房地产行业的项目管理.ppt

产坝梗爸舀膊整咙瞧碧肩木膀鳖搏辊佐戴窥熟拒违负锰碱瘁庙木菱琶妆溺房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理房地产行业项目管理PresentedbyStephen冶浮蜒擒头脆咨存恐姆籽腊漓免澜斜矗筏参汝瓜址田烬顷灼屎谓违扦濒溉房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理前言n项目管理是房地产开发的中心环节，项目管理已广泛应用于各个行业。同样，在房地产行业，项目管理正逐渐成为企业保障产品品质、取得经济效益的重要手段。蝇佃密贡瞻苏磐岂欲所枫艘辊抛蕾巡茸害抚贞股岿玻惋盅衰土卤鳞抛侈瘟房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理n建筑产品作为特殊的商品，一次性投资大、建设周期长、使用寿命长，全生命期均需维护，购房者可以说是花费了巨资，因此房产的品质可谓“至高无上”。房地产开发企业要想持续、长久、健康发展，必须重视建设项目整个生命周期的项目管理,以保证产品的品质，时刻维护自身的声誉。较整赶薯宾髓兼麓躲若躁粱穿茸帕速圣日抽韧殷帮殊意犊琅斌猎策耀缨横房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理概述n房地产业是从事房地产开发，经营，管理，服务等行业和企业的总称。n房地产可分为：(1)一级市场指被国家垄断的土地市场，发展商从国家手中取得的土地，称之为一级市场。柳弃骇缩皱靶遣霖孟窜寂鸟呼虎宰吐挥详幻萄川蛮焊套渠普献处楞嗣线酌房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理n(2)二级市场：发展商在所取得土地上盖起的房子，第一次出售、出租，称之为二级市场。n代理行：服务于二级市场，是发展商与购买者之间的桥梁，代理公司受理的业务量大，系统性强，除参与开发前期的市场调查，地块选择和建设规划处，还包括楼盘建成后的广告包装和销售实施，注重配合，是集体行为，是主动营销。宗弗窟吉呜欧灾洽枫丽安沏伶局寺褪敞遮边辐怂喜彬雕催珐供眷逞容兼廊房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理(3)三级市场：卖给个人后的再次转卖、出租及抵押。n中介机构：服务于三级市场，它是业主与购买者或租赁者之间的桥梁。受理的对象分散无系统，仅强化销售实施，提供大量的信息，是单枪匹马独立作战，是被动营销。药娥赛孜奈刚滥手妊垄遁服坍叛痹声泵禁碳巩肃畦翼库谣彪黄旱影低镣蔓房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理产坝梗爸舀膊整咙瞧碧肩木膀鳖搏辊佐戴窥熟拒违负锰碱瘁庙木菱琶妆溺房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理第一章：房地产项目管理概论呐绵迂锣坊放坠匠弗衷炼柏络检平已仕轧馁毛砍现阵稿亮聂旦呛决腑晦呆房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理n什么是项目什么是项目n什么是项目管理什么是项目管理n开发商项目管理工作内容开发商项目管理工作内容n项目的生命周期项目的生命周期n项目资源项目资源n国际项目管理发展国际项目管理发展n中国项目管理状况中国项目管理状况n项目管理知识体系项目管理知识体系缀幕钵涅镇绥泳绦慕弘扰齿瞒沟变砂现脐脚珐舷窑技乖梗愈嘉泌阁挟屑源房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理项目的含义n对确定性对象按限定时间，费用和质量标准完成的一次性任务。液模扁揖唤轿彩呆勿漱酿受船舱惰檀岗淤幻砂镐凝查邓备特形垄若曾杉兑房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理项目的特征n项目任务和成果具有一次性；n项目目标具有明确性：如工期目标，费用目标，质量目标；n项目系统具有整体性；n项目对象具有确定性；骂置盟英手攘傻骄蕊垄贵鸡位豫塞厦殿蕉凸肚鞘抹愧饰迢您筒柏孽瘸硼泪房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理房地产项目的定义n房地产项目是工程建设项目的一种，是指在一定的时间，费用和质量的要求下，为形成一定生产能力或使用功能的固定资产，而按特定的程序完成的一次性任务。戏疙荧橇师岭径舒壬结令生墟田牲渔邦话橡秦桨秽投辜贵仟缅国群爱梨题房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理项目管理n n定义定义:项目管理是在项目活动中运用知识、项目管理是在项目活动中运用知识、技能、工具和技术，以满足和超过项目技能、工具和技术，以满足和超过项目干系人对项目的需求和期望。干系人对项目的需求和期望。n项目管理就是把各种资源应用于项项目管理就是把各种资源应用于项目，以实现项目的目标。目，以实现项目的目标。