阳光星城一期工程资金贷款建设可行性研究报告.doc

华龙阳光星城一期工程资金贷款申请报告台州华龙房地产开发有限公司为开发“ 华龙阳光星城”项目申请贷款，本机构受台州华龙房地产开发有限公司委托于2012年月3月完成项目评估组对该项目进行了全面评估（评估基准日确定为2012年2月15日）。根据项目的现有资料、开发现状、项目实施条件和可操作评估程序，评估组在实施了实地查勘、市场调查与询证等必要的程序后，通过对借款人综合情况、市场、效益、风险等多方面分析得出评估结论，并于2012年3月5日完成评估工作。现将评估报告简要概述如下：第一章 申报单位及项目概况1.1借款人评价台州华龙房地产开发有限公司前身为玉环县华龙房地产开发有限公司，由原玉环县建设局直属企业转制而来，成立于2000年，注册号：331021000028293，注册资金为10200万元人民币，具有二级房地产卡法资质，资质证书编号：浙房开1385号。公司现有职工31人，其中大专以上学历22人；具有初级以上专业技术职称人员22人，其中中高级以上专业技术职称人员10人，内部设置综合办公室、财务部、企划部、营销部和工程部五个科室。公司成立至今已完成投资项目六个，分别为华龙榴岛公寓、华龙东门公寓、华龙玫瑰城、华龙新城花园、华龙景泰嘉园、华龙时代广场。完成投资额6.8亿元，开发建筑面积19.7万平方米，已竣工项目销售率达100%。华龙时代广场项目建筑面积7.2万平方米，正在销售中。公司成立以来，在业界取得良好信誉，被授于“浙江省重质量、守诚信示范单位”、地方政府“先进单位”、和“纳税大户”，被玉环县房地产产业协会选举为“副会长”单位。经银行咨询系统查询，截至2012年2月29日，台州华龙房地产开发有限公司无银行借款，无对外担保，无不良信贷信息，无诉讼事项。截止2011年12月31日，公司总资产，负债，所有者权益为。 （需业主提供）1.2项目评价“华龙阳光星城”项目位于玉环县经济开发区中部BXE031-0303地块，地势平坦，东邻风屿北二路，西邻漩港路，南邻金海大道，北邻银湖大道，交通方便，外部配套设施齐全，建设条件基本具备。该项目总建设用地面积为74025平方米，总建筑面积为170255.4平方米；其中一期建设用地面积为33135.5平方米，建筑面积为78407平方米。项目综合技术经济指标如下：序号指标名称单位一期总体工程1规划建设净用地面积33134740252地上建筑面积78407.2170255.42.1住宅建筑面积68746.6151949.72.2商业建筑面积8358.017003.12.3物业建筑积1197.61197.62.4其他配套建筑面积105.0105.03居住户（套）数套46210204容积率2.372.305建筑密度20.38%20%6绿地率27.6%30%7机动车位个6401226该建设项目经玉环县发展和改革委员会立项，目前已取得了相关建设手续。 项目计划于2014年8月竣工。调查情况表明，该工程的实际工期已落后于计划工期约一个半月，因此该工程的实际竣工时间顺延。该项目的建设用地符合城市规划，建设场地平坦，电力、电讯、给水、天然气等市政管线可由周边城市管网引入。1.3筹资1.3.1投资估算“华龙阳光星城”总投资约为13.9亿万元，一期投资约为6.6亿万元，二期投资约为7.3亿万元。1.3.2资金筹措一期资金来源为自筹、销售转投入、银行贷款，其中自筹本金2.9亿元，银行贷款3亿元，销售转投入0.7亿元。1.4投资情况台州华龙房地产开发有限公司截止于2012年2月29日止，一期工程自筹资金2.9亿元，投入2.7亿元，预收售房款转投入0.7亿元，拟向银行申请3亿元的房地产开发贷款。1.5财务评估一期开发利润总额约为2.4亿元，税后净利润约为1.8亿元，本项目具备很强还贷能力，企业自身具有一定的偿债能力。1.6不确定性分析 1.6.1盈亏平衡分析当住宅销售价格为10500元/平方米，商铺销售价格为11000元/平方米，一期项目达到盈亏平衡点。一期项目保本作业率为77.78%，安全边际率为22.22%。1.6.2敏感性分析销售价格、开发成本均为本项目敏感因素，其中销售价格为主要影响因素，其次总投资为次要影响因素。