天津万科水晶城可行性论证报告.doc

意PPT 123页2008曼妮芬AUTUMNWINTER新品培训教案PPT 111页2008丰谷酒业丰谷特曲品牌推广方案PPT 75页2008比亚迪汽车榆林市场提升方案PPT 48页2008CIVIC思域东风Honda五周年纪念版全国版店头上市发布会运营手册PPT 33页2007特步店铺营运管理手册Word 84页2007年新疆石河子市神内生物制品有限公司营销方案Word 21页2007年西安银桥ECOLEAN包装上市传播策略PPT 34页2007年内蒙古苍狼之旅汽车集结赛活动策划方案PPT 23页2007年卡西欧手表网络互动推广策划案PPT 49页2007年吉广集团08年型奥迪A6L上市推广活动方案PPT 42页2007年广州本田飞度思迪夏日畅行宣传推广方案PPT 21页2007年东风标致307两厢新车上市发布会PDF 55页2007年东风本田春季区域大型试驾活动PDF 15页2007宏漆家装涂料重庆市渝北区市场营销策划Word 36页2007丹阳方位国际汽贸集聚中心规划设计运营方案Word 42页2007TCL笔记本电脑销售方案PPT 134页2006郑州豫中丰田汽车销售服务有限公司锐志消夏体验畅享丰田无限驾趣FR体验活动运营手册PPT 16页2006年重庆华康健康管理中心开幕酒会PPT 49页2006年新华信汽配城业态模式创新案例研究PDF 27页2006年广东电信小灵通恶搞情颠业务之我愚我快乐活动策划方案PPT 19页2006年VCT柏安商用PC推广及VCT品牌整合思路PPT 40页2006美的冰箱吊旗张贴规范PPT 13页2005年嘉莉华油漆广州市场营销策划案Word 9页2005年大众汽车第48届乒乓球锦标赛暨乒乓嘉年年华活动赞助方案PPT 31页2004年山东福瑞达公司眼药水产品在西安地区营销策划报告PPT 25页2004年度奥克斯空调新品推广策略PPT 13页2004年奥克斯汽车夏日风暴市场推广方案Word 6页2004达芙妮daphne品牌策划全案PPT 28页2003年速阴洁产品上市策划案Word 6页2003年瑞虹新品上市整合营销推广方案PPT 220页2003年金杯海狮锐驰推广方案PPT 44页走向专业化AE培训手册PPT 89页 转变促成的基本方法培训课件PPT 56页 知名培训机构市场营销策划培训课程PPT 93页 营销策划课件PPT 61页 业务人员怎样进行时间管理培训课件PPT 19页 演示技巧培训课件PPT 47页 销售培训课件PPT 5多个文件 销售技巧篇-客户的购买模式Word 18页 销售沟通技巧课件PPT 64页 销售沟通技巧课件PPT 100页 提案秘技大公开PPT 58页 全面顾客满意服务培训讲义PPT 124页 企业战略规划模板PPT 47页 企业营销策划与执行营销PPT 39页 品类规划与品牌量化管理课件PPT 100页 某企业客户服务部客诉处理实务课件PPT 14页 某集团客户销售谋略培训PPT 59页 某公司客户部AE品质管理PPT 51页 某公司电话营销技巧培训PPT 308页 面对面推销技巧PPT 63页 立邦漆促销方案建议书PPT 13页 九正传媒某木门品牌2008-2009年度整合推广策划及执行方案Word 19页 经营管理实务课件PPT 41页 经销商管理制度PPT 28页 活动策划的详细流程以及说明Word 4页 广州杰赛科技股份有限公司品牌建设建议报告PPT 40页 格致企业管理咨询中国公司销售市场部销售人员管理制度Word 23页 告别平庸销售-走上职业销售培训课件PPT 38页 服务市场营销管理课件PPT 33页 