煤田地质局第三勘探队回迁楼建设工程可行性论证报告.doc

山东省煤田地质局第三勘探队回迁楼建设第一章 总论第一节 项目名称及申报单位一、项目名称 山东省煤田地质局第三勘探队回迁楼建设工程二、项目建设地点泰安市泰山大街。三、项目申报单位及概况1、单位名称：山东省煤田地质局第三勘探队2、项目承办单位概况：山东省煤田地质局第三勘探队始建于1975年，是一支集矿产地质、水文地质、工程地质勘察,大口径水源井地热井施工、大帷幕堵水、桩基工程、物探测井、找水找热、各类地质灾害处理及煤田地质、地源空调及煤层气钻探设计、研究、施工为一体的综合性勘探队伍。共有在职职工864人， 其中，各类工程技术人员248名，持有国土资源部颁发的地质灾害防治乙级证书及地质矿产部颁发的从事水文地质工程地质勘查、地质测绘、地质勘探工程资格证书，原煤炭工业部颁发的地质钻探甲级证书，山东省水利厅颁发的水利凿井甲级证书，2002年获ISO9001:2000版标准质量管理体系认证。建队以来,曾先后完成山东济宁煤田等大中型勘探项目46个，勘探进尺96万余米，提交各类地质报告61件，探明煤炭储量52亿吨。连续届荣获全国煤田地质系统优秀报告奖，1986年至1998年圆满完成了唐口井田、梁宝寺井田和滕北五号矿区（湖上钻探施工）个中日合作项目，赢得了良好的国际声誉。近几年来，积极开拓社会地质市场，施工区域遍及新疆、贵州、云南、内蒙古、河南、安徽等省内外二十多省市和地区，曾参加了我国长江三峡大坝工程、广东大亚湾岭澳核电站工程施工和珠海发电站工程施工，同时，开拓了水源井、地热井市场，在北京、山西、江苏等省市成功地完成了60多口地热井和水源井的施工，最深为北京将台地热井，用水源3000m钻机设备成井3688m，处于国内同行业领先水平。该队曾多次被山东省煤管局、中国煤田地质总局、团省委、泰安市委等评为“双文明建设先进单位、优秀党委、党风廉政建设先进集体、先进基层党组织、思想政治工作优秀单位、职工代表大会先进星、青年文明号”等。2007年被山东省委组织部、宣传部、省纪委、总工会等评为“厂务公开先进单位”。连续20年被山东省煤田地质局评为“双文明队”，连续10年被泰安市委、市政府命名为“市级文明单位”，连续3年保持了“省级文明单位”荣誉称号。四、项目申请报告编制单位第二节 报告编制的依据及范围一、申请报告编制的依据1、国家及省有关政策、法规和规定；2、现行有关技术规范、规定；3、国家发展和改革委员会关于项目申请报告内容和深度的规定要求；4、泰安市新一轮城市总体规划；5、泰安市国民经济和社会发展第十一个五年发展规划；6、泰安市城市房屋拆迁管理办法；7、项目承办单位提供的有关基础资料、数据；8、项目承办单位委托编制本项目申请报告的委托书。二、申请报告研究的范围1、项目提出的背景及建设的必要性；2、市场分析预测及建设规模；3、建设地点和建设条件；4、总体建设方案；5、环境及生态影响分析6、节能分析；7、物业管理；8、项目实施方案与进度安排；9、投资估算及资金筹措；10、经济评价。第三节 项目申请报告的结论随着泰安市城市化进程加快和新一轮城市总体规划的实施，泰安市城市总体规划（2005年-2020年）确定城市发展方向是重点向西、向南发展，适度向东发展，要实现这一规划目标，就必须加快实施城区农村城市化，加大旧城改造的力度，使居民得到顺利回迁安置，确保城市建设的顺利进行。本项目即是为适应以上要求而提出建设的。一、建设规模及内容根据泰安市新一轮城市总体规划，并充分结合回迁安置需求分析和建设用地条件及规划的土地面积，确定本项目建设规模为总占地面积约6659平方米（折合10亩），总建筑面积13042.62平方米，其中：住宅建筑面积10798.62平方米（共116户），配套商业用房建筑面积约900平方米，传达室、配电室、燃气调压站等其他配套设施270平方米。二、项目建设地点泰安市区西部，泰山大街869号。三、总投资及资金来源经估算，本项目总投资为1781.0万元，其中：工程费1396万元，工程建设其他费317万元，预备费68万元。所需资金全部由单位自筹解决。四、建设期本项目拟采取一次规划，集中建设方式，本期工程建设期初步确定为1.5年。五、效益分析山东省煤田地质局第三勘探队回迁楼建设工程，本项目建设符合泰安市城市总体规划，环境优美，交通便利。