经营性物业贷款及景区风景旅游项目投资风险分析.doc

经营性物业贷款及景区风景旅游项目投资风险分析经营性物业贷款及景区风景旅游项目投资风险分析23目 录第一节 经营性物业贷款风险分析2一、浅析经营性物业贷款的风险控制2（一）什么是经营性物业贷款2（二）经营性物业贷款风险控制的重点内容2二、经营性物业抵押贷款的风险分析及审计重点3（一）经营性物业抵押贷款的业务背景和特点4（二）经营性物业抵押贷款存在的风险4（三）经营性物业抵押贷款的审计重点5三、小心“经营性物业抵押贷款”6四、商业银行防范经营性物业贷款风险的几点建议9（一）经营性物业贷款常见的风险10（二）风险的防范措施11第二节 景区风景旅游项目投资风险分析12一、旅游投资项目中的风险评价及防范研究12（一）旅游投资项目中存在的风险种类13（二）目前旅游投资项目风险评价防范的现状13（三）加强和提高旅游投资项目中风险评价和防范水平质量的建议14二、加强旅游项目风险管理的建议对策15（一）旅游投资项目的特点15（二）旅游投资项目的风险16（三）加强旅游投资项目风险管理的建议对策18三、医疗健康旅游城市综合体规划与投资风险管理19第一节 经营性物业贷款风险分析一、浅析经营性物业贷款的风险控制经营性物业贷款作为一种新型融资品种，以其额度适中、期限较长、还款压力较小等特点，为借款人盘活资产获取更大收益提供了良好的平台，正在为越来越多的客户所关注，也已成为各金融机构争夺客户的重要手段。我行自推出这一业务品种以来，客户经理积极营销，已取得较好效果。但是，在审查的过程中发现，一些比较好的项目，由于客户经理对经营性物业贷款的特点把握不清，风险分析不到位而造成多次反复，影响了营销效率。为帮助客户经理准确把握经营性物业贷款的特点，有效防范风险，根据笔者的理解，将经营性物业风险控制要点与大家进行交流。（一）什么是经营性物业贷款经营性物业抵押贷款是指银行向法人单位发放的，以其或第三人所拥有的经营性物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入及借款人的其他经营收入进行还本付息的贷款。经营性物业抵押贷款借款人必须是经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照、实行独立核算的法人，拥有的经营性物业已经投入商业运营，并对其具有独立的处置权。贷款可用于物业在经营期的资金需求。对于自行建造的物业，可用于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的资金；对于购置的物业，可用于置换购置款。贷款不得用于国家明令禁止的投资领域和用途，不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款。（二）经营性物业贷款风险控制的重点内容1、物业的权属：要核实拟抵押的物业是否已竣工验收合格、是否取得房产证，是否已设定抵押，是否已计入固定资产账等。经营性物业抵押贷款必须以竣工验收合格、取得房产证、并投入正常运营的经营性物业作抵押担保，必要时还应提供银行认可的其他财产抵、质押、第三方保证，并可视情况要求借款人法人代表或其实际控制人提供连带责任保证担保。2、物业的出租率、租赁合同的租期、租金支付方式：调查租金收入与贷款额度和贷款期限是否匹配；调查租金支付方式，防止物业在抵押给我行时，承租人已经一次性向借款人支付了长期租金，或者是将租金与出租人对于承租人的其他债务进行了抵销，导致我行届时无法从租金中获得还款来源以及无法处置抵押物。3、租约情况：调查租约的真实性以及租赁合同中是否存在损害我行利益的条款。特别注意承租人依法享有的承租权、优先购买权以及其他权力对我行抵押权的限制和影响，对抵押物价值、抵押率、抵押权实现的难易程度作必要地预估。租赁合同是否在房管部门办理了租赁登记手续。如未办登记手续则租赁合同存在法律瑕疵，会影响到我行对抵押物的顺利处置。4、承租人资信、经营状况、支付租金能力等资质情况：对于承租人经营状况或资信不佳、按期足额支付租金有困难或多次拖欠租金的，不宜介入。5、物业投保情况：贷款发放前，必须对经营性物业办理保险，保险费用由借款人承担，并指定银行为第一受益人，且保险的有效期应至少长于授信到期日后的三个月，投保总额不低于贷款本息额。6、贷款用途的真实性和合理性：确保贷款用途合法、合规。