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范公堤招商策划报告范公堤招商策划报告2012.32012.3爱咖剩碑郝幌志烃淡峻矣驯交隶陆驾请酿捕很宇毁羽涣雅褒河酵嫉湍渠他2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）壹壹 地块分析地块分析锤痕桥参韩麦糙墨怂僻佑犯阁铃裤赞皿橇系决浇复业酶熄橡甥罢猖楞绽吃2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）项目本体分析项目本体分析地块分析地块分析总体定位总体定位业态布局业态布局经营方式经营方式营销推广营销推广经营测算经营测算本案位于石路北侧，由两条商业街组成，建筑面积共计本案位于石路北侧，由两条商业街组成，建筑面积共计3 3万多方，均万多方，均由中式建筑组成，项目特色明显，环境优越，适合发展具有旅游休由中式建筑组成，项目特色明显，环境优越，适合发展具有旅游休闲相关的商业业态。闲相关的商业业态。南商业街南商业街北商业街北商业街害白藕内缎伍殊销质枷兑抄弃七恤坍砒抚数季楼逼锐撬嫡澄贡烘煮柏恬泻2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）历史文化价值历史文化价值地块分析地块分析总体定位总体定位业态布局业态布局经营方式经营方式营销推广营销推广经营测算经营测算项目地处石湖景区，石湖是太湖支流，相传春秋时，范蠡携西施项目地处石湖景区，石湖是太湖支流，相传春秋时，范蠡携西施在此泛舟入太湖，具有较好的文化底蕴。在此泛舟入太湖，具有较好的文化底蕴。范范蠡蠡西西施施羡圭落积怠鲍冕你惊姆械月饰畴咒琴归驱蕊灼憨椒弹夯揪港街伦挑楚认吧2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）旅游价值旅游价值地块分析地块分析总体定位总体定位业态布局业态布局经营方式经营方式营销推广营销推广经营测算经营测算拥有众多的古寺、古塔、古墓以及宋代著名田园诗人范成大等人拥有众多的古寺、古塔、古墓以及宋代著名田园诗人范成大等人的别墅，旅游资源丰富。的别墅，旅游资源丰富。n石湖：石湖：南北长南北长4.54.5公里，东西宽公里，东西宽2 2公里，周围公里，周围1010公里，公里，面积面积3.63.6平方公里，越来溪穿湖而过，南接太湖，北汇平方公里，越来溪穿湖而过，南接太湖，北汇胥江，流入苏州市区。胥江，流入苏州市区。n上方山：上方山：又名楞伽山。山下有楞伽寺，山上有楞伽塔，又名楞伽山。山下有楞伽寺，山上有楞伽塔，该塔在苏州诸塔中，仅次于虎丘云岩寺塔而居第二位。该塔在苏州诸塔中，仅次于虎丘云岩寺塔而居第二位。n石湖串月：石湖串月：行春桥位于茶磨屿东，石湖北诸，又名长行春桥位于茶磨屿东，石湖北诸，又名长桥、九环洞桥，因为桥下洞函中不仅流过一条小河，而桥、九环洞桥，因为桥下洞函中不仅流过一条小河，而是几处溪流分别流经其不同的桥孔，故人称九环洞桥。是几处溪流分别流经其不同的桥孔，故人称九环洞桥。n石湖精舍：石湖精舍：南宋末著名田园诗人范成大归隐石湖养老，南宋末著名田园诗人范成大归隐石湖养老，自号石湖老人。自号石湖老人。n渔庄：渔庄：民国二十一年，书法家余觉在天镜阁故址建别民国二十一年，书法家余觉在天镜阁故址建别墅，俗名墅，俗名“渔庄渔庄”。n华南虎养殖基地：华南虎养殖基地：华南虎是濒临灭绝的珍稀动物，在华南虎是濒临灭绝的珍稀动物，在这里游客能更清楚地了解华南虎的生活习性，观看到华这里游客能更清楚地了解华南虎的生活习性，观看到华南虎的雄姿。南虎的雄姿。郎愉秤骋椽帚舆感鬼赁命哼迹轰锡祥谗雁挥奉羔亩辱衰俗雾裁杖洞困耗犀2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）区位及交通区位及交通地块分析地块分析总体定位总体定位业态布局业态布局经营方式经营方式营销推广营销推广经营测算经营测算项目处于吴中区核心区域，紧邻友新高架出入口，至市区各核心项目处于吴中区核心区域，紧邻友新高架出入口，至市区各核心区域，车行区域，车行2020分钟以内，交通便捷。分钟以内，交通便捷。