胶南陆丰社区商业.ppt

胶南人民路以南，上海路以西地块概念规划方案Planning and Design 这是一个生长在繁华城市中的公园西海岸新区地标性主题休闲体验街区项目概况PROJECT OVERVIEW项目区位-基地现状-资源条件-强排方案1项目位于西海岸新区中心区，与珠山国家森林公园和黄岛分列于沿海一线，于青岛市区通过滨海大道和胶州湾隧道有着便捷的交通，是“三城联动”规划里“西岸新城”的重要节点。原胶南原黄岛小珠山基地政府滨海大道东方影都项目位于第九个国家级新区“西海岸新区”宏观区位优势明显项目区位Project Location18KM3KM项目周边已形成的城市道路，为项目前期开发提供便利；基地内部保留现状两栋多层住宅和一栋规划未建多层住宅。项目总用地面积92591平米n北侧：人民路城市服务性主干道，人流密集n东侧：上海路城市重要南北主干道，连接新汽车总站n南侧：规划路胶南市第五中学胶南五中规划路规划路人民路(未来R3轻轨线路)上海路C地块27905居住用地限高80米A地块 30010商业用地容积率2.5限高80米B地块 34676居住用地限高80米基地现状Base Situation 1人民路内部路上海路灵山路90m35m绿化带绿化带现状住宅(1+6+1底层带储藏室)规划未建住宅(1+6+1底层带储藏室)本案家乐城购物广场胶南市新汽车总站胶南市第五中学胶南市实验中学胶南市第六中学胶南市第二实验小学同济医院人民医院青岛市民服务大厅胶南市体育馆商场聚集区维客购物中心n项目位于原胶南新老城区结合处，即可享受老城区现有配套资源，同时承接新区发展；n学校资源丰富。紧邻黄岛区第五中学（高中）和灵山路九年一贯制中学（小学一年级到初中三年级），东临黄岛区第二实验小学，黄岛区六中（初中），黄岛区实验中学（高中）。n生活配套齐全，购物、金融、医疗、行政服务和交通均十分便利。n较成熟的商业居住片区老城区新城区资源条件Resource Conditions1人民路(未来R3轻轨线路)n北侧商业用地具备做地标性商业的条件。人民路现有商业氛围非常浓厚，并且是未来R3轻轨线路，地块位于两条主要城市道路路口，周边缺少大体量集中型商业n沿南北贯穿的规划路与南侧规划路具备做风情商业街的条件。南北规划路：是人民路商业氛围向地块内部延伸的重要保障，结合绿化带可形成特色休闲街区，适合沿路布置社区商业，塑造社区生活氛围。资源条件Resource Conditions1地标性幼儿园小区级市场分析与案例研究MARKET ANALYSIS AND CASE市场分析（住宅）-市场分析（商业）-专业发展-案例研究-案例总结2天一畔城天一畔城蓝岸骏景金河丽城本案金河丽城蓝岸骏景康桥首府康桥首府市场分析Market Analysis 2天一畔城金河丽城蓝岸骏景康桥首府产品类型住宅、商铺、住宅、商铺住宅住宅建筑类别多层、小高层高层多层、高层多层、小高层容 积 率1.142.501.601.40售 价6800元/平方米8500元/平方米待定9000元/平方米多层和18层以下高层占主要市场，18层以上产品客户接受度相对较低，考虑到容积率可适当规划少量18层以上产品市场分析Market Analysis 2安置能满足容积率要求，空间形态较好安置能满足要求，开发区量过少，但17层去化速度快，空间形态较好容积率较高、空间新盖差，去化慢强排方案Strong Emission