信通酒店改造.doc

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信通酒店改造
可行性分析摘要
定位
酒店建筑面积9000平方米，适合做一个集商务客房、餐饮、会议接待、KTV等项目组合的风格酒店，针对中高档的消费群体，应定位于比海王府、荔湾等酒店档次略低，但比新华酒店、丽华粥店、清河园酒店、避风塘酒店、美丽家园等酒店档次高。
合理的进行菜系的搭配，建议以苏浙菜、胶东海鲜为主，搭配高档川、鲁菜等。建立一流的操作流程和一流的服务流程。
改造投资分析
该项目总投资概算为1000万元，明细如下：
1、客房部分
客房部分建筑面积约为2690平方米。本着布局合理、配套齐全、设施一流、服务周到、方便宾客的原则，初步设定装有商务客房双人间、商务客房单人间及高规格、高档次、多功能综合套房，共计47套，相当于标准间54套。客房装修及卫生间设施，房内的各种家具、电器（包括电视机、电冰箱、宽带、保险柜等）设备，客房部分大约需用220万元左右。
2、餐饮部分
餐饮部分占用建筑面积3237平方米，初步设定：
装修高档别致宴会厅包间24个（大、中、小特色间）。装修一个可容纳120人左右的零点餐厅，既可做零点餐厅、接待各种会议，又可举办中、西冷餐接待会、大型宴会、婚庆喜宴等；根据上述布局进行装修，再加上厨房设备、库房冷藏等设施，整个餐饮系统初步测算需要装修费用、设备费用大约300万元左右。
3、大堂部分
大堂部分占用建筑面积1335平方米，初步设定包括大堂、大堂吧、美容美发、购物中心、卫生间、商务中心、办公室等，根据上述布局进行装修，初步测算需要装修费用、设备费用大约150万元左右。
4、接待会议部分
接待会议部分占用建筑面积458平方米，初步设定：1、装修一个96人左右的大型视频会议室，可安排各种会议。2、装修一个中型会议室及两个接待室。3、装修5个棋牌室。经初步测算需要装修费用、设备费用大约50万左右。
5、外立面部分
整个外立面重新改造，包括旋转门及外平台，经初步测算需要装修费大约180万元左右。
6、拆除维修部分
空调、铝合金窗、电梯、给排水等维修更换，以及整个强弱电、消防报警等系统及屋面防水等更换，经初步测算需要费用大约100万元左右。
初步设定装有商务客房双人间、商务客房单人间及高规格、高档次、多功能综合套房，共计47套，相当于标准间54套。客房装修及卫生间设施，房内的各种家具设备。
序号
项目名称
面积
（m2）
改 造 方 案
金额
（万元）
1
客房部分
2690
初步设定装有商务客房双人间、商务客房单人间及高规格、高档次、多功能综合套房，共计47套，相当于标准间54套。客房装修及卫生间设施，房内的各种家具设备。
220
2
餐饮部分
3237
装修高档别致宴会厅包间24个。装修一个可容纳120人左右的零点餐厅，既可做零点餐厅、接待各种会议，又可举办中、西冷餐接待会、大型宴会、婚庆喜宴等
300
3
大堂部分
1335
包括大堂、大堂吧、美容美发、购物中心、卫生间、商务中心、办公室等
150
4
会议接待中心
458
1、装修一个96人左右的大型视频会议室，可安排各种会议。
2、装修一个中型会议室及两个接待室。
3、装修5个棋牌室。
50
5
外立面部分

整个外立面重新改造，包括旋转门及外平台
180
6
拆除维修部分

空调、铝合金窗、电梯、给排水等维修更换，以及整个强弱电、消防报警等系统及屋面防水等更换
100
酒店经营预测分析
序号
项 目
餐 饮
客 房
合 计
说 明
1
收入
1138.8万元
206.96万元
1345.76万元
上座率按照65%，厅房按800元、零点按40元/位，客房按54间*150*70%
2
成本
569.4万元
14.49万元
583.89万元
餐饮按照50%成本率测算，客房按7%测算
3
会议、接待、大堂吧、棋牌室、美发、商场
15万元

15万元

4
税金
63.20万元
11.49万元
74.69万元
营业税及附加5.55%
5
毛利
506.2万元
180.98万元
702．18万元
收入-成本-税金
6
费用合计
315.2万元

315.2万元

6.1
房屋折旧
50万元

50万元

6.2
物料消耗
10万元

10万元

6.3
工资及保险
140万元

140万元
70人,人均2万元
6.4
工服
1.2万元

1.2万元

6.5
水费
10万元

10万元
估计
6.6
电费
25万元

25万元
估计
6.7
取暖制冷费
22万元

22万元
估计
6.8
洗涤费
9万元

9万元
月均7500元
6.9
维修费
2万元

2万元
估计
6.10
办公费
3万元

3万元
估计
6.11
通讯费
3万元

3万元
估计
6.12
印刷费
4万元

4万元
估计
6.13
差旅费
2万元

2万元
估计
6.14
鲜花费
2万元

2万元
估计
6.15
交通费
4万元

4万元
月均3300元
6.16
招待费
5万元

5万元
对外招待费
6.17
审计及法律费
1万元

1万元
估计
6.18
广告费
3万元

3万元
估计
6.19
排污费
2万元

2万元
视情况，差别较大
6.20
招聘费
1万元

1万元
估计
6.21
车辆费
3万元

3万元
估计
6.22
试餐费
3万元

3万元
月均2500元
6.23
其他
10万元

10万元
不可预见费用,估计
6.24
静态投资回收期(年)

2．58

6
费用合计
315.2万元

315.2万元

6.1
房屋折旧
50万元

50万元

6.2
物料消耗
10万元

10万元

6.3
工资及保险
140万元

140万元
70人,人均2万元
6.4
工服
1.2万元

1.2万元

6.5
水费
10万元

10万元
估计
6.6
电费
25万元

25万元
估计
6.7
取暖制冷费
22万元

22万元
估计
6.8
洗涤费
9万元

9万元
月均7500元
6.9
维修费
2万元

2万元
估计
6.10
办公费
3万元

3万元
估计
6.11
通讯费
3万元

3万元
估计
6.12
印刷费
4万元

4万元
估计
6.13
差旅费
2万元

2万元
估计
6.14
鲜花费
2万元

2万元
估计
6.15
交通费
4万元

4万元
月均3300元
6.16
招待费
5万元

5万元
对外招待费
6.17
审计及法律费
1万元

1万元
估计
6.18
广告费
3万元

3万元
估计
6.19
排污费
2万元

2万元
视情况，差别较大
6.20
招聘费
1万元

1万元
估计
6.21
车辆费
3万元

3万元
估计
6.22
试餐费
3万元

3万元
月均2500元
6.23
其他
10万元

10万元
不可预见费用,估计

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