某服饰时尚创意广场建设可行性论证报告.doc

XX服装城XX服饰时尚创意广场可行性研究报告项目概况XX服饰时尚创意广场是XX服装城管理办公室为推进XX纺织服装产业结构调整和产业提升、转型的又一重大举措，于2009年年底试运营以来，受到各级政府、广大XX纺织服装产业业界人士及社会各界的关注和支持。目前，进驻XX服饰时尚创意广场的企业和单位包括服装研发、软件开发、广告设计、品牌策划、电子商务、检测中心等创意型机构及服装配套服务相关行业。11项目名称及主办单位 项目名称：XX服装城XX服饰时尚创意广场 主办单位：XX服装城管理办公室12主办单位简介 XX服装城位于海峡西岸经济区商业腹地中国休闲服装名城XX，是福建省、泉州市、XX市三级重点商贸建设项目。其总用地面积1110亩，总投资15亿元，分别设置服装交易区、展览艺术中心、星光休闲广场、现代物流配送区、商业配套服务区五大功能区。该项目是XX市政府为打造国际化商贸平台、促进中国服装产业升级而精心建设。自2005年4月开业以来，先后获得“中国十大服装批发市场”、“全国大型品牌市场”、“全国工业旅游示范点”以及“中国十强创新市场”等多个荣誉称号。XX服装城致力打造品牌化、专业化、现代化、国际化的商业社区，商机源源不息，升值潜力巨大，其规模档次、市场环境、配套设施不断完善，市场管理运作日趋成熟，人流、车流、物流日渐形成流畅的市场格局，市场整体运作平稳发展。13项目提出的背景创意产业是一种在全球化的消费社会的背景中发展起来的，推崇创新、个人创造力、强调文化艺术对经济的支持与推动的新兴的理念、思潮和经济实践。XX服饰时尚广场的建立有利于提升创意产业对经济增长的拉动作用，推进XX现代化建设。当前，中国纺织服装业受到金融危机后，市场持续萎宿，作为中国“传统产业”的纺织服装企业如何突围？品牌之战如何打响？中国纺织工业协会会长杜钰洲在接受媒体采访时表示：“提高中国纺织服装企业的创造性，是克服当前困难最急需的。”未来文化创意产业对中国经济的全面协调发展和产业结构的进一步调整将具有越来越重要的作用。对于二次产业在国民经济中占据重要地位的中国，适时地调整产业比重，进一步推动三次产业特别是高科技支持的文化创意产业类高端产业群的发展，是十分必要的。创意产业的知识密集型、高附加值、高整合性，对于提升我国产业发展水平，优化产业结构具有不可低估的作用。创意产业对于XX纺织服装行业来讲，XX服饰时尚创意的广场建立可以实现传统产业转型升级，运用现代化创新理念，为XX纺织服装业完善创意产业链，从而实现对整个XX纺织服装产业集群的设计能力和创新能力。 我们相信，在各级政府领导、有关部门及社会各界的共同支持下，我们将通过深入学习实践科学发展观，建立切实可行的项目实施方案，努力为进一步促进“XX”纺织服装产业繁荣发展，为推动“海西经济”又好又快发展贡献力量。第二章 项目建设背景和必要性21项目建设背景当今世界，创意产业已不再仅仅是一个理念，而是有着巨大经济效益的直接现实。据联合国教科文组织统计，1998 年全球有关文化创意产品方面的国际贸易额已经占当年全球总商品贸易量的 7.16% ，从1980年的953.4 亿美元一跃到 1998 年的 3879.27 亿美元。约翰霍金斯在创意经济一书中明确指出，全世界创意经济每天创造220亿美元，并以5的速度递增。在一些国家，增长的速度更快，美国达14，英国为12。纵观全球，发达国家的众多创意产品、营销、服务，吸引了全世界的眼球，形成了一股巨大的创意经济浪潮，席卷世界，并产生了巨大的经济效益。2009年，对于有着2万亿年产值的中国纺织服装来说，正在从普通的加工业大步迈向时尚产业。设计师品牌与纺织工业巨头的结合是欧洲现代时装业发展的一个重要模式，不过在中国在XX，设计师与服装工业的结合并不深入，中国的设计师品牌也还不像在西方一样成为服装市场的主体。因此，设计师必须善于为自己的创作找到产业依托。现代的设计师，在商业路径上呈现多元发展的格局，有为品牌企业捉刀的，也有通过设计品牌融资的，还有的以自有品牌和纺织品巨头开展合作。不过，这些模式上的突破还刚刚开始。