商业地产培训PPT.ppt

,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,商业地产基础,报告提纲,何为商业地产？,商圈与社区商业,商业建筑空间设计,PART 1,PART 2,PART 3,开始之前，我们先看几组商业照片,大型社区商业中心,大型购物中心,特色休闲街,分组讨论,结合上面几组图片，回忆一下在自己的日常生活中，平时会在什么地方消费，周末会在什么地方消费？,消费的金额和内容有什么不同？,注：,约,10-12,个人为一小组进行讨论，讨论时间为,10,分钟左右,讨论后每组一个代表回答以上问题,商业地产的分类不是,一成不变,的，而是根据城市、商业的发展和地区属性的不同而变化的,商业地产的发展与居民,消费结构和消费水平,发展阶段密切相关，经历,“,必需,起步发展,享受,”,四个过程,第一阶段,以满足生活基本需要的,必需型,消费阶段,吃、穿、用为主要消费内容,第二阶段,较好地解决基本生活后的,起步型,消费阶段,简单家用电器为重要消费内容,第三阶段,以体现个性特点的,发展型,消费阶段,讲究品牌消费,第四阶段,以追求生活质量的,享受型,消费阶段,以要求舒适、追求时尚、讲究情调为消费宗旨,阶段,阶段描述,基本特征,300,US$,1000,US$,3000,US$,5000-,US$,国内,中等规模以上城市,长三角,珠三角,深圳,上海,北京,GDP,百货大楼,大型超市,供销社,城市生活休闲中心,商业,模式,国外模式,发展特征,国内模式,发展,特征,第一代商业,第三代商业,第二代商业,街区商铺,百货商场,摩尔,风光数十年后在,20,世纪前期遭遇挑战，传统商业的赢利率无法支撑起再扩张、发展的负担,超市兴起，倡导自由选购的理念。最大贡献是给零售业业态注入工业制造业的文化要素。,以,Shopping Mall,为代表，追求一站式购物。环境污染、郊区化的边缘生存状态、交通堵塞、旧城衰落等问题使其渐渐退出发展舞台。,城市中心区域,社区中心,/,临近市区,城市中心,/,副中心,/,交通枢纽,第四代商业,以,“,体验经济,”,为基础，以生活方式消费、娱乐加休闲为主旨,城市生活休闲中心,随着新世纪的到来，超市迅速在中国成为新的时髦，这和后期所谓的,mall,实际上是一致的，,国内汽车保有量低难以支撑真正意义的郊区,mall,我们国家最早的商业模式，供销社的选址往往都是城市中最好的位置,如北京王府井的百货大楼，这一代发展了很长时间，它是在供销社的基础上扩大的，在经营模式上也发生了很大的变化,着眼于满足大众日益增加的,精神和文化,需求，国内目前出现,的越来越多,购物中心,城市核心,何为商业地产？,PART 1,商业地产的基本概念,商业地产的分类,PRRT 1,何为商业地产？,商业地产的基本概念,商业地产,用于经营用途的房地产形式,商业地产的形式多种多样，最常见的如,mall,、大型批发市场、商业街、商场、社区商业等（,开放、封闭,）,大型商业地产项目的开发是一项复合工程，需要对商业、地产、金融等各方面具有专业操作能力,泛商业地产：除住宅以外的房地产形式，,主体特征以租赁回报为目的,，包括商场、酒店、办公、旅游、展览、集贸市场等,狭义商业地产：就是指用于商业经营的地产开发项目,PRRT 1,何为商业地产？,商业地产的基本概念,商业地产与住宅房地产的区别,住宅房地产,商业地产,发展商大多数采取,开发销售,的,模式，其,资金回收模式相对简单,商业地产项目是,只租不售、或只销售部分的面积,，大部分靠,企业长期持有,大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类产品时，主要是买,来,自住或投资,大多数购买者购买商业地产类产品是作为一种,稳定型、投资回报率较高的一种投资工具，买来作为投资用的,发展商只要,将房子卖出去,，将社区的物业管理做好，就基本算是大功告成,发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去，而且还要将,后期的经营,、推广作为第一等大事来对待,PRRT 1,何为商业地产？,商业地产的基本概念,商业地产在开发和运营中涉及到三个层面,资本运营,商业地产,市场开发,运营管理,PRRT 1,何为商业地产？,商业地产的基本概念,商圈,吸引顾客的辐射范围,商圈：是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围,商圈是以设定的商业建筑为圆心，以周围一定距离为半径所划定的范围。,这是原则性的标准，在实际从事商圈设定时还必须考虑经营业种、商品特性、交通网分布等因素。