xx港湾房地产开发可行性研究报告.doc

一期开发项目可行性研究报告书
目 录

第一章 总 论 3
一、项目概况 3
二、项目业主简介 3
三、报告编制依据 4
四、项目主要技术经济指标（见表1-1） 5
五、报告简要结论 5
第二章 市场需求分析 7
一、XX房地产市场环境 7
二、区域房地产市场分析 15
三、项目综合分析 33
第三章 项目设计方案 39
一、概述 39
二、设计总说明 40
三、结构设计总说明 46
第四章 公用设施设计方案 50
一、给排水系统方案设计说明 50
二、采暖通风及空调系统方案设计说明 51
三、燃气系统方案设计说明 54
四、强电部分 55
五、弱电部分 58
第五章 消防、环保、节能和人防 61
一、消防设计 61
二、环境保护设计 65
三、节能设计 65
四、人防工程设计 66
第六章 运作机制与机构 67
一、机构框架 67
二、运行机制 67
第七章 项目招投标 69
一、招标形式及资质要求 69
二、招投标工作组织 69
第八章 项目建设进度计划与销售计划 70
一、项目建设进度安排 70
二、项目销售计划 71
第九章 投资估算及资金筹措 72
一、投资估算 72
二、资金筹措 76
第十章 经济效益评价 77
一、经济评价依据、原则及方法 77
二、基础数据 78
三、财务评价 80
第十一章 不确定性分析 82
一、盈亏平衡分析 82
二、敏感性分析 83
第十二章 结论与建议 84

第一章 总 论
一、项目概况
项目名称：“XX港湾”（一期）
项目地址：XX市XX区XX街道XXXX村
项目业主：XXXX经济技术发展股份有限公司
法人代表：
注册资金：2000万元
经营范围：房地产开发、物业管理
项目规模及内容：项目占地面积95.24亩；拟建建筑面积191118.9平方米。其中：住宅建筑面积144026.5平方米；商场建筑面积9987.3平方米；车库建筑面积25478.43平方米，共有633个车位；公共配套建筑面积3926.72平方米；修建小学一所，建筑面积7700平方米。
项目投资及资金结构：本项目总投资27117.07万元。其中：自有资金8500万元，银行贷款9800万元，销售回收资金8817.07万元。
二、项目业主简介
XXXX经济技术发展股份有限公司于1998年12月底经XX市经济体制改革委员会审批，并在XX市工商行政管理局登记，由原XXXX物业发展有限公司改制成立。注册资本2000万元，主要从事房地产开发、物业管理，为二级房地产开发企业。1995年与成都军区后勤部联合开发朝天门综合交易市场第十八交易区——XX商城，总投资10582万元。该商城主楼高28层，总建筑面积46902.02平方米。商城1-9层为小商品交易区，内设摊位1200余个，主要经营玩具、文体用品、工艺品、日化用品、针织品、鞋类等小商品，成为西南地区唯一一家颇具规模的小商品批发市场。整个市场经营户达700多户。10楼以上为商住楼，同时还承接了相应的配套业务和物业管理。
三、报告编制依据
（一）渝府地[2002]65号XX市人民政府关于XX织造厂国有土地使用权处置的批复；
（二）渝规选（2002）江字第0032号关于XX港湾的选址意见通知书；
（三）渝规设（2002）江字第0032号XX市建设工程设计条件、要求通知书；
（四）渝府[2002]106号XX市人民政府关于同意XXXX港湾规划方案设计的批复；
（五）渝计委投[2002]274号XX市发展计划委员会关于XX区XX港湾住宅小区立项的批复；
（六）XX市规划局关于XX公司XX市XX港湾规划方案设计审查会记录；
（七）中煤国际工程集团XX设计院提供的XX港湾方案设计；
（八）业主提供的有关资料。
四、项目主要技术经济指标（见表1-1）
表1-1 项目主要技术经济指标
序号
指标名称
单 位
指 标
备 注
1
建设内容