一个不争的事实是，中国的服装的品牌力量和服装产业的规模很是不相称。“中国风格”、“XX风格”的形成主要依靠设计师的努力。许多设计师认为，XX有很深的文化底蕴，对一个服装设计师来说，能调动的资源几乎是无穷的。但XX元素已经在出口转内销了，这是一个挑战。同样是中国传统服饰与传统文化元素，外国的设计师也在用。即使是最纯正的中国元素，如果我们再没有深层次的创新，就连老外都也觉得没有新意。越来越多的企业家已经认识到了设计师的价值，他们希望自己的品牌和设计师捆绑在一起。为品牌增值，设计师还需要更多地了解和适应市场。毕竟，服装设计师是工业设计家而不是传统意义上的艺术家，创意的目的不仅在于制造流行风尚，还在于赢得市场。22 XX服装产业发展环境 国际环境国际需求萎缩，内需市场成为主力军 美国的次级贷款危机引发了全球对美国经济衰退的担忧，作为我国纺织服装的重要输入国，美国消费的放缓必然减少我国纺织品出口的动力；而人民币在今年的加速升值无疑更加压缩了纺织服装出口的利润空间。根据国家统计局对规模以上企业统计显示，近年来我国服装行业出口交易值占工业总产值的比重一直呈下降态势，5年内下降了10个百分点，内需增长已经超过了外贸增长速度，过内需求成为拉动行业发展的主要动力，国内市场也逐渐成为服装企业的主要战场。 国内环境灾难、事件频繁，行业效益下滑 受雪灾、地震灾害影响以及食品价格上涨等因素影响，国内市场需求增速放缓；受到国际需求影响以及国内贸易政策作用，服装行业出口增速回落。需求不旺、成本上升等因素对行业效益产生消极作用，行业平均利润下滑。反映在生产、效益、投资、出口态势的各项指标出现发展放缓或回落情况。 经济环境生产、消费意愿下降，市场信心不足 受宏观经济影响，近年以来油价、电价及食品价格大副上涨，我国服装市场的供给和需求都在发生变化，服装产量增速放缓；另一方面，经济低迷直接影响了居民的消费意愿，我国城市和农村的恩格尔指数都在回升，通货膨胀无形中影响和改变着人们的消费取向和消费习惯。 投资环境传统零售市场，投资明显回落 根据国家统计局统计数据显示，我国服装行业投资增速明显放缓。计划投资、实际完成投资、施工项目个数、新开工项个数已经竣工项目个数增幅分别较去2009年回落了34.56、13.44、29.05、28.77和73.57个百分点。 虽然受宏观经济影响，服装行业的利润有所下滑，但内需市场的增长空间还很大。一些企业已经上士，还有一些在筹划上士或引入风投，资本对服装行业的追捧还将持续。23 XX服装产业发展现状 XX服装行业具有产业链长、产业部门多、层次多、技术密集度低、劳动密集度大、以加工型为主等特点。与其他地方相比，我市的服装行业还存在科技落后、地域之间差距大、竞争激烈、相关行业发展滞后等弊端。服装市场具有品种多、变化快，产品受地域、气候影响显著和对市场反映慢等特点。 XX服装产业多数以代工、外销为主，在大打品派策略的同时忽略了技术的提升、面料的创新、以及前卫、流行的设计。迫于劳动力紧缺危机，借助于人民币升值换汇优势，随着内需不断扩大，价格指数持续上升，内需切切实实成为了XX服装行业发展的原动力。国内企业熟壮大、国际名牌蜂拥而入，更多海外品牌对中国市场跃跃欲试，XX中小企业在夹缝中找寻生存之道。单一的以量制胜已不足以支持企业的生存。随着利润的降低，成本的提升，企业必须在竞争中寻出路，在变革中搏发展。 创意机构入驻XX服装城，将形成创新人材的海纳之势，造成XX服装产业井喷之景。通过服饰创意广场，汇聚创新，推陈出新，通过对面料、服装元素等的研发、创新、设计，达到由布及衣的效果。24项目建设的必要性2.4.1是行业发展的需要中国纺织服装行业也正面临迈向新战略机遇期的关键阶段，如何实现从“中国制造”到“中国创造”的转变，成为决定未来的重要发展战略。行业迫切需要培养人文价值领域的创造力，树立自主品牌，提升品牌价值创造力。 很显然，时代赋予了中国纺织服装行业新的使命与责任，创新正成为主导行业前进的命脉。提高科技与品牌贡献率是行业发展的核心，而创意则成为行业实现价值创新的关键。