对物业管理公司考核细则.doc

附表

靖边县房产交易管理中心

物业服务公司月考核细则

被考核公司：

法人 签字：

考核组成员：

年 月 日

物业服务公司月考核细则及计分表

序号
考核
指标
考 核 细 则
满分
得分
1
各项制度的建立
1、 各项管理制度的编制、建立
考核内容：制定各项管理制度和住户公约及业主公约。
考核方式：查阅制度和公约有关文件资料。
计分标准：⑴物业管理公司制定了各项专业管理制度和工作岗位标准，并实施的，计2分；有制度未实施或实施不全的，计1分；否则计0分。
⑵制定了住户公约或业主公约，计1分，否则计0分
6

2
住
宅
小
区
物
业
管
理

2.1 业主委员会与物业公司关系
考核内容：业主委员会与物业管理公司分工明确。
考核方式：现场检查物业管理公司与业主委员会有关职责分工文件与资料。
计分标准：⑴业主委员会与物业管理公司责、权、利分工明确的，计1分；否则计0分。
⑵有责、权、利有关分工文件，计1分；否则计0分。
2

2.2 业主委员会
考核内容：业主委员会建立情况。
考核方式：现场检查业主委员会组成有关资料。
计分标准：⑴小区经业主代表大会选举成立了业主委员会，计2.5分；否则计0分。
⑵业主委员会经常参加小区管理，并有记录的，计3分，否则计0分。
5.5

其他补充：

序号
考核
指标
考 核 细 则
满分
得分
2
住 宅 小 区 物 业 管 理
2.3 物业管理制度
考核内容：物业管理公司制定各项管理制度和住户公约或业主公约。
考核方式：查阅制度和公约有关文件资料。
计分标准：⑴物业管理公司制定了各项专业管理制度和工作岗位标准，并实施的，计3分；有制度未实施或实施不全的，计1分；否则计0分。
⑵制定了住户公约或业主公约，计1分，否则计0分。
4

2.4小区物业管理
考核内容：小区物业管理
考核方式：查看现场及有关文件资料
计分标准：⑴管理小区已封闭并设置电视监控，计3分；已封闭无监控的，计1分；否则计0分。
⑵小区工作人员均持证上岗并佩戴标志的，计1分，否则计0分。
⑶小区已建立各种档案且齐全的，计2分；已建立档案但不齐全的，计1分；否则计0分。
⑷已建立财务管理公开、监督制度，并按期公布的，计2分；已建立制度未定期公布的，计1分；否则计0分。
⑸根据物业管理委托合同服务内容，制定了服务承诺制度并公布实施的，计2分；已制定服务承诺制度未公布实施的，计1分；否则计0分。
⑹小区居民支持和配合物业管理企业工作，每年对物业管理企业进行评议的，满意率达95%以上，计2分；90%以上，计1.5分；80%以上，计0.5分；否则计0分。
12

2.5 物业管理人员素质与人员培训
考核内容：物业管理公司人员素质与上岗培训。
考核方式：查阅人员有关职称文件和上岗证。
计分标准：⑴物业管理公司经理取得全国物业管理经理岗位证书，计1分；否则计0分。
⑵物业管理公司人员经过房地产管理及物业管理专业培训，80%以上人员具有高中以上学历，整体素质较高，计1分；素质一般计0.5分；否则计0分。
⑶70%以上物业管理人员持有全国物业管理从业人员岗位证书，计1分，否则计0分。
3

序
考核
指标
考 核 细 则
满分
得分
3
住 宅 小 区 房 屋 及 维 修 管 理
3.1 住宅小区房屋及维修管理
考核内容：住宅小区房屋及维修管理。
考核方式：现场检查房屋设施管理情况及有关维修保养等资料。
计分标准：⑴房屋外观完好、整洁，计1分；外观一般计0.5分，差计0分。
⑵小区内组团及栋号有明显标志，计1分；有引路方向平面图，计1分；否则计0分。
⑶1999年交付使用的房屋完好率达98%以上，计2分；95%以上计1分；90%以上计0.5分；否则计0分。
⑷无违反规划私搭、乱建现象，计2分；一处不符扣1分，扣完为止。
⑸2000年交付使用的房屋阳台封闭有序，不碍观瞻的，计1分；否则计0分。
⑹房租、水、电、气等各项费用，实行便民统一代收代缴的，计1分；收缴率达98%以上的，计1分；否则计0分。
⑺房屋零修及时率达98%以上，零修合格率达100%，计1分。
⑻建立了回访制度和记录台帐的，计2分；有制度无记录台帐的，计0.5分；否则计0分。
13

