如何识别房地产行业最易忽视的涉税风险(老会计人的经验).doc

从业二十年的老会计经验之谈，如果觉得有帮助请您打赏支持，谢谢!如何识别房地产行业最易忽视的涉税风险（老会计人的经验）房地产行业涉及的税费多达十五个,是我国税制相对比较复杂的行业之一,同时也常年成为税务机关稽查和评估检查的重点.小编通过总结实际工作中的各项案例,通过问答和解析的形式,谈一谈如何识别房地产行业最易忽视的涉税风险.1、”金九银十”期间,许多开发商通过现场发金条,抽豪车,送iphone等营销手段积聚人气.这些营销手段涉税吗?分歧点:不少财务人员以为只有与员工相关的福利才需要缴纳个人所得税,而且在会计处理上通常赠送客户的礼品在购买时即计入了相关费用,现场人流过多也导致无法统计具体哪些人获取了礼品,上述各种原因导致企业可能一时疏忽而没有为营销现场获取礼品的个人代扣代缴个人所得税.政策依据及解析:根据财政部国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知(财税201150号)的规定:”二、企业向个人赠送礼品,属于下列情形之一的,取得该项所得的个人应依法缴纳个人所得税,税款由赠送礼品的企业代扣代缴:1.企业在业务宣传、广告等活动中,随机向本单位以外的个人赠送礼品,对个人取得的礼品所得,按照”其他所得”项目,全额适用20%的税率缴纳个人所得税.”房地产开发企业营销手段多样,因各种原因而导致个人所得税未及时代扣代缴的税收风险较大,需要特别注意.2、购房人与开发商签订的购房合同通常会约定,如果购房人延迟交房款会产生滞纳金或者违约金,这些收入是否要缴纳相关税费?分歧点:如果买房人超过时间交房款,会按日产生滞纳金或者违约金.但是开发商一般不会就滞纳金或者违约金开具发票给买房人,滞纳金或者违约金的收入可能会计入”营业外收入”,这导致部分房地产企业会忘记将上述收入计入到营业税(营改增后为增值税)或者土地增值税的计税依据中.政策依据及解析:国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知(国税函2010220号)规定:”一、关于土地增值税清算时收入确认的问题土地增值税清算时,已全额开具商品房销售发票的,按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的,以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入.”滞纳金或者违约金收入属于交易双方签订的销售合同涉及的其他收益,因此应当计入到土地增值税的计税依据中.另外,由于上述滞纳金或者违约金属于房地产销售合同相关条款约定的应当收取的相关款项,即使企业未开具发票给购房人,也应当计入到营业税或者增值税的计税依据中.3、房地产开发企业的车位需要缴纳房产税吗?分歧点:一般的房地产开发项目都设有车位,部分企业认为,车位并不属于”房产”,因此不需要缴纳房产税.政策依据及解析:财政部国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知(财税2005181号)规定”一、凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑,包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等,均应当依照有关规定征收房产税.”按照上述规定,房地产开发企业或者其物业公司自用或者出租的一般有产权地下车位需要缴纳房产税.而地面上划出的车位通常不具备房屋功能,其自用或者出租时一般不需要缴纳房产税.4、取得预售证或者大确权书(或者初始产权登记证明文件)以后房地产开发企业是否还需要缴纳土地使用税?分歧点:根据财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知(财税2008152号)规定:”三、关于房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的,其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末.”部分地区税务机关出台相关文件,认为房地产开发企业取得大确权书或者预售证以后,土地的状态发生变化,土地使用税纳税义务发生时间截止.部分企业据此认为,该项目以后都不用缴纳土地使用税了.政策依据及解析:房地产开发企业拿到大确权书(或者初始产权登记证明文件)或者预售证以后,按照部分地区税务机关的相关规定,土地使用税的纳税义务可能终止了.但是如果企业将房产”小”确权到自己名下自用或者出租,那么就要开始缴纳房产税和土地使用税.如果企业将一般有产权地下车位用于自用或者出租,根据财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知(财税2009128号)的规定:”对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地,按规定征收城镇土地使用税.”应当开始缴纳土地使用税.5、市政配套设施费是否需要作为契税的计税依据缴纳契税?分歧点:中华人民共和国契税暂行条例第四条规定:”契税的计税依据:(一)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖,为成交价格”,因此部分企业认为,由于多数时候土地出让合同均未提及市政配套设施费,所以市政配套设施费不应当计入到契税的计税依据中.