深圳中原特色商业街案例研究.pptx

二级市场策划品控中心深圳中原深圳中原 技术发展中心技术发展中心特色商业街的研究特色商业街：时尚时尚+商业商业三里屯三里屯village village 世贸天阶世贸天阶 蓝色港湾蓝色港湾历史历史+商业商业上海新天地上海新天地南京南京19121912文化文化+商业商业锦里锦里天津鼓楼文化街天津鼓楼文化街南锣鼓巷南锣鼓巷 艺术艺术+商业商业798798主题主题+商业商业美国美国City WalkCity Walk；天津音乐主题商业街；天津音乐主题商业街；日本秋叶原动漫商业街日本秋叶原动漫商业街其他其他神户渔人码头神户渔人码头海上海海上海 三里屯三里屯village 集文化、艺术、休闲和购物集文化、艺术、休闲和购物 于一体的全新空间于一体的全新空间这里什么都是这里什么都不是三里屯village以“33”服装大厦为界分为南北两区开业时间：南区：2006年11月开始招商，2008年5月入住，2008年6月开业特点:时尚，现代，前卫，新颖，亮丽定位：中高档品牌的开放式购物中心，年轻人开 发 商：太古房地产开发有限公司南区北区占地5.3万建筑面积总建面17.2万，北区：8.23 万m2；南区：9.06 万m2建筑形式层低密度建筑单体数量栋栋栋精品酒店位置紧邻工体北路临近使馆区开业时间7定位中高档国际及本地品牌较南区更高端目标客群时尚运动的年轻一族有一定社会地位和一定消费实力的人群北区劳力士月号开业基本情况基本情况地理位置：朝阳区工体北路与三里屯路交会处 三里屯得名由来原意“三里质地”，距离老北京地表之一东直门为三里（1.5公里）100 多年前，它因“北京城墙外三里的屯兵处”而得名区位、交通区位、交通区位交通区位交通区位：区位：毗临第2使馆区到2008年，三里屯在规划蓝图中，将成为北京“国际化商务核心”和“24小时娱乐中心”。周边分布高端综合体项目，三里屯、世贸工三等，有大量的商业、公寓供应四至及交通：四至及交通：东侧为三里屯酒吧一条街南侧为工体北路距离地铁10号线5分钟距离交通较为便利Village 代表了村与城两种概念兼收并蓄“我更倾向于中式格调，那种来北京胡同的人文基调，而不是那种线条过于完美的美式建筑风格”隈研吾 三里屯主设计师开放式设计理念，南区采用胡同式设计、北开放式设计理念，南区采用胡同式设计、北区采用四合院式设计区采用四合院式设计设计理念设计理念三里屯主设计师隈研吾规划理念：规划理念：整体为开放式设计整体为开放式设计南区在街道设计时采用了化整为零，从内部划分出多条内街，拥有更多商业展示面南区中国胡同北区四合院艺术建筑艺术建筑不规则的楼体、色彩斑斓的外观，到大胆的建筑材料的运用，以及相对独立而又互相连接的多层空间设计，使得建筑整体本身就是一件艺术品。（趋势：世界一线品牌购物终端的发展史，大多都经历了从只重视店铺内的设计，到重视整体建筑艺术风格的演变过程。）建筑本身就是一件艺术品，独立品牌大楼，建筑本身就是一件艺术品，独立品牌大楼，以三维建筑去宣示品牌形象以三维建筑去宣示品牌形象 平面布局平面布局平面布局平面布局扶梯楼梯电梯公共走廊店铺（已开业）店铺（即将开业）餐厅和酒吧（已开业）餐厅和酒吧（即将开业）LGLG：购物、超市、影院、珠宝、家电、艺术、家居、礼品、美容L1L1：服饰、娱乐/休闲主力店：主要分布在南侧、北侧沿路及南庭广场周围adidasEspritWhitecollarNikeApple橙色大厅橙色大厅顺电顺电美嘉欢乐美嘉欢乐 影城影城顺电顺电BHGUniqlo平面布局平面布局平面布局平面布局扶梯楼梯电梯公共走廊店铺（已开业）店铺（即将开业）餐厅和酒吧（已开业）餐厅和酒吧（即将开业）L2：服饰为主L3：餐饮为主L4：餐饮、艺术adidasEspritUniqloWhitecollarApple顺电顺电AppleNikeadidasEspritUniqloadidas动线组织：南区为胡同式设计，一条主动线、多条辅 线路设计交通体系：扶梯、楼梯、电梯、连廊：层全连通、层部分 连通，增加了平面之间的联系内部交通组织内部交通组织交通交通南区业态定位：南区更偏重年轻时尚，中高端为主领域广泛：业态涉及时装/配饰、美容、家居、电子产品、书店、餐厅、影院和艺术文化，经营范围延伸到了家电和儿童乐园的领域，如香港知名大型儿童教育品牌WiseKids，也将成为三里屯Village的特色之一，同时也是进入北京的首家店配比：业态比餐饮等北区业态定位更高端，瞄准国际一线品牌业态丰富，南区偏重年轻时尚，北区定位更业态丰富，南区偏重年轻时尚，北区定位更高端，多为国际一线品牌高端，多为国际一线品牌业态业态凭借在香港积累的运营经验，太古地产在招商过程深得知名零售商家的青睐。