它的建设不仅能够盘活现有小区存量土地和闲置房产、理顺多年形成的债务债权关系，解决历史遗留问题，彻底改变小区目前环境、物业管理较差的局面，将小区打造成居住环境幽雅，物业管理一流的高档小区，而且可为小区现有居民创建优美、舒适、安全、方便、现代化的生活空间环境，带动附近的商业发展。项目建成后，能够进一步缓解城市住宅紧张的状况，对提高市民生活质量将起到积极的推动作用。同时，还将拉动信息及其集成技术、网络技术在住宅建设中的应用，最终为推进我市住宅产业现代化和住宅更新换代，拉动经济增长起到示范和带动作用，其社会效益显著。附主要技术经济指标表：主要技术经济指标表序 号指 标 名 称单 位数 量备 注1建设规模1.1总建筑面积平方米13042.621.1.1住宅平方米10798.621.1.2商业楼平方米9001.1.3其他配套设施平方米2701.2总套数套1161.3总居住人口人371.23.2人/户2总占地面积平方米66593容积率万M2/Ha1.964建筑密度%405绿化覆盖率%39.706停车位个1027项目总投资万元1781.07.1工程费用万元1396.07.2其他费用万元317.07.3预备费万元68.07.4建设期利息万元08项目总建设期年1.5第二章 项目提出的背景及建设必要性 第一节 泰安市概况泰安市地处山东省中部，北依省会济南，南临古城曲阜，东连古齐都淄博，西濒黄河。东西长约176.6公里，南北宽约102公里，总面积7762平方公里。泰安因境内的泰山而得名，取泰山安则四海皆安之意，象征国泰民安。泰安市现辖泰山、岱岳两区，新泰、肥城两市，宁阳、东平两县，有86个乡镇办事处，3700多个行政村。2005年末总人口550.8万人，其中：男性279.6万人，女性271.2万人，男女性别比为50.8：49.2。年内，全市出生5.9万人，人口出生率10.8；死亡3.5万人，死亡率6.4；人口自然增加2.4万人，自然增长率4.4。泰城是全市政治、经济、文化中心，北距省会济南66公里，南距三孔圣地曲阜66公里。城市依山而建，山城一体，环境优美，风光秀丽，是国务院公布的首批对外开放旅游城市，是首轮国家卫生城市，首批全国城市环境综合优秀城市和中国优秀旅游城市，也是著名的历史文化名城。泰安市旅游资源得天独厚。境内泰山融自然景观与人文景观于一体，是我国最早被联合国命名的世界自然与文化遗产。自然景观以雄著称，雄中又蕴含着奇险秀奥等美景，有“天然山岳公园”之美誉。人文景观以神为尊，儒、释、道三派文化相融发展，经过历代帝王的封禅祭祀和文人墨客的登临赋颂，沉积了厚重的文化底蕴，被称为“东方历史文化宝库”。每年慕名来泰山旅游考察的中外游客多达1000余万人次。泰安交通便利，科技文化发达。京沪铁路，京沪、京福高速公路、104、105、205、220国道穿境而过，即将开工的京沪高速铁路纵贯南北。电话可直拨世界各个国家和地区的大中城市。全市现有科研单位21所，大专院校5所，中等职业技术学校23所，是山东省第三大文化教育中心。近年来，全市经济发展呈现速度逐年加快、效益大幅提升的良好态势，2006年全市生产总值完成1012.2亿元，按可比价格计算（下同），比上年增长16.5%。其中，第一产业116.3亿元，增长4.1%；第二产业572.2亿元，增长19.7%；第三产业323.7亿元，增长15.7%。三次产业分别拉动生产总值增长0.5个、11.0个、5.0百分点。三次产业结构调整为11.5:56.5:32.0。城乡居民生活质量进一步提高，2006年，市区居民人均可支配收入11966元，比上年增长15.8%；人均消费性支出8566元，增长18.8%，市区居民恩格尔系数（食品支出占人均消费性支出的比重）为29.0%，下降5.4个百分点。农民人均纯收入4642元，增长12.6%；人均生活消费支出2683元，增长14.1%，农村居民恩格尔系数为41.5%，下降2.6个百分点。城乡居民居住条件进一步改善。城镇居民人均住宅使用面积为22.3平方米，增长2.3%。农村居民人均住房面积为35.8平方米，增长15.1%。第二节 项目提出的背景泰安市作为鲁中地区的重要中心城市之一，近年来国民经济保持了快速连续增长的势头，城乡面貌发生了巨大的变化，综合经济实力显著增强。