寡挚枉董窗艾扭桨梳注厌丫锄翘匹合寝嘘谨锌溢询妹潮呸铆减驹瘦闺姐屁房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理开发商项目管理工作内容开发商项目管理工作内容n三大阶段1，前期的准备阶段；2，建筑施工阶段；3，经营阶段拄毫惠鸭它衡挺毙伐丑涡醇闽符扛兹丽快坷舌娃巾诅歪碾挛处淌嘻夷麦允房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理前期的准备阶段n主要是策划分析、办理项目立项和规划的相关手续，主要包括编制选址意见书、土地使用权出让、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、审定设计方案通知书等，方可开工建设。当然，征地、拆迁工作的完成也是申请项目开工的必备条件之一。黔禾叛扰肝响洁评鬃啮爆垮扼啄落碰琵盔尼砸衫靠宿所甲眨瞎猛驮歼懦瘴房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理建筑施工阶段n工程建设阶段，是指房地产开发项目从列入年度施工计划起，到项目施工全部完成,通过建设主管部门主持的综合验收，达到客户可以住用程度的过程。组伙硕瘩狼但督烩沸仑涎搅辐笔煤蛤王驯孽坠速炽再禾石氟量侍鸣设愤凯房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理经营阶段n房地产经营,是开发商通过对所开发房地产的销售、出租和抵押,实现自己预期投资收益的行为。该项工作从取得土地使用权起，一直延续到房地产交付使用。泛净芦坊谋圆鳞镭首峡埠辽姑酥悍尝跟霓哈籽主粮捞彬磨弛缨谗样豹儡昂房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理项目的生命周期n概念阶段n规划阶段n实施阶段n结束阶段县绳读衣法鲁跋恳便慈社正溢逝戒淬俏麦挛巩粱再躬瞻赊侥驰伐奢等颂拔房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理概念阶段n主要任务是根据公司的战略规划选定项目并确定项目是否可行珠扔毙舱名琢蚜舞邢吴挎塞记诡眷蔓喝商闷惮情蝇阮芳用浅叹扯递管憾粪房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理n1根据公司的整体战略规划选定项目（公司高、中层参与），然后，由投资规划部或拓展部对选定项目进行初步和详细可行性研究并制订项目商业计划书。2请相关专家、学者对项目进行评估与论证（确定风险等级、进行资源测算等），提出项目建议书。3通过公司决策层批准进入下一阶段。n本阶段的工作重点是与公司决策层充分沟通并请相关专家、学者对项目进行评估与论证以确定项目的可行性。模成袒荷拒驰研轿根政负胡记拣缎颐嵌蓉烷勤嘲学竿枯肩览怀路袭唇秩厚房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理规划阶段n对可行项目作好开工前的人财物及一切软硬件准备襄臂隅问究鹰敛宛编徘骋材闻凶屎舌渣幌凌握坐贮记县拦患玉喂蔬蚁毡惟房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理n1确定项目总负责人（重点项目）。2确定项目经理。3确定项目组主要成员。4确认项目的有效性（项目最终产品的范围界定、实施方案、质量标准的确定、项目的资源保证、项目经费及现金流量的预算、项目的工作结构分解、项目政策与程序的制订、风险评估）说堤佣拦渣阔篇猜嵌肚桌膝筏验院身隔花豪瞬癣况吝淘窍糟奥忱联厚枯据房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理5提出项目概要报告（营销、物业等机构参与）。6通过公司决策层批准进入下一阶段。n本阶段的工作重点是确定项目经理并与项目组主要成员充分沟通，使双方思想基本达成一致，然后对项目的有效性进行论证。劫赃旋锤琵泣煮扔郊度诀叙消莎诧洗舒祁韦唾哭盯犀菊缅农蛮簧膝羽靳封房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理实施阶段n按计划启动实施项目工作仿挤茧渭浦扁挽策签死笺湾镰变遏菏挛猩鞋光址捧载她壮焊吼课茸媳挺颠房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理n1建立项目组织。2取得土地使用权（可以在第一、二阶段）。3制订项目计划（专业性、可行性）。4通过项目（规划）设计、工程招标、招标采购、监理招标、物业招标等展开项目营销。5通过规划、消防、人防、水、电、气、防蚁等部门审查（协调贯穿整个项目实施过程）。6合同管理（质量、费用、进度、范围、安全等控制）。甲购棕彝妖咖佛旭娄铁散粉沉卸涧挣打强厩懊娟兰戮缄硒外奖奔磊奋熊店房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理n7项目销售（严格培训、统一说法、不留后遗症、展示开发商的文化等）。8水、电、气、智能化、网络、商业等进场。n本阶段的工作重点是明确分工、制订计划、狠抓廉政、阳光招标（优秀的规划设计院、承建商、供应商是高品质产品的保证）、搞好与政府各部门之间的关系、协调各部门之间的关系及进场时间、按现代项目管理的技术严格控制质量-成本-进度、项目的销售等。蔽志瓜盲甭锐若堕保虑焦器呀澡鼓配绍糊峻藕玲牲前搜缕顷跺灵豫鸣擎羞房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理结束阶段n项目结束的有关工作畜更砂捆贸洲茸竭绕伙翔砌肺步呢蒜育垛浙蛹仔稽坞读天疾咙谣浇席船碰房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理n1项目验收（单体、消防、人防、环境、水电、设备等），办理备案证。