巴彦淖尔市新邦房地产开发有限公司临河区帝景苑酒店式公寓建设项目申请报告.doc

巴彦淖尔市新邦房地产开发有限公司临河区帝景苑酒店式公寓建设项目申请报告项目编号：BJZ(2011-LF030-02)文件版次：V-2项目建设单位：巴彦淖尔市新邦房地产开发有限公司报告编制单位：巴彦淖尔市基本建设咨询投资公司报告编制时间：二一一年九月项目名称：临河区帝景苑酒店式公寓建设项目建设单位：巴彦淖尔市新邦房地产开发有限公司法人代表：闫海生编制报告单位：巴彦淖尔市基本建设咨询投资公司编制报告负责人：苗明涯项目编号：BJZ(2011-LF030-02)文件版次：V-2编制日期：2011年9月参加编制人员：姓 名职务专业技术职称张春雷编制人员注册咨询工程师，高级工程师王丽君编制人员注册咨询工程师，高级工程师王书坡编制人员注册咨询工程师，高级工程师肖 刚编制人员注册咨询工程师，高级工程师吴建萍编制人员注册咨询工程师，工程师李俊慧编制人员高级经济师赵 俊编制人员会计师目 录第一章 申报单位及项目概况11.1基本情况11.2项目申报单位概况11.3项目编制依据21.4项目建设背景41.5项目区概况61.6建设内容、规模111.7 项目建设方案111.8劳动安全与消防271.9项目管理及组织机构291.10投资估算和资金筹措31第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析342.1 发展规划分析342.2相关产业政策分析362.3行业准入分析36第三章 资源开发及综合利用分析383.1资源开发383.2综合利用38第四章 项目用地分析414.1项目选址及用地方案414.2 土地利用合理性分析41第五章 节能方案435.1节能原则435.2设计依据435.3.建筑节能标准要求445.4节能方面的考虑455.5节能具体措施46第六章 环境和生态影响分析486.1编制依据486.2采用标准486.3生态环境影响分析486.4环境影响486.5主要污染源、污染物496.6 环境保护措施50第七章 经济影响分析537.1经济效益分析537.2 经济影响分析547.3区域经济影响分析54第八章 社会影响分析558.1 社会效益分析558.2社会风险及对策分析55巴彦淖尔市新邦房地产开发有限公司临河区帝景苑酒店式公寓建设项目 【项目申请报告】第一章 申报单位及项目概况1.1基本情况项目申报单位：巴彦淖尔市新邦房地产开发有限公司申报项目名称：临河区帝景苑酒店式公寓建设项目公司地址：巴彦淖尔市临河区北环办事处胜利路邮政大厦二楼法人代表：闫海生建设地点：临河区利民街南、建设路西、永安街北。建设内容及规模：项目规划总占地面积7730平方米，总建筑面积26300平方米。项目建设期：一年，2011年9月-2012年9月。项目投资与筹资：本项目投资9967万元，资金由建设单位自筹解决。1.2项目申报单位概况新邦公司成立于2004年，目前主要从事房地产、建筑、矿业和农业四个行业，下属巴彦淖尔市新邦房地产开发公司、阿拉善盟诺尔红矿业公司、巴彦淖尔市新邦农业科技开发公司。巴彦淖尔市新邦房地产开发公司组建于2006年，2007年1月19日注册成立。主要经营是房地产开发项目和建筑工程项目，公司有员工80人，其中高级职称10人，中级职称18人。企业法人代表是闫海生，注册资金1000万元，企业控股股东为闫海生、闫建军、闫建国、闫秀梅、闫秀珍，资质等级为三级。已经开展项目有：包头土默特右旗9.2万平方木地矿华庭住宅小区，杭锦后旗5.4万平方米奋斗中学商住楼，1.2万平方米奋斗中学科技楼，1.8万平方米巴彦淖尔市财政大楼。截止2010年底公司资产总额4685万元，其中存货2069万元，固定资产1705万元。其中各种车辆4辆。负债总额1243万元，其中应付账款28万元，其他应付款1104万元。阿拉善盟诺尔红矿业有限责任公司现拥有铁矿和花岗岩矿各一座，花岗岩矿位于阿拉善盟左旗，矿区面积24.8平方公里，矿体完整，储量巨大；铁矿位于巴彦淖尔市乌拉特中旗，矿区面积61.7平方公里，矿石品味达30%以上，储量丰富。