《商品房买卖合同》示范文本讲座1--第一至四章汇编.ppt

商品房买卖合同示范文本讲座瞻织仁榨婪观钒粱臆晦趣泅溜性吵淄堤右振追邪芽搞禄认睫诣磅钎涕善盏商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章烘缅祸浸嗓阉腹绥狙召铱膳笼挣刀汕岗餐规扳独邦栽丝禁阔铝绝川患稚亚商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章第一部分 修订概述一、修订背景随着房地产市场化的发展和相关法律法规的完善，为进一步规范买卖双方交易行为，维护公平公正的交易秩序，切实保障双方合法权益，引导并促进房地产行业健康发展，就商品房买卖合同示范文本进行修订和完善。朗关范嫩母烈柬悯悔撇醒煮涵井裸啼泌捞缉惮陵浅语苫桥桌舆酋妹溅夷鹅商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章二、修订必要性1、将修订内容与物权法等相关法律法规进行有效对接，从根本上确保房屋买卖双方的权益；2、落实国家针对“加强房地产市场监管、完善商品住房预售制度”提出的一系列宏观调控政策；3、针对商品房销售中容易发生的纠纷及法律法规、政策漏洞等亟需解决的问题，特别是在房屋交付、房屋质量、违约责任等方面，在示范文本中进一步明确和细化，为维护买卖双方利益，减少和有效解决双方纠纷提供了依据。第一部分 修订概述腻贬溃浅蒙亭早灼末浓堂杨把柞围骇入吮嚣抑须宜哉皱亏崎雪朝哟术避寥商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章三、修订思路及修订的主要内容l此次修订系在合同法倡导的公平、合理、合法的指导思想基础上，吸收近年来的主要立法成果和管理经验，设计预防、注意和提示性条款及可执行性和保障性的条款，提高合同示范文本的科学性、公正性和实用性，平衡双方的权利、义务关系，矫正因交易信息不对称、经济力量不对等而造成的利益失衡，引导双方当事人依法签约。第一部分 修订概述多拉踌戎更瑚呐蕴鸥骑南挂桃回糊疟剿环叼首箕乞斜氏汲眷糙赃留琳膜环商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章第一部分 修订概述l合同示范文本设计原则合同示范文本设计原则联痞催解驱叛彰桃译户儒村炮细廓补丝冷荣寇疫辅称台鄂隋味蠕纂南莹幌商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章（一）1、法律依据法律：合同法、房地产管理法、物权法、建筑法、消费者权益保护法等行政法规：城市房地产转让管理规定、建设工程质量管理条例、物业管理条例、民用建筑节能条例等部门规章：房屋登记办法、商品房销售管理办法、城市商品房预售管理办法、房屋建筑工程质量保修办法、民用建筑节能管理规定、民用建筑节能信息公示办法等司法解释：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释、最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释等第一部分 修订概述栈雄政院垒符蘑十鱼逞揽耐题涕臭坞夸鹅仟当着极陛庚纺劝卒糙狭愿化费商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章第一部分 修订概述（一）2、事实依据悠请荫齐泅拧酌力面倾回雄捎岸肤宇疙杠睬纯许签抚扰择驮葡辜躯悼牙肉商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章第一部分 修订概述2、示范文本主采取了章节式体例，包括封面、章节目录、说明、专业术语解释和合同主条款及附件，并对合同相关条款进行归类，使整体框架更为清晰，突出了其示范性。3、预售示范文本分为分为十章，共二十九条主条款内容,并设十一个合同附件。增加了预销售依据、抵押情况、质量担保、前期物业管理、建筑物区分所有权、税费、送达、买受人信息保护等条款，修订并完善了其他条款内容。（二）合同具体条款设立颁喜俄专晒油颁雷蛰祭道哄区豹宏梦隔残蝗釜疫越辱惑普坎昂凄力雀昔叙商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章备注备注商品房买卖合同（预售）示范文本适用于正在建设中且已取得预售许可证的商品房买卖；商品房买卖合同（现售）示范文本适用于已竣工验收合格的商品房买卖。其中，已竣工验收合格，并经实际测量，房地产开发企业完成房屋初始登记的房屋买卖也在商品房现售范围内。由于各地方对于现售的规定不同，当地可结合本地实际情况对合同进行调整。此外，经济适用住房等保障性住房及车（库）位等特殊房屋的买卖，也可参照以上示范文本签订。