当项目最敏感的因素销售价格下降10%时，项目财务内部收益率（13.65%）仍大于折现率（10%），财务净现值大于零。因此，一期项目有较强的抗风险能力。1.7风险防范“ 华龙阳光星城”项目已取得各种相关合法手续，台州华龙房地产开发有限公司作为投资者，具备房地产开发资质和丰富开发经验，有良好的银行信用等级。1.7.1市场方面本项目位于玉环县经济开发区南区中部，项目的目标客户群体有针对性，地理位置好，价格适中，定位较为准确，预计可按计划完成销售。1.7.2政策方面近年以来建设部、发改委、税务总局、国土资源部、中国银行相继发布了一系列政策，如关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（2003）、国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知等，调控房地产市场，保障房地产市场平稳健康发展和合理信贷，对目前的房地产市场产生了较大的影响。1.7.3总投资变动方面一期项目中各项财务指标对总投资的敏感性较强，项目正进行部分基础施工，后期工程的投入尚存在一定的不确定性，因此必须加强项目投资进度的管理，确保总投资不超过预计水平，保证项目顺利实施。1.7.4建筑条件方面项目报建手续齐全，勘察、设计、施工、监理等单位的资质均能满足项目的要求。区域内外建设条件较好，各种配套设施齐全，交通便捷，水、电、气等均接市政管网。1.8项目担保风险本次贷款以在建工程（含土地使用权）作抵押物。拟抵押的土地使用权产权证齐全、合法。由于项目贷款需采用按进度发放贷款的方式进行，抵押物（在建工程）的价值变动频繁，因此银行需对工程进度与工程质量及预售情况高度关注，以控制风险。1.9结论本项目的开发符合国家的产业政策与玉环县的城市总体规划及玉环经济开发区的总体规划，台州华龙房地产开发有限公司具有二级房地产开发资质，主体资格合法，公司组织机构健全，管理层有较丰富的房地产开发经验，职工素质较高。该项目的各种报批手续齐全，项目资本金到位，项目各项财务经济指标可以接受，有较强的借款偿还能力，抵押物预估足值，项目市场定位明确，市场前景较好。银行应针对贷款风险采取相应的措施，高度关注项目的进度，并在必要时聘请相关中介机构对在建工程的价值进行评估，以控制贷款风险。综合以上分析，本项目在经济上是可行的，市场定位明确，在做好风险防范措施前提下，综合考虑以上各方面因素后，确定向台州华龙房地产开发有限公司发放贷款的时间与金额。第二章 市场分析2.1玉环县社会经济发展状况玉环县位于中国浙江东南沿海黄金海岸线中段，台州市域南端，介于宁波、温州两个都市区之间，是温州之北、台州最南端的一个海岛县，扼台州、温州海上门户，东经1210512132，北纬28012819，东濒东海，南连洞头洋，西嵌乐清湾，北接温岭市。地处亚热带季风气候区，2010年平均气温17.5，年总降水量1743.9毫米,无霜期300天。县域总面积2279平方公里，其中陆域面积378平方公里，是全国14个海岛县之一。全县常住人口为61.63万人，全县常住人口中县外流入人口为23.56万人，占38.23%。下辖玉城街道办事处、坎门街道办事处、大麦屿街道办事处、楚门镇、清港镇、芦浦镇、干江镇、沙门镇、龙溪乡、鸡山乡、海山乡3街道5镇3乡，其中，楚门镇入选浙江省省级小城市培育试点镇，沙门镇为浙江省省级中心镇。2010年，全县实现生产总值308.21亿元，增长21.4%；财政总收入40.14亿元，其中地方财政收入18.3亿元，分别增长8.5%和10.2%；城镇居民人均可支配收入32930元，农民人均纯收入14161元，分别增长15.7%和16.2%；初步测算，万元生产总值综合能耗下降10.38%，化学需氧量和二氧化硫排放量分别削减3.95%和51%。全国中小城市综合实力百强居第25位，城乡统筹发展水平综合评价居全省第8位、全市首位，被评为全国计划生育优质服务先进县、全国残疾人社区康复示范县和省新农村建设优秀县，通过省新农村电气化县、省农村财务管理规范化县验收，蝉联省双拥模范县。