房地产企业开发成本核算.docx

房地产开发企业开发成本的核算房地产的开发建设和经营，是房地产开发经营企业的基本经济行为。在开发经营的过程中企业一方面要建成并且向社会提供可供使用的房屋、建设场地、基础设施以及配套设施另一方面还要发生人、财、物等物化劳动和活劳动的耗费。企业在开发经营过程中发生的各种耗费，称为开发经营费用，而其中为某个特定开发项目所发生的各种费用，应该将它对象化，计入各开发项目的成本称为开发成本。因此，房地产开发和经营企业的成本费用核算由开发经营费用的归集、分配、结转和开发项目成本计算两部分组成。它是房地产开发企业会计核算的中心环节。正确地进行成本费用核算对于控制企业的各项费用支出。降低开发成本，提高经济效益，增强企业的市场竞争能力，有着重要的意义。本章主要介绍房地产开发企业成本与费用的概念及成本项目和成本核算原则，重点阐述了房屋、配套设施、代建工程成本的核算。 第一节房地产开发企业开发成本概述一、成本费用核算的意义 房地产开发企业是从事土地、房屋、配套设施等开发建设的经济实体。其基本任务是为社会提供多种开发产品(建设场地、商品房等)，以满足国民经济发展和人民物质文化生活的需要。企业开发经营过程也是劳动耗费的过程，即在企业开发经营过程中必然要发生各种人力、物力、财力的耗费，包括材料物资、固定资产等物化劳动耗费和职工工资福利等活劳动耗费。这些耗费的货币表现即为费用。开发产品成本是指企业在开发经营特定开发项目(产品)的过程中所发生的各项费用，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费以及开发间接费用。 房地产开发企业的这些劳动耗费，不论是构成开发成本还是作为期间费用，它们发生于企业开发经营全过程的各个环节和各个方面，代表了企业的整体耗费水平，同时也是反映企业经营管理水平的一个综合指标。因此，加强对企业成本费用的核算具有重要意义。 第一，成本费用核算可为企业提供维持简单再生产的资金补偿尺度。按照“收入与成本费用相配比”的原则，企业的营业收入应当首先补偿与之配比的成本费用，如有盈余，则表现为企业利润。反之，营业收入小于成本费用，则表现为企业的亏损，耗费就不能得到足额补偿。因此，正确地核算成本费用，才能合理确定企业利润，从而保证各方面(国家税收、企业积累及投资人分配股利等)的经济利益。 第二，成本费用核算可为成本管理提供依据。成本管理包括成本计划、成本预测、日常控制和成本分析等方面的工作。这些工作必须以成本费用核算资料为基础。通过对成本费用进行核算，可以了解和考核成本费用计划的完成情况，促进企业节约开支，降低消耗，分析问题，合理进行成本预测。如果缺少客观、准确的成本费用核算资料这一基础，成本管理就失去了实际意义。 第三，成本费用核算也是国家实行宏观经济管理的基础。企业的成本费用是制定开发产品价格的依据而各个企业产品价格的高低又直接或间接影响着国家财政、金融、价格等经济体制改革，目前，国家对企业有关成本费用的开支范围有严格的规定。通过对企业成本费川的核算，可以促使企业遵守国家有关财经法规，合理地使用人力、物力、财力等经济资源，从而实现国家对国民经济的宏观调控。 二、成本费用核算的基本要求 如前所述，成本费用核算对房地产开发企业加强经营管理提高经济效益具有重要作用，为保证及时准确地提供核算资料，成本费用核算应遵守如下基本要求。 (一)合理地确定成本核算对象 成本计算对象，是房地产开发企业在开发经营过程中，为归集和分配费用而确定的费用承担者。合理确定成本计算对象，是正确组织企业成本费用核算的重要条件。 房地产开发企业确定成本计算对象具有其特定的要求因为开发企业按照国家城市总体建设规划在特定的地点进行开发建设。由于土地是一种自然资源，每一块土地因其水文、地质条件不同，工程技术条件不同，用途不同使土地开发过程及其费用开支有很大差异。对于房屋建设，由于城市规划对其层高、外形、结构等有多样要求。由于房屋的性能、用途各异，使得建筑产品不可能像做工业产品那样，按照同一设计图纸大量复制，批量生产由此可知，房地产开发企业不存在完全相同的开发过程，必须按照每块土地和每栋房屋单件地组织开发经营，其产品成本核算也必须按每一开发项目分别设置成本计算单，以各开发项目为对象，归集费用，计算成本。 (二)严格遵守成本费用的开支范围 按照企业会计准则的要求，一切与生产经营有关的各种耗费，均应记作企业的成本费用。企业应按规定的成本项目和费用项目汇集生产经营过程中发生的各项支出。明确和遵守成本费用的开支范围是正确组织成本费用核算的前提。根据施工、房地产开发企业财务制度规定，房地产开发企业的成本费用分为开发产品成本和期间费用两大类。针对房地产开发企业的生产经营特点和成本管理要求，开发产品成本包括如下项目内容： 1土地征用及拆迁补偿费。它是指房地产开发企业按照城市建设总体规划进行土地开发所发生的各项费用，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出(即扣除拆迁旧建筑物回收的残值)、安置动迁用房支出等。 2前期工程费。它是指房地产开发项目前期工程所发生的各项费用，包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”（即通水、通电、通道路和平整场地)等支出。 3.建筑安装工程费。它是指房地产开发项目在开发过程中发生的各项建筑安装费用，包括房地产开发企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的列入开发项目工程施工预算内的各项费用。 4基础设施费。它是指房地产开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程支出。 5公共配套设施费。它是指房地产开发项目内发生的、独立的、非营业性的(不能有偿转让)公共配套设施支出，包括居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出。 6开发间接费用。它是指房地产开发企业所属直接组织和管理开发项目所发生的费用，包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 房地产开发企业的期间费用包括管理费用、财务费用和销售费用三部分。管理费用是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用；财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用；销售费用是指企业在销售产品或提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。 同时，国家规定房地产开发企业的下列支出不得列入成本费用：为购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出；对外投资的支出；没收的财物，支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金，以及企业赞助、捐赠支出；国家法律、法规规定以外的各种付费；国家规定不得列入成本费用的其他支出。 (三)正确划分各种成本费用的界限 为保证费用的归集与成本的计算准确合理，应正确划分如下几个方面的费用界限： 1正确划分应计入产品成本费用与不应计入产品成本费用的界限 房地产开发企业在其开发经营过程中，由于经济活动复杂多样，致使费用开支的用途也是多种多样的，并不是所有的耗费都计入产品成本费用。与开发经营有关的耗费由成本费用列支，如房屋开发建设领用的材料物资，支付管理人员的工资等；与开发经营无关的耗费由其他项目列支，如固定资产的盘亏、毁损、非常损失、公益救济性捐赠支出、违约罚款、赔偿金等。企业必须按照前述国家规定的成本费用开支范围进行核算，如实反映开发经营耗费，不得乱挤成本，乱摊费用，隐瞒利润，或少计成本，少摊费用，夸大利润。 2正确划分各会计期间的成本费用界限 对于计入成本费用的支出，还应确认其计人成本费用的归属期。企业的开发经营活动持续不断进行，分期结算。因此，有时会发生一些费用的支付期与受益期不一致的情况。