进入三里屯village 的品牌中，有很多首次进入北京甚至中国的品牌，包括：Uniqlo、Ben Sherman、Eachway、Coldstone、Steve Madden、Union American Bar&Grille、Element Fresh等品牌。还有中国首家Apple和Fossil专营店 北区多为国际一线品牌，范思哲、劳力士、万宝龙等都有大面积租赁 品牌品牌首次引进首次引进太古凭借雄厚的招商实力，引进很多国际知太古凭借雄厚的招商实力，引进很多国际知名品牌，其中部分品牌为名品牌，其中部分品牌为首次首次进入中国进入中国除列表中的品牌外，Artini、LACOSTE、Levis、Mizuno、Steve Madden也在三里屯village开设了旗舰店在各大时尚购物中心均会占有一席之地的Esprit和北京市第二家高档BHGSuper鄄market在三里屯Village的店铺面积超过了1400平方米；至于为时尚前沿人士所喜爱的品牌Bestseller，在三里屯Village内的店铺也分别超过了1000平方米。三里屯三里屯village云集了众多国际知名品牌的中云集了众多国际知名品牌的中国、亚洲、甚至环球国、亚洲、甚至环球旗舰店旗舰店名称类型规模说明Adidas体育品牌160（独占1栋4层高楼）全球旗舰店Uniqlo休闲品牌applePuma亚洲旗舰店Moiselle/Mademoiselle亚洲旗舰店Columbia户外装备中国旗舰店顺电高档家电2000izzueWhite-Collar 女装高级成衣北京最大的专营店之一b+ab周生生珠宝内地旗舰店MegaBox 电影院1700个座位、八个屏幕 品牌品牌规模之首规模之首品牌旗舰店装修风格前卫、时尚品牌旗舰店装修风格前卫、时尚品牌品牌前卫装修前卫装修体验式购物体验式购物&高科技运用高科技运用其他店面 品牌品牌特色体验特色体验阿迪达斯店内进行的miCoachCoreSkills测试仅通过简单的按键操作即定制属于自己的独一无二个性足球衫顺电尽情体验自己想购买的数码产品p分布：分布：多分布于3层p形式：形式：主要是以美式餐饮为主的国外菜系，档次普遍较高p经营状况：经营状况：麻辣诱惑、麦当劳等中餐及快餐经营状况很好，其他餐饮大都经营不乐观p小众餐饮比例大，中国式大众餐饮较为缺失南区餐饮南区餐饮餐饮餐饮餐厅餐厅/酒吧酒吧建筑建筑编号编号餐饮类别餐饮类别Blue FrogS4美式Cold Stone CreameryS9冰淇淋Double CoffeeS3欧式Element FreshS8美式HatsuneS8日式料理Herbal CafS6香港Jaya CafSLG日式Karaiya Spice HouseS10湖南Mango BoxS5甜品McDonaldsSLG快餐Olas de MareS9西班牙Panino TecaS2意式三明治PeppesS4挪威比萨Royal TeaS9传统英国茶馆STARBUCKS COFFEES10美式UNION Bar&GrilleS6美式Va Va VoomS4越南恒河印度餐厅S9印度西龙传香饭团S9香港西龙纤味拉面馆S9香港麻辣诱惑S2中餐三里屯village 餐饮分布图橙色大厅由日本前瞻建筑大师隈研吾操刀设计，是三里屯VILLAGE展览、会议、展览、会议、派对、派对、表演、时装秀等活动的舞台p橙色大厅橙色大厅底层750平方米的开放式空间 挑高13米的大厅穹顶 位于二层的VIP室，电梯直达，可俯瞰大厅全景 活动大门，可全开放以连接南庭p大厅前广场大厅前广场巨幅LED电子屏冬天为溜冰场，夏天是喷水广场，汇聚人气广场周边设置有座椅构成三里屯village的休憩空间橙色大厅以及营造出开敞、宜人空间的前广橙色大厅以及营造出开敞、宜人空间的前广场，成为三里屯场，成为三里屯VillageVillage的活力中心的活力中心橙色橙色大厅大厅橙色大厅橙色大厅08年底，南区的出租率达到90%，并且其中有70%的店铺已经开始营业。其北区将于今年秋天开业，目前的出租率为43%。租金:三里屯Village租金为140-160美元/月/平方米（使用面积)商铺比较和三里屯soho?三里屯SOHO商铺的售价在4万元至12万元之间 租赁状况租赁状况租赁状况租赁状况营业时间：上午10点至主流客户：时尚白领、外国人，大学生、名人。