正是在产业升级与转变增长方式刻不容缓、创意年代来临的宏观大势下，XX服饰时尚创意广场应运而生。XX服饰时尚创意广场作为首个福建省汇聚纺织服装行业上下游各产业链联手的创意基地，第一次从真正意义上将产业链各环节优秀资源凝聚在一个具体空间，它脱离传统展示模式，力图将全行业最前沿、最代表科技进步及创新设计的产品及理念“广而告之”；旨在打造“发掘、诠释、体验”三位一体的创新研发平台，使纺织服装产业链中最先进的企业与设计师的创新技术和创意时尚，通过创意广场的立体延伸进行展示，最终走向社会，把创新变成效益，把创意变成生意，在满足消费者更高层次文化需要的同时，推动产业品牌在市场上的最终实践与升值。 2.4.2是XX服装业发展的需要创意产业对于XX纺织服装行业来讲，XX服饰时尚创意的广场建立可以实现传统产业转型升级，运用现代化创新理念，为XX纺织服装业完善创意产业链，从而实现对整个XX纺织服装产业集群的设计能力和创新能力。XX服饰时尚创意广场通过汇集了行业内极富代表性的创意设计群体，以“色彩、设计、流行、创新、品牌”为主题，以多种形式，将整个纺织服装产业链的各部分有机地组织、有效地放大。通过行业龙头、设计精英、研发人才的济济一堂，达到激发传统产业创新活力，为产业可持续发展提供思维碰撞的机会。 2.4.3是XX服装城拓展的需要XX服装城是“中国十大服装批发市场”，XX服装城正谋求以现代化的大卖场和不断完善的配套服务，将以“时尚、创意、创新”的理念，引进一批创意型机构，结合传统行业资源优势，从而利用创意产业拉动传统行业的经济增长。而本项目“XX服饰时尚创意广场”的建立，能够有效推进XX纺织服装产业化结构调整和产业提升、转型，整合社会资源，聚集一批具有较大影响力的创意机构，服务于XX纺织服装行业，促进区域经济的快速发展，推动企业走新型发展道路。2.4.4 是重启行业价值之源 XX服饰时尚创意广场更大的影响在于，它重启了行业思维，再造了行业价值优化之源。当今时代，价值源泉早已发生了变化。以有形价值的创造带动经济发展的局面在今日已经发生了大逆转，无形价值的创造主导并支配了经济的运转，并成为趋势。传统思维已成为行业价值停滞不前的掣肘，我们已经进入了一个靠智慧创造价值的时代，由创意决定的产品差异性，对创造高附加值的贡献，远远超过了产品质量的贡献。XX服饰时尚创意广场是行业创意推进的最佳平台，它营造了一个引导企业良性发展的空间，帮助企业扩大视野，不光是寻找到客户，更可以寻找到创意、创新的途径，寻找到获得成功的方法。XX服饰时尚创意广场将使产业上下游之间的结合更加紧密，提升更加从容，而企业也在时尚、创意的体验中，完成市场个性化供给，实现新的价值提升。重新打造了价值提升的源头后，XX纺织服装行业也将成为“创新时代的先行者”。它将适应现代生活方式的走向，服务于现代多元文化的生活方式，在与全行业同步的基础上实现从创意落实到产品创新，进而增长其消费效用、缩减其边际成本，最终实现品牌的价值重塑与价值再造，以期通过“创意”带动纺织服装的产业提升与增长方式转型，实现纺织大国向纺织强国转变的历史性迈进。第三章 市场分析31 市场现状 2009年，中国服装业因受到全球金融危机影响，走势可谓跌宕起伏。一年前，偌大的工厂只留下一个看门的保安，近万件“品牌成衣（代工品）”直接拉到街上5元、10元1件地兜售，几乎在每一家服装市场都能淘到大量的近乎成本价的外贸品。不禁感慨，改革开放30年来，我们的服装产业似乎从未经历过如此惨淡的局面。2009年似乎陡然变成了极为特殊的年份外贸出口急剧下降，内销成为消化巨大产能的必然之选。国际市场的持续萎靡，使中国成为全球少有的一片净土。国际品牌也将关注点继续锁定在中国并加大了进入这个市场的步伐。国内品牌在这个不确定的年份，如何展开市场竞争与博弈，也有颇多耐人寻味之处。2009年的金融危机，不仅使服装生产型企业因压力而求变。同时，也催生着终端及消费层面的变化。多年来，品牌化运作一直是服装企业提升自身产品形象的唯一道路。活动策划、明星代言、媒体广告凡此种种需要大量的资金投入，这既让中小型服装企业的老板们力不从心，也未见他们的品牌有多大幅度的提升。 