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四途径拨开物业管理产业升级“迷雾” 作者： 日期：2 个人收集整理 勿做商业用途四途径拨开物业管理产业升级“迷雾物业管理的产业升级,首先是要解决当前物业管理行业中有悖于产业升级的各种困惑，只有解决了这些物业生产关系与生产力上的矛盾，物业这一朝阳产业才有望迈向黄金产业。那么当前中国物业管理行业要实现产业升级还面临哪些比较棘手的问题和困难？应如何克服这些障碍?笔者结合自己的物业实践谈一些感悟和建议。首先应该是物业人思想上的结构升级人们常说：“思路决定出路！”思路都不清晰何谈发展？我在物业管理教学和研究中，接触过许多优秀物业企业的高管，我发现这些物业精英，他们的大多数更多的关注物业企业内部的运作程序、他们把大量的精力耗在物业企业内部的作业研究和生产管理,对程序文件和作业指导书情有独钟，这有点类似古典企业管理时代的先贤美国学者泰勒，而对于物业乃至于整个房地产的发展方向和态势，他们在思路上并不是都很清晰的。二十一世纪后，房地产的发展经营进入到了一个“可持续发展和适宜居家的阶段，提出了环保意识,提出了低碳生活。许多建筑的设计风格上开始体现了这一时代的标志，在欧洲一些国家的物业管理，也反映出现了这一思想,他们在划地下停车场的车位线时从环保的角度出发，使用的方法是镶嵌玻璃条，而不使用油漆来划线，使用生物防治小区水体污染而不适用化学药剂,为的是以减少对环境的污染.然而，我国大多数地区的物业管理似乎还没有同步进入这一轨道，大多数物业公司一方面口头上宣讲环保，而另一方面在实际工作中，却做得是大量破坏环保的事实。据专家们考证，在我国的污水排放中，占比例最大的并不是工业污水而是生活污水.而我们当今的物业管理为了达到清洁服务的品质，大量使用洗地机加红水或洗衣粉洗地,在清洁开荒中，为了清理干净石材路面的水泥污渍，大量使用草酸，物业人用静电液处理大堂地面石材,用不锈钢油处理电梯轿厢,用玻璃水清洁窗户玻璃,用漂白粉、硫酸铜处理水景，这些本身就是对环保的破坏.物业作为城市环境秩序的维护者,本应起表率作用大力弘扬环保才是,可为什么会适得其反呢？我想除了生产技术上的一定原因外，更多的因素可能不得不归结于物业人的思想和认识，说重一点就是做物业的人还没有从思想上深刻地认识到环保这一问题的严峻性。本文为互联网收集，请勿用作商业用途个人收集整理，勿做商业用途回到物业管理的产业升级上来说,同样的道理，物业管理的产业升级,首先应该是物业人尤其是物业高管层人员在思想上要梳理清楚物业管理中经营、管理和服务三者之间的辩证关系;要改变那种狭隘地看待物业管理就是研究工作流程、工作标准的思想,要学会从整个物业行业现今发展的态势上、仍至于整个国民经济的发展态势上宏观地把握物业管理的发展；从思想上首先有一种认识思维的升级。其次要加物业管理基础理论研究和升级我曾担任过许多物业专题培训的教学工作。社会上的物业培训更多的是一种为拿证的应试培训，而在做物业企业的培训时,又发现这些物业企业的培训课题，更多注重两个方面：一个方面是物业的实操训练;而另一个方面则是企业团队的执行力的培训，有几本书是许多物业企业奉为经典的教材:美国作家阿尔伯特哈伯德的致加西亚的信,美国作家布瑞斯巴伯的没有任何借口，这些培训固然有很强的实用性，但是，也反映出我们的物业培训链条缺乏一种创思维型的高层次的培训。我们的物业培训更多的是教学生们怎样考试过关而拿证，或者是一种强行灌输某种理念的洗脑，或者是一种简单的操作要领流程培训,我在四川天一学院房地产学系物业管理专业教课时讲到住宅小区已经开始出现衰亡时,讲到现实主义建筑学派提倡的功能分区、大马路、城市中的高楼时的弊端时,学生们流露出的更多的是一种诧异，因为他们学物业管理更多的接触到的理论是怎样具体做物业管理,而更深层次的知识接触的比较少。大学亦是如此，可见我们现行的物业管理基础教育存在着一定的片面性.