房地产企业的成本核算.doc

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房地产开发企业的会计核算综述

【摘要】随着我国的经济增长，房地产开发企业也随之发展，日新月异。企业家们对房地产开发企业的成本核算问题进行了研究，从房地产开发企业的基本特点﹑房地产开发企业的会计核算现状分析、房地产开发企业会计核算中存在的问题及对策等方面对房地产开发企业的会计核算进行综述分析，并讨论了房地产开发企业的会计核算的发展方向。
【关键词】房地产开发企业的基本特点、会计核算现状分析、会计核算中存在的问题与对策。
1.引言
房地产开发企业要想获得经营利润就必需严格控制控制成本。又由于房地产开发企业的特点是物质形态不可移，开发产品规模大，周期长，所需资金多等[1]。这导致了房地产开发企业的成本核算具有独特的性质，因此处理好房地产开发企业成本核算是提高经营利润的必经之路。
2.房地产开发企业的基本特点
“商品房”是房地产开发企业的产品, 它不能和一般的普通商品相提并论, 它具有确权性（指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为）、固定性、归属性和可抵押性, 它是老百姓生活的必需品。
房地产企业有它自己的基本特点。首先，资金、土地、建设、使用这四个方面是房地产开发企业的主要要素, 这四个方面要有机结合、相互作用。其次，“商品房”从投入到最终推向市场的过程中，在一定时期内，具有不可转换性、替代性、重复性。最后，在一个规划建设的区域内, “商品房”不可能向工业产品, 农业产品那样具有经常性、持续不断性的反复推出。
除此之外,房地产开发企业的中介以及它的中介理论也是房地产企业独有的特点。中介行业的费用也是核算房地产开发企业利润核算的重要标准。，Sirmans和Turnbull(1997)证明了如果考虑到中介人的服务可以降低买卖双方的交易费用[2]。
由于房地产开发企业具有区别于其他行业的独有特点，所以在房地产开发企业的开发过程中，资金是保障房地产开发企业营运的基础，同时要做好在建工程与竣工项目的成本控制与分析以及区域的选择及定位，当然，对投资风险也要进行准确系统的评估[3]。
3.房地产开发企业的会计核算现状分析
现在，大多数的房地产开发企业的会计核算都是从两个方面进行的，第一是房地产开发企业各类收入的核算，第二是房地产开发企业各类支出的核算[4]。
房地产开发企业收入的核算，大概可以分为三类，第一是自行开发“商品房”进行销售而取得的销售收入，销售收入也称作营业收入。营业收入按比重和业务的主次及经常性情况，一般可分为主营业务收入和其他业务收入。第二是房地产开发企业接受委托代建房屋、场地和城市道路、基础设施等市政工程以及其它工程，按照委托代建合同、协议规定向委托方收取的工程价款收入，一般也计入主营业务收入。第三是房地产开发企业从事房屋、土地出租经营业务的收入，即在两权分离情况下在一定期间转让房屋使用权或土地使用权给承租方而取得的使用费或者租金收入，一般应计入其他业务收入[5]。
房地产开发企业各类支出的核算种类十分的繁多，但是主要的核算支出包括主营业务成本以及各类费用的支出两大类。主营业务成本是指公司生产和销售与主营业务有关的产品或服务所必须投入的直接成本，主要包括原材料、人工成本和固定资产折旧等。费用支出的种类很多，例如，销售费用、管理费用、财务费用、其他业务支出等[6]。
4.房地产开发企业会计核算中存在的问题及对策
现行的房地产开发企业的规模有大有小，但是房地产开发企业成本核算的水平往往反映着该企业的总体成本管理水平， 最终影响到房地产开发企业的经济效益[7]。例如，我国中小房地产企业的会计核算体系中的核算方法不够规范，比如说建账不规范或不依法建账，以虚假原始凭证入账，成本计算对象不规范以及财务报告编制率低。此外，中小房地产企业的会计核算流程还较为狭隘，不利于发挥会计参与决策及培养综合型企业管理人才的作用，不利于企业长远战略发展[8]。因此，对于房地产开发企业来说，必须对其会计核算中存在的问题进行深入的剖析，并针对问题提出合理的解决方案，才能使得房地产开发企业的总体成本管理水平提高，最终达到提高房地产开发企业的经济效益的目的。