每个入口的人流量小时在Adidas开业当天，其一天的营业额便在70万人民币左右。三里屯三里屯VillageVillage整体营业状况较好，消费群整体营业状况较好，消费群体以年轻白领、大学生、老外为主体以年轻白领、大学生、老外为主营业状况营业状况 来这购物的主要有年轻的白领、大学生、老外、名人等。外国人很多。上午人比较少，下午状况会好很多，周末经营状况较好，大学生占很大一部分。三里屯village是去年中开业的，到现在一年多时间了，整体来看经营状况还是不错的。主力店像苹果、adidas都很好，但也有个别档次定位较高的经营稍差一些，像白领是这里档次很高的服装品牌，占据的位置也很好，一件裙子卖到4万，快半年了都没有售出一件衣服，老板更多关注的是品牌的宣传而非营业额。三里屯village太古服务人员在南区南北的主出入口以及内部关键节点 位置安排有太古道路指示服务人员完善的导视系统，道路、交通标志、指示 牌随处可见管理、服务及细节各方面管理、服务及细节各方面免费畅游巴士购物免费停车服务、细节服务、细节随处可见的指示系统品牌店铺艺术化品牌店铺艺术化p“白领白领”取名为艺术空间店邀请知名的法国艺术家参与了店铺的设计“一层是产品专卖，二层则是耗资1000万元修建的艺术品展览空间。北京最大旗舰店，租赁面积近1400平方米，分上下两层艺术化商业艺术化商业品牌艺术品牌艺术pNIKENIKE店内建立一个“艺术中心”，设计顾问可以帮助顾客运用多种颜色和材质设计个性十足的NIKE鞋，设计一件只属于自己的艺术品“原创界”本土原创设计师在京展示作品的平台中央美术学院“为坐而设计”大奖赛作品展风尚V生素时装秀艺术化商业艺术化商业艺术活动艺术活动接连不断的创意、艺术、展示、活动使得三接连不断的创意、艺术、展示、活动使得三里屯里屯villagevillage成为北京时尚潮流地标成为北京时尚潮流地标北欧艺术节彩绘Barbie小型展艺术化商业艺术化商业艺术小品艺术小品酒店式公寓酒店式公寓酒店公寓瑜舍位于北区最南端，共99间客房该精品酒店将为太古地产首家全资拥有及管理的酒店。英文名字The Opposite House 命名的灵感来自四合院正房相对面的客房 北区北区瑜舍瑜舍瑜舍瑜舍酒店公寓独特的艺术气质酒店公寓独特的艺术气质,与商业实现了完美契与商业实现了完美契合合溜达溜达：每周六都提供免费的胡同文化旅游，参观5条最具老北京生活气息的胡同艺术、绘画展建立瑜舍博客、推出音乐专辑CD北区北区瑜舍瑜舍在交通组织、动线设计、主力店及公共空在交通组织、动线设计、主力店及公共空间设计上存在一些不足间设计上存在一些不足交通组织：交通组织：三里屯Village南区在引导人们通往二层的通道较少、并且识别性不明显二楼及以上楼层均通过走廊相连，交通不明朗、指示系统不清晰动线设计：动线设计：动线设计不合理，一条主动线较为突出，但次动线不明显，导致很多店铺的昭示性和可达性不强公共空间设置：公共空间设置：整体可供人们休憩的空间以及绿化空间比较少。仅南庭设有少玲在。主力店设置主力店设置:南区北侧缺少活力和带动性较强的主力店铺，现有店铺对人流的吸引力不够不足不足特色商业街：时尚时尚+商业商业三里屯三里屯village village 世贸天阶世贸天阶 蓝色港湾蓝色港湾历史历史+商业商业上海新天地上海新天地南京南京19121912文化文化+商业商业锦里锦里天津鼓楼文化街天津鼓楼文化街南锣鼓巷南锣鼓巷 艺术艺术+商业商业798798主题主题+商业商业美国美国City WalkCity Walk；天津音乐主题商业街；天津音乐主题商业街；日本秋叶原动漫商业街日本秋叶原动漫商业街其他其他神户渔人码头神户渔人码头海上海海上海天阶理念天阶理念“全北京，向上看”“生活”向上看！“时尚”向上看！“品味”向上看！“美食”向上看！“创意”向上看！天幕作为北京城独一无二的瑰宝，承载着“全北京，向上看”的理念 世贸天阶世贸天阶京城时尚旅游新地标京城时尚旅游新地标天阶定位天阶定位它定位为“结合美食、娱乐、空间艺术、时尚信息橱窗以满足看、听、嗅、味、触的全感官之旅的休闲购物场所”，将为CBD内的中高收入的白领提供流行时尚零售业态及商业服务设施，将集6星级Night Club异域特色主题餐厅、家居生活、Spa、美食广场、品牌旗舰店等于一体。京城独一无二的巨型天幕使世贸天阶成为时尚旅游新京城独一无二的巨型天幕使世贸天阶成为时尚旅游新地标地标世贸天阶的巨型天幕，让这个仅百米长的广场变成了京城炙手可热的旅游景点，许多国内外旅客到京旅游，都已将这儿加入必赏景观之一。