目的地目的地车行时间车行时间公里数公里数狮山路12分钟7.4公里南门10分钟6.3公里观前15分钟9公里石路20分钟10.4公里火车站20分钟12.4公里湖东25分钟20公里湖西18分钟14公里湖西南门狮山路观前石路湖东火车站疾甥严光融领楼苍降北庚蹄着僻船起阅郧村覆晶匪窄肢凋庭劫钥螟浊寨窍2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）未来区域价值研判未来区域价值研判地块分析地块分析总体定位总体定位业态布局业态布局经营方式经营方式营销推广营销推广经营测算经营测算n规划范围：规划范围：吴中区中心城区范围，南起越湖路、东吴南路；吴中区中心城区范围，南起越湖路、东吴南路；北止湄长河；东起京杭大运河，西止友新路，与沧浪区交界。北止湄长河；东起京杭大运河，西止友新路，与沧浪区交界。规划总用地规划总用地19.75k19.75k。n功能定位：功能定位：以以“人文吴中、山水吴中、创意吴中、快乐吴中人文吴中、山水吴中、创意吴中、快乐吴中”为目标，以宜居、商务、娱乐为主要功能的苏州中心城区为目标，以宜居、商务、娱乐为主要功能的苏州中心城区次中心地区。次中心地区。n人口规模：人口规模：居住人口居住人口2525万人，市政基础设施按万人，市政基础设施按3030万人计。万人计。n总体布局：总体布局：吴中中心城区总体为吴中中心城区总体为“一核、二带、四区、多点一核、二带、四区、多点”结构。结构。n“一核一核”即运河两岸宝带路至石湖路、苏蠡路至迎春路公共即运河两岸宝带路至石湖路、苏蠡路至迎春路公共设施核心区。设施核心区。n“二带二带”即沿东吴路公共设施带、沿大运河生态休闲带即沿东吴路公共设施带、沿大运河生态休闲带 。n“四区四区”即以运河、西塘河为界的四个居住片区。即以运河、西塘河为界的四个居住片区。n“多心多心”即即 多个公共服务设施集聚点。多个公共服务设施集聚点。吴中中心城区规划以宜居、商务、娱乐为主，居住人口吴中中心城区规划以宜居、商务、娱乐为主，居住人口2525万人，万人，将为本案带来磅礴消费群体。将为本案带来磅礴消费群体。涌悸晓执坊兼累凤纫摹掩刨溅抄锈陋郡睦熏粳稻昂寝第这斑嚷炕袖版燥肯2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）位于“吴中中心区”的优越地段；具有较好的多维视觉昭示面；具有深厚的文化底蕴和优美的自然环境；闹中取静的区位特质。研判综合总结综合总结地块分析地块分析总体定位总体定位业态布局业态布局经营方式经营方式营销推广营销推广经营测算经营测算草盈序征渔触苟晃专抚豢喀沥棚抿濒悼聘债劈俩囱澜龚崭啃羡叔猴涕将立2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）贰贰 总体定位总体定位胳坎卑剿尺妥近俊坎站榨坝尧宏修铸高拽呀港涂锡甘躬绕借块券像饥釉缮2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）苏州商业研究苏州商业研究地块分析地块分析总体定位总体定位业态布局业态布局经营方式经营方式营销推广营销推广经营测算经营测算观前观前南门南门石路石路古城核心商业板块古城核心商业板块环金鸡湖核心商业板块环金鸡湖核心商业板块狮山核心商业板块狮山核心商业板块吴中商业功能服务板块吴中商业功能服务板块绿宝广场绿宝广场印象城印象城万达广场万达广场圆融时代圆融时代广场广场苏纶厂苏纶厂中润中润 苏州中心苏州中心繁花中心繁花中心合景领峰合景领峰世茂运河城世茂运河城狮山广场狮山广场相城中央商贸城板块相城中央商贸城板块从苏州商圈分布来看，在经营、在建商业项目众多，业态齐全。从苏州商圈分布来看，在经营、在建商业项目众多，业态齐全。永利广场永利广场李公堤李公堤月光码头月光码头沧萤缔镭榜携虾勿率崭啃木沦詹完钩免柯柜滋怜餐乡糯懂淄箍凑沧扔潭训2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）月光码头，圆融时代广场；规模66万金鸡湖商业带，规模200-300万观前商圈，商业规模300-400万南门商圈，商业规模100-200万石路商圈，商业规模100-200万火车北广场商圈，商业规模300-400万中央商贸区，商业规模500万左右商业体量巨大，竞争激烈。商业体量巨大，竞争激烈。苏州商业研究苏州商业研究地块分析地块分析总体定位总体定位业态布局业态布局经营方式经营方式营销推广营销推广经营测算经营测算溶湿忧琴率卸陇配插百戌直骑贿故未硷爷慈借拍标孽矗馋漫阜莉饰扭带荆2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）苏州市场需求特征：苏州市场需求特征：区域具有庞大的企事业商务及中高端人群的消费市场基础；外籍人士及当地人群皆为消费的主力军。商业分布特征：商业分布特征：商业缺乏文化概念，业态单一，档次参差不齐；消费环境较差（如，大多数项目停车位配备严重不足）；白天、夜间消费多为分隔，缺乏全时段性消费场所。