Scheme2建议东地块安置区以26层为主，兼顾内部景观空间西地块同时考虑容积率和去化，规划26+17层26F17F多层住宅94374平米商业7000平米现状及未建14300平米容积率3.34住宅78406平米商业15000平米容积率3.35住宅112433平米商业7000平米现状及未建设14300平米容积率3.86住宅65896平米商业15000平米容积率2.90住宅112433平米商业7000平米现状及未建14300平米容积率3.86住宅95510平米商业15000平米容积率3.96利群家乐城店维客胶南购物中心青岛利群(胶南店)天方购物广场胶南利群商厦新阳光购物广场胶南装饰城本案市场分析Market Analysis 22km1kmn商业项目点多、分散，无强力商圈；n商圈沿人民路自西向东变迁，最早在珠山路人民路交叉口，后来至琅琊台路人民路交叉口，一直向东发展；n以传统式商业为主，缺乏主题式商业体验；n零售业态（服装为主）已严重饱和；n缺少对未来旅游人口具吸引力的商业形态；市场分析Market Analysis 2胶南利群商厦天方购物广场维客胶南购物中心业态一楼：主要经营化妆品、珠宝首饰、钟表、工艺品二楼：主要经营男女皮鞋、箱包，并设有运动休闲专厅三楼：主要经营男女休闲装、内衣、针织品、床上用品四楼：主要经营男士西装、茄克、衬衣、领带五楼：主要经营女装、羊毛、羊绒服装、超市、商铺、手机卖场一楼经营家电、珠宝、化妆品、鞋帽、箱包二楼是食品百货超市三楼以服装为主商业属性城市型城市型社区型专业发展2全球老龄化趋势日益加剧，催生养老产业迅速发展目前中国老人数量已占全世界的四分之一，国家已对养老方面推出了众多的有利政策，政府在推动养老事业多元化、多样化发展的同时，让所有老年人都能老有所养、老有所依、老有所乐、老有所安。从市场角度看，居家养老具有最大的市场价值目前国内主流的养老模式分别为，居家养老、社区养老、机构养老，其三者呈现90:7:3的比例关系全龄化社区模式是中国式养老的最优选择全龄化社区：将养老植入到成熟的住区中，各年龄段人共同生活在同一大型社区，各个年龄段的人都有相匹配的物业和服务，创造以生活体验至上的一生之城。1.符合中国社会根深蒂固的传统观念2.满足老年人不愿远离家人的本质居住：普通住宅+适老化住宅全龄化社区1颐养：社区养老配套+机构养老配套2教育：中小学、幼儿园3生活服务：商业+生活配套4健康：户外活动设施5社交休闲：文化设施+休闲公园6专业发展2全龄社区中的养老服务方式和老人分类专业发展2专业发展2同质竞争加剧，“大而全”向“专而精”转变，购物中心齐奔“主题化”目前全国各大购物中心正逐步从大而全的发展模式向主题型模式发展。城市中绝大部分的区域已经是商家林立，消费者对于定位准确、服务细致的主题型商家的需求也越来越强烈。传统商业向体验式商业转变目前这个比例正在逐渐被打破，最主要体现是零售的比重不断缩小，而餐饮、娱乐等体验式业态的比重在加大。此外，品牌的线下体验区是另一种新的、符合“体验为王”发展趋势的业态。主题式购物的特点1.满足个性差异化需求，充分体现在以人为本的营销理念。2.缩短购物时间，提高购物效率。3.诱发潜在消费，增加销售收入。4.提升消费层次，引导消费者需求向纵深发展，树立以质量为消费水准的消费观念。总面积：33万平方米，2013年7月开始营业引入国际顶级地产开发模式-HOPSCA（豪布斯卡），由1栋海悦国际俱乐部、2栋EOD花园写字楼、3栋LOFT行政公馆，15万威尼斯购物公园构成。