随着泰城城市化进程发展加快和新一轮城市总体规划的实施，按照“山城相依、生态优先、轴向生长、组团发展”的城市空间布局原则，泰城建设以向南发展为主，重点建设南部新城；东、西依托泰山、岱岳两区适度发展。老城区主要功能为行政办公、商业服务、文化体育、旅游接待、教育科研和生活居住，继续保持原有的“一个中心、一轴一线、五大组团、六条绿带”的空间结构。新城区在辅以完善配套生活设施的同时，打造城市第二产业发展空间，发展高新技术产业、公共服务、生活居住和旅游休闲设施。到2010年，泰城建成区面积扩大到112平方公里，人口增加到95万人。山东省煤田地质局第三勘探队小区自建成以来，由于历史原因，小区资产多年闲置浪费，该队通过充分的调查分析，下决心对该小区进行综合改造，通过市场化的运作模式盘活现有小区存量土地和闲置房产、理顺多年形成的债务债权关系，解决历史遗留问题，彻底改变小区目前环境、物业管理较差的局面，将小区打造成居住环境幽雅，物业管理一流的高档小区。按照目前的工程进展，如何尽快开工建设搬迁安置小区成为各项工作的关键。本项目即是在上述背景下提出来的。第三节 项目建设的必要性一、符合国家有关政策和地方发展规划。中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要中明确提出发展房地产业，调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。按照保障供给、稳定房价的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费。完善房地产开发融资方式，加强资本金管理，规范发展住房消费信贷和保险。规范物业管理行为，提高市场化程度。为全面落实科学发展观，加强和改善宏观调控，引导社会投资，推进产业结构优化升级，促进一、二、三产业健康协调发展，逐步形成农业为基础、高新技术产业为先导、基础产业和制造业为支撑、服务业全面发展的产业格局，坚持节约发展、清洁发展、安全发展，实现可持续发展。国家发展和改革委员会发布了产业结构调整指导目录（2007年本），由鼓励、限制和淘汰三类产业组成。该项目将“国家住宅示范工程建设”列为鼓励发展的产业，将“别墅类住宅建设”列为国家限制类项目。但本项目为回迁改造工程，所建设的住宅均为普通小户型，全部回迁给本村村民，属于国家允许建设的项目。泰安市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要中也结合当地的实际情况提出改造提升老城区。坚持“城不压山、城不上山、城中见山”的原则，以改善居住环境和名城保护为重点，完善城市交通、商贸、文化、旅游等综合功能，强化基础设施建设，全面提升城市形象。搞好火车站广场、汽车站广场改造；完成财源商业街改造建设，拓宽打通灵山大街和擂鼓石大街，完成泮河自然风光带的改造；打通环山路，建设带状公园；突出以岱庙历史风貌、蒿里山文化公园等为主要内容的历史文化轴线的恢复建设；基本完成老城旧居住区和“城中村”的开发改造。山东省煤田地质局第三勘探队回迁安置楼的开发建设，符合国家相关产业政策和地方发展规划的要求。二、项目的建设有利于进一步美化新城，盘活闲置资产，完善城市功能。泰安市地处山东省中部，城市依山而建，山城一体，环境优美，风光秀丽，是山东的历史文化名城，也是国家卫生城市和全国城市环境综合优秀城市。境内泰山融自然景观与人文景观于一体，是我国最早被联合国命名的世界自然与文化双遗产。改革开放以来，泰安市国民经济和社会各项事业持续、快速、健康发展，事业兴旺发达。但城区资产的长期闲置已越来越不适应现代城市快速发展的需要。本项目的实施对于完成泰城旧城改造任务，美化泰城新城具有非常重要的意义，也是装扮旅游城市，完善城市功能的重要措施之一。三、项目建设是泰安市城市发展和城市化建设的需要。城市化是标志一个区域现代化发展水平的一个标准，也是城市建设尤其是房地产建设产生深远影响的重要因素。居民住宅是城市化建设的主要内容之一，其发展的动力，一方面来自城市规模的扩大和人口自然增长对住房数量的直接需求；另一方面是随着经济的不断发展和人们生活水平的不断提高，城市居民对改善住房条件及居住环境的要求和愿望日益增强。