彝人古镇调查报告.pptx

一、彝人古镇项目定位城市概况城市概况 楚雄市地处滇中，位于楚雄州西南部，东邻禄丰，南连双柏，西与南华、景东接壤，北同牟定毗邻，总面积达4433平方公里。全市19个乡镇，154个村（居）委会，2859个村民小组。2002年，总人口484283人，其中农业人口348216人，非农业人口136067人，是一个汉、彝、回、苗、白等多民族杂居的农业县级市。1 楚雄生楚雄生产总值（亿元）元）楚雄楚雄2000200520002005年城市年城市发展展一、彝人古镇项目定位 楚雄楚雄财政收入（政收入（亿元）元）年增年增长9.5%9.5%年增年增长8.3%8.3%楚雄城楚雄城镇居民人均可支配收入（元）居民人均可支配收入（元）楚雄楚雄农民人均民人均处收入（元）收入（元）年增年增长8.1%8.1%年增年增长6.2%6.2%22000年以后，各地提倡将旅游业打造成为新兴支柱产业；专家预测未来68年中国游客将从现在总人口的17%增至30%一、彝人古镇项目定位宏宏观条件条件2002年，昆明鼎业集团与政府合作开发束河古镇项目；2003年项目启动；2004年项目完成，带动当地居民1000多户，实现旅游收入近2000万；前期项目投资2个亿，开盘后销售物业70%，回收资金1个亿传统的滇西黄金旅游线：昆明大理丽江2004年旅游人数达1000万人次3一、彝人古镇项目定位旅游旅游资源源1 1 楚雄处于滇西黄金旅游线路上，区域内拥有多个的特色景点。但景点分散，缺乏主题和门户，将黄金旅游线游客引入楚雄。4一、彝人古镇项目定位旅游旅游资源源2 2 独特的“彝族七秀”和“鹿城八景”哀牢叠翠 土林奇观 楚雄西山 龙江公园5一、彝人古镇项目定位旅游旅游资源源3 3 楚雄彝族自治州为多民族居住地，其中彝族人口60万，占比仅次于汉族为25.17%，约占全国彝族人口的50%，彝族有13个支系，遍及全州。在彝族文化资源方面具有“唯一性”。6一、彝人古镇项目定位旅游旅游资源源4 4 彝族三古：古生物，古人类和古文化古生物古生物古人古人类古文化古文化古文化古文化7一、彝人古镇项目定位 周庄江南人家旅游项目，位于周庄古镇入口处，建面4万。该项目以“清末民初江南民俗再现”为开发主题。以“主题公园式休闲购物中心”为设计概念，集观光、游览、特色商业、餐饮娱乐、展览和影视表演于一体。项目核心为水上表演舞台，它是聚集人气和拉升周庄旅游氛围的重要节点。借借鉴水水乡周庄开周庄开发模式模式 丽江古城的开发，围绕古代茶马古道文化、纳西文化、藏文化进行产品设计。建筑以三房一照壁、四合五天井、走马转阁楼的古建民居为主。“四方街”为区域中心，形成拉动丽江整体商业气氛的关键。借借鉴丽江古城开江古城开发模式模式8一、彝人古镇项目定位建筑建筑风格格 建筑建筑风格以彝族古典民居格以彝族古典民居为主主题风格，格，时间上广上广纳唐、宋、元、明、清，空唐、宋、元、明、清，空间上博采上博采东、西、南、西、南、北、中，北、中，荟萃萃经典典样式，使之成式，使之成为以彝族以彝族为主主调的古典民居博物的古典民居博物馆。9项目目定位定位一、彝人古镇项目定位项目定位目定位从建筑从建筑产品品设计方面充分运用民族文化元素，展示彝族建筑文化方面充分运用民族文化元素，展示彝族建筑文化将将项目打造成一个具有中国西部民族特色的影目打造成一个具有中国西部民族特色的影视拍拍摄基地基地将彝族文化作将彝族文化作为项目核心，打造中国彝族文化大目核心，打造中国彝族文化大观园，展示特色民族园，展示特色民族风情文化情文化在旅游在旅游经济的宏的宏观背景下，将背景下，将项目定位目定位为旅游地旅游地产，满足旅游和居住的需要足旅游和居住的需要整合区域整合区域资源，将源，将项目打造成滇西旅游目打造成滇西旅游“黄金黄金线”上的重要接待点和窗口上的重要接待点和窗口将将项目打造成云南旅游商品集散地、目打造成云南旅游商品集散地、东南南亚特色商品集散地特色商品集散地10二、彝人古镇项目情况项目区位和交通目区位和交通“彝人古镇”位于楚雄市经济技术开发区东盛路与永安路之间，西邻龙川江，临近楚雄州政府，是楚雄州集中展示彝族文化的一个旅游精品项目。