4
住宅小区设备管理
4.1 住宅小区设备管理
考核内容：住宅小区有关公用设备维修保养管理。
考核方式：现场检查有关公用设备运行状况及维修保养情况，查阅有关保养资料图纸及档案。
计分标准：⑴小区内所有公共设备图纸、资料档案齐全，计1分；管理完善，计1分；否则计0分。
⑵设备良好，运行正常，计1分；无事故隐患，保养、检修制度完备，计1分；否则计0分。
⑶每是有设备运行记录，计1分；运行人员严格遵守操作规程及保养规范，计1分；否则计0分。
⑷消防系统设备完好无损，可随时启用，计1.5分；否则计0分。
⑸管道燃气、煤气运行正常，无重大事故发生，计1分；否则计0分。
8.5

序
考核
指标
考 核 细 则
满分
得分
5
住宅小区市政公用设施管理
5.1 住宅小区市政公用设施管理
考核内容：住宅小区各项市政公用设施管理维修及养护情况。
考核方式：现场检查并查阅有关维修养护资料档案。
计分标准：⑴小区内所有公共配套设施完好，计1分；无随意改变用途现象，计1分；否则计0分。
⑵供水、供电、通讯、照明设备齐全，计1分；工作正常，计1分；否则计0分。
⑶道路畅通，路面平坦，计1分；路面无破损，计1分；否则计0分。
⑷污水排放通畅，计2分；否则计0分。
⑸交通车辆管理运行有序，并划出停车红线，无乱停乱放机动车、非机动车，计2分；否则计0分。
10

6
小区绿化管理
6.1 小区绿化管
考核内容：小区绿化布置及养护管理情况
考核方式：现场检查和查看有关资料
计分标准：⑴小区绿化经过环艺设计，局合理，计2分，否则计0分。
⑵新建小区公共绿地人均1平方米以上，计1分，否则计0分。
⑶小区绿地管理及养护措施落实，计2分；无破坏践踏及随意占用现象，计1分，否则计0分。
6

7
小区环境卫生管理
7.1 小区环境卫生管理
考核内容：小区内环卫设施设置情况及公共卫生维护状况。
考核方式：现场检查。
计分标准：⑴小区内环卫设施完备，计1分；设有垃圾箱果皮箱等保洁设备，计1分；否则计0分。
⑵小区实行标准化清扫保洁、垃圾日产日清，计1分；实施垃袋装化，计1分；否则计0分。
⑶小区内不得违反规定饲养家禽、家畜及宠物，计1分；否则计0分。
⑷房屋的公共楼梯、扶栏、走道、地下室等部位保持清洁，计1分；无随意堆放杂物和占用现象，计1分；否则计0分。
⑸居民日常生活所需商业网点管理有序，计1分；否则计0分。
8

序
考核
指标
考 核 细 则
满分
得分
8
小区治安保卫管理
8.1 小区治安、保卫管理
考核内容：小区治安保卫制度及工作状况。
考核方式：现场检查并查阅有关制度文件和资料。
计分标准：⑴小区实行24小时保安巡逻制度，并有台帐记录的，计2分，否则计0分。
⑵保安人员有明显标志，计1分；工作规范、作风严谨，计1分；否则计0分。
⑶危及住户安全处设有明显标志，计1分；有防范措施，计1分；否则计0分。
⑷小区内无重大火灾，计1分；无刑事和交通事故，计1分；否则计0分。
8