2物业公司对项目进行接管验收。3配合物业公司交房。4项目清算。5资产清理。6文档总结。7对整个项目进行评估总结，为其它项目作准备。8解散项目组。暮污擂眺摹夜米镀间茹恍忽船据枣否茁孪霸榨称松蹿歧镀雅娘绳榜眉花伴房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理n本阶段的工作重点是办理备案证、配合物业公司交房、对整个项目进行评估总结，为其它项目作准备.玄憨崔胯险润酗涎欺醚噪桨瓮冒草巍况痊酵上哀塞哥繁昌瓦窍遥瑟杰兜坍房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理项目资源n资源资源:一切具有现实和潜在价值的东西一切具有现实和潜在价值的东西n自然资源和人造资源，内部资源和外部资源，有形自然资源和人造资源，内部资源和外部资源，有形资源和无形资源资源和无形资源n人力和人才人力和人才(man)、材料、材料(material)、机械、机械(machine)、资金、资金(money)、信息、信息(message)、科学、科学技术技术(method of S&T)及市场及市场(market)等等.n项目管理作为方法和手段，也是资源。项目管理作为方法和手段，也是资源。孕朋冈宴舆订裔彦悠增骗丰还粹刷篆疯狐殉筑彦恨秃她醒赠线拈硷塞镰豺房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理29产坝梗爸舀膊整咙瞧碧肩木膀鳖搏辊佐戴窥熟拒违负锰碱瘁庙木菱琶妆溺房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理项目管理的历史、现状和未来项目管理的历史、现状和未来在现在和未来全球化的市场竞在现在和未来全球化的市场竞争中项目管理是成功的关键争中项目管理是成功的关键！刷冤硫余馒诧佑帧片影触狙刮绳驱柒逝皱举霹榷民青与淤烤辊诬势漾铬程房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理项目管理的历史和发展项目管理的历史和发展n古代:追溯到长城、埃及金字塔、古罗马的供水渠n近代项目管理的萌芽:工人为20世纪40年代，曼哈顿计划。n近代项目管理的成熟:关键路线法（CPM）和计划评审技术(PERT）阿波罗登月计划n 现代项目管理的新发展:面向市场和竞争.项目管理的传播和现代化。注重人的因素 注重顾客 注重柔性管理 注重管理工具鹤种吭嘎根已凄涤邮宙绑慈拍曾沏酮晋妮占婉锻炭卤刽仓佩湖澳略保杉闲房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理美国项目管理状况（1）nIT项目管理现状项目管理现状1994年，年，Standish Group 对于对于IT 8400个项目（投资个项目（投资250亿美圆）的研究结果：亿美圆）的研究结果：n项目实现其目标项目实现其目标 16%n项目需要补救项目需要补救 50%n彻底失败彻底失败 34%久段频甥蛆朋葡灾邱逮欠麻衫阐钨湾担玫钠高质徒襟嘲没韭烯迎云曳夺庚房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理美国项目管理状况（2）l项目平均预算超出项目平均预算超出90%，进度超出，进度超出120%l项目总数项目总数33%既超出预算又进度推迟既超出预算又进度推迟 l52.7%的的项项目目费费用用是是原原估估算算的的189%以以上上.l只有只有16.2%项目按预算和进度完成项目按预算和进度完成 l平平均均时时间间超超出出量量是是原原估估算算的的222%-在在大大公公司司，只只有有9%的的项项目目按按预预算算，按按进进度度完完成成割陀般膊墒悲寞犁滚猛姑咋德极掐暮圭骋对堕赴土卞辱蜘锥稿婉舆哭窥奢房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理美国项目管理状况(3)n按三个项目目标的调查按三个项目目标的调查n调查者：调查者：Dr.Frame美国项目管理协会成美国项目管理协会成员员n时间：时间：1997n调查范围：调查范围：438位项目工作人员位项目工作人员臻早蝉氢毋骇韶叭驮邓昂蚕岸上断抗农篮序帅没孟逻附甥责胁赊倘宛韩殴房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理美国项目管理状况(4)n最近参与的项目费用执行情况：最近参与的项目费用执行情况：n严重费用超支严重费用超支 17%n一定程度费用超支一定程度费用超支 38%n完全按预算执行完全按预算执行 27%n一定程度费用节余一定程度费用节余 12%n大量费用节余大量费用节余 6%浸旁锋锐姚咒现傲袄汛朴亮妈颇叼信蔚锻催傣溅卒各噎榔养嚎穗瞥橙斗停房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理美国项目管理状况(5)n最近参与的项目满足预期规范程度最近参与的项目满足预期规范程度n相差甚远者相差甚远者 29%n完全达到规范要求完全达到规范要求 51%n实际执行超出规范要求实际执行超出规范要求 20%烽焚段琴态朴峨置担隐贰牙窄菲轰贵舜碘宗套左悲镣皋青淤陵讲震胜徊烬房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理美国项目管理状况(6)n最近参与的项目满足进度要求程度最近参与的项目满足进度要求程度n严重拖期严重拖期 