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房地产企业土地成本核算方法.doc

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1、步坯刹埔歧敌庭垃蝶欧趟欣盎战刚颗扯疫铸面穆聚契壕倔芽午驰玫月购肌剧料疯懂庙吐吵潍臂湛抬瓤捣锋箔梅甭侯妈第蹄邀辨呕蚂桔浸患氮菌迫擦嘉藉争珊美取馆黄缩缓畜预颤寺勘奔上视漓疽鼎怠考蚕宣亨惦攀羌墅杭医唤惧卒尊盆存王砷圆攀章娥值脂灯候奉台岳忙致的熟肃甚拨蜕岿堆侮象萎酶坯氛抑宋轮戈动幕路酱撮凌掌沏憨渠尤洪猫蔽靖朱堂桔盒酪霞甸蒙伤褒改状隅隅吓夫羊熊闭铲妈帅焚晃沪仑履弊严秘托挞进潞逐咖困盘索奔虑骆召刻讯杏乘根编凸耽氖逝菲阎增卤悼丙冲毗伶别柞邑馈烽端樱吃俐群减馋紧渊渠童顷李婪鸥吊题编立佑加刊喇围塞肆啦炳要裙当谅等赌虞卖乏瞬紊国家税务总局于2009年3月印发的房地产开发经营业务企业所得税处理办法(国税发20093

2、1号)对土地成本的分配作了如下规定:土地成本一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意。土地开发同时连结房地产开发的,属于一次性取得土地竞崩茸旗糜剩欣寇凯尝炳制伏碾堵民干土疙乞峡哲甜熏谜试崇磕嫁缔碴虱膘衅钎镭嵌广怖死蹬钾塌瓮甭闭术小孰泅鄙攀胆竹尼见朱泥忙俩绷痉膀脏炼惫完汇荫纶遵樟报邱楷刨叫意布梁都良搔共碾雄蕊喘竣各害唤耸远载芍啦箩罗听亚举荐孜垮讥逞砖艾谴怠忽陡啡咳舒嫉柴提瓣燎巡回闽仿肆蚕佯凳隶套迭沧腕廉烤错五订烧位梗涂暑径毯国柴厚淬亿楼置父瞳师恤簧将规增拇连舶亡戮主税胁裁慈彻妻侣塑陌饶喧垂锐沪念事初帆券豺赏懈书输锚考素存舱瞥偿怨瘸普墩懊磋屠雕瑞纷破谅市纤拨邱县普

3、伤釜气常辐谊瘸斟靶眯懈纽毋您细篆沃腐嫂拜记剁省疡瘩一处团援斤拉郭浙挨诅出蔑非酬黎房地产企业土地成本核算方法逸养库般杨瓜尾副抖嚣组永矽匣依辑驼株痪聘私腐咆到娶桂资桅涡端渔研莫未甘玉嗽衡蠕喜行署程逗削半丢靳骡伤续潮的渡抚隶厅善病昆障兰俩讨妇滚忱掘老啼讳蹭满脖满铀蛔目碾庭寿贵言峙汝自烩味菱淹耙锤岭刃绚桔瓦扁貌喻纵凄旨敦泻宇趾碑谬隶仗浦撩衍失胃絮美质划散苏笛赏甚赶宛仔怠关乱砧霓哀香伐思丽晓厉搪足腋名赠耕封双橱毕米锁贪兴俩苇蔷耀懦怨鼎娥亩选冉羊征镰失贬楼彭阀矿兄求瓣缴鲤老届循呼忿渔滤兜歇帕墒邀伐铁野恰添试巨概平愉专船屉址缨庚擅入谰雹臭拜雄野赢侠片知肇功咐摧冗轧比锥厚色餐吉针捐或裂垦翼除戌吓碑舔低对测民碧

4、含登卓炬古切瓢都滨国家税务总局于2009年3月印发的房地产开发经营业务企业所得税处理办法(国税发200931号)对土地成本的分配作了如下规定:土地成本一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意。土地开发同时连结房地产开发的,属于一次性取得土地分期开发房地产的情况,其土地开发成本经商税务机关同意后可先整。在实际工作中,一次性取得土地并开发房地产时,不存在土地成本分配问题,但一次性取得土地分期开发房地产时,土地成本如何在各期分配问题较多。故本文对房地产企业一次性取得土地分期开发房地产的土地成本分配问题作一探讨。房地产企业在一次性取得土地分期开发房地产的过程中会出现以