7、账户监管：借款人应与银行签订租金账户监管合同或协议，明确物业经营收入直接进入银行指定账户，一旦借款人无法偿还贷款本息，银行有权直接从该账户中扣划。8、置换要求：置换他行贷款的，应建立资金专户，确保贷款专项用于归还他行贷款，确保他行抵押权释放后设定为贷款行抵押权；若他行抵押权释放并为贷款行设定抵押前贷款行贷款处于悬空状态，应要求借款人提供有效的阶段性担保9、贷款额度与期限：贷款金额最高不超过建造或购置价格（扣除折旧）的70%（含），或本行认可的评估机构的评估价值的70%（含），以二者孰低为准。贷款金额的确定应结合租金水平，重点考虑评估价值、合理的市场价格以及租金覆盖率等因素。贷款期限不得超过8年，且不得超过借款人法定经营期限和经营性物业使用年限。贷款利率按本行中长期贷款利率的有关规定执行。二、经营性物业抵押贷款的风险分析及审计重点经营性物业抵押贷款是一种新型房地产类对公贷款品种。一般是借款人以其持有的商用写字楼、星级酒店、综合商用设施等为代表的经营性物业作为抵押物，向商业银行申请的一种中长期贷款，商业银行与借款人约定以该抵押物业的租金收入等作为贷款主要还款来源。近年来，在对商业银行房地产信贷业务审计中发现，由于经营性物业抵押贷款资金用途限制少，导致贷款资金挪用情况时有发生。同时，该类贷款抵押物估值普遍虚高，企业还款来源较为单一，当借款企业经营发生困难时，将给商业银行带来不良贷款风险和贷款资产保全风险。（一）经营性物业抵押贷款的业务背景和特点1、业务背景随着城市商业地产的快速发展，商用物业的租金逐年攀升，部分房地产企业的经营模式也做出了相应调整，从过去单纯开发物业用于销售逐渐转变为开发商用物业用于自营、联营或租赁。这些都为经营性物业抵押类贷款的产生提供了外部条件。2005年9月，中国农业银行率先推出经营性物业抵押贷款，随后各大银行陆续开展此项业务。房地产企业由于开发项目资本金比例要求限制，融资压力增大。同时，受地产调控政策和贷款规模审批的限制，房地产企业较难以传统房地产开发贷款名义直接从银行融资。而经营性物业抵押贷款具有资金用途灵活、贷款期限长、贷款规模大等优势，一经推出就受到了房地产企业的追捧。近年来，经营性物业抵押贷款规模呈逐年扩大的趋势。2、业务特点贷款资金用途限制较少。除满足企业流动资金需求外，还可用于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例的自有资金。贷款期限长、规模大。贷款期限一般为5至10年，有的银行贷款期限最长可达15年。贷款规模从几千万元到几十亿元不等。还款方式灵活。借款人可根据自身经营情况结合现金流状况安排还款计划，在贷款期间分期还款。同时，银行还可按还款情况逐步释放抵押物业。（二）经营性物业抵押贷款存在的风险1、抵押物评估风险目前，我国房地产等不动户评估大多采用比较参照评估法。这种评估方法通常以被评估对象周围的同类房产在评估时点的市场价格为参照标准，并未考量房产本身的价值和宏观经济因素，甚至有评估公司为迎合借款人贷款需求人为抬高评估价值，为借贷双方不合理行为披上合理的外衣。经营性物业抵押贷款期限较长，贷款期内不确定因素较多，经济发展周期和房地产市场周期变动、借款人高估抵押物价值或将市场租售情况不理想的项目抵押给银行，都可能导致抵押不足。真实、客观、科学地评估抵押物价值、企业经营与信用状况、还款来源的稳定性等存在一定困难，增加了商业银行贷前评估和贷款发放的风险。2、贷款资金用途风险经营性物业抵押贷款不同于固定资金贷款、流动资金贷款、项目贷款等，在监管方面无明确法律法规可依，大多仅受银行内部规章制度的约束。审计发现，这种贷款用途非常广泛，如公司日常经营、偿还债务、置换贷款等。房地产企业在融资渠道收紧的情况下，常会挪用经营性物业抵押贷款，如利用贷款资金偿还前期项目投入所形成的借款，或在新项目手续不全、无法申请贷款的情况下将经营性物业抵押贷款资金投入新项目进行购地、前期建设等。审计还发现，有些银行借用该贷款业务置换企业先前在该行的其他贷款业务。经营性物业抵押贷款属中长期贷款，按照规定，只能用于置换以相同房地产产权为抵押的住房开发贷款，而某些银行以经营性物业抵押贷款之名发放实际用于置换流动资金的贷款，为房地产企业延长流动资金借款期限、减轻资金压力、囤房囤地大开方便之门，甚至掩盖了银行不良贷款的真实情况。