%160（4面宽）346 57531 62%65%合计558 88128 100%100%住宅地块多层配比表面积段套数面积套数比面积比别墅7214328100%100%合计7214328100%100%住宅地块分业态配比表业态套数面积套数比面积比高层40657406.4933%30%小高层(18F)68 9996 6%5%小高层(11F)1321890611%10%洋房(6-9F)558 88128 45%47%别墅72143286%8%合计1236188765100%100%旭辉业态配比中，高层定位为改善型和再改型，128为改善型，142-162为再改型。单价19000元/，总价250-2300万。洋房的占比接近50%，140和160二种户型面积赠送较多，性价比高。主要针对老城区支付能力较强，且对品牌、环境、户型尺度，生活品质追求更高的再改客群。溢价空间大，预计单价23000元/，总价段300-400万。别墅450双拼，单价20000元/，总价900万左右。户型配比洋房140-160地下夹层跃层洋房均采用预留天井、超大阳台、赠送夹层或地下室等方式来偷面积，最高能偷到60%左右的空间。通过奇偶层交错挑空设计提高户型得房率，实现卧室部分面积赠送，提升户型性价比。高层户型3+1户型高层2梯2户3+1户型，南北通透客厅尺度较宽敞，全赠送飘窗及设备平台半赠送，大露台，户型的舒适度较高且功能性较强。大开间，宽阳台，大露台，高赠送，居住舒适度优先，功能性其次。符合了区域内改善型和再改型客群的定位。户型解析别墅采用预留天井、超大阳台、赠送夹层或地下室等方式来偷面积，大大增大户型整体面积和尺度感，从而提高性价比或拔高单价，提高产品的溢价。户型解析旭辉庐州府(样板房)洋房：总面积216（其中地上建筑面积约150，地下约66)。外立面采用干挂石材。洋房南面宽达到14.85米。所有户型都是南北通透，并且四房朝南。客厅开间4.5米，层高3米。主卧为套房设计，并且卫生间均为有窗户的明卫。一楼户型赠送了约200平米的超大花园，地下室面积50平米，挑高5.2米，隔出来的夹层可以使用的面积达到86平米。南向双阳台7.65*1.8米。户型亮点旭辉庐州府(样板房)高层：面积174。南面宽达到15.4米，所有户型都是南北通透，客厅开间4.5米，层高3米。主卧为套房设计，并且卫生间均为有窗户的明卫。L型观湖阳台9.3米。旭辉庐州府(样板房)别墅：面积360。地下一层地上3层。一楼层高3.6米，2楼、3楼层高3.1米，地下层高5.4米。预留4个停车位及电梯井。地下室可隔成2层，隔后增加可使用面积约160。地上庭院赠送面积约125。楼顶赠送约60楼台。所有户型都是南北通透，客厅开间8米。主卧为套房设计，并且卫生间均为有窗户的明卫。10 建筑风格：整体建筑采用新亚洲建筑风格，符合现代东方的审美情趣，把亚洲元素植入现代建筑语系，将传统意境和现代风格对称运用，用现代设计来隐喻中国的传统。既能满足现代生活舒适性，又能享受中国传统文化的韵味。外立面建筑风格：新亚洲建筑风格景观效果图：景观：以传统东方哲学的现代表达，以“山、水、林、院”东方哲学和现代都市设计元素为融合的设计手法。周边配套董铺水库永辉超市明发商业广场庐州公园港荣百货45中二、营销推广动作营销动作时间营销事件2016.5.19在皇冠假日酒店召开合肥旭辉2016品牌发布会 并引荐旭辉铂悦系 同时皇冠假日酒店临时售楼部的接待中心开放2016.6.5携手中国科技大学MBA第二届登山挑战赛启程推广活动2016.7.4售楼部正式对外开放2016.7.15合肥大剧院铂悦品牌发布会 VIP验资升级启动2016.7.16启动庐州九景新亚洲示范区开园活动2016.8.6安徽滨湖国际会展中心第一次盛大开盘2016.9.4举办第一届 与君共铂悦 天涯共此时 的业主活动2016.11.19兰博基尼试驾会 主题 风声和掌声 始终在路上2016.11.26举办 第一届 铂悦小小家 一起共长大 小业主生日会2017.1铂悦大家 讲述 铂悦人生 宣传片推出现场接待及工地展示保安亭设立大门口前方，客户车辆行驶到门口就有保安上前指引至停车场处指挥停车，并擦拭前挡风玻璃和后视镜。