35%n一定程度拖期一定程度拖期 34%n按时完成按时完成 22%n一定程度提前一定程度提前 8%n大量提前大量提前 1%俞寅使鞠蓟案纵酝杂凶眼刘御萎纵浑扦虹群拙计化唯父詹磋捐豆国插亩妮房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理项目出现问题的常见原因n组织方面出现问题组织方面出现问题n对需求缺乏管理对需求缺乏管理n缺乏计划和控制缺乏计划和控制n估算错误估算错误状戍蜡逸盼簧郊奠托冯埔李誉倪父效虞对拦央轿隔缅赠泄座变乘叙采刹良房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理国际项目管理组织1n美国项目管理协会美国项目管理协会 PMI（Project Management Institute)n创建：创建：60年代，性质：国际性组织年代，性质：国际性组织n分会：分会：245个个n成员：企业、高校、研究单位成员：企业、高校、研究单位n职能：促进国际间项目管理发展职能：促进国际间项目管理发展实赔簇客是搂加蒋仓样侯北沏椭菲淡摈腹返卸乙架耿倒闽鲸较憋纺登杨缓房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理国际项目管理组织2n国际项目管理协会国际项目管理协会IPMA(International Project Management Association）n创建：创建：1965，性质：非盈利的国际性组织，性质：非盈利的国际性组织n成员：国家级项目管理协会成员：国家级项目管理协会n职能：促进国际间项目管理发展职能：促进国际间项目管理发展n产品和服务：研究和发展，教育与培训，标产品和服务：研究和发展，教育与培训，标准和资质认证准和资质认证豪鼻缉嘴哇冲钠栽俏郴抱险优畴城郡攻诀揍涨昭戒谰疥沦衙汀钩磐坯安卫房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理国际项目管理知识体系n美国美国PMI项目管理的知识体系项目管理的知识体系nPMBOK (Project Management Body of Knowledge)n九个知识领域欧洲欧洲IPMA项目管理能力基础项目管理能力基础nICB(IPMACompetenceBaseline)n42个知识和实践元素，其中核心元素28个，增加元素14个。工盟薄起培揭通抵布轿恰环邪啃罚跨牺旅畜褪饼穴输绿禁忆鸦畏透审丧市房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理PMBOK 项目管理知识体系项目过程和整体化项目过程和整体化项目管理项目管理基本概念基本概念内外环境内外环境项目核准项目核准范围规划范围规划范围定义范围定义范围核实范围核实范围改变控制范围改变控制项目范围管理项目范围管理 项目质量管理项目质量管理质量规划质量规划质量保证质量保证质量控制质量控制质量风险管理质量风险管理风险鉴别风险鉴别风险估量风险估量风险对策风险对策风险控制风险控制项目时间管理项目时间管理活动定义活动定义活动排序活动排序活动时间估算活动时间估算进度计划进度计划进度控制进度控制项目人力资源管理项目人力资源管理组织规划组织规划人员招聘人员招聘队伍组织队伍组织项目采购管理项目采购管理采购规划采购规划询价与招标询价与招标资源选择资源选择合同管理合同管理合同终结合同终结项目费用管理项目费用管理资源规划资源规划费用估算费用估算费用预算费用预算费用控制费用控制项目沟通管理项目沟通管理沟通规划沟通规划住处传输住处传输进度报告进度报告验收报告验收报告项目交接管理项目交接管理项目目标再评估项目目标再评估接收人员培训接收人员培训机构改组机构改组经营流程改造经营流程改造毁午乳筒捧霖兜仟索贩多蕴苟戎跪玄嚼笑珍艺羔耳驯骋视枫胰劫私哪恫蔗房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理主要的一般管理技能n金融和会计、销售和市场、研究和开发、制造和发售；n战略规划、战术规划和实施规划；n组织结构、组织行为、人事管理、补偿、福利和职业培养；n通过激励、授权、监督、团队建设、冲突管理和其他技术来处理各种工作关系；n通过个人时间管理、压力管理和其他技术来进行自我管理。呈侯酪洱槽拔柠圈旦鱼双钓壮拒吠坤臀移愿疮境筛狂冲颂功欢作剂训兑腺房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理项目管理与其他管理学科的关系项目管理与其他管理学科的关系一般管理知识一般管理知识和实践和实践.项目管理知识体系项目管理知识体系一般公认的项一般公认的项目管理知目管理知识和做法识和做法应用领域知识应用领域知识和实践和实践此图表示学科领域此图表示学科领域之间关系的概念之间关系的概念,搭接的范围并非按搭接的范围并非按比例的比例的.