缺乏中高档的综合性消费场所。消费市场研判消费市场研判地块分析地块分析总体定位总体定位业态布局业态布局经营方式经营方式营销推广营销推广经营测算经营测算本案需通过特色业态打造，扩大辐射圈，规避巨大的市场竞争。本案需通过特色业态打造，扩大辐射圈，规避巨大的市场竞争。肩缄挪拄冗爵穆挫闸裹捂敷了梦落芦札史菜烈气呻贫誉霹诡揣自剖建滔吏2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）n清河坊自古是杭州的繁华地段。河坊街新宫桥以东，是南宋时期宋高宗寝宫德寿宫遗址。南宋时被封为清河郡王的张俊清河郡王的张俊住宅就在当时称之为御街的太平巷，故，这一带被命名为清河坊。n南宋时期，清河坊商铺林立、酒楼茶肆鳞次栉比，是杭城的政治文化中心和商贾云集之地。历经元、明、清及民国时期、直至解放初期，这一带仍是杭城商业繁华地带杭城商业繁华地带，也是百年老店集中地带。清河坊定位为古建筑群与百年老字号商业相结合的历史商业街区。清河坊定位为古建筑群与百年老字号商业相结合的历史商业街区。案例借鉴案例借鉴清河坊清河坊地块分析地块分析总体定位总体定位业态布局业态布局经营方式经营方式营销推广营销推广经营测算经营测算陈糠刁协婴市功锑煌仁屁古绕联墟谬佑耙朗滞傀圾炒楔攀娩翁省待儒零籍2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）n全长460米的河坊街是杭州目前保留和开发较完整的具有深厚历史文化底蕴、市井民俗风情的历史老街。文化内涵文化内涵集茶文化、药文化、饮食文化、古玩艺术、市井民俗、文化古迹六集茶文化、药文化、饮食文化、古玩艺术、市井民俗、文化古迹六大特色于一体，通过众多的百年老字号商铺，加上各种民间艺人及大特色于一体，通过众多的百年老字号商铺，加上各种民间艺人及市井民俗的小摊，充分体现市井民俗风情特色。市井民俗的小摊，充分体现市井民俗风情特色。案例借鉴案例借鉴清河坊清河坊地块分析地块分析总体定位总体定位业态布局业态布局经营方式经营方式营销推广营销推广经营测算经营测算凄摄辈猴沫闭暇既锹泼鸿盖尧廊卸扁水壳签崩份杠阔鸽舜掸碟与麓眩物盎2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）类别类别商家商家中药铺中药铺保和堂、胡庆余堂、叶种德堂工艺品工艺品香溢馆、圣檀阁、吴越人家、欧治刀剑商铺商铺状元楼、潘永泰号、万隆火腿茶楼茶楼太极茶道特色展馆特色展馆观复博物馆、荣宝斋、河坊街邮局、雅风堂、世界钱币博物馆、古陶瓷博物馆餐饮餐饮老字号知味观、王润兴、功德林分店，皇饭儿、西月楼、知味观味宅百年老字号商家档次为中档，属于古香古色的商家，具备较浓的百年老字号商家档次为中档，属于古香古色的商家，具备较浓的历史文化底蕴。其中特色零售，如：中药铺、工艺品，以及特色历史文化底蕴。其中特色零售，如：中药铺、工艺品，以及特色展馆，充分体现出独特的历史文化元素。展馆，充分体现出独特的历史文化元素。案例借鉴案例借鉴清河坊清河坊地块分析地块分析总体定位总体定位业态布局业态布局经营方式经营方式营销推广营销推广经营测算经营测算沉虞蒸研级粉曝卒羡哇袋棋鹤置孩屏渗浓怪译聚熙喂跪辅汞撑冬席柯仗航2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）n项目定位：项目定位：清河坊定位为古建筑群与百年老字号商业相结合的特色历史商业街区。n文化底蕴：文化底蕴：清河坊的茶文化、药文化、食文化与众多的百年老字号商铺相呼应，从而达到商业中体现文化，文化中包含商业的特色。n经营商家：经营商家：百年老字号商家档次为中档，具备较浓的历史文化底蕴。如：保和堂、圣檀阁、吴越人家、欧治刀剑、状元楼、太极茶道、荣宝斋等。案例总结案例总结n文化底蕴：文化底蕴：挖掘项目自身文化底蕴，寻求与之相呼应的商业，体现商业与文化双重价值。n商家选择：商家选择：项目亦可引进百年老字号商家，增强历史文化氛围。如：零售类：中药铺、工艺品等；创意类：古陶瓷博物馆等。可借鉴点可借鉴点案例借鉴案例借鉴清河坊清河坊地块分析地块分析总体定位总体定位业态布局业态布局经营方式经营方式营销推广营销推广经营测算经营测算署棕谗哦晰何高帧姜侗锨悍稳户费阴舅滚痕薪拧慨滇袁纺帮绩墓晴臆商备2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）n月湖盛园作为宁波八大历史文化街区之一，位于宁波最核心的天一商圈。n项目总占地面积约3.9万平方米，总建筑面积约4.9万平方米。n建筑结构由32幢二层为主的江南三合院组成。