发展某种理论,并将这种理论投入到实践中，首先是要对这种理论进行研究，使之产生、丰富、发展而成为为理论，再用这种理论去指导生产实践活动。企业文化兴起有一个著名的案例，上个世纪七十年代，日本企业在世界上迅速崛起，它的生产率不仅大大超过美国,而且迅速抢走了大量原属美国占据的市场。美国人坐不住了,因为这一时期的企业管理的理论，无论是开创“组织职能理论的孔茨还是主张“决策理论”的西蒙等几乎全部在美国诞生，为什么美国的企业管理会落后呢？美国人的开始反思，并派出了几十位经济学家、心理学家、文化学家和管理学家前往日本考察，短短的两年间里Z理论美国企业界怎样迎接日本的挑战、日本企业管理艺术、企业文化和寻找优势-美国最成功的公司经验等专著相继问世，美国人在研究了日本经济发展之后,迅速把目光聚焦在本国企业的文化上,发起了最求卓越、重塑美国的热潮，从而促使了企业文化的发展。因此，要使物业管理的产业升级，其次是要加强物业管理的基础理论研究,并把这种基础理论研究升级。物业行业要积极研究物业管理产业升级这一课题，要形成一股学风，要出现一种百花齐放，百家争鸣的“升级理论”.那种依靠那种连最简单的房屋完好率都计算不来的物业管理人员素质是无法完成物业管理产业升级这一历史重任的.三要从根本上改变传统物业经营管理模式我国传统的物业管理模式是一种在房屋管理、设施设备运行维护、治安管理、消防管理、车辆道路管理和清洁绿化管理等方面的劳动密集型运作，是一种依靠人力资源和能耗的消耗来从事经营管理的模式，是一种人海战术。然而，这种模式在我国的物业初创阶段暴露出来的问题还不算太大，但随着我国各项法律法规的健全；随着物业管理本身市场的成熟;随着房屋建筑产品的日新月异;随着就业人员对择业需求的提升,传统的物业经营管理模式也来越不适应物业管理的发展。过去的多层楼宇水电设备比较简单，自己招聘水电工基本能管下来，随着高层、超高层楼宇、智能化楼宇越来越多，大多数物业公司在设施设备运行维护这一块上显得力量有所不及,于是,只有将电梯的运行维护、消防设施设备的保养和维护、监控设施设备甚至整个弱电系统的保养维护外包给专业公司，不仅强弱电系统如此，给排水系统的维护中的生活水箱清洗、化粪池和堵塞的排污主管的清掏也几乎是外包给专业的公司操作.在清洁绿化方面亦是如此，高品质的清洁和绿化服务需求，必将要投入更多的专业性技术人员和专业设施设备以及工具,品质质量的要求以及大量固定资产的投入，许多物业公司觉得不划算，甚至达不到，所以不如外包.随着房屋建筑产品的日新月异,随着房地产产品的科技含量越来越高,它势必导致物业专业技术管理的大量外委。技术上的瓶颈只是问题的一方面,问题的另一方面是由于当今我国的物业管理科技含量不够大,经营成分不够多，它主要是一种劳动密集型服务，因此,从业人员的待遇亦相对要低很多，一名会电焊的熟练技工在房地产建筑工地月收入可达七八千元，而在物业管理这个贫瘠的行业能够拿到不到二千元,一名会熟练操作石材、木材养护的清洁技工在物业公司每月能够领到一千元工资就算已经不错的了，而在专业清洁公司或家政服务公司，他的收入至少是物业的两倍。因此，物业面临着大量熟练技工的流失。物业公司本身收入就不高，随着劳动法的健全，员工的维权意识日益成熟，加班费必须按照劳动法一分不少的算加班费，而物业行业又是一个几乎月月都有加班的行业，社保或综合保险必须买,这使大多数实力并不雄厚的物业公司的资金运作更是捉襟见肘。如果物业服务企业不改变这种现状，发展的趋势不仅是无钱可用，同时也是无人可用.为此，物业管理的产业升级，要解决一个管理经营模式的问题。讲到设施设备管理，目前我国物业管理行业的设施设备的管理普遍有三种模式：一是物业公司的独立的专业队伍管理;二是有社会的物业设施设备专业公司承包物业的设施设备管理；三是物业设施设备公司带资参建.前不久，成都戛纳湾商业管理公司正在和四川通宝停车场管理有限公司恰谈，由通宝公司垫资帮助戛纳湾商业公司修建升降式机械停车车位，作为交换戛纳湾商管公司将停车场承包给通宝公司的条件,此举不仅解决了戛纳商业停车位不足的问题，同时也转移了露天停车场管理给戛纳商管公司带来的风险,并减少了物业管理的成本投资，增加了物业管理的盈利.