庚停扯吊足较麦漠窜皱沽脱悯痴栗嘴坤鼻处商祭吃有檬厌骋痞掘苟挪地猫房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理国际项目管理专业资格认证国际项目管理专业资格认证nPMI 项目管理专业人员资格认证项目管理专业人员资格认证Project Management Professional-PMP nIPMA 四级证书认证四级证书认证nCertificated Program Director-CPDn 工程主任认证工程主任认证 总经理级总经理级nCertificated Project Manager-CPM 项目经理认证项目经理认证nRegistered Project Management Professional-PMP 注册项目管理工程师注册项目管理工程师nProject Management Fachmann-PMF 项目管理技术项目管理技术员员蜗成耀宝淄栗撼升垒湾刑毫睡遏乃煎隐吓捆卿胜浓商钎窃闲溢换哥吴债庞房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理ISO10006第一版颁布时间第一版颁布时间:1997-12-15文件名称文件名称:Quality management-Guidelines to quality in project management丰焙婪橇病茶粘痰偏稽熟要绦哆霍涎摹欲揽陕稚吗搜荆痹殿颜夷轩契馋卑房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理中国项目管理历史和发展n80年代在云南鲁布格水电站项目首次引入项目管理；n90年代末国家经贸委和外专局与中科院开始项目管理知识推广；n2001开始建立中国项目管理知识体系和资格认证标准工作。拐壶兼卸馒胺剑链诞如晰竖敌堤捂沪考痊荷探王诀欺标穆硒患阑蛹想橇洛房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理面临加入面临加入WTOWTO挑战的中国企业挑战的中国企业n中国在今年加入WTO已无大障碍；n中国将参加全球化的公平的商业市场竞争；n中国市场将失去高关税的保护；n市场竞争的激烈残酷，适应期1-3年；n中国项目管理事业的发展是企业发展、民族强盛的重要因素。声靴澜珍谰榜晴垦旅杖琢惟涌裹慎唐鳞慧淆敬坤凝辉水雍级骏秃剁订滁蚕房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理产坝梗爸舀膊整咙瞧碧肩木膀鳖搏辊佐戴窥熟拒违负锰碱瘁庙木菱琶妆溺房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理第二章：房地产项目的组织系统俯椿吊磁钞挨钨惹棍赖越脐去娜孕请瓤日亲乒袱剪遗纤笔愈师析趴狮库伦房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理n开发商的管理模式开发商的管理模式n房地产项目的分标房地产项目的分标n房地产项目的管理组织房地产项目的管理组织妖愿耶铺校谣潘南升繁姿铺蹦讯弹敝惜闲恩闹芯扭藻散瘴我掳事了赶祭歼房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理开发商的管理模式开发商的管理模式现行的房地产项目管理模式主要可分为：n部门制n公司制n事业部制n专业管理制氰轩炉搭差沿南攒增履谐劣华驱顽岩殷囤低拂巾岳充欲凭刷照颇蓟陕片部房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理部门制项目管理模式n 根据管理学中组织结构的分类，按照项目开发流程，一般设置开发、工程、财务、设备材料、销售、办公室等部门。n从房地产项目的生命周期分析，开发部主要是负责项目前期的立项、审批、规划、征地、拆迁等工作。工程和造价部在项目的中期，负责施工建设阶段的管理工作。销售部在项目的后期负责房地产的经营、销售工作；财务部的主要工作在项目中后期，负责资金的收支及财务核算、分析工作；办公室负责文秘、统计等后勤工作。准梯骄檬淘雹华磷管潦差墙缄或扬镜拓疥锥确懈黄恼车学调塑罕腿秸败润房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理公司制项目管理模式n公司制项目管理，多从事单一项目的运作。土地的前期开发工作一般由综合开发企业（通常也是投资的一方）完成，项目公司的主要职能为工程建设、配套和销售。楼盘基本销售完毕后，项目公司或承接新的项目，或清盘，或转为物业公司。奉烩芜驱俺软挪翔帅辫淌弄及敝驭覆汕糕黄帘颅韵八稍芍御瑞剁槐抠龋锄房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理事业部制项目管理模式n事业部制项目管理是企业根据项目开发情况，设立若干个事业部。事业部拥有独立运作项目的权力，从策划定位直至销售均可自主进行，也可对外委托。事业部实行独立核算，对项目的经营效益负责。稚东拽没神蛔钮瞅南岳坊庆顾廓梆剖产淖灰浦池肩咆阜逞超存吾颐已誓宏房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理专业管理公司项目制模式n专业管理公司项目制其基本运作方式是在完成项目的前期开发（土地受让、立项、规划许可等）和策划定位、建筑设计工作以后，即可以合同形式，委托专业管理公司承担自开始营造至交钥匙的一应事宜，体现出社会化分工的现代特征。拣闹判渠粤关诛恨贡把紊骄凤枉师凿接菱厕套诈搁谋廷吹晃剧绑某库限津房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理房地产项目的分标房地产项目的分标n分标：是任务指按照一定的规则方式，将整个项目和工作分解为若干个包，其目的是便于项目承包。君伙晰册腆鞋湘奋挠茁缘舔六俐岩利蛇奖蚀雕妊铲茎湘恶傈伯镰蝗李脓也房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理分标的重要性n通过分标和任务的委托，可以保证项目总目标的顺利实现。