9
社 区 文 化
9.1 社区文化
考核内容：住宅小区社区文化设施及活动情况。
考核方式：现场检查、走访，并查阅有关资料。
计分标准：⑴小区订有居民精神文明建设公约，计1分；居民能自觉遵守住宅小区的各项管理规定，计1分；否则计0分。
⑵小区居民邻里团结互助，文明居住，关心孤寡老人、残疾人，计1分；否则计0分。
⑶小区内有娱乐场所和设施，计1分；管理单位定期组织开展健康有益的社区文体活动，计1分；否则计0分。
⑷管理单位积极配合街道、办事处、居委会、派出所开展各项工作，计1分；否则计0分。
6

10
物业管理单位经济效益
10.1 物业管理单位经济效益
考核内容：物业管理单位收入情况和企业经济发展计划及指标。
考核方式：查阅有关财务报表和发展计划。
计分标准：⑴为居民开展多项便民有偿服务，计2分；否则计0分。
⑵开展一业为主，多种经营，计3分；否则计0分。
⑶有较强的发展后劲及以业养业的发展计划及经济指标，计3分；否则计0分。
8

3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。
B比率分析法和比较分析法不能测算出各因素的影响程度。√
C采用约当产量比例法，分配原材料费用与分配加工费用所用的完工率都是一致的。Ｘ
C采用直接分配法分配辅助生产费用时，应考虑各辅助生产车间之间相互提供产品或劳务的情况。错
C产品的实际生产成本包括废品损失和停工损失。√
C成本报表是对外报告的会计报表。×
C成本分析的首要程序是发现问题、分析原因。×
C成本会计的对象是指成本核算。×
C成本计算的辅助方法一般应与基本方法结合使用而不单独使用。√
C成本计算方法中的最基本的方法是分步法。X
D当车间生产多种产品时，“废品损失”、“停工损失”的借方余额，月末均直接记入该产品的产品成本
中。×
D定额法是为了简化成本计算而采用的一种成本计算方法。×
F“废品损失”账户月末没有余额。√
F废品损失是指在生产过程中发现和入库后发现的不可修复废品的生产成本和可修复废品的修复费用。Ｘ
F分步法的一个重要特点是各步骤之间要进行成本结转。(√)
G各月末在产品数量变化不大的产品，可不计算月末在产品成本。错
G工资费用就是成本项目。(×)
G归集在基本生产车间的制造费用最后均应分配计入产品成本中。对
J计算计时工资费用，应以考勤记录中的工作时间记录为依据。(√)
J简化的分批法就是不计算在产品成本的分批法。(×)
J简化分批法是不分批计算在产品成本的方法。对
J加班加点工资既可能是直接计人费用，又可能是间接计人费用。√
J接生产工艺过程的特点，工业企业的生产可分为大量生产、成批生产和单件生产三种，X
K可修复废品是指技术上可以修复使用的废品。错
K可修复废品是指经过修理可以使用，而不管修复费用在经济上是否合算的废品。Ｘ
P品种法只适用于大量大批的单步骤生产的企业。×
Q企业的制造费用一定要通过“制造费用”科目核算。Ｘ
Q企业职工的医药费、医务部门、职工浴室等部门职工的工资，均应通过“应付工资”科目核算。Ｘ
S生产车间耗用的材料，全部计入“直接材料”成本项目。Ｘ
S适应生产特点和管理要求，采用适当的成本计算方法，是成本核算的基础工作。(×)
W完工产品费用等于月初在产品费用加本月生产费用减月末在产品费用。对
Y“预提费用”可能出现借方余额，其性质属于资产，实际上是待摊费用。对
Y引起资产和负债同时减少的支出是费用性支出。X
Y以应付票据去偿付购买材料的费用，是成本性支出。X
Y原材料分工序一次投入与原材料在每道工序陆续投入，其完工率的计算方法是完全一致的。Ｘ
Y运用连环替代法进行分析，即使随意改变各构成因素的替换顺序，各因素的影响结果加总后仍等于指标的总差异，因此更换各因索替换顺序，不会影响分析的结果。(×)
Z在产品品种规格繁多的情况下，应该采用分类法计算产品成本。对
Z直接生产费用就是直接计人费用。X
Z逐步结转分步法也称为计列半成品分步法。√

A按年度计划分配率分配制造费用，“制造费用”账户月末(可能有月末余额/可能有借方余额/可能有贷方余额/可能无月末余额)。
A按年度计划分配率分配制造费用的方法适用于(季节性生产企业)

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