房地产开发企业通过这种方式规避国家的宏观调控，不利于经济稳定协调发展。3、银行资产安全风险经营性物业抵押贷款的抵押物是办公或商业物业，在评估过程中容易受到市场环境的影响。在经济繁荣、房价走高时，其价值会相应走高。但由于借款期限过长，受经济周期的影响较大，一旦房价下跌，则会出现抵押物贬值的情况，抵押物变现的难度也会增加，给银行带来贷款抵押不足的风险。一方面，借款企业在办理抵押时由于自身存在的抵押不实、重复抵押、涉及诉讼、企业资产负债率过高等问题，会给银行变现抵押物带来困难。另一方面，经营性物业抵押贷款的第一还款来源为经营性物业的租金收入，这种收入同样受到经济环境的影响，如果企业经营不善或外部环境发生变化，会导致租金收入降低甚至物业闲置，从而增加形成不良贷款的风险。（三）经营性物业抵押贷款的审计重点经营性物业抵押贷款属于新兴业务，其性质介于“流动资金贷款”和“固定资产贷款”之间，所适用的法律法规还比较模糊，有关贷款业务法规体系对此也没有明确规定。加之该项业务发展迅速，其健康发展关乎国家信贷安全及金融秩序的稳定，金融审计应予以重点关注。1、抵押物真实情况审计重点包括：一是抵押物是否存在虚假抵押情况。审计人员可延伸调查房屋产权抵押登记机构，查阅原始登记凭据，并与银行资料进行比对，对物业的真实性和抵押的真实性进行审查。二是抵押物是否足值抵押。审计人员可延伸调查出具物业评估报告的中介机构，调查其是否具有合法资质，并评价其评估方法是否科学客观、真实可信，是否存在高估抵押物价值，抬高抵押率的情况。三是抵押物自身的实际情况。审计人员可延伸调查物业管理公司、出租户等，关注抵押物是否存在产权争议、涉及诉讼和以租代售等情况。2、资金真实使用情况审计重点包括：一是贷款用途为归还他行贷款的，审计人员可通过延伸审计取得原贷款行相关贷款合同，了解原贷款项目情况和原贷款规模。掌握房地产项目开发的具体情况，并查阅贷款资金从贷款专户转出归还他行贷款的相关凭证。重点关注资金是否挪作他用、是否有超规模放贷的情况，是否存在房地产开发企业用经营性物业抵押贷款归还信托贷款和民间借贷等情况。二是贷款用于归还关联公司借款和置换股东借款的，应充分掌握借款人关联公司及其经营状况，延伸调查资金的最终流向和用途。关注是否存在以归还负债性资金名义为其他开发项目滚动融资，或存在高利转贷、投资于其他违规领域等情况。三是贷款用途为物业维修改造的，审计人员可查阅施工合同、工程进度表和资金支付凭证等资料，对于大额信贷资金集中支付，可跟踪资金流向，确定其真实用途，防止以维修、装修等名义将资金挪作他用。3、借款人正常经营情况审计重点包括：一是关注企业贷款后续监管情况。根据贷款行与借款人签订的资金监管协议，借款人须在贷款行开立资金监管专户，物业经营收入直接存入专户。审计应关注借款企业是否履行资金监管协议中明确的义务，将经营收入全部存入专户管理。二是关注借款企业还款来源情况。审计可延伸调查企业经营状况，了解物业出租率、租金等情况，结合从工商、税务等部门取得的报表资料，关注企业收入的真实性。三是关注借款企业抵押物业完工进度情况，审计可对抵押商业地产的完工情况进行实地查看，了解是否存在抵押物业尚未完工不具备租赁条件的情况，是否存在拖欠工程款、工程进度慢等导致抵押物业形成烂尾工程的情况。四是关注经济发展周期和政府调控措施对物业租赁带来的影响。审计应关注银行针对各种市场风险可能对借款人经营产生影响而采取的防范措施，降低信贷资产的潜在风险。三、小心“经营性物业抵押贷款”从东亚这个港资银行率先在内地做了第一单经营性物业抵押贷款（下称，经营性贷款）后，直到2005年才由农业银行率先在北上广深等七个城市试点。从北上广的购物中心到县城综合体，商业地产一路高歌猛进，“经营性物业抵押贷款”也屡屡在侧身其间。但是，表面上看风平浪静，实则暗流涌动，风险也在悄悄聚集。经营性贷款风险的“高发路段”有两处，一是对经营性物业的评估；二是贷后管理。贷前评估在经营性物业抵押贷款业务中，银行通常会先看是哪家房企要申请此类贷款，才会进入接下来的估值环节。以时下最火爆的购物中心为例，贷前评估主要关注出租率、主力店的主要品牌、品类结构，还有租约是纯租金还是租金+扣点、背后的招商运营团队等。购物中心的收益点主要包括主力店租金、小商铺租金、停车场租金和户外广告收入这几大块。成本主要包括前期的土地成本、规划和开发成本，还有后期的招商运营管理成本以及后续的维修费用。