2.2房地产市场“发展态势“十一五”期间房地产市场房价波动起伏、整体快速上涨，政策、措施频繁出台，调控力度不断加大；住房保障受到重视，保障房建设开始大力推进；商品房市场供给规模不断扩大，但增速有所减缓，供给偏紧、需求偏旺态势依然存在。2.2.1房价波动起伏、整体快速上涨尽管受2008年金融危机冲击房价一度出现负增长（-1.7%），但“十一五”期间商品房销售均价总体上继续保持快速上涨态势，由2006年的3367元/平方米上涨到2010年的5029元/平方米。2.2.2调控力度不断加大，住房保障大力推进“十一五”期间房地产调控的主要政策达20多个。除2008年为应对金融危机冲击出台了刺激住房消费政策外，其他年份的政策主要是稳定房价、抑制投资投机性需求、增加普通住房有效供给，政策工具包括土地、税收、金融、行政等。2.2.3供给规模不断扩大，增速有所减缓“十一五”期间房地产投资累计达16.0万亿元，比“十五”增长10.7万亿元，其中住宅投资占房地产投资比重上升。在住宅投资中，90平方米以下住房得益于“十一五”期间对房地产的调控政策，投资比重呈逐渐上升趋势。住宅市场正从供小于求向供大于求的局面转变，随着市民在购买房屋时的理性增强及国家的宏观调控的实施，对于经济适用房和廉租房的重视和投入力度的加大，这将有利于住宅市场的健康平稳发展。2.3玉环县房地产市场2010年以来，虽然国家相继出台一系列房地产市场调控政策，调控效果初步显现，但我县房地产开发投资依然保持较快发展的态势，总体呈现上升趋势，投资增速居全市之首。2.3.1玉环县房地产投资运行呈现以下几个特点：1）开发投资较快增长2010年，全县房地产开发投资完成17.51亿元，比上年增长111.1%，其中住宅投资14.00亿元，比上年增长104.7%。房地产开发投资得以快速的增长势头，土地购置费的拉升作用功不可没。去年土地购置费7.63亿元，增长3.2倍，占房地产开发企业投资的比重达43.6%，比上年提高21.6个百分点，对全县房地产开发投资增长的贡献率达63.1%，拉动房地产开发投资增长70.1个百分点。2）商品房销售回暖2011年以来商品房销售市场跌宕起伏，从3月份开始全县商品房市场销售表现负增长，直到9月份商品房市场销售逐渐回暖。全年商品房销售面积34.23万平方米，增长19.7%，其中住宅销售面积28.42万平方米，增长4.2%，其中，90-140平方米的住宅销售面积15.24万平方米，增长89.4%，高于140平方米以上的住宅销售增幅125.0个百分点。3）房屋施工规模扩大全县房地产开发企业累计施工房屋面积104.51万平方米，增长39.7%，其中住宅施工面积81.28万平方米，占施工规模总量77.8%，增长28.9%。全县商品房新开工房屋面积37.73万平方米，增长268.8%，新开工面积占房屋施工规模总量的36.1%，比上年提高22.4个百分点，其中住宅新开工面积25.91万平方米，是上年的3.0倍。新开工房屋面积的强劲增长带动了施工规模稳步扩大，是我县商品房施工规模稳步扩大的主要源泉。2011年，全县房地产交易3435户，交易面积79.41万平方米，交易金额299980.83万元。总交易量与2010年同期2142户相比增长60.36%，新建商品房成交量较大，共成交1700套，同比涨幅超过2倍，二手房交易1735件，同比上升7.43%。2.3.2玉环县商品房预（销）售一览表25华龙阳光星城一期工程资金贷款申请报告楼盘名称项目地址所属区域企业名称销售 总套数销售 总面积已售中 备案套数已售中 备案面积可售套数可售面积汤臣.星汇花苑玉环县珠港镇双港路311号玉环玉城街道浙江汤臣房地产开发有限公司271套22966.22746548.3519716417.87绿地.