房地产企业成本核算.ppt

主讲 胡勤勇房地产企业成本核算房地产企业成本核算一、房地产企业成本核算概述一、房地产企业成本核算概述 13二、房地产企业成本核算对象二、房地产企业成本核算对象目目 录录2三、房地产企业成本核算项目三、房地产企业成本核算项目154四、房地产企业成本归集、分配四、房地产企业成本归集、分配 和结转和结转 一、房地产企业成本核算概述一、房地产企业成本核算概述（一）房地产企业成本的特点（一）房地产企业成本的特点房地产成本是指以房地产开发产品为成本核算对象，以正常生产经营活动为前提，根据房地产开发建设过程中实际消耗量和实际价格计算的实际成本。房地产成本按照资金进入企业的形态分类，可以分为采购成本、开发成本和经营成本。这里主要讲房地产开发成本。1、土地、土建、设备占有比例较大这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80%。其中最重要的是土地费用。土地费用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行、是否有预期利润的最主要经济指标。土地费用主要包括土地出让金、置换成本、批租费用、动迁费用、拍卖佣金、契税等。房产商在决定是否开发一个项目前，都必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本(俗称楼面地价)，以此来进行项目的可行性评估。v2、配套及其他收费支出标准不一v主要是指水、电、热能、小区绿化和道路、大市政和公建配套费。学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费项目中有些虽然属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但由于种种原因，需要长期占用资金。有些收费项目种类繁多、标准不一，许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行，任意性很强，标准普遍偏高。配套及收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10%15%。房地产开发商通过各种途径，运用各种方法减少这部分费用支出，是降低开发成本取得经营效益的一项重要手段。v3、耗费的资金量大和筹资成本受益期限较长v房地产开发与其他一般行业相比，具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。因此，大多数开发企业必须通过银行贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好，对合理控制开发成本、体现经营成果，将起到非常重要的作用。v（二）房地产企业加强成本管理的措施v1、针对不同房地产企业特点进行成本管理v 根据我国房地产企业经营业务的繁杂程度可以分为综合型、精细型、积极型和简化型四种类型，每类房地产企业经营的业务不同，导致成本管理的内容和特点有很大区别，这就要求视不同房地产企业成本特点而进行相应的成本管理。v2、制定成本计划，执行全过程成本管理v(1)制定成本计划。主要包括制定项目成本计划和期间费用计划两部分。制定项目成本计划具体包括：一是通过项目的可行性研究和分析论证确定项目的总投资目标，项目批准立项后，该项目总投资目标可确定为项目总成本计划目标，这种计划总成本对以后每一步设计与计划起着总控制作用。二是逐层分解总成本计划目标。v(2)全过程成本控制。对项目开发的每个阶段都实行成本控制。房地产开发项目成本控制是开发商对开发项目投资的有效控制，是房地产开发项目管理的重要组成部分，是成本管理活动的核心。房地产开发项目的成本控制主要有以下几个阶段：一是项目策划和投资决策阶段。在该阶段开发商必须对可能发生的成本进行总体控制。二是设计阶段的成本控制。设计阶段的成本控制是项目建设中成本管理的重点，其对工程造价的影响在75%以上，一般采用限额设计方式保证有效的成本管理。三是动迁阶段的成本控制。房地产开发企业如涉及动迁工作，一方面，应聘请独立的评估咨询机构按政策进行评估，确定补偿标准和额度，以利于动迁职能部门、动迁公司和评估机构三方的相互制约;另一方面，要强化动迁收尾的管理和控制。四是招投标与合同洽商阶段的成本控制。这个阶段的工作质量将直接影响项目的成本管理和结算。五是施工阶段的成本控制。主要包括：编制或修订成本计划、编制工作流程、落实管理人员的职能和任务;熟悉设计图纸和设计要求，将工程费用变化大的部分和环节作为重点成本控制对象;详细进行工程计算，复核工程付款账单，严格经费签证;注重合同的修改和补充工作。