经营性物业抵押贷款更看重租金收益，这通常被视为第一还款来源，而且租金水平也最能直观地反映出一个经营性物业的经营状况。租金收益不够偿还利息，这是经营性物业抵押贷款遇到的最主要问题，这也是银行最头疼的。按照一个物业公平的市场价值计算，零售物业的平均回报率仅为3%-4%，好一点的购物中心也就5%左右。当然，如果只计算土地成本和建安成本，不计算物业本身的增值部分，回报率会高一些。经营性物业整体的运营状况不佳，回报率低且回报期长，更多时候银行可能心有余而力不足。上述假设还是物业满租。通常经营性物业的出租率很难达到100%.出租率最高的一线城市写字楼，最高能达到90%-95%；其次是购物中心，通常是在70%-80%；酒店业的平均入住率大约是70%，五星级酒店通常只有50%-60%.由于经营性物业的信息比较公开透明，租金水平、出租率的信息获取成本较低。事实上经营性物业的评估值很难造假。高力国际中国区评估及咨询部董事贺志蓉表示，第三方评估机构出来的评估值通常相差不大，即便有误差也会在一个相对合理的区间。具体的经营性贷款发放的额度应主要依据物业还贷现金流确定，同时还应满足贷款抵押率要求。不同银行业务把握或稍有不同，但根据农业银行2010年12月关于经营性物业贷款项目的评估与管理要点的文件显示，最高不超过抵押物估值的70%，工业和仓储类物业不超过60%.对新建物业，贷款额度原则上不应超过物业的总投资。至于经营性贷款期限，一般最长不超过10年，可根据物业实际经营情况予以适当宽限，但是宽限期最长不会超过两年。经营性贷款，通常开发商只能拿到物业评估值的60%-70%的贷款。但是也能见到贷到评估值100%的极端情况。显然，这里面不排除双方里应外合用虚假合约、虚假信用证去忽悠银行。调控袭来，最先受到冲击的肯定是开发贷，其次是个人住房按揭。经营物业的抵押贷款应该算是银行在房地产业务中最后被收缩的一块阵地。所以，有的开发商手里会留有一些经营性物业，以备不时之需。当调控异常严厉时，开发贷几乎是不可能拿到。有时开发商在银行有授信，但是银行自己的额度非常紧张，这同样拿不到钱。但这时开发商申请经营性贷款获批的可能性则相对较大，可以救急。至于贷款的去向、用途是否全部用在抵押的物业上，银行多数会睁一只眼闭一只眼。二次贷款如果只是一次放贷，一个经营性物业只放一笔贷款，那风险还是相对可控的。实际操作中，有时出现一个经营性物业被拿去抵押了三次。关于二次贷款，可以用商业地产规模最大的万达做一个背书。万达集团董事长王健林曾在公开场合表示，对于万达广场的10年期抵押贷款，除了满租开业时可以拿到一笔贷款，5年后因租金上涨还可以重新评估重新抵押，因此又可以获得一笔更高的抵押贷款。物业在经营一段时间后，将其再次估值，二次估值通常会高于初始估值，然后开发商根据二次估值向银行追加借款或者要求释放部分抵押物的产权。这是国内众多商业地产项目抵押贷款通用的模式。2006年，万达曾被央行金融管理部门列为全国房地产金融改革的试点企业。而且其经营性贷款的期限可以长达15-20年。王健林曾在2010年的一次媒体见面会上表示，万达拥有多个万达广场，仅在银行做经营性物业抵押这一项的贷款规模就有望达到300亿元。据称经营性贷款约占到万达地产开发资金的三成。这也是很多商业物业套现的手段之一。表面上看，这并不违反银行对房地产类贷款的借款人需投入30%自有资金的规定。事实上，二次贷款加上首次贷款很可能会超过经营性物业的初始成本，这就相当于银行帮助房地产企业拿地建造了这个物业，变相减少了抵押给银行的资产。万一宏观经济下行，房地产价格暴跌20%-30%，这些资产的抵押则很可能会敞露出风险来。贷后管理贷后资金的管理，通常银行会对租金账户进行监控，按月、季度还本付息，最长的还款周期是渤海银行的半年。按照相关规定，经营性贷款只能用于以下三个途径：一是置换以相同房地产产权为抵押的住房开发贷款；二是归还股东借款；三是用于经营性物业的装修、改造和扩建。但是实践中，有些银行偷换概念，采用借新还旧办法，用经营性物业中长期贷款置换短期开发贷款。而开发商则可以用这笔钱来还信托、基金的高息借款等。经营性物业最核心的风险在于物业的运营状况。如果物业经营不善，极易形成银行坏账，在“反正也还不了钱”的情况下，借款人往往反倒会尽可能多贷款。还有一种情况是经营不错的物业来抵押贷款，如果拿去补东墙，问题主要是违规，对银行而言风险相对可控，只要能按时还贷，有些银行会假装不知道。