一位名叫萨拉的美国财经记者，在2005年做了一个“大胆”的试验全家人全年拒绝使用中国货。结果，这样的试验让全家人叫苦不已，生活也被弄得一团糟：花了近100美元的价钱去购买孩子根本不喜欢的德国产玩具，而中国造的玩具却价廉物美；购买高档时装费尽周折在现实面前，她不得不承认，平时的生活中很难拒绝中国生产、出售的产品。 不可否认，中国产品曾经以成本低廉、价格便宜等优势，制造了一股席卷世界的“中国制造”风潮。但是，当价格之刃不再锋利，成本之利逐渐微薄，作为中国“传统产业”的纺织服装企业如何突围？品牌之战如何打响？中国纺织工业协会会长杜钰洲在接受媒体采访时说过：“提高中国纺织服装企业的创造性，是克服当前困难最急需的。”项目建设规模及主要内容项目建设规模XX服饰时尚创意广场位于中国十大服装批发市场XX服装城南C幢四、五层，规划总建筑面积约10385，套内建筑面积约4868，单间店铺平均面积达108，项目规划以市场需求为导向，以打造XX纺织服装产业配套科研、创意、设计中心为目标，聚集一批具有较大影响力的创意机构，完善产业链，全面提升XX纺织服装产业集群的设计能力和创新能力。项目主要内容XX服饰时尚创意广场是推进XX纺织服装产业化结构调整和产业提升、转型的重要载体之一，以纺织服装行业为服务对象，从整合社会资源出发，聚集一批具有较大影响力的创意机构，以融合、创新、共赢的经营理念，构建基于时尚的、创新的、创意的多样化项目平台，从而实现对整个XX纺织服装产业集群的设计能力和创新能力。XX服饰时尚创意广场以“时尚引领未来、创意推进转型、创新成就梦想”为指导思想，以纺织服装行业为服务对象，以市场需求为导向，以服务纺织服装行业研发设计、软件开发、广告设计、品牌策划、电子商务、纺织服装质量检验、技术创新为内容，以打造XX纺织服装科研、创意、设计中心为目标。通过整合社会资源，大力发展创意产业，实现传统产业转型升级，运用现代化创新理念，为XX纺织服装业完善创意产业链，为XX服装城的进一步繁荣发展，为加快建设海峡西岸经济区以及文化创意业做出贡献。随着创意产业的不断崛起，目前，上海、深圳、成都、北京等很多城市都已开发建设创意产业基地，积极推动创意型行业的发展，开拓创意行业商圈和辐射范围，并成功推进了传统经济行业的转型，扩大了创意行业的交易量。随着创意产业的迅速发展，创意产业为我国的经济增长带来新的机遇，上海创意产业年总产值达到2000多亿元，北京百万人从事文化创意行业，我国创意产业的理论研究已有相当的基础，一批全国及各地的文化产业发展的蓝皮书出版，一批西方文化创意产业的报告和著作发表，一批文化创意产业的案例研究也已发布，成果是显著的。越来越多的事实表明XX服装城利用现有的市场基础规划建设XX服饰时尚创意广场是下一步发展的必然趋势。项目主要内容（1）纺织服装研发技术是产品的生命，没有生命的产品，是无法激发设计师和买家的灵感和采购欲望的。纺织服装研发是一个需要长期、大量投入研发资金，而很难马上见到效益的产业，但是，从长远来看，我们要想成为真正的服装强国，一定要补齐我们的短板。 专家指出，创新研发一直是服装行业开发工作的瓶颈之一。不难发现，导致这一问题的根本原因是很多企业只注重短期利益，创新意识普遍缺乏，自主创新积极性薄弱。创意广场通过实力面料、纺织器械研发机构的入驻，逐步促使创意广场成为XX服装的面料研发、检测、设计基地。（2）软件开发（3）广告设计、品牌策划促进产品的销售，塑造名牌产业和名牌产品形象，这是广告的根本目的。过去，广告主的广告活动往往是“临进抱佛脚”，当产品滞销、市场疲软或竟争激烈时，便向市场信投放“广告”这颗炸弹，一旦打开市场，呈俏销之势，便偃旗息鼓，坐享渔利。这样的广告活动由于缺乏精心筹划，很难保持广告活动的连续性，也很难累积广告效果。而通过广告策划既可以总结和评价以前的广告活动，保证广告活动不间断、有计划、有步骤地推出，又可以在此基础上，设计出形式新颖独特、内容与主题又能与以前的广告活动在效果上的一致性和边续性。