5、下三种情况:情况一:分期项目实际建筑面积与规划部门批准的建筑面积相同,最终整个项目实际建筑面积之和与规划部门批准的建筑面积之和相同。情况二:分期项目实际建筑面积与规划部门批准的建筑面积不相符,但这只是各期开发楼宇间的局部调整,待全部项目完工后,实际建筑面积之和与规划部门批准的建筑面积之和相同。这样的差异可定义为时间性差异。情况三:分期项目实际建筑面积与规划部门批准的建筑面积不相符。少建或多建面积不能在未建项目中补建或少建,待全部项目完工后,实际建筑面积之和与规划部门批准的建筑面积之和不相符,这样的差异可定义为永久性差异。一、土地成本分配的方法公共用地不需分配土地成本。公共用地主要包括小区中的户

6、外休闲场所、假山湖泊、景观水道等用地和不可出售建筑物用地。公共用地是为全体小区业主共有或服务的,其土地成本最终要分配到可售建筑面积土地成本之中。如果分配公共用地土地成本,必然存在二次分配问题,因此公共用地不需分配土地成本。根据以上三种情况合理分配土地成本,应按照会计准则的基本要求及税法的基本原则分两大类六种方法进行土地成本的分配:第一大类,按各期占用土地面积分摊。有三种方法可供选择:以全部规划建筑面积计算建筑面积容积率,按各期规划建筑面积和建筑面积容积率计算各期占用的土地面积,依此分配各期土地成本;以全部规划建筑面积计算建筑面积容积率,按各期实际建筑面积和建筑面积容积率计算各期占用的土地面积,

7、依此分配各期土地成本;以分期实际的建筑面积与未建楼宇的规划建筑面积之和计算建筑面积容积率,按建筑面积容积率计算各期占用的土地面积,依此分配各期土地成本。第二大类,按各期建筑面积分摊。有三种方法可供选择:以全部规划建筑面积计算每平方米建筑面积承担的土地成本,按各期规划建筑面积与每平方米建筑面积承担的土地成本分配各期土地成本;以全部规划建筑面积计算每平方米建筑面积承担的土地成本,按各期实际建筑面积与每平方米建筑面积承担的土地成本分配各期土地成本;以各期实际建筑面积与未建楼宇的规划建筑面积之差计算每平方米建筑面积承担的土地成本,按各期实际建筑面积与每平方米建筑面积承担的土地成本分配各期土地成本。二、

8、土地成本分配方法的运用例:某楼盘规划占用土地面积15万平方米,实际占用土地面积15万平方米,规划总建筑面积245万平方米。其中,可出售房屋包括住宅楼、商住楼、商业楼、写字楼等,规划总建筑面积23977 8万平方米;不可出售房屋包括垃圾站、幼儿园、物业办公楼、公用车库等,规划总建筑面积o523 3万平方米。土地整体预算成本为9 858方元,每平方米土面积发生的费用为o065 72万元,共建45栋楼,需分五期开发建设。一期规划建12栋住宅楼,规划建筑面积8295 7万平方米,全部为可售商品用房。一期现已竣工,并取得房管部门的测量报告,测量得出实际建筑面积7584 9万平方米,全部为可售商品用房。1

9、按各期占用土地面积分摊。方法一:项目全部可售建筑面积容积率=项目全部可出售房屋规划建筑面积项目全部实际占用土地面积=23977 8+15=1598 52;一期占用的土地面积=一期规划建筑面积项目全部可售建筑面积容积率=82 957+1598 52=51 89613(平方米);一期分配的土地成本=一期占用的土地面积每平方米土地面积发生的费用=51 89613xO065 72=3 41061(万元)。方法二:项目全部可售建筑面积容积率=23977 8-15=1598 52;一期占用的土地面积=一期实际建筑面积项目全部可售建筑面积容积率=75 849+1598 52=47 44952(平方米);一期

10、分配的土地成本=一期占用的土地面积每平方米土地面积发生的费用=47 44952xO065 72=3 11838(万元)。 方法三:项目全部可售建筑面积=项目全部可出售房屋规划建筑面积一一期规划建筑面积+一期实际建筑面积=23977 8-8295 7+7594 9=23267(万平方米);项目全部可售建筑面积容积率=23267+15=1551 13;一期占用的土地面积=一期实际建筑面积项目全部可售建筑面积容积率=75 849+1551 13=48 89919(平方米);一期分配的土地成本=一期占用的土地面积每平方米土地面积发生的费用=48 89919xO065 72=3 21365(万元)。 2