名苑玉环县玉城街道泰安路与外环西路交叉口玉环玉城街道台州绿地置业有限公司711套48294.0453637522.9617510771.08玉环半岛花园玉环县玉城街道广陵路260-310号玉环玉城街道玉环之江房地产有限公司143套20320.8112817660.43152660.38鑫鼎时代家园玉环县玉城街道38号小区B-01地块玉环玉城街道玉环县鑫鼎房地产有限公司317套29167.2315414700.4116314466.82玉环峦岩山小区玉环玉城犁头嘴村玉环玉城街道玉环地之韵房地产开发股份有限公司48套18637.14114300.033714337.11榴岛国际花园浙江省玉环县珠港镇城关榴岛大道东门段玉环玉城街道浙江老泰置业有限公司207套19687.6114611819.94617867.67德嘉壹号公馆玉环县玉城街道城中路588号玉环玉城街道玉环县徳嘉置业有限公司232套37724.919932683.3335041.6国际花园玉环城关黄泥坎机电产业功能区玉环玉城街道玉环宇斯浦置业有限公司361套41985.8532838917.24333068.61龙潭居住小区玉环县珠港镇城关三合潭岙仔玉环玉城街道玉环县长江房地产实业有限公司75套12010.95599111.44162899.51兴港佳苑玉环县大麦屿兴港大厦南侧玉环大麦屿街道玉环县新宇房地产开发有限公司107套10679.0910310284.93305.23中捷锦绣华庭玉环县陈屿双峰小区玉环大麦屿街道浙江中捷房地产开发有限公司259套32800.7825832180.711620.07阳光公寓玉环县大麦屿兴中西路玉环大麦屿街道玉环县绿园房地产开发有限公司89套11470.78868756.4432714.34景苑花园玉环县榴道大道坎门段两侧玉环坎门街道台州景苑房地产开发有限公司158套14308.61918519.21675789.4渝汇蓝湾国际小区珠港镇坎门花岩礁玉环坎门街道浙江渝汇置业有限公司690套111263.54690111263.5400鼎盛大厦玉环县楚门客运中心边玉环楚门镇台州市鼎盛房地产开发有限公司110套8970.361068731.064239.3华龙.时代广场楚门中心区泽坎与环保路交叉玉环楚门镇台州华龙房地产开发有限公司757套64707.945037804.4230726903.48华龙景泰嘉园楚门镇昌业路与文房路交角玉环楚门镇台州华龙房地产开发有限公司180套12711.5115812207.6522503.86康华心海湾楚门镇滨江小区2号地块玉环楚门镇台州康华房地产有限公司358套44331.0228442544.67741786.35南滨花苑小康型住宅楚门镇西南村玉环楚门镇台州发展房地产开发有限公司36套10281.87308380.2661901.61东方豪景苑玉环县清港镇迎宾西路口北侧玉环清港镇浙江弘奇伟业房地产开发有限公司384套25341.8728123796.871031545海景花苑小区滨港工业城(沙门镇)玉环沙门镇台州亿力房地产开发有限公司382套34395.1624630632.221163762.94华龙阳光星城一期工程资金贷款申请报告从上表可得出，玉环县商品房开发以县城和楚门镇为主。县城尚有730套商品房可售，以近期新建楼盘“汤臣星汇花苑”、“鑫鼎时代家园”、“绿地名苑”等为主；楚门镇尚有413套商品房可售，以正在建设的楼盘“华龙时代广场”为主，该楼盘以中高档住宅为主，“康华心海湾”以中档住宅为主。2.3.3近年房地产投资额度20052010年玉环县房地产投资总额呈“先抑后扬”的走势，在20072009年由于受环球金融危机的影响，投资总额有所下降，尤其是在2007年环球金融危机爆发的时候，房地产投资总额将至历史最低点。2008、2009年，因环球金融危机对玉环的影响减小，房地产投资总额有一定的上涨。随着，玉环县人民政府提出“玉环新城”建设和楚门镇加快小城市建设，2010年房地产投资总额突破性达到17.5亿元。3.3.4近年房地产供求状况20052010年玉环县房地产开发量总体呈上升趋势，历年开发量有所波动，年开发量基本在60万平方米以上；20052010年玉环县房地产销售量呈上扬走势，在20062008年销售量基本持平，2009、2010年销售量增速较大，2010年比2008年销售量增长约1.47倍。2.3.5近年房地产市场价格由于玉环县属三线城市，尽管受到2008年金融危机和房地产调控政策对玉环县房地产市场的影响，但造成影响不大。玉环县商品房年销额、年销售均价仍呈逐渐增长走势。2010年商品房均价达到7176元/平方米，考虑到二手房对商品房均价影响的作用，结合在建、新建楼盘销售价格统计。