如本月份预付下季度的书报费，则本月份是支付期，下季度的3个月是受益期；又如季度末支付本季度的借款利息，则本季度的3个月为受益期，而支付期是本季度的最后1个月。对此，应贯彻权责发生制原则，凡属本期应负担的成本费用，无论其是否支付，均应计入本期成本费用；凡不属于本期应负担的成本费用，即使已经支付也不能计人本期成本费用。对于这些支付期与受益期不一致的成本费用，会计核算中往往采用待摊或预提的方法，以确认其归属期。但不应利用摊派手段，人为地调整各会计期间的成本费用水平。 3正确划分开发产品成本与期间费用的界限 对于计入本期成本费用的各项支出，企业还应划清计入开发产品成本与期间费用的界限。开发产品成本是为开发建设产品(土地或房屋等)而发生的直接支出(如土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费等)，以及开发间接费用(即指企业内部独立核算单位为开发产品而发生的工资、福利费、折旧费、办公费、水电费等)，开发产品成本以产品的开发项目为归属对象。而企业行政管理部门发生的组织管理费用、销售费用和财务费用，因与产品的开发无直接关系，不易确定其归属哪一个特定的开发产品，故以期间为归属对象，不计人开发产品成本，只有划清两者的界限，才能正确计算各期损益。开发产品成本对损益的影响不仅局限于支出的当期，往往还会影响到以后各期。因为计入开发产品成本的费用，随着产品销售，由销售收入进行补偿，未售出的产品成本，则形成企业的存货资产(开发产品、出租开发产品等)，其成本会涉及以后各期的损益。而期间费用在发生的当期就全部计人当期损益，直接从当期销售收入中予以补偿。 4正确划分各种开发产品成本的界限 对于计入开发产品成本的支出，还应确认其归属对象，以分别计算各种产品的开发成本，如实反映各个开发项目的实际耗费水平，分析、考核各开发项目的设计预算、施工图预算以及工程成本的计划执行情况。这就要求对发生的各项产品开发费用，按受益对象进行分配和归集，分别计入不同的开发产品成本。房地产开发企业的开发建设项目分为四类：土地开发、房屋开发、配套设施开发和代建工程。在每一类开发项目下，再按成本计算对象设立明细成本项目(如土地征用及拆迁费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用)。凡是直接为开发经营某种产品耗费的费用，直接计入该产品的开发成本，凡是为开发经营几种产品共同耗费的费用，则应采用一定的分配方法，分配计入各类产品的开发成本。(四)搞好各项基础工作 在成本费用核算中还要求做好各项基础工作。一是做好工程慨(预)算定额或施工预算定额的制定和修订工作，以此作为审核控制开发经营耗费的依据；二是建立健全材料物资的计量、收发、领退和盘点制度，防止任意领发、转移和毁损；三是做好各项原始记录的登记、传递、审核和保管，如开发建设工时和动力的耗费、半成品(完工土地)的内部转移等记录，以便正确及时地为成本核算及其他方面的管理提供资料；四是选择适应的成本计算方法，针对房地产开发企业开发产品的单一性和建设周期较长的经营特点及其管理要求，其成本计算方法易采用分批法，亦称订单法。 三、成本费用核算的一般程序和账户设置 如前所述，房地产开发企业发生的各项费用支出，按是否计入开发产品成本，可以分为开发产品成本和期间费用。房地产开发企业的成本费用核算过程，就是各项费用支出归集和分配计入各类开发成本和各种期间费用的过程。 (一)成本费用核算的一般程序 成本费用核算一般依照以下程序进行： 1.对当期发生的各种费用支出进行审核成本费用界限。 2对应计入成本费用的各种费用支出，按经济用途及发生地点分别计入各类开发产品成本和期间费用。 3贯彻权责发生制原则，正确处理待摊费用和预提费用，确认应由本期负担的费用。 4按受益对象分配开发间接费用。 5结转完工开发产品成本和期间费用。 (二)成本费用核算的账户设置 按现行会计制度规定，为了归集、分配和反映房地产开发企业在开发经营过程中发生的各种成本费用，正确计算各类不同项目的开发产品成本，企业需要设置“开发成本”、“开发间接费用”、“待摊费用”、“预提费用”、“管理费用”、“财务费用”和“销售费用”等账户。 “开发成本”账户核算企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。“开发成本”为成本类账户，其借方登记成本核算对象所发生的费用，若属直接费用，直接计入本账户；若为应由开发产品成本负担的间接费用，则先在“开发间接费用”账户进行归集，月末再按一定的分配标准分配计人有关成本核算对象，其贷方登记结转开发项目的完工成本，借方余额反映在建开发项目的实际成本。本账户应按开发成本的种类，如“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发和“代建工程开发”设置明细账，并在明细账下，按成本核算对象和成本项目(如土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑工程安装工程费等)进行明细核算。 “开发间接费用”账户核算企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用。“开发间接费用”为成本类账户，其借方登记当期开发过程中发生的各项间接费用；贷方登记期末分配结转的间接费用；结转后期末无余额。本账户应按企业内部不同的单位、部门(分公司)分户进行明细核算。 “待摊费用”账户核算企业已经支出但应由本期和以后各期分别负担的分摊期在1年以内的各项费用，如低值易耗品摊销、预付保险费、固定资产修理费用，以及一次购买印花税票和一次缴纳印花税税额较大需分摊的数额等。“待摊费用”的借方登记发生的各项待摊费用；贷方登记分期摊销的费用；借方余额反映已支付但尚未摊销的待摊费用。本账户应按费用种类设置明细账，进行明细核算。 “预提费用”账户核算企业预提计入成本费用但尚未实际支出的各项费用，如预提配套设施费、预提固定资产修理费用、预提借款利息等。“预提费用”账户的借方登记支出的预提费用；贷方登记预提的各项费用；其贷方余额反映预提而尚未支出的费用，若为借方余额反映实际支出数大于预提数的费用，可视同待摊费用。本账户应按照费用种类进行明细核算。第二节 自营开发成本的核算一、自营工程成本核算的对象和项目 房地产开发企业会计制度对企业开发的土地、房屋、配套设施和代建工程等采用自营方式进行施工的，所发生的各项费用，可直接计入开发成本科目有关成本核算对象的成本项目中，借记“开发成本”账户，贷记“银行存款”、“库存材料”、“应付工资”等账户。如果企业有施工队伍，自营施工大型建筑安装工程，可以根据需要增设“工程施工”、“施工间接费用”科目，用来核算和归集自营工程建筑安装费用，月末，按发生的实际成本转入“开发成本”账户的有关成本核算对象中。 自营建筑安装工程的明细核算，一般应以单位工程为成本核算对象设置明细账，并按成本项目进行明细核算。 以自营方式进行施工的工程所发生的一切费用，为了便于与预算成本考核，实际成本的核算范围、计算口径必须一致，并应分为下述五个成本项目核算。有关费用，能直接计人各成本核算对象的，就直接计入，不能直接计人的，则按一定比例分摊计人。 1材料费。指在施工过程中所耗用的、构成工程实体或有助于工程形成的各种材料、结构件的成本，以及周转材料的摊销费，但不包括需要安装的设备价值。 2人工费。这是在施工过程中，直接从事施工的建筑安装工人(包括现场内水平、垂直运输等辅助工人)的基本工资(辅助工资应记入“施工问接费用”的“生产工人辅助工资”项目)。 3施工机械使用费。在施工过程中使用的各种施工机械的台班费(包括施工机械的折旧费，大修理费和维修费，替换设备和工具及附具费，润滑及擦拭材料费，安装、拆卸及辅助设施费，管理费，驾驶人员的基本工资，动力和燃料费，以及施工机械的养路费等)和租赁费。 4其他直接费。在预算定额和施工管理费定额规定以外的现场施工耗用的水、电、蒸汽费用，以及现场材料二次搬运费。但行政管理部门耗用的水、电等费用，记人“施工间接费用”项目。 5.施工间接费。