《企业会计准则——投资性房地产》.ppt

2024/5/21 周二1 企业会计准则讲解 投资性房地产 南京审计学院 路国平2024/5/21 周二2 一、定义 投资性房地产投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。投资性房地产应当能够单独计量和出售。2024/5/21 周二3 二、适用范围 适用于投资性房地产的确认、计量和相关信息的披适用于投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露。露。下列各项，适用其他相关准则：下列各项，适用其他相关准则：1 1、自用房地产、自用房地产适用适用固定资产固定资产无形资产无形资产 2 2、作为存货的房地产、作为存货的房地产适用适用存货存货收入收入 3 3、企业代建的房地产、企业代建的房地产适用适用建造合同建造合同 4 4、投资性房地产租金收入和售后租回、投资性房地产租金收入和售后租回适用适用租赁租赁2024/5/21 周二4 三、投资性房地产的范围：三、投资性房地产的范围：（一）下列项目属于投资性房地产（一）下列项目属于投资性房地产 1 1、已出租的建筑物。、已出租的建筑物。（经营租赁）（经营租赁）2 2、已出租的土地使用权。、已出租的土地使用权。（经营租赁）（经营租赁）已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产 3 3、持有并准备增值后转让的土地使用权。、持有并准备增值后转让的土地使用权。(闲置土地不属于闲置土地不属于)(我国这种情况较少，另外持有并准备增值我国这种情况较少，另外持有并准备增值后转让的房屋不属于投资性房地产，作为存货处理后转让的房屋不属于投资性房地产，作为存货处理)2024/5/21 周二5 （二）下列各项不属于投资性房地产：1 1、自用房地产，、自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。营管理而持有的房地产。企业出租给本企业职工居住的宿舍，企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。这部市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。这部分房产间接为企业自身的生产经营服务，具有自用分房产间接为企业自身的生产经营服务，具有自用房地产的性质。房地产的性质。2 2、作为存货的房地产。、作为存货的房地产。（房地产公司开发的商品房）（房地产公司开发的商品房）2024/5/21 周二6 （三）下列房地产，是否属于投资性房地产，（三）下列房地产，是否属于投资性房地产，要根据具体情况判断要根据具体情况判断 1、一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够分别计量和出售的，可以确认为投资性房地产，否则不可。（分别计量和出售产权可以分割）2024/5/21 周二7 2、企业将建筑物出租并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务，所提供的其他服务在整个协议中不重大的，可以将该建筑物确认为投资性房地产；所提供的其他服务在整个协议中如为重大的，该建筑物应视为企业的经营场所，应当确认为自用房地产。2024/5/21 周二8 3、关联企业之间租赁房地产，出租方应将出租的房地产确定为投资性房地产。但在编制合并报表时，应将其作为企业集团的自用房地产。如，母公司以经营租赁出租给子公司的房地产，应当作为母公司的投资性房地产，但在编制合并报表时，作为企业集团的自用房地产。2024/5/21 周二9 4、企业拥有并自行经营的旅馆饭店，不属于投资性房地产。将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分能够单独计量和出售的，出租的部分可确认为投资性房地产。2024/5/21 周二10 四、投资性房地产确认投资性房地产同时满足下列条件的，才能予以投资性房地产同时满足下列条件的，才能予以确认：确认：1 1、与该投资性房地产有关的经济利益很可能流、与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；入企业；2 2、该投资性房地产的成本能够可靠地计量。、该投资性房地产的成本能够可靠地计量。2024/5/21 周二11 五、投资性房地产的初始计量 投资性房地产应当按照成本进行初始计量。投资性房地产应当按照成本进行初始计量。1 1、外购投资性房地产的成本、外购投资性房地产的成本包括购买价包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。2 2、自行建造投资性房地产的成本、自行建造投资性房地产的成本由建造由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。构成。3 3、以其他方式取得的投资性房地产的成本、以其他方式取得的投资性房地产的成本 按照相关会计准则的规定确定。按照相关会计准则的规定确定。2024/5/21 周二12 与投资性房地产有关的与投资性房地产有关的后续支出后续支出 满足满足投资性房地产投资性房地产确认条件的确认条件的应当应当计入计入投资性房地产成本投资性房地产成本；不满足规定的确认条件的不满足规定的确认条件的应当在发生时应当在发生时计入当期损益。计入当期损益。2024/5/21 周二13 六、投资性房地产后续计量 企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。也可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但同一企业只能采用一种模式对所有的投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。（我国倾向于成本计量模式，但不排除公允价（我国倾向于成本计量模式，但不排除公允价值计量模式）值计量模式）2024/5/21 周二14 （一）成本计量模式（基准模式）（一）成本计量模式（基准模式）新准则规定：新准则规定：企业应当在资产负债表日采用成企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。本模式对投资性房地产进行后续计量。