,进行商圈分析的目的有三：,一是明确该商业区或商店的商圈范围；二是了解商圈的人口分布状况及生活结构；三是在此基础上进行经济效益的预测,。,PRRT 1,何为商业地产？,商业地产的基本概念,业态,面向某类目标顾客的商店营业形态,特征：,“,怎么卖,”,对特定消费者的特定需要，按照一定的战略目标，有选择地运用,商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务,等经营手段，提供销售和服务的类型化经营形态,目前中国有,9,种零售业态，日本,20,多种，美国,40,多种,包括百货店、大型综合商场、超级市场、便利店、专业店、专卖店、购物中心、家居中心、仓储商店、,折扣店、,自动售货机、邮购店、无店铺销售形式（电子购物,B2C,，,C2C,）,等,业态：,“,店,“,商家或经营者向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态,PRRT 1,何为商业地产？,商业地产的基本概念,业种,面向顾客某类用途的商店营业种类,特征：,“,卖什么,”,目前国内零售消费市场可细分上百个业种，商品的种类达到数万（,11,万,）种，国外发达国家的业种细分更多，难以胜数,从使用目的上分为,消费品,和再生产品，从购买习惯上分为,日常用品,、选购品、专用品，包括男装、女装、鞋类、箱包、家电用品、生鲜、日化用品、烟酒、建材、机电、纺织品等,业种：,“,货,”,依商品的功能、款式及适合的年龄所做的分类,何为商业地产？,PART 1,商业地产的基本概念,商业地产的分类,PRRT 1,何为商业地产？,商业地产的分类,随着需求和消费水平的提升，商业物业也随之越来越多样化。,我们可以根据不同的标准对其进行分类,PRRT 1,何为商业地产？,商业地产的分类,分类标准,类型,备注,按照功能类型,零售功能,百货商场、超市、家居、建材、商业街、批发市场、大型购物中心等,娱乐功能,电影城、娱乐城、,KTV,、游乐园等,餐饮型,大中型酒店、中小型快餐等,健身、休闲服务,运动会所、健康中心、美容中心等,按购买消费内容,物品交易场所,为消费者提供购物场所，包含购物中心、家居建材、超市、商业街等,服务交易场所,为消费者提供某种服务的场所，如餐饮、酒店类,体验业态,为消费者提供身心体验场所，如娱乐、健身、美容、美发等场所,按客户广度,大众客户类,面向所有社会上的人群，为大众消费者提供服务，如超市、餐饮等,小众客户类,面向社会的少数人群，如面向年轻人的娱乐迪吧、面向高收入的高级会所等,按建筑形式,单体商业建筑,单一建筑体，独立于其他商业建筑,底层商业建筑,如住宅底层商铺,地下商业建筑,地下商业街，多由人防工程改造而成,综合商业建筑,多种商业建筑的集合体，多种经营方式集合在一起,按照市场覆盖范围,近邻型,如小卖部、便利店、食品店、粮食店,社区型,菜市场、超市等,区域型,购物中心,超大区域型,中心商业街,按照商店销售产品类型,综合商店,提供不同类型货品和服务的综合性场所,服装和饰品店,服装城、服装批发市场、女装店、鞋店等,家具和家居用品店,家具店、装饰材料店等,其他,书店、玩具店、箱包店、珠宝店和运动器材店,便利店,包括超市、食品店和药房,PRRT 1,何为商业地产？,商业地产的分类,在商业地产实践中，我们常常根据业态进行分类：,百货店,超级市场,大型综合市场,便利店,专业店,专卖店,购物中心,仓储商店,家居中心,PRRT 1,何为商业地产？,九大业态介绍,百货店,Department store(Dept,),特点,采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式,商品结构为种类齐全、少批量、高毛利，以经营男、女、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主,采取定价销售，可以退货，有导购、餐饮、娱乐场所等服务项目和设施，服务功能齐全,选址在城市繁华区、交通要道,商圈范围大,，一般以流动人口为主要销售对象,商店规模大，在,5000,平方米以上,商店设施豪华，店堂典雅、明快,目标顾客为中高档消费者和追求时尚的年轻人,概念,在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展各自的进货、管理、运营的零售业态,PRRT 1,何为商业地产？