天幕播放时间：夏季：19：30至22：00冬季：18：00至22：00西班牙时尚品牌ZARA北京第一家旗舰店,Miss Sixty/Energy 北京旗舰店，FUBU北京唯一店；直营概念店 Adidas Heritage，法国流行品牌 promod 北京第一家店，SJSJ北京第一家店；美国时尚品牌GUESS北京旗舰店，美国经典休闲品牌GANT中国旗舰店，法国品牌 Lilith 北京第一家店，西班牙鞋具皮具品牌 Patricia 的北京第一家店，德国女装品牌 MARCCAIN 的北京第一家店，高级服装订制台湾品牌 GIOIA PAN 的中国第一家店，雅诗兰黛集团设立MAC彩妆专卖店等等。别具特色的爵士乐酒吧CJW，北京第一家外文书店 Chater House；韩国高档超市及加州健身姚明运动馆的中国第一家店；Gold Bo-tree 菩提岛时尚生活SPA的北京每一家店；颂音乐厨房的中国第一家店等世贸天阶汇集了世界各地时尚特色品牌，其中包括很世贸天阶汇集了世界各地时尚特色品牌，其中包括很多北京首家店铺及旗舰店多北京首家店铺及旗舰店 世贸天阶世贸天阶时尚信息发布台时尚信息发布台中国联通在北京世贸天阶举行iPhone手机进入中国大陆市场的首销仪式迎奥运文化广场启动仪式暨大型公益晚会可口可乐畅爽“开”新年倒数活动ETIHADAirways阿提哈德航空展蔡依林新专辑大丈夫天幕首播特色商业街：时尚时尚+商业商业三里屯三里屯village village 世贸天阶世贸天阶 蓝色港湾蓝色港湾历史历史+商业商业上海新天地上海新天地南京南京19121912文化文化+商业商业锦里锦里天津鼓楼文化街天津鼓楼文化街南锣鼓巷南锣鼓巷 艺术艺术+商业商业798798主题主题+商业商业美国美国City WalkCity Walk；天津音乐主题商业街；天津音乐主题商业街；日本秋叶原动漫商业街日本秋叶原动漫商业街其他其他神户渔人码头神户渔人码头海上海海上海定位国内首座定位国内首座Lifestyle Shopping CenterLifestyle Shopping Center，依托朝阳，依托朝阳公园水景资源，打造全新商业形式公园水景资源，打造全新商业形式pSolana有别于传统商业，是集购物、娱乐、休闲、旅游，文化于一身的一站式体验消费场所。pSolana最大特点是将丰丰富富业业态态与顶顶级级环环境境资资源源相融合，以完完全全开开放放式式空空间间为城市中的精英群体营造闲适轻松的购物氛围，是都市水泥森林中的一处稀有风景。p项目位置：项目位置：北京朝阳公园西门p占地面积：占地面积：13万平米p建筑面积:地上两层，6万平方米(部分挑高912米)地下两层，9万平方米p开业时间：2007年底p项目定位：项目定位：国内首座国内首座Lifestyle Shopping CenterLifestyle Shopping Center（国际购物中心协会定义：“具有露天开放及良好环境的特征，多业态集合，以休闲为目的，包括餐饮、娱乐、书店、影院等设施，通过环境、建筑及装饰的风格营造出别致的休闲消费场所。”）亮马食街亮马食街时尚时尚MallMall新新生生代代主主题题店店湖畔吧街湖畔吧街酒酒店店品牌街品牌街西主西主力店力店中央广场中央广场山湖山湖广场广场核心娱乐区核心娱乐区区域区域组团组团业态业态零售商业区西主力店品牌街国际一、二线品牌旗舰店为主，穿插主题婚纱影楼、名品珠宝钟表店、艺术画廊、美容院、咖啡甜品店时尚购物广场 品牌服装、流行服饰、特色香薰、儿童用品新生代主题店运动休闲、牛仔、户外运动、高尔夫、图书音像制品、数码科技、文化用品明星冰场、健身中心餐饮娱乐区核心娱乐区星级多厅影院、KTV、Disco、SPA健身、电玩、社交舞会及酒吧零售湖畔吧街主题酒吧、咖啡厅、高档西餐厅亮马食街高档酒店和特色餐厅悦椿酒店SOLANASOLANA包含购物、休闲、文化、娱乐等多种业态，包含购物、休闲、文化、娱乐等多种业态，经营内容丰富，满足各类人群消费需求经营内容丰富，满足各类人群消费需求特色风情建筑特色风情建筑&合理动线设计合理动线设计p整个建筑由19栋2-3层地中海风格的楼宇环型组成，拥有众多的国际品牌名店；p8字动线SOLANA蓝色港湾独有一条巧妙的8字型的动线，消费者沿着这条动线行走，将不会错过SOLANA蓝色港湾的绝大多数店铺亮马食街亮马食街时尚时尚MallMall新新生生代代主主题题店店湖畔吧街湖畔吧街酒酒店店品牌街品牌街西主西主力店力店中央广场中央广场山湖山湖广场广场核心娱乐区核心娱乐区时尚商业总结必备条件：区域具备良好的商业消费环境时尚体现建筑经营内容、品牌Solana 