因此，物业管理实施产业升级，是要从根本上改变传统的物业经营管理模式，要改变那种传统的“自给自足”的封闭式的小农经济运作模式，要改变那种依靠人力资源和能耗的消耗来从事经营管理的模式，从一种自营模式发展为自营、外委、联营的多元发展模式,借鸡生蛋，借外部的力量来转嫁风险,来提高物业企业的盈利,物业企业应该从琐碎的日常事务中分身出来，腾出更多精力从事整个物业项目的框架管理。走出一条新的物对人的物业服务新路当前我国的物业服务模式，不论是“酒店式居家服务”,还是“管家式服务、“一站式服务”,其服务的理念和思维的出发点都是一样，它们都是一种实施“人对人”的物业服务模式.香港新世界地产投资的成都华阳河畔新世界小区实施“酒店式大堂服务”的管理模式，在每个物业单元一楼大堂设置物业服务客户接待大堂岗,更是一种密集型的“人对人服务模式。好在河畔新世界每幢楼房只修了一个单元,如果一个小区有十幢楼，而每幢楼又有三个单元，设想一下光是物业客户人员这一项的成本将是多大？这种对人力消耗的服务模式不仅不利于提高生产效率，同时增加了物业服务企业本身的成立成本的开支，据统计我国大多数物业服务企业人工成本一般占总收入的40-60%左右，这个结构比例还是比较高的。反之有些物业公司在设计物业服务模式时，既考虑到了一种人性化的全方位便捷服务，同时也考虑到了人工成本的控制，将传统的物业服务“人对人”的服务模式转化为“物对人的服务模式。同属成都华阳地区的河畔新世界相邻楼盘,香港新鸿基地产开发的悦城项目，则实施的是一种网上管家服务,将小区的各种信息以及整合的社会资源在小区网站上一一反映，业主和住户通过进入网站点击相关条目,就可以得到维修、家政清洁、私家花园绿化养护等物业自身提供的服务以及订餐、订机票、装修等物业公司联营的相关延伸服务。这种尝试改变物业传统“人对人”服务模式的理念不仅在省会城市成都出现，在四川省的二级城市，甚至县级市也开始产生。二一年春节前夕，四川省自贡市电信局牵头搭台，成都市吉信通信息有限公司提供服务成品设计，自贡市当地十几家龙头物业服务公司参与召开了一个“物业新技术新春恳谈会”.这次恳谈会旨在通过电信的平台窗口,借助吉信通的物业服务延伸服务的产品设计，通过网络的方式,来增加物业服务内容，来减少物业服务人力和物理的成本投入，赢得利润。这种服务模式不仅减少了人力成本的投入,同时改变了一种物业管理经营理念，即有对物的经营开始转入对人资源的经营。今年三月，我参加了成都市鹭岛金沙项目的一个技术专题会议。这个专题会议的议题是利用国家电网的优势在金沙鹭岛这个总建筑面积75万平方米的大型高档住在小区，实施对水电气的智能化控制。智能化后的电表甚至连用电的峰谷平各阶段的用电量都能反映出来。物业管理的产业升级，要逐步改变那种过分对人的依靠，改变过去那种传统的“人对人服务的”模式，解放生产力，走出一条新的借助现代化手段来实施“物对人的物业服务”的新模式，使物业管理从劳动密集型逐步向管理密集型和知识密集型发展，对生产要素的进行优化组合，提高物业技术水平和物业的管理水平，从而达到整个物业产品质量的提升.所以说，物业管理的产业升级主要是指产业结构的改善和产业素质与效率的提高。产业结构的改善就是要调整改善物业管理产业内部劳动密集型与资本密集型配置，从传统的粗放式物业管理服务企业，发展为依赖高新技术为物业管理服务手段的企业，而产业素质与效率的提高，则是要解决物业管理生产要素，包括劳动力、资本、技术、信息等的优化组合以及技术水平和管理水平以及产品质量的提高,物业管理产业升级必须依靠技术进步，要到达到上述目的就要解决物业从业人员思想上的滞后问题，要加物业管理基础理论研究，要改变传统上那种物业管理经营模式,要走出一条采用现代化技术手段的新的物业服务方式,只有这样才能解决好物业管理产业升级的困惑，为物业管理产业升级铺平道路和奠定基础。 路虎林 二一年五月九日12