创造性地开展广告活动，使每一次广告活动都能像子弹一样击中消费者，使人员采取相应的购买行为，是广告策划追求的目标，通过广告策划，可以使广告活动自发地沿着一条最简捷、最顺利、最迅速的途径运动，可能以自发地使广告内容的特性表现得最强烈、最鲜明、最突出，也可以自发地使广告功能发挥得最充分、最完全、最彻底，从而降低成本、减少损耗、节约广告费用，开成广告规模效应和累积效应，确保以最少的投入获得最大的经济效益和社会效益，近期效益和长远效益。XX实力广告公司入驻创意广场，将广聚广告创意精英，新颖多效的设想井喷般涌现，成为服装企业品牌推广、形象提升的推手。（4）电子商务全球电子商务是全球经济一体化的要求，较传统商务有着巨大的优势。电子商务的突出标志在于它的增加贸易机会、降低贸易成本、简化贸易流程、提高贸易效率。2010年对于服装电子商务行业而言，是机遇与动荡并存的一年。一方面，全球经济环境的压力对传统服装行业造成较大影响，在这种情况下，众多传统服装企业开始寻找集约型经营模式，进军电子商务领域。另一方面，从2006年起开始兴起的服装直销企业07、08年呈现了井喷式发展，众多中小型网站的涌现，行业领军企业的其起落落，垂直B2C网站中，新的商业模式和商品种类不断涌现，这都成了电子商务和媒体各界的关注的焦点。作为电子商务市场的重要组成部门，服装电子商务的发展最具代表性和前瞻性。XX服装城可以通过实施电子商务实现由过去的单纯的设备服务向信息服务的角色深化转变，将从上游配套，信息、设备供应等服务配套，提升XX服装产业的转型和升级。借此平台，把纺织服装重镇泉州的时尚流行、研发创新等发展动态，向国内国际发布。项目招商方式项目以时序优先、定向定量的招商原则，面向行业内具有代表性和影响力的纺织服装研发、软件开发、广告设计、品牌策划、电子商务、技术创新、质检中心等创意型机构及服装配套服务相关行业进行招商。目前，已成功招驻创意型机构数家，分别为XX服装城电子商务有限公司、中纺协检验（泉州）技术有限公司、国际纺织研发机构、中意商务信息咨询中心、台湾纺织服装研发大厦筹建处。第五章 项目优势及预期效果51项目优势 区域优势：XX服饰时尚创意广场位于XX服装城，属于商圈辐射区范围，商圈日渐浓厚的商务及技术研发氛围为本项目未来发展起到带动作用，也形成本项目自身优良的地段品质。 交通优势：XX服装城位于中国服装名城XX市南部的商业腹地，距XX石湖港码头（5万吨级）8公里，距福厦高速公路8公里，近邻厦门、晋江机场，海陆空交通便捷，区位优越，产业资源聚集，商流畅达八方。 政策优势：作为全国服装品牌孵化基地，本项目受到各级政府和社会各界的重视和关注。在研发、经营、管理、服务等方面将推出一系列优惠措施，综合改革实验和优先发展战略，全面提升XX纺织服装产业集群的设计潜力和创造动力。52 项目战略 设计不仅能够带动整个城市创意产业的发展，更重要的是其对促进城市大经济、文化等方面所产生的“连锁效应”。 其实，这并不仅仅只是“设计”这么简单。设计靠的是什么？靠的是好的创新、创意。对于一个国家而言，创新尚且有着举足轻重的作用，更何况对于一个产业。当中国的服装产业进入“洗牌”的关键时期，自主创新不仅仅只是一个目标，而是要化为实实在在的行动。鉴于XX服装产业外销为主，多位国外企业代工或只关注与打品牌策略忽略了自身产品的设计、设计师分散、设计产业相对滞后等特点。XX服饰创意广场以集中设计、创意为理念，以面料更新变革为主旨，以打造XX纺织服装科研、创意、设计中心为目标，完善产业链，全面提升XX纺织服装产业集群的设计能力和创新能力为目的，制定了定向定量的租聘策略，旨为广大设计人才、科研创新人才提供散发魅力的舞台。5.3 预期达到的效果 XX纺织服装业界，设计、研发机构零星分散，XX服饰时尚创意广场的目的在于化散为整，集中XX最强设计团队、研发机构于其中，打造XX的“佛罗伦萨”。通过准确的定位招租、政策的扶持、廉价的租金、人才的汇聚，我们可以憧憬新型的面料、新颖的设计一件件从这里诞生，全球充斥着XX服饰的产品。5.4 项目收益估算 XX服饰时尚创意广场现实行租金优惠策略，第一年租金每月每平方米5元，物业管理费用5元每平方米，共10元每平方米。第二年开始每月每平方米共15元每平方米。