1.1
住 宅
平方米
144026.5

1.2
商 场
平方米
9987.3

1.3
车 库
个车位
633

1.4
公共配套
平方米
3926.72

1.5
小 学
平方米
7700

2
总投资
万元
27117.07

3
经济效益

3.1
财务净现值
万元
5167.60

3.2
内部收益率
%
55.14

3.3
投资回收期
年
2.26

3.4
税前投资利润率
%
11.61

3.5
税后投资利润率
%
7.78

3.6
税前资本金利润率
%
37.05

3.7
税后资本金利润率
%
24.82

五、报告简要结论
按照21世纪城市居民住宅居住郊区化的趋势，并随着市政府对大型企业的“退二（产业）进三（产业）”的战略性方案的实施，可以预计：沙坪坝区域周边住宅区的开发时机已经到来，根据目前的调查分析情况看，沙坪坝区域周边商业住宅开发将首先沿杨公桥、风天路、石小路及XX大桥附近沿江区域开始。故如果沿以上几条城市道路周边开发大型综合商业住宅小区。从地理位置及住宅环境方面上是可行的，也是今后XX区及沙坪坝区等住宅发展的需要，其中XX织造厂区又以其独特的地理位置和商业开发价值首当其冲。因此，本项目的建设是非常必要的。
本项目建设总投资27117.07万元，全部资金财务内部收益率为55.56%。投资回收期为2.25年。税前、税后投资利润率分别为11.69%和7.83%。税前、税后资本金利润率分别为37.30%和24.99%。经济效益较好。

第二章 市场需求分析
一、XX房地产市场环境
（一）XX市简况
XX是一座具有三千多年历史和璀璨文化的名城，山城以其独特的地理位置形成了具有浓郁的地方特色的巴渝文化以及繁荣的内陆商贸经济。近几年XX在中国西部地区的迅猛发展使之成为长江上游的经济中心，她的独特的作用决定了它在中国跨世纪的地区发展中占据着越来越重要的地位。XX市按区域划分为渝中、渝北、南岸、XX、沙坪坝等13个区，而房地产市场所形成的格局也类似分成几大区域。加之受长江、嘉陵江之隔，这种划分特别明显，其交通、环境等几大因素直接影响着楼盘的投资与收益。
1997年3月，XX被批准设立为中国第四个直辖市，由此拉开了国家开发西部的序幕。作为西南地区和长江上游地区最重要的中心城市，全国重要的工业基地，交通枢纽和贸易口岸，再加上优惠的政策，良好的投资环境以及前景广阔的市场，XX成为新一轮投资的热点地区，大量的国外资金和国内资金涌入XX，寻求投资发展，激活了XX的经济环境，带旺了人气，为XX经济的迅速发展提供了大量的机遇和条件。国际、国内实力雄厚的财团、公司进入XX，国内外驻XX机构代表处的设立以及本地区迅猛发展形成的个人财富，都成为推动XX房地产产业发展的强大动力。
此外，随着国家增发国债和西部大开发战略的正式启动，我市继续加大投资力度。2001年全市累计完成固定资产投资801.82亿元，比上年净增146.01亿元，增长22.3%。其中基本建设完成投资328.32亿元，比上年增长24.9%，占全市总投资的比重达40.9%；更新改造投资108.04亿元，增长17.4%；房地产开发投资196.67亿元，增长40.9%；其他投资168.79亿元，增长21.1%。由于投资资金到位良好，从而保证了项目建设的顺利进行。经济增长和企业效益的明显改善，促进了财政收入持续增长。2001年完成地方预算内财政收入126.41亿元，比上年增长21.0%。
综上所述，在全国宏观经济形势不断趋好的大环境中，XX市经济今年将继续呈现良好的运行态势。这为房地产市场营造了很好的大环境。
（二）XX市房地产投资与交易情况分析
据有关方面最新统计显示，在巨额投资和交易量面前，XX房市已保持了连续六年的高速增长，这在全国也是一个特例。
据介绍，九十年代中期，国家整顿金融秩序，使当时的国内的房地产热在一夜之间迅速降温。此时，XX房市因发育晚于沿海地区，而没有受到降温热的多大影响。在1996年，XX用于房地产开发的投资为55亿多元，之后每年以10%以上的速度增长，到2001年，XX的房地产投资已达到196.67亿元。
与此相应，开发建设规模也逐步扩大，1996年房地产开发施工、新开、竣工面积分别为1424万平方米、348万平方米、351万平方米；而2001年房地产开发施工、新开、竣工面积是3653万平方米、1661万平方米、1020万平方米。
XX的房地产交易也保持着高速增长。据了解，在1996年，XX房地产年销售面积才166万平方米，销售额18.99亿元。之后每年以50%左右的速度增长。1998年，XX房市实现年销售416万多平方米；到2001年的销售面积和销售额分别已达746万平方米和107.65亿元。
在投资和交易量都逐年呈上升的情况下，房地产市场已逐步实现三个转变：
1．住房建设由粗放型的生产方式向集约型的生产方式转变，也叫做由速度规模型向质量效益型转变。
2．住房消费由单位购房为主向个人消费为主转变，也叫做由住房非商品化向住房商品化转变。
3．经济体制由计划经济向市场经济转变，也叫做住房资源和分配供应由行政调配向市场调节转变。
在这过程中，一个明显的特征也浮出水面，即迎来了XX的个人住房消费时代。统计显示，在1997年，XX个人的购房比重为33.34%，到2000年这一比重已提高到97.2%。个人购房比重是衡量一个城市住房商品化程度的标志，同时也是判定住房有效需求的重要指标，XX高比例的个人购房，为住宅产业的健康发展提供了有效保障。
从消费的付款方式看，在这六年间，XX房市也发生着飞速变化。1996年时，XX个人购房贷款业务刚刚处于起跑线上，而今，商品住宅消费中的70%的比例是通过按揭方式来完成的。（详见表2-1）购房门槛的降低，正迅速使房市的预期市场变成现实市场。
表2-1 XX市主城区近三年政策型个人住房贷款发放情况统计
年度
项 目
贷款金额
（万元）
贷款
宗数
建筑面积
(平方米)
每宗平均贷款
(万元)
每宗平均房款
(万元)
1999
本 年
发生数
5635.43
1719
173865.59
3.28
8.20
本年
累计
7121.48
2081
203377.23
3.42
8.09
2000
本 年
发生数
9545.50
1885
252566.77
5.06
12.40
本年
累计
16666.98
3966
455944
4.20
10.14
2001
本 年
发生数
2559.90
588
79738.07
4.35
12.09
本年
累计
19226.88
4554
535682.07
4.22
10.39