政策依据:根据财政部国家税务总局关于有土地使用权出让等契税问题的通知(财税2004134号)规定:”一、出让国有土地使用权的,其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益.(一)以协议方式出让的,其契税计税价格为成交价格.成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益.没有成交价格或者成交价格明显偏低的,征收机关可依次按下列两种方式确定:1.评估价格:由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定,并经当地税务机关确认的价格.2.土地基准地价:由县以上人民政府公示的土地基准地价.(二)以竞价方式出让的,其契税计税价格,一般应确定为竞价的成交价格,土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内.”以上文件已经明确协议方式以及竞价方式出让的,契税计税依据均应含市政配套设施费.6、未按期申报清算后再转让房产的土地增值税有什么风险?分歧点:由于许多基层税务机关对清算后再转让房产的土地增值税的征收管理不够重视,因此许多房地产开发企业没有按相应的纳税申报期申报缴纳土地增值税.政策依据及解析:根据土地增值税暂行条例第十条:”纳税人应当自转让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报,并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税.”未按期申报缴纳清算后再转让房产的土地增值税,会产生罚款和滞纳金.7、没有税务机关的审核结论能否自行申报缴纳土地增值税?分歧点:根据国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告(国家税务总局公告2010年第29号)文件的相关精神,土地增值税清算后导致的企业所得税退税,可以在房地产开发企业申请注销时办理退税.但由于企业注销流程较长,为了防止将来清算的土地增值税无法及时在所得税前扣除,许多企业选择自行按未经税务机关审核确认的金额申报入库土地增值税.政策依据及解析:根据国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知(国税发200991号)规定:”主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核,依法征收土地增值税.”未经税务机关审核而自行入库的土地增值税,税务机关在将来清算的时候可能不认定为预征申报的土地增值税,而不予扣除.8、计提的土地增值税能否在企业所得税前扣除?分歧点:企业所得税法实施条例第九条规定:”企业应纳税所得额的计算以权责发生制为原则,属于当期的收入和费用,不论款项是否收付,均作为当期的收入和费用;不属于当期的收入和费用,即使款项已经在当期收付,均不作为当期的收入和费用.本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外”,因此部分企业认为,根据权责发生制的原则,企业可以自行计算出将来项目清算后需要缴纳的土地增值税,并按一定方法提前分摊到各年扣除.政策依据及解析:企业所得税法实施条例第九条最后指出”本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外”,该兜底条款说明,如果财政、税务主管部门另有规定则按另有规定处理.而国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告(国家税务总局公告2011年第34号)规定:”六、关于企业提供有效凭证时间问题企业当年度实际发生的相关成本、费用,由于各种原因未能及时取得该成本、费用的有效凭证,企业在预缴季度所得税时,可暂按账面发生金额进行核算;但在汇算清缴时,应补充提供该成本、费用的有效凭证.”根据该项规定,对于企业未实际申报缴纳,根据一定方法计算预提扣除的土地增值税,由于不能提供土地增值税完税凭证等有效凭证,不允许在企业所得税前扣除.9、是否所有未最终办理结算而未取得全额发票的合同都可以按照合同总金额的10%预提成本?分歧点:房地产行业的企业所得税比较特殊,国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知(国税发200931号)列举了几项可以预提成本费用的情况.其中有一条:”(一)出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的,在证明资料充分的前提下,其发票不足金额可以预提,但最高不得超过合同总金额的10%.”政策依据及争议:上述文件中提到的关键词是”出包工程”,不是所有未最终办理结算而未取得全额发票的合同都可以按照合同总金额的10%预提成本,合同类型主要限于”出包工程”,即设计类合同,费用类合同均不可按上述特别规定执行.小编寄语：不要指望一张证书就能使你走向人生巅峰。考试只是检测知识掌握的一个手段，不是目的。千万不要再考试通过之后，放松学习。财务人员需要学习的有很多，人际沟通，实务经验，excel等等等等，都要学，都要积累。要正确看待考证，证考出来，可以在工作上助你一臂之力，但是绝对不是说有了证，就有了一切。有证书知识比别人多了一个选择。会计学的学习，必须力求总结和应用相关技巧，使之更加便于理解和掌握。学习时应充分利用知识的关联性，通过分析实质，找出核心要点。