为提高住宅小区建设的现代化水平，改善城市居民居住条件，推进住宅产业现代化和住宅更新换代，加快住宅建设，扩大内需，拉动国民经济增长，在泰山脚下，新行政中心附近建设经济适用住房，将有利于满足城市规划要求和中低收入家庭的需求。本项目的建设，可以有效的提升泰城人口的容积率，是加快城市化进程，力争2020年跨入大城市行列的城市发展的需求。4、项目建成后有利于改善泰城居民的住宅结构，提高泰城居民的生活品位。“十五”期间，随着房改政策、住房供应政策、住房市场开放政策、住房税收政策、住房金融政策的陆续出台，我市住房建设取得了巨大的成就，城乡居民住房条件得到了很大的改善。但是随着人们收入和生活水平的不断提高，使这一部分人们对住宅消费提出了更高的要求，宽敞、舒适、服务功能多样化、环境优美已成为他们住房追求的首选目标。但是，泰安市目前的房地产开发呈现出两头小、中间大的态势，也就是说，泰城目前的中档住宅较多，而面向高层次消费的高档住宅和真正意义的经济适用住房比例严重失衡，尤其是普通住宅和经济适用住房的短缺，使中低收入家庭“望房却步”，不利于居民生活品位的整体提高。本项目的建设可以有效的缓解城区小户型住房不足的局面，逐步改善高中低档比例失衡的住宅结构，提高居民的生活品位。进而加快旧城改造步伐，促进城市面貌的更新。第三章 市场需求分析与建设规模第一节 泰安市房地产发展现状及趋势城市化进程加快、房改政策的实施及人民生活水平的提高，促使我市房地产业步入快速发展阶段。如今，房地产业已成为国民经济中的支柱产业之一，不仅影响着国民经济持续、健康和稳定发展，而且也关系着全面建设小康社会目标的实现。一、房地产业发展的现状1、 房地产开发投资高速增长。泰安市房地产业经历了低迷、徘徊、成长期,近两年出现高速增长的态势。1992年至2004年，全市房地产综合开发完成投资43.27亿元，年均增长45.7%。特别是近两年增势异常迅猛，两年房地产投资总额达35亿元，是前10年投资总额的4.2倍，其中：2003年完成投资额15.1亿元，比上年增长1.4倍，2004年完成投资额19.9亿元，又增长31.9%。目前，房地产开发已成为固定资产投资中增长最快的部分，是拉动投资增长的重要因素。2、房地产开发队伍不断壮大。1992年，全市有9家房地产开发公司相继成立，改变了由政府部门垄断房地产开发、经营的局面，随着房地产业的发展，截止2004年底全市房地产企业已增至115家。3、商品房需求旺盛,销售价格一路走高。伴随房地产开发投资的快速增长，商品房销售市场出现了热销局面，房价更是一路攀升。2004年全市在建房屋规模达325.8万平方米，增长24.8%；商品房销售面积86.67万平方米，增长39.2%，其中：住宅销售面积71.82万平方米，增长22.3%；商品房屋空置面积14.65万平方米,比上年下降34.6%。随着销量的增长,泰安房价也持续增长, 1992年全市商品房平均销售价格只有460元/，1999年涨到930元/， 2004年达到1608元/，目前全市最高房价已超过5000元/大关。4、人均住房面积持续增加，无房户逐渐减少。抽样调查资料显示：1990年，泰安城区人均住房面积只有11.71平方米，2004年翻了一翻达25.48平方米。根据房屋产权分类，在房改前我市居民大多为公有住房，房改后的1998年居民自有住房率（含拥有部分产权的自有房）为72%，2004年底自有住房率达到93%，六年间无房户同比缩小了21个百分点。5、个人购房进入零售时代，居住消费比例逐年提高。国家房改政策的深入、货币分房全面实施及金融住房信贷出台等一系列措施，使人们彻底告别了实物分房的旧体制，住房观念由等靠要转变为个人购房。1998-2004年五年全市销售商品房总面积为352.95万平方米，其中售给个人268.17万平方米，个人购房比例占到76%，而2004年个人购房比例达到创纪录的87.1%。据调查，当前全市有90%的房改房已被居民拥有，泰安市住房消费已由集团消费投资转为完全个人消费、投资。由此带动城镇居民居住消费逐年提高，1998年泰安人均居住消费333元，2000年增加到512元，2004年达到551元。6、二手房市场成交活跃，价格逐年上涨。住房私有率的提高，带动二手房市场日渐活跃，近年来成交额和成交价格均有较大程度的提高。