东莞市三元盈晖投资发展有限公司客户服务培训礼仪篇PPT 76页 导购员销售技巧汇编PPT 58页 大学推销口才训练课件PPT 18页 大客户销售策略与技巧实战训练讲义PPT 87页 USP独卖广告行销法则PPT 26页 SIEBEL重点客户销售PPT 79页 CISQ企业识别系统培训PPT 24页 2008山水比德品牌系统化研讨案PPT 70页 2007年呼和浩特香格里拉中小学生书画大赛策划案PPT 17页 2007-2010年某（集团）股份有限公司战略规划纲要Word 26页 专业销售技巧培训医药代表篇PPT 92页郑州日产帕拉丁深圳上市企划方案PPT 32页医药通路管理高级课程营销通路的系统分析与管理PPT 63页一汽丰田销售人员管理培训课件PPT 44页一汽大众经销商能力提升手册集客活动PDF 19页业务接待培训-汽车维修企业前台接待顾客投诉PPT 39页药店经营管理手册Word 34页亚飞大复读机整体推广策略方案Word 5页新浪-怡宝2008-2009年网络活动推广方案PPT 35页新恒基-东南菱利轻型商旅车整合行销传播策划案PPT 92页先锋电讯有限责任公司手机销售技巧培训Word 2页喜多多椰果王促销车活动方案PPT 25页西门子冰箱柜面销售技巧培训课件PPT 50页微软经销联盟销售实战手册PDF 37页天津一汽经销店销售服务操作标准PDF 22页思念食品决胜2004创新营销全程策划PPT 44页盛世誉华-中华轿车品牌服务体系PPT 150页升和制药品牌规划PPT 40页深圳杠杆好电子技术有限公司杠杆好复读机整体推广策略Word 5页上海三众华纳广告公司2003年依维柯新车上市整合传播推广方案PPT 71页上海班夫家具卡纳兰奇品牌整合企划提案PPT 205页奇瑞汽车县乡市场巡展活动执行方案PPT 40页奇瑞汽车2008年商品车质损服务手册PDF 8页诺基亚6300广告策划书PPT 46页宁夏奥立升汽车销售公司七月奥迪之旅策划方案PPT 26页南方电视台经济频道车时代栏目2009年度资源推介手册PPT 56页木林森文化2008年恒飞电缆品牌整合营销策划策略推广方案Word 18页某手机销售公司营销管理培训资料Word 22页某手机品牌策划方案PPT 22页某摩托上市策划建议书PPT 41页某家电顾客投诉处理技巧培训PPT 47页某公司2009年度综饮事业本部品牌规划方案PPT 38页鲁花食用油整合策划方案PPT 65页流行雨广告句霸9000媒体传播方案Word 15页李宁公司导购销售技巧培训PPT 78页跨越颠峰2008年五粮液丹凤朝阳品牌运营规划报告Word 12页夸克华帝品牌延伸定性研究报告PPT 98页酷派N68手机营销推广策略提案PPT 40页克莱斯勒300C深度试驾会策划方案PPT 20页可口可乐目标市场营销策划案Word 21页康师傅饮品事业群华北区北京行销部门直营部2005年经验分享PPT 64页康泉电热水器市场分析与传播方案PPT 19页凯迪拉克CTS322上市计划及全年推广计划PPT 23页九牧王专卖店销售礼仪导购员培训PDF 52页金莱克体育2009年自营店销售员培训PPT 44页箭牌口香糖世界杯促销执行手册PPT 59页家电行业营销人员培训手册Word 15页家电企业营销人员培训手册典范Word 54页华硕笔记本整合推广方案PPT 61页广州丰田服务服务标准流程七步法PPT 74页广州本田汽车晟驰特约销售服务店开业庆典策划方案Word 6页广汽TOYOTA-售后服务预约篇PPT 39页格兰仕终端陈列规范手册PPT 17页非处方药市场开发与运作管理PPT 88页电力行业的顾客行为分析及其营销策略对应Word 31页川池集团股份有限公司CIS导入及品牌企划方案Word 