项目周围有多个城市主干道，交通方便。市政府州政府东盛路昆楚高速威楚大道永安路项目目11二、彝人古镇项目情况项目基本信息目基本信息项目名称目名称彝人古彝人古镇（销售售许可：可：预许云字云字200520051010号）号）项目地址目地址楚雄永安路龙川江旁区位区位东盛东路与永安路间龙川江东侧开开发商商 楚雄汇通房地产开发有限公司规划物划物业形形态住宅、商铺、别墅物物业结构构低层、多层开开盘日期日期2005年11月交房日期交房日期目前第8期住宅在售（现房）物管公司物管公司楚雄汇通物业物管物管费（元（元/月）月）商铺：1；住宅：0.6基本资料规划指标占地占地面面积17401740亩总建筑建筑面面积10000001000000住宅建筑面住宅建筑面积综合合用地用地容容积率率0.98总户数（数（户）1、2期600户绿化率化率36.30%停停车泊位（个）泊位（个）1、2期550个产权40年，70年备注注彝人古镇前期1、2期，占地243亩，投资3.2亿元，已于2006年底开发完成。第3、4期于2007年1月开工，14期以商业为主题，目前已投入运营。项目共8期，总投资35亿元。12二、彝人古镇项目情况项目工程分期目工程分期项目启目启动阶段：段：20052005年年4 4月月18日项目首期（1、2期）工程启启动，15个月完工。于于20062006年火把年火把节正式开始接待游客。正式开始接待游客。项目建目建设阶段：段：20062006年年20112011年共年共8 8期，建期，建设阶段。段。2007年1月17日，中期（3、4期）工程动工，2009年完工，并投入使用。2009年5月，项目启动“星宿家园”平浪煤矿采煤沉陷区治理工程定向工程，项目包揽彝人古镇5、6、7期，占地320亩，总建面25.85万平方米，总户数3000户，安置沉陷区居民2350户，住宅面积79.5133.6平，于2010年底交付使用，同时包括“水墨艺墅2、3号院”。团购单位：平浪煤矿、楚雄日报集团、中国人保楚雄分公司等。注：注：项目原定于2010年重点打造占地700亩的彝人古镇东区：太阳历公园提升改造工程，定位“体验式高端商业区”，包括太阳历民族嘉年华、高尔夫实景练习场、两个18洞迷你高尔夫，五星级度假酒店和情景商业步行街四部分。目前由于政策原因未进行施工。项目收尾目收尾阶段：段：20112011年年初，项目最后一期，第第8 8期盛世和园期盛世和园项目开工。目开工。项目前目前4期期为商商业区，区，产品以商品以商铺为主，主，58期期为居住区，居住区，产品以住宅品以住宅为主。主。13二、彝人古镇项目情况项目功能目功能结构构功能：吃、住、行、游、功能：吃、住、行、游、购、娱商家数量：商家数量：600600多多户商家商家入驻主主题场景：人流聚集空景：人流聚集空间。水源广场、梅葛广场、咪依噜广场、毕摩文化广场、望江楼、威楚楼、特色生态市井文化街、东盟风情街、土司府、高氏相府等。板板块：以街道为单位进行内容和功能分区。旅游商品街、酒吧街、餐饮街、小吃街、客栈区、花鸟街、古玩街、民俗街、东盟风情街、韩国风情街等。酒店住宿：酒店住宿：1 1家四星家四星级酒店酒店彝人古镇大酒店，建筑样式为彝族高规格民居，内部采用欧陆风格，有各类套房156间，容纳近300人住宿。特色民居客客栈、宾馆酒店酒店5858家家，客房2057间，每天可容可容纳40004000人人同时入住，其中85%以上按照三星级标准打造。饮食：食：目前有大型餐大型餐饮楼楼6060家，家，可同同时容容纳30003000人人就餐。其中楚雄五星级饭店彝王宴就坐落在彝人古镇三期内，以其独具彝族特色的装修，优质服务和高档次彩屏为特色。同时，除了彝家饮食外，还有风味餐、特色小吃、烧烤。娱乐：特色交通：特色交通：为丰富游览过程，提供观光小火车、游船、黄包车、马车等特色交通工具。节庆活活动：火把：火把节、彝族年、彝族年千人彝乡宴、彝族情人节、赛装节和彝族竞技活动等。表演表演节目：彝目：彝乡恋歌，祭火大典等恋歌，祭火大典等。