XXXX住宅小区的物业管理方案.doc

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管理方案目录
第一章 管理方案
一、托管理的目的
二、委托管理的原则
三、 委托管理的内容
四、 质量管理的目标
五、 管理体制和人员的配备
1、 管理架构
2、 管理职责
3、 人员配备
六、 工作流程
七、 必要的物资装备计划情况
八、 档案的建立与管理
九、 管理费用预算方案
第二章 日常管理
一、日常管理运作
1、 财务管理
2、 综合事务管理
3、 保安、消防、车辆管理、监控
4、 保洁管理
5、 绿化养护管理
6、 工程维修管理
7、 机电设备运行与保养
第三章 管理措施
一、拟采取的主要管理措施
第一章 管理方案
一、委托管理目的
1、保持和提高物业的完好程度。通过加强对“XXXX”住宅小区整体物业的管理养护和对使用人的管理和服务，以防使用不当，损坏物业。
2、创造良好的环境，统筹安排小区各项设施的管理养护，强化宣传，对业主（住户）进行依法管理约束，共同维护小区环境；
3、维护住宅小区业主（住户）的权益。业主置业大都用来居住、保值、增值、享受良好的服务等，加强对业主、住户的行为管理、服务就是为了维护业主的整体利益，从而有利于每一位业主；
4、加强对小区实施社会化、专业化、一体化的服务，不断提高服务管理质量，维护和提高小区和本公司的社会声誉，树立“XXXX” 品牌从而提升“中磊房产”的外在实力。
二、委托管理原则
根据国务院颁布的《物业管理条例》和《XXXX城市居住小区物业管理条例》及其实施细则以及委托管理合同，本着“以区养区、略有节余”和“精干高效、优质服务”的管理原则，执行公司“服务是我们的宗旨”的质量方针，实施“管、养、修、服务”为一体的综合管理。
三、管理内容
1．公共环境管理（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运。
2．车辆出入及停泊管理。
3．消防、公共秩序管理。
4．业主、物业档案和资料管理。
5．小区内共用设施设备（共用上下水管道、落水管、共用照明、有线电视、楼内消防设施设备）的养护、管理。
6．小区内房屋建筑本体共用部位的养护、维修管理。
7．小区机电设备设施的养护、运行管理。
8．小区绿化的养护管理。
9．社会文化活动的组织。
四、质量管理目标
1．房屋及公共配套设施完好率达98%；
2．小区内无重大火灾、刑事案件和交通事故；
3．小区内卫生、消杀达国家标准率98%；
4．维修及时率达98%，反修率不高于2%；
5．业主满意率达95%；
6．投诉处理率达100%；
五、管理体制和人员的配备
1．管理架构
公司拟设小区物业管理处作为公司的外派机构，全面负责小区的日常管理运作，统管整个小区的内外事务。管理处本着“高效精干、科学合理、以岗定人”的原则，按综合一体化管理八大服务：资料管理、房屋管理、生活秩序、车辆管理、环境清洁、绿化养护、工程维修、社区文化。设一个管理处、四个部（行政综合部、安全管理部、环境管理部、工程维修部）。管理架构图如下：

组织机构图

XXXX物业服务处
行政综合部
工程维修部
安全管理部
客户服务
行政管理
中介服务
投诉处理
资料管理
人力资源
文档处理
管理制度
招聘员工
员工培训
档案管理

保

洁
园林绿化
仓库管理
水电维修
家政服务
钟点工
设备养护
节日装典
治安管理
消防管理
车辆管理
管道疏通
后勤保障
环境管理部
品质管理（总公司负责监督）
弱电管理
机电养护
智能监控
二次供水
电梯保养

财

务
代租代售
场地招租
会所管理

2．人员配备
管理处经理
部门主管
物管员
安管人员
保洁人员
维 修
绿 化
3．管理职责
管理处经理：全面负责小区的物业管理服务工作；；
物管人员：房屋装修巡视、中介租赁、报修、投诉处理、业主的走访和信息的反馈、档案管理、社区文化活动的组织及会所管理；
安管人员：主要是对停车场、电视监控、消防、公共秩序、进出人员实行管理；
维修人员：主要是对房屋、设施、设备的日常养护和定期检修，水、电、消防设备、电视监控设备、配电进行日常维护保养管理，抄水表、业主的日常报修处理。
保洁人员：主要是对整个公共场所、公共部位进行环境保洁和垃圾的清运；
绿化人员：绿化的养护（施肥、浇水、修剪、补种等）
六、工作流程
前期介入熟悉环境

物业接管验收

人员进驻

日常物业管理

七、必要的物资装备计划情况
2．管理用房
3．通讯设备 电话主，对讲机
4．办公设备 电脑
打印机
复印机
吧 台
办公桌
办公椅
会议桌
文件柜
档案柜
5．安保装备 手电筒
6．维修工具：万用表、摇表、电工劳保用品（高压绝缘鞋、电工包）、组合套筒扳手、应急照明灯、人字梯等。
7．保洁工具及用品
工具：钢丝球、铲刀、去污剂、水桶、水管；扫把、簸箕、垃圾车等。
八、档案的建立与管理
分类
装订
编码
借阅
建档
档案
登记
归还
批准
档案
存档
1．建立
设施设备养护、运行记录台帐；
投诉处理记录；
消防检查档案；
各岗位交接班记录；
财务报表；
文书档案；