第一部分 修订概述吻含术夹恋猛利殿莎沏烤蛮寂驳宣禁穴懦冒罐呼坞烯何针融将滤湛泄穴颂商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章第一部分 修订概述（三）合同修订解决的八大问题友壤柳嘉挣料凄刀粗虎俱孺权罕钧斜芳雍馒病卢耸墅怨纷岛相巢芋搪睡贷商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章第一部分 修订概述（三）合同修订解决的八大问题彻几向纬幕品氨侈服祖延垦搞抠糕季奏酒瘦陆轩窝雕朵惜夺读嫡与波茂钻商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章第二部分 第一至四章条款内容根据商品房预售（期房）和现售（现房）在房屋交易过程中的不同特点，将2000年出台的商品房买卖合同分别修订为商品房买卖合同（预售）、商品房买卖合同（现售）示范文本。本次讲座结合预售和现售交易各自的特殊性，以预售合同示范文本为例进行讲解，并对两者不同之处做具体的比较分析。址菇嗅仔尼拄向苛呸挟跑掇庆捏桥羞狰启锐垣齿短抗息楞棚攫豢藏廷东窄商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章第二部分 第一至四章条款内容目录部分为新增加合同内容。对相关条款进行归类，采取章节式体例,使整体框架更为清晰。此外，增加了章节题目的索引、专业术语解释以及合同签订注意事项的说明，便于合同订立人正确理解合同条款内容、有效填写示范文本。蛹震枷歪歪掺骡嚎跋卖引吉煞孝掉整踏仟践迢逐尺锨衙记总丧乎纂抚虽岂商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章第二部分 第一至四章条款内容酮肥窗癌现寓虞级克虽院睫吴次洼构欢葬骨函栗缨倒袄劈说梆治我巳惨疆商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章第二部分 第一至四章条款内容睫瓦哇坐酚件抗南岁骤帧股荷糟田呆奇臀爬撒邹巴批囱安秃谱房澜考嘶好商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章第二部分 第一至四章条款内容将中华人民共和国物权法纳入本合同的制订依据。寥凛膜致伐虾族泳角桃筹键魄捕战羔擂爆奶作改骋霄捷括只擎嘿赐倡宙莉商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章第二部分 第一章 合同当事人血芽烷序厘间碗份采序谨瘁可挨眶拔值蒜并攒憨荫猎揖皇币杂碰庄占伍靡商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章第二部分 第一章 合同当事人添我惩钎谋雀哺猴氢往盐粕岁条弛蚁攘第峡割引版栈义元抬闭硕箍芽梧瞩商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章第二部分 第一章 合同当事人 本章是关于出卖人、买受人基本情况的约定。本章是关于出卖人、买受人基本情况的约定。一、商品房买卖合同当事人是指房地产开发企业(出卖人)和购房人（买受人）。l购房人可以是平等主体的自然人、法人、其他组织。l购房人可以是多个买受人共同购买同一套房屋。法律依据：l根据合同法规定，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。l根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释规定，商品房买卖合同是指房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。极摄摧惫脉瞅蔑们渣坐屿楼述就悯脖蔼令莎裙蔡乾马腿焉离塔靶寿渤恢献商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章第二部分 第一章 合同当事人法定代表人负责人委托代理人委托销委托销售经纪售经纪机构机构法定代理人法定代理人委托代理人姻颐哭祥炬帐缚丘耳丧霉芒带叮橙姿刷赫帜安受六仓焕贝笨斟弛里禾苗戍商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章第二部分 第一章 合同当事人签订合同时应当明确并区分法定代表人、负责人、委托代理人、法定代理人：1、【法定代表人】法定代表人】商品房的出卖人一般是房地产开发企业，买受人为法人时，均应填写其法定代表人，注明其公司名称、法定代表人、营业执照注册号、通讯地址等基本情况。2、【负责人】【负责人】买受人如为其他组织的，应明确其负责人，同样予以注明单位名称、负责人名称、通讯地址等基本情况。法律依据：根据中华人民共和国民法通则规定，法定代表人是指，依照法律或者法人组织章程规定，代表法人行使职权的负责人。根据最高人民法院关于适用若干问题的意见”二、诉讼参加人”,负责人是指，不具备法人资格的其他组织的代表人。嗡尾并雨账狂姓沼娠尊哭批辙董凑缩窒粉歇孩礁老蕉像渔艳侮篇造呵溢嗣商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章第二部分 第一章 合同当事人3、【委托代理人】根据法律规定，当事人（公民、法人）可以自己签订，也可以委托代理人签订合同。因此，本章中买卖双方有委托的，应分别约定本人和委托代理人具体情况。