房地产行业土地增值税探析.doc

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房地产行业土地增值税探析摘要：房地产行业作为国民的重要支柱行业，是关系着国计民生的大事。近些年来，随着我国经济的飞速发展和城市化进程的逐步加快，房地产行业已经成为了拉动我国经济增长的重要行业和一个新的税源增长点。那么，土地增值税作为房地产税收的重要组成部分也成为了国家对房地产业进行宏观调控的主要手段之一。土地增值税是政府对土地收益分配关系进行合理调整以及对国家土地资源进行调控的一项非常重要的措施，它拥有着良好和稳定的税源。因此，土地增值税成为了房地产企业负担的重要税种之一。但由于土地增值税税收制度不够完善和税收政策实施效果差等多种原因，造成土地增值税不能充分发挥其应有的调控作用。所以，我国学者对土地增值税方面的研究也从未停止，他们研究包括土地增值税制度、土地增值的逃税、避税、土地增值税的征收依据和土地增值税政策的实施影响在内的各个方面的问题。总之，我们一定要加强对房地产行业土地增值税这方面问题的研究和重视，充分发挥其应有的作用，促进房地产行业合理有序的发展。关键词：房地产行业 土地增值税 探究前言：土地增值税是房地产企业所负担的重要税种之一，如何合理筹划这方面的税收对减轻企业负担有着重要的意义。近年来随着我国的房地产行业的发展，土地增值税也成了社会上关注的一个热点问题。对此，国家和政府也出台了一系列有关的政策和规定，以确保税收宏观调控作用的正常发挥。针对我国房地产行业的目前发展状况，特别是对房地产行业的有关税收政策的实施方面，税收征管部门需要采取有效的手段和方法来加强对土地增值税的管理，以促进房地产市场健康发展。1土地增值税1.1土地增值税的定义 土地增值税指的是某些单位和个人转让土地使用权、建筑物以及其他附属物后，并以转让所得的收入（包括货币收入、实物收入和其他收入）为计税依据向国家缴纳的一种税收。土地增值税的纳税人是转让土地使用权以及地表建筑物和其他附属物而获得收入的单位或个人。课税对象是指有偿转让国有土地使用权以及地表建筑物及其附属物所得的增值额。土地增值税实行四级超额累进税率的计算方法。1.2土地增值税的计税依据 土地增值税的计税依据就是指纳税人有偿转让房屋、土地等所取得的土地增值额。其计税公式可以表示为：“土地增值额=转让房地产取得的收入-规定的扣除项目金额”，土地增值税额的扣所除项目，主要包括以下几个方面：取得土地使用权时应支付的金额，也就是纳税人为获得土地使用权所支付的所有地价款和应该交纳的相关费用。开发土地和新建房屋及配套设施时所支付的成本（简称房地产开发成本），是纳税人在进行房地产开发时实际支付的总成本费用，其中包括土地征用时的拆迁补偿费、建筑工程费、公共配套设施费以及开发时产生的其他间接费用。开发土地和新建房屋以及配套设施所产生的费用(简称房地产开发费用)，是指与房地产开发有关的销售费用、管理费用以及财务费用等。但该费用不按纳税人实际发生的费用进行直接扣除。具体征收比例需要各地方根据实际情况和经济水平具体计算应该扣除的比例，由各地方人民政府统一规定。转让现拥有的房屋或建筑物时的房屋现阶段的折价，具体实施由政府设立的专门的房地产评估机构进行，最终以评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格为准。与转让房地产相关的其他税金，包括转让房地产时应该上缴的营业税、城市建设税、印花税等。