巴彦淖尔市新邦农业科技开发有限责任公司主要业务是立足河套地区农业资源优势，进行农业科技研发及推广，果蔬保鲜储存及销售，微生物技术开发；在市政府的大力支持下，投资7000多万元建设10万吨能力果蔬交易市场及43150平方米各类建筑。项目建成后成为内蒙古西部区最大的果蔬生产、保鲜、储存、销售基地，带动当地农民调整产业结构，增加农民收入。新邦以诚信服务为宗旨，为社会创造财富，为企业发展创造利润，为员工创造高品质生活！1.3项目编制依据1.3.1编制原则1、本着投资少，见效快，效益高的原则根据市场需求和发展趋势确定合理的建设规模。2、服从城市总体规划的前提下，对现行工程进行合理安排，同时考虑今后的发展。3、统一规划，分步实施，合理布局，综合开发，配套建设逐步完善。4、采用国内外较先进、成熟的技术和材料。5、必须使建设项目达到安全、坚固、适用、经济的要求。6、在调查研究的基础上，坚持实事求是的原则，以公正的立场和科学的态度对社会效益与经济效益做出适当的评价。7、必须符合国家和有关部委的产业政策及有关部委相关的技术规范和标准。1.3.2编制依据国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知国办发20111号国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知中华人民共和国房地产管理法国有土地上房屋征收与补偿条例城市房屋拆迁管理条例 巴彦淖尔市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要巴彦淖尔市城市总体规划修编说明（20042020年）临河区城市建设总体规划临河区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ-137-90）城市居住区规划设计规范（GB50180-93）2000年版 建设单位提供的相关资料1.4项目建设背景近年来，我国处于经济持续高速发展阶段，各行各业均呈现出迅猛的发展势态。房地产业是国民经济重要支柱产业之一，房地产业持续、稳定、健康的发展，有利于保持整个经济平稳较快增长；满足广大群众的基本住房消费需求，有利于稳定居民生活、保障社会安定；人民安居乐业，有利于全面实现小康社会的发展目标。房地产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性，经济高速增长的过程必然是以房地产的高速发展为前提和主要内容。我国经济的高速增长也带动了房地产业的高速增长。我国目前是当今世界上建筑量最多的国家，每年开发建设大量的商住建筑及配套建设。从经济发展角度分析，商住建设和消费既是提高人民生活水平、全面建设小康社会的重要内容，也是扩大内需拉动国民经济增长的一项战略方针。据有关资料表明，我国要想实现“城镇一体化” 的目标，建设规模化住宅区的时间还需持续十几年到二十几年时间。根据巴彦淖尔市“十一五”规划的完成情况和“十二五”规划，临河区将充分利用新一轮城市化发展契机，进一步完善城市发展规划，加快旧城区改造建设，落实居民安居工程和不同档次商业建筑、住宅小区的建设工作，近几年内，每年开发面积将不少于150万平方米。随着当地房地产投资规模持续扩大，房地产业已成为当地财政收入的重要支柱。临河区是巴彦淖尔市府所在地，是巴彦淖尔市经济、政治、文化、商贸和交通的中心。近年来紧紧抓住西部大开发的强劲东风，把房地产开发培育成了国民经济新的增长点，通过深入贯彻国家对房地产市场客观调控的各项政策措施，激活了二三级市场的流通，完善配套了金融服务体系，强化市场管理和完善物业管理，创造性开展各项工作，建立和完善新的住房体制。从而使本地的房地产市场呈现出欣欣向荣的景象。临河区作为巴彦淖尔市政府所在地，破旧、零乱的城区建筑物严重影响巴彦淖尔市的整体市容市貌，因此，旧城改造将是改善城市环境，提升城市品味与档次的有效途径。最近，市委、政府提出：“坚持统一规划、统一配套、统一建设”的城市住宅建设原则，进一步加快了临河旧城区改造建设，加强基础建设、公益设施、商住小区配套建设。旧城区改造建设工程，是巴彦淖尔市城区建设的重点内容之一。本开发建设项目正是旧城改造工程中的重要组成部分。