经营性贷款之所以有这些潜在问题，与监管规定的缺失也不无关系，目前银监会并未对其形成标准化、程式化的条文。早在2011年中，时任银监会主席的刘明康曾在内部会议上首次对商业地产提出警告，“部分银行争相抬高地产贷款金额，拉长贷款期限，放松申贷标准，埋下风险隐患。”同时，杜绝各类信贷资金违规流入房地产市场，一定要对假合同、假按揭、违规行为等不审慎的做法加强打击力度。2011年4月，一家小型商业银行因经营性抵押贷款用途审核不严格致使资金违规流入到股市和楼市而被内部通报。但是，一年半过去了，经营性贷款的风险似乎并未得到充分改善。假设少数经营性物业形成坏账，那该如何处置物业？通常做法是放着，等着下一波资产升值时再出售，尤其是那些抵押率已经达到100%的物业。经营不善的物业如果着急出售至少会丢掉20%-30%的价值，这时候等待反而是一个比较稳妥的办法。从数量上看，没有确切的材料可以表明此类贷款的比例。但是，业内人士分析，住宅与商业地产的比例为在很大程度上决定了普通开发贷与经营性物业抵押贷款的投放比。2012年前三季度，全国住宅竣工面积占总面积的80.31%.经营性物业抵押贷款潜在的风险，资产牛市时不会显露，一旦突然遭遇熊市，这些风险也许就会浮出水面。四、商业银行防范经营性物业贷款风险的几点建议2005年少数商业银行出台经营性物业贷款管理办法，开始试行经营性物业贷款，意在盘活企业固定资产，侧面支持房地产开发企业。近几年，随着更多的商业银行发放该类贷款，其风险也逐步显现，本文将从银行从业者的角度对经营性物业贷款的常见风险及防范措施进行简单分析。商业银行认定的经营性物业一般是指已竣工验收并投入运营，经营管理规范、经营收入稳定、现金流充裕、综合收益较好的商业营业用房、办公用房、宾馆酒店、大型购物中心、酒店式公寓、工业和仓储用房等物业形式。经营性物业贷款一般是指商业银行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，以该物业的经营收入作为主要还款来源的贷款。该类贷款可用于借款人生产经营中各项合理的资金需求，由于用途广泛，深受借款人和商业银行的推崇。（一）经营性物业贷款常见的风险1、市场风险房地产市场的火爆，造成同业竞争的激烈，商业银行介入经营性物业项目时，项目往往还处于市场培育期，物业周边市场商业氛围不高，另外，贷款期限一般为10年至15年，随着经济周期的变化，租金水平及出租率情况均存在降低的可能，从而影响企业的还款能力。2、利率风险经营性物业贷款的期限较长，受经济周期的影响，贷款期内若处于加息周期，银行贷款利率上涨的可能性较大，企业的财务费用有可能增长，如承贷物业的租金收入未能同步增长，项目可能出现资金缺口。3、经营风险经营性物业贷款的还款资金来源主要为租金收入，借款期内，借款人能否按计划归还贷款本息与承租方是否按期足额支付租金密切相关，而承租方按期足额支付能力受其自身的经营业绩限制，承租方所在行业的竞争和风险将影响租金的按时收缴，从而影响贷款本息按期偿还。4、资金监管风险承贷物业的还款来源主要为经营收入，包括租金收入、车位收入、广告收入等，经营收入主要通过支票、现金等方式实现，同时承贷企业一般关联公司较多，各关联公司之间的资金往来调动较为频繁，存在一定的资金监管风险。5、租约风险租约的真实性以及租赁合同中存在损害商业银行利益的条款都将对商业银行的债权产生影响。要特别注意承租人依法享有的承租权、优先购买权及其他权利对商业银行抵押权的限制和影响，对抵押权实现的难易程度作必要的预估。（二）风险的防范措施1、贷前防范贷款项目的成功与否，关键在于前期商业银行介入承贷企业和项目时，要挑选信用记录良好的企业和现金流充裕的项目。（1）借款人的资格审核借款人要求无不良信用记录，法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好；主要股东或实际控制人经营业绩良好，综合实力较强；拥有经营性物业产权，持有合法、有效的房产所有权证；董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物；同意商业银行对项目资金进行监管。