n项目将于2009年底全面竣工，预计2010年上半年开业。郁家巷定位集时尚餐饮、主题零售、休闲娱乐、文化展示经营等郁家巷定位集时尚餐饮、主题零售、休闲娱乐、文化展示经营等于一体的江南风尚体验商街，打造宁波于一体的江南风尚体验商街，打造宁波 “新天地新天地”。案例借鉴案例借鉴郁家巷郁家巷地块分析地块分析总体定位总体定位业态布局业态布局经营方式经营方式营销推广营销推广经营测算经营测算沉磋力湾火砷矮厂陌屿模羌拯佳伪狮织搽飘爽驶铺骆刮孰赐贫庭晤阉偷知2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）n项目保留原有的院落体系、建筑风貌和建筑装饰保留原有的院落体系、建筑风貌和建筑装饰，局部空间嵌入现代设计新元素，建筑充分吸取了江南传统院落江南传统院落和现代商业建筑现代商业建筑的精髓，现代建筑采取钢材、玻璃幕墙钢材、玻璃幕墙等现代建筑材料，沿老建筑一侧则采用了石材，石材，建筑风格不仅和谐统一，新旧建筑之间也形成较好的过渡。n采取大量的高科技技术，增添项目亮点，以更多的聚集人气。将大型LED天幕亚洲最清晰的天幕，国内第三个做天幕的商业项目。项目在保留江南三合院建筑基础之上，加入现代商业建筑的特色，项目在保留江南三合院建筑基础之上，加入现代商业建筑的特色，并引进大型并引进大型LEDLED天幕，增加项目亮点，聚集人气。天幕，增加项目亮点，聚集人气。案例借鉴案例借鉴郁家巷郁家巷地块分析地块分析总体定位总体定位业态布局业态布局经营方式经营方式营销推广营销推广经营测算经营测算吩旭苯妹麻兜矛巡皖饮渤逆馈辩挤渴妓祸张谅昏办逞栖宗枉劲饼宝陇虹驳2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）业态分布业态分布商家说明商家说明时尚餐饮时尚餐饮以时尚主题餐饮和休闲餐饮为主，同时引入部分老字号餐饮，并赋予现代时尚的商业精神，形成丰富且特色的时尚餐饮。主题零售主题零售以时尚服饰、特色工艺品、钟表珠宝、时尚家居、婚纱摄影为主的主题性零售。时光休闲时光休闲SPA、瑜伽、美容、健身、足浴、茶馆等雅致休闲业态动感娱乐动感娱乐以时尚动感风情酒吧和餐吧为主，打造宁波夜生活的新地标。文化展示经营文化展示经营定位文化展示与商业经营相结合，如茶馆、宁波原味生活体验馆等。项目业态布局丰富，集时尚餐饮、主题零售、休闲娱乐、文化展项目业态布局丰富，集时尚餐饮、主题零售、休闲娱乐、文化展示经营等于一体。示经营等于一体。案例借鉴案例借鉴郁家巷郁家巷地块分析地块分析总体定位总体定位业态布局业态布局经营方式经营方式营销推广营销推广经营测算经营测算夸裕养沽啃始蜂属疗芜奶臣拷芋涨吃剃缆扔笑琅篷剧暇空球酌跳邵捎裁傈2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）业态布局业态布局商家名录商家名录郁家巷郁家巷盛世花厅书房式会所、大旸、妙香斋、垅影坊、泰美好SPA、锦御楼白水巷白水巷喜士多、豪食汇、文鼎汤锅、爱茜茜里、澳门豆捞、屈臣氏、珍木轩、乐美颂、一伍一拾、香港茶餐厅、潮人会所、官邸私属会所盛园巷盛园巷考斯特咖啡、棒约翰、味千拉面、好乐迪、拉维纳、雅贝物语、玩美国际、雍盛阁、潘多拉、钰舍、汉唐餐厅、城投置业、美宴、彩色盘、印巴文化、宁波银行、鑫凤凰珠宝、裁艺轩、1978美甲护肤中心、青瑜书吧带河巷带河巷皇城唐宫、同仁堂、明檀会、富侨足浴、清源茶馆、沙理文澳门餐厅、伊爱渡、八马茶业功能分区明确，商家档次为中高档，充分融合中西商家，同时契合历功能分区明确，商家档次为中高档，充分融合中西商家，同时契合历史文化气息，如：味千拉面、泰国泰美好史文化气息，如：味千拉面、泰国泰美好SPASPA、汉唐餐厅、青瑜书吧等、汉唐餐厅、青瑜书吧等案例借鉴案例借鉴郁家巷郁家巷地块分析地块分析总体定位总体定位业态布局业态布局经营方式经营方式营销推广营销推广经营测算经营测算阔乔冀货倾涵斩辙恼媚卸凭澄妄院祝滓粮赌皑恒汉底捌她跋婴侗呕筋墙拙2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）n项目定位：项目定位：包含时尚餐饮、主题零售、休闲娱乐、文化展示经营的江南风尚商业街，打造宁波“新天地”。n建筑特色：建筑特色：项目在建筑形式和建筑风格上，充分将江南传统院落和现代商业建筑的特色相结合。现代建筑采取了钢材、玻璃幕墙等现代建筑材料。n业态分区：业态分区：主题分区明确，业态布局合理。同时体现了时间序列的层次性，布置酒吧、餐吧更加体现其夜生活的特色。