根据当前国家出台的一系列房地产政策，以及临河地区房地产市场、投资环境和市场需求的变化，结合临河地区市场环境、特征、构成和容量，经分析认为：在临河地区进行适应市场需求的商业和住宅房地产业项目建设都有较大的的成长空间。因此，新邦房地产开发有限公司审时度势、把握机会、根据目标市场特点，确定了企业的任务与目标，决定投资开发该项目，并通过合理的规划，独特的设计而产生较好的社会效益和经济效益。2011年9月9日，巴彦淖尔市城乡规划建设管理委员会会议纪要（巴规委发【2011】8号）批准巴彦淖尔市新邦房地产开发有限责任公司开发建设位于巴彦淖尔市临河区利民街南、建设路西、永安街北地段。项目的实施与建成后的运行势必拉动建材业、商品流通业、服务业等相关联产业的进一步繁荣，能够进一步增加就业，对带动地方产业发展和经济增长都有很好的推动作用。1.5项目区概况1.5.1巴彦淖尔市概况基本情况：巴彦淖尔市位于中国北疆内蒙古自治区西部。北依阴山，与蒙古国接壤，国界线长368.9公里，南隔黄河与鄂尔多斯市相望，东连草原钢城包头市，西邻塞外煤都乌海市，处于华北与西北的连接带上。地理位置为北纬4013-4228，东经10512-10953之间，东西长278公里，南北宽238公里，总土地面积6.4万平方公里。占内蒙古自治区总面积的5.46%，管辖七个旗县区，总人口176万人。巴彦淖尔市属温带大陆性气候，年降水量为90-300毫米，日照时数为31003300小时，阴山山脉呈东西横贯中部，北部为广阔的天然牧场，盛产牛、羊、骆驼及肉苁蓉、发莱、黄芪等名贵特产品，年产绒毛8000多吨，二狼山白山羊绒在国内外久负盛名，有“纤维钻石”、“软黄金”之美誉。山南是著名的河套平原，素称“黄河百害，唯富一套”之美称，耕地面积40万公顷，是亚洲最大的一首制自流引水灌区，水利资源丰富，是国家和自治区重要的商品粮生产基地。中部为阴山山脉，蕴藏着丰富的矿产资源，已探明储量的有300多处62种，主要有硫、铜、铅、煤、银、稀土、石墨、铬铁、宝石等，富矿多，矿体厚，宜于开发。巴彦淖尔市基础设施日臻完善，具有较好的投资环境，稳定宽松的投资政策和优质的服务体系。硬件方面：包兰铁路、京藏高速公路、110国道和京呼银兰光纤通讯干线横穿全境，巴彦淖尔市内“横五纵八”公路网基本形成；移动通信网络覆盖全市，有线电视、电话系统全国联网；电力供应充足，且电价低廉；国家一级陆路口岸甘其毛道口岸已成为中蒙陆路贸易的重要通道。软件建设方面：根据国家西部大开发有关优惠政策，巴彦淖尔市制定了一系列优惠政策，同时建立了行政服务大厅，实行“一厅式”办公，一条龙服务，以“公开、透明、高效”的行政方式，为广大客商提供周到、细致的服务。社会经济：近年来，巴彦淖尔市各级党委、政府以科学发展观为指导，加快经济结构转型步伐，大力推进三化进程，全市国民经济继续在高增长平台上运行，城乡居民生活水平进一步提高，经济社会发展趋势和谐，各方面工作都取得了明显的成绩。巴彦淖尔市属于我国西部新型发展中城市，自然资源和人文资源十分丰富。随着我国西部开发战略的实施和深入，城市经济也展现了其快速发展势头和深厚发展潜力。在“十一五”期间，巴彦淖尔市GDP总量由2005年的217.03亿元增加到2009年的522亿元，增加了2.41倍，年均增长率26.9；财政收入由2005年的21.2亿元增加到2009年的55.8亿元，增加了2.63倍，年均增长率32.6，第一、二、三产业在经济结构中的比例由2005年的30.6：38.5：30.9演进为2009年的19.5：54.9：25.6。通过以上经济数据可以看出，巴彦淖尔市经济呈良性健康上势平稳运行，经济结构日趋完善，负债水平合理，经济杠杆作用明显利好。按照巴彦淖尔市整体发展规划，在“十二五”期间，产业结构将进一步优化，加快农业结构的战略性调整和产业化经营，推进工业支柱产业向多元化发展，加速服务业的升级换代和加大现代服务业的比重，逐步形成新的产业体系架构。巴彦淖尔市虽然是资源大市，但多年来以农牧业生产为主导的经济结构拉大了地区发展差距，然而，这同时也造就了很大的可持续发展空间。巴彦淖尔未来，将充分发挥自身资源优势，进一步确立工业立市的思路，加速产业结构调整，加大环保型高新技术产业发展力度。