施工阶段的设计变化和现场签证是不可避免的，但这项工作应有一个严密的管理控制体系。六是结算阶段的成本控制。房地产开发企业结算工作的突出特点是大量性、集中性、复杂性。为避免结算时产生主观上的错误和漏洞及客观上的疏忽，应建立结算原则会议确认制、二次复核制、审计和奖惩机制。v3、逐步引进科学的成本管理方法v 具体而言主要包括目标成本管理和作业成本管理。目标成本法的基本思想：制定目标成本，将目标成本按规范的成本结构树层层分解；再通过将预算计划落实到部门与行动上，把目标变成可执行的行动计划，并在执行过程中把实际结果与目标进行对比分析，找出差距，分析原因，制定改进措施。v作业成本管理的基本思想是企业利用作业成本计算所获得的信息进行作业管理，以达到不断消除浪费、实现持续改善、提高客户价值，最终实现企业战略目标的一系列活动。二、房地产企业成本核算对象二、房地产企业成本核算对象成本计算对象，就是指为计算产品成本而确定的生产费用归集和分配的范围，是被计算成本的客体。根据财政部企业产品成本核算制度（试行）规定，房地产企业一般按照开发项目、综合开发期数并兼顾产品类型等确定成本核算对象。（一）对单体开发项目（一）对单体开发项目一般以独立编制概算或施工图预算的单项开发项目为成本核算对象。（二）对（二）对群体开发项目群体开发项目1、同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间相近、由同一施工单位施工的，可以并为一个成本核算对象。2、对开发规模较大，工期较长的项目，按综合开发期数确定成本计算对象。v3、对于个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域和部位，划分成本核算对象。v 实务中存在以项目整体作为成本核算对象，待项目建成后再按一定的标准在各功能区分配的做法。比如，同一项目既有写字楼、又有公寓等功能。不同的功能导致其设计不同从而建筑成本相差很大，这种情况下，如果不单独核算各功能区的成本而将项目整体作为成本核算对象，会导致成本在各功能区上的平均化，但各功能区销售价格和租金价格却相差很大，这样便导致成本和收入的不配比，不符合会计上的配比原则。v 成本核算对象应在开发项目开工前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。v 三、三、房地产企业成本核算项目房地产企业成本核算项目产品成本项目一般是指计入产品成本的费用按经济用途划分的项目，是对产品成本构成内容所作的分类。设置成本项目可以反映产品成本的构成情况，满足成本管理的目的和要求；有利于了解企业生产费用的经济用途，便于企业分析和考核产品成本计划的执行情况。根据财政部企业产品成本核算制度（试行）规定，房地产企业设置土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费、借款费用等七个成本项目（一）土地征用及拆迁补偿费（一）土地征用及拆迁补偿费是指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等。v（二）前期工程费（二）前期工程费v 是指项目开发前期发生的政府许可规费、招标代理费、临时设施费以及水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、咨询论证费、筹建、场地通平等前期费用。v 1、勘察设计费。包括勘测丈量费、规划设计费、建筑研究用房费、其他。勘测丈量费：包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。规划设计费：规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费等。建筑研究用房费：包括材料及施工费。v2、报批报建增容费。报批报建增容费包括报批报建费、项目整体性报批报建费、增容费。报批报建费：包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费v消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、招投标管理费等。项目整体性报批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。增容费：包括水、电、煤气增容费。v3、“三通一平”费。三通一平费主要包括临时通水、通电、通路，场地平整。临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。