（三）XX市房价分析
XX直辖五年以来，经济发展出奇地好，2002年1-5月份经济增长达9.6%，创五年来新高，预计全年将达到10%左右。而支持这种良好势头的原因在于投资的增长势头，其中三分之一来自房地产。XX作为一个新兴的、发展中的城市，房地产的发展势头很猛，这并不是泡沫，而是一种规范合理的规模。根据经济发展的一般规律，哪个地区的经济发展快，收入增长快，房价也增长快。目前XX的房子每平方米二三千元，拿到上海就能卖到五六千元。因此XX的房价必然上升，预计五年后能涨到五六千元每平方米。
最近两个对房地产市场的利好消息，让业界兴奋不已。1.土地出让金上涨91%，这不仅有利于XX土地资源的节约利用，房地产的可持速发展，而且还有利于对老百姓投资房产的方向引导，城市基础设施建设。总之对未来几年房地产发展都有积极的作用。2.年票制的实施。不实行年票制，不仅交通不畅，造成大桥两侧土地资源浪费，大桥资源得不到很好得利用。实施年票制，巴南、南岸、渝北、XX等大桥两岸区域的土地资源会得到更好的利用，房价会上升。
（四）XX市商品房空置分析
据市房管部门资料显示，到2001年底，XX市商品空置房面积已达484.48万平方米，非住宅空置房面积首次超过住宅。
据了解，在已有的空置中，住宅空置面积为227.72万平方米，占总空置总量的47%，同比增长2%。非住宅包括商业营业用房和办公楼，前者面积为163.26万平方米、后者空置的面积达到了55万平方米。
有关方面将商品住宅、商业用房和办公楼的空置情况与1996年作了一个对比，结果表明，与五年前相比，三者分别增长了2.2倍、7.5倍和7倍。商业营业用房和办公楼空置速度远远高于商品住宅。
从分布区域来看，本市空置商品房主要集中在主城六区。统计显示，2001年末XX主城六区商品房空置总量达285.64万平方米，占全市空置商品房总量的六成。
不要面对空置就谈虎变色，有关方面的官员说，对楼盘而言，竣工后空置一年以内的物业应属于正常销售期，我们需要关注的是空置时间达到一年以上的物业。
按此计算，现有空置中，空置一年以上的商品房仅为223.54万平方米，比上年增加了44.25万平方米，其占空置总量的46.01%。其中，73.64万平方米的商品房空置年限在两年以上，约占商品房空置总量的17.3%。
这一口径下，商品房的空置比例是令人惊喜的。住宅空置一年以上的有82.9万平方米，比上年仅增长1.05万平方米。与去年XX商品房新增800多万平方米的销售相比，住宅空置新增无疑是很不起眼的。
住宅商品房相对稳定，说明XX住宅市场发展较为良性。而非住宅商品房市场空置的持速上升，说明这类产品的供求关系有些失衡，应该加强控制。
（五）XX市消费者行为分析
由于住房属于耐久性消费品且投资大，因此，它的消费在很大程度上受消费者收入的影响。在这里我们就市民的收入情况来分析其需求。
1．家庭月均收入2000元以下的被访者
房屋面积需求：主要集中在76-100平方米和101-125平方米之间，需求比例分别占48.4%和27.8%
房屋结构需求：主要集中在三室一厅和两室一厅之间，分别占31.4%和29.7%。
单价承受能力：主要集中在1000元以下和1001-1250元之间，分别占54.1%和32.2%。
楼层需求：主要集中在多层和小高层之间，分别占39.7%和30.5%。
房屋类型需求：主要为花园小区，占80%。
付款方式：主要为分期付款和一次性付款，各占67.3%和26.2%
2．家庭月均收入2001-4000元的被访者
房屋面积的需求：主要集中在101-125平方米和76-100平方米之间，分别占38.2%和35.3%。
房屋结构分析：主要集中在三室二厅和三室一厅之间，分别占32.4%和29.4%。
单价承受能力：主要集中在1001-1250元和1251-1500元之间，分别占30.4%和27.5%。
楼层需求：主要集中在多层和小高层之间，分别占39.2%和26.5%。
房屋类型需求：主要为住宅小区，占83.3%
付款方式：主要为分期付款和一次性付款，各占73.5%和24.5%。
3．家庭月均收入4001以上的被访者
房屋面积需求：主要集中在101-125平方米和76-100平方米之间，分别占46.4%和21.4%。
房屋结构需求：主要集中在三室二厅和三室一厅之间，分别占32.1%和21.4%。另外还有17.9%和14.3%的被访者选择了四室两厅和五室两厅。
单价承受能力：主要集中在1001元和1251-1500元之间，分别占42.9%和21.4%。
楼层需求：主要集中在多层和高层之间，分别占39.3%和21.4%。