目前，玉环县各房产商推出商品房均价8000-12000元。2.3.6土地供给概况拟建地块土地出让价格为57500万元，折合楼面价为7768元/平方米，土地价格适中，周边地块配套设施完善，是一个适宜投资，条件成熟的建设项目。2.4项目市场前景分析2.4.1项目简介“华龙阳光星城”项目位于玉环县经济开发区中部BXE031-0303地块，该地块地理位置较好，东邻风屿北二路（红线宽度24米），西邻漩港路（红线宽度42米，局部拓宽至45-48米），南邻金海大道（红线宽度42米），北邻银湖大道（红线宽度36米），交通方便，地势平坦，外部配套设施齐全，建设条件基本具备。该项目总建设用地面积为74025平方米，总建筑面积为170255.4平方米。其中一期建设用地面积为33134平方米，总建筑面积为78407平方米；二期建设用地面积为40891平方米，总建筑面积为91848平方米。2.4.2项目开发商与开发项目台州华龙房地产开发有限公司前身为玉环县华龙房地产开发有限公司，由原玉环县建设局直属企业转制而来，成立于2000年，注册资金为10200万元人民币，具有二级房地产卡法资质。公司成立至今已完成投资项目六个，分别为华龙榴岛公寓、华龙东门公寓、华龙玫瑰城、华龙新城花园、华龙景泰嘉园、华龙时代广场，华龙阳光星城是其开发的第七个项目。公司成立以来，在业界取得良好信誉，被授于“浙江省重质量、守诚信示范单位”、地方政府“先进单位”、和“纳税大户”，被玉环县房地产产业协会选举为“副会长”单位，同时该公司无银行借款，无对外担保，无不良信贷信息，无诉讼事项。2.4.3项目市场定位1）项目总体定位“华龙阳光星城”项目结合项目地理位置优越，且区域内土地稀缺的特点，将项目定位为“滨海花园式高品质商住社区”，具备高贵、时尚、大方、高品质的特征，使住户入住即可彰显身份效果。2）项目客户群体定位从该项目的市场总定位及具备的“高贵、时尚、大方、高品质”的特点出发，项目的目标目标客户群体的特征主要为：年龄在35-55岁之间的企事业单位高级管理人员等成功人士；少量以商务为目的置业者及区域市场的升级再置业者。具体的客户群体为私营企业业主，企业中、高级管理人员，金融部门中、高级管理人员，公共事业单位人员等2.4.4项目优势特点 综合比各楼盘的优劣势在市场细分的基础上，该项目的优势主要有：1）商住结合，住宅户型多样该项目住宅户型为一梯两户、一梯三户的项跃式，一梯两户有三种户型：90平方米、140平方米、170平方米，一梯三户户型为130平方米户型，相对于该区域的其他高端产品呈现多元化；商业沿四周道路布置，商业面积总量大，实现市场多层次需求，总价相对较低，吸引面大，在满足置业者的消费需求，同时对于投资者也有很强的吸引力。2）健康、实用户型该项目住宅户型具有实用、高效、健康、环保特点，各种户型追求“二大一多”即客厅大、主卧大、储藏空间多，闹静分区、干湿分离，户型设计保证了充足的阳光直射入室，厨房和卫生间有良好的采光通风效果；高层顶楼跃层通高客厅设计，厅堂开敞、视野开阔，丰富了公共空间的多层次享受，户型产品相对于玉环县其他各个高档楼盘的户型呈现人性化、实用化。3）地理位置优越，升值潜力较大玉环经济开发区：处于是玉环本岛与半岛的自然分界，玉环本岛的北面，玉环县的中部。开发区东与楚门镇、清港镇交界，南与芦浦镇交界，西至漩门二期大坝，北与温岭市接壤，是玉环副中心城市。综合开发后，将是一座集行政办公、商业金融、休闲娱乐、高档居住、科技企业、旅游观光、生态农业、海上风光为一体的现代化综合性的生态城市新区。玉环经济开发区处于台沿海产业带建设交接点，负有融合温台两地经济的战略枢纽的特殊使命，发展空间十分广阔，直接关系到我县经济的可持续发展，是玉环县从本岛时代走向漩门湾时代的基石。玉环县中等港口城市发展规划中，漩门湾是未来的中心主轴。 交通优势：项目地块位于玉环县经济开发区中部BXE031-0303地块，南、北、西三侧均邻城市主干道有漩港路、金海大道、银湖大道，交通方便；该地块处于漩门湾与玉环连接的两座大桥之间，扼喉要地，为地块后期升值奠定了硬件条件。