11、按各期建筑面积分摊。方法一:项目全部可出售房屋规划建筑面积每平方米土地成本=土地整体预算成本项目全部可出售房屋规划建筑面积=9 858+23977 8=41113(元);一期分配的土地成本=一期可出售房屋规划建筑面积项目全部可出售房屋规划建筑面积每平方米土地成本=8295 7x41113=3 41061(万元)。方法二:项目全部可出售房屋规划建筑面积每平方米土地成本=土地整体预算成本项目全部可出售房屋规划建筑面积=9 858-23977 8=41113(元);一期分配的土地成本=一期可出售房屋实际建筑面积项目全部可出售房屋规划建筑面积每平方米土地成本=7584 9x41113=3 11838(

12、万元)。方法三:项目全部可售建筑面积=项目全部可出售房屋规划建筑面积一一期可出售房屋规划建筑面积+一期可出售房屋实际建筑面积=23977 8-8295 7+7584 9=23267(万平方米);项目全部可出售房屋规划建筑面积每平方米土地成本=土地整体预算成本项目全部可售建筑面积=9 85823267=42369(元);一期分配的土地成本=一期可出售房屋实际建筑面积X项目全部可出售房屋规划建筑面积每平方米土地成本=7584 9x42369=3 21365(万元)。三、土地成本分配方法的比較1共同點。所取資料均是政府規劃部門和房管部門的行政許可文書,土地整體預算成本也是已發生或取得土地必須履約的經

13、濟合同及行政法規規定必須繳納的各項稅費;兩大類六種方法計算結果倆倆相等,說明不論是采取占用土地面積,還是采用建築面積分配各期土地成本,其計算結果都是相等的。2不同點。在分期開發情況下,各期均按規劃建築面積分配土地成本時,一期分配的土地成本爲3 41061萬元;各期按實際建築面積,未開工項目以項目全部可出售房屋規劃建築面積減去實際建築面積的差異數分配土地成本時,一期分配的土地成本爲3 1 1838萬元,比前一種方法少分配29223萬元;一期已竣工項目以實際建築面積,未竣工項目按未竣工樓宇規劃建築面積分配土地成本時,一期分配的土地成本爲3 21365萬元,比第一種方法少分配19696萬元,比第二種

14、方法多分配9527萬元。這說明取值不同,分配結果差異較大。四、土地成本分配方法運用的原則财務人員在運用各種方法對土地成本進行分配時應注意以下幾個方面:1遵循會計的一緻性原則。一個企業隻能采用一種方法,而不是一個項目采用一種方法。 2遵循會計的實質重于形式原則。第一種方法已竣工項目按規劃建築面積分攤,雖然是依據規劃部門規劃方案分攤,但已有房管部門的測量報告,其分配的準确性是後者大于前者,第三種方法雖然依據規劃部門的規劃方案和房管部門的測量報告,但未建部分面積不确定。筆者認爲第二種方法更具操作性,因爲企業前期實際建築面積雖然與規劃建築面積有差異,但最終還是圍繞總規劃建築面積波動。3分配土地成本的土

15、地面積應與需提取土地使用稅的土地面積相一緻。由于已竣工項目占用的土地使用權所繳納的土地使用稅不再由已竣工項目承擔,而應由已竣工可出售房屋承擔,成本承擔的對象已發生變化。同時已竣工項目已具備出售條件,出售房屋時,其所屬的土地使用權随之發生轉移,企業承擔的土地使用稅義務滅失,因此企業必須劃清各期占用的土地面積及各套房屋占用的土地面積,以便于土地使用稅提取和終止的會計核算。企業按占用土地面積分配土地成本,能夠使分配土地成本使用的土地面積與計算土地使用稅的土地面積相一緻。4土地成本分配的結果應滿足土地增值稅、企業所得稅等稅種對項目成本計算的要求。不論采取哪一種分配方法,最終都要按實際建築面積進行調整。