房屋类型需求：主要为住宅小区，占92.9%。
付款方式：主要为分期付款和一次性付款，分别占67.9%和32.1%。
分析：以上可以看出，市民对住房的选择与其收入水平紧密相关，量入而出仍是市民住房消费的特点。在不同收入的市民中，月均收入在2000元以下的市民现在主要追求的是住房的宽敞、实用。2001-4000元的市民主要追求的是住房的宽敞、舒适。4001元以上的市民除了追求住房的宽敞、舒适外，已对居住环境等方面提出了更高的要求。
本次调查采取抽样共计取有效样本1000份。
从被访者年龄看，18-35岁有364人，36-55有424人，56以上有212人。
从被访者职业看，机关党政干部有22人，企事业单位负责人有122人，私营、三资企业负责人有36人，职员、工人、商业服务人员有142人，待业、下岗人员有76人，离退休人员有244人，家庭妇女有8人，其他人员有150人。
从被访者家庭收入看，月均2000元以下的有740人，2001-4000元的有204人，4001元以上的有56人。
（六）XX市房地产发展前景
尽管直辖后的XX经济快速发展，但摆在我们面前的现实是城市化率还相对较低。目前XX的城市化率为33%，足足比全国城市化率低了4个百分点。
按照规划，到2010年，全国城市化率将达到47%，XX将达到50%。这种增长意味着：到2010年，XX城市化人口将达到1600万人，新增城市化人口将达到600万人。提高城市化率，就是推进城市化。而城市化的核心产业就是房地产业和基础产业。按照政府规划到2010年XX城镇人均居住面积将由现在的16平方米达到20平方米。这意味着新增城市人口需要住宅达到1.2亿平方米。加上现有城镇人口人均提高4平方米住宅，在未来8年的时间里，XX住宅新增需求将达到1.6亿平方米。如果平均下来，仅新增量这一块，XX每年需求住宅的面积将达到2000万平方米。对XX而言，这个蛋糕无疑充满着巨大的诱惑力。事实上，诱惑还不至这些。根据XX政府经济的发展计划，到2010年，XXGDP产值将达到4700亿元。这大体相当于现在的上海。当XX达到这一规模，XX的写字楼、酒店以及大型商场等物业的需求市场也会迅速成长起来，对XX房地产业而言，这块蛋糕将是无法估量的。
二、区域房地产市场分析
（一）沙坪坝房地产市场分析
沙坪坝区集商贸、文化、科技、工业、旅游于一体，是XX市科教文化中心区。城区面积93万平方公里，人口63万。区域房地产市场特征表现为以下几个方面：
1、文化、教育概念突出，房地产业大打文化牌
沙区汇聚了重大、三医大、西政、川外、师院及一、三、八中等名校学府，教育人口数量占该区域总人口数量的50％左右。教育业对带动该区域相关产业的发展，包括餐饮、教育用品、文化娱乐设施、医疗卫生等，起着极大的积极作用。这一特征直接地影响该区域房地产业争先恐后大打文化牌、教育牌，使得文化氛围成为沙区居家的最大特色和吸引力。学林雅园是其中的典型代表。项目定位即针对沙坪坝区大有购买潜力可挖的教师，推出“琴、棋、书、画”等具有浓厚文化色彩的主题景观并在重大、三医大、西政、川外、师院等院校进行楼盘形象展示，开盘期的热销形成良好的社会影响便得学林雅园的销售迅速取得成功。
2、商业副中心优势明显
相对渝中半岛的商贸金融中心而言，沙坪坝和杨家坪、南坪、观音桥等的商业副中心已相继形成。由于近年来沙区政府对本区域商业发展的重视及建设力度加大，商业配套设施逐渐完善，大型商场、超市、文化娱乐场先后建成并运营良好。就其商业发达程度、街区配套而言，沙坪坝已领先于其它商业副中心，加之浓厚的文化熏陶，区域优势已得到市场广泛认同。
3、区域房地产开发量大
据不完全统计，2001年完成投资额近23亿元，施工面积近380万平方米，新开工面积130万平方米，竣工面积近87万平方米。2001年沙区批准入市项目约为131万平方米，约占主城区批准入市总量的20％。
沙坪坝城区物业开发前期主要集中在沙正街、渝碚路、小龙坎正街沿线，近两年凤天路、项目所在的天星桥转盘区域迅速崛起，成为新兴的开发热区，并且出现了一些品质高、体量大、在整个XX市房地产住宅市场都有一定影响的项目，如芳草地、天骄年华等等
4、品质小区成为主流，住宅销售单价上升。
近两年来沙区小区建设取得长足进步，除老品牌芳草地、嘉福苑以外，后起之秀华宇广场、学林雅园、天骄年华、篱岛等中高档小区的出现，改变了以往见缝插针的单体楼占市场主流的消费格局，使得区域规划和城市建设更为规范科学的同时，也有效促进了社区配套渐趋合理进步。沙区迎来自己的品牌时代，小区成为沙区住宅市场主流，凤天路区域则成为当前新增品牌小区物业的集中地。