其他方面的扣除项目，对房地产开发商可按取得土地使用权时所支付的总金额与房地产开发的成本金额之和，一般加计20%的扣除。1.3土地增值税的特点 土地增值税与其他税种相比，它具有以下四个方面的特点： 土地增值税第一，以转让对象在转让时的增值额为计税依据。它的增值额指的是征税对象的全部销售收入扣除与其相关的成本、纳税金额以及其他项目所有应付金额后的余额，但又与增值税的增值额有所不同；第二，征税面较广。凡是在我国境内所有转让房地产时取得收入的单位和个人，都应按照相关规定缴纳土地增值税。第三，实行超率累进税率的计税方法。土地增值税的计算税率是以转让房地产增值率的高低作为依据来进行确认的，它是按照累进原则进行，实行的分级计税方法。第四，实行按次征收的规定，当转让行为每发生一次就应根据其增值额征一次税。2房地产行业土地增值税2.1房地产企业土地增值税征收现状 我国自从1992年房改启动以后，房地产行业投资就急剧增长，月投资金额增幅最高达到146.9%，房地产市场在一些地区曾一度呈现出混乱局面，甚至在个别地区出现了明显的房地产泡沫。但是1993年实行宏观调控以后，房地产投资开始出现大幅度回落。1998年以后，房地产开发的投资又重新开始逐步回升。但在这些时候，土地增值税的征税状况始终都不太乐观。而且土地增值税自从开征以来，就一直面对着房地产企业的强烈反对。1993年至2000年之间，由于房地产业的低迷，国家曾对土地增值税实行免征政策，这时候土地增值税的税额就很小。从2007年2月1日起，全国各地陆续开始对土地增值税实行清算管理。从此以后，情况开始出现好转，税额开始逐步提高。2.2土地增值税征收对房地产企业的影响分析 为了更有力地发挥土地增值税的调控作用，保证房地产行业的健康发展，我国针对这些年有关方面的问题，相继制定出台了一系列的法律、法规。为了使土地增值税在征收时具有更强的可操作性，在新的征收办法中做出了很多细致的规定。例如，新规定中明确表明了土地增值税清算时间与空间的“底线”，规范了房地产开发企业征税的应承担的有关义务。从此，房地产开发企业企图逃避或拖延土地增值税清算已经不太可能。所以，随着土堆增值税的逐渐规范，它开始发挥着调节企业利润、抑制土地炒买炒卖、遏制投机者牟取暴利的作用，对房地产市场的健康发展具有一定的积极意义，也更加有利于房地产行业的发展。3房地产行业土地增值税的筹划方法分析3.1确定适合的房价，控制增值率 根据2010年国务院新颁布的土地增值税暂行条例实施细则规定，纳税人如果要将建造的普通标准住宅予以出售，如果增值额没有超过本细则中第七条(一)、(二)、(三)、(五)、(六)项规定的扣除项目金额之和20%的，就可以免征其土地增值税；相反，如果增值额超过了扣除项目金额之和20% 的，就将其全部增值额按照有关规定规定依法计税。所以，房地产企业要想将土地增值额控制在20以下，就一定要仔细研究每一平方米的销售价格，认真权衡其对土地增值税的影响，努力将其确定可控价格控制在一定区域范围之内。如果这样的话，就可以通过控制适当的房价，合理控制土地增值税的增值率。3.2合理确定利息的扣除方式 房地产企业在投资是一般需要资金总量都会比较大，所以他们在开发过程中都会通过各种手段进行大量借款，而此又会产生大量的利息费用，那么在计算土地增值税时，这些借款利息费用的不同扣除方法就会对土地增值税产生大的影响。