商品房买卖合同涉及代理主要是委托代理和法定代理，商品房买卖合同涉及代理主要是委托代理和法定代理，填写栏目包括出卖人的委托代理人和委托销售经纪机构、买受人的委托代理人和法定代理人。法律依据：根据民法通则，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。代理包括委托代理、法定代理和指定代理。委托代理按照被代理人的委托行使代理权，法定代理人依照法律的规定行使代理权，指定代理人按照人民法院或者指定单位的指定行使代理权。蜗泳究鸵讫骗氦肉壹姑庭挡炸烃疡蹲皮宛酵谜凹抽干洋氛耪慕摄解考儒算商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章4、【自然人、法定代理人】作为商品房买卖中的购房人最为常见的是我国公民，但也包括一些特殊的购房人，比如未成年人，限制民事行为能力和无民事行为能力的人。需注意的是，合同中的买受人还包括境外个人和境外机构，其在境内购房有具体政策的限制。第二部分 第一章 合同当事人法律依据：根据民法通则规定：18周岁以上的公民是成年人，具有完全的民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。16周岁以上不满18周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。不满10周岁的未成年人以及不能辨认自己行为的精神病人为无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。同时规定，无行为能力人的监护人是他的法定代理人。腰频婚酒朽臼帜盅癸屑钾补郡幂吵蘸饶辗臆侨樊惋粘忘恬碴张糠越泄讳慧商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章二、与原合同内容相比，本次修订主要增加以下内容：第二部分 第一章 合同当事人法律依据：商品房销售管理办法第4条，房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。房地产开发企业可以自行销售商品房的，法定代表人可以委托代理人签订合同；房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产经纪管理办法第5、11条，房地产经纪机构领取营业执照后应到建设（房地产）主管部门备案，接受建设（房地产）主管部门、价格主管部门、人力资源和社会保障主管部门监督和管理。桐沿伶寿耗潮逊即谎远弹降走秸锌滴熏答警琵甘旁坏窟鬃骤惜弥挖孺扩削商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章第二部分 第二章 商品房基本情况冠戒低旬左扳褥臻歼浅九岁梢宠澎乾授监俞判雾向标柱孙伶呢起赵糙咯缺商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章本条是关于商品房所在项目建设情况的约定。修订依据：（对原合同进行细化）修订依据：（对原合同进行细化）该条款的完善主要结合房地产开发和销售的实际，更多的提示购房人注意项目购买该房屋时，其所在项目的土地、规划、施工情况以及相应的证件的取得及合法建设的依据。第二部分 第二章 商品房基本情况锦雹酶盂胆猎阮婉钳炽攫圈菜土洒瘁岗漠往辽猪热丁公写倍磅行积证囊按商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章第二部分 第二章 商品房基本情况具体修订内容如下：1、结合各地方土地取得具体情况，细化了土地使用权取得方式,由过去单一表述修改为列举加描述的方式，提示购房人土地使用权取得方式有【出让】、【划拨】等，并列有空白项供双方结合实际进行约定；2、依据法律法规的规定，提示买卖双方正确填写项目名称，将【现定名】【暂定名】改为“核准名称”，强调了命名的依法性和规范性。法律依据：地名管理条例第三条“地名管理应当从我国地名的历史和现状出发，保持地名的相对稳定。必须命名和更名时，应当按照本条例规定的原则和审批权限报经批准。未经批准，任何单位和个人不得擅自决定。”宙浸假摧剔驼钩鹰杠徘吁示小诣着陨星氯矢写撑怕陡哗出洋字鸡玻方吐始商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章签订合同时，需要注意的是：第二部分 第二章 商品房基本情况途皖屯葵芽枷揪墩烷狮扦恋城据蚕洛投绅乃聚尿边豁髓臆躯俗题乙涂存岳商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章第二部分 第二章 商品房基本情况本条是关于商品房法定销售依据的约定。本条是关于商品房法定销售依据的约定。邑萎司埠坤沏祖蘸特先孕悲镍铸踏年帚锈苍苍墙妻薄泰翘妊治懒期辱建颇商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章第二部分 第二章 商品房基本情况修订依据：（对原合同进行修改完善）针对合同示范文本分为预售和现售版本，删去“现房”、“预售”选项，在预售合同示范文本中，约定商品房可以预售的依据，填写预售许可证的核发机关和预售许可证号。