进入售楼部，第一区域为接待台。现场接待进门右手边为影音室，播放旭辉项目宣传片。左手边为品牌墙，介绍旭辉集团以及旭辉在中国各项目。主要让客户了解旭辉品牌。区域地图与项目沙盘紧邻，向客户先介绍地理位置再介绍整体项目。售楼部及样板房区域细节旭辉的发展历史，九在皖行，不忘初心。项目打造业主全周期服务及智能服务，以业主为第一服务为准则。售楼部及样板房区域细节洽 谈 区售楼部入门售 楼 处 大 门售 楼 处 大 门 景 观售楼部及样板房区域细节别墅大门：后期交付可根据业主姓氏制定大门牌匾。小区入户大门：刷卡和人脸识别双系统。自动电子大门。售楼部及样板房区域细节采 光 井风 雨 连 廊房 号 门 牌指 纹 密 码 入 户锁推广主题 世界观止 知铂悦推广渠道：家园网 新安房产网 365家居网 万家热线 小区道闸 长江西路高炮 加油周报 安徽商报 合肥旭辉官方微信 四里河户外大牌 淮河路步行街户外三、推盘情况推盘节奏推出时间推出套数推出户型当日认购均价（元/平米）去化客群第一次2016.8.6472高层，洋房，别墅17.8亿2200095%多为庐阳区周边，企事业单位，公务员或私营业主为主第二次2016.10.2890洋房1.8亿2200080%多为庐阳区周边，企事业单位，公务员或私营业主为主第三次2017.1.2850洋房5000万2200030%多为庐阳区周边，企事业单位，公务员或私营业主为主第四次第五次第六次第七次第八次第九次推盘情况四、客群分析及项目优劣势客群分析客户区域庐阳蜀山区政务区其他区域客户架构70%30%客户行业房地产政府企事业单位私企业主金融证券银行客户来源渠道户外大牌线上媒体圈层渠道客户关注点品牌学区湖景公园资源价格解析：地属庐阳区的老城区 靠近怀宁路和西二环，距离市区和政务区十几分钟车程，周边有万科森林公园和万科城市之光 已经形成比较成熟的四里居住河板块 铂悦系定位为旭辉最高端的产品系，加之旭辉在合肥发展9年有余，积累一定的口碑和知名度，获得业内人士的认可 另因 老城区改善的高端新楼盘较少，首批客群主要以业内同行，地缘性客户，机关单位 为主，电商合作新浪乐居 ，同时电商线上报广 软文 巡展。同时组建渠道团队负责考客 拉访 派单 增加来访n项目对标：高层住宅 洋房 双拼 别墅n项目优势：豪宅定位，学区俱全，公园绿化环境 低密度n项目劣势：A、区域发展；B、商业配套；n抗性解答：A、地块虽处于老城区 位置靠北，发展有限，且项目处于西二环和北二环交口，毛坯单价22000元/以上，总价段300-650万。项目产品虽定位为高端改善总价，同样的购买力 选择范围和区域更广。且合肥的发展以向南为主，整个大环境不被看好。壹号院属于发展配套非常完善的政务区，潜力非常大，品质最高的区域，融创合肥壹号院是代言合肥的世界豪宅合肥样本。B、南邻的庐州公园只有万科附近的一期开发，大部分都是原生态区域，不适合游玩。商业配套不完善，生活配套更是没有，未来虽然规划有商业但无法保证，生活配套只能依赖万科森林公园的底商，例如买菜 吃饭 看电影 理发等等 全部要开车出行。而我们项目西侧天鹅湖是晚上散步健身周末家人孩子游玩的好去处，无需开车步行可到达各大商圈 项目优劣势