据调查，2002年，全市二手房成交额为6.68亿元，平均销售价格为1049元/，2004年成交额增到11.26亿元，增长了近一倍，平均价格涨到1272元/，上涨21.3%。7、住房按揭信贷逐步扩大。银行按揭服务的开展，有力地推动了房地产消费。当前各商业银行都加大了住房按揭信贷力度，随着贷款手续不断简约化，泰安个人住房按揭贷款呈逐年递增之势。据对部分房产公司的调查，当前购房者有60%-80%是通过银行按揭买房，居民攒钱买房的陈旧观念有所转变。8、居住环境不断改善。随着“蓝天、碧水、青山、绿色家园”生态化城市建设的实施，居民居住环境不断改善，居住质量逐年提高。近两年泰城加大了公园绿地建设，建成了以东湖公园、南湖公园为代表的公共休闲场所,居民居住环境有很大的改善，特别是随着一些外地房地产商的进驻,提升了泰安房产的开发理念,如新建的龙泽花苑已成为泰城对外宣传的标志性建筑,此外,近几年建成的嘉德现代城、澳泰山庄、新元花园、擂鼓石小区等住宅，由于设计新颖合理、建筑美观以及良好的居住环境受到泰城居民的青睐。二、泰安市房地产发展趋势目前泰安房地产业已进入上升时期，突出表现为需求增长加快，供求基本平衡，房价升势确立。随着住房供应的进一步改善、销售环节的规范、住房金融的支持，居民收入的稳步提高，今后几年我市房地产仍将持续发展。1、房地产业仍有较大的发展空间。一个国家和地方的经济处于起飞阶段时，必须要有房地产业来带动，这也是全面建设小康社会提高居民生活质量的必由之路。按照国际通行的算法，人均建筑面积30平方米之前，人均GDP在800-1500美元之间是住宅和房地产业发展的高速时期。泰安2004年底人均住房建筑面积25.49平方米，人均GDP为1615美元，还处于住宅和房地产业快速发展的阶段，而由现在发展到全面建成小康社会，并达到中等发达国家水平，按现在的经济发展速度，还将有一段较长的时间，因此，我市房地产业可持续发展潜力相当大。2、房地产消费市场需求增大。一是居住条件改善的要求增大了市场需求。国家提出全面建设小康社会的目标，单从居住条件讲就是要基本做到户均一套房、人均一间房、功能配套、设备齐全，居民住房将从生存需要向舒适型转变。根据调查资料显示，2004年泰安城区有43%的城市家庭有3间或3间以上的住房，大部分居民有换购住房的需要。二是城镇化水平的提高，带来房地产的需求增加。国际经验表明，城市化程度在30%-60%之间，房产市场将进入高速发展期。2004年我市的城市化水平为44%，按照市委、市政府提出的“加速推进泰安市工业化和城填化进程”的规划，必将使城镇人口迅速增加，如果2008年泰安城市化水平达到48%，那么三年间将新增城镇人口22万人，按届时人均建筑面积30平方米计算，需要新增住房面积660万平方米，相当于2004年竣工住宅面积的3倍，我市房产市场仍有很大的潜力。三是投资型买房渐成时尚。我们对1992年到2004年间的股票市场、银行储蓄和房地产市场的运行行情进行了统计，10年来我国的股票指数由700点增长到1200点，增长不到1倍，居民储蓄利率不断降低，而我市商品房价格则由1992年的460元/增长到1478元/，上涨2.2倍，其投资价值开始显现，近年来投资型购房者越来越多。随着我市城市建设步伐的不断加快，一些投资购房者对泰安市房地产市场的发展前景也充满了信心，来泰投资置业者增多，投资型买房已初露端倪，预计未来几年会成为时尚。3、房地产市场进一步规范，房价将平稳上升。今年国家针对局部市场过热的情况出台了调整房贷利率等调控政策，泰安房地产市场未受到大的影响,经过短期观望之后，已步入正常的发展轨道。当前我市房地产市场基本上还处于中低消费水平，正常的市场消费多，投资性、投机性购房比重很小, 未出现真正意义上的炒房行为。统计资料显示，2005年1-9月份，全国商品房销售平均单价到了4239元/，与我市相邻的济南商品房平均销售价格为3456元/，全省青岛最高达到5487元/，我市销售价格为1724元/，在全国仍处于较低水平。预计随着国家各项政策的日趋明朗，房地产市场将趋于平稳，在市场需求增加和成本上涨因素的影响下，我市房价将呈稳步上升的趋势。4、房地产开发商向规模化、品牌化方向发展。