项目特点：n第五代商业模式：2万平米的沃尔玛大卖场、3万平米特色时尚餐饮、4万平米时尚百货、6万平米体验式休闲娱乐n将游乐功能与休闲购物融为一体。引入华北首条180米威尼斯风情水街，负一层建造大型室内游乐设施-1000米迪斯尼动力火车线，案例研究Case2金正海悦天地中国首席游乐购物综合体，河北首家最具家庭体验式的休闲购物场所F5大型餐饮、KTV、四维动感影院F4特色餐饮、水街休闲餐饮、百货、家居F3数码电器、百货、家居F2数码电器、百货、家居F1百货、家居B1超市、孕婴儿童专区、时尚动感B2大型车库B3大型车库苏州环球奥斯卡主题乐园区位：苏州城市北大门的黄金码头，位居相城区规划发展核心区域，地标商业体特点：n8大商业主题创意广场，引入最先进的商业管理模式，运作形成差异化，互补化的全新产业发展模式。n环球奥食卡城是国内首创的情境式创意主题商业旗舰，以主题乐园式经营手法，汇集美食主题与娱乐元素，打造创意美食平价的超强体验典范。n区位优势明显，交通网络四通八达，具有极好的商业地理优势。案例研究Case2DBABY SPACEA流行商品广场F环球奥食卡HOTELE无限度B侏罗纪美食广场C未来城G下沉式嘉年华广场H威尼斯水岸情人街北京蓝色港湾solana国内首座Lifestyle Shopping Center区位：北京CBD核心区，朝阳公园西北湖岸，依托于城市公园，集丰富业态、精美建筑、开放的环境为一体，塑造别具一格的消费场所特点：n项目充分利用公园景观优势及室外广场等过渡空间，特点突出，将自身优势发挥极致，更符合现代人的生活休闲方式，将“环境、开放、休闲”的景观发挥到极致n经营业态主要为餐饮、零售服务和艺术休闲娱乐等.其中餐饮所占比重最大n蓝色港湾儿童城是目前北京市针对儿童业态规划最完整、体量最大的0至12岁儿童一站式成长体验地案例研究Case2上海万科城市花园社区内嵌入式的养老服务中心“智汇坊”通过小区内万科活动中心改造，增补养老机构，为小区客户提供养老服务，是国内第一次在已有小区进行升级的养老项目尝试。养老服务中心可同时接纳20位老人的日间照料及30位老人的短期托付。在满足老人得到护理的同时还保证了老人在一个熟悉的环境里，这样老人和子女可以有更多的交流机会。白天老人可以在服务中心接受照料服务，晚上可以与子女同住。而短期托付则更多是针对子女出差、旅游等情况，给老人提供全天候照顾。该项目20个日间照料服务名额100%全部约满，30个短期托付照料床位已有60%被预约登记。案例研究Case2万科随园嘉树适老社区区位：万科良渚文化村内特点：n规避纯粹养老院式的开发模式。以专业的适老型产品、完善的园区配套、配合四大服务管理体系，构建项目亮点，小区整体设计注重适老化设计，从卫浴、空调、厨房、安全等多系统设计n配套集约化。社区合理利用项目周边的商业配套，满足居住者的生活需求，社区内部设置阳光阅览室、健身房、棋牌室、老年大学等生活服务配套n服务统筹化。社区中有专业的颐养中心，提供连续性照护服务，为老年客户提供专业服务案例研究Case21.商业突出主题性，有效提高成客流2.引入公园式商业的概念，整体提升购物环境，在自然中购物3.整体设计注重适老化，从配套业态到室内细节均体现对老年人的关爱,体现全龄化社区4.以儿童相关业态为亮点，带动周边商业，拉升商业价值，聚集人气5.通过水街、迪士尼小火车、主题餐厅等手段，创造差异化的消费体验6.