n经营商家：经营商家：成功引进国内外时尚品牌，如：英国最大的咖啡专卖店COSTA咖啡、国内量贩KTV第一品牌好乐迪、泰国泰美好SPA等。案例总结案例总结n项目定位：项目定位：项目可定位历史文化休闲街区，体现自身历史人文底蕴。n建筑特色：建筑特色：项目可在保留“街巷弄院”基础之上，加入现代商业建筑特色，可采取钢材、玻璃幕墙等现代建筑材料。n业态分区：业态分区：项目分区布局时，亦可考虑时间序列的层次性。n商家选择：商家选择：可根据项目自身特点吸引国内外时尚品牌入住，如：味千拉面、汉唐餐厅、青瑜书吧、泰国泰美好SPA、COSTA咖啡等。可借鉴点可借鉴点案例借鉴案例借鉴郁家巷郁家巷地块分析地块分析总体定位总体定位业态布局业态布局经营方式经营方式营销推广营销推广经营测算经营测算潭睹镶卯牌唱旨废每鉴盒儿亢腆辈狞贴契淋三抿瘴咋父达礁抓泊炒盅棕绰2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）案例借鉴案例借鉴李公堤李公堤地块分析地块分析总体定位总体定位业态布局业态布局经营方式经营方式营销推广营销推广经营测算经营测算寿咱赌绒抗采瘫枢凸瓤祖爪馈蜜蛹哨啊戴姿亦豁曲俘滴疡捡激濒锐赴誉潍2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）香樟花园香樟花园吴地人家吴地人家得月楼得月楼番茄主义番茄主义小南国小南国大渔铁板烧大渔铁板烧美美港式茶餐厅美美港式茶餐厅红火时尚台式料理红火时尚台式料理乱世佳人酒吧乱世佳人酒吧比尔森比尔森蝶蝶 金海华金海华湖西湖西9 9号号香樟花园法式料理香樟花园法式料理好乐迪好乐迪枫桥轩枫桥轩 御庭精品酒店御庭精品酒店主要商家案例借鉴案例借鉴李公堤李公堤地块分析地块分析总体定位总体定位业态布局业态布局经营方式经营方式营销推广营销推广经营测算经营测算仁冷叉烁岿卑伐由隐希诅箭侄棘烩霞参藉巧括顶旅最苏珠剪稿淀瞪物雷走2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）成功要素成功要素n苏州经济的发展：苏州城市经济不断发展，在江苏省乃至全国都占有重要地位；n景观资源：李公堤位于金鸡湖西南岸，连接水巷邻里和望湖角，景观资源丰富；n历史沉淀：李公堤是中国最大的内城湖泊苏州金鸡湖中唯一的湖中长堤，李公堤整体典雅精致，当年商贾云集的盛景，从堤上古碑文中仍可略窥一二全长1400米，系光绪年间元和县令李超琼所建。李公堤整体典雅精致，当年商贾云集的盛景，从堤上古碑文中仍可略窥一二；n建筑特色：建筑风格主要为传统的苏州民居建筑，以江南特色的灰、白、黑为主要色调，区域内还建成十几座形态各异的小桥，通过独特的灯火建设营造夜间景观效果，使得李公堤宛如浮动在夜金鸡湖水面上的一条流光溢彩的彩带；n四期联动：一至四期联动，以国际风情街、绚烂夜生活、STREET MALL新体验、开放式购物中心为每期主题，作为特色亮点出现；案例借鉴案例借鉴李公堤李公堤地块分析地块分析总体定位总体定位业态布局业态布局经营方式经营方式营销推广营销推广经营测算经营测算剁淬睡胰沏银进专盆敌旷尘疽钳素首宠阜牺翼泽枷页么拎歼镣脊熟颈柒妄2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）n项目定位：项目定位：苏州李公堤定位为高端特色餐饮、娱乐及观光、休闲、文化为一体的国际性风情商业水街。n文化底蕴：文化底蕴：以苏州园林建筑为项目主导建筑特色，以苏州传统文化与现代n经营商家：经营商家：引入苏州百年老店以及具有时尚和国际特点的店，引导传统和时尚潮流。n李公堤目前已经成为苏州城市的一道名片，成为城市建筑和商业中的一个亮点。n文化底蕴：文化底蕴：挖掘项目自身文化底蕴，寻求与之相呼应的商业，体现商业与文化双重价值。n商家选择：商家选择：项目亦可引进百年老字号商家，增强历史文化氛围；同时引入特色餐饮，作为项目亮点。可借鉴点可借鉴点案例总结案例总结案例借鉴案例借鉴李公堤李公堤地块分析地块分析总体定位总体定位业态布局业态布局经营方式经营方式营销推广营销推广经营测算经营测算奔抑惕加岳茄谱炉迸獭箕顿蔓弃舍憾道伦谨绵介为与拴匠当足胎蹈寸访拥2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）对本项目操作有提示的问题：对本项目操作有提示的问题：休闲娱乐类的业态功能配备需要力求完整；具备全时段消费功能,保证日夜均衡人气氛围；关注交通动线的组织，配备充足的停车位。共性特点：共性特点：都是江南水乡特色的建筑风格；比较注重夜间灯景设计。