,九大业态介绍,2.,大型综合商场,general merchandise store(G,M,S),概念,采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，并将超级市场和折扣商店的经营优势合为一体的、满足顾客一次性购全的零售业态,特点,采取自选销售方式和连锁经营方式,商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发,设有与商店营业面积相适应的停车场,目标顾客为购物频率高的居民,商圈范围较大,商店营业面积一般在,2500,平方米以上,选址在城乡结合部、住宅区、交通要道,PRRT 1,何为商业地产？,九大业态介绍,3.,超级市场,super market(S,M),概念,采取自选销售方式、以销售生鲜商品、食品和向顾客提供日常必需品为主要目的的零售业态,特点,采取自选销售方式，出入口分设，结算在出口处的收银机处统一进行,商品构成以购买频率高的商品为主，经营的商品应以肉类、禽蛋、水果、水产品、冷冻食品、副食调料、粮油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品为主,营业时间每天在,11H,左右，可采取连锁经营方式，有一定的停车场地,选址在居民区、交通要道、商业区,商圈范围较窄，,以居民为主要销售对象,商店营业面积在,500,平方米以上,目标顾客以居民为主,PRRT 1,何为商业地产？,九大业态介绍,4.,便利店,convenience store(Cv.S),概念,满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态,特点,以开架自选为主，结算在进口,(,或出口,),处的收银机处统一进行，可采取连锁经营方式,商品结构特点明显，有即时消费性、小容量、应急性等，营业时间长，一般在,16h,以上，甚至,24h,，终年无休日,选址在居民住宅区、主干线公路边以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地,商圈范围窄小，一般设定在,居民徒步购物,5,7min,到达的范围内,商店营业面积在,100,平方米左右，营业面积利用率高,，目标,顾客主要为居民、单身者、年轻人。,80,的顾客为有目的的购买,经营实行信息系统化，开展单品管理，便利店的商品价格略高于一般零售业态的商品价格,PRRT 1,何为商业地产？,九大业态介绍,5.,专业店,speciatity store(S,S),概念,经营某一大类商品为主，并且具备有丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态,特点,采取定价销售和开架面售，亦可开展连锁经营,商品结构体现专业性、深度性、品种丰富，可供选择余地大，以某类商品为主，经营的商品具有自己的特色，一般为,高利润,选址多样化，多数店设在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内,商圈范围不定,营业面积根据主营商品特点而定,目标市场多为流动顾客，主要满足消费者对某类商品的选择性需求,PRRT 1,何为商业地产？,九大业态介绍,6.,专卖店,exclusive shop(E,S),概念,专门经营或授权经营制造商品牌和中间商品牌的零售业态,特点,采取定价销售和开架面售，亦可开展连锁经营,商品结构以企业品牌为主，销售体现量少、质优、高毛利,注重品牌声誉、从业人员必须具备丰富的专业知识，并提供专业性知识服务,选址在,繁华商业区,、商店街或百货店、购物中心内,商圈范围不定,目标顾客以中青年为主，商店的陈列、照明、包装、广告讲究,PRRT 1,何为商业地产？,九大业态介绍,7.,购物中心,shopping center(S,C),概念,企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体,特点,由发起者有计划地开设，实行商业型公司管理，中心内设商店管理委员会，开展广告宣传等共同活动，,实行统一管理,内部结构由百货店或超级市场作为核心店，以及各类专业店、专卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施构成,服务功能齐全，,集零售、餐饮、娱乐为一体,。根据卖场面积，设相应规模的停车场,选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道,商圈根据不同经营规模、经营商品而定,设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮,，实行卖场租赁制，目标顾客以流动顾客为主,PRRT 1,何为商业地产？