场地平整：基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用。v4、临时设施费。临时设施费包括临时围墙、临时办公室、临时场地占用费、临时围挡。临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用。临时办公室：租金、建造及装饰费用。临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费。临时围板：包括设计、建造、装饰费用。v（三）建筑安装工程费（三）建筑安装工程费v 是指开发项目开发过程中发生的各项主体建筑的建筑工程费、安装工程费及精装修费等。v1、建筑工程费v指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用。主要包括基础造价、结构及粗装修造价、门窗工程、公共部位精装修费、户内精装修费。基础造价：包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费，基础处理费、桩基咨询及检测费、降水。结构及粗装修造价：主要包括砼框架（含独立柱基和条基等浅基础）、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体（高层建筑的裙楼有架空层，原则上架空层结构列入裙楼、有转换层结构并入塔楼）。门窗工程：主要包括单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门的费用。公共部位精装修费：主要包括大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬的精装修费用。户内精装修费：主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用。v2、安装工程费v安装工程费包括室内水暖气电管线设备费、室内设备及其安装费、弱电系统费。室内水暖气电管线设备费主要包括：室内给排水系统费（自来水、排水、直饮水、热水）；室内采暖系统费（地板热、电热膜、分户燃气炉、管道系统、暖气片）；室内燃气系统费；室内电气工程费：包括楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋。室内设备及其安装费：通风空调系统费：包括空调设备及安装费用、空调管道、通风系统费用；电梯及其安装费；发电机及其安装费：包括发电机供货、安装、机房降噪费；消防系统费：包括水消防、电消防、气体灭火、防排烟工程费；人防设备及安装费：包括密闭门、气体过滤装置等。弱电系统费：居家防盗系统费用：包括阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按扭等；对讲系统费用：包括可视及非可视对讲系统费用；三表远传系统费用：包括水、电、气远程抄表系统费用；有线电视费用：包括有线电视、卫星电视主体内外布线及终端插座费用；电话系统费用：包括主体内外布线及终端插座费用；宽带网：包括主体内外布线及终端插座费用等。v（四）基础设施建设费（四）基础设施建设费v 是指开发项目在开发过程中发生的道路、供水、供电、供气、供暖、排污、排洪、消防、通讯、照明、有线电视、宽带网络、智能化等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林、景观环境工程费用等。v1、室外给排水系统费。主要包括小区内给水管道、检查井、水泵房设备、及外接的消火栓等费用；雨污水系统费用。v2、室外采暖系统费。主要包括管道系统、热交换站、锅炉房费用。v3、室外燃气系统费：主要包括管道系统、调压站等。v4、室外电气及高低压设备费。包括红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜及箱式变压设备费用；室外强电管道及电缆敷设：室外强电总平线路部分费用；室外弱电管道埋设：包括用于电视、电话、宽带网、智能化布线的管道预埋、检查井等费用。vv5、室外智能化系统费。停车管理系统费用：包括露天停车场管理系统、地下室或架空层停车场管理系统的费用；小区闭路监控系统费用：包括摄像头、显示屏及电气系统安装等费用；周界红外防越系统费用：红外对扫等；小区门禁系统费用；电子巡更系统费用；电子公告屏费用等。v6、园林环境工程费。园林环境工程费指项目所发生的园林环境造价，主要包括绿化建设费、建筑小品、道路、广场建造费、围墙建造费、室外照明、室外背景音乐、室外零星设施。