预计进入“十二五”期间以后，巴彦淖尔市GDP年增长率保持在20以上，财政收入年均增长率保持在30以上。以2009年财政收入55.8亿元为基准测算，到2015年财政收入将达到157亿元，年均增量为16.9亿元。1.5.2临河区概况基本情况：本项目建设区在巴彦淖尔市府所在地临河区。地理坐标为东经1076一1074，北纬4031一4417。总面积2354平方公里。区辖11个镇、3个乡、160个行政村，城区设10个街道办事处。临河有蒙、汉、回等14个民族，52万人口。临河地区引黄自流灌溉，水源充足，具有发展农、牧、林业生产得天独厚的自然条件。粮食主产以国家一级优质小麦为主，此外，蜜瓜、西瓜、黑瓜籽、苹果梨等产品在全国享有盛誉。近年来，随着产业结构的调整，养殖业迅猛崛起，并于21世纪初提出了建设“北方羊城”的宏伟设想。 临河地方工业以绒毛、食品加工、化工、造纸、机械制造及民族用品为主，并在不断扩大生产规模，提高产品质量，逐渐从农业大市向工业强市迈进。临河交通便利，邮电通讯发达，城区建设日新月异，基础设施已基本满足了当地企业家和外来投资者的基本要求。地理特征：临河全境为黄河冲积平原，地面开阔平坦，地势从西南向东北微度 倾斜,海拔高度为1209米-1045米。临河耕地面积75761公顷，占总面积 的54.4%,其它为牧场、沙丘、森林和湖泊。临河地下水资源丰富，地下水埋深平均为1.6米至2.2米。地下水多为淡水,适宜灌溉。地下水补 给主要是引黄灌溉，年引水量达12亿立方米，灌溉面积159.5万亩。气候特点：临河深处内陆，属于中温带半干旱大陆性气候，其特点是：云雾少降水量少、风大、气候干燥，年降水量138.8mm，平均气温 6.8C，昼 夜温差大，日照时间长，年日照时间为3229.9小时，是我国日照时数最 多的地区之一。光、热、水同期， 无霜期为130天左右，适宜于农作物和牧草生长。水文条件：黄河是过境河流，是临河地表水和地下水的主要来源。黄河总径流量年际变化不大，年平均总径流量为367.2亿立方米,流量为847.3立方米/秒。年内月季变化大,最大流量在8月,最小流量在1112月。最大月份的流量为最小月份流量的524倍。黄河是临河灌溉的主要水源。已形成以永济、黄济两大干渠为主体的引黄灌溉网。年引水量为11.02亿立方米，总灌溉面积190.99万亩，沟渠占地20.51万亩。地表水除黄河灌溉网以外，还有总面积3.1万亩的大小湖泊，水深17米，PH值89。地下水储量丰富。埋深平均在1.62.2米，3 月份最深在2.5米以下，11月份最浅在0.51米。地下水走向与地形一致由南向北。北部埋深1米，含水层厚度180米，单位涌水量510立方米/小时；中部埋深1.5米，含水层厚度150米，单位涌水量1020立方米/小时；南部埋深2米，单位涌水量1020立方米/小时。地下水浅部为淡水，矿化度3g/l的总面积的71.65%，矿化度35g/l的占20.61%，矿化度510g/l的占7.74%。深部以淡水为主，社会经济：经济平稳较快增长。初步核算，全年实现地区生产总值152.4亿元，增长20。其中：第一产业增加值23.7亿元，增长9；第二产业增加值75.9亿元，增长28；第三产业增加值52.8亿元，增长16。按常住人口计算，人均地区生产总值28475元，比上年增长18.8%。产业结构不断调整。农业产业化步伐加快，优势产业继续发展；工业生产持续快速发展，骨干企业拉动作用明显；第三产业增长加快，呈现良好的发展势头。国民经济三次产业比重由上年同期的17：47：36调整到16：49：35。财政收入快速增长。全年完成地方财政收入12.82亿元，增长25.2。其中一般预算收入完成7.29亿元，增长29.7。全区税收收入完成6.15亿元，增长27.1，占全年财政收入的48。其中，增值税、营业税、企业所得税、个人所得税四大主体税种共完成收入3.60亿元，增长20.1，对全年财政增收贡献率达到23.3。财政支出结构更加合理，逐步向公共与民生领域倾斜。全年一般公共服务支出1.52亿元，增长8.7%；教育支出3亿元，增长31.4；社会保障和就业支出2.87亿元，增长47.4；医疗卫生支出1.12亿元，增长44.2；环境保护支出0.44亿元，增长10.4。