,九大业态介绍,8.,家居中心,home center(H,C),概念,以与改善、建设家庭居住环境有关的装饰、装修等用品、日用杂品、技术及服务为主的、采取自选方式销售的零售业态,特点,选址在,城乡结合部、公路边、交通要道,或消费者自有房产比率较高的地区,商品构成主要以房屋修缮和室内装修、装饰品、园艺品、宠物食品、室内外用品、洗涤剂及杂品等,作为经营策略，发挥了廉价商店的低价格销售和超级市场的开架自选销售等优势,提供一站式购足和一条龙服务,可采取连锁经营方式,有一定的停车场,PRRT 1,何为商业地产？,九大业态介绍,9.,仓储商店,warehouse store(W,S),概念,在大型综合商场经营的商品基础上，筛选大众化实用品销售，并实行储销一体、以提供有限服务和低价格商品为主要特征的、采取自选方式销售的零售业态,特点,选址在公路边、交通要道和利用闲置设施,主要的商圈人口为,5,7,万人,商店营业面积大，一般在,4000 m,以上,商品构成以新开发上市的商品为主力商品，自有品牌占相当部分，主要是面向广大的工薪阶层服务,作为价格策略，每天都以较低价格销售全部商品,作为商品策略，经营同其他零售业态能进行价格比较的、知名度、普及率都较高的商标商品或价格一般被众所周知的商品,商店设施简单化,。将超市开发的销售技术和管理理论、可实行连锁经营,仓储商店的价格影响力、大型综合超市商品供应计划的方法及选址理论等融为一体，灵活运用。设有一定规模的停车场,PRRT 1,何为商业地产？,业种介绍,业种是指零售商业的行业种类，通常按经营商品的大类将零售划分为若干个业种，业种强调的是“卖什么”。通常分为以下四大类：,餐饮,休闲娱乐,零售,生活服务,PRRT 1,何为商业地产？,业种介绍,业种,分类,零售类,餐饮类,服务类,休闲娱乐,选购品,便利品,宴请型,随机型,日常型,携带型,消遣型,大众型,私属型,商务型,日常型,生活型,大众型,小众型,业种选择,百货,家电数码,店,家居,建材,鞋帽服饰店化妆品专卖等,精品超市,奢侈品专卖,收藏品店,高尔夫用品,服装定制等,便利店,中型超市蛋糕店,花店,药房,等,大中型正餐,中西快餐简餐等,中小正餐特色餐等,面包房,酒坊,特产专卖等,咖啡,茶座等,邮局,银行,电信,干洗店,维修,中介等,美容美发,书店,宠物店,摄影,诊所等,会所,KTV,酒吧等,桌球房,网吧,棋牌室,游艺室等,健身房美容,SPA,足道,按摩等,业种细分：,报告提纲,何为商业地产？,商圈与社区商业,商业建筑空间设计,PART 1,PART 2,PART 3,商圈与社区商业,PART 2,社区商业,社区商业以满足社区日常生活配套为主要的业态规划，如餐饮，干洗，美容美发，书报亭等等，一般无大型主力店带动。,小而杂以生活所需为主,商圈,商圈商业的辐射范围为整个城市或较大范围，以其在城市中的商业定位（地位）、商圈发展潜力来确定其作为，大而全、精而细，以品牌店、专营店为主,思考,:,请回忆一下您居住的小区配套商业都有些什么业种？,更大或者更小的社区，他们的商业配置有什么异同？,PRRT 2,商圈与社区商业,社区商业,消费人口是决定社区商业的第一要素,常住人口（万人）,人均面积（平米）,消费习惯,/,频次,消费需求,交通时间（分钟）,居住组团,0.3,0.8,0.6,就近消费,+,目的消费,+,即时消费,/,每天,基础配套,步行,3,5,居住小区,2,3,0.6,0.8,就近消费,+,目的消费,+,即时消费,/1-3,天,基础配套,步行,5-10,居住区,5,10,0.8-1,目的消费,+,随机消费,/3,5,天,基础配套,+,休闲、娱乐,步行,10,15,；车行,5,特大型,居住区,10,以上,1,1.2,目的消费,+,随机消费,/,周,月,基础消费,+,生活购物、休闲娱乐,步行不超过,20,；车行不超过,10,PRRT 2,商圈与社区商业,社区商业,居住组团类社区商业配置：,零售与配套,居住组团,：由于受到人口总量的限制，居住组团的消费需求一般以基础型为主，其涵盖的业态业种相对比较单一，零售类及配套类商业居多。,例如：,零售类,便利店，书店，五金建材，西饼店，药房等,配套类,银行，邮局，电信，洗衣，维修，中介等,PRRT 2,商圈与社区商业,社区商业,居住小区类社区商业配置：,零售、配套、发展型,居住小区,：居住小区一般由多个居住组团组成，人口数量在后者的基础上有大幅的提高，居民对社区商业的要求也随之提升，出现少量的发展型社区商业。,例如：,零售类,便利店，书店，五金建材，西饼店，药房，大中型超市等,配套类,银行，邮局，电信，洗衣，维修，中介等,发展型,宠物店，音像店，鲜花店，美容美发，旅行社等,PRRT 2,商圈与社区商业,社区商业,居住区类社区商业配置：,零售、配套、休闲、发展型,居住区,：由于消费人口的激增，服务半径的扩大，社区商业的业态业种的丰富程度已较为接近区域型商业。