从上图沙区住宅销售均价来看，由于品质物业的支撑，销售均价总体走高，于2001年年底达到最高水平1895元/平方米。从这一角度来讲，高质高价小区物业对沙区房地产市场的发展起到了推波助澜的作用，住宅均价出现上涨。
5、销售竞争激烈，需求相对滞后
2001年沙区商品房销售96.6万平方米，占主城区总销售面积的13.6％；其中住宅销售85.4万平方米，占主城区住宅销售总面积的13.9％。与相对旺盛的市场供应量比较，沙区商品房消化程度仍显迟缓。
高校教师、科技及医疗工作者、其他事业单位干部是该区域的主力消费群体，该消费群体观念更新、技术创新的特征，使其对房地产产品、配套及营销本身的创造性、适用性、性价比方面，有着高于一般消费群体的期望和要求。但住房消费后劲不足，除上面提到的消费群体外，剩余消费群体消费能力不高，需求和消费意识不强。这就迫使沙区楼盘必须加强对其他主城区购房者的吸收。
6、凤天路房地产开发成为沙坪坝区热点，近期销售渐有起色沙区政府迁至凤天路使得凤天路必然成为沙区的政治中心。随着道路交通和配套设施的完善，凤天路已成为沙坪坝区区域房地产开发的局部热点和小区住宅的集中之地。市场上相对活跃的房地产开发项目，如天骄年华、芳草地虽然一度销售困难行重重，但通过目前的市场反映其销售已渐有起色。
7、沙坪坝楼盘一览表
由于沙坪坝楼盘众多，在这里我们仅列其部分以供参考。（详见表2-1）
表2-1 沙坪坝部分楼盘一览表
楼盘名
地 区
地 址
价 格
付款方式
千竹景苑
沙坪坝区
沙坪坝土湾
1290元/平方米
多种付款方式
金港大厦
沙坪坝区
沙正街
2100元/平方米
多种付款方式
嘉福苑
沙坪坝区
小龙坎
1800元/平方米
多种付款方式
嘉多利广场
沙坪坝区
XX沙坪坝区
2200元/平方米
五成十年按揭
华宇广场
沙坪坝区
小新街
2280元/平方米
多种付款方式
鸿兴大厦
沙坪坝区
工人村
1300元/平方米
多种付款方式
芳草地
沙坪坝区
风天路
1980元/平方米
多种付款方式
都市花园
沙坪坝区
覃家岗
1200元/平方米
多种付款方式
天骄年华
沙坪坝区
风天大道
2500元/平方米
八成十年按揭
学林雅园
沙坪坝区
学府路
2500元/平方米
九成三十年按揭
融信大厦
沙坪坝区
沙区步行街
3800元/平方米
一次性付清
雾都大厦
沙坪坝区
小龙坎正街
1980元/平方米
七成二十年按揭
榕湖国际花园
沙坪坝区
沙坝公园
1960元/平方米
七成二十年按揭
文星大厦
沙坪坝区
渝碚路
1680元/平方米
七成三十年按揭
（二）XX房地产市场分析
1、XX区简介
XX区土地面积214平方公里，据2000年第五次人口普查，XX区人口61.02万，且居住人口呈上升趋势发展。XX区是XX市建设的重点地区之一，根据XX市的统一规划，将把北部新区建设成为XX市大都市的标志性建筑，功能定位于行政中心、信息中心、文化艺术中心和交通枢纽。今后几年中，将有一大批基础设施将建成。总的看来，XX区房地产市场前景乐观。原因有三：第一 由于政府的大力扶持，将在北部城区进行大规模的市政基础设施建设。第二 由于XX区位于渝中区边缘，地理位置较好。渝中区是XX最繁华的地区。这样就必然导致商品房价格偏高，一般都在3000元/平方米以上，而与其仅一江之隔的XX区房价不过在2000-2500元/平方米左右。再者，渝中区的建筑密度较大，导致其居住环境不佳。而与渝中区相临的XX区就极具竞争力。第三 据《XX晨报》报道李嘉诚的和记黄埔将在北部城区圈地以发展房地产，如此名家效应亦会引起房地产投资商对XX区的注目。