14二、彝人古镇项目情况项目目产品品设计住宅：住宅：多多层住宅区，80150，小高小高层、高、高层住宅40140，从公寓，2房至4房共四十多种户型。前4期为多层房，57期为定向团购房，第8期为小高层1718层和2533层高层住宅。别墅：墅：主要集中于别墅区，西边靠近龙川江部分。有多种形式：商墅：商墅：云南民居半颗印、一半颗印、三坊一照碧、四合五天井以及北京三合院、北京四合院、北京四合院两进院等，面面积230900230900。普通普通别墅：墅：联排别墅、双拼别墅、独栋别墅，面面积230300230300。共三十多种户型。商商业：外观要素采用了滇、川、黔、桂等省区彝族土司头人的建筑文化。贯穿整个项目14期，58期以底商为主。自持部分：特色主题场景：水源广场、梅葛广场、望江楼、威楚楼、土司府、高氏相府等。出售产品：商商铺5020050200；商住楼；商住楼250400250400；客；客栈80010008001000；大型独；大型独栋商商业1000260010002600。小面积商铺以批发和零售业态为主，250以上大面积商业以酒吧、大型餐饮、客栈和酒店业态为主。15二、彝人古镇项目情况项目目产品数据品数据统计项目目1 1、2 2期：期：占地243亩，容积率0.98，总建面200000，其中商业面积53000。项目目3期：期：占地266亩，容积率0.98，总建面155000，其中商业面积55000。项目目4期：期：占地180亩，容积率0.98，总建面120000，全部为商业面积。项目目5、6、7期：期：占地320亩，容积率1.21，总建面258500，住宅项目，3000户。项目目8期：期：占地100亩，容积率3.49，总建面260000，住宅项目，2000户。按照以上数据按照以上数据统计：项目已使用土地目已使用土地1109亩，总建面建面993500，商，商业面面积228000，商商业占比占比22.95%。16二、彝人古镇项目情况项目商目商业业态统计 目前商目前商业集中于集中于14期，商期，商业形式以街形式以街铺为主，商主，商业街面街面积150000，主街全部主街全部营业，辅街街铺面出面出80%，从数量来看珠宝店、餐，从数量来看珠宝店、餐馆和酒店客和酒店客栈占比占比前三名，分前三名，分别为17.4%、13.7%和和13.5%，全部在，全部在50家店以上。其中珠宝店家店以上。其中珠宝店76家，家，其中其中43家家为缅甸珠宝，占了一半以上，甸珠宝，占了一半以上，为珠宝街增色不少。珠宝街增色不少。17.4%13.7%13.5%9.8%7.5%7.5%5.7%4.8%4.8%3.4%2.1%1.4%1.1%0.9%0.9%0.7%0.7%0.7%3.4%业态业态数量占比数量占比珠宝店餐馆酒店、客栈银饰小吃古玩酒吧、茶吧、网吧超市、烟酒店民族刺绣花卉土产店民族服饰银行根艺药店通讯摄影票务其他17三、彝人古镇项目活动推广营销活活动事件事件时间表表时间活动内容2005年4月18日彝人古镇一期工程开工。2006年6月30日彝人古镇一工程6月30日竣工。2006年7月18日彝人古镇于“火把节”开业接待。2006年7月21日彝人古镇旅游开发有限公司召开旅游推介会，邀请各大知名旅游公司出席。2007年8月6日彝人古镇与康辉旅游集团签约建立长期战略合作伙伴关系。2008年彝人古镇与楚雄市人民政府签订了“楚雄市商贸会展协议”，从2008年起，楚雄城区火把节，年货街等会展全权交彝人古镇操办。2008年云南省楚雄彝族自治州申报的“梅葛”，入选第三批“国家级非物质文化遗产名录”。2009年彝人古镇通过了国家旅游局4A级旅游景区的评定，并通过百万网选获得“中国最美十大主题公园”第七名。2009年5月25日彝人古镇平浪煤矿沉陷治理工程定向开发奠基仪式。2009年7月30日彝人古镇举办国际人类学与民族学联合会第十六届世界大会2009年8月14日彝人古镇举办火把节著名摄影家六人巨幅作品联展。2009年10月18日 彝人古镇举办“庆国庆、迎中秋”活动。2009年11月29日 彝人古镇举办“彝族年千人彝乡宴”活动。2010年云南省楚雄彝族自治州申报的“彝医药”，入选第三批“国家级非物质文化遗产名录”。