32页陈小龙调味品营销研究文集PDF 56页陈小龙调味品营销研究培训PDF 66页北京现代索纳塔产品技术销售培训PPT 71页宝马汽车客户投诉处理培训课件PPT 74页奥迪A8新产品上市案例Word 5页ZIPPO打火机提案PPT 40页V70手机品牌中国首发策划方案PPT 8页TOYOTA售后服务评估手册PDF 56页TCL王牌白色家电北京地区推广策划书PPT 22页TCL内训教材客户关系管理与客情维护Word 52页LG-MOT新理念PPT 86页JACMPV瑞风商务车品牌营销推广执行策略PPT 58页CECT手机品牌及传播规划PPT 64页2009年云南白药药妆产品年度营销计划书Word 30页2009年雪佛兰科鲁兹销售产品培训PDF 47页2009年武汉百事营销学基础与现代营销理论课件PPT 52页2009年统一鲜橙多春节专案PPT 55页2009年某医院市场部举办大型巡回义诊方案Word 7页2009年梅赛德斯-AMG产品经销商层面试乘试驾推广活动指导手册PDF 73页2009年李宁3+1篮球挑战赛策划方案PPT 122页2009年嘉宝莉油漆湖北二级宜昌市场营销策划案Word 9页2009年福特嘉年华预售经销商指导手册PPT 62页2009年大众晶锐店头竞品对比试驾会活动方案PPT 31页2009卡姿兰夏季新品发布会暨温州订货会创意概念案PPT 29页2008苏泊尔终端标准化手册试行版PPT 56页2008年同力天威店周年感恩之旅活动推广方案PPT 29页营销管天 津 万 科 玻 璃 厂 项 目可行性研究报告天津万科兴业(集团)有限公司目 录第一章 项目决策背景1. 内部因素2. 外部因素第二章 项目概述1. 项目区位及用地2.项目宗地现状3.项目周边的社区配套4.项目周边环境5.项目市政配套分析6.土地价格第三章 项目法律及政策性风险分析1.项目用地取得土地使用权法律手续分析2.项目合作方式及风险评估3.总体评价第四章 市场研究1. 区域市场成长状况2. 区域市场供应产品特征3. 整体市场对本案影响因素4. 目标客户、产品及价格定位第五章 规划设计要点1. 初步规划设计思路2. 规划设计的可行性分析第六章 项目开发计划1. 开发机遇2. 开发周期安排3. 销售周期安排第七章 投资收益分析1. 成本预测2. 税务分析3. 经济效益分析4. 项目资金预测第八章 可行性结论1. 项目优势2. 项目劣势3. 结论及建议第一章 项目决策背景 一.内部因素1.天津万科公司项目布局万科自92年进入天津市场以来，先后开发了城市花园、万科中心大厦、世贸广场、都市花园、万科新城等项目，其中城市花园、万科中心大厦位于城市北部的河北区，总面积约17万平方米，万科新城位于城市北部的北辰区，面积约60万平方米。世贸广场、都市花园虽然位于城市中心地带，但规模较小。由此可看出，天津万科的主要项目集中在城市的北部。反观天津的总体规划和城市发展方向，城市中心区向南部方向发展，由城市的行政中心的南迁和友谊路沿线的开发便可看出；城市工业向东发展，重点开发建设海河下游工业区和滨海地区，目前沿津塘路两侧，新建的小区和工业区已将中心市区和塘沽区紧紧的联在一起。由此看出，万科的物业分布与天津的总体规划和城市发展方向不尽相符。万科自92年进入天津市场以来，发展迅速，市场迅速扩大，在操作理念和手法上，均胜人一筹，被公认为天津的地产先锋，在天津人的心目中已树立起第一品牌的形象。万科产品应属于整个天津市，而不是某个区域。所以万科有能力，也应该去开发天津的其他市场，让万科物业深入天津每个角落。结合天津的总体规划和城市发展方向，我们应在天津的西南部、南部、东南部投入更多的关注。