案例借鉴案例借鉴地块分析地块分析总体定位总体定位业态布局业态布局经营方式经营方式营销推广营销推广经营测算经营测算犯钟唆臀倾李雌嫉葡找幂梆专塑绰楔逆染郝嫁哥古石茂传拇契涝宫刨帆镜2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）机会研判苏州经济的快速发展及消费水平的迅速提高；中高档商务休闲消费需求的急剧增加；苏州休闲、餐饮为一体的商业项目；项目优越的人文、自然环境及完善配套设施。风险研判项目只租不售的战略要求，决定了本案将面临较大招商风险，招商情况将影响整个项目的今后经营情况；综合机会风险研判综合机会风险研判地块分析地块分析总体定位总体定位业态布局业态布局经营方式经营方式营销推广营销推广经营测算经营测算腔怒菜蜗昌坯怯谋假泽虚低妻病痹夜当奏漳芥贤械邵秦要攀乓组锭乔胯乱2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）市场需要市场需要具备苏州文化底蕴的、中高档餐饮、休闲、具备苏州文化底蕴的、中高档餐饮、休闲、娱乐一站式消费场所娱乐一站式消费场所 企事业商务宴请的高档消费场所；外籍商务人士喜好的高档会所；白领阶层餐饮休闲一站式场所；外来游客停留休息游玩驿站；代表新区乃至苏州风味及文化品牌项目。市场定位思考市场定位思考地块分析地块分析总体定位总体定位业态布局业态布局经营方式经营方式营销推广营销推广经营测算经营测算椿纹旗郭喊晨嘱养餐爹吧哇钒岂绪饯盎疵也抱奄睹赁逊罐进梢泥女概古盗2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）苏州苏州首席首席风情风情水岸水岸休闲街区休闲街区民族餐饮娱乐体验中心民族餐饮娱乐体验中心 特色美食总汇特色美食总汇 完美休闲之都完美休闲之都市场定位建议市场定位建议地块分析地块分析总体定位总体定位业态布局业态布局经营方式经营方式营销推广营销推广经营测算经营测算啸监兴豺力城好吩伎券侨老稳袖宗阉骂牌奖岭峭弥联辣洲馋淆吻深阅陕与2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）以渔文化衍生出的特色餐饮打造出本案的核心竞争力，树立本案在吴中、以渔文化衍生出的特色餐饮打造出本案的核心竞争力，树立本案在吴中、在苏州、乃至整个长三角的标杆地位，打造超越李公堤，比拼新天地的在苏州、乃至整个长三角的标杆地位，打造超越李公堤，比拼新天地的优质滨水新世界。优质滨水新世界。李公堤李公堤市场形象定位市场形象定位地块分析地块分析总体定位总体定位业态布局业态布局经营方式经营方式营销推广营销推广经营测算经营测算范公堤范公堤蝇竣突拆炭僚凄袄彼未迅总衣械湿最呜琼蚀捻蜗培柔是杠掠氧妮朵得吗汾2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）以苏州的渔文化主题餐饮作为本案特色经营主题以苏州的渔文化主题餐饮作为本案特色经营主题,从从“渔渔”文化到文化到“愉愉”文文化再到化再到“娱娱”文化。文化。渔文化渔文化主题餐饮主题餐饮渔文化渔文化愉文化愉文化娱文化娱文化项目主题定位项目主题定位地块分析地块分析总体定位总体定位业态布局业态布局经营方式经营方式营销推广营销推广经营测算经营测算街塞吵署怔谅探辈倘埃忍斌躇竖帛绝槛渐册肌周囚炉责墅圣寻最沛赢陪详2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）对中高端对中高端商务功能、休闲功能的需求商务功能、休闲功能的需求住区：吴中、园区为主，扩展到苏州市区其他中高端住区；行政事业单位高管及贵宾接待；其他：游客、外籍商务人士。企业：吴中、园区重点，扩展到整个苏州市区的大中型企业；消费群体定位消费群体定位地块分析地块分析总体定位总体定位业态布局业态布局经营方式经营方式营销推广营销推广经营测算经营测算杠质央府宇偏责侧拜卫区送箔窝亥抖倾眷迭景流苞擂藐味峻窃讣治库扁绎2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）国内具备较强实力的优质连锁品牌店的经营者，他们的品牌，体现和代表了项目档次，它们是我们的主力店。品质化品质化的经营、管理、服务水平，项的经营、管理、服务水平，项 目长期可持续性发展的基础。目长期可持续性发展的基础。苏州最有实力的餐饮、休闲等经营者，他们将为项目来充足的人气，是我们项目的充分支持者。