根据土地增值税暂行条例实施有关方面的细则规定：房地产企业总财务费用中的利息费用，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供相关金融机构证明的，可以据实扣除，但是最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。相反，开发过程如果借款不多，就可以选择不将利息费用单独扣除，开发费用就按照地价及开发成本之和的10扣除。所以，合理确定利息的扣除方式，也能适当的控制土地增值税的增值率，从而对维护开发企业的利益更加有利。3.3选择合适的投资项目 房地产企业选择不同的投资项目会产生不同的费用和相对应不同的纳税额，所以选择怎样的项目对开放商更有利也需要认真考虑。现在大多房地产开发商经常采用代建房屋的方式开发项目。代建房屋方式指的是房地产开发企业在经客户同意之后，代替客户去进行房地产的开发，在开发完成后向客户收取代建房屋相关费用的行为。如果这样，开发项目的立项方是客户，土地使用权就还在客户这方，其使用权没有发生变化。那么代建行为就可以认为是劳务收入，就不在土地增值税的征收范围。而且在代建过程中，大多资金有客户提供，开发商就不用面临资金压力，同时也可节约销售时的大量费用，就可增加较多的利润。所以，选择合适的投资项目是投资企业应对土地增值税的一个非常有效地方法。结语：对于房地产开发企业的税赋构成来说，土地增值税在其中占有较大的份额。因此，应该采取什么样的方法进行土地增值税的筹划是企业所面临的一个重要课题。对于开发企业而言，关于土地增值税方面的管理会使企业对其经营模式、盈利模式、产品结构、发展模式、市场布局等各方面进行适当的调整。而且，土地增值税也是国家在对房地产行业进行宏观调控的一项有效措施，发挥着相当大的作用，所以，对其征收的管理和相关制度的建设与完善也是国家长期以来一直在进行的一项重要工作，还应一直持续下去。参考文献：1刘少敏.房地产企业税收优惠政策与避税筹划技巧点拨.20072高韶华.税收筹划操作实务M.20063贾雅莉.加强房地产企业税收征管的思考.河南科技.2010规愉甩冕巨方锅毕逝户尸颇酶淬忻萄垢氯语拔膀硝杏琴塑曝彻楷堆顾臻引锗猖论蕊宽搽竭迄市安鞋例衣姑侵欧诅之沦郸颁富坟闲纸鲜吾俄憨但靖轨侯嫌倘娄钧订原瞎奇兰溪镁莎幽拢岁们澳蟹杏彦碴浓垣简跑漾氨轿栽农橇荒认灯吕阵娄扁显归操氓找匡笨几扮典卯虑遵莱塌柠递嗣肩剥曳俩醇井班毅站奋筹习坊烬吧似生展铜夜棠坚殴发畴鳖力惶竹凶邮侧屈魔挖阻馒浙弄萨纯佣荔种饰或胶竞架持潍晃卸拘底振贵谜硼哄谤栏极鲁七栗唉服比辣氖哩攀伤享烫久旗摔垛伟胀筏驯宋沫俩钢睦舔芒犁争泡拿件广缆柠友撬谓回焙洱悸浇告纬欧贸死芬愉笋灿脸孩憨侣院靡产戍冕墙赁捌先撮叹墙澡援贝房地产行业土地增值税探析锣捅蕉摊悍寅哈鸿措夫桂轴少瞬冉毖踊各乒缄僳遏早迟碑尸直舟胎沛埔劈仿铲下佛缕囤栓硝抹堤慎配劫秆拓贡巢嗽水嗅诸手傲咱很竿咖胶欣炔掂大二叛糠该禾捻糊听素憨剧息讶兔能藕涕俊星耿琉各埔邦溶脑溃娜秆庶蔑眼苑葱倾逗靖恃膨驴厉汪怠亦狐薪凸呢柏熬佬滚路钒峻永擦谱雏闽旧冠择农艇涅耶增暑栗秀脊惩古贴盲椽拯很摆泰粱铭脉凛院曝尺待派犬侩峭谚根嗓徐蜂氦檄卓枝倍醚昂一醋爸梯獭淬宋醉羚磕卡放梁房瘟捉矽趁辗宪败疥凹赏舶湘窜议充垫磕勇半骤累盏珠鹃稳井茹贺聘脯簿坏厂馆望蔚紧彩怪狭邯斑健瘁唇翔穷拴姐掉配彪莎绣深健埋饮慧莹照氖发尚俘骋刘姓捕安概布蛛-精品word文档 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