2、XX区房地产市场板块分析
（1）五里店板块
这里是目前该区域新楼盘最为集中、竞争最激烈的区域。在该区域，金科花园率先利用黄花园大桥这张牌，吸引大批渝中半岛的居民。随后，华新都市花园、南方上格林等一大批规模楼盘也蜂拥而至，使五里店成为一个楼盘密集区域。规模楼盘的出现，带动了该片土地的成片开发，也带动了该区域住宅品质的提高。除了上述几家规模大盘，还有众多景观实在的中等规模楼盘也吸引了众多购买者。
（2）中心商业板块
在此以XX步行街为中心的片区中，有超大规模建筑面积达100万方楼盘望海现代城，建筑面积达31万方的龙湖-北城天街，面积达37万方的现代广场，周围还有大大小小的楼盘。
作为未来XX区的中心商业区，该区域楼盘将会率先享受到中心区域交通、购物、休闲娱乐等便利。由于商业配置越来越齐全，住户出门就能享受到像解放碑片区一样的繁华和便利。
（3）华新分流到板块
由于XX西部地区楼盘相对不多，而且现有楼盘大多数处于规划中的华新分流道附近。该区域除了原有的黄金堡片区的众多楼盘外，较为突出的就是临近上述楼盘的华立-天地豪园和董家溪一带的XX家园。
黄金堡片区由于出现了一大批别墅和较宽裕户型楼盘，这里给人一种富人居住区的印象，为该区域后期的开发打下了不错的基础。
3、XX区人均收入与房地产消费能力
XX区的家庭收入所表现出来的特点是典型“中档水平”，其中在3-5万/年的占被访者的93.3%，占据了绝对优势。因而致使XX区的住宅均价的接受程度上对2000元/平方米以下的价位占据了绝对优势（占被访者的80%），而接受2000-2200元/平方米的占被访者的13.33%，接受2200元/平方米以上的占被访者的6.67%。因此，可以判断2000元/平方米左右住宅均价应该是该区域较为正常的供求价位，而且也将保持相当的稳定性。
4、XX区部分楼盘一览表
由于XX区楼盘众多，在此我们仅列其部分以供参考。（详见表2-2）
表2-2 XX区部分楼盘一览表
楼盘名
地区
地址
价格
付款方式
天骄俊园
XX区
红黄路
2400元/平方米
一次性和按揭
加洲花园
XX区
XX区
1450元/平方米
一次性付清
望海现代城
XX区
XX塔坪
2080元/平方米
8成30年按揭
江南山水
XX区
五黄路
1650元/平方米
9成30年按揭
满堂红家园
XX区
杨河二村
1800元/平方米
7成30年按揭
金科花园
XX区
五黄路
1950元/平方米
多种付款方式
天和苑商住楼
XX区
观音桥
1350元/平方米
多种付款方式
遂州大厦
XX区
红石路
1599元/平方米
多种付款方式
龙湖.枫香庭
XX区
观音桥
2450元/平方米
多种付款方式
金观音广场
XX区
家乐福旁
2880元/平方米
银行提供按揭
大石坝商业市场
XX区
大石坝
1500元/平方米
多种付款方式
大石坝综合楼
XX区
大石坝
1200元/平方米
多种付款方式
海怡花园
XX区
洋河大道
4200元/平方米
多种付款方式
静苑楼
XX区
电测村
1480元/平方米
多种付款方式