地处CBD、燕莎和丽都三大商圈交汇处，形成了浓厚的国际化氛围；周围聚集了20多个北京最高档的涉外公寓和高尚社区，此区域已发展成为北京最具消费力人口的聚集区；周边涉外写字楼里工作的高收入白领为Solana提供了众多高素质、高收入的消费人流特色商业街：时尚时尚+商业商业三里屯三里屯village village 世贸天阶世贸天阶 蓝色港湾蓝色港湾历史历史+商业商业上海新天地上海新天地南京南京19121912文化文化+商业商业锦里锦里天津鼓楼文化街天津鼓楼文化街南锣鼓巷南锣鼓巷 艺术艺术+商业商业798798主题主题+商业商业美国美国City WalkCity Walk；天津音乐主题商业街；天津音乐主题商业街；日本秋叶原动漫商业街日本秋叶原动漫商业街其他其他神户渔人码头神户渔人码头海上海海上海上海新地标外地游客来上海旅游的必到之地；上海的白领一族体验小资生活的专属地；居住在上海外籍人士进行交流和聚会的根据地；上海新天地上海新天地上海新天地p 新天地位于城市“中心的中心中心的中心”，距淮海中路高档消费商业区600米左右p 占地面积52万平米，紧邻淮海中路商务圈北至太仓路；西至马当路；南至自忠路；东至西藏南路p 原自然街坊23个；原居住人口7万人新天地是太平桥改造规划的首期项目新天地是太平桥改造规划的首期项目pA太平桥人工湖绿地，占地4.4万，水面面积1.2万，已成为市中心景观pB新天地，占地新天地，占地3万，建面万，建面6万，分南、北里。万，分南、北里。p C翠湖天地高级住宅小区，总建68万pD企业天地甲级写字楼区，总建面50万pE瑞安集团总部大楼，区域的标志性建筑基本情况基本情况今昔对比：改造前的上海新天地破旧、拥挤、恶劣居住条件的集中表现。富有特色的石门建筑元素，体现上海20年代建筑特色，是建筑修缮的基础 开发理念开发理念今昔对比：改造后的上海新天地开发理念开发理念古今融合，中西交汇开发理念：开发理念：改变原先的居住功能，赋予商业经营价值，把这片反映了上海历史和文化的改变原先的居住功能，赋予商业经营价值，把这片反映了上海历史和文化的老房子改造成集国际水平的餐饮、购物、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐老房子改造成集国际水平的餐饮、购物、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心中心 改造方式：昨天、明天，相会在今天：改造方式：昨天、明天，相会在今天：新天地开发借鉴了国外经验，采用保留建筑外皮、改造内部结构和功能、并保留建筑外皮、改造内部结构和功能、并引进新的生活内容引进新的生活内容，这一做法在上海甚至是全国尚属首创。石库门建筑群外表保留了当年的砖墙、屋瓦，而每座建筑的内部体现出现代休闲生活的气氛。漫步新天地，仿佛时光倒流，有如置身于二十世纪二、三十年代的上海，但一步跨进每个建筑内部，则非常现代和时尚；门外是风情万种的石库门弄堂，门里是完全的现代化生活方式，一步之遥，恍若隔世，真有穿越时空之感！香港瑞安集团和上海复兴建设发展有限公司合资开发，总投资1.5亿美元总体规划顾问为本杰明伍德（Wood and Zapata Inc.）上海新天地北里荣获2003年度Urban Land Institute(ULI)Award for Excellence大奖，为历来首度获此殊荣的中国内地项目开发理念开发理念石库门由门框、门楣和门扇组成，尺度高大。门框早期多用石头砌成，后期则石头、砖头和水泥都有。早期门框多简洁，无装饰。后期则多有装饰，往往有多重线脚。有时在门框两边也会使用西方古典柱式的壁柱，而古典柱式中又多用科林斯式或爱奥尼式柱。门扇一般采用58厘米厚的实心木门，以门木轴开启，门面黑色油漆，门上有铜制或铁制门环一对。黑色门扇加上金属门环，使石库门住宅平添了几分庄重。门楣部分是石库门最为精彩的部分。这里装饰最为丰富。在早期石库门中，门楣常模仿江南传统建筑中的仪门做成中国传统砖雕青瓦压顶门头式样。后期受到西方建筑风格的影响，常用三角形、半圆形、弧形或长方形的花饰，类似西方建筑门、窗上部的山花楣饰。其中也有一些门楣做成颇为地道的西方古典山花式样，如三角形或弧形的山花，有时也有巴洛克式卷涡状山花。有些石库门中，在门楣与门框之间还有一个个过渡层。装饰上比上部的山花形楣饰简洁，两旁是门框两侧凸出墙体的壁柱的向上延伸，中间内凹部分则有浮雕装饰，亦或写上四字吉祥额批。