其内容一般应与建筑安装工程施工管理费的定额相一致，是为施工而发生的各项间接费用，包括工作人员工资、生产工人辅助工资、工资附加费、办公费、差旅交通费、文体宣传费、固定资产使用费、低值易耗品使用费、劳动保护费、检验试验费、其他费用等。 成本核算对象有两个或两个以上的单位工程，对“施工机械使用费”、“辅助生产费”和“施工间接费用”三个成本项目所发生的费用，需要按照受益程度进行分摊分配时，可以在“开发成本”账户下设置“施工机械使用费”、“其他直接费”和“施工间接费用”三个二级明细账户(或在“待摊费用”账户下增设上述三个二级明细账户)，先将费用汇集后月终再进行分摊转入各有关工程的成本项目中。二、材料费的核算 这是根据月份各种领料单、退料单、残料交库单等资料，按用途归集分别各个成本核算对象和其他非施工部门的用料，正确地核算单位工程的材料成本。对在施工场地堆放的砖、瓦、砂、石等大堆材料，其用量较大，领用次数较多，不易在领用时逐一用计量工具来确定它的实际消耗量，因此一般采用倒算的办法，即采用实地盘点，以存计耗的办法。如有两个以上单位工程共同耗用，一般的分配方法是按各单位工程的完成工程量的定额耗用量比例进行分配。 会计部门对各种领料凭证详加审核，按用途分别汇集后，编制“材料耗用汇总表”(见表91)，据以填制“转账凭证”借记：“开发成本自营工程(项目)”账户成本核算对象的有关成本项目，贷记“库存材料”、“材料成本差异”账户登记人总账和按自营的单位工程设置的“开发成本明细账”材料费、施工机械使用费和施工间接费用等成本项目栏内。表9-1材料耗用汇总表年 月 日会计科目及单位工程项目成本项目或费用项目库存材料材料成本差异实际成本主要材料结构物其他材料合计开发企业以自营方式进行施工的小型工程，在施工中领用的周转材料，如浇制混凝土用的模板、土方工程用的挡土板和脚手架用的架料等，一般可在领用时转入“开发成本”账户，记入受益工程的材料费成本项目中。工程竣工使用完毕后，再将实际盘存数估计成色后冲减工程成本，以简化核算手续。 对在施工过程中使用的低值易耗品，如工程生产用的各种工具和器具以及各种劳动保护用品等，为了简化核算手续，也可采用一次摊销法。在领用时，将其价值作为费用处理，一次转人“开发成本，账户。记入受益工程的施工间接费用成本项目中。但必须加强实物管理，例如采用工具领用手册、以废换新等方法，建立退还和报销制度，以保证合理使用，防止损失浪费现象。三、人工费的核算 根据每月工地考勤员每日据实登记的单位工程核算对象的实用工数，编制“工资分配汇总表”(见表92)，据以填制“转账凭证，借记“开发成本自营工程(项目)”账户，贷记“应付工资”账户，登记入总账和按自营的单位工程设置的“开发成本明细账，人工费成本项目栏内。表92工资分配汇总表年月会计账户及单位工程项目 建筑安装工人辅助生产施工机械工数金额工数金额工数金额为了简化核算，所发生的生产工人基本工资，可按每工日的平均工资额分配计人各单位工程成本中。其计算公式为： 平均每工日基本工资=生产工人基本工资总额实际耗用总工日数 单位工程成本核算对象应分配的工资=该单位工程实际耗用工数平均每工日基本工资四、施工机械使用费的核算 从外部租赁施工机械所支付的租赁费，一般根据“机械租赁结算账单”直接计人受益的工程成本核算对象。自行管理的自有施工机械月份内所发生的各项费用，其中能明确分配的费用，编制记账凭证直接计人受益的单位工程成本核算对象；需进行分摊分配的费用，先归集在“开发成本施工机械使用费”账户(或“待摊费用 施工机械使用费”账户)，确定施工机械每台班的实际成本，再根据单位工程实际使用的台班数，将当月的施工机械使用费进行分配，编制“转账凭证”借记“开发成本自营工程(项目)”账户，贷记“开发成本施工机械使用费”或“待摊费用施工机械使用费”账户，登记人总账和按自营工程的单位工程设置的“开发成本明细账”施工机械使用费成本项目栏内。