商业投资分析-PPT.ppt

商业地产投资分析商业地产投资分析一、商业地产的概念一、商业地产的概念商业地产的三重特性：地产、商业与投资商业地产的三重特性：地产、商业与投资商业地产是一种结合体商业地产是一种结合体 n地产与商业的结合体地产与商业的结合体 商业地产是一种结合体商业地产是一种结合体n商务办公与住宅的结合商务办公与住宅的结合 商业地产是一种结合体商业地产是一种结合体n商业零售与传统百货的结合商业零售与传统百货的结合 商业地产是一种结合体商业地产是一种结合体n贷款与融资的结合体贷款与融资的结合体 商业地产是一种结合体商业地产是一种结合体n旅游、休闲、娱乐的结合体旅游、休闲、娱乐的结合体 商业地产是利益的结合体商业地产是利益的结合体n商铺住宅价格比：商铺住宅价格比：4：1到到5：1。n最基本的利益主体：发展商、投资者、经营者、最基本的利益主体：发展商、投资者、经营者、消费者消费者n中国房地产业的持续升温，商铺地产以其惊人中国房地产业的持续升温，商铺地产以其惊人的价值提升速度，成为最受关注的投资热点。的价值提升速度，成为最受关注的投资热点。二、商铺投资和其他投资品种比较二、商铺投资和其他投资品种比较投资投资品种品种储蓄储蓄黄金黄金股票股票期货期货外汇外汇商铺商铺收益收益方式方式利息保值增值增值、股息增值保值利息增值、租金风险风险来源来源货币贬值利率下调国际市场供求关系影响国际市场供求关系影响国际市场供求关系影响及经济形势综合影响汇率波动建设结构不合乎商业经营需要、运营状况不佳、入住率偏低、商业投资过程缓慢风险度风险度低中高高低中收益度收益度低低高高低高特点特点传统的投资方式之一传统的保值工具近年来的热门投资工具，股息低近年热门投资工具但未完全开放传统的保值工具租金收益远高于利息，物业增值远大于通货膨胀专业度要求专业度要求低低高高中中三、商铺投资和住宅投资的比较三、商铺投资和住宅投资的比较投资投资品种品种商铺商铺住宅住宅投资投资优势优势投资潜力大，拥有相对稳定的高消费群体，回报率较高，可出投资潜力大，拥有相对稳定的高消费群体，回报率较高，可出租、可经营，方式较为灵活。租、可经营，方式较为灵活。户型较新户型较新较较大、产权明晰、建筑年代近。大、产权明晰、建筑年代近。投资投资劣势劣势资金投入较大，具有房产风险和商业风险双重风险。资金投入较大，具有房产风险和商业风险双重风险。投资总额较大，存在期房风险，投资高档投资总额较大，存在期房风险，投资高档物业后若出租物业后若出租，较易出现空置风险。较易出现空置风险。投资投资回报率回报率年投资回报收益率约在年投资回报收益率约在101012%12%左右。左右。年投资回报收益率约在年投资回报收益率约在5%5%6%6%左右。左右。租期租期3-53-5年年1 1年年装修装修投入投入毛坯毛坯精装修、家具全配精装修、家具全配再次再次出售出售售价与租金之间存在着必然的联系租金收入是引发商铺交易的售价与租金之间存在着必然的联系租金收入是引发商铺交易的源泉。源泉。住宅的售价与租金之间并不存在必然住宅的售价与租金之间并不存在必然的联系，因此住宅的售价几乎不受租的联系，因此住宅的售价几乎不受租金高低的影响金高低的影响投资投资要点要点购购买商铺考虑的是投资回报率，不仅要了解商铺的实际情况，更买商铺考虑的是投资回报率，不仅要了解商铺的实际情况，更要了解该地区的商业开发潜力。要了解该地区的商业开发潜力。）市面和楼层因素，成熟的社市面和楼层因素，成熟的社区店家密集，对投资者较为有保障。区店家密集，对投资者较为有保障。）商铺的位置面向开阔的商铺的位置面向开阔的使用空间，客户流又比较简单合理，能有效提高商铺的使用率。使用空间，客户流又比较简单合理，能有效提高商铺的使用率。）准确的市场定位可以大大提高投资的回报，找准市场定位可准确的市场定位可以大大提高投资的回报，找准市场定位可事半功倍。事半功倍。由于商品房可以进行期房预售，如果投由于商品房可以进行期房预售，如果投资者所购买的商品房是期房性质，就要资者所购买的商品房是期房性质，就要考虑开发商的信誉以及后期的发展等因考虑开发商的信誉以及后期的发展等因素。只有真正规避了以上的风险，投资素。只有真正规避了以上的风险，投资商品房才能获利。商品房才能获利。商业地产商业地产住宅地产住宅地产价格趋势价格趋势四、商铺价格的走势四、商铺价格的走势 北京商铺价格租赁指数北京商铺价格租赁指数年份年份 年份总体年份总体价格水平价格水平重点地区租赁价格水平重点地区租赁价格水平王府井王府井西单西单国贸国贸中关村中关村公主坟公主坟19961-220-3020-3010-4010-4010-4010-403-253-253-303-3019971-220-4020-4010-4510-4510-4010-403-303-303-303-3019982-325-4525-4515-5015-5012-4012-405-305-304-304-3019992-425-5025-5020-7020-7020-4020-406-406-406-406-4020002-525-5025-5020-7020-7020-4020-408-408-408-508-5020014-525-6025-6020-7020-7025-4025-4011-5011-508-508-5020024-825-6025-6020-7020-7025-4025-4011-5011-5010-5010-5020035-1035-7035-7015-8015-8030-5030-5010-5510-559-659-6520044-1235-8535-8515-8515-8530-6030-6010-6510-658-658-6520054-1335-8535-8515-8515-8530-6030-608-608-608-608-60 单位：元/天（使用面积）五、紫金城商业地产投资回报分析五、紫金城商业地产投资回报分析个人投资额个人投资额10万元万元 10万元万元 100万万付款方式付款方式按揭按揭一次性一次性按揭按揭投资总额投资总额 2525万万1010万万250250万万还贷总额还贷总额(250000-100000)(250000-100000)110.089110.089121210=198160.210=198160.2元元无无(2500000-1000000)(2500000-1000000)110.089110.089121210=198160210=1981602元元委托经营收益委托经营收益（前（前10年）年）25 25124%124%3131万万101012412412.412.4万万 250250124%124%310310万万商铺面积商铺面积 25 25万万1.51.5万万 16.716.7 10 10万万1.51.5万万 6.76.7 250 250万万1.5 1.5 万万 166.7166.7商铺价值商铺价值(10年后年后)16.7 16.73 3万万 5050万万6.76.73 3万万 2020万万 166.7 166.73 3万万 500500万万投资收益率投资收益率(50+31-19.81602-(50+31-19.81602-10)10)10=10=512%512%(20+12.4-10)(20+12.4-10)10=10=224%224%(500+310-198.1602-(500+310-198.1602-100)100)100=100=512%512%六、投资风险六、投资风险n商业运营风险商业运营风险n国家政策调控国家政策调控n企业倒闭风险企业倒闭风险 THE ENDTHE END