XX服饰时尚创意广场套内建筑面积约4868，预计第一年收入将达4868*10*12=584160元。第二年起为4868*15*12= 876240元。第六章 项目经济效益分析6.1 出租现状 创意广场一期目标为出租6套，现已6家企业入驻。分别为：XX服装城电子商务有限公司、中纺协检验（泉州）技术有限公司、国际纺织研发机构、中意商务信息咨询中心、台湾纺织服装研发大厦筹建处。6.2 第一阶段投资效益分析 根据前面对第一阶段开发模式，租金将主要用于抵偿本项目广告宣传费用，以及第二阶段的宣传投入。从财务指标看，本项目整体开发的开发效益在收支平衡的基础上有一定的盈余，基本达到了用较少的资金来启动整个广场建设的目的，在财务分析的角度上看是可行的。首期开发效益综述：由于首期开发资金筹措及运作模式的设定，开发资金可由部分出租租金来冲抵。这样的做法对于盘活资金，减轻资金压力，启动整个广场开发建设均是有利和可行的。6.3 第二阶段分析 第二阶段涉及的不可预见因素较多，并且受到首期开发的影响较大。除了加大对外的宣传广告外，还要通过第一阶段入驻机构的凡响来加大推广效果。由于有第一阶段入驻的租金做缓冲，第二阶段的资金较为充足，但第一阶段入驻的企业是第二阶段的风向标，他们入驻后的感受直接对第二阶段起决定性作用。鉴于广场的租金在市内具有风骚的优势，所以在软硬件设施的支持下，第二阶段定能风顺进行。第七章 风险评估与防范7.1 风险评估 XX市尚无类似的创意广场，广场一切都处于摸索前进的阶段，在管理方面、销售方面都有很多的不足，与入驻机构的问题矛盾将会层出不穷。 目前市内创意、研发机构对进驻广场活跃程度不高，客户资源非常宝贵。现有客户数量太少，要全部进驻估计要很长时间。 由于是第一个创意广场，不可避免的将会有不少类似广场紧跟其后的产生，将会对广场造成不小的影响。 设计公司、研发机构可能不愿意进驻创意广场，而造成广场入驻率低下，月月亏损。 定价过低的租金，在入驻率底的情况下，将不足以支撑广场的正常运营。7.2 风险防范 抓住现有机构，让其入驻广场后感到满意，进而吸引其他设计研发机构入驻创意广场。 定价必须具有竞争力，灵活采取各种经营合作方式，回避我方的弱势。 加大宣传推广，以服装城强大的软硬件设施为依托，增强招商力度。 以客户至上为管理理念，一有问题，都应第一时间给客户满意的交代。第八章 可行性研究结论8.1 研究结论 本项目的规划设计经过多方磋商讨论，已经几易其稿，其设计方案基本上利用了项目区域优势，达到了产业与机构相结合的目的。项目有利于物业的营销策划，能够满足本次可行性研究方面的要求。 本次可行性研究对第一阶段出租的技术分析，是充分结合了项目自身的实际条件，具有一定的可操作性，从第一阶段出租财务评价的指标上看，基本达到了以尽量少的资金启动整个广场开发的目的。 从后期出租的财务评价指标上来看，广场出租的效益还需要根据实际情况进行反复调整。但对后期出租的分析主要是考虑到外部市场需求的活跃程度以及服装产业对设计的关注的提升对其造成的影响项目内在盈利能力的预测。以目前来看，整个第一阶段出租情况，创意广场其市场前景看好。8.2综合上述部分的研究结论，归纳出如下几方面意见： 项目所在区域为XX服装城核心地带，周边相关产业集聚可产生一定的影响力，所以存在很大的市场前景。 加强公司内部管理，健全各项财务制度，在项目开发过程中对开发的成本和效益进行有效的动态跟踪控制； 基于自身条件，加强物业销售策划人员的组成，以市场为先，尽早介入进行本物业的前期销售及策划、推广工作，充分利用出租收入进行广场建设。 本项目住宅销售对收益及财务平衡具有重要作用。 由于本项目的开发成本较低，整体开发效益较为理想，由住宅价格敏感性分析可知，项目的投资收益率将全大为提高，可见本项目的盈利能力仍然有很大潜力可供挖掘。附 派服饰时尚创意广场入驻单位简介9.1XX服装城电子商务有限公司 XX服装城电子商务交易平台依托“XX”纺织服装产业优势，利用先进的信息技术和通讯手段将XX服装城及“XX”纺织服装产业的广大生产企业、经营户搬到网络上来，积极打造集信息流、资金流、物流于一体的网上专业批发市场。