基础设施条件：临河区交通较为发达，包兰铁路线、京藏高速公路由东向西贯穿；市内道路网发达，公路交通便捷，以110国道及省道为主干的公路交通网实现乡、镇通公路；通讯条件优越，快捷的程控电话可直拔国内外，移动电话方便快捷；广播电视覆盖全区，有线电视全部联网；电力和能源供给充足，临河230万千瓦发电厂，可以满足供电 ，全市输变电畅通，电力供应充沛。1.5.3建设地点本建设项目选址在临河区利民街南、建设路西、永安街北地段，该地点地处临河区核心地段，地理位置优越，基础设施完备，交通通讯发达，商业和居住环境成熟，是十分理想的项目建设地点。1.6建设内容、规模 1.6.1建设内容及规模项目规划总占地面积7730平方米，总建筑面积26300平方米。1.6.2用地强度指标建筑容积率5 ，建筑密度35%，绿地率25%1.7 项目建设方案1.7.1规划设计方案 项目本着“功能人性化、建筑现代化、风格特色化、环境生态化、管理智能化”的规划设计理念，注重建筑的文化性与可读性。通过整体布局、空间组合、环境营造等，构建一个具有地域文化特色和时代风貌的、经得起时间考验的商业建筑。本项目空间布局简洁规整，单体建筑立面以竖向线条为主要构成手法，柱和檐口细部装饰以简洁线条。整体设计地域文化特色鲜明、品位高雅、建筑基座稳重大方，上部建筑强调现代与地域特色相结合的风格，建筑细部强调突出线块、构件清晰，亦为城市带来新的亮点。景观系统，根据规划分为中心景观、组团景观、线性景观，形成点、线、面相结合的景观层次和格局。公共服务系统，将消控、监控、门卫室、物业管理室等布置于靠近出入口段，行进路线通畅，便于管理服务。场地与道路，道路与室内有高差部分均设有残疾人坡道；配套建设公共场所卫生间，并设有残疾人厕位。垃圾收集系统，公寓楼沿道路设备垃圾收集点，作成小品式构筑物以美化环境，由物业管理公司集中处理。1.7.2建筑工程方案1.建设目标本项目将按照现代商业模式建设具有优美的环境、和谐的商业环境、完美的配套服务设施、设计规划合理的酒店式公寓，使其设计的超前性和现实性相结合。结合本项目地理位置，人文气息，保持整体风格统一，使规划、建筑、景观融为一体，创造一个当地独一无二的商贸环境。不仅注重区域内部环境，而且考虑城市整体景观设计。2.设计指导思想充分发挥该地段的优势，尽最大可能有效利用土地和现有设施。外形设计与色彩的选用，既要和周边区域相统一，又要独树一帜，有一定特色。从环境的现状及拟建建筑物分析，布局及各建筑立面形式符合城市规划整体要求，从立体景观分析，考虑与后期工程、环境的协调统一。保证功能、设施的现代化的同时，节约投资，降低购房者的购置成本。体现低碳、节能、环保的理念。3.设计原则参考借鉴国内外的商业建筑的先进设计经验适应社会和市场的需要和要求充分利用地形的特色，创造优美宜人的人居环境利用和发展地理优势，协调与周围环境及城市空间的关系酒店式公寓发展以系统性和灵活性相统一的规划原则以人为本，可持续发展的原则建筑、构筑物设计严格执行国家现行的有关标难、规范和规定(8)建筑立面造型做出亮化效果图，并统一店面的户外广告及门牌字号(9)建构筑物的结构设计除满足强度、刚度、稳定、抗震等要求外，还要符合节能、节水、节电、节材、太阳能综合利用、垃圾分类处理、供暖分户计量、天然气利用、人车分流、公寓楼夜间亮化及环保的要求。(10)结构选型和建筑物材料的选择应尽量做到标准化、系列化、定型化。因地制宜合理地利用地方材料并积极推广新技术、新产品和新材料。4.建筑设计墙体工程：外墙370、内承重墙采用240厚砌块，非承重内隔墙及管道并隔墙均采用120砌块。外墙保温：按照国家民用建筑节能设计标准采用A级不燃外墙外保温材料。门窗工程：建筑外窗采用单框双玻中空玻璃塑钢窗，窗的抗风压性能不小于3.5KPa，空气渗透性能不小于O.5m3(m.h)，雨水渗透性能不小于500Pa，传热系数不大于3.OW/m2.k，隔声性能不低于40dB保温性能要求达到7级以上。单元门均采用对讲防盗门，户门采用钢制四防门（即防火、防盗、隔声、保温）；门窗每扇玻璃超过1.5m2以上者和窗台低于600处的均采用安全玻璃。低于900的窗台均安装防护护杆。