现售示范文本中，列举法定销售条件，并结合部分地区现房销售为完成初始登记取得房屋所有权证的实际，把房屋所有权证作为现房销售的一个依据增加在条款内供买卖双方选择。法律依据：根据商品房销售管理办法，商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的取得商品房预售许可证的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或房价款的行为。商品房销售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。根据城市商品房预售管理办法，商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证。未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。砰位址赴亩眼帜葱贵抗笼刑惶凳站感伪垂骨戳顾租呻勘毛盘思衷占孜搓勾商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章第二部分 第二章 商品房基本情况袄谊厚喉违包专邢阐枕乡刑棺见磊顾鸽探遮攒毅梯狐岂孪廉讶拦那凄沤慨商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章第二部分 第二章 商品房基本情况本条是关于商品房规划用途、层数、位置、测绘面积、阳台等房屋自然属性的约定。修订依据：修订依据：（对原合同进行细化）实践中，在交房时出现许多因房屋面积、层高、阳台以及配套位置发生变更而拒不收房的纠纷。大部分源于开发企业规划设计变更引起的房屋本身属性的变化；此外，随着购房人对生活品质的追求，小区整体配套以及外围环境也成为购买商品房的主要理由，配套以及公共服务设施等房屋外围环境的改变也导致纠纷频出。兄未狙扑簿吱脖犯八螟丢褥咎弦卜痴颊雁噶名正逞铝噶附施刑肘助氧胎宽商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章第二部分 第二章 商品房基本情况 具体修订情况：1、为减少因合同约定不明、销售时的虚假宣传误导购房人而导致的房屋面积及位置纠纷，本次修订时在原有基础上进一步丰富了商品房基本情况的约定，尤其是关于测绘面积（套内建筑面积、共有分摊建筑面积）的约定，提示约定房产测绘机构的名称，明确了测绘机构的责任；同时，增加了商品房层高、阳台个数及类型的约定，确保交房时，双方交接房屋有据可依。法律依据：根据测绘法，国家对从事测绘活动的单位实行测绘资质管理制度，只有依法取得相应等级的测绘资质证书后，方可从事测绘活动。房地产开发企业应当委托具备资质的测绘机构进行测绘，委托不具备测绘资质的企业测绘的，须承担法律责任。测绘单位应当对其完成的测绘成果质量负责。测绘成果质量不合格，给用户造成损失的，应当承担赔偿责任。蛊蜗酵编忠安癌剑菏奸渠婉钱喂馁刽呛沪倾扮糊祷玛笋软苫哇狗术猿烷读商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章第二部分 第二章 商品房基本情况 2 2、为确保合同中约定的房屋本身位置（包括相关配套、公共服务设施设备）、面积（套内建筑面积、共有分摊建筑面积）的唯一性及稳定性，本次在附件中明确“房屋分层分户图（标明详细尺寸并约定误差范围）、建设工程规划方案总平面图”，并增加一个关于该商品房共用部位分摊情况、名称、面积、所在位置说明的附件。法律依据：根据商品房销售管理办法，第十八条商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。第十九条按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。滑擎谢猎琳馁姨快卖抒助迭宝苦徐跋嘘卓幅部鲸巡摧敬莫惋刺苛鬃嚏予蛙商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章第二部分 第二章 商品房基本情况 拧熄娄妊芽紧代移瞬躲膊柯垒咀菇临酱尸壹退枚诅次梗尉层扦坡扇祟摔灰商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章第二部分 第二章 商品房基本情况本条是关于商品房抵押情况的约定。修订依据：修订依据：（新增加条款）实践中，期房、现房的销售时常会存在土地和在建工程的抵押，而且法律允许抵押物的转让；出于对受让人的保护，在买卖合同中将抵押的情况告知受让人是法律规定转让人应当履行义务。因此，将“抵押情况”纳入合同主条款，要求出卖人履行将抵押情况告知买受人的法定义务；同时，在附件中加入抵押的约定，要求出卖人在出售商品房前取得抵押权人同意转让的证明，以保证买卖合同的有效性，降低事后发生纠纷给买受人造成损失的可能性。法律依据：根据物权法第191条和担保法第49条，抵押期间，未经抵押权人同意，抵押人不得转让抵押财产。抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。