,例如：,零售类,便利店，书店，五金建材，西饼店，药房，大型卖场等,配套类,银行，邮局，电信，洗衣，维修，中介等,休闲类,按摩,SPA,，酒吧茶坊，网吧，中西快餐，时尚餐饮等,发展型,宠物店，音像店，鲜花店，美容美发，旅行社，教育培训等,PRRT 2,商圈与社区商业,社区商业,特大居住区类社区商业配置：,零售、配套、休闲、发展型,特大型居住区,：突破原有区域规划的限制，在消费人口数量和商业建筑体量上以不能用常规标准来衡量。目前此类居住区的数量较少，服务能力和辐射范围有突破区域商业中心的可能。,例如：,零售类,便利店，书店，建材卖场，专业专卖，大型卖场，购物中心等,配套类,银行，邮局，电信，洗衣，维修，中介等,休闲类,按摩,SPA,，酒吧茶坊，网吧，中西快餐，时尚餐饮等,发展型,宠物店，音像店，鲜花店，美容美发，旅行社，教育培训，汽车美容，婚纱，琴行等,商圈与社区商业,PART 2,社区商业,社区商业以满足社区日常生活配套为主要的业态规划，如餐饮，干洗，美容美发，书报亭等等，一般无大型主力店带动。小而杂以生活所需为主,商圈,商圈商业的辐射范围为整个城市或较大范围，以其在城市中的商业定位（地位）、商圈发展潜力来确定其作为，大而全、精而细，以品牌店、专营店为主,PRRT 2,商圈与社区商业,商圈,主圈：,65%,顾客来自主要商圈,。,小型商店的核心商圈在,0.5-0.8,公里之内，顾客步行来店在,10,分钟以内；大型商场的核心商圈在,5,公里,以内,次圈,：,25%,顾客来自次要商圈,。,小型商店的次要商圈在,1.5,公里之内，顾客步行来店在,20,分钟以内；大型商场的次要商圈在,8,公里,以内,边圈：,10%,顾客来自边缘商圈,。,一般来说，小型商店的边缘商圈在,1.5,公里以外，顾客步行来店在,20,分钟以上；大型商场的边缘商圈在,8,公里,以外,商圈的构成及顾客来源,主圈次圈边圈,PRRT 2,商圈与社区商业,商圈,人口数量及特点,包括居住人口数量、工作人口数量、过往人口数量、居民户数和企事业单位数，及相应人口年龄、性别、职业和收入水平构成等。,建设状况,包括公共交通、供电状况、通讯设备、金融机构等对于百货商店营销的方便程度。,商圈分析要素,商圈分析是指对商圈的构成、特点和影响商圈规模变化的各种因素进行综合性的研究。,社会因素,分析地区建设规划、公共设施（公园、公共体育场所、影剧院、展览馆），以及本地区的人文等，是否有利于百货商店的发展。,商业发展潜力,包括,购买潜力和现有商场,的经营状况。这两个因素是对百货商店影响的最直接因素。在对商业发展潜力进行分析时，应计算该地区的商圈饱和度，以了解这个地区内同行业是过多还是不足。在商圈饱和度低的地区建店，,其成功的可能性必然超过商圈饱和度高的地区。,PRRT 2,商圈与社区商业,商圈,影响商圈大小的因素,百货商店的自身的特点,百货商店的经营规模,百货商店的经营商品种类,交通运输情况,竞争对手的地理位置,百货商店的促销情况,消费者的流动性,休息十分钟，稍后继续,报告提纲,何为商业地产？,商圈与社区商业,商业建筑空间设计,PART 1,PART 2,PART 3,商业建筑空间设计,PART 3,商业建筑空间要点,建筑空间类型,集中式商业（盒式商业）,街区式商业,商业空间创新,PRRT 3,商业建筑空间设计,建筑空间要点,主力店,入口,立面,中庭,动线,五大要素,商业建筑五大要素，有什么样的特点？,PRRT 3,商业建筑空间设计,建筑空间要点,1.,商业体建筑立面表现,PRRT 3,商业建筑空间设计,建筑空间要点,/,立面,包装创意是否需要？,This or this,？,常见耳机包装,创意耳机包装,PRRT 3,商业建筑空间设计,建筑空间要点,/,立面,外表重不重要？,This or this,？,PRRT 3,商业建筑空间设计,建筑空间要点,/,立面,建筑的立面，恰如人的外表气质，同时也构成对消费者最直观的吸引,This or this,？,新加坡乌节湾商业项目,上海仲,盛世界,商城,PRRT 3,商业建筑空间设计,建筑空间要点,/,立面,立面风格应当,体现出一个商业体的经营内涵,多种,材质,的,运用搭配出鲜活表情,色彩,丰富、明快彰显商业活力,个性,装饰,风格体现商业主题和调性,商业,元素,PRRT 3,商业建筑空间设计,建筑空间要点,/,立面,国外商业案例,2.,日本山,井奥特莱斯,1.,日本,千叶区域商业,1,2,4.,新加坡克拉码头,4,3.,洛杉矶,city walk,3,PRRT 3,商业建筑空间设计,建筑空间要点,2.,商业体建筑入口设计,PRRT 3,商业建筑空间设计,建筑空间要点,/,入口,思考：,为什么我们会经常看到,“,走出来的路,”,？