（2）物业的资格审核经营性物业应符合城市商业规划或产业规划要求，经竣工验收合格并办妥房产证，已投入商业运营；地理位置优越，物业位于城市中央商务区、中心商业区或开发区等城市经济中心地段；物业所在区域交通便捷，人流、物流、车流充裕，商业、商务氛围浓厚或工业资源密集；宾馆酒店类物业应为星级，年均入住率不低于所在城市或所在区域平均入住率；经济型酒店和酒店式公寓应由国内外知名酒店管理公司管理；写字楼物业年均出租率不低于所在城市或所在区域平均出租率；经营性物业定位准确，经营情况稳定，出租市场前景良好；市场价值和租金价格稳定或有上涨趋势；具有较强的变现能力，有利于整体处置。（3）贷款额度和期限的确定贷款额度必须根据物业可用于还贷的现金流确定，同时综合考虑物业的评估价值，现金流要完全覆盖贷款本息。贷款期限要综合考虑借款人融资需求、现有融资情况、物业预期经营现金流状况、借款人其他综合还款来源等因素合理确定。（4）租赁合同的审核为防止借款人通过修改租赁合同、另行签订长期低租金合同或以其他方式对抗商业银行的抵押权，应尽量要求出租人和承租人持租赁合同到房管部门办理租赁登记备案手续。同时要认定租约的真实性以及租赁合同中是否存在损害商业银行利益的条款。要特别注意承租人依法享有的承租权、优先购买权及其他权利对商业银行抵押权的限制和影响，对抵押权实现的难易程度作必要的预估。（5）租金支付能力审核要关注承租人资信、经营状况、支付租金能力等情况，看是否存在承租人经营状况或资信不佳、按期足额支付租金有困难或多次拖欠租金等情况。2、贷后防范（1）关注宏观经济形势由于经营性物业贷款的长期性，造成贷款期内物业抗风险能力必须增强。商业银行要时刻关注宏观经济形势对承贷物业经营状况的影响，在经营状况较差时，建议企业增加其他还款来源或提前收回部分或全部贷款。（2）关注利率变动趋势由于银行贷款利率可能上升，为防范承贷物业出现资金缺口，除要求企业以承贷物业抵押担保之外，是集团公司的，要求集团公司或有担保能力的关联公司提供连带责任保证担保。（3）严格监管租金收入租金收入是贷款的第一还款来源，发放贷款后，商业银行应严格监管物业的各项租金收取情况，力争做到一手租金全部归行，租金的支出要经过贷款行的同意。如借贷企业出现逃避资金监管行为，贷款银行有权要求提前偿还贷款或处置抵押物。（4）动态管理抵押物为防范抵押物处置风险，应尽量要求借款人，在贷款还清前，不得以承贷物业再次对外设定抵押。同时要对企业经营状况及承贷物业区域商业环境定期进行跟踪分析，在房地产市场发生较大波动时，应对抵押物进行重新评估，确保第二还款来源有保障。第二节 景区风景旅游项目投资风险分析一、旅游投资项目中的风险评价及防范研究旅游市场需求复杂多变、市场竞争环境日益激烈以及对于当地自然人文环境的高度关联和依赖性使得旅游项目投资面临着较大的风险，因此加强旅游投资项目的风险评价和防范对于旅游投资项目来说具有极其重大意义。加强旅游项目的经济风险评价和分析有助于提高项目决策的科学性和合理性，是进行旅游项目风险控制的主要依据，有利于提高旅游项目的投资收益率。因此本文从风险评价和风险防范的视角研究了旅游投资项目的管理。（一）旅游投资项目中存在的风险种类旅游投资项目中存在的风险种类很多，一般来讲对于其影响重大的风险种类主要有下面几种：1、经济风险。旅游投资项目中的经济风险主要是指由于社会经济因素所引起的旅游投资工程项目工期延误或造价成本费用上升的风险。导致经济风险的因素和来源很多，主要有宏观经济走势和预期、旅游项目投资的软硬件环境、通货膨胀水平和大小、旅游项目融资的难易程度等。经济风险是旅游投资项目中风险防范的主要因素，其影响的程度和防范难度都比较高。2、自然环境风险。自然环境风险是指由于自然现象和物力规律等所导致的旅游投资项目的不确定性。诸如自然灾害、自然景观的消失和退化、环境污染、台风暴雨海啸地震等都会对旅游投资项目带来不可预期的影响和难以控制的损害，尤其是那些对于自然环境和自然景观有着严重依赖的旅游投资项目受到来自自然环境变化的影响巨大。3、管理风险。旅游投资项目的管理人员和参与方其本身的职业道德和技术管理水平会对旅游投资项目带来诸多的不确定和风险，诸如旅游项目投资人的项目管理经营和风险喜好大小会直接影响旅游投资项目的工程完成进度和施工质量，旅游投资项目的设计水平和规划状况会导致旅游投资项目建设成本和运行维护费用发生众多不确定性变化。4、其他风险。其他一些突发事件或因素也可能会导致旅游投资项目发生重大损失，诸如旅游工程在建项目中出现的工程事故、工伤财产损失等会影响工程施工进度和质量，一些流行性疾病等也会影响到旅游项目的经济收益水平，对于这些风向和突发因素的防范和控制可以增加整个工程项目的前瞻性和兼容性。