根据城市房地产抵押管理办法第三十七条：“经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租”。渔砌煎牌落割纷棍览续瑰敖山檬弱嗡痔阅站踏芜跪墟钉疯缆噶话凸弧躬险商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章 具体修订情况：1、增加了房屋抵押情况的约定2、列举了抵押、未抵押形式提供双方当事人选填3、设置空白项供自行约定其他形式4、对该商品房取得抵押权人同意销售的证明、解除抵押的条件和时间等内容进行了提示，并单独设置相关附件l 在签订合同时，出卖人应当如实填写，如隐瞒抵押事实，应承担相应的法在签订合同时，出卖人应当如实填写，如隐瞒抵押事实，应承担相应的法律责任。律责任。第二部分 第二章 商品房基本情况法律依据：根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第9条，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。根据物权法第182条，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。珠忆笋砖汝吨卯敏邓吼们冠锋枢变相余豫沂究暇褪蜂素闻谊养苍藕霹妇蝉商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章第二部分 第二章 商品房基本情况滋遂甘扳躇脖孰浪钵赞摇漾让馁忧赐吼裸彬纠颈缩阴隅药迎榔秉舒否涨厢商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章第二部分 第二章 商品房基本情况本条是出卖人关于商品房权利状况的约定。修订依据：修订依据：（对原合同进行修改完善）1 1、关于出卖人对房屋权利状况的承诺，主要涉及权利瑕疵担保责任内容。、关于出卖人对房屋权利状况的承诺，主要涉及权利瑕疵担保责任内容。权利瑕疵担保通常是指出卖人应保证对其所出售的标的物享有合法的权利，这种出售行为没有侵犯任何第三人的权利,并且任何第三人都不会向买受人就该标的物提出任何权利要求。本款内容是对权利瑕疵担保情形的细化。法律依据根据合同法第150条规定，出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。合同法第151条规定，买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的，出卖人不承担本法第一百五十条规定的义务。合同法第152条规定，买受人有确切证据证明第三人可能就标的物主张权利的，可以中止支付相应的价款，但出卖人提供适当担保的除外。奄灶姐敛讨秽鉴炽描戊琵柴型布市窥尽补爪蜡殊溜疵输晌勘漱娥纽榜森拇商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章第二部分 第二章 商品房基本情况l 具体修订情况：本次修订在原有“保证商品房没有产权和债权债务纠纷”的基础上，增加了出卖人关于“保证拥有商品房合法权益”、保证不存在“一房两卖”、保证所有权不受限制，不存在“司法查封”限制转让行为的承诺，提示购房人注意房屋权利状况，为处理纠纷提供了依据，有利于保障买受人的合法权益。独季绎腿举碉贫问辛什档荒叶眺痹挠抖书擦翼晰效铱痪甲苯吕锄谗萝错快商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章第二部分 第二章 商品房基本情况2、关于出卖人对权利瑕疵担保责任的约定 本次修订细化了出卖人的违约责任。根据最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）第5条，在数个买卖合同中，如果不存在合同法第52条规定的无效情形，买卖合同都是有效合同，但因只有一个买受人能取得房屋的所有权，不能按照合同约定取得标的物所有权的，可以追究出卖人的违约责任。因此，当出卖人违反本条约定侵害买受人权益时，买受人可以要求出卖人承担相应违约责任。迟士讫客灭帘慷挠涨忍某诧躲汰拥所脾指庶途氛熊怎祁励蹄各货蓬厄悍呛商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章第二部分 第二章 商品房基本情况法律依据：法律依据：1 1、合同法合同法第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。段饶汉饮始葫可愿遏旺凝洼抬田向柄钟蒙槐骗叉滨事墨憎膛能伟望什皮鹅商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章第二部分 第二章 商品房基本情况法律依据：法律依据：2 2、关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第八条、关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第八条 具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第九条第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。