通过网上虚拟商城与线下实体商城、纺织服装经营企业的有机结合经营，使广大企业、经营户突破区域局限，将产品及品牌信息更快更有效的推向更为广阔的市场。 XX服装城电子商务交易平台是XX市2009年及2010年的重点建设项目，于去年4月18日正式上线运营。项目投入运营以来，受到了省市各级电子商务协会、XX市纺织服装同业公会、XX市染整同业公会、XX市布料同业公会、XX市休闲裤同业公会、XX市服饰鞋帽辅料行业协会、市各镇办等社会各界的关注及支持，取得较好的成果，平台会员已达1万户。目前，XX服装城电子商务交易平台已经和广东、江苏、福建、湖南、安徽、山东、重庆、成都、新疆、上海等全国各大知名服装市场形成产业对接合作关系。9.2中国纺织工业协会检测中心（XX检测中心） 中国纺织工业协会检测中心（XX检测中心）是直属于中国纺织工业协会/中国纺织信息中心的国家级纺织检测中心，是我国纺织领域中第三方权威的与国际接轨的检验机构。中心拥有世界一流的检测设备、先进的检测技术；拥有经验丰富、熟悉国际标准的、优秀的、高素质的实验室管理人员和专业检测技术队伍。具有中国及众多国际机构和国际买家认可的资质：获得中国合格评定国家认可委CNAS的认可和CMA国家计量认证；成为美国AATCC、ASTM、英国SDC，以及SDLATLAS、James H.Heal、x-rite、Datacolor等国际标准机构和知名企业的战略合作伙伴；是奥地利兰精(Lenzing)公司在中国大陆地区指定的唯一一家对其产品检验的检测中心。中心的检测范围涵盖纺织品全部检测项目，能全面满足国内外客户的需求。9.3国际纺织研发机构第一部份【时风（国际）服饰研发简介】 时风（国际）服饰研发机构，与台湾地区及韩国配合，对大陆服饰纺织市场进行针对性的品牌服饰纺织市场的开发及带动。以面料、配饰、服装等一系列产品的创新设计结合走在纺织服饰业前沿，引领流行趋势。 合作伙伴包括：台湾得力、台湾宏远、台湾佳和、怡华、新光、韩国新兴通商、N.E.O、欧洲史丹利。我们为华东、华南地区300多家时尚服饰品牌，提供了面料产品的开发、配饰及款式的研发。如利郎、劲霸、柒牌、七匹狼、九牧王、罗蒙、报喜鸟、波司登、法派。第二部分【欧洲流行趋势协会简介】 欧洲流行趋势协会以全球为导向的资讯、研发输出行为的专业性极强的协会组织， 旨在为服饰、潮流、设计及零售行业提供权威性分析、发布以及灵感。 欧洲流行趋势协会支持者：意大利设计学院 圣马丁时装设计学院 法国时尚协会，美国FASHIONSLOOPS 每年在全球拥有30多场的权威性流行趋势发布。如：巴黎、米兰、马德裹、伦敦、香港等。2010年在中国将有4场的发布会 。 协会目前在欧洲及北美地区拥有代表性会员5000多位。如：迪奥、boss等，全球拥有超过40个国家的分支机构及团队。理事会涵盖著名的品牌商，零售商，以及制造商，更多的是顶级的设计师，以及商品分析师。第三部分【欧洲流行趋势协会-中国代表处】 知名设计师杨子在2009年底将欧洲流行趋势协会引入亚洲。协会在香港注册登记，协会活动授权万物生（中国）服饰设计有限公司承办。 9.4中意商务信息咨询中心简介 中意商务信息咨询中心环球服饰灵感在线（）是一家服装资讯公司，创办于2004年，由英国著名服装设计师杰瑞与中国商人黄先生共同创办，2006年移师大陆。经过数年的长足发展，公司已成为一个拥有大量客户资源、有实力、有经验、有专业设计、策划和营销骨干的强大团队！其中七匹狼集团、周织服饰、贵人鸟服饰、威豹等著名服装企业已成为其重要合作伙伴！ 公司是“以传播轻工资讯为己任，以引领时尚潮流为使命”的服务性网络平台。是国内专门为服装产业提供网上资讯收集、趋势分析及新闻传播的服务性专业网站，是国内首家以创新产品为追求目标的顶级服务性网络先驱。环球服饰灵感网以其强大的追踪体系，由世界各地的资深专家、摄影师、设计师、分析师、策划师、培训师、潮流预测师等组成强大的第一线团队，以最快的速度，捕捉世界各地的资讯；跟踪报导最新的发布会、展览会、交易会、交流会的主题与时尚流行相关新闻和内容，随时随地提供“时尚品牌、流行趋势及商业创新”等新的动向。