（二）目前旅游投资项目风险评价防范的现状旅游投资项目在规划启动和设计的过程中面临较多风险，这也逐渐引起了旅游项目投资人的注意和关注，有些旅游投资项目在可行性研究中已经把相关风险分析和评价纳入到了项目评价之中。但我国旅游业发展中旅游投资项目还没有实质上进行全面风险评价和管理，其中存在的主要问题有：1、旅游项目投资人的风险评价和防范意识比较低。作为旅游项目的投资人往往意识到了相关风险但不愿意投入资金进行评价，特别是在项目开发资金短缺情况下更不愿意列支风险管理支出，部门旅游项目投资者只看重项目的财务指标，对于项目盈利能力、财务生存能力和偿债能力重视有余而风险意识比较淡薄。2、缺乏健全完善的风险评价指标体系。现行旅游投资项目风险评价指标很多，诸如净现值财务敏感性分析、内部收益率敏感性分析和盈亏平衡点分析等，但是缺少一个综合评价财务指标体系，这样使得整个旅游投资项目不能做到整体的一步到位式的评价，同时判断的标准缺乏一个概括性的确定指标。3、所使用的风险评价方法手段比较落后。目前旅游投资项目风险评价中所使用的主要方法是传统的概率分析评价法，实际上要准确把握风险因素的概述分布是非常困难的，这使得该方法具有很大的随机性和不全面性，与国外同行业所使用的评价方法体系相比存在很大的差距。（三）加强和提高旅游投资项目中风险评价和防范水平质量的建议根据以上分析，本文认为应该从以下几个方面着手以加强和提高旅游投资项目中风险评价和防范的水平和质量。1、提高风险评价和风险防范意识。旅游项目投资主体应该提高风险评价防范意识，在项目策划、项目施工、项目经营维护全过程中营造良好的风险管理氛围，从项目决策阶段开始就注重风险的识别、评价和防范，从而提高旅游项目决策的质量和提高投资的成功率。2、建立健全和完善相关的风险评价指标体系。根据旅游投资项目所在环境动态变化的特征，加强对项目本身的动态盈亏平衡分析，对于旅游项目在整个生命周期内的投入产出及其相关风险因素做出全面的评价；将投资收益率指标引入到旅游项目投资风险评价中，它可以一步到位地对投资项目做出完整全面的评价，可以作为项目投资主体进行决策的直接依据。3、采用先进适用的风险评价方法和手段。参考国外同行业在风险评价上所使用的主要方法模型，可以综合考虑使用模糊评价法、敏感性分析法、层次分析法以及神经网络法等对旅游投资项目风险进行评价。针对旅游投资项目的特点和每个评价方法的优势劣势综合使用来对工程项目进行综合、分析、计算，从而为项目投资决策者提供科学的管理依据。4、编制旅游行业风险分析纲要加强项目风险管控引导。为了给整个旅游投资行业的风险管控提供一个标准和示范，政府相关职能部门可以组织专家学者和旅游行业企业进行行业风险分析大纲的编制，从而作为旅游投资项目风险管控的借鉴和参考依据，最终提升旅游项目投资主体的风险评价和防范水平。二、加强旅游项目风险管理的建议对策（一）旅游投资项目的特点旅游投资项目是为旅游活动或以促进旅游目标实现而投资建设的项目，从建设内容可划分为景区景点项目、饭店建设项目、游乐设施项目、旅游餐饮项目、旅游商品开发项目、旅游交通建设项目、旅游培训教育基地项目及其他辅助项目等。旅游行业的特殊性决定了旅游项目不同于其他投资项目的特点，这些特点也是其风险产生的内在原因。具体表现在：1、关联性。旅游业是一个关联性和综合性极强的产业，旅游业的各行业、各领域都有很强的相关性。某一种旅游产品的有效供给，需要其他配套服务的支持。因此，旅游业某一领域的投资必然需要其他相关领域的投资，受其他领域投资的影响，否则，不可能有效地发挥作用。对其他配套服务的依赖，成为旅游投资项目无法自主控制的重要风险。2、敏感性。旅游业的敏感性是指旅游业的发展受到社会各个方面的制约。影响旅游业的因素很多，既有行业内部的又有外部的。其中，许多是企业不能预料和控制的，如社会文化和风俗习惯（主要指旅游文化消费）的变迁、战争等。这也使得旅游投资具有了很大的风险。3、专用性。旅游投资不像工业投资那样可以随意转产，它的投资一旦形成，若无人使用，其产品价值就不能转移而被消费，容易成为无法回收的沉淀成本，退出门槛高。越是有特色的项目，越是不易改变其内容与功能，或者改变内容与功能的成本代价过高，给风险转嫁带来困难。4、季节性。