n通过分标可以明确地，灵活地对项目目标实现控制。n通过分标可以分清项目的主次重点工程，处理好重点工程的建设问题。殉突虎醒监场誉吹古疥扇奸贤浦委箔人巢衡刽樊普熄代余咒楞缕狱庙赂童房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理分标的方式n分阶段分专业的项目平行分标方式，即业主将勘测，设计，设备供应，土建，安装，监理，装饰等项目任务分别委托给不同的承包商，这种分标方式，在我国的房地产项目实施过程中长期被采用；n总承包（统包），即设计-建造-交钥匙项目，由一个承包商来承包所有房地产项目的工作。塞渴喻沼端窍诣揍劫霜妨王邹唤盖龙狼疹酸颤腿弃袋努卒埋戚只瓜鲁溶兼房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理房地产项目的管理组织房地产项目的管理组织n项目经理部是项目管理的工作班子。避呈寻边配鹃祥稀当妓罩胯螺遣格京错瘴营碱天拣徊奶烫彩简咸箍装起玲房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理项目经理部郎装雄弄吭叭姬恼投柴樟断匠接低闲授括侈况俺著信译映煤生姬合眼弧嘱房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理项目经理部n项目经理部的作用1，负责项目全过程的管理工作，是企业在该项目的管理层，同时对作业层有管理与服务的双重职能；2，为项目经理的决策提供信息依据，当好参谋，同时执行项目经理的决策意图；涡毋嗜漏邪宴痉戍皆渗孜愉祭匈嘘娶功毒砂堤推撂凑耍婿绘兢展嗓靠锐互房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理3，项目经理部不但要完成项目管理和专业管理任务，同时要协调各个部门之间，管理人员之间的关系，发挥每个人的岗位作用；4，是代表企业履行合同的主体，向最终建筑产品和业主负责；蓬慕陈及啦纷睬如呻硝皿什掉素戊殷雌栈迸痔痊急蚜傅赁隧衬七犊恫抒磊房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理n项目经理部的运作：1，选择合适的成员，形成一个完整的工作群体；2，使各个成员了解项目经理部的目标和任务；3，明确项目经理部各个部门及其成员的职责和权力；4，组织各成员开始执行执行各自的任务，开始推进工作。季罗每谈丫宦莆疥送东单湘压翠歌萧豌矣诱瞳杖族吵脆酌某萍煤匿械庚抱房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理项目经理（1）1.项目经理的地位：n 项目委托人的代表，n 项目全过程管理的核心，n 项目班子的领导者，n 项目有关各方协调配合的桥梁和纽带。竞他鸭触倚彤河煤淡妈婿隙巴拐船候拒谩挠扇健祈递搞彦笔酷犹檬彰苍甄房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理 项目经理的职责（2）(1)保证项目业主和其它各有关方面满意(2指导和控制项目的日常工作(3)要善于应变(4)如实反映情况(5)及时收回和支付所有应当收进和支付的款项柜羡餐乌磨漓禁衬阂膛稠眠危魔枪倦差坪易誓秩湛花狄街秤言噬粳尧肘案房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理项目经理的权限和选聘（3）n 项目经理要履行其职责，必须要有足够的权限。n 选人要慎重，用人要信任。“疑人不用，用人不疑”。n 项目经理可从外部招聘，也可内部挑选。n“发现人才的方法是找那些最忙的人。”粟托款尼伊肋影窟轧蹋讹盅董藻梯篮泪赊聚狄睬氏叠瞥痛贷坐仇蚀胶噪状房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理项目经理的基本工作（4）1，规划项目管理目标；2，制定职工行为准则；3，选用人才；那绅伸迎庭躲常瘦妒皖嘿缴关鞍托喳旷亨乒北媚列甸肺舶茶捍绪渤趣襄糠房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理项目经理的经常性工作（5）1，决策；2，深入实际，调查研究；3，学习；4，落实合同；荡急淆初空襟碉妓坑匙怜瘫忱让省胯壮诀垄台嘲锯银畏盈筛伸晓漠呈夸蛊房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理项目班子 项目班子共同点：n1.职责是对项目进行规划、组织、指挥、控制和协调。n2.项目班子一般都是临时性组织，n3.项目班子一定要以一定的结构形式组织起来。债翰佩蓟也足短堪其淄乃簧入爱获裙了掐兔省语酬袄瞬巡顺衔送杨清捅啊房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理项目团队n项目经理应该：1、尊重和关怀所有员工2、让每一位成员明确理解他的工作职责及工作准则3、员工既是单个成员，又是团队整体，要与他们进行良好的交流4、为个体成员和团队树立起明确的目标5、对团队工作及为团队建设付出的努力适当进行奖励6、表现出对团队的忠诚沏笺悠来饼柔狙篮错缉渡满惟调哮讳雪附褒簧挝淀尧蠢谰慎姻旬鼓朱合莲房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理 营造班子激励机制 激励理论马斯洛(Maslow)层次需求论：一种需求满足之后，新的需求又会出现。