绿化建设费：包括公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化支出；建筑小品：雕塑、水景、环廊、假山等；道路、广场建造费：道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等；围墙建造费：包括永久性围墙、围栏及大门；室外照明：室外照明电气工程，如路灯、草坪灯；室外背景音乐；室外零星设施：儿童游乐设施、各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等。v（五）公共配套设施费（五）公共配套设施费v是指开发项目内发生的、独立的、非营利性的且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公共事业单位的公共配套设施费用等。v配套设施费指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。主要包括以下几类：v1、在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，包括居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等；v2、在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出；v3、开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用；vv4、对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。v该成本项目下按各项配套设施设立明细科目进行核算，如：游泳池：土建、设备、设施；业主会所：设计、装修费、资产购置、单体会所结构；幼儿园：建造成本及配套资产购置；学校：建造成本及配套资产购置；球场；设备用房：配电房、水泵房土建及装修费；车站建造费：土建、设备、各项设施。v（六）开发间接费（六）开发间接费v 指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其直接归属于成本核算对象的工程监理费、造价审核费、结算审核费、工程保险费等。为业主代扣代缴的公共维修基金等不得计入产品成本。v1、工程管理费。主要包括工程监理费、预结算编审费、行政管理费、施工合同外奖金、工程质量监督费、安全监督费、工程保险费。工程监理费：支付给聘请的项目或工程监理单位的费用；预结算编审费：支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用；行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发的部门的行政费；施工合同外奖金：赶工奖、进度奖；工程质量监督费：建设主管部门的质监费；安全监督费：建设主管部门的安监费；工程保险费。v2、营销设施建造费。广告设施及发布费、销售环境改造费、售楼处装修、装饰费、其他。广告设施及发布费：车站广告、路牌广告；销售环境改造费：会所、推出销售楼盘(含示范单位)周围等销售区域销售期间的现场设计、工程、装饰费；临时销售通道的设计、工程、装饰等费用；售楼处装修、装饰费：设计、工程、装饰等；样板间：包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。主体外搭设的样板间还包括建造费用；主体内样板间销售后回收的设计、装修、家具、家私等费用，在主营业务收入中单列或单独记录，考核时从总费用中扣除；其他。vv（七）借款费用（七）借款费用v 是指符合资本化条件的借款费用。资本化借款费用包括直接用于项目开发所借入资金的利息支出、折价或溢价摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生汇兑差额。因借款而发生的辅助费用包括手续费等。v 开始资本化的条件有三个：资产支出已经发生；借款费用已经发生；为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的构建或者生产活动已经开始。终止资本化的条件有三个：符合资本化条件的资产的实体建造(包括安装)或者生产工作已经全部完成或者实质上已经完成；所购建或者生产的符合资本化条件的资产与设计要求、合同规定或者生产要求相符或者基本相符，即使有极个别与设计、合同或者生产要求不相符的地方，也不影响其正常使用或者销售；继续发生在所购建或生产的符合资本化条件的资产上的支出金额很少或者几乎不再发生。v 房地产企业自行进行基础设施、建筑安装等工程建设的，可以比照建筑企业设置有关成本项目。