目前我司在谈的几个重点项目有：北部地区铁东路住宅项目，东部地区张贵庄路住宅项目、东部地区天津钢厂住宅项目，南部地区天津玻璃厂住宅项目，其中玻璃厂项目是各方面条件都比较成熟的项目，该项目正好填补了万科在城市南部无项目的空白。 2.天津万科公司经营现状：目前天津公司在手有两个项目，万科花园新城（含原有新城项目和红旗农场项目）、东丽湖项目，其中新城项目为在建销售的项目，东丽湖项目目前处于前期工作阶段。新城项目自98年开盘以来热销天津市，成为天津公司的主要利润支柱，但到2002年后新城项目基本开发完毕，主要为资金回笼，东丽湖项目规模大，是公司长远发展项目，由于区位和产品原因，也不是一短期热销房产，不宜作为公司近两年的利润支柱，是一个追求稳定开发有节奏销售为目的的项目。根据集团总部经营计划要求，天津公司必须再上新项目，要达到每年有3-5个在开发项目，保证天津公司经营利润指标和万科产品在天津的市场影响力。在目前市场呼唤万科的大好形势下，天津万科应充分利用万科天津地产先锋的社会地位和市场影响力，抓住机遇，多上新项目，扩大市场占有率，让万科品牌深入到每个天津人心中。玻璃厂项目区位好，规模适当，发展前景乐观，可作为公司主要利润来源，可以作为重点发展的项目。同时我司拟在该地块建设住宅区，消除污染源，彻底改善周边居民的生活环境质量，为天津城市建设做出贡献。天津公司现状项目及在谈项目分布:花园新城新区世贸广场城市花园都市花园万科中心玻璃厂项目.天钢项目津塘路项目张贵庄路项目丽苑项目铁东路项目梅江南项目西横堤项目在开发项目:已完成项目:在谈项目:友谊路规划市级行政中心南楼市级商业中心项目所在地梅江居住区二.外部因素该项目具有良好的外部环境，其坐落位置处于天津市区的南部, 行政区划为河西区，该项目所在区域有如下特点和优势: 根据天津市总体规划，西南部地区大部分用地规划为教育科研、居住及行政办公用地。 天津市主导风向为西南风，西南部区域正处于天津市的上风口，远离工业区，空气新 鲜，自然条件优越，被公认为居住的上佳区域。 经济发展状况来看，该项目所在的河西区是天津市经济最发达、最富裕的城区之一，该区的房地产起点一直很高，集中了全市大部分的中高档楼盘。商品房销售均价明显高于除和平区以外的其他各区。规划在河西区天津宾馆地区（友谊路两侧）建设新的市级行政中心，现有市级行政 中心南迁，南部土地升值潜力大。 沿解放南路可方便直达南楼市级商业中心，这里有十八街麻花、鸿起顺饭庄、家乐大 型超市等全国闻名的商业设施。 项目距离规划的东南半环黑牛城道段不足3公里，东南半环是天津市中心市区规划路 网中的两个半环之一，是天津市规划路网骨架中快速交通体系的重要组成部分，东南 半环的修建对该项目的业主出行将会带来很大的方便。 项目西北侧为梅江居住区，是由市政府统一组织建设的大型安居居住区，占地面积192 公顷,将建设成为以水景和生态环保为主题的高档居住区，大大改善了该区域居住环 境，使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升。 所有以上各种因素，为万科在此地块建设一个高档居住社区提供一个良好外部环境。 第二章 项目概述一.宗地区位及用地 1.项目区位该宗地位于天津市区南部,北侧紧临正在建设中的梅江居住区,行政区划属于河西区,距离中环线围堤道段5公里,距离正在建设的东南半环线约 3公里,距离南楼市级商业中心约6公里，距离规划友谊路市级行政中心约5公里。花园新城新区世贸广场城市花园都市花园万科中心宗地位置.内环线中环线规划东南半环项目所在地 项 目 区 位 图 2.项目用地 该项目宗地为国有土地，毛地面积约525亩,目前为天津市玻璃厂厂区用地。