屋面工程：屋面防水等级为三级，防水层合理使用年限为8年；SBS高聚物改性沥青防水卷材，不小于4mm厚；保温层纵横铺设聚苯乙烯板，总100厚，=18/m3。屋面突出坡物均应与屋面防水相同材料相互搭接完全封闭，并增加一道防水涂膜。屋面变形缝空隙处添加60厚聚苯板添实。室外工程：室外台阶、散水均在基础下设300厚中粗砂防冻层，散水每隔4米设10宽的防裂内嵌沥青膏。阳台窗底无封闭做100厚聚苯板保温。凡设有地漏房间应做防水层，均在地漏周围1米范围内做1%坡度向设施地漏。防水防潮工程：卫生间、楼地面除采用高聚物改性沥青防水卷材外，在找平层上做一层高分子防水涂膜防水层，其防水涂层沿四周墙面高起150。有防水要求的房间穿楼板立管处均应作防水套管。墙身防潮层：在室内地坪下-0.0060米处做20厚1：2水泥砂浆，内掺5%防水粉，室内地坪有变化，防潮层应重叠设置，并在高低差埋土一侧做防潮层。5.节能、环保设计建筑节能达到65%，本项目外墙和屋顶均采用节能环保材料窗采用铝合金断桥隔热中空双玻璃（5+9+5mm），采用保温门。外墙按照国家民用建筑节能设计标准采用A级不燃外墙外保温材料。采暖采用低温地热辐射（地暖）。室内照明采用节能开关、节能灯具。尽量充分利用太阳能。6.结构设计设计原则：结构设计贯彻执行国家的设计标难、规范，在满足酒店式公寓技术特点及建筑布局的前提下，力求做到技术先进、经济合理、安全适用、确保质量。本工程设计遵循的标准、规范、规程：民用建筑设计通则GB50352-2005建筑结构荷载规范（GB50005-2001）砌体结构设计规范（GB50003-2001）混凝土结构设计规范（GB50010-2002)建筑地基基础设计规范（GB50007-2002)建筑抗震构造图集(036329-1）建筑混凝土结构技术规程(JGB-2002)建筑设计防火规范GB50016-2006屋面工程技术规范GB50354-2004城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ50-2001外墙外保温工程技术规程JGJ144-2004建筑工程抗震设防分类标准GB50223-2008高层建筑岩土工程勘察规程JGJ72-2004建筑设计规范及标准国家现行和内蒙古地区有关规范规程及标准工程地质情况：本项目根据地质详细报告确定经济合理的地基处理方案。安全等级及抗震设防建筑安全指标：本工程的设计使用年限为50年。耐火等级 二级耐久年限 100年抗震设防烈度 8度建筑结构安全等级 二级风荷载与雪荷载本工程基本风压为0.5OKN/，基本雪压为0.25KN/，地面粗糙度为B类，风荷载体型系数取l.30。结构体系选择：基础选型根据地质报告的建议，结合场地情况，本工程高层计划采用CFG桩复合地基加筏板基础。具体形式及地基情况待地质勘察报告完成后确定。基础内力分析受到地基模型、基础模型、上部结构刚度以及各种参数条件的影响，使用不同计算方法的结果之间有或多或少的差异。本工程要通过简化手算和专业软件的弹性地基梁方法相互配合进行多种模型下的基础内力计算，综合分析后确定设计内力。上部结构选型概述本工程建筑采用剪力墙结构体系，剪力墙墙肢截面高厚比一般控制在8以上几，剪力墙均直接落地，抗震等级为二级。小部分短肢剪力墙（墙肢截面高厚比5一8)的抗震等级为一级。由于上部剪力墙直接落入地下室，因此在主楼范围内的部分地下室为剪力墙结构，抗震等级为二级。 本工程以地下室顶板作为上部结构嵌固端，地下室顶板厚度非人防区为180mm，人防区为200mm，地下室墙柱配筋应满足高规4. 8. 5条规定。采用框架一剪力墙结构，充分体现建筑优美的外形，降低结构高度，节省钢材；顶部最具特色的周圈挑出部分采用轻钢结构，必要时采用预应力技术，以体现建筑的轻盈灵巧。结构抗震缝的设置本工程设抗震缝，抗震缝宽度为50mm。所有抗震缝沿建筑全高设置，地下室与基础不设缝。采用的主要结构材料为混凝土：标号C30-C40。钢材Q235B及以上;钢筋采用HR335 (fy-300N/mm); HR235(fy-21ON/mm)。 主要结构构件要求具有较大柱网尺寸，可以设置6-9米，承受水平荷载的梁具有很高的抗拉、抗弯及抗剪能力，要经过精确计算选择合适截面的大梁作为底部框架梁。