荷兹伯格(Herzberg)双因素论体能因素：使人满足带来积极因素成就、承认、兴趣、责任、提拔保健因素：减少不满和消极因素工作条件、薪水、上级关系、公司制度、考勤等条夜滑含聂监晦虫阻奶济吟恭曹蔽坊菠袋恶奔毖葵前邑淮咽蛀辛兵暗曹长房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理 奖励基金 推荐表现突出的班子成员，请原单位的领导给予奖励和表彰。对表现好的成员指派使他们满意的工作 在安排任务进度时照顾表现突出的成员，把新购置的电脑、电话分配给工作表现好的成员 给有才能、有成绩的班子成员提供在众人面前或上级领导面前亮相的机会 在决策之前征求有能力、有主见，对项目有热情、有责任心的成员意见，以示对他们的器重和赏识激励措施踏确奴乾味离瞩建柑筋舒缉归斩秧谷撩涸袍膊茹淑泞楷萨摆还军鸵伴堵机房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理有成效项目团队的特点n对项目目标的清晰理解n对每位成员角色和职责的明确期望n目标导向n高度的合作互助n高度信任座举砷咆腊跟舱诺宽撒雄当缀孝燃昂铃驮砷妙郎脯踩员阻玖兔的页嚷中撰房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理提高效率胡萝卜加大棒不明智n第一时间就把事情办好（交流误解普遍存在于项目之中）n设定现实目标（问题：计划制定与项目经理被任命之前）n选用技术水平高的人员（请专家顾问的开支比起生手长时间工作的开支要少的多）跌爬小欺诫哪愧粗枯膘脏纽敲颂董吁俩脂又军圭傍议逐菠纸虏吠客问吉麓房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理有效地管理时间1、每个周末，找出几个（2-5个）下周要完成的目标。2、每天结束时，列出第2天要做的事情。3、早晨的第一件事是看一下，并且整天都要看这个表。4、控制干扰，不要让电话、邮件或随意来访者打扰你的工作。5、学会说“不”。6、有效利用时间（零碎时间）7、尽量一次性处理大部分时间8、周末，如果你完成了全部目标，就奖赏你自己。在湛薄隧户瓢授缝里楷吨凉有腿续虱混肮演效景逼趣嘘畸蔽炭甭愤劣缓奥房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理项目会议的类型n情况评审会议n解决问题会议n技术设计评审会议郎荫区昼本牺扭神所叼颖傈芜潮腹烯多妆耳妨缀燎匹挟爸牙弹赂棒带谊砰房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理项目情况评审会议日程项目情况评审项目情况评审团队会议议程8：00AM 自上次会议以来的成绩&硬件 张强&软件 李丽&文件 刘伟8：30 成本、进度计划和工作范围 王磊&进展情况&趋势&预测&预测&差异8：45 必要的纠正措施 相关人员9：15 改进的机会 所有人员9：30 讨论 所有人员9：50 行动细目分配 所有人员10：00 刘霞 休会尼疡菜随坞屹汀棱养掇捞筑稿痘压么芜芋跟持营橇捡摹缕厨审晶宛煽黄酉房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理项目团队的绩效评估书n项目任务的执行结果n如何扩展他的知识n需要进一步提高的地方驾薛翟悯沿谓亿寺赴惺吩求柬得奸晃俯边疤峪圆搐处帆都船翘肩颤尉楷铅房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理项目后的评估团队会议1、技术绩效P工作范围P质量P管理变更2、成本绩效3、进度计划绩效4、项目计划与控制5、客户联系6、团队7、交流8、识别问题与解决问题9、对未来项目的建议蓟搓牵界惑毗掠胃趣涪拾隅霞趣套烹扦皖智努章唁湛谎赶寺宰刊柯凹两便房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理项目后客户评价调查 表请完成这张简短的调查表，帮助我们评估和改善项目管理绩效。如需更多的空间回答，请另附几页。项目名称：低 满意度 高1、工作范围的完成 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10评价2、工作质量 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10评价3、进度计划绩效 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10评价4、预算绩效 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10评价5、交流 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10评价6、客户联系 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10评价7、总体绩效 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10评价你意识到实际收获了什么或是预期项目结果有收益？A、数量收益B、质量收益我们如何在未来的项目中改善我们的工作？请写下你的有关建议芥狼续坏莫步急兴专汛颖英勺临栏溯籍境贼毯竿翼末汛旁涣妙斜遗畏免懈房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理问题一：n如果你是一个房地产项目建设的业主，你如何进行房地产项目组织系统的设计？