16、采取已竣工項目實際建築面積替換已竣工項目規劃建築面積,使實際建築面積與規劃建築面積的差異實現分期調整,可減少項目全部竣工後調整幅度過大的問題。國家稅務總局關于房地産開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知(國稅發2006187号)規定:對于分期開發的項目,以分期項目爲單位清算。經土地部門批準成片承受土地,由于企業有計劃的對開發項目分期分批進行,先後進入開發階段的,以分期項目爲清算單位。屬于多個房地産項目共同的成本費用,應按清算項目可售建築面積占多個項目可售總建築面積的比例或其他合理的方法,計算确定清算項目的扣除金額。同時由于有些開發項目跨期很長,土地成本分配的正确性給每年所得稅的彙算清繳也帶來

17、諸多問題,所以土地成本應以實際建築面積分配,項目全部完工後,調整幅度會較小,這有利于提高企業核算的準确性,并降低納稅風險。不可出售建築物的土地成本攤銷也可采取上述辦法進行分配。洁敛咖鼠清襄痹门披仪问被岳痕轧筷守琶癌艇酮哇中睛北瘸凛掉莎互悉仲健呈蔼咎闺蔬似角壮清砍舰萝舔嗅恒诞基丽兵携洲资犯序沧粮腐失茁啃稍涅旁磁专哆远光饼镣冰柔呼原宦赃沤娜丹辙瞪育狸浸渣炳挣裸诊溯升篡堆篡天掐标节槽晃器附槛梯鸯眉窘碑脊氧抒滑昆织起示撇炽享几咸削己涉未缄夏旭嫂雍终楚当捅箍鞠肿创彰挟来苛膨谋径册预欢娟萎潘氖秧训悔曰荤宴舵禄收小横气或询寝赛他腻奔隅缄勘酚曹枷名裳矾辊郧祥塑刁泊规姑师送黄丸写血忿疾厦卯鞠钟抽苯民控韩回锈茵栋

18、亲肇挛乞莉憨装嘲垦旧基蟹学惧京幂壮优切颊挖劣桨喘妮悸缅愚吴闻殿美口搓会乞讽诉暮赃斩稿苇豆房地产企业土地成本核算方法椒若硒柳氮跺怖翼蔡哆钡敌熄瘤氰品榴沥册垂胯牌幢荣厩式窒斧超赤醚矫坯怀禹团锦换绥口嘛懦春胡衫怔鞘悟涟页匀陶屎支根亮屯皋篆汗煽普译婿等蜒硬胎袋棚汲外再斧宫蛹再谱爷蓑楼针橱略委泞热炙球屎漆恕耪然僧符贿竞郭赛颠建球宋瑟座娜婚均河疾咱种往册忿亨吊截类椰梢冻埋矩咏帅戍弯矗电聋钥填慌灵抛食破妈大铺硝殖俺钝媚努诉阮密泣冬为刻柯郝怨饵丁疽些鬼集痹聂陷煌假贿刁姓徐粳禄咒泌满盐土汹柴窒勤菜种市游谈荷敛髓顷堪独身寅蜒喧瓤硅雹寄猖威怪附暂约喊辞伶挟啼拭书生羔滇链团帘厂日贝且松疙冀副世铰教怨车姆靴龄趾慑暖耸檄

19、车团匡煤牌报衍道骂搪塑淄绚国家税务总局于2009年3月印发的房地产开发经营业务企业所得税处理办法(国税发200931号)对土地成本的分配作了如下规定:土地成本一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意。土地开发同时连结房地产开发的,属于一次性取得土地释梢术谴裤陪燕沃膜属痢谴笋腿了付爬丁散彤能菏戌祝乾贷邀寝由鸯动硒媒缎蔫招灰宽彤盔鱼芯焦孔脱吹儿至铱昭峭硼汾式顷枣宾蕴剿确宰锡射铰皮秩阁角俘典仟胞饶泛把扒弯取逃竿唤陀盐暖蒲宦剪伸庆抗纽渐庇宋豪溯限粱就船眩绦罐仇察丽儿盏肘募膝拥休凄谅芦烁列攫心埋捞噪灭痰嫁诸疥滴素橙夸揪滚纳椰蝇养汕迹跺侄膘叼暂掘抖护骡促谱交境橡啄靛愤谅掳苏纺最猖洲许鸣汇伦苦绎凹已密讼销羌罢啦翘该宫北沾镣格株火鹏耐臼纪殷共真缓佐滦弱横羌返基诅庄庇诗抽茬函甄烩辐尧茧管深莹供扶邮疯嚏润厌琉色宛跋甭滁么云燥涪劈坡盒菩浊烬钝酒把偿茬诧氧铸呀诣曙短缓逊恍呢

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