商业环境优势：项目地块处于玉环经济开发区南区商务中心区，东侧为商务、办公中心区，城市景观公园走廊；西侧为沿街商住区；南侧为学校（江南理工）和城市公园；北侧为漩门湾和湿地公园，地块周边区域具有无可比拟的商业开发潜力、商业价值及优美的景观环境，具有唯一性，适宜高档商住楼盘定位及开发。价格优势：区域内土地拍卖价格迭创新高，台州华龙房地产开发有限公司的土地成交价格相对较低，其开发成本与销售价格有一定优势。项目总体来说具有较大的升值空间。4）品质建筑，最佳朝向本项目所有住宅建筑朝向均为南偏东10，既能保障充足的日照，也能有良好的景观视线，为最佳朝向。总体布局中，住宅建筑以点式短板式相结合形式排布，形成两个围合空间，划分出不同业态和组合；立面设计引入法式建筑元素，体现皇家气派和尊贵；结合围合空间、浅水面等景观布局，形成皇家般园林。5）目标客户明确该项目为“滨海花园式高品质商住社区”，由于项目特点与地理位置，决定了其购买群体主要为成功人士。2.4.5项目销售价格分析1）在售楼盘分析目前玉环县在售的中高档楼盘有：（1）绿地名苑，该楼盘位于玉城街道泰安路与外环西路交叉口，开发商为台州绿地置业有限公司。项目占地面积为19267平方米，总建筑面积为63381平方米，地上总建筑面积47590平方米，容积率为2.47，总套数711套，户型为套房，二居90平方米 三居130-160平方米 三居260平方米。目前套房的销售价格为15800-20100元/平方米，商铺销售价格为23000-40000元/平方米。（2）汤臣星汇花苑，该项目位于玉环县玉城街道双港路311号，开发商为浙江汤臣房地产开发有限公司。项目占地9559平方米，总建筑面积28280平方米，其中地上建筑面积22941平方米，地下建筑面积5338平方米，容积率2.40，总套数271套。该项目主力户型以63-90平方米小户型和140-160平方米大户型为主，价格在13000-14000元/平方米。（3）华龙时代广场，该楼盘位于楚门中心区泽坎与环保路交叉口，开发商为台州华龙房地产开发有限公司。项目占地面积为36341平方米，总建筑面积为72017平方米，总套数757套，户型面积为140平方米和160平方米，复式的户型面积为145平方米、170平方米和200平方米，目前套房均价为11000元/平方米，商铺销售均价为13000元/平方米。该项目是目前台州华龙房地产开发有限公司唯一在售项目，同样处于港北片区的项目。（4）鑫鼎时代家园，该楼盘位于玉环县玉城街道38号小区B-01地块，开发商为玉环县鑫鼎房地产有限公司。项目占地面积为9504平方米，总建筑面积为34912平方米，总套数317套，户型为套房，76、87、143、164平方米这几种户型为主，目前套房的销售价格为13000-14000元/平方米。2）评估方法市场比较法是根据替代原则，将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。在房地产市场比较发达的情况下，是一种适用范围较广的估价方法。3）住宅测算结果项目的位置与配套设施与前述可比实例相当，均位于城市主干道，绿地名苑、华龙时代广场、鑫鼎时代家园的位置最好，东方豪景苑、汤臣星汇花苑次之，中捷锦绣华庭其位置最差。华龙阳光星城由于楼盘规模、总体环境均远远优于玉环县在售楼盘规模，因此其定位比另三个项目偏高。项目户型与在售楼盘相比偏大，考虑华龙阳光星城楼盘周边的公建项目、商务办公等商业项目都处于前期准备阶段及各个楼盘所处政治经济环境，因此，本项目的住宅价格应处于汤臣星汇花苑与华龙时代广场两个楼盘单价之间，商铺价格应与华龙时代广场相接近。项目中住宅的销售价格在12000-15000元/平方米，商铺价格在13000-16000元/平方米。根据谨慎原则，将住宅的价格定为13500元/平方米，商铺价格定为14500元/平方米。第三章 投资估算和筹资评价3.1估算范围“华龙阳光星城”一期投资估算包括项目从筹建到竣工验收所需的全部土地费用、前期工程费用、建筑安装工程费、管理费、销售费、财务费、不可预见费、相关税费等。3.2项目投资构成3.2.1项目总投资构成“华龙阳光星城”整个项目投资约为13.9亿万元，其中土建费用5.7亿元、设备安装费1.3亿元、室外工程费0.2亿元、土地费5.3亿元、工程建设其他费0.8亿元、其他相关费用0.6亿元。