,PRRT 3,商业建筑空间设计,建筑空间要点,/,入口,不仅是所谓,“,路人的素质,”,更,重要的是非人性化的路线设计,道路设计应当符合人的行为习惯,PRRT 3,商业建筑空间设计,建筑空间要点,/,入口,什么是人的行为习惯：,弧线与捷径,优秀的商业体入口设计一般也遵从这个规律通过弧线形成,喇叭式（楔形）入口广场,，吸纳人气,PRRT 3,商业建筑空间设计,建筑空间要点,/,入口,思考：,商业体的入口又应该放在什么位置？,是中间，还是路口？,PRRT 3,商业建筑空间设计,建筑空间要点,/,入口,传统商业观点认为：金角银边,“,金角,”,路口的位置是商业价值最高的地方，因此入口通常放在,中间,“,银边,”,位置,PRRT 3,商业建筑空间设计,建筑空间要点,/,入口,随着商业的发展和对商业认识的深入，越来越多的业内人士认为：,路口,“,金角,”,是最容易吸纳和聚集人气的地方，,导入客流作用对商业体的价值贡献大于商铺的价值贡献,PRRT 3,商业建筑空间设计,建筑空间要点,3.,商业体交通动线设计,PRRT 3,商业建筑空间设计,建筑空间要点,/,动线,客流,车流,货流,商业动线由客流、车流、货流三条线共同构成,消化循环系统,呼吸循环系统,血液循环系统,犹如人的三大循环系统，互相渗透、永久共存，却,从不交错,PRRT 3,商业建筑空间设计,建筑空间要点,/,动线,客流动线是商业体中最容易被感知的部分,消费者从各个入口被吸纳进入商业体，,因此,外部客流的介接入,是商业客流动线第一个重要部分,PRRT 3,商业建筑空间设计,建筑空间要点,/,动线,一条,清晰明了的内部主动线,，是客流动线设计的核心,PRRT 3,商业建筑空间设计,建筑空间要点,/,动线,一条,清晰明了的内部主动线,，是客流动线设计的核心,日本旧船厂改造的区域商业,PRRT 3,商业建筑空间设计,建筑空间要点,/,动线,内部多条动线严重影响商业效率,PRRT 3,商业建筑空间设计,建筑空间要点,4.,商业公共空间,中庭,PRRT 3,商业建筑空间设计,建筑空间要点,/,中庭,思考：,商业体为什么需要中庭？,PRRT 3,商业建筑空间设计,建筑空间要点,/,中庭,休息等候,聚集,商业活动,中庭作为商业体重要的空间节点，是很好的缓冲空间,PRRT 3,商业建筑空间设计,建筑空间要点,/,中庭,中庭在盒式商业和商业街中被广泛应用,上海恒隆广场,上海南方商城,上海,-,海上,海商业广场,上海大拇指商业广场,PRRT 3,商业建筑空间设计,建筑空间要点,5.,商业体建筑的主力店,PRRT 3,商业建筑空间设计,建筑空间要点,商家品牌有很多类型，,比如餐饮品牌,PRRT 3,商业建筑空间设计,建筑空间要点,商家品牌,PRRT 3,商业建筑空间设计,建筑空间要点,卖场品牌,PRRT 3,商业建筑空间设计,建筑空间要点,你了解他们在商业体中的不同作用吗？,分组讨论,回忆并模拟想象某个购物中心或者商业街的商业布置：,1.,娱乐、餐饮、服装零售、生活服务类一般分布在什么地方？,2.,吸引你去这里消费的主要业种和商家通常有什么特点？,注：,约,10-12,个人为一小组进行讨论，讨论时间为,10,分钟左右,讨论后每组一个代表回答以上问题,PRRT 3,商业建筑空间设计,建筑空间要点,什么是主力店,一般说来，在项目中能够,主动吸引人流、对其他品牌有号召力的店,，就是主力店。,包括两个方面：,一个是面积大，大面积能够带来大人流,。主力店一般面积在,5000,2,万平方米。另外,一种是拥有众多忠诚客群的知名品牌,。,PRRT 3,商业建筑空间设计,建筑空间要点,主力店位置确定,第一，将最有价值的商业面积出租给经营散户，而获得更高的租金收入；,第二，主力店所处的层级越高，则对经营散户的拉动作用就越大。,主力店的经营就会越轻松，风险就越小,发展商希望主力店经营位置离首层越远越好,主力商家希望离首层越近越好，最好就定在首层,博弈,PRRT 3,商业建筑空间设计,建筑空间要点,主力店位置确定,现实,折中的结果,主力店的经营层级大多数位于二层至顶层之间,既保证了主力店有一个相对理想的经营位置,又能将首层腾出来让发展商获得基本的投资回报,如果两家主力店，则应该呈“哑铃形”布局，让两家主力店位于物业两侧，中间是中小散户构成的长廊,如果多家主力店，至少应该在顶层布置一家，以达到吸引客流向上走的目的。