五、其他直接费用的核算现场施工生产消耗的水、电、蒸汽费用以及现场材料的二次搬运费等，如果是外购供应，可根据供应单位提供的结算账单编制记账凭证，按实际支付的价款计入受益工程成本中；如果属于自行供应的，应将所发生的各项费用，先通过“开发成本辅助生产”或“待摊费用辅助生产”账户核算，算出实际成本后，再按照各受益单位工程对象的受益数量进行分配，并编制“转账凭证”借记“开发成本自营工程(项目)”账户，贷记“开发成本辅助生产”或“待摊费用辅助生产”账户，登记入总账和按自营工程的单位工程设置的“开发成本明细账”其他直接费成本项目栏内。 六、施工间接费用的核算 月份内所发生的各项费用中，能明确分配的费用，编制记账凭证直接计入受益的单位工程成本核算对象；需进行分摊分配的费用，按照一定标准(工程实际完成工作量、工程直接费成本或工程人工费成本)，分配计人各受益单位工程成本，填制“转账凭证”借记“开发成本自营工程(项目)”账户，贷记“开发成本施工间接费用”或“待摊费用施工间接费用”账户，登记入总账和按自营工程的单位工程设置的“开发成本明细账施工间接费用成本项目栏内。 自营工程的核算举例如下。 例一(1)设根据本月材料凭证汇总，自营工程耗用材料如下： 项 目 计划成本 材料成本差异 合计 甲工程 50 000 1 000 51 000 乙工程 60 000 l 200 61 200 合 计 110 000 2 200 111 200作分录如下： 借：开发成本自营工程(甲工程) 51 000自营工程(乙工程) 61 200 贷：库存材料 110 000 材料成本差异 2 200 (2)设根据工资分配表结转直接计入单位工程的人工费为甲工程20 000元，乙工程26 000元。 分配计入单位工程的有：施工机械驾驶人员工资2 000元，施工管理人员工资3 000元，运输队人员工资1000元。作如下分录： 借：开发成本自营工程(甲工程) 20 000 自营工程(乙工程) 26 000 施工机械使用费 2 000 施工间接费用 3 000 辅助生产 1 000 贷：应付工资 52 000 (3)设按工资总额计提14职工福利费7 280元，提取2工会经费1 040元。作分录如下： 借：开发成本施工间接费用 8 320 贷：应付福利费 7 280 其他应付款工会经费 1 040 (4)设支付施工机械租赁费4 000元，其中甲工程1 600元，乙工程2 400元。作分录如下： 借：开发成本自营工程(甲工程) 1 600 自营工程(乙工程) 2 400 贷：银行存款 4 000 (5)设支付办公费800元，施工机械维修费500元，运输队车辆维修费600元。作分录如下： 借：开发成本施工间接费用 800 施工机械使用费 500 辅助生产 600 贷：银行存款 1 900 (6)月末将辅助生产运输队实际费用结转入受益单位工程的“其他直接费”成本项目中，计甲工程640元，乙工程960元。作分录如下： 借：开发成本自营工程(甲工程) 640 自营工程(乙工程) 960 贷：开发成本辅助生产 1 600 (7)月末将发生的施工机械使用费根据分配表结转入受益单位工程的“施工机械使用费”成本项目中，计甲工程1 000元，乙工程1 500元。作分录如下： 借：开发成本自营工程(甲工程) 1 000 自营工程(乙工程) 1 500 贷：开发成本施工机械使用费 2 500 (8)月末根据“施工间接费用分配表”，结转分配计人受益单位工程的“施工间接费用”成本项目中，计甲工程4 848元，乙工程7 272元。作分录如下： 借：开发成本自营工程(甲工程)4 848 自营工程(乙工程) 7 272 贷：开发成本一一施工间接费用 12 1 20 (9)单位工程完工并验收合格后，将发生的实际成本结转入各项工程成本核算对象中，记入成本项目的“建筑安装工程费”栏内。计甲工程实际成本79 088元乙工程实际成本99 332元。作分录如下： 借：开发成本商品房开发(甲工程) 79 088 商品房开发(乙工程) 99 332 贷：开发成本自营工程(甲工程) 79 088 自营工程(乙工程) 99 332 第三节 出包工程开发成本的核算房地产开发企业的基础设施和建筑安装等工程的施工，如不采用自营方式，可以采用发包方式。对发包的基础设施和建筑安装工程，一般采用招标、议标方式，通过工程公开招标或邀请施工企业议标，将工程发包给施工企业的，按工程标价进行结算。