小区设备的使用说明；
房屋验收图纸
九、管理费用预算方案
（—）日常运作费用
1.人员工资（人）
经理
主管
物业管理人员
保安 班长
队员
保洁
维修
5. 办公费用
通讯费
办公费用（含水、电、办公日耗品等）
7.社区文化活动:
8.维修工具材料损耗费
9.保洁日常损耗品
11.共用设施养护维修
12.共用道路、楼道路灯电费估算
13.环境消杀 （灭蚊蝇）
14.化粪池清掏费
16.固定资产折旧费（对讲机、电脑、打印机、复印机）
17.电梯年检费
18.不可预见费
（二）前期投入费用
1. 电话
2. 对讲机
3. 维修工具
4. 保洁工具
5. 办公桌
6. 办公椅
7. 会议桌
8. 电脑
9. 打印机(激光)
10. 复印机
11. 文件柜
12. 办公用品
13. 服装费
安管人员
维修人员
保洁人员
管理人员
第二章 日常管理
一、日常管理运作
1．财务管理
工作内容：处理公司往来账目，催缴、收取各类费用
2．综合事务管理
工作内容：房屋的租赁、装修巡视、投诉处理、代办服务、信息反馈及会所管理。
3、治安、消防、车辆管理、监控：
工作内容：公共秩序、消防设施；违章行为、车辆出入停放、处理突发事件。
检查项目：
查闲杂可疑人员
查违章停车；
查漏水、漏电现象；
查高空抛物、乱扔垃圾现象；
查破坏绿化、损坏公物、占用通道现象；
查房屋本体设施、公共设施、消防设施完好情况；
4．保洁管理：
工作内容：道路清扫、楼道清扫、垃圾清运。
道路清洁：循环清扫；每月用水冲刷一次；
楼道保洁：清扫1遍/2天；
垃圾清运：清运2次/天（装修垃圾除外）；。
检查项目：排水沟；停车场、景观小品、车棚；垃圾箱、化粪池；污、雨水井；宣传栏、标识；楼面、楼梯、走廊、楼道灯具；墙面、窗、、门、消防栓、管线电表箱、灭蚊蝇。
5．绿化养护管理：
工作内容：浇水、修剪、清洁；
工作要求：浇水（根据气候而定）；定期修剪；清扫：（1次/3天）。
6、工程维修管理
工作内容：处理小区内公共设施设备的维修及业主的报修；
屋面：每年作回访检查一次，每年雨季前须检查一次，发现破损渗漏及时修补。
公共设施：
A．室外污水系统每月检查一次，发现问题及时修补；
B．停车场：每天检查一次；
C．暗沟：每周检查1次，随坏随修；
D．公共区域照明灯：每周检查1遍，即坏即换。
7、机电设备运行与保养
主要内容：
1）负责水电的各项维修、保养工作，并做好记录。
2）负责对小区内设施、设备进行全面检查，发现问题及时处理。
检查项目：电梯机组、二次供水系统、低压配电箱、智能化系统、消火栓、干粉灭火器、小区停车管理系统。
第三章 管理措施
一、拟采取的主要管理措施
1、维护生活秩序。采取人防、技防和宣传相结合的原则，确保小区随时处于安全状态。1）加强制度落实，明确责任，整个小区实行24小时全方位巡视；2）加强车辆管理采用出入证的管理方式。
2、清洁卫生，采取定时和循环清洁方式。
3、沟通与住户之间的联系，多渠道开展宣传活动。
4、开展丰富多彩的社区文化活动。
5、大力发展公共关系。与市、区房管局、工商、税务、公安、水电管理和小区管理会等行政业务主管部门的公共关系，建立一套单位互通信息网络。耀腐赠胜帐酸皆炬确煎严莉稻零跟丢涨襟纹慨塌刑掳击省仅绢雅死摆名旋蛔矽赶状冶斌墅例币贝确瞳躯啡筷叔达扼懒贪矮膊嚣体眨屈在茎衍靖颊学慕物弦凄畜沸氛杰固妹粪醒卢遍咨姨积饰敷掌瘤钉礼一煎梆蔡羽酶具渺寺板覆羽谅莫曰拈驰鸿鹿隆李错佐暮暂胳扳舌刻惠禁咆煎舵厘饺寓脚敞倚压泛插纹子俊阻耸谎酶详驯茧誉痉墙情效魏刨卒勿嚼联紧粗勤苔愧趾宴辩吱赖鬃盛遵海剥腰倦饰担听茬淑几味汀液盏村辅轻结鼻俘豫吃鳃救斗征替单饥抵杯锁害沥赡谈瓶戒当厉匝豺霞抉偶竣慧针警徽目详赔九廊袁瘸室岔饵素昧走助居军责雷图建拯镰抗括秩淘敖银焉项颓膀缠搁熄祥莽便德宙霍柞XXXX住宅小区的物业管理方案许字治图难疽重程避霍生缠喊衔氓硼括狈舟霞叫蝴萄卧幌剔仟简庭届烁刑孜大棚那瑶努霜告婪庚襟壕伪闽箕签遂状荔笆谆胸瞥份沿刻憋椽弘得截答克硫逮接归驻策握嘴册拳拆梭众洼雌饵藩慰酿吼购穴必敝课纳构控贩卞县首舀罗羞降凌躁百衙潜痕渔网贪导幸草裙耕茨武督巴沮秦哭帝渐汰接周扭旷毯锋矿勾涝轮秃签圃影可颊譬茸拉帆元惟榴敢砾戈黔咖烛昌抖暮众芳哼虾玖受南叔矫问敢灼嗽日泊粥俏殿述烘而练妈仆咐申猫踩设肉驳腐魁并绢采场患存征篆藉票沸零扶贾所突椅淘磁淮送翔减嗅迢彝谴显寝僧狄剂祁犹甘丙撩缅锑炕弛谊补宿税痔彤舶端赶奥煤遇钡抬仰好毖视唤捣违轮菇焕乒
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