,让客流在到达主力店之前尽可能经过更多的商铺，尽可能逗留更长的时间,比较合理的原则,PRRT 3,商业建筑空间设计,建筑空间要点,核心,主力,店,辅助主力店,配套辅助店,零售设施,百货、综合超市等,时装、电器、家居、书店、音像店等各类专业店,不同地区商品特色店,文化娱乐设施,动感影院、科技展览等,儿童乐园等,艺术摄影、旅行社、网吧等；,餐饮设施,中餐、咖啡西餐、美食广场、酒吧,快餐类、风味小吃类,宾馆、写字楼、银行、邮局、诊所、美容美发、停车场等,主力店业态选择：突破百货与卖场,对于面积在,10,万平米以上、多种业态组合的购物中心，多个主力店是必要的。,每一种业态都需要自己的“龙头”,，以实现对客流的吸引和购物中心的整体定位。,商业建筑空间设计,PART 3,商业建筑空间要点,建筑空间类型,盒式商业（集中式商业）,街区式商业,商业空间创新,PRRT 3,商业建筑空间设计,盒式商业,集中式商业（盒式商业）有两大类：,1.,独立大型商业,：如上海正大广场、广州天河城、北京西单大悦城等,2.,大型裙房商业,：如上海港汇广场、上海商城、上海恒隆广场等,PRRT 3,商业建筑空间设计,盒式商业,外部商业元素,入口空间,中庭,通道,建筑设计强调视野可达性,色彩明亮，建筑新颖，满足好奇心理,PRRT 3,商业建筑空间设计,盒式商业,外部商业元素,入口空间,中庭,通道,与外部道路合理结合,充分考虑公交、地铁、出租车、地面停车等相互关系,PRRT 3,商业建筑空间设计,盒式商业,外部商业元素,入口空间,中庭,通道,入口广场作为建筑内部形态宽泛开敞的空间，是水平交通空间中段性放大的节点。,作为水平交通的分段标志而具有,分解作用,作为水平交通的连接体而具有连接和过渡作用,楔形入口广场,建筑入口凹入建筑体量，将外部空间或深或浅地引入建筑的区域内。,形成具有个性的入口空间,;,或者楔入的部分将建筑穿透以达到通畅的特殊目的。,对于外部交通设计有利，可缓解入口区域对外部街道或基地环境的直接压力。,PRRT 3,商业建筑空间设计,盒式商业,外部商业元素,入口空间,中庭,通道,恒隆广场,正大广场,中庭为半开敞形式,尺度较大、丰富、宏伟、开朗,通高空间易形成宏伟感，利用自动扶梯、观光电梯等形成交错、动态、层次丰富的空间,PRRT 3,商业建筑空间设计,盒式商业,直线型中庭空间,突出气势和尺度感,优雅从容的,弧形中庭,外部商业元素,入口空间,中庭,通道,PRRT 3,商业建筑空间设计,盒式商业,外部商业元素,入口空间,中庭,通道,中庭专业,设计,顶部注意引入自然采光,PRRT 3,商业建筑空间设计,盒式商业,外部商业元素,入口空间,中庭,通道,引入人性化,设计,休息座椅,PRRT 3,商业建筑空间设计,盒式商业,外部商业元素,入口空间,中庭,通道,恒隆广场,正大广场,一条清晰主动线连接绝大部分商铺和店面,环形,交通路线,：以公共空间,(,中庭,),为组织的核心，各功能空间围绕核心相连。环形平面组织模式有较强的内向性和凝聚力，核心空间突出，整体性,强,弧形道路,：过直的通道容易造成呆板的形象，以弧形增加商业展示面和空间变化,PRRT 3,商业建筑空间设计,盒式商业,外部商业元素,入口空间,中庭,通道,动线规划方案是在总体上考虑了商业业态的总体平衡，使通过所有承租户的人流通行量达到最大，达到购物中心的整体人气平衡,除了平面动线上以一条清晰主动线引导客流外，在垂直方向上,以斜,向方式引导客流,，布置在建筑中庭交通枢纽及出入口等人流密度较大，是加强顾客对建筑认知和记忆的重要,场所,直列式,并列继续式,并列连续式,交叉式,商业建筑空间设计,PART 3,商业建筑空间要点,建筑空间类型,盒式商业（集中式商业）,街区式商业,商业空间创新,PRRT 3,商业建筑空间设计,街区式商业,空间形态：摒弃简单划一的街道空间形态，充分体现,街区的,趣味性；,共享空间：令人愉悦的空间尺度；,短街,&,窄巷：充分实现商铺的可视性和人流的最大共享,，,“,街,”,与,“,坊,”,的感觉，体现,“,逛,”,的乐趣；,交通组织：停车场，易于到达，易于排空；,人车分流：一方面便利，另一方面还给步行者安全放松,的空间,；,成功商业街的布局形式,PRRT 3,商业建筑空间设计,街区式商业,节点一：入口广场,牌坊、路障、门楼等作为起点,雕塑、钟塔等强调气氛,招牌、路牌等作为指引,结合雕塑等道具，突出商业区主题，强化场所气氛,PRRT 3,商业建筑空间设计,街区式商业,节点二：局部景观广场,各种宣传活动、路演聚集人气，提升商业气氛,引入阳光和自然生态，作为项目景观亮点,雕塑和景观休闲设施缓冲人流，同时满足停车需求,夜晚或者节假日开放为音乐喷泉，作为儿童、情侣嬉戏游玩的景点吸引客户停留,平日,/,白天为硬质平地景观,PRRT 