18为了让彝人古彝人古镇天天有歌舞，月月有天天有歌舞，月月有节日日，开发商把彝族的传统节日进行挖掘、整理并进行推广。目前已成功推出推出彝族年、插花节、赛装街、彝族情人节等一大批大批节庆活活动、并取得良好社会效应和经济效益。开发商还打造打造了一抬大型原生原生态实景演出景演出彝乡恋歌（整合彝族歌舞文化，服饰文化，饮食文化和酒文化），通过天天长街宴、夜夜火把节的方式展示出来。为做好项目运营，规范市场行为，维护商户权益，彝人古镇组织商户成立成立了商商户自主自主管理商会管理商会，分设餐饮、酒吧、客栈、旅游商品、缅甸珠宝协会等分布。在在项目运目运营初期初期，为营造商业氛围，确保古镇商户的人气和客源，彝人古镇建立了建立了专项“助助业资金金”，为商商户提供提供贷款担保款担保。三、彝人古镇项目活动推广项目其他目其他营销活活动19项目目产品价格品价格统计四、彝人古镇项目销售情况时间住宅均价（元/）别墅均价（元/）商铺均价（元/）客栈均价（元/）独栋商业（元/）备注2005-11-716004000首次开盘1、2期2006-8-950001期交房2007-10-1217002700300040003期（1、2期售罄）2008-3-29190050003期2009-3-4290060004期（3期商业售罄）2009-10-262500300056004期2010-1-430004期2010-6-292500500060004期2010-12-1560004期（3期售罄）2011-2-2170004期2011-3-3070004期2011-5-1060004期2011-8-1160004期2011-9-660004期2011-11-10380062008期2011-11-233800120008期2011-12-1538008期（4期售罄）2012-4-1938008期20项目目产品价格品价格趋势四、彝人古镇项目销售情况2005/11/12006/2/12006/5/12006/8/12006/11/12007/2/12007/5/12007/8/12007/11/12008/2/12008/5/12008/8/12008/11/12009/2/12009/5/12009/8/12009/11/12010/2/12010/5/12010/8/12010/11/12011/2/12011/5/12011/8/12011/11/12012/2/102000400060008000100001200014000住宅均价（元/）别墅均价（元/）商铺均价（元/）客栈均价（元/）独栋商业（元/）从上表和上从上表和上图，我，我们可以看到，可以看到，销售周期最短的物售周期最短的物业为客客栈和独和独栋商商业，其次其次为别墅墅产品，再其次品，再其次为住宅，最住宅，最长的是商的是商铺。从价格水平来看，价格最高的是商从价格水平来看，价格最高的是商铺，其次是，其次是别墅，独墅，独栋商商业和客和客栈，最低是住宅。最低是住宅。所有物所有物业价格价格趋势基本是逐基本是逐渐小幅微升，只有小幅微升，只有别墅在最后突然高起。墅在最后突然高起。21项目价格和目价格和趋势形成原因分析形成原因分析四、彝人古镇项目销售情况首先看销售周期，彝人古镇销售相售相对较好，前期好，前期产品基本没有滞留。周期品基本没有滞留。周期长短短的情况，由由项目目产品占比决定品占比决定，住宅和商铺占比最大，销售周期最长。同同时，产品稀缺程度也有品稀缺程度也有所反映所反映，客栈和独栋仅推出过一次，很快售罄，别墅虽然不多，推出后消化时间稍长。从价格水平价格水平来分析，项目各种产品价格高低高低顺序正常序正常，但价格水平不平衡但价格水平不平衡。由于区域市市场在2005年还处于初于初级阶段段，因此对于商于商业、别墅和住宅的市墅和住宅的市场细分度分度还不不够，因此零售价格与市场收益不成比例，主要反映在别墅价格与住宅价差很小，和独栋商业和客栈存在明显的定价差别这两个方面。说明开发商定价时，主要按照商业和非商业，以及面积大小进行定价。