四、房地产企业成本核算归集、分配四、房地产企业成本核算归集、分配 和结转和结转 v（一）房地产企业成本费用核算涉及主要账户（一）房地产企业成本费用核算涉及主要账户v1、预付账款。核算在取得发票前预先支付给建筑商、供应商和其他劳务提供者的款项。为了便于管理，其明细科目应与合同上对方单位名称一致。v2、在建工程。核算自建自用项目的工程成本。v3、开发成本。核算各种商品房、经济适用房、还建房的在建项目成本。v5、应付账款。核算办理进度结算，已经取得发票的应付款。v6、开发产品。核算各种商品房、经济适用房、还建房的已经完工可交付客户使用的开发项目成本。既要核算总成本，也要核算建筑面积和单位成本。v7、主营业务成本。核算纳入损益的已经销售和视同销售种商品房、经济适用房、还建房的的成本。v注意：纳入成本核算内容与期间费用不能混淆。如营销设施建造费不能与“销售费用”混淆；总部管理人员薪酬不能与项目管理人员薪酬混淆；资本化借款费用不能与“财务费用”混淆。v（二）开发成本不用进行共同成本和间接费用分配的核算（二）开发成本不用进行共同成本和间接费用分配的核算v1、适用范围v（1）以独立编制概算或施工图预算的单项开发项目；v（2）同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工的群体开发项目。v2、开发成本明细设置v二级科目：某开发项目v三级科目：（1）土地征用及拆迁补偿费；（2）前期工程费；（3）建筑安装工程费；（4）基础设施建设费；（5）公共配套设施费；（6）开发间接费；（7）借款费用。v四级科目：按成本项目具体内容设置。v五级科目：不针对所有项目，只对部分成本项目具体内容再细分类。如“开发间接费-工程管理费”中的管理人员薪酬等。对外提供的主要目的是为了满足税收管理需要。3、主要业务账务处理、主要业务账务处理v（1）取得土地使用权v借：开发成本-某开发项目-土地征用及拆迁补偿费-土地出让金v 贷：银行存款v（2）向政府支付大市政配套费v借：开发成本-某开发项目-土地征用及拆迁补偿费-大市政配套费v 贷：银行存款v（3）按合同支付拆迁费v借：开发成本-某开发项目-土地征用及拆迁补偿费-拆迁补偿费v 贷：银行存款v（4）直接支付设计费v借：开发成本-某开发项目-前期工程费-设计费v 应交税费-待抵扣进项税额v 贷：银行存款v（5）向某公司支付场地平整费v借：开发成本-某开发项目-前期工程费-场地平整费v 应交税费-待抵扣进项税额v 贷：银行存款（6）开发商自行采购室内电器v借：库存商品v 应交税费-待抵扣进项税额v 贷：银行存款（7）采购电器投入安装并支付安装费v 借：开发成本-某开发项目-建筑安装工程费-某安装工程v 应交税费-待抵扣进项税额（取得安装费发票内进项税）v 贷：预付账款-某公司v 银行存款（8）与某建筑公司办理工程进度结算，取得增值税专用发票v 借：开发成本-某开发项目-建筑安装工程费-某建筑工程v 应交税费-待抵扣进项税额v 贷：预付账款-某公司v 银行存款（9）支付某公司总承包室外电气及高低压设备费，取得增值税专用发票借：开发成本-某开发项目-基础设施建设费-室外电气及高低压设备费v 应交税费-待抵扣进项税额v 贷：预付账款-某公司v 银行存款（10）支付工程监理费，取得增值税专用发票借：开发成本-某开发项目-开发间接费-工程管理费-工程监理费 应交税费-待抵扣进项税额 贷：银行存款（11）计提项目管理人员工资借：开发成本-某开发项目-开发间接费-工程管理费项目管理人员工资 贷：应付职工薪酬项目管理人员工资（12）支付售楼部装修费，取得增值税专用发票借：开发成本-某开发项目-开发间接费-营销设施建造费装修费 应交税费-待抵扣进项税额 贷：银行存款（13）支付项目管理人员交通费借：开发成本-某开发项目-开发间接费-工程管理费管理人员交通费 贷：银行存款（14）应付某开发项目专门借款利息（建造期间利息）借：开发成本-某开发项目借款费用 贷：长期借款某银行借款 （15）在开具售房发票，确认销项税额同时按比例抵减土地成本借：应交税费-应交增值税-销项税额抵减v 贷：开发成本-某开发项目-土地及拆迁补偿费土地出让金v（16）在开具售房发票，确认销项税额同时，确认进项税额，若进项税额大于销售税额，仅以销项税额结转待抵扣进项税额。