首先房地产开发企业的账簿设置繁简不适, 成本明细账过繁, 预收款账过于简单；销售收入的确认标准在实际操作中随意性较大；开发成本的结转与销售收入不配比，收益评价指标不能真实反映企业业绩[9]。由于房地产开发企业的规模大小不一，所以企业的核算制度也都大体不相同，例如，有的采用一级核算，有的采用二级核算。但是问题的源头在于有的企业虽然明确了核算级数，可是在具体的核算中，为了简化核算，往往会取消一些科目的核算，这就造成了会计核算混乱的问题[10]。在销售收入的确认问题上，由于国家给定的方法很多，例如有的在收齐款项后确认收入, 有的在办妥产权转移手续后确认收入, 有的干脆根据收益情况随意确认收入。不同的确认方法对企业当期利润会产生很大的影响。一个项目建设期内业绩不佳, 验收售出后, 大量预收款确认为收入, 期间间隔在一个会计期内还好, 但一个项目往往要跨4、5个会计期, 故不适用一般的公司业绩评价指标, 例如净利润指标就不能正确、客观、全面地反映其真实经营情况[11]。
除上述问题以外，房地产开发企业的会计核算还存在信息披露不足的问题，例如，现金流量信息不全面，风险披露不足等[12]。项目在开发过程中产生的经营活动的现金流出集中表现为购买的工程用物资和支付的工资等，开发完成后产生的经营活动现金流则集中表现为“商品房”通过销售收回的价款，由于开发期限较长，其经营活动产生的现金流入与流出相对于一般企业具有更大的非同步性。因此仅仅按照会计制度及现金流量表准则的规定，提供以企业为主体的现金流量信息，无法客观地反映房地产开发企业现金流量的全貌。除此之外，国家允许房地产开发企业提取质量保证金并要求披露其核算方法并要求房地产开发企业在财务会计报告的附注中披露的风险仅限于抵押贷款的担保风险[13]。然而目前我国会计制度中并没有针对房地产开发企业质量保证金提取的相关规定。
我国的房地产开发企业中，土地转让收入核算中也存在很大的问题。例如，土地使用权进行一次性全部转让且价款分期付款的情形, 这种情况下, 在正式合同里转让方可能根据本公司财务状况的要求, 为调节利润, 隐瞒收入而对购买方的付款时间和数量有一个要求, 另外在过户专用合同上对付款数量和时间又有一个要求, 以达到作假的目的[14]。
除上述之外，由于中央政府和地方政府的利益是不一致的，双方认为房市合理的价格是不一致的[15]。中央政府认为地方政策导致的价格太高了，以至于影响到了中央政府的利益，这时中央政府会根据自己的利益调整政策，并要求地方政府执行。但是，地方政府一定不会轻易执行自己的政策。所以，解决问题的方法就是中央政府采取监督和惩罚措施，对所有地方政府进行监督并对不严格执行自己政策的地方政府进行惩罚。
作为国家的朝阳行业，我们要对房地产开发企业中存在的问题进行解决。首先，我们要对房地产开发企业的会计核算科目的设置进行规范[16]。在实务中, 可按核算对象设立成本卡片, 连续记载项目从立项至验收的全部成本费用, 作为开发成本明细台账, 年末只把本年度已竣工结转项目建案并归档。成本卡片分为两部分, 台头部分和账表部分, 台头列示施工合同的主要内容, 如开、竣工日期, 施工单位、建筑面积、预计投资及变更情况等。正文部分为通常的多栏式明细账, 连续记载成本开支情况。其次，我们国家也应该多出台一些法律、法规来规范房地产开发企业存在的问题，并实施强有力的监督、检查工作。对于房地产企业的一些特殊的经济业务还没有专门的会计准则和制度加以规范, 这必然将影响到房地产企业财务状况的真实反映程度, 进而会影响到企业决策者对公司财务状况的正确评价和最终的决策[17]。
最后，就是房地产开发企业要增强它的信息透明度，这样，可以更好地控制企业的各项风险[18]。增强房地产企业的信息透明度应该从以下两个方面做起，一者，在披露房地产项目信息的过程中，要加大对土地储备量的披露力度。土地成本在房地产项目成本中占据很大比重，房地产项目能否拥有土地储备决定了房地产企业未来能够发展到什么程度[19]。然而，房地产企业的信息使用者无法通过企业土地使用权总额来判断土地储备的情况，所以，应加大对土地储备量及其成本的信心披露力度。其次，还应该增加对企业现金流量的披露。最后，建立风险评估机制，完善与内部审计相关的法律、法规[20]。审计人员协助企业管理者进行风险控制和管理，建立风险评估机制是降低内部审计风险的有效途径。
5.总结
会计核算是房地产开发企业管理体系高低的重要测量标准，同时，它也是房地产开发企业核算利润指标的重要计算基础，因此，即使房地产开发企业存在会计科目设置不健全、销售收入的配比不是十分的合理以及信息的披露不是很完全等诸多的问题，但是，我们可以通过各种各样的渠道、方法，例如，国家的调控，企业内部的监督等，来完善房地产开发企业的会计核算。从而达到降低开发成本，增加企业利润的目的。
参考文献

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[19] 郭耿霞.试析房地产企业会计核算的问题与对策[J].时代金融,2012年第11期.
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