石库门介绍设计理念：昨天明天相会在今天 开发理念开发理念上海新天地定位为国际化休闲、文化、娱乐中上海新天地定位为国际化休闲、文化、娱乐中心心功能定位：集餐饮、购物、娱乐等功能于一身功能定位：集餐饮、购物、娱乐等功能于一身客户定位：上海的小资一族、居住在上海的外籍人士以及到客户定位：上海的小资一族、居住在上海的外籍人士以及到达上海的中外游客达上海的中外游客 提供一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费的场所定位三步曲：多功能，旅游景点，国际化定位三步曲：多功能，旅游景点，国际化将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集在一起 上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点希望来到上海的人，一定要来看看上海新天地，将上海新天地建成来上海必到之地 一个国际交流和聚会的地点里会有很多的活动，很多人在上海新天地聚会 层层深化的定位明确了目标消费客群定位定位城城市市起起居居室室北里以石库门旧建筑为主，商业形态为街铺，北里以石库门旧建筑为主，商业形态为街铺，南里以新建筑为主，形态为购物中心南里以新建筑为主，形态为购物中心p北里北里约3.5万，以保留石库门旧建筑为主以保留石库门旧建筑为主，内部为现代化装修p南里南里以反映时代特征的新建筑为主，以反映时代特征的新建筑为主，包括一座总建面达2.5平米的购物、娱乐、休闲中心，配合少量石库门建筑。p集中式商业与街铺的比例集中式商业与街铺的比例42集中式商业（5层）58街铺（24层）近乎40：60的比例北里南里规划布局规划布局北里北里 南里南里 购物、餐饮、休闲娱乐业态比例约为购物、餐饮、休闲娱乐业态比例约为4 4：4 4：2 220253540354012家，主要为酒吧、艺术工作室、迪士高等24家，主要为工艺品、饰品、家居用品22家，其中11家为欧美风味0.70.88万平米1.21.4万1.21.4万艺术休闲娱乐零售/服务餐饮p北里：北里：业态主要为餐饮、零售/服务和艺术休闲娱乐p南里：南里：一座2.5万平米的购物、娱乐、休闲中心为主。该中心共五层，商业业态包括国际影城、剧院餐厅、家居用品、健身及水疗俱乐部、酒店式服务公寓（53套单元）、麦当劳餐厅、哈根达司、甜品店等。0.4万平18艺术休闲娱乐45371万平0.82万平零售/服务餐饮估算的业态比例零售：餐饮：休闲娱乐38：42：20业态配比业态配比新意迭出的时尚活动，为新天地带来富有动感新意迭出的时尚活动，为新天地带来富有动感的现代时尚风采，使之成为现代潮流的领导者的现代时尚风采，使之成为现代潮流的领导者名人效应名人效应谭咏麟、成龙等百位香港明星经营的“东方魅力餐饮娱乐中心”是明星文化结合餐饮的创意，那里将是追星族经常可以与心中偶像交流的场所；台湾著名电影演员杨慧珊经营的琉璃工房主题餐厅，将使游客置身于七彩水晶宫中用餐；异域风情异域风情法国餐厅的巴黎歌舞表演和地下酒窖餐室令人神往；日本音乐餐厅夜夜摇滚乐绕梁不绝；巴西烤肉餐厅带来了南美风情表演时尚活动时尚活动寻FUN万圣节 畅饮新天地时尚发声-新天地 2008上海新天地秋冬时装季昆曲沙龙系列活动之二当昆曲遇见瑜伽“灵感定义生活”2007上海新天地艺术行动 艺术化艺术化商业商业采取只租不售模式，后续统一经营保证品质，采取只租不售模式，后续统一经营保证品质，同时招商阶段严格挑选品牌同时招商阶段严格挑选品牌p盈利模式：盈利模式：经营者和管理者分离，采取只租不售模式，后续统一经营保证品质（开发商资金实力、商业管理经验）p品牌选择：品牌选择：对租户严格挑选，现有租户中，85来自中国内地以外的国家和地区。菜式来自法国、美国、德国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和香港，充份展现了新天地的国际元素。盈利模式盈利模式完善、细致的服务完善、细致的服务咨询中心咨询中心免费提供新天地各个租户的店卡和各种关于新天地的资料、刊物，以及上海旅游交通地图等。电脑浏览新天地及其他相关的网站。中英双语服务。服务服务ZingZing新杂志新杂志 完整功能设置：完整功能设置：8888新天地酒店式服务公寓新天地酒店式服务公寓私人会所般的低调与尊贵。规模：座落于新天地广场南里，88新天地共有53套单元，5种不同房型可供选择 风格：延续了新天地中西合壁、新旧结合的风格和理念。