随着房地产开发商之间竞争的日趋激烈，经过市场的整合、重新洗牌后，一些小的房地产开发企业将逐渐退出市场，许多综合实力较强的房地产开发商通过发展成熟品牌管理体系、实现高效与科学管理、建设高品质服务体系等手段提高自身竞争力，并成为市场强者，规模优势、品牌优势越来越成为企业赢得竞争的关键。从目前情况来看，无论从整体经济形势，还是政策面都有利于房地产业的发展，具体原因如下：1、宏观调控政策成功的实现了“软着陆”，为房地产市场发展提供了宏观经济基础。2、政府明确把住宅业培养成为新的经济增长点，相应出台了国务院关于深化城镇住房制度改革的决定。改革目标是：停止实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。我国酝酿多年的城镇住房改革步入实施阶段，为房地产的发展提供契机。3、住宅制度改革已进入实施阶段，自1998年底开始，全国城镇范围内停止实物分房，逐步实行住房分配货币化，切断了个人对福利分房的依赖，鼓励个人购房，银行支持个人购房信贷，各地成立了公积金管理中心，推出住房公积金贷款，逐步使住房消费成为热点。4、融资环境大大改善。中国人民银行为配合国家房改政策出台了支持发展个人住房信贷的一系列相关政策，国务院颁布了住房公积金管理条例，这一切不仅为个人住房提供了融资渠道，而且为房地产开发商快速回笼资金提供保障，使预售率大大提高。5、房地产已逐步纳入法制化、规范化发展轨道，房地产法规体系已基本形成。房地产业正逐步走向理性和成熟，房地产开发的全过程已步入法制化、规范化。6、1997年上半年国家土地局发出通知停止审批新增用地，1998年，全国人大通过新的土地法，进一步规范了建设用地。在上述种种利好的情况下，可以预见泰安市房地产前景广阔，令人看好。特别是中档住宅开发呈现出较大的开发力度，而且销售形势较好，这与国家目前的房改政策有关。从城市居民对住房的需求看，随着人们观念的转变和房改的深入，会有越来越多的人购买住房，住宅销售将保持一个较高水平。伴随着新一轮经济的发展，房地产发展将更加理性，会充分发挥市场机制的作用，政府宏观调控的力度会得到加强，房地产市场将呈现出以住宅建设为重点的平稳发展的态势。第二节 泰安市房地产供求与容量分析一、泰安市细分房地产市场1、低端市场（经济适用房）：市政府以西和以南部分以及高新技术开发区内，该区域的价格基本维持在20002200之间，该价格区间的供应量最大，后续35年左右总供应量为140万以上。2、中端市场（普通住宅）：以岱庙为中心的市中心区域，价格基本维持在3000之间，该价格区间后续35年供应量约为100万以上。3、高端市场（豪华住宅）：擂鼓石路沿线区域，新市政府周边和游览区附近，该区域早期价格基本维持在22002500左右，目前新推出的个案价格为30004000，已经跳出早期高档住宅的价格限制。该区域后续供应量为21.8万平方米。二、泰安市房地产市场的供求趋势泰安市房地产市场发展较晚，起步阶段的商品建设基本是以增大面积为改善居住环境的首选因素。而没有进入提高居住环境的发展阶段。在房改之前，一般居民的住宅面积普遍为5080平方米，对于性情豪爽，具有显著北方人性格特点的泰安人，这种面积的住宅明显偏小。因此，房改之后，新建商品房一般为100150平方米，但拥有优良居住环境的房地产个案十分稀少。因此没有明显实质进展的豪宅市场与中档住宅没有拉开明显的档次差别，以至中档市场侵蚀豪宅市场。自2005年下半年以来，受土地价格、建筑成本费用不断上涨影响，再加上当前泰安进一步加大城市环境整治工作，部分居民区配套设施不断完善，其周边地区房价上涨幅度较大；另一方面，开发商和市民对泰城楼市的心理期待，进一步刺激了泰城房价的走高；现房价格的持续走高，使很多市民把住房希望寄托在存量房上，二手房交易持续火爆，房产买方市场越发明显。同时，“十六大”确定的我国在本世纪头二十年全面建设小康社会的奋斗目标，使住宅建设已成为强有力的经济增长点。据有关资料分析，房地产业对其他产业的带动值为1：3。随着住宅二级市场的起步，城市居民消费观念的改变，集团和个人购买力有了较大的提高，刺激了我市住宅建设的快速发展。依照新一轮城市总体规划，到2010年，泰城建成区面积扩大到112平方公里，人口增加到95万人，对住宅建设将会有较大的需求。