3.2.2项目一期总投资构成“华龙阳光星城”一期项目投资约为6.6亿万元，其中土建费用2.6亿元、设备安装费0.6亿元、室外工程费0.1亿元、土地费2.6亿元、工程建设其他费0.4亿元、其他相关费用0.3亿元。3.3资金筹措“华龙阳光星城”一期项目资金来源为自筹、销售转投入、银行贷款，其中自筹本金2.9亿元，占总投资的43.94%；银行贷款3亿元，占总投资的45.45%；销售转投入0.7亿元，占总投资的10.61%。3.4投资情况分析3.4.1评估基准日投资情况分析评估人员通过分析台州华龙房地产开发有限公司的财务帐目，截止于2012年2月29日止，项目已投入的资金为土地款2.6 亿元，前期费用0.1亿元，合计为2.7亿元。3.4.2企业自筹资金核算根据台州华龙房地产开发有限公司提供相关资料及财务报告，截止2011年12月31日, 台州华龙房地产开发有限公司自筹资金2.9亿元。截止2012年2月29日,开发成本2.7亿元，均为“华龙阳光星城”一期工程已投入的各项费用。3.4.3银行贷款根据台州华龙房地产开发有限公司的申请与测算的项目资金缺口，该项目拟向银行申请3亿元的房地产开发贷款。3.4.4项目预售款转投入预收售房款转投入0.7亿元，占总投资的10.61%，根据台州华龙房地产开发有限公司及相关财务公司的测算预收售房款转投入是有保障的。3.5资金投入计划依据台州华龙房地产开发有限公司投资计划，考虑该项目的实际状况与具体特点，项目建设期确定为36个月，其中第一年投入2.8亿元，占总投资的42.42%；第二年投入1.8亿元，占总投资的27.27%；第三年投入2.0亿元，占总投资的30.30%。从项目总投资来源与支出，及台州华龙房地产开发有限公司及相关财务公司的预测可知，该项目的建设投资计划基本可行。第四章 财务评价与效益分析4.1项目财务效益预测项目财务效益评估是根据国家现行财税制度与价格体系，分析、计算项目直接发生的成本和费用，计算评估指标，考察项目的盈利能力，据以判断项目的可行性。4.1.1销售价格确定结合地块地理位置优越，周边配套设施齐全，投资者利用先进的开发理念和较强的产品营造能力，通过优秀的设计能够进行规划设计，以确保产品在市场上的竞争力。根据项目开发成本，考虑玉环县目前的房地产价格，结合项目的市场定位，确定本项目住房的销售价格。预计商业平均约为14500元/平方米估算，住宅平均按照13500元/平方米估算，地下车库按照12万元/个估算。4.1.2销售收入估算根据项目目前的实际情况及销售计划，预计一期项目所有商铺、套房于2015年末销售完毕，销售收入约为11.2亿元。4.1.3成本费用估算开发成本包括建设投资、物业维修基金、管理费用、销售费用和财务费用构成，根据一期工程的建设经营周期（4年），一期工程销售成本为0.4亿元，建安费为6.6亿元，一期总成本为7.0亿元。4.1.4银行贷款本项目计划向银行贷款3亿元，根据贷款行拟定的年利率三至五年（含）6.90%，利息总额为0.3亿元。4.1.5税金及利润分配税金包括营业税金及附加（6.25%）、土地增值税（30%）、所得税（25%）。，利润分配包含弥补以前年度亏损、扣除盈余公积金（10%）、扣除公益金（5%）。可以得出，一期开发利润总额约为2.4亿元，税后净利润约为1.8亿元。4.2清偿能力分析项目还款主要来源于由销售商铺和商品房而流入的现金，开发一期税后净利润约为1.8亿元，完全有能力在项目一期销售期结束就能还清贷款，因此，项目偿债有保障，企业有一定的偿债能力。 4.3不确定性分析 4.3.1盈亏平衡分析计算表明，当住宅的价格为10500元/平方米，商铺价格为11000元/平方米（计划住宅的价格为13500元/平方米，商铺价格为14500元/平方米），项目达到盈亏平衡点。项目保本作业率为77.78%，安全边际率为22.22%。4.3.2敏感性分析销售价格、开发成本均为本项目敏感因素，其中销售价格为主要影响因素，其次总投资为次要影响因素，因此企业因加强市场营销工作，密切关注销售价格的变化，并严格控制开发成本。