v借：应交税费-应交增值税进项税额v 贷：应交税费-待抵扣进项税额v（17）开发项目完工，结转尚未支付工程成本v借：开发成本-某开发项目-（相关明细）v 贷：应付账款某公司（单位）v（18）开发项目完工，结转开发产品总成本v借：开发产品-某开发产品v 贷：开发成本-某开发项目-（各明细账金额）v（19）在确认销售收入同时确认销售成本v 借：主营业务成本v 贷：开发产品-某开发产品v（三）开发成本需要进行共同成本和间接费用分配的核算（三）开发成本需要进行共同成本和间接费用分配的核算v1、适用范围、适用范围v（1）群体开发项目中开工时间相距较大项目（分期数）v（2）群体开发项目中房屋结构和功能不同（如住房和商用）v（3）同一项目管理部门管理的不同地理环境开发项目v2、“开发成本开发成本”明细科目设置明细科目设置v 主要是在“某开发项目”后设置具体成本计算对象三级科目，而成本项目则为四级科目，再分细五级科目，甚至六级科目可设置多栏式明细账核算。v3、具体成本计算对象三级科目设置v（1）期数；（2）住宅楼栋；（3）商用楼栋；（4）公益建筑；（5）楼栋名称。v 房地产开发企业可根据实际情况确定，如花园二期住宅楼，圣境一期别墅楼；豪门写字楼等。根据重要性原则，某个住宅楼门面房用于商业用途，没有必要单独作一个具体成本计算对象。v 共同成本和间接费用如果事先未明确具体成本计算对象，可在开发成本设置相应的共同成本和间接费用明细账，待明确后转入具体成本计算对象。v4、开发成本的归集与分配v 开发成本的归集与分配原则：能直接计入直接计入具体成本对象，不能直接计入按受益标准分配计入具体成本对象。v（1）土地征用及拆迁补偿费的归集与分配）土地征用及拆迁补偿费的归集与分配v土地征用可按“占地面积法”分配v某具体成本对象应分摊土地征用费=（具体成本对象建筑面积/容积率）*单位面积土地征用费v拆迁费一般直接计入安置房成本中。v大市政配套费视同土地征用进行分配。v账务处理：v借：开发成本-某开发项目-某期住宅-土地征用及拆迁补偿费-土地出让金v 开发成本-某开发项目-某期商业-土地征用及拆迁补偿费-土地出让金v 贷：银行存款v向税务部门申报土地征用抵减税额时：v 借：应交税费应交税费应交增值税-销项税额抵减v贷：开发成本-某开发项目-某期住宅-土地征用及拆迁补偿费-土地出让金v 开发成本-某开发项目-某期商业-土地征用及拆迁补偿费-土地出让金v（2）前期工程费的归集与分配前期工程费的归集与分配v 前期工程费能直接计入某具体成本计算对象的尽可能 直接计入，如勘察设计费、报批报建增容费等在一个合同内统一结算，或者使用同一结算票据的则分配计入具体成本计算对象，可按“预算造价法”分配。v某具体成本计算对象应分配成本=该具体成本计算对象预算金额/总体预算金额*总体实际成本v“三通一平”费、临时设施费可按“占地面积法”分配。需要考虑的是某个具体成本计算对象尚未开工就不要计算其分配额，某个具体成本计算对象已经完工也不要计算其分配额。按其受益期间计算分配额。v账务处理：v借：开发成本-某开发项目-某期住宅-前期工程费-设计费v 开发成本-某开发项目-某期商业-前期工程费-设计费v 应交税费-待抵扣进项税额v 贷：银行存款（或应付账款或预付账款）v（3）建筑安装工程费归集与分配建筑安装工程费归集与分配v 建筑安装工程费主要是对墙面内施工，按实际结算发票归集，一般不用分配。万一统一开具发票未分清具体成本计算对象，可按“预算造价法”进行分配。v账务处理：v借：开发成本-某开发项目-某期住宅-建筑安装工程费-某工程v 开发成本-某开发项目-某期商业-建筑安装工程费-某工程v 应交税费-待抵扣进项税额v 贷：银行存款（或应付账款或预付账款）v（4）基础设施建设费基础设施建设费归集与分配归集与分配v 基础设施建设费一般是室外工程，如果合同和结算发票不能分清是某个具体成本计算对象的，需要分配计入成本。可按“预算造价法”进行分配。如果判断某个具体成本计算对象与使用土地面积关联度很大，也可采用“占地面积法”分配。v账务处理：v借：开发成本-某开发项目-某期住宅-基础设施建设费-某工程v 开发成本-某开发项目-某期商业-基础设施建设费-某工程v 应交税费-待抵扣进项税额v 贷：银行存款（或应付账款或预付账款）v（5）公共配套设施费归集与分配公共配套设施费归集与分配v 公共配套设施费属于公益性质，属于售后业主共有或者交由政府管理的，应纳入计税成本，在计算土地增值税和企业所得税时纳入售房收入的扣除项目。如果属于开发商所有，开发商建造后能取得额外收入（如地下车库）则应作为一个单独成本计算对象进行核算。v 公共配套设施费属于公益性质的，一般不分摊土地征用及拆迁补偿费、成本能直接计入尽可能直接计入，不能直接计入按“预算造价法”分配或者“建筑面积法”分配。v账务处理:v借：开发成本-某开发项目-某公益项目-建筑费v 开发成本-某开发项目-某公益项目-安装费v 开发成本-某开发项目-某公益项目-基础设施建设费v 应交税费-待抵扣进项税额v 贷：银行存款（或应付账款或预付账款）v（6）开发间接费的归集与分配）开发间接费的归集与分配v 在一个项目部门管理群体开发项目中，虽然费用内容繁多，也并不是所有成本都需要采用分配方法。