此外，为提高墙体的极限承载力和延性，对不小于300厚的剪力墙在每层楼面处均设置高为50Omm的暗梁。混凝土强度等级从底层的C40，逐步过渡到 C30。楼盖选型楼盖的选型对使用功能、结构合理性、经济性影响较大，为此本项目所有工程均选择经济合理的现浇钢筋混凝土梁板结构。主要抗震措施由于规则结构的扭转效应和鞭端效应较小，遭遇地震后的破坏较轻，本项目建筑规划设计时尽量采用均匀对称的型体，可以有效减轻地震破坏力。选择可靠的耐力层，加大基础埋深，由此保证该建筑的抗倾覆能力。 进行专门的场地安全性评价，确保场地地震动参数的可靠性。在框架剪力墙结构中，增大地震作用下的底层剪重比，提高结构可靠度，使纵横向剪重比均不小于3.2%。采用比规范更严格的抗震措施进行设计，进一步提高结构的变形能力和耗能性能。对主要的薄弱部位重点进行加强。1.7.3给排水工程1.7.3.1概述设计依据的规范：建筑设计防火规范GB50016-2006建筑给水排水设计规范GB50015-2003室外排水设计规范GB50014-2006室内消火栓GB3445-2005建筑灭火器配置设计规范GB50140-2005饮用净水水质标准CJ94-1999生活饮用水卫生标准GB5749-2006设计范围及内容：工程给水排水设计内容有：室内外给排水系统，消防给水系统和污水处理系统，设计依据国家现行有关规范、标准进行。1.7.3.2给水（1） 本工程给水水源取自市政自来水，入口压力要求为0.28，引入DN300市政给水管，在区内形成环状供水管网。据资料，市政水的水压约为0. 27-0.30Mpa，可满足六层以下的用水，六层以上则须进行二次加压供水。水表集中或分层集中设置。 （2）冷热水管道采用PERT管，熔接。暗装及垫层内敷设地管道须设置塑料卡钉，水表设在住户内。（3）室内污水管道采用增强降噪型PVC-U管，胶接。污水立管De110，每层设阻火圈管道及伸缩节，埋地及出屋面排水管道采用机制排水铸铁管，橡胶圈柔性接品。（4）水源公寓楼供水水源由市政自来水管网供给，接入DN300给水管至公寓楼，上设计量水表。（5）配水系统公寓楼给水采用生活、消防不同管道供水系统，供水管沿道路成环状布置，主管应选用PE或PPR热熔管及配件，埋地敷设，埋深1.5米。1.7.3.3排水主要污染物：排水主要为生活污水，排水中有粪便、BOD、COD等污染物，排水水质同城市污水。排水方式：排水采用合流制，含粪便污水经化粪池处理后排入城市污水管网，排水主管管径DN400，埋地敷设管材用混凝土排水管。雨水排水：室外雨水采用明管排水，雨水口间距6米。1.7.3.4绿化工程作为酒店式公寓，场地环境是规划的重要组成部分，因而绿化景观系统是重点考虑的方面。 项目绿化景观设计以体现人性化的理念为主，在设计中充分考虑人的因素，在景观中增加人的停留空间，使绿化空间能够被充分利用，体现人性化的设计，创造良好的环境。在公寓楼草坪、树丛中，合理配置活动场所。规划采用二级绿化配置方法。即由中心绿地、楼前绿地构成的二级绿化配置模式，栽花种草、营造建筑小品，既绿化美化厂区环境，又减弱噪声，净化空气，还可形成有效的休栖场所。中心绿地包括花草、树木、草坪、铺装地面、雕塑小品及休息、休闲设施等。楼前绿地是指楼前临路开敞式绿色景点构成的公共绿地，包括花木草坪、雕塑小品及有关休息设施等，由灌木、花卉组成。草坪配套节水型自动喷灌设备，草种选用耐寒速生的草坪专用草种。场区内树木乔灌结合，乔木主要选择汉垂柳、垂榆、松柏、国槐等树种，适当配备一些当地的树种，如苹果梨、榆树、杨树等；灌木主要选择丁香、榆叶梅、玫瑰、连翘等。工程中力争做到绿化建设同园区建设同步，欣赏景观与文体休闲设施并举，力求体现功能上的综合性，生态上的科学性，配置上的艺术性，经济上合理性，风格上的地方性，绿化与生态保护有机地结合，提高绿化质量，增加常绿树种，自培适合当地气候、土壤，空气污染等条件下生长良好的植物新品种，促进场区环境生态建设。1.7.4采暖1.7.4.1室外气象资料冬季采暖室外计算干球温度：-19；冬季空调室外计算干球温度：-22；夏季空调室外计算干球温度：29.9；夏季空调室外计算湿球温度：20.8冬季最高风向平均风速：C4.5m/s;日平均温度5的天数：171天。