（三）周边楼盘个案调研分析
1、学林雅园
（1）开发商：XX同创置业有限公司。
（2）位 置：沙坪坝学府路
（3）道路与交通：位于沙坪坝区步行街与千年古镇磁器口之间，上有学府路，下有319国道，交通方便。
（4）社区环境及配套
学林雅园位居XX大学国家大学科技园区，毗邻XX大学、XX七中，周边有银行、邮局、农贸市场、商场、酒店娱乐、餐饮。
（5）规模
占地面积70000m2，总建筑面积209799m2，绿化率42.07%，容积率3。小区依山而建，共分三大台阶、四个组团，由34栋9至18层小高层建筑组成，多数建筑体采用层层退台的构建形式。
（6）工程进度及销售状况
一期交房时间为2002年8月，二期交房时间2003年3月，三期交房时间为2003年8月。一、二期销售业绩较佳，现三期也销售过半，销售率达到总建筑面积的80%。
（7）价格
起价：2150元/平方米
（8）物业定位
成功人士，二次置业者，主要针对沙区大学的教师群体。
（9）户型结构
户型类型较多，有一般的平层，有跃层，错层。面积从77.82-191.08平方米。
（10）项目特色
1）全板式结构，户型设计新颖。
2）聘请品牌的规划设计公司、品牌的景观设计公司、品牌的物业管理顾问公司打造品牌物业形象。
3）浓厚的文化氛围。
4）样板间和现场包装较好。
（11）项目抗性
1）单价相对偏高，总价偏高，消费群体范围受到一定限制。
2）容积率偏高，房屋较密。
（12）项目简评
学林雅园自2001年春交会推出以来，一期、二期迅速取得理想的销售业绩，现三期也销售过半，是沙坪坝区最成功的房地产项目之一，销售率达到总建筑面积的80%。随着学林雅园项目的成功，开发商同创集团迅速成为XX房地产界的新贵。
学林雅园的成功首先是产品定位的成功，主要针对沙坪坝区众多学校教师，所选定的地段和推出“琴、棋、书、画”等具有浓厚文化色彩的主题景观。通过空间的变化、过渡、穿插、渐进，演绎文化韵律，保证每一个景观画面得到较大限度的分享，有效地弱化城市建筑群固有的单调和呆板，凸现“琴、棋、书、画”四艺精髓。无论从户型设计还是物业管理，都体现了小区的文化特色。小区开盘时既迅速吸引重大、建院、西政、川外等有较强购买力的教师购房，形成良好的社会影响。在这些教师的带动下，学林雅园销售迅速取得成功。其次，学林雅园在入市时机上也把握较好，在天骄年华还没有正式开盘销售之前既迅速推出，抢占市场先机。
2、天骄年华
（1）开发商：XX协信城市建设发展公司
（2）位置：沙坪坝南部新城凤天路
（3）道路与交通：该项目处于凤天路与天马路交会处，交通较为方便。
（4）社区环境及配套
社区配套设施较为齐全，沙区政府、西南医院、第三医大就在其附近，其周围也即将建成一座小学和大型农贸市场。
（5）规模
项目占地面积160亩，总建筑面积27万平方米，容积率2.53，绿化率58.8%，先期建设A区，占地面积100亩，建筑面积17万平方米。
（6）工程进度
一期梅园、兰园已交房，二期松园、竹园交房时间为2003年3月到4月。
（7）价格：起价2180元/平方米
（8）物业定位：成功人士、二次置业者
（9）户型结构：主要户型为二房二厅、三房二厅
（10）项目特色
1）规划设计先进，小区整体环境处理较好
2）户型选择多样，采光、通风俱佳
3）开发商实力雄厚，给业主以信心
4）品牌物业，物管较完善
（11）项目抗性
1）小区所在地凤天路属新兴开发区域，还不成熟，居家生活略有不便。
2）单价相对偏高，使部分消费者望而止步。
3）周边楼盘众多，竞争激烈。
（12）项目简评
从品质上讲，天骄年华是沙坪坝区南部新城凤天路的第一楼盘，而且，天骄年华的户型配比（二室、三室为主）也符合现在市场上的需求主流。在广告推广上，天骄年华借助协信集团建立的天骄系列品牌迅速建立物业品牌。但是，为什么天骄年华的销售业绩迟迟没有起色呢？主要是由于凤天路整个大环境不景气的原因造成的，当然天骄年华偏高的单价也对销售造成一定的影响，但不是最主要的决定因素。同时，沙坪坝区的另一个高品质楼盘—学林雅园的竞争也对天骄年华的销售带来影响。