从价格的升降从价格的升降来看，彝人古镇项目在营销上没有特别的留盘和捂盘的痕迹。比较客客观的反映了市的反映了市场的大势变化化，2009年以前销售较快，2010年后销售较缓慢。其中商铺产品在2009年底和2011年初进行过价格下调，但幅度不大，开发商促销的意图明显。而商铺最后高起，主要是4期的最后一套商铺，因此争取利润最大。22 项目推目推盘和售罄和售罄时间表表四、彝人古镇项目销售情况开盘和售罄时间表2005年11月一、二期住宅商铺开盘2006年下半年一、二期商业和住宅售罄2007年8月一、二期别墅认筹，于当年年底售罄2007年10月1日三期开盘2008年6月三期商业售罄，住宅、别墅售出80%2009年3月四期开盘2010年7月旅游综合体认筹2010年8月三期别墅和住宅售罄2010年8月五星级高尔夫酒店公寓认筹，5060万/套2011年11月四期最后一套商铺售出2012年2月八期住宅盛世和园开盘 2009年年3月前，月前，项目目销售速度售速度较快，快，基本产品在推出后6个月时间内即售完。2009年年3月后月后，项目销售周期售周期明显加加长，四期商铺销售周期长达两年半。以上时间的变化，主要反映了政策和市反映了政策和市场形势对项目的影响目的影响明显，尤其项目在2010年7月推出的综合体项目，由于国家对高尔夫项目的政策调控，该项目已取消。23五、总结 目前情况目前情况彝人古镇接待人数：2007年130万人次，2008年250万人次，2009年570万人次，2010年达到710万人次。Axis TitleAxis Title20072008200920100100200300400500600700800接待游客数（万人）接待游客数（万人）接待游客数（万人）24 项目目SWOTSWOT评价价五、总结优势 彝人古镇项目目前已经成型，具备规模优势，区域内没有竞争从2006年项目运营至今，已经形成了品牌，成为云南省内重要的旅游产业平台。项目所在区域经过发展，配套完善，交通便利。劣劣势由于政策调控的原因，彝人古镇规模扩展和提升无法进行，项目发展有局限。目前开发商对于业态的改善和提升没明确方向和战略，短期项目将面临业态老化吸引力下降的问题。区域旅游服务业目前处于低端水平，降低了项目后期住宅产品的投资空间。机会机会在桥头堡战略规划下，项目能通过针对东盟市场进行导向性调整，进而提升价值。楚雄十二五规划将医药，绿色食品，茶花和葡萄酒作为重点新兴产业，项目可以作为优势平台与以上产业对接，进而提升价值。威威胁 随着国家对旅游业的调整，未来项目的经营环境将越来越严格，大大增加项目的管理难度和成本。在云南桥头堡战略引导下，随着旅游地产模式的逐渐成熟，未来大区域内可能出现同质项目竞争。25五、总结项目位于楚雄市西北部，周围交通便利。项目占地1740亩，建面100万方。项目借鉴了周庄和丽江古城开发模式，建筑风格以彝族古典民居为主题。3项目分8期开发，14期以商业为主，58期以住宅为主。4楚雄市地处楚雄州西南部，在滇西黄金旅游线上，周围有丰富的楚雄州旅游资源和民族文化资源，因此具有开发旅游地产的优势基础。产品有住宅、别墅、商业。住宅有多层、小高层和高层，别墅产品有商墅和普通别墅，商业有商铺、商住楼、客栈和大型独栋商业。125项目定位为旅游地产，以彝族文化为核心，打造滇西旅游黄金线新窗口、旅游产品集散地、东南亚特色商品集散地和影视基地。6项目商业业态丰富，其中以珠宝，餐饮和客栈占比最大，三个业态店铺数量都在50家以上。7341256彝人古镇项目通过争取政府支持，联合各种旅游资源，与相关利益者实现共赢，举办活动等方式，使项目推广较理想，并迅速建立了品牌。826五、总结项目2009年3月前销售较快，之后销售周期加长，反映了政策和市场对项目的影响。彝人古镇销售较好，前期产品基本没有滞留。但产品价格水平不平衡，反映了区域市场还处于初级阶段。项目已经成为品牌，并成为重要旅游产业平台，但由于政策调控原因，发展存在阻力。11910在桥头堡战略规划下，项目通过针对性的调整，作为优势平台有很好的发展机会，但未来区域竞争可能性也加大。1227