因此，泰安市整体市场已进入供销两旺的时期，整体市场需求充足，而目前的普通住宅和经济适用住房市场供应量较为稀少，与中高档住宅的供应量相比明显偏低，在这种情况下，普通住宅和经济适用住房市场不会出现供大于求的现象。第三节 本项目市场定位及价格分析一、项目的市场前景分析随着我国人口的自然增长和国民经济的持续发展，城乡居民收入不断提高，在衣食无忧之后，改善居住条件在人们心中的分量越来越重，住宅消费已经成为人们新的消费热点。同时，随着全国房改制度的实施，住宅建设已开始成为强有力的经济增长点，有关资料表明，房地产业对其他产业的带动值为1：3。加上住宅二级市场的逐步放开，城市居民消费观念的改变及收入的增加，个人购买力有了较大提高，较好地刺激了我市住宅建设的快速发展。依照泰安市新一轮总体规划，到2010年泰城居住人口将达到100万人。近几年来，随着生产力水平的发展，人们的生活水平得到了较大的改善，除了吃饭穿衣的基本需求外，要求改善住房条件的呼声越来越强烈，城区居民对住房提出了更高的要求，宽敞、舒适、成为人们的首选目标。特别是目前长城小区中道路狭窄，环境卫生状况较差，不仅给居民的生产、生活带来不便，而且该地段位于泰安市城市西部的泰山脚下，北临城市干道东岳大街，地理位置十分优越。通过本项目的建设将回迁住宅建筑面积20000平方米，销售住宅面积18369平方米。同时该项目靠近新的市政中心，地理位置优越，交通便捷，人口较多。许多企事业单位的职工、外地客商、进城经商的个体工商业户都对项目的建设表示出了极大的兴趣，纷纷表示愿意在此购房，并签订了部分购房意向。今后随着该地区景观环境的不断提升和周围不断增加的企事业单位，住房需求将越来越大，市场前景将更加广阔。根据项目的地理位置与销售对象的需求结构分析，我们认为项目市场前景良好，加之设计方案新颖，规划完善，配套齐全，充分考虑绿地、休闲场地，可为当地居民提供一个良好的居住环境。因此，市场前景非常广阔，销售前景良好。二、市场定位根据泰安市房地产市场的调查情况分析，我们认为该项目市场定位为普通单元住宅，对于需求群体具有较强的吸引力，加之设计方案新颖，规划完善，配套设施齐全，交通便利，并充分考虑周围自然环境和人文景观融为一体，可为居民提供一个良好的生存、居住环境，符合城市居民不断提高的居住需求。第五节 建设规模根据泰安市新一轮城市总体规划，并充分结合回迁安置需求分析和建设用地条件及规划的土地面积，确定本项目建设规模为总占地面积约6659平方米（折合10亩），总建筑面积13042.62平方米，其中：住宅建筑面积10798.62平方米（共116户），配套商业用房建筑面积约900平方米，传达室、配电室、燃气调压站等其他配套设施270平方米。第四章 建设地点及建设条件第一节 建设地点一、项目建设地点分析拟建设的“山东省煤田地质局第三勘探队回迁安置楼项目”处于泰安市区西部，北临东岳大街西段，西临长城西路，泰山大街869号，总占地面积约10亩。由于本项目是根据城市规划定点而确定，该区地址没有其他可比选方案。本项目建设地点具有如下优势：1、良好的区位环境项目区位于泰安市新城区西侧，更能彰显小区独特的景观内涵。附近拥有各类购物中心和学校、医院等公共服务设施，可为居民的医疗、健身和购物、休闲提供了良好的场所，因此该区是泰安市区南部不可多得的优势地块。2、便捷的交通优势本项目位于临近泰安市城区主干道东岳大街和长城西路，有多路公交车从此经过，未来随着城市道路的进一步建设，将使小区拥有更加使捷的交通条件。3、完善的配套条件项目区位于市区规划范围内，水、电、气、暖、通讯设施等供应便利且有保障。4、同上原因，项目区周边一定范围内今后不会出现污染工业及其他的污染源，环境条件有望进一步得到改善。二、项目建设用地符合性分析本项目建设用地为自有土地。专项用于山东省煤田地质局第三勘探队回迁安置楼工程建设。第二节 建设条件一、气象泰安市地处东经1162011759，北纬35383628之间，属暖温带大陆性半湿润季风气候区，春季干燥多风，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷少雪。具体气象资料如下：1、气 温极端最高气温 39.6极端最低气温 -13.8年平均气温 12.92、降水年最大降水量 1179.0mm年最小降水量 140.0mm年平均降水量 659.5mm3、风向及风速夏季主导风向：ES冬季主导风向：CN平均风速： 2.4m/s二、地温与冻土区内年均地温为14.416。