2002年春节前，由于上客量得不到保证，天骄年华的销售推广速度很慢。A区自2001年4月1日开盘销售以来，销售率为30%-40%左右。春节后，随着项目工程形象的初步确立和广大购房者对凤天路认知度的加深，天骄年华的销售进度有加快的趋势。
3、重大花园
（1）开发商：XX大学房地产开发有限公司。
（2）位 置：XX大学A区柏树林、新华村片区。
（3）道路与交通
地处XX大桥至汉渝路一线，属XX大学科技园人才家园的核心地带，地理位置十分优越、交通方便，至沙区中心商业区仅几百米，经XX大桥可达XX，毗邻沙杨路，交通十分方便。
（4）社区环境及配套
重大花园配套设施完善，周边有重大宾馆、校医院、汉渝路小学、重大幼儿园。项目建成后将配有大型购物商场、超市、干洗店、音像中心、棋牌室老年活动中心、健身房、咖啡屋、美容美发店等。
（5）规模
项目占地面积13721m2，总建筑面积90700m2；小区塔楼：3栋，层数在28层至33层之间；小区总户数：600户左右；先期建设A栋，总建筑面积25327m2；裙楼层数：3层；总套数：138套。
（6）工程进度及销售状况
A栋正开挖地基，于明年年底交房，销售率达到80%以上。
（7）价格
起价：1600元/平方米；均价：1766元/平方米（柏树林）；均价：1966元/平方米（新华村）；每层价差：10元/平方米。
（8）物业定位
只针对XX大学的教职工群体。
（9）户型结构
户型类型较多，有一般的平层，有跃层、错层。114 m2（二室二厅）；126 m2（三室二厅）；152 m2、158 m2（错层，四室二厅）；206 m2（跃层）。
（10）项目特色
1）价格偏低，户型设计新颖。
2）采光、通风性很好。
3）小区设计私秘性强，住户间互不干扰。
4）建在大学校园内，具有浓厚的文化氛围和得天独厚的自然环境。
（11）项目抗性
1）仅针对XX大学的教职工群体出售，消费群体范围受到一定限制。
2）周边楼盘众多，竞争激烈
（12）项目简评
重大花园紧紧依托重大得天独厚的优势，构筑以全新的居家环境、书香漫溢的灵性空间、鸿儒满堂的文化氛围、怡情养性的空中花园，学院风格的建筑造型和广博深邃的地域文化为核心的开发理念，真正达到人与建筑、生活、环境的高度融合和统一，体现对人性的充分理解和尊重。其建筑物立面造型挺拔秀丽，主体简洁、清爽，屋顶采用适当处理形成校园文化形象，结合住宅入口架空层，半地下公建等形成学院风格的现代小区形象，建筑物外观搭配合理，自成傲骨临风的气质，是知识界高级白领人士的聚居地。
重大花园只对重大教职工出售，目的是让它成为广大教职工安居的地方，避免了小区内的住户素质参差不齐、鱼龙混杂，创造了良好的家居环境，加上优惠的价格、经典户型吸引了大多数教师，使得重大花园在工程刚开工，一期的A栋就完成了90%以上的选号。
但由于重大花园带有一定优惠性质，对于已享受福利房的教职工要购买重大花园，必须退还原有住房，且教职工不可以以子女的名义购买该房产，子女可以继承，若以后不再居住希望出售房屋时，必须按文件的购房价格出售给XX大学。这些明文规定，使此房产失去了投资价值，会减少一部分客户。
4、山水家园
（1）开发商：XX市鸿程房地产发展公司。
（2）位 置：XX大石坝的XX公园内
（3）道路与交通
交通十分方便，数十路大小客车专线，每天从公园大门前经过，往返于沙坪坝和观音桥等地。114路（大石坝－两路口－朝天门）；702路（大石坝－牛角沱－南坪）；115路（大石坝－牛角沱－南坪五小区）；214路（大石坝－沙坪坝三角碑）；113路大巴（沙坪坝陈家湾－大石坝－五里店）；113路中巴（沙坪坝陈家湾－大石坝－观音桥家乐福）；181路大巴（解放碑五一路－大石坝－沙坪坝陈家湾）。
（4）社区环境及配套
山水家