该宗地拟规划为居住用地，规划用地内均为玻璃厂厂区用地，土地权属明确。按照市规划院编制的控规要求，用地分析见下表：名称面积(万平米)折算成亩数毛地面积35.02525其中市政代征地(含退解放南路道路及绿化带、退卫津河道路及绿化带、退北侧道路及绿化带、退南侧道路用地)6.2794可建设用地面积28.75431其中区内配套用地（含小学及幼儿园、配套公共服务设施用地）2.7041净住宅用地面积26.05391可建设用地用地率82%净住宅用地率74%住宅地块2住宅地块1住宅地块3住宅地块4教育用地配套公建用地3.项目地块内各种用地政府控制性规划指标:序号用地性质用地面积(万平米)容积率建筑密度 (%)建筑限高 (M)绿地率 (%)1住宅地块19.891.43050402住宅地块23.172.03080403住宅地块37.41.63050404住宅地块44.541.0303040524班小学及15班幼儿园用地1.790.82525406储蓄所、物业管理等公共服务设施用地0.911.8505020二.宗地现状1.四至范围: 东至解放南路，南至规划路，西至卫津河，北至规划路。 2.地势状况 项目用地主要为天津玻璃厂的厂区,地势平坦,场地标高与解放南路标高基本相一致。3.地上物现状地上物主要为玻璃厂的生产厂房和办公区，另有很少量职工住宅和单身宿舍(约36户42间房)。厂区内绿化树木较多（为工厂自己种植，在园林局未登记,可根据规划要求进行拆除或保留）。4.空中线路、地下管线、人防、构筑物等情况（有无变电站、换热站等设施？）（1）项目用地内地下管线较多，但均为玻璃厂自用管线，没有横穿厂区市政的管线。（2）项目用地内没有需要保留的文物等设施。（3）项目用地内的铁路为玻璃厂自用的铁路专用线，可根据规划要求拆除。（4）项目用地西侧有一个40平方米的人防设施，处于规划的卫津河绿化带内，对项 目建设无影响。（5）项目用地内有玻璃厂自己打的2口热水井（在地热办有登记），出水温度50左 右,可根据规划予以保留,可为项目提供一部分热水。5.地质情况 场地原为农田，厂区已有50年历史，无不良工程地质条件。 厂内植被 玻璃厂正门 厂区正门厂区植被 厂区车间厂区铁路 卫津河和南部水面照片？三.项目周边的社区配套1.周边3000米范围内的社区配套配套设施分类名称教育设施电子仪表技术学校水浒武术学校医疗卫生设施无商业设施劝业超市、津洋宾馆、津洋酒店、太平洋酒店金融设施无市场珠江装饰城、环渤海装饰城、梅江装饰城天津汽配城交通设施门前有去大港区628、659公交线路，距项目1公里处有96、954路终点站文化设施无体育设施无总的来说，玻璃厂周边原为工厂区，基本社区配套比较少，不足以为项目提供服务，该项目在规划实施时应考虑布置相应数量的生活配套设施。2.宗地周边3000米外可辐射到的主要公共设施如下(主要指南楼商业片区和友谊路沿线):公用设施种类公用设施名称教育设施大学：天津财经学院、轻工业学院、职业技术师范学院高中校：北师大天津附中（市重点）、第四中学（市重点）、南楼中学（区重点）医疗设施天津医院，河西医院，天津医大第二医院（三级甲等）大型商业设施津华五金商场、南楼商场、南楼家乐购物中心一店及二店、河西商场、登发装饰基地、十八街麻花总店文化设施天津日报大厦、河西图书大厦、天津科学技术馆、天津国展中心、天津礼堂体育设施河西体育场大型公园天津乐园大型宾馆天津宾馆（三星）、迎宾馆、乐园宾馆（三星）、津利华大酒店（四星）、水晶宫饭店（四星）、天津钢管宾馆（二星）、长青温泉宾馆、大型商住楼钢管大厦、万顺大厦、澳东大厦、天津科技大厦、新安大厦、深圳发展银行大厦、环渤海中心大厦、天津日报大厦综合分析，从该项目沿主干路网乘车20分钟内可方便到达以下二个中心，一是南楼市级商业中心，二是规划的友谊路市级行政中心，这些中心的设施能辐射为该项目服务。