经营者定位经营者定位地块分析地块分析总体定位总体定位业态布局业态布局经营方式经营方式营销推广营销推广经营测算经营测算世牡霉膜毁愚藻睬牲庭税嗓莽堰寝电辈花倒恍汤听收慷咙饱疹缎送腿礼萝2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）叁叁 业态布局业态布局嚏距志阀掷期护忌媳肚匠鞘别稽壮檀死惶痴到父夕浮诣捧镐径承恩森贝宠2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）南商业街业态布局南商业街业态布局地块分析地块分析总体定位总体定位业态布局业态布局经营方式经营方式营销推广营销推广经营测算经营测算特色餐饮特色餐饮休闲餐饮休闲餐饮休闲业态休闲业态1 12 23 34 45 56 67 78 89 91010项目黄色区域昭示性较好，布置特色餐饮，蓝色区域布置咖啡厅、茶馆等项目黄色区域昭示性较好，布置特色餐饮，蓝色区域布置咖啡厅、茶馆等休闲餐饮类业态、绿色区域昭示性最差，布置休闲类业态。休闲餐饮类业态、绿色区域昭示性最差，布置休闲类业态。刃彪筑储场炳耶励绊哗镁钞胀目斜霉杨畸船余逸疹逮捌晋村菱患丽椅藐各2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）北商业街业态布局北商业街业态布局地块分析地块分析总体定位总体定位业态布局业态布局经营方式经营方式营销推广营销推广经营测算经营测算北侧临近主干道，布置大型餐饮为主，南侧昭示性较差，布置以料理及休北侧临近主干道，布置大型餐饮为主，南侧昭示性较差，布置以料理及休闲业态为主。闲业态为主。大型餐饮大型餐饮特色餐饮特色餐饮休闲休闲1111121213131414151516161717劫绷钢酋鼓循集维舜栋核菊粪锤矫币仟饭桥阜妓敞挖测覆穗瑚丑雇对吕企2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）商家建议（南商业街）商家建议（南商业街）地块分析地块分析总体定位总体定位业态布局业态布局经营方式经营方式营销推广营销推广经营测算经营测算1 12 23 34 45 56 67 78 89 91010编号商家数量商家面积12大渔铁板烧、釜山料理162123全聚德、朝日屋、广州蕉叶203731风波庄117342豆花工坊、外婆家168651特色船菜114262特色船菜136574COSTA咖啡、广东私厨、润记251781西提牛排152593SPA、足浴1813101和茶馆、心源2165抨丹沂氧再桂竞傍卢醉茬询毗瞥喝辅粒焕尹鹏吹蓄律窄御奥侠谊政鸟榆上2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）业态体量建议业态体量建议地块分析地块分析总体定位总体定位业态布局业态布局经营方式经营方式营销推广营销推广经营测算经营测算1111121213131414151516161717编号商家面积11俏江南149312香港修生堂168613尼古拉.艾蒂安红酒会所 149314钱塘茶人168615超级牛扒114216阿一鲍鱼136617松鹤楼2675骄诺盅偶左秧净凶惹碑使哼翱艾灌淆哟紊拆外善锌郴柠手榨蝗抚濒篙萌簿2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）业态配比建议业态配比建议地块分析地块分析总体定位总体定位业态布局业态布局经营方式经营方式营销推广营销推广经营测算经营测算业态商家数面积比例大型餐饮3495425%特色餐饮13675234%休闲餐饮5457623%休闲5355218%总计30000刊懒轴诚仟惋铡霜踩季鲤猾堆框锣跋蔷两弊冻已相扦样黄咸伎痴壹匪淮滨2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）选址区域选址区域城市核心商圈、商务办公区域停车场数量停车场数量对停车方便有较大要有,需提供部分室外停车位需求面积（）需求面积（）200-500M左右单层面（）单层面（）无明确要求经营楼层选择经营楼层选择购物中心中位置灵活柱间距柱间距最佳88M楼板承重楼板承重350KG/M交付租金形式交付租金形式纯租金层高要（层高要（M）净高4.5M中央空调中央空调不需要,但需预留空调位给排水给排水国家标准供配电供配电提供三相电源燃气管道燃气管道需要提供排污排污设置排污和排烟管道、隔油和化粪池门前走道门前走道走道通畅,店面易见性好物业交付装修标准物业交付装修标准毛坯或简单装修垂直交通垂直交通无明确要求卸货区卸货区部分需要维持在60M左右租赁年限租赁年限一般为5年租金承受范围租金承受范围视具体情况而定免租期免租期视情况发展商品牌影响力发展商品牌影响力一般商家需求商家需求-日韩东南亚美食日韩东南亚美食地块分析地块分析总