凡是结算票据和相关合同能明确分清具体成本计算对象的应直接计入。不能直接计入的费用（如项目行政管理费等）则分配计入成本。一般按“预算造价法”或“建筑面积法”进行分配。v建筑面积法v某具体成本计算对象应分配某项间接费=该具体成本计算对象/总建筑面积*某项间接费总额v账务处理：v借：开发成本-某开发项目-某期住宅-开发间接费-某费用v 开发成本-某开发项目-某期商业-开发间接费-某费用v 应交税费-待抵扣进项税额v 贷：银行存款（或应付账款或预付账款）v（7）借款费用的归集与分配借款费用的归集与分配v 能明确分清具体成本计算对象的应直接计入，不能分清一般按“预算造价法”分配。账务处理v借：开发成本-某开发项目-某期住宅-借款费用-利息v 开发成本-某开发项目-某期商业-借款费用-利息v贷：长期借款-某银行借款-应付利息v（四）房地产企业成本费用核算举例（四）房地产企业成本费用核算举例v1、某房地产开发企业拍得环山土地120.6亩（80404平方米），该地块已七通一平，土地出让金54674 7336元，出让金含城市基础设施配套费，应支付契税1640 2420.08元（5467473363%），印花税273374元（5467473360.5），已支付土地出让金首付款2733 73668元，现支付余款。v借：开发成本环山土地土地征用及拆迁补偿费 56314 9756.10v税金及附加印花税 27 3374.00v贷：预付账款市土地资源局27337 3668.00v银行存款 29004 9462.10v2、收到太平路项目勘察设计院设计文件，支付余款并取得勘察费专用发票。发票载明税额19201.28元，不含税价计320021.3元，已预付96484.8元，按小区建筑面积126918.4分配。成本计算对象成本计算对象建筑面积建筑面积分配率分配率分配金额分配金额商务写字楼40726.40102690.51住宅楼86192.00217330.79合计126918.402.5215320021.30v借：开发成本太平路小区商务写字楼前期工程费勘察费102690.51v 住宅楼 前期工程费勘察费217330.79 v 应交税费-待抵扣进项税额 19201.28v贷：预付账款某勘察设计院96484.80v 银行存款242737.78v3、市建工总公司中标商务写字楼，中标价12987 3600元，监理工程师和合同预算部审核确认市建工总公司预付款支付申请，经财务部复核中标单位预付款保函和预付款支付申请同意，按中标价的10%，支付中标单位预付款1298 7360元，工程完成80%开始抵扣。v借：预付账款市建工总公司 12987360v贷：银行存款 12987360v4、为太平庄路项目取得工商银行一年半期贷款20000 0000元，贷款利率6.78%，利息每季支付一次，实际利率7.35%，因贷款发生的各种直接费用210 0000元。v借：银行存款19790 0000v长期借款工商银行贷款利息调整 210 0000v贷：长期借款工商银行贷款成本 20000 0000v5、市建工总公司申请支付商务写字楼已完工程价款。经监理工程师签字确认，公司合同预算部审核签字确认已完工程量为1200万元。财务部收到工程价款结算账单和已完工程月报，经与中标工程量清单报价和已完工程量和工程形象进度对比时，认为不符，退回预算合同部要求复审，经与监理部门，施工单位均测量复核，施工单位多报已完工程量100万元，重报工程价款结算账单和已完工程量月报，本期已完工程量为1100万元，财务部予以确认，并取得增值税专用发票所载税额121万元。借：开发成本太平路小区商务写字楼建筑安装工程费土建工程费1100 0000 应交税费待抵扣进项税额 1210000v贷：应付账款市建工总公司 1221 0000v6、收到经监理工程师，预算合同部签字确认，朝阳一建公司住宅楼工程价款结算账单和已完工程月报，本期已完工程量为1650万元，经与中标工程量清单比对审核，财务部确认，并取得增值税专用发票所载税额181.5万元。