注重室内外空间的情境化塑造案例总结2目标定位与设计策略LOCATION&STRATEGYSTOW-项目总体定位-产品组合-商业业态建议-3STWO劣势n现状拆迁的难度；n地块沿主要道路的展示面较短；n隔壁南华集团项目接近死盘；n地块周边已经形成较多商业，本案商业的设计必须具有竞争力；威胁n地块周边楼盘较多如何打造别具特色的住区生活感觉；n西侧的水系现状为臭水沟，如不改善将直接影响项目品质；优势n紧邻城市生活性主干道，出行方便，人气较足；n距离传统商业中心仅10分钟，生活配套相对完善；n项目周边教育资源丰富有多所学校；n有较好的绿化和景观资源，（上海路、规划路）；机遇n西海岸新区的发展势头迅猛；n项目位于老城区与新城的结合地带，对城市发展具有重要的衔接作用；n周边缺少主题型商业项目总体定位3西海岸首席主题休闲体验式商业公园、全龄化生态宜居社区休闲公园、主题式商业、星级酒店、精品公寓、全龄化社区商业业态建议3娱乐休闲：动漫体验区、电影院、健身中心、风情酒吧、壁球、攀岩、溜冰场美食餐饮：主题餐厅、美食广场、特色餐饮、酒吧街儿童专区：探索博物馆、职业体验馆、早教中心零售百货：大型超市卖场、精品购物适老业态建议3居家养老服务中心社区卫生服务中心日托中心老年食堂老年大学结合住宅规划部分适老住宅n赋予北侧商业鲜明的主题(儿童主题、体验休闲、适老主题)，吸引客流，提升地块价值n利用沿路水系，与北侧商业相结合，打造区域型休闲公园n通过加入活动场地、攀岩等功能，提高趣味性，聚集人气n商业的室外塑造休闲体验的空间，注重人与环境之间的关系n安置区规划与独立地块，减少对开发区的干扰，一期安置区最大化土地利用率，争取部分开发面积缓解前期压力n通过对周边楼盘市场分析，住宅开发区尽量以18层以下高层住宅为主，适当规划少量18层以上住宅以保证一定的开发面积设计策略3方案设计DESIGN规划设计-建筑方案设计1-建筑方案设计2-建筑方案设计3-建筑方案设计44商业区开发区安置区规划设计-方案一总平面4 住宅区规划设计-商业区4总体鸟瞰图鸟瞰图1、两塔楼错开，正南正北2、商业可售部分方盒子，盒子可分可合便于销售3、主流线L型，简洁明了4、多首层，与银座相连，商业价值高5、东南角影院KTV目的性消费利用设停车场带动人流沿街透视沿街透视沿河透视规划设计-住宅形象4规划设计-商业形象4功能分区商业酒店商业商业商业公寓银座商铺银座 商铺商铺商铺银座 商业商业商业商业体块可分可合便于销售一层商铺布局示意图，尺寸便于销售可销售性分析商业区开发区安置区规划设计-方案二总平面4 住宅区规划设计-商业区4设计理念业态定位1银座商场（成熟的大型综合形商业）2小型商业以餐饮、娱乐等服务型商业为主打，兼顾服务周边小区，可考虑儿童游乐、早教培训等可对外经营业态3沿河风情街考虑做局部咖啡吧酒吧等休闲场所项目定位以景观、休闲为特色的体验式商业广场，丰富的业态定位满足人们的一站式休闲购物需求下沉广场（地下地上商业的过渡中心）公寓沿河风情商铺酒店银座商场，作为该商业地块的主力型商业，为周边配套商业带来活力小型商业中心广场节点首层平面布置布局原理充分利用人流动线，沿街、滨河、小区规划道路等条件布置商铺，依据业态形式划分不同空间。银座标准层面积 7200商业旺铺开间4.2M-6M 进深8M(内街精品店)-16M 局部进深20M（考虑社区配套业态或餐饮功能）旺铺面积45-75、局部（端头）100以上基本面宽进深 比例控制在1：2-1：3之间，同时留有局部大进深店铺考虑其他业态通过连廊等竖向交通打造双首层和多首层空间，增加顶层卖点。效果展示东北沿街（银座）展示 西北入口节点展示 内街节点展示 商业广场展示