9.5XX市华夏广告有限公司 XX市华夏广告有限公司，创建于1994年。经过四年的艰苦创业，公司于1998年11月26日正式注册成立。迄今十六年时间，公司已迅速成长为XX市最具专业最有影响的综合服务型广告公司。其服务范畴涵盖了从平面设计印刷、企业形象设计和大型庆典活动布置、福厦漳高速公路广告牌发布、凤凰卫视广告泉州地区总代理、XX日报广告代理、第二届至第八届海博会广告总代理。承揽、设计制作、发布各种户外广告，广告礼品开发、展览展示等综合性广告业务。 公司始终立足于优秀的设计创意及完整的服务体系，坚持为客户提供真诚而又周全优质服务。公司拥有丰沛独特的媒体资源、精益求精的专业人才、纵横捭阖的沟通能力、彰显卓著的职业水准、高效稳当的作业效率，先后为数百家客户成功策划、代理、制作、发布各类广告，在为客户赢得可观利益的同时，亦赢得客户和广告主管部门的好评。 公司在广告经营过程中，多次出色完成重大项目的宣传策划活动，并受到客户及公众的一致好评。在企业活动策划及公共关系活动方面，公司经过多年的积累与实践，尤其在确保企业或大型活动的层面完整、形象统一等方面拥有丰富的经验。 9.6台湾纺织服装研发大厦筹建处（一）项目相关外部环境说明 为促进XX纺织服装产业发展，加强闽台纺织服装产业的交流与合作共赢，带动XX市服装产业向国际化提升和发展，就目前海峡西岸经济区宏观发展中，以XX海峡两岸纺织服装博览会和XX服装城为主轴，加强两岸合作，构建两岸经贸发展和产业转移对接重要平台。同时为吸引台湾及境外之优秀人士入住XX，以便于专业研发高科技纺织面料及服装等相关产品，为其提供一个优良环境及居住等配套措施的场所。由以陈铁汉先生等部分台湾同胞，经与泉州市人民政府、XX市人民政府协商，在政府的鼓励和高度关心下，在福建省XX市服装城投资建设台湾纺织服装研发贸易大厦。 （二）台湾纺织服装研发贸易大厦项目简况 建设中的“台湾纺织服装研发贸易大厦”及配套设施由澳门台美投资有限公司在XX市投资成立的福建XX台昱房地产开发有限公司作为法人进行建设和管理。福建XX台昱房地产开发有限公司法人代表为台胞陈铁汉，公司注册资本1450万美元，项目总投资额为2900万美元。 项目整体符合城市总体规划，投产后，能加快XX市区建设，为往来与境外和XX市的客商提供了一个“衣、食、住、行、商”的良好平台。 目 录第一章 总 论31.1 项目名称31.2 项目建设单位及建设单位简介31.3 项目可行性研究报告编制单位41.4 项目可行性研究报告编制的依据41.5 项目建设地点41.6 建设目标、改造模式和建设内容41.7 项目总投资及资金筹措51.8 结论及建议5第二章 项目背景和建设的必要性72.1项目提出的背景72.2项目建设的必要性13拆迁目标、建设规模和内容173.1总体目标173.2 拆迁模式173.3 建设规模和内容17第四章 建设条件与场址184.1项目地点184.2自然条件184.3市政基础设施配套条件194.4 原材料供应与保障19第五章 工程技术方案205.1 拆迁补偿安置政策依据205.2补偿安置方式205.2.2 土地补偿办法215.3补偿范围与对象235.4拆迁总体设想235.5 拆迁示范区（M区）实际调查情况245.6 拆迁安置计划275.7 拆迁工程29第六章 环境保护与评价326.1 环境质量标准依据326.2 建设地点环境现状326.3 环境保护原则32第七章 组织机构与劳动定员357.1 机构设置357.2 劳动定员367.3 建设管理36第八章 项目实施进度建议388.1 建设进度计划388.2 项目建设进度表38第九章 工程招标399.1 总则399.2 招标内容及范围39第十章 投资估算与资金筹措4010.1 估算的范围和依据4010.2 项目总投资估算4110.3 资金使用计划与资金筹措41第十一章 经济效益评价4511.1 出让土地收入估算4511.2 效益测算45第十二章 社会效益与风险分析4612.1社会效益分析4612.2风险分析4722