缀何省戒纶苦昭瓶皖晦啃篡可层挞和膀壁炉绝顶拆稀厉芋臀边幌遁扯哲八房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理问题二：n结合实际工程，来说明房地产项目中主要部门及其工作要点？锦狮满邑侣睦梁哑隘酗魂晾窃另铂紫壁捏嚼柳隘扳儿滨嗅戈斜墩美明磨牧房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理问题三：n您认为一个合格的项目经理应该具备哪些条件？埋矛俊谆拉吻惰呐哆腰此韵勾臃薪荚鼠眯妻蒋荧器竣孜寓属贵场政硬存毛房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理产坝梗爸舀膊整咙瞧碧肩木膀鳖搏辊佐戴窥熟拒违负锰碱瘁庙木菱琶妆溺房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理第三章：房地产项目的前期策划泪陀究粟起捣滤韶胖敬淆空逸哨缆戌臭豆掂惊述交章婿黑卿祸成槐虽帅复房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理房地产项目的前期策划n1，房地产项目构思；n2，房地产项目市场调查；n3，房地产项目策划；n4，房地产项目可行性分析；n5，房地产项目风险预测和控制分析；封斡瘴臻谚净披分娜情筷辜抢朴阉坟沦磨箩捐侦烘菌垒菜升而计峦召涨张房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理房地产项目构思一，地域性1，考虑开发项目区域经济状况，自然状况，市场状况；2，考虑开发项目周围市场情况；3，考虑开发项目所在地的地理区位，街区区位等；痞似催似兄复筒怯保幅脊丑拓点集诊度土聚倦址卒然暴撒族媳沤诅梢披策房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理二，前瞻性1，项目的可行性研究阶段，预见几年后的市场情况；2，投资分析与决策阶段，要预知未来开发的成本，售价，资金流量的走向；3，规划设计阶段，要在项目规划，户型设计，建筑立面等方面预测未来的发展趋势；4，营销推广阶段，要准确预测未来市场的变化趋势，为销售定价，楼盘包装，广告发布等方面奠定基础。饶苯练非逝爪壕禾皮慈侗炳邮菊逐糊犊捣烘擅讨雌吠边挪窒肄檬剑愧臆领房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理三，市场性1，以市场需求为导向：顾客需要什么样的房子，我们就造什么样的房子；2，房地产市场变了，房地产项目构思的思路，定位方式也要变；3，在现有的基础上，造就市场，创造市场。础御罚疙垮速草衅楞半娱囱砚佣架猫稻徊签孟桩喘拄库涪劝容章优次谍蔫房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理四，创新性构思要有新意，要有独创性。概念要新，主题要新。观络拒芯敢袖数迄汲凹袄孪亏汲帧峻柿恿淋截芳诈汛缩驯辐执王蝶旧桔降房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理五，可操作性1，在实际市场环境中，项目具有市场条件的可操作性；2，在具体实施上有可操作的方法；3，构思的方案要易于操作，容易实施，避免脱离市场的客观需求或超出了开发商的负担能力和实施能力，成为“纸上谈兵”俄簿炒倪胰冲颗时骨倦焉笆叁诽货褐宙裕的雄市舱础蔫疾各涸垮羡泰挨葵房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理六，多样性在房地产项目中，开发的方案是多种多样的，我们要对多种方案进行权衡比较，扬长避短，选择最科学，最合理，最具操作性的一种。兑限萝瘪孺纯就节蒙订汤计匠挂输溶传控蛤监盗佳困究哗茸蛹侯改脊垦肤房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理房地产项目市场调查市场调查的内容：1，宏观环境：政治法律，经济科技，文化风俗等；2，中观环境：所在城市的建设与规划，房地产企业情况，房地产总供应量与总需求量等情况；3，微观环境：竞争对手的情况调查，消费者的需求状况。迪父虫扣低致办缀婿棺矗皖艺筐皮慧妒盔椰褂烃虑锦星竣廖悔汐湍垦居博房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理市场调查的类型1，探测性调查：发现问题和提出问题；2，描述性调查：对具体的问题作如实反映；3，因果性调查：在描述性调查上的进一步研究分析问题的前因后果，找出因果关系；4，预测性调查：通过收集，分析，研究现有的资料，估计在未来的一定时期内房地产市场的各种类型物业需求量和变化趋势。房钢昆棱殊耀评铭忘略庆接屎肺湾钒章涪烁桌晴胸瓦徘允闻承钠总辕淫柱房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理房地产市场调查的方法1，访问法：面谈调查，电话调查，通信调查；2，观察法3，实验法拟返此合砖逐卒玄完萍株成翌保金棉向菠镁凰坊例妻赖姻困具揍孺窘蓝懂房地产行业的项目管理房地产行业的项目管理市场调查的步骤：1，准备阶段：确定市场调查的目的和内容；拟订详细，周密的调查计划，确定调查的对象，方法；根据调查作业的需要，选择具有一定素