四.项目周边环境1. 现状项目所在区域环境 由于历史原因，解放南路两侧原为工厂区,公路两侧工厂林立，90年代后期，随着城市房地产的发展，原来的部分工厂企业,由于工业结构调整的原因，大多已搬迁改造，象天津市构件厂等企业；建成了如今的顺驰名都、名都新园、摩托罗拉住宅小区等新型住宅小区，逐步带动了该区域的住宅市场；市级迎宾线友谊南路的建成通车和梅江居住区的开发建设，拆迁了原来的许多工厂和破旧房屋，建设了以水景和生态环保为主题的高档居住区，大大改善了该区域居住环境，使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升，已成为天津市区上佳居住区位。正开发住宅区域尖山住宅片区现状工业用地现状工业用地但就本项目目前主要出行方向解放南路两侧来看，仍有天津油毡厂、天津无缝钢管厂等工厂企业，同时道路两侧房屋均较破旧，同友谊路沿线景观相比，有一定差距，这是弱势所在，但可随着政府十六条重点道路景观改造城市建设的发展很快得到解决。已建成住宅区宗地南楼市级商业中心友谊路规划市级行政中心梅江居住区项目所在地2. 项目宗地周边情况 该项目宗地南侧为天津津洋置业公司的养殖场，有大量的水面，拟规划为保留水域，对 该项目的环境有一定的积极影响。项目宗地北面现状为天津津洋置业公司的养殖场,规划 为居住用地,顺驰集团已与其签定土地开发协议。项目宗地西北侧和西侧原为罐头厂仓库 和天津津洋置业公司的养殖场部分用地,现已转让给松江置业公司用于房地产开发,属于 梅江南居住区的一部分,该项目与梅江南居住区仅一河之隔-卫津河,基本上形成一个 大的居住片区。卫津河已由原来的臭水河改造为环境幽雅的景观河道，使得该项目周边 环境有了根本性的改善。项目宗地东面现状为一片空地，原为天津玻璃厂用地，后被附 近村民占用，现以被天津玻璃厂收回，面积约127亩，规划用途为水面。西侧卫津河北侧顺驰开发地块 厂区西侧刚修建完毕的卫津河 南侧在建道路梅江南开发用地 3.周边近期及远期规划对周边环境的主要影响（1）该项目距离规划的东南半环黑牛城道段不足3公里，东南半环的修建对该项目的出行将会带来很大的方便，东南半环是天津市中心市区规划路网中的两个半环之一，是天津市规划路网骨架中快速交通体系的重要组成部分，其功能是完善天津市东南半部路网，联系海河东西两岸的交通，同时起分流中环线和外环线客货交通流的作用，东南半环的建设已列入“十五”规划中，目前黑牛城道段扩宽改造工程即将完成，跨海河大桥计划2001年开始修建，2002年年底通车。（2）解放南路规划为60米宽城市主干道，两边绿化带宽30米，到外环线区段，两边绿化带宽50米，并保留现状水面，在项目周边有大量的绿地和水面，形成一道生态景观，既调节了空气，又避免了噪音，对项目带来的好处可谓多多。（3）本项目西北侧为梅江居住区，将建设成为以水景和生态环保为主题的高档居住区，大大改善了该区域居住环境，使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升，为该项目的定位和提升档次会有非常积极的意义。（4）目前项目门前有去大港区628、659公交线路，距项目1公里处有96、954路终点站，项目开发后，该2路公交线会很方便延伸到项目门前设置站点，并可引进其他线路，方便项目业主出行。五.市政配套1.道路情况现状情况：目前本项目周边的现状市政道路只有一条-解放南路,为天津市区一条重要出入市干道，向北直达市中心区，向南与津港公路连接直通大港区，.其现状路宽30米。