体定位总体定位业态布局业态布局经营方式经营方式营销推广营销推广经营测算经营测算敏蹄真恋虾珠岔纽忆忘酬翠松衰朔宴厄钱甜滑闲茅赂焊礁涅衰题牺跋材旁2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）商家需求商家需求-茶馆茶馆地块分析地块分析总体定位总体定位业态布局业态布局经营方式经营方式营销推广营销推广经营测算经营测算选址区域选址区域位置好,周边居民收入相对较高,亦有向商务去发展的趋势停车场数量停车场数量对停车方便性要求较高需求面积（）需求面积（）200-500M单层面（）单层面（）无明确要求经营楼层选择经营楼层选择购物中心中位置灵活，一般会较高柱间距柱间距无特殊要求楼板承重楼板承重一般标准交付租金形式交付租金形式纯租金层高要（层高要（M）最佳能够达到5M中央空调中央空调不需要给排水给排水国家标准供配电供配电国家标准燃气管道燃气管道需要提供排污排污具备门前走道门前走道走道通畅,店面易见性好物业交付装修标物业交付装修标准准毛坯或简单装修垂直交通垂直交通无明确要求卸货区卸货区无需求租赁年限租赁年限一般为5年租金承受范围租金承受范围租金视位置免租期免租期视情况发展商品牌影响发展商品牌影响力力一般让怔务径斌法烙工忠哩住阉龟集铡孩钉嘛橱班毗讼薄弛守缎巍钨磐厅懦激2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）选址区域选址区域商业中心、商务中心、食街、城市核心商圈、城市主干道次级商圈停车场数量停车场数量要求提供一定数量需求面积（）需求面积（）一般在1000-3000M左右单层面（）单层面（）至少500M经营楼层选择经营楼层选择较大的面积,在商业群楼和购物中心都置于较高楼层排污排污独立排污管道,排烟管道,化粪池,和隔油池楼板承重楼板承重一般标准交付租金形式交付租金形式纯租金或扣点层高要（层高要（M）最佳能够达到5M,最少不低于净高4米中央空调中央空调需要给排水给排水国家标准供配电供配电需提供三相电源燃气管道燃气管道需要提供柱间距柱间距无明确要求,要求使用灵活门前走道门前走道走道通畅,店内可视性强物业交付装修标准物业交付装修标准毛坯或简单装修垂直交通垂直交通无明确要求卸货区卸货区需要一定面积和货物通道租赁年限租赁年限一般为5年租金承受范围租金承受范围承租能力中等免租期免租期3-6个月发展商品牌影响力发展商品牌影响力重要商家需求商家需求-大型中式酒楼大型中式酒楼地块分析地块分析总体定位总体定位业态布局业态布局经营方式经营方式营销推广营销推广经营测算经营测算链瘸钙舰鳞分激菏肥腿汪搏遏垮须财著使搔兵晕摩噎垮妥价尸杏敌笨摆奋2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）选址区域选址区域商业中心、商务中心、食街、城市核心商圈、城市主干道次级商圈停车场数量停车场数量对停车方便性要求较高需求面积（）需求面积（）一般在500-1500M左右单层面（）单层面（）至少500M经营楼层选择经营楼层选择一般选择首层商铺,在购物中心可根据规划置于较高楼层柱间距柱间距无明确要求,要求使用灵活楼板承重楼板承重一般标准交付租金形式交付租金形式纯租金层高要（层高要（M）最佳能够达到5M,最少不低于净高3.2米中央空调中央空调无明确要求给排水给排水国家标准供配电供配电需提供三相电源燃气管道燃气管道需要提供排污排污独立排污管道,排烟管道,化粪池,和隔油池门前走道门前走道走道通畅,店面的可视性强物业交付装修标准物业交付装修标准毛坯或简单装修垂直交通垂直交通无明确要求卸货区卸货区无明确要求租赁年限租赁年限一般为5年租金承受范围租金承受范围根据面积位置变化较大免租期免租期3-6个月发展商品牌影响力发展商品牌影响力重要商家需求商家需求-中式风格餐厅中式风格餐厅地块分析地块分析总体定位总体定位业态布局业态布局经营方式经营方式营销推广营销推广经营测算经营测算脐让傀犀离母劲梗幂锥滤宛传串扳越霍猫扭炬洗格戎冬骸涯鳃东辫构愚充2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）选址区域选址区域商务区、高档写字楼区、购物中心、商圈中心停车场数量停车场数量对停车方便性要求较高需求面积（）需求面积（）一般在200-500M左右单层面（）单层面（）开间进深控制在1:3之内经营楼层选择经营楼层选择一般选择首层商铺,在购物中心相对灵活柱间距柱间距无明确要求,要求使用灵活楼板承重楼板承重一般标准交付租金形式交付租金形式纯租金层高要（层高要（M）最佳能够达到5M,最少不低于净高3.2米