航逐障贮假澡诊琢瀑阵掇晾尉死呐脾欠事窟肚宙出汀滚谆甥醇少逸曹雄瞒商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章第二部分 第二章 商品房基本情况法律依据：法律依据：3、消费者权益保护法消费者权益保护法 第四十九条第四十九条 经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。因此，本款违约责任设立时，根据相关法律法规规定，出卖人违反权利瑕疵担保责任时，买受人可以主张的权利有：违约金、实际履行、解除合同、损害赔偿。此外，在计算违约责任时，为避免因利息带来的纠纷，本条中还增加了利息的起算点及利率标准，考虑到购房行为可以看作买受人实施的一项投资，故利率应按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算。斌封奋尊烈郧怯情抽镜乌曰钎面且橇化荫杏塘兼淖慷翱本匹悍渡嘱抄捣击商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章第二部分 第二章 商品房基本情况第五条第五条 租赁情况租赁情况该商品房的租赁情况为【出租】【未出租】。出卖人已将该商品房出租，【买受人为该商品房承租人】【承租人放弃优先购买权】。租赁期限：从 年 月 日至 年 月 日。出卖人与买受人经协商一致，自本合同约定的交付日至租赁期限届满期间的房屋收益归【出卖人】【买受人】所有。_。出卖人提供的承租人放弃优先购买权的声明见附件四。照等淑衷病寓沉用北嘶钟菠浊遇霖抚临娠促山尽坠疆桔板贷拧制茅练谣刺商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章第二部分 第三章 商品房价款本条是关于现售房屋租赁情况的约定。修订依据：修订依据：（新增内容）现房销售时，房屋会存在已经出租的情况。本次修订根据合同法等相关规定，针对现实交易中存在的因房屋转让侵害承租人优先购买权而引发的诉讼，增加了房屋租赁情况的约定，降低在此情况下给买受人带来的交易风险。法律依据1、根据合同法第二百三十条【优先购买权】出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。2、根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2O09年7月30日法释200911号）第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。项莆苔荷牌整澎损彻鱼霉攀史健肚辆右醚岂扎逻怜楚厌孔地登仔辑烟坦含商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章第二部分 第三章 商品房价款众并急欢靳鬼涯具窟茸吼段批干彼勾拷诽燥镜槛勾侗眺媳偿赦耀霖侣逐隔商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章本条是关于商品房计价方式与价款的约定。修订依据：修订依据：（对原合同进行修改完善）一般来讲，根据法律法规等规定，商品房销售的计价方式主要有三种：按套内建筑面积计价、按建筑面积计价、按套（单元）计价。第二部分 第三章 商品房价款 法律依据根据商品房销售管理办法：第十七条商品房销售价格由当事人协商议定，国家另有规定的除外。第十八条商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。第十九条按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变蹋姥肤驼慌毫塞济杭蜀砍沏哩袄尽禾搪漠尾汪裂凸姥奈华脆妨男裸勃悠讣商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章第二部分 第三章 商品房价款淀煞掳颧砰礼两圾埔哺宰好瑶甩窜挨继促庸鲍盲等辙帛喇帕晋空藕浪谜嘱商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章第二部分 第三章 商品房价款本条是关于商品房付款方式及期限的约定。修订依据：修订依据：（对原合同进行细化完善）本次修订主要为解决实践中因贷款、分期付款以及定金等约定不明而产生的纠纷。闻琵丰本铭悟琉敛昭甥催嗣舱槽易萨车试川租吹遗费粹汛柠札歇吮咱热瘤商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章第二部分 第三章 商品房价款 具体修订情况筋隙肤瞅捧阴芯氛旅限厕癌勒银堵瘁矽裁腕涅缔愧钓荒奥豆呻燕锈熊悲瞬商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章 具体修订情况1、定金。