清水砖瓦墙加上明清木雕门 服务：五星级酒店个性化服务酒店服务酒店服务公寓公寓上海新天地商业功能实现成功因素p选址p差异化的定位p商业业态比例p商业形态比例p商业盈利模式城市核心区中心位置、市级商圈、高档商务区附近，周围有高端住宅支撑与临近成熟商圈形成差异、功能综合、集餐饮、购物、娱乐休闲、文化于一体零售：餐饮：休闲娱乐及商服42：38：2042集中式商业58商铺采取只租不售模式，经营者和管理者分离（开发商资金实力、商业管理经验）对租户严格挑选，现有租户中，85来自中国内地以外的国家和地区。成功因素成功因素北京、上海两个商业代表作成功的共同之处1、项目都抓住了符合现代消费的“流行、时尚”的核心文化元素，迎合了市场的需求。上海新天地：建筑构建出海派文化特色 商业运营上体现时尚代表时尚艺术的“陈逸飞”、代表流行音乐时尚的“东魅”，并辅之以星巴克、哈根达斯、酒吧 三里屯：2、将项目与城市本身的历史文化构成一个强烈的反差，以彰显项目的差异化和独特性。反其道而行之，将项目的建筑风格与城市文化的对比和反差做到极限 3、充分利用区域传统的消费基础，并通过项目的打造，将影响扩大到全市、全国。4、项目的规划设计上独树一帜，剑走极端，构建区域建筑标杆。上海新天地：老瓶装新酒三里屯：超现代建筑艺术 5、开发商资金实力和运营能力的体现。上海新天地：从启动运营到全面实现赢利花费近四年多的时间 三里屯：香港成功的招商经验及运营能力，引进很多国际知名的品牌的旗舰店，以及首次进入中国或北京的品牌特色商业街：时尚时尚+商业商业三里屯三里屯village village 世贸天阶世贸天阶 蓝色港湾蓝色港湾历史历史+商业商业上海新天地上海新天地南京南京19121912文化文化+商业商业锦里锦里天津鼓楼文化街天津鼓楼文化街南锣鼓巷南锣鼓巷 艺术艺术+商业商业798798主题主题+商业商业美国美国City WalkCity Walk；天津音乐主题商业街；天津音乐主题商业街；日本秋叶原动漫商业街日本秋叶原动漫商业街其他其他神户渔人码头神户渔人码头海上海海上海南京南京19121912昔日总统府邸，今朝城市客厅，主打昔日总统府邸，今朝城市客厅，主打“民国文民国文化牌化牌”，兼具文化历史底蕴和现代时尚的休闲文化商街，兼具文化历史底蕴和现代时尚的休闲文化商街 位置：位置：位于南京市长江路与太平北路交汇处，规模：规模：由幢民国风格建筑及”共和”“博爱”“新世纪”“太平洋”个街心广场组成，总面积万多平方米案名：案名：从征集的600多个方案中确定，1912 是民国元年 定位：定位：东方三采将南京1912定位于“城市客厅”，力图成为白领、小资、文化人群、外籍人士、商务客人、游客消费的“高尚休闲商业区”南京南京19121912整体风格保留民国建筑的风貌整体风格保留民国建筑的风貌青灰色与砖红色相间的建筑群，风格古朴精巧，错落有致、呈形环绕”总统府”大多数新建筑中，无修饰与浮华的青砖既是墙体，又是外部装饰，烟灰色的墙面上，勾勒了白色的砖缝，除此之外无任何修饰。南京”的设计风格与总统府遗址建筑群总体风貌保持一致。总统府是南京民国建筑风貌的集中地 幢建筑，其中幢是原有的民国建筑，最高的只有三层楼，大多数建筑是两层楼甚至是平房以酒吧为主要经营业态，消费档次定位中高档，注重以酒吧为主要经营业态，消费档次定位中高档，注重国际一线品牌的引进国际一线品牌的引进业态：业态：以酒吧为主，特色餐饮和休闲为辅经营模式：经营模式：只租不售，经营者和管理者分离招商定位：招商定位：招商方向主要定格在与旅游休闲相关的餐饮、酒吧、招商方向主要定格在与旅游休闲相关的餐饮、酒吧、咖啡馆、茶馆、美容健身中心等国际顶尖品牌。咖啡馆、茶馆、美容健身中心等国际顶尖品牌。国际一线品牌将占有国际一线品牌将占有40的份额，国内发达城市的一的份额，国内发达城市的一线品牌占有线品牌占有30的份额，其余的份额，其余30。总结选址：历史文化资源、遗留建筑1912：与民国总统府一墙之隔民国文化为载体 业态、定位上时尚、与建筑形成反差定位：旅游、外国人、本地高端白领、小资特色商业街：时尚时尚+商业商业三里屯三里屯village village 世贸天阶世贸天阶 蓝色港湾蓝色港湾历史历史+商业商业上海新天地上海新天地南京南京19121912文化文化+商业商业锦里锦里天津鼓楼文化街天津鼓楼文化街南锣鼓巷南锣鼓巷 艺术艺术+商业商业798798主题主题+商业商业美国美国City WalkCity Walk；天津音乐主题商业街；天津音乐主题商业街；日本秋叶原动漫商业街日本秋叶原动漫商业街其他其他神户渔人码头神户渔人码头海上海海上海选址：成都市武侯祠东侧开业时间：2004.11.1总建筑面积：7920m总街长：340m平均街宽：3-4m（最大街宽为6m）投资估算：2000万项目定位项目定位：文化、商业与地产的融合，是巴蜀民风民俗和三国蜀汉文化的民俗风情街，号称“成都版清明上河图成都版清明上河图”。