采用成本模式计量的采用成本模式计量的建筑物建筑物的后续计量的后续计量 适用适用企业会计准则第企业会计准则第4 4号号固定资产固定资产 采用成本模式计量的采用成本模式计量的土地使用权土地使用权的后续计量的后续计量 适用适用企业会计准则第企业会计准则第6 6号号无形资产无形资产2024/5/21 周二15 （二）公允价值计量模式 新准则第十条规定：新准则第十条规定：有确凿证据表明投资性房地有确凿证据表明投资性房地产的产的公允价值能够持续可靠取得的，公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：1 1、投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；、投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；2 2、企业能够从房地产交易市场上取得、企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。地产的公允价值作出合理的估计。2024/5/21 周二16 采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。会计处理如下：借借 :投资性房地产投资性房地产公允价值变动公允价值变动 贷贷 :公允价值变动损益公允价值变动损益 2024/5/21 周二17 企业对投资性房地产的计量模式一经确定，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更应当作为会计政策变更处理。处理。已采用公允价值模式计量已采用公允价值模式计量的投资性房地产，的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。不得从公允价值模式转为成本模式。2024/5/21 周二18 七、投资性房地产的转换七、投资性房地产的转换 （一）转换日的确定（一）转换日的确定 1 1投资性房地产开始自用投资性房地产开始自用转换日是指房地产达到自转换日是指房地产达到自用状态，用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。营管理的日期。2 2作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租使用权停止自用改为出租转换日应当为租赁期开始日。转换日应当为租赁期开始日。3 3自用土地使用权停止自用，改为用于资本增值自用土地使用权停止自用，改为用于资本增值转转换日是指换日是指停止将该项土地使用权用于生产商品、提供劳务或停止将该项土地使用权用于生产商品、提供劳务或经营管理，经营管理，且该土地使用权且该土地使用权能够单独计量和转让的日期。能够单独计量和转让的日期。2024/5/21 周二19 （二）转换条件 企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件之一的，应当足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：资产或者将其他资产转换为投资性房地产：（1 1）投资性房地产）投资性房地产开始自用。开始自用。（2 2）作为存货的房地产，）作为存货的房地产，改为出租。改为出租。（3 3）自用土地使用权停止自用，）自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资用于赚取租金或资本增值。本增值。（4 4）自用建筑物停止自用，）自用建筑物停止自用，改为出租。改为出租。2024/5/21 周二20 （三）投资性房地产的转换的会计处理（三）投资性房地产的转换的会计处理 1 1、在成本模式下，在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。为转换后的入账价值。借：投资性房地产借：投资性房地产 累计折旧累计折旧 固定资产减值准备固定资产减值准备 贷：固定资产贷：固定资产 投资性房地产投资性房地产累计折旧累计折旧 投资性房地产投资性房地产减值准备减值准备2024/5/21 周二21 2 2、采用、采用公允价值模式计量公允价值模式计量的的投资性房地产转投资性房地产转换为自用房地产时，换为自用房地产时，应当以其应当以其转换当日的公允价值转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价公允价值与原账面价值的值的差额计入当期损益。差额计入当期损益。借：固定资产借：固定资产（公允价值）（公允价值）贷：投资性房地产贷：投资性房地产（账面价值）（账面价值）公允价值变动损益公允价值变动损益2024/5/21 周二22 3 3、自用房地产或存货转换为采用、自用房地产或存货转换为采用公允价值模公允价值模式计量式计量的投资性房地产的投资性房地产 （1 1）投资性房地产）投资性房地产按照按照转换当日的公允价转换当日的公允价值计价；值计价；（2 2）转换当日的公允价值）转换当日的公允价值小于小于原账面价值的，原账面价值的，其差额计入其差额计入当期损益；当期损益；借：投资性房地产借：投资性房地产（公允价值）（公允价值）累计折旧累计折旧 固定资产减值准备固定资产减值准备 公允价值变动损益公允价值变动损益 贷：固定资产贷：固定资产2024/5/21 周二23 （3 3）转换当日的公允价值）转换当日的公允价值大于大于原账面价值的，其原账面价值的，其差额计入差额计入所有者权益（资本公积）所有者权益（资本公积）。借：投资性房地产借：投资性房地产（公允价值）（公允价值）累计折旧累计折旧 固定资产减值准备固定资产减值准备 贷：固定资产贷：固定资产 资本公积资本公积其他资本公积其他资本公积（处置时再将（处置时再将“资本公积资本公积其他资本公积其他资本公积”转入当期损益）转入当期损益）2024/5/21 周二24 八、投资性房地产的处置 当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。2024/5/21 周二25 九、披露企业应当在附注中披露与投资性房地产有关的下列信息：企业应当在附注中披露与投资性房地产有关的下列信息：（1 1）投资性房地产的种类、金额和计量模式。）投资性房地产的种类、金额和计量模式。（2 2）采用成本模式的，投资性房地产的折旧或摊销，）采用成本模式的，投资性房地产的折旧或摊销，以及减值准备的计提情况。以及减值准备的计提情况。（3 3）采用公允价值模式的，公允价值的确定依据和方）采用公允价值模式的，公允价值的确定依据和方法，以及公允价值变动对损益的影响。法，以及公允价值变动对损益的影响。（4 4）房地产转换情况、理由，以及对损益或所有者权）房地产转换情况、理由，以及对损益或所有者权益的影响。益的影响。（5 5）当期处置的投资性房地产及其对损益的影响。）当期处置的投资性房地产及其对损益的影响。2024/5/21 周二26谢谢！