1.7.4.2设计依据采暖通风与空气调节设计规范GB50019-2003建筑设计防火规范(GB50016-2006) ;公共建筑节能设计标准GB50189-2005地面辐射供暖技术规程JGJ142-20041.7.4.3采暖方式及设备选择本项目经测算，面积热指标为36W/，总热负荷为947KW，采暖采用低温热水辐射地暖，设换热器循环水泵及稳压设备。1.7.4.4采暖系统敷设本项目采暖采用下供下回式，双立管供回水系统，在楼梯间管井中设控制阀，分管控制，每个房间采暖型式为单管水平串联。1.7.4.5外供热管网室外供热管采用通行地沟敷设，地沟断面为1500-2400防水地沟，供热管道采用无缝钢管，岩棉管壳保温。1.7.5 通风采用自然通风方式。电梯机房内设换气扇机械排风。采用低噪声环保通风设备。1.7.6 电气设计1.7.6.1编制依据规范标准供配电系统设计规范GB50052-2009低压配电设计规范GB50054-95低压配电装置及线路设计规范GBJS4-83建筑照明设计标准GB50034-2004电力工程电缆设计规范GB50217-2007民用建筑电气设计规范GJ/T16-2008 建筑物电子信息系统防雷技术规范JGBS00343-2004建筑设计防火规范（GB50016-2006）建筑物防雷设计规范GB50057-941.7.6.2设计范围本项目范围内所有建筑物的动力及照明配电设计、外线及室外亮化设计。电力配电系统；照明配电系统； 防雷、接地系统及安全措施； 综合布线系统； 电信通讯系统； 有线电视系统； 闭路电视监控系统。室外照明系统，由专业厂家设计，本设计仅预留电源。电讯系统应由供货商深化设计。1.7.6.3设计方案（1）用电负荷本项目工程内用电负荷按单位指标负荷法，根据项目实际情况进行计算 。（2）配电系统根据供配电系统设计规范，电力负荷包括一、二、三级负荷。公寓楼内用电按三级负荷，采用TN-C-S系统，供电电压为380/220伏，三相四线制。项目设计为双电源双回路供电，一路由市政1OKV电路引入一路由自备柴油发电机组供给。L0KV高压开关柜选用金属恺装移动式开关柜，柜内断路器选用真空断路器，直流操作机构，直流电源采用免维护直流屏。0.4KV低压配电分为两段运行，配电屏选用具有分断、接通能力高，动热稳定性好，系列实用性强等特点的GCS封闭式抽出低压成套开关设备。在1OKV系统进线处设电力专用计量柜。低压供电回路设电流测量和电度计量，为使功率因数符合供电规定，在0.4KV侧设置相应的低压电力电容器进行自动补偿。1OKV进线设电流速断和过电流保护，变压器设电流速断，过负荷，单相接地，瓦斯和温度保护。（3）设备安装电源总进线箱设于一层楼梯间内，距地1.4米暗装。开关、插座分别距地1.3米、0.3米暗装，卫生间内插座选用防溅型面板，有淋浴、浴缸间内插座须设2区以外。室内灯具采用防水型。（4）导线选择敷设照明线路采用BV-500V聚氯乙烯绝缘铜芯导线。电源YJV型，所有干线均穿SC钢管埋地埋墙暗敷，照明支线为单相二线，灯具安装高度低于2.4米时，需增加一根PE线，插座回路均为三线。（5）综合布线系统本工程将语音、数据纳入综合布线系统，设光纤机房，每个终端各设两个语音及数据信息插座。（6）有线电视系统公寓楼与有线电视台联网，并通过有线电视台向用户提供节目信号。A、有线电视信号由有线电视网的市政接口引来，进楼处预埋一根SC40或SC50钢管。B、系统采用750MHZ邻频传输，要求用户电平满足644DB；图像清晰度不低于4级。C、进户干线放大器与分支器安装在VH箱内。D、干线电缆选用SYWV-75-9，穿SC25管。支线电缆选用SYWV-75-5穿SC20管。沿墙及楼板暗敷。每个终端用户设一个电视插座，电视插座暗装，底边距0.3米。（7） 电信通讯系统通信电缆或光纤直接由城市通讯管网埋地引入，为公寓楼内提供通讯服务，构成宽带通讯网络。设供电信、网络及其他弱电布线用的弱电配线箱。每个房间按两条直线电话线、一条数据线进线。（8）对讲和监控系统本项目根据建筑物功能和管理需要，设置对讲和监控系统，方案由服务提供