地面温度的变化趋势是：春季地温开始逐渐升高，夏季最高，平均地温在27以上；然后地温开始逐渐下降，冬季最低，平均地温在0以下。1月份地温均在-1.5以下，4月份均在16.9以下，7月份平均达到29.4，10月份均降至16.6以下。三、配套条件1、给排水项目区位于泰安市自来水供水服务范围内，西侧长城西路中心线下设有城市供水主干管，本项目拟采用自来水公司提供的自来水；长城西路人行道和非机动车道下均有雨、污干管，可就近排入。2、供电项目最大用电负荷248.16KW，泰安市电力供应充足，用电有保证。电源线引自长城西路地下电缆，沿项目区路段已预留出线。3、燃气长城西路一侧人行道下均敷设有天燃气管道，项目用气比较方便，本项目可根据需要灵活考虑气源。4、通讯泰安市程控电话交换机总容量80万门，长途可直拨世界230多个国家和地区，现已建成现代化的电话本地网、移动通讯网、数字数据网。邮电除传统的信函、包裹、电话、电报等业务外，还有公众数字数据网（DDN）、国际互联网（INTERNET）、公众多媒体通讯网、宽带网、“一线通”（N-ISDN）、视频点播、邮政特快传递和被叫集中付费800等业务。市区内公用电话、IC卡电话随处可见，对外通讯联系便捷，电信部门可保证项目通讯需要。5、交通泰安市的交通在省内综合运输网络中占有重要地位，京沪铁路纵贯南北，市域内泰辛、磁莱铁路与京沪铁路连成环状。京沪、京福高速公路穿境而过，路网密度高于全国、全省平均水平，各级公路达100余条，交织辐射省内外各主要城市。项目建设场址北侧为城市干道东岳大街，出入交通十分便捷。四、工程地质条件1、地形、地貌泰安市境内拥有多种地貌类型，山地、丘陵、平原大致各三分之一，项目区属山前平原，总体地势表现为北高、南低。区址内原为其他建设用地，没有河流、沟渠等障碍物。2、工程地质该项目未做地质勘察，项目承办单位未提供地质资料，但据承办单位介绍，本项目区址内地质情况可以满足多层建筑要求。建议项目单位尽快组织对建设场地进行详细的地质勘探，提出工程地质报告，为工程设计提供依据。3、水文地质本项目未做水文勘察，但根据附近的水文地质资料分析，拟建场地的地下水水质对混凝土及混凝土中的钢筋均无侵蚀性。4、场地地震效应分析按国家地震局的有关文件，拟建工程场地的抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速0.05g，特征周期0.45s，水平地震影响系数最大值为0.04。依据建筑抗震设计规范（GB50011-2001），该场区为于六度区，属第三组，不用考虑地基土的地震液化。第四章 项目建设方案第一节 设计依据l、建设部城市规划编制办法；2、城市居住区规划设计规范(GB50l8093 2002年版)；3、民用建筑设计通则；4、住宅建筑设计规范；5、民用建筑照明设计标准；6、建筑设计防火规范；7、民用建筑隔声设计规范；8、泰安市新一轮城市总体规划；9、泰安市城市规划管理技术规定；10、泰安市规划局出具的本项目规划设计条件；11、规划用地红线图；12、目标客户需求特点。第二节 总体设计方案一、规划设计目标1、高度和谐的人文环境创造具有现代生活气息和人文情调的住区文化。紧密依托规划指导思想，以人为本，充分利用技术、艺术手段，建构人性化的人文住区环境。2、高质量的生态环境加强绿化建设，保护生态环境，充分利用原有地形地貌，达到高质量的居住环境标准。3、高品质的物质环境功能与形态并重，合理进行功能组合与用地布局，塑造富有特色的形态环境，构造一个空间层次丰富的居住小区环境。4、超前的公共服务设施和高效能的基础设施市政基础设施规划配套齐全，而又做到安全、高效、经济、耐久。高效能的、完善的基础设施是建设现代化居住小区的基石。二、规划设计原则针对本项目的发展定位，设计中应遵循以下原则：1、重视与城市自然环境的融合及社区人文环境的营造小区规划力求建构与自然环境、历史文脉相谐调的居住空间环境，使小区成为城市的有机组成部分。规划重视建筑体量、色彩及空间关系与周围环境的协调，充分结合原有地形、地貌等自然景观要素，创造出一个人与自然、人与