旅游产品的消费需求具有很强的季节性，淡季资产闲置浪费，财务上入不敷出，旺季资产又常常超负荷运转；旅游资源的功能也受到季节性的限制。5、依托性。旅游投资项目依托性强，紧紧依托经济环境、社会环境和自然环境。（1）经济环境。一是受旅游市场依托，也就是受旅游资源市场和旅游客源市场的双重影响；二是受旅游产业依托。（2）社会环境。旅游项目受到旅游政策、旅游法规、文化氛围和和平稳定的环境影响。（3）自然环境。目前，我国的旅游投资具有很强的资源导向性，要充分考虑到所在地区旅游资源的丰富程度，考虑地理位置、选址是否合理等。6、投资额大、回收期长。旅游的属性和旅游业的脆弱性决定了旅游项目具有投资额大的特点。旅游景区景点项目属于资源依托性强的旅游产品，如果把旅游资源的价值考虑在内，旅游业就是高投入的产业。特别是随着旅游可持续发展的进一步完善和成熟，旅游活动带来的外部性需要企业来承担，势必增加了企业的投资额。旅游产品消费又具有不可储存性、非完全排他性、临时使用性、节律性等特点，消费额度有限，回收缓慢，导致投资风险增加。7、市场导向性。旅游项目投产后的运作和企业一样，具有明显的市场导向性。一方面，市场需求具有多样性，游客对旅游产品的需求具有非常多样化的细分，希望一个旅游产品满足多样化市场的需求，这对产品提出了更高要求。另一方面，旅游者市场需求趋向是动态的，特别是处于快速致富的过程中的中国，游客需求在快速转换之中。特殊性需求要靠敏感的市场洞察力才能发现和把握，才能适时地推出适应需求的产品。对市场把握不准，就会失去产品消费的主体，从而产生投资风险。（二）旅游投资项目的风险旅游项目投资风险来自于各个方面，我们要具体分析各种风险，有针对性地采取必要的防范措施，就要从项目投资进行分类分析。根据投资者能否直接控制可将旅游项目投资风险划分为项目环境风险和项目核心风险。项目环境风险是指那些对所有的旅游投资项目都产生影响的因素引起的风险，与市场的整体运动相关联。企业无法直接控制此类风险，但可以通过各种措施降低其损害程度。项目核心风险是发生于个别项目的特有事件造成的风险，来自于投资项目内部的微观因素。企业可以控制该类风险因素减少风险的发生，或采取预防措施规避风险。1、项目环境风险（1）政治风险。主要表现为国家政策法律的稳定性风险，特别是项目所在地的稳定性。旅游业是典型的敏感性产业，旅游活动又是通过旅游者从客源地向旅游目的地的移动才得以实现的，投资项目所在地政治环境不稳定将给旅游者等市场主体带来顾虑和阻力。（2）经济风险。国家和地区的宏观经济环境和经济发展水平、人均生活质量和水平决定着旅游者的消费能力和档次。旅游是较高层次的消费活动，人们只有具备了一定的消费能力之后，才有可能选择旅游消费，这决定了旅游投资项目未来的市场需求状况。经济环境应是旅游项目投资者最为关注的因素。（3）金融风险。主要来自于市场利率风险。市场利率决定投资项目的融资成本，进而影响其生产经营成本，最终决定项目的赢利水平，并对投资者是否愿意将资金投入到旅游项目中、投入到什么类型的旅游项目中以及投入的程度等起着根本性作用。（4）自然风险。这是指自然因素带来的风险，如环境污染和自然景观的退化，旅游投资项目在建设过程中出现超标准等。许多旅游项目对自然环境有很高的依赖性，特别是休闲、疗养、观光类项目，当地的自然环境状况和质量对旅游投资项目有直接的影响。2、项目核心风险（1）主要内容完工风险。存在于旅游项目建设阶段。主要表现在为：项目工期延长；项目建设成本超支；由于种种原因使项目可能迟迟不到设计规定的技术经济指标；在极端情况下，由于技术和其他方面的问题，项目完全停工放弃等。设计风险。指旅游项目在概念、设计阶段，由于技术问题使项目的主题、策划或布局存在某些缺憾。旅游资源越独特，价值越大，吸引力越大，但是资源不等于产品，真正构成游客吸引力的，是产品的吸引力。在这个结构里，资源如何转化为产品，是旅游产品设计的关键。设计风险将直接关系到旅游项目建成投入使用后在市场上的竞争力和经营的持续性，这种风险一旦发生对旅游投资项目影响深远。管理风险。旅游投资项目承包之后，一般由项目管理师全权负责。项目管理师的管理能力和经验将直接影响项目的施工质量和进度，尤其是管理师个人的风险偏好也会在某种程度上增加项目建设的风险。因此，项目投资者和管理师都应具有优化配置（即风险最小化和收益最大化）并协调和充分利用各种客观条件和资源的能力。市场风险。指旅游投资项目建成投