3,商业建筑空间设计,街区式商业,节点三：开放式中庭,以座椅、露天休息平台等聚集人气，形成客流驻足休息点,环形流线，利于环顾周边商家，并能开展小型商业活动,PRRT 3,商业建筑空间设计,街区式商业,夜景灯光不仅能起到昭示性的广告效果，还能烘托商业气氛，同时也是景观的构成部分起到吸引客流的作用,夜景灯光,PRRT 3,商业建筑空间设计,街区式商业,休闲设施结合小景设置，如座椅与小型水池、雕塑、绿化的结合,雕塑用于表达商业调性,绿化和水景满足对阳光和水的渴望,景观小品,PRRT 3,商业建筑空间设计,街区式商业,保证,2-3,层区进入的便利性,垂直交通不宜过多，以避免减少消费者停留的时间,选择合适的位置设置垂直交通,减小对底层商铺的遮挡，保证底层商铺的昭示性,连廊：在空间连接不同建筑体，增加项目的整体性自动扶梯：向上疏导客流，保证商铺客流的均好性楼梯：通过个性化楼梯塑造或观景楼梯增加楼梯的趣味性,店铺采用竖向排列，充分利用叠加空间，通过店铺丰富性营造出底层商铺生机与活力,垂直交通组织,商业建筑空间设计,PART 3,商业建筑空间要点,建筑空间类型,盒式商业（集中式商业）,街区式商业,商业空间创新,PRRT 3,商业建筑空间设计,商业空间创新,商业空间的发展不断推陈出新、不断完善、越来越多元化,多元化休闲中心：,商业空间感觉的打破与重组，集中商业与街区商业的融合。,旧城改造时尚新地标：,新旧建筑的碰撞、传统与时尚的互溶、诠释海派文化与国际都市,上海新天地,上海,大宁国际,103,2009,易居中国 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有,上海太平桥石窟门里弄改造项目,_,上海 新天地,典型,个案研究,104,2009,易居中国 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有,上海新天地,作为重建项目的启动核心区域首期开发，其具有悠久的上海历史文化风貌，改建后成为创造前沿生活体验的时尚中心，由高级餐厅、酒吧、专卖店及时尚店铺组成；,太平桥人工湖绿地,项目地块中央，占地,4.4,万平方米的绿化区，市中心罕见大型水系，提升项目整体景观价值；,高尚住宅,重建主要打造内容，凭借新天地以及人工太平湖的区域价值打造成配套设施完备的大型高尚住宅项目，目前已成为上海受屈一指公寓类豪宅。,企业天地,-,包括多幢甲级写字楼及娱乐购物中心，配合淮海路高档写字楼区域坏境打造。,高尚住宅区,国际学校,高尚住宅区,翠湖天地,已建成,规划中,雅苑,（一期）,御苑,（二期）,嘉苑,（三期）,上海 新天地,六星级酒店,企业天地一期,企业天地二期,白玉兰大厦,白玉兰商场,百老汇剧院,上海太平桥地区重建项目,/,规划定位,购物中心,古董街,太平桥人工湖,核心启动区,图示说明：,以新天地作为商业启动 沿太平桥人工湖分期开发,文物旧城改造 上海时尚新地标,105,2009,易居中国 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有,核心定位,文物旧城改造 上海时尚新地标,目标客户,境,内外商务经营人士、游客和年轻时尚一,族,占,地面积,30000,建筑面积,57000,容积率,1.8,项目总投资,12,亿元,改造成本,2,万元,/,拆迁安置成本,6.7,亿元,停车位,马当路地下停车库,150,个；太平桥公园地下停车库,220,个；企业天地地下停车库,226,个，共,596,个车位,租金,35-45,元,/.,天,租售率,98%,建筑设计,美国,WOOD/ZAPATA(Boston),设计事务所,新加坡日建国际设计有限公司,建筑顾问,上海同济大学建筑设计研究院,上海新天地,/,产品核心定位,关键字：多元化 时尚 高品味,新天地区别于以往惯性思维的传统建筑保护项目，其更注重商业元素的利用，针对其后期商业模式的开发作产品定位：,上海市中心的,高档商业娱乐,聚集地,；,保护,上海,传统建筑,（石,库门,），,并赋予,其,时尚元素,；,引入,多家,高级餐厅,、酒吧、品牌,专卖,店及,时尚,店,铺,等,形成高档一体化消费娱乐场所；,106,2009,易居中国 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有,历史积淀其文化底蕴 重建后形成海派文化,上海新天地,/,文化背景,入口广场,改建后,石库门的对话经过,历史的沉淀,.,上海新天地其前身是原为旧石库门里弄区域，建于,20,世建纪,20,30,年代，作为上海近代文明的象征，其采用传统江南民居空间特征单元，按西方联排住宅的方式进行布局，具有中西合璧的色彩；,而上海新天地紧邻中共一大会址，因此部分为优秀