开发企业要根据工程承包合同条例的规定同承包工程的施工企业签订工程承包合同。承包合同是发包开发企业和承包施工企业为了完成承发包工程，根据批准的设计文件和中标标函内容所签订的明确双方相互权利、义务关系的协议。它一般应具备以下主要内容：(1)工程名称和地点；(2)工程范围和内容；(3)开、竣工日期；(4)工程质量、保修期及保修条件；(5)工程造价；(6)工程价款的支付、结算及交工验收办法；(7)设计文件和技术资料提供日期；(8)材料、设备的供应和进场期限；(9)双方相互协作事项和违约责任等。开发企业应将承包合同副本送开户银行作为结算工程价款的依据。一、工程价款结算的办法 开发企业与施工企业在工程承包合同中规定的工程价款的结算，应根据国家有关工程价款结算办法，结合当地的有关规定具体确定。从目前各个地区所采用的工程价款结算办法来看，归纳起来，主要有如下三种。 1按月结算 就是按照每月实际完成的分部分项工程进行结算。因为建筑安装工程等虽具有个体性的特点。但不同的工程，都是由一定的分部分项工程构成的。每一个分部分项工程都有一定的施工内容、质量标准和统一的计量单位，并在短期内可以完成。国家为了管理工程造价而制定的工程预算定额和地区预算造价，都是以分部分项工程为基础的。因此，根据经验收合格的各月份的已完成分部分项工程的工程数量和预算单价等计算的工程造价，就是各该月份应结算和支付的工程款。如果招标出包工程，工程标价与工程造价不同时，应按工程标价占工程预算造价的百分比进行调整计算。在具体做法上，各个地区也不尽相同，目前一般都实行月中预付、月终结算，即在月中按照当月施工计划所列的工作量一半预付，月末(实际为下月初)按照各工程当月实际完成工作量(即预算造价或调整计算后的工程标价)扣除月中预付款后进行结算。2分段结算 就是将一个单位工程按形象进度划分为几个阶段(部位)，如基础、结构、装饰、竣工等；按照完成阶段，分段验收结算工程价款。分段结算也可按月预付工程款，即在月中按照当月施工计划工作量预付，于工程阶段完成验收后按分段工程预算造价或调整计算后的工程标价扣除预付款后进行结算。 3竣工一次结算 开发项目或单项工程施工工期在12个月以内，或者工程承包合同价值较小的，可以实行工程价款每月月中预支、竣工后一次结算。即在工程开工后，每月按当月施工计划所列工作量预付工程款，于工程竣工验收后按工程承包合同价值扣除预付工程款后进行结算。 不论采用何种结算办法，施工期间结算的工程价款一般都不得超过承包工程合同价值的95。结算双方可以在5的幅度内协商确认尾款比例，并在工程承包合同中订明。尾款应由专户存入银行，待工程竣工验收后清算。但如承包施工企业已向开发企业出具代建工程成本的核算履约保函或有其他保证的，可以不留工程尾款。 由承包施工企业储备工程施工所需主要建筑材料、结构件时，发包开发企业可根据承包施工企业的要求，在签订工程承包合同后按年度发包工程总值的一定比例向承包施工企业预付备料款，于后期以抵充工程价款的形式陆续扣回。 在实际工作中，预付备料款的额度和扣回办法，在各个地区并不完全相同，当材料储备天数为4个月、材料费比重占工程造价75的情况下，预付备料款的额度应为当年工程价值的25。在累计已完工程价值达到当年发包工程价值的50 %时，就可将超过发包工程价值50部分的工程价款的50，抵作预付备料款扣回。这样，到工程完工，扣回相当于发包工程价值25(5050)的全部预付备料款。不过随着生产资料的开放，施工所需的建筑材料、结构件，一般均可从当地市场随时采购，今后也就没有必要再预付备料款了。二、应付工程款和预付备料款、工程款的核算 开发企业与施工企业有关发包工程款和预付备料款、工程款的核算，应在“应付账款应付工程款”和“预付账款预付承包单位款”两个账户进行。开发企业按照规定预付给承包施工企业的备料款和工程款，应记入“预付账款预付承包单位款”账户的借方，按照工程价款结算账单应付给承包施工企业的工程款，应记入“开发成本房屋开发成本”等账户的借方和“应付账款应付工程款”账户的贷方。