借：开发成本太平路小区住宅楼建筑安装工程费土建工程费1650 0000 应交税费待抵扣进项税额 1815000v贷：应付账款朝阳一建公司 18315000v7、分配本月市政公共配套设施费v借：开发成本太平路小区商务写字楼配套设施费 38185.49v 开发成本太平路小区住宅楼配套设施费 80814.51v 贷：开发成本太平路小区上水工程 16400v 开发成本太平路小区下水工程 15800v 开发成本太平路小区热力工程 20400v 开发成本太平路小区煤气工程 13400v 开发成本太平路小区雨水工程 11200v 开发成本太平路小区道路工程 27200v 开发成本太平路小区电力工程 11000v 开发成本太平路小区绿化工程 3000v 开发成本太平路小区围墙工程 600成本计算对象成本计算对象建筑面积建筑面积分配率分配率分配金额分配金额商务写字楼40726.4038185.49住宅楼86192.0080814.51合计126918.400.93676119000v8、分配本月开发间接费用v（1）分配利息费用v（2）其他开发间接费用分配成本计算对象成本计算对象建筑面积建筑面积分配率分配率分配金额分配金额商务写字楼40726.403617887.37住宅楼86192.007656776.63合计126918.4088.8339 11274664成本计算对象成本计算对象建筑面积建筑面积分配率分配率分配金额分配金额商务写字楼40726.40470402.91住宅楼86192.00995545.09合计126918.4011.5503 1465948v借：开发成本太平路小区商务写字楼借款费用3617887.37v 开发成本太平路小区商务写字楼开发间接费470402.91v 开发成本太平路小区住宅楼 借款费用 7656776.63 v 开发成本太平路小区住宅楼 开发间接费995545.09 v 贷：开发成本太平路小区间接费用 利息费用11274664 v 开发成本太平路小区 间接费用 监理费 600000v 开发成本太平路小区间接费用 质检费 200000v 开发成本太平路小区 间接费用 招标编制费292759v 开发成本太平路小区 间接费用 招标管理费73189v9、预售1-6号住宅楼88套，3758.24平方米，30065904元；7-10号住宅楼96套，4716.48平方米，42448389.12元；商务写字楼3000平方米，1320元/，19800000元。开具售房发票，所载增值税9148263.28元。v借：银行存款 92314293.12 v贷：预收账款各客户明细 92314293.12 v 借：应收账款申报增值税销项税额9148263.28v 贷：应交税费-应交增值税-销项税额9148263.28v注：确认“待抵扣进项税额”转入“进项税额”分录省略。v v v10、土地征用成本56314 9756.10元，土地总面积80404平方米，能得到税务部门确认抵扣税额55807633.48元（56314 9756.10/（1+11%）*11%）抵扣后金额507342122.62元。太平路小区实际使用土地面积22510.61平方米，应分摊土地征用成本为141983168元（22501.61/80404*507342122.62）按占地面积分配到两类产品中。v借：开发成本太平路小区商务写字楼 土地征用及拆迁补偿费v51375447.40v 开发成本太平路小区住宅楼 土地征用及拆迁补偿费 v90607720.60v 贷：开发成本环山土地土地征用及拆迁补偿费141983168.00v注：确认土地征用成本转入“销项税额抵减”分录省略。成本计算对成本计算对象象建筑面积建筑面积容积容积率率占地面积占地面积分配率分配率分配额分配额商务写字楼40726.40 58145.2851375447.40住宅楼86192.00 614365.3390607720.60合计126918.4022510.616307.3887141983168.00v11、太平路小区商务写字楼和住宅楼完工验收合格，结转开发产品成本。v商务写字楼40726.40平方米，总成本244821020.51元，单位成本6011.36元；住宅楼86192平方米，总成本514345674.25元，单位成本5967.44元。借：开发产品太平路小区商务写字楼 244821020.51v 开发产品太平路小区住宅楼 514345674.25 贷：开发成本太平路小区商务写字楼 土地征用及拆迁补偿费51375447.40v 开发成本太平路小区住宅楼 土地征用及拆迁补偿费 90607720.60v 开发成本太平路小区商务写字楼前期工程费（累计余额）v 开发成本太平路小区住宅楼前期工程费（累计余额）v 开发成本太平路小区商务写字楼建筑安装工程费（累计余额）v 开发成本太平路小区住宅楼建筑安装工程费（累计余额）v 开发成本太平路小区商务写字楼配套设施费（累计余额）v 开发成本太平路小区住宅楼配套设施费（累计余额）v 开发成本太平路小区商务写字楼开发间接费（累计余额）v 开发成本太平路小区住宅楼开发间接费（累计余额）v 开发成本太平路小区商务写字楼借款费用（累计余额）v 开发成本太平路小区住宅楼借款费用（累计余额）v预售住宅8474.72平方米，收入72514293.12元，商务写字楼1320平方米，收入19800000元，合