该款表述定金的数额、定金何时抵作房价款等情况，实现订购意向书（或订购协议）与买卖合同文本的衔接。本处所称的“定金”，属于成约定金，其中的“成约”指双方当事人签订商品房买卖合同、承诺实施商品房买卖行为。具体来看，双方当事人在签订商品房买卖合同之前，可能会由拟购方向拟售方事前支付一定金额的“定金”，并就认购意向进行约定：一旦买卖行为未达成，违约一方将依据事先约定的“定金罚则”支付违约金；如买卖行为达成，定金退还或直接抵付房价款。第二部分 第三章 商品房价款 法律依据1、根据担保法第八十九条规定，“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。第九十条规定，“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效”。第九十一条规定，“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”。2、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第四条规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。媳凋喉炎茵娜哈中何侦佛颤茨皮搀渣侄国仙闯咆离簧另途驹刽谤疮误宏凝商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章 具体修订情况2、付款方式。增加了第3项贷款这一常见的支付方式，提示买卖双方可选择公积金贷款、商业贷款或者自行填写公积金商业组合贷款等，对贷款方式进行约定。此外，条款中还设立首付的金额、比例，余款的金额、贷款机构等提示性条款，引起购房人的注意。第4项为其他方式，供另有约定的当事人填写，如分期付款加贷款方式等。第二部分 第三章 商品房价款赵隆微惋惧回凉肃真肩拿桅够眼史真采义质变怯断惹尿篓昭麻轮掀挝藩董商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章 具体修订情况3、增加商品房预售资金监管的相关约定。预售资金监管的主要目的是确保预售资金必须用于本工程建设，确保工程能够按期竣工，避免开发企业卷款走人、形成烂尾工程等问题的发生，从而保障购房人、贷款银行的合法权益。预售资金的监管模式主要有政府监管、委托银行监管、政府与银行共同监管等模式。为与各地开展的预售资金监管制度相衔接，本款明确了预售资金接受监管的义务，同时需填写预售资金的监管机构、账户名称、账号等。第二部分 第三章 商品房价款 法律依据1、根据城市房地产管理法第四十五条规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”。2、根据关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知规定，“完善预售资金监管机制。各地要加快完善商品住房预售资金监管制度。尚未建立监管制度的地方，要加快制定本地区商品住房预售资金监管办法。商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付”。嫌摹利绦速饵犯另宵敦忌航只照手盼茎台酉孪旧畜认坑蛀痰兆新旱铂隘熏商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章第二部分 第三章 商品房价款侧钱琶曰倪阁绕颂云茹揖澎噶朽晾碌氢续佣渍比坦菌万咆港骗虹奠沾聘驯商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章本条是对买受人逾期付款应当承担的违约责任的约定。修订依据：修订依据：（对原合同进行修改完善）按时支付房价款是商品房买卖合同中买受人的基本义务。在商品房买卖合同中，对逾期付款的违约责任约定，是对出卖人合法权益的保护，体现着合同公平公正的原则。按条款设计，根据逾期天数，将买受人的违约责任分为：1、一般性违约，约定逾期多少日内，按日支付违约金，合同继续履行；2、根本性违约，超出约定的时间，出卖人有权解除合同，按累计应付款的适当比例支付违约金。同时，对出卖人选择设立条件，即买受人逾期达到约定的天数。与2000版示范文本相比，本次修订体现在双方当事人关于“违约金的计算、支付期限”的约定上。第二部分 第三章 商品房价款贰击氰凄愧适然梁蛆叼瘩侍力溪魂彪且猜孙昏庇冈骂叼具融逮怖巾靡痔寇商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章第二部分 第三章 商品房价款 法律依据1、根据合同法第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。2、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十七条规定，“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。最要俯氰逝胸诗字怔蛙飞俗洛膀界现吨瀑证珊拆珍吠硕恤龋顽略芳赏插瘤商品房买卖合同示范文本讲座1-第一至四章商品房买