如有扣除应付工程款的预付备料款和预付工程款时，应将扣回的预付备料款和预付工程款记入“预付账款预付承包单位款”账户的贷方，“应付账款应付工程款”账户的贷方仅记减去扣回预付备料款和预付工程款后的应付账款。支付工程款时，记入“应付账款应付工程款”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。 如上述某开发企业某项发包工程年度合同总值为600 000元，按照合同规定开工前应付预付备料款150 000元，则在用银行存款支付时，应作如下分录入账： 借：预付账款预付承包单位款 150 000 贷：银行存款 150 000 9月份根据施工企业当月施工计划所列工作量的二分之一即35 000元，用银行存款预付工程款时，应作如下会计分录： 借：预付账款预付承包单位款 35 000 贷：银行存款 35 000 10月初根据施工企业提出9月份工程价款结算账单中的已完工程价值为75 000元，减去应扣回预付备料款18 000元，月中预付工程款35 000元，尚应支付工程款22 000元(75 00018 00035 000)，应作如下会计分录： 借：开发成本 75 000 贷：预付账款预付承包单位款 53 000 应付账款应付工程款 22 000 第四节 配套设施开发成本的核算一、配套设施的类别 房地产开发企业在土地和房屋开发建设过程中承建的配套设施分两类：一类是按现行财务制度规定，其费用可计入商品房等开发成本的开发项目内发生的独立的非营业性配套没施如居委会、派出所、幼托、消防、锅炉房、水塔、自行车棚和公厕等，凡列入建筑安装工程施工图预算项目的费用(包括设备费用)均列入成本。另一类是按现行财务制度规定，其费用不得计入商品房等开发成本的城市建设规划中的大配套设施项目，包括开发项目外为居住服务的给排水、供电、供暖、供气的增容、增压。交通道路。开发项目内属营业性公共配套设施如商店、银行、邮局和非营业设施如中小学、文化站、医院等，不得列入开发工程成本。二、配套设施开发支出费用的核算 企业发生的各项配套设施费用应按成本核算对象和观定的成本项目进行归集。与商品房等同步建没其费用可以直接计入房屋成本核算对象的配套设施，发生的费用支出，直接在“开发成本房屋开发”等有关账户核算。不在“开发成本配套设施开发”账户核算。 开发企业会计制度设置的“开发成本配套设施开发”账户的核算内容包括两个部分：一是企业承建的城市建设规划中的各种大配套设施所发生的费用；二是按规定其费用应计入房屋等开发项目成本，但与商品房等非同步建设其费用应由两个或两个以上成本核算对象共同负担的非营业性公共配套设施费用。企业应根据开发建设的配套设施种类和具体情况在“开发成本配套设施开发”账户下，分别设置“大配套设施开发”和“非营业性配套没施开发”两个明细账户，并按照配套设施成本核算对象和规定的成本项日，进行明细核算。 企业发生的各项配套设施费用支出，可直接记入“开发成本配套设施开发”账户有关成本核算对象的成本项目中，借记“开发成本配套设施开发”账户，贷记“银行存款”、“库存材料”、“库存设备”或“应付账款一一应付工程款”账户。配套设施应负担的开发间接费用，应自“开发间接费用”账户转入“开发成本一配套设施开发”账户，借记“开发成本一一配套设施开发”账户，贷记“开发间接费用”账户。 企业承建的各种配套设施工程，如果采取自行施工建设的，可以设置“工程施工”和“施工间接费用”账户，核算和归集配套设施建设过程中发生的各项建筑安装工程费用。“工程施工”和“施工问接费用”账户归集的各项建筑安装工程费用，要定期转入“开发成本配套设施开发”账户有关成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。 三、已完工配套设施开发项目成本的结转 企业对于已完工配套设施开发项目成本的结转，应根据其不同情况和用途进行。 1按规定其费用可计入商品房等开发成本的项目内非营业性配套设施，竣工后，应将发生的全部实际成本，按一定标准(有关项目的预算成本或计划成本比例)，分摊计人有关商品房等项目成本，借记“开发成本一一房屋开发”等账户，贷记“开发成本一配套设施开发”账户。 2凡属于有偿移