项目南侧的40米宽的浯水道正在修建，联接梅江和小海地片区，使项目又多了一条出行路线。规划情况：解放南路规划为60米宽城市主干道，两边绿化带宽30米，到外环线区段，两边绿化带宽50米。项目用地北侧谭江道为规划30米道路，通过谭江道将该项目与梅江居住区联结在一起。 2.市政管线配套情况 总体上讲，该区域原为工厂区，具备基本的市政配套条件，具体分析如下：给水：在解放南路有800的输水管，可从中引出配水管为该项目提供水源。排水：在该项目用地南侧规划有一雨水泵站，小区内雨水通过该雨水泵站排入卫津河，污水近期通过厂区内现有的DN500入珠江道干管,远期在项目用地南侧规划有一污水泵站，小区内污水通过污水泵站排入解放南路规划DN800污水管，由此进入纪庄子污水处理厂。电力：按照规划，该控规单元的电力由区外变电站解决，原玻璃厂的两路10千伏电力就分别由黑牛城道35千伏和小海地35千伏电站提供，容量为1800KVA，现有容量不足以满足项目需要,还需通过上述电站提供增容。通讯：该项目为梅江电话局的服务范围，解放南路现状有12孔电信电缆。燃气：气源为天然气，在解放南路有600的中压天然气管道，为项目气源源头。供热：为供热空白区，按照规划由陈塘庄热电厂提供集中供热,近期在集中供热不到位 时由政府供热部门提供临时锅炉房供热。六.土地价格 1.补偿费用:与土地方的补偿价格按总规划占地面积计算，市政代征地与可建设用地价格相同。可建设用地中,住宅用地与配套公建用地补偿价格相同,即总占地面积为525亩，土地补偿费总额约为22470万元（以42.8万元/亩的价格计算，最终以实际测量面积为准，每亩单价不变，补偿数额多退少补），土地补偿费包括土地使用权转让及地上、地下建、构筑物、各种管线、设备、设施等的拆迁补偿费。另补偿原开发商1000万元作为退出的补偿。合计毛地补偿费用为23470万元，即45万元/亩，折到住宅用地为60万元/亩。2.土地出让金: 出让面积界定:理论上按住宅用地面积出让,即25万M2出让面积,实际成本测算时按总规划用地面积出让,即35万M2出让面积(含学校等非营业性公建用地面积)。两者相差10万M2。 出让金总额:污染企业外迁项目可享受按土地评估值7%收取出让金，本项目成本测算时按总规划用地面积计算约为1960万元，如果按净住宅用地面积出让,约为1400万元,可节省560万元。（列表说明上述问题）3周边地价的比较：与梅江地价的比较：梅江拍卖价为1248元/平方米（楼面地价），该地价中为含市政配套的熟地价，容积率在0.93左右，推算其可用地地价为89.51万元/亩。玻璃厂项目可用地地价（含大配套、出让金、契税等费用）为72.86万元/亩。两者同比，梅江高出16.65万元/亩，同时，梅江为安居项目，地价中不含出让金、契税等费用，且为招标拍卖项目，地价支付时间急促。与项目用地北侧顺驰地块比较： 据初步调查顺驰地块的毛地每亩补偿价为53万元，折到住宅用地为66万元/亩，玻璃厂项目毛地每亩补偿价为45万元，折到住宅用地为60万元/亩。综合分析该项目地价比较接近市场价位，能为我方接受。第三章 法律及政策性风险分析一.项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述1. 项目用地现状 土地所有权归属:国有用地 土地使用权归属：天津远洋玻璃工业有限公司 土地的他项权益:没有 土地的用途:工业用地 项目用地现状的文件:天津市津南区核发的津南国用(97更1)字第101号国 有土地使用证2. 项目用地规划 项目用地规划用途：拟规划为居住用地 规划批文：市规划院编制的（10-01-01）控制性详细规划3.已取得的政府文件： 目前尚未办理项目的任何手