当项目最敏感的因素销售价格下降10%时，项目财务内部收益率（13.65%）仍大于折现率（10%），财务净现值大于零。因此，从敏感性分析的结果可知，项目有较强的抗风险能力。以上总投资估算与资金筹措及财务评价是基于以下前提条件：台州华龙房地产开发有限公司提供的资料真实，无虚假成分；投资使用与销售进度、偿还借款按计划进行，项目资本金及时到位，并全部用于本项目；国家房地产金融政策（按揭等）不发生大的变化；建设期内不发生不可抗力因素及影响本项目的其他因素。第五章 银行效益与风险防范5.1银行效益1）有利银行与台州华龙房地产开发有限公司开展合作，增加放贷银行结算业务量，并带动相关业务的增长。2）该项目实施后，有利于增加银行存款，该公司销售收入归入放贷银行，企业财务结算与个人住房按歇相关中间业务均由放贷银行办理。3）通过本项目发放贷款，银行可取得一定的利息收入，有一定的经济效益。5.2风险防范5.2.1项目合法手续方面“ 华龙阳光星城”项目已取得项目选址意见书、建设用地规划许可证、项目用地国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等，项目的手续合法。5.2.2借款人方面台州华龙房地产开发有限公司是2000年成立的公司，房地产开发资质为二级，公司主要管理人员均有长期房地产开发企业工作经历，积累了较丰富的房地产开发经验，公司在各个银行方面有良好的信用等级，这些对该项目的成功开发提供了一定的保证。5.2.3市场方面房地产市场作为目前投资的热点，竞争较为激烈，特别是国家实行一系列的调控措施以来，市场风险加剧。本项目位于玉环县经济开发区南区中部，但由于项目的目标客户群体有特定的针对性，因此需要加强市场营销工作。该项目地理位置好，价格适中，定位较为准确，预计可按计划完成销售。5.2.4政策方面中国人民银行对外发布的关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（2003），重申了商业银行发放房地产开发贷款的条件：房地产开发企业要有资质，信用等级较高，无拖欠工程款；必须具备四证；自有资金不低于35%。从政策上要求商业银行优化房地产信贷结构，降低信贷经营风险等，商业银行发放的房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用。国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知第五条提到加强房地产信贷风险管理。金融机构要进一步完善房地产信贷风险管理制度，坚持公平、有序竞争，严格执行信贷标准。要严格执行房地产项目资本金要求，严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款。人民银行、银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导。有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控，防范信贷资金违规进入房地产市场，防止境外“热钱”冲击我国市场。 近年以来建设部、发改委、税务总局、国土资源部相继发布了一系列政策，调控房地产市场，对目前的房地产市场产生了较大的影响。因此，银行应一方面密切关注房地产最新政策对本项目的影响；另一方面应加强对业主的贷后管理。5.2.5总投资变动方面从前面的敏感性分析中可知，总投资对净现值、财务内部收益率和投资回收期都较敏感，项目各项财务指标对总投资的敏感性较强。目前项目正进行部分基础施工，后期工程的投入尚存在一定的不确定性，因此必须加强项目投资进度的管理，确保总投资不超过预计水平，保证项目顺利实施。5.2.6建筑条件方面项目报建手续齐全，勘察、设计、施工、监理等单位的资质均能满足项目的要求。区域内外建设条件较好，各种配套设施齐全，交通便捷，水、电、气等均接市政管网。第六章 担保分析根据台州华龙房地产开发有限公司提供的贷款担保方案，贷款企业拟用“ 华龙阳光星城”一期工程（土地使用权33136平方米）进行抵押。 6.1项目用地项目用地位于玉环县经