体验式、休闲式、互动体验式、休闲式、互动式式的旅游方式，符合现代游客的旅游需求成都锦里商业休闲街位于武侯祠东侧，建筑面积成都锦里商业休闲街位于武侯祠东侧，建筑面积79207920平方米，是融合巴蜀民风与三国文化的民俗风平方米，是融合巴蜀民风与三国文化的民俗风情街情街成都第一条仿古特色街，已经成成都第一条仿古特色街，已经成为全国特色商业街的典范为全国特色商业街的典范在三个主题区域坚持了主题和特色业态，再分别辅以在三个主题区域坚持了主题和特色业态，再分别辅以其他业态，避免了相同业态过于集中，带来消费疲劳其他业态，避免了相同业态过于集中，带来消费疲劳广场广场餐饮娱乐区餐饮娱乐区锦锈文化区锦锈文化区民俗市井区民俗市井区餐饮休闲公建住宿购物锦里商业街业态配比锦里商业街业态配比p锦里在准确的消费定位与项目定锦里在准确的消费定位与项目定位下，采取位下，采取按营业额收租金等先进按营业额收租金等先进运营模式，国有资本，经营者与营运营模式，国有资本，经营者与营销者三方持股销者三方持股，把项目真正的整合，把项目真正的整合起来起来根据依附的地理空间所承载的文化内涵来确立建筑的根据依附的地理空间所承载的文化内涵来确立建筑的主题，锦里外部为明清古建筑风格，与武侯祠现存的主题，锦里外部为明清古建筑风格，与武侯祠现存的清代建筑融为一体清代建筑融为一体紧临武侯祠，依托于成都三国历史遗迹，“锦里古街”的品牌、土地和所有店面的所有权属于博物馆，经营权属于管理公司 整个建筑系明清明清时代的建筑风格，时代的建筑风格，与武侯祠博物馆现存的清代建筑融为一体青砖碧瓦、雕梁画栋、石板古街老街、青石板路老街、青石板路青砖、青瓦青砖、青瓦锦里大门锦里大门雕梁画栋雕梁画栋客栈客栈锦里休闲街主要卖的是锦里休闲街主要卖的是“文化文化”，是三国文化的代名词，是三国文化的代名词，把文化与商业巧妙的融合起来，使顾客在体验文化的同把文化与商业巧妙的融合起来，使顾客在体验文化的同时进行消费时进行消费三国蜀汉文化三国蜀汉文化 川西民俗文化川西民俗文化还有，民俗服装秀表演、皮影表演、西洋镜 锦里有如“三国茶楼”、“三顾园餐厅”、“张飞牛肉”等以三国文化为核心的商业，采用“以点带面”的策略和操作方式。酒吧文化酒吧文化打更人捏泥人剪纸张飞牛肉特色商业街：时尚时尚+商业商业三里屯三里屯village village 世贸天阶世贸天阶 蓝色港湾蓝色港湾历史历史+商业商业上海新天地上海新天地南京南京19121912文化文化+商业商业锦里锦里天津鼓楼文化街天津鼓楼文化街南锣鼓巷南锣鼓巷 艺术艺术+商业商业798798主题主题+商业商业美国美国City WalkCity Walk；天津音乐主题商业街；天津音乐主题商业街；日本秋叶原动漫商业街日本秋叶原动漫商业街其他其他神户渔人码头神户渔人码头海上海海上海天津鼓楼商业街天津鼓楼商业街集旅游、购物、娱乐、展示、休集旅游、购物、娱乐、展示、休闲风情文化街闲风情文化街占地约20万平方米，总投资12亿元。以青砖瓦房的明清建筑风格为主，主体2至4层，高低错落商业街总体规划呈十字型，南北向长580米，东西向长510米。以新鼓楼为中心的鼓楼广场，长宽各米，作敞开式设计广场周围分南街（天津风情街）、北街（古董珠宝街）、东街（精品购物街）等几个部分，兼具旅游、购物、娱乐、展示、休闲等多项功能目前入驻商业企业500家。商业街由三部分构成：南街（天津风情街）、北街商业街由三部分构成：南街（天津风情街）、北街（古董珠宝街）、东街（精品购物街）（古董珠宝街）、东街（精品购物街）北街北街东街东街南街南街经营经营主题主题北方古玩城黄金阁艺术市场精品购物街；旅行社以天津传统民俗文化、商业及餐饮为主的东方不夜城经营经营业态业态珠宝、古玩、陶瓷、图书音像服装、眼镜、快餐津门老字号民俗特色商品、餐饮、娱乐为主的风情街代表代表商铺商铺泥人张、风筝魏、花艺阁、天香珠宝老美华、盛锡福、果仁张、桂发祥麻花、狗不理包子特色商业街：时尚时尚+商业商业三里屯三里屯village village 世贸天阶世贸天阶 蓝色港湾蓝色港湾历史历史+商业商业上海新天地上海新天地南京南京19121912文化文化