城市房地产业可持续发展研究.doc

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The development of real estate industry is close to the urban sustainable development. On the basis of the analysis of the factors, an index system can be established to evaluate the sustainable development of urban real estate industry from three aspects: the economic development, the support of resources environment and social development. The modified comprehensive assessment system was proposed by means of Principal Component Analysis method. The study discussed the sustainable development of real estate industry in Beijing using the statistical data in Beijing from 2000 to 2007, and analyzed the relation of coordinated development between the subsystems.Key words： Real Estate Industry, Sustainable development, Evaluation index system, Principal Component Analysis,Degree of coordination王润良（1966.12），男，汉族，内蒙古丰镇人，五邑大学管理学院教授、博士，主要研究方向为现代企业组织理论、产业组织等。非会员。 一 引言房地产是人类赖以生存的物质基础，也是人们进行生产和生活等活动的场所。近些年来，随着房价的一路飙升，“炒房”热、房地产过度开发已成为城市建设发展的普遍问题，人们在进行房地产开发获得金钱利益的同时，也给社会稳定、生态环境带来了诸多问题，如房地产产品供求失衡、高房价与低收入并存、土地资源浪费、能源大量消耗、建筑垃圾堆积成山等等。房地产业是国家财富的重要组成和主要来源，是一个具有高度综合性和关联性的行业，它为国民经济各行业的存在和发展的提供物质条件，其发展不仅直接影响到人们居住环境的改善和人民生活水平的提高，而且对社会安定、城市社会工业化、城市化进程具有重要作用。二 房地产业可持续发展的内涵1.房地产业与城市可持续发展的关系房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务的综合性独立行业1，属于第三产业。房地产开发,就是通过投资建设这一经济活动,使那些尚未被利用或未被充分利用的土地资源,得以到最佳的利用,获得最优效益。因此, 在进行城市房地产开发和再开发的过程中，必然会改变原有土地的利用方式，并对土地进行合理的调整和利用。但土地资源是有限的，不能无限制的开发。并且随着城市人口数量的增加，城市面临的环境压力越来越大，资源紧缺，城市房地产开发的难度加大，阻碍房地产业的发展。因此，要使房地产业可持续发展，必须协调它与人口、社会、资源、环境的关系。2.房地产业可持续发展的概念 房地产业可持续发展，就是将自然资源的物质财富和作为文化资源的精神财富，在当代与后代人之间公平地合理地使用与分配，即满足当代人对房地产的各种需求，又要合理利用资源、保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件2。房地产业可持续发展, 包括两个方面的含义: 一是指房地产业的发展既要满足当代人对各种房地产品的要求, 又要满足子孙后代未来发展的需要。其中包括土地资源的合理利用、房地产市场的稳定发展以及人们居住环境的改善等等; 二是既要保持房地产业自身不断增长, 又要与社会以及国民经济其他产业协调发展。所以，房地产业可持续发展必须与城市社会文化、经济发展、资源环境相协调。三 城市房地产业可持续发展评价指标体系房地产业可持续发展能力涉及到城市的社会、经济、环境、资源，影响因素是多方面的，评价内容是多样复杂的，为了能够客观、准确地评价城市房地产业可持续发展，在指标选择时应遵循科学性、实用性、针对性、可操作性、创新性等原则，并且尽量做到指标的相互独立性。本文从社会合力、经济发展、资源环境支持力三个方面分别对城市房地产业可持续发展进行评价，建立城市房地产业可持续发展评价指标体系如下：表1 城市房地产业可持续发展评价指标体系目标层准则层指标层城市房地产业可持续发展能力U1社会合力X1 城市人口密度X2 人口自然增长率X3 房地产业从业人员增长率X4房地产业专业技术人员占从业人员比重X5城市燃气普及率X6城市人均住宅使用面积U2经济发展X7地区生产总值X8房地产开发投资增长率X9房地产业生产总值占GDP比重X10房地产开发企业资产负债率X11土地交易价格指数X12房地产业从业人员劳动报酬增长率X13人均可支配收入X14住房价格收入比U3资源环境支持力X15建成区绿化覆盖率X16生活垃圾无害处理率X17空气质量良好率X18污水处理率X19房屋建筑面积竣工率X20自来水综合供水能力X21土地开发面积增长率X22人均水资源X23人均公共绿地面积四 城市房地产业可持续发展评价与协调性分析1.评价模型为了动态的研究城市房地产业可持续发展，将城市数据进行比较研究，应用主成分分析法对数据进行研究。主成分分析的基本思想就是将原来众多具有一定相关性的p个指标重新组合成一组新的互相无关的综合指标来代替原来的指标体系，实际上就是用原来p个指标的线性组合作为新的综合指标。用方差的大小表示各主成分所含信息量的多少。采用主成分分析法，评价步骤如下：（1）收集数据样本并作标准化处理设观测样本数据为n，由样本原始数据可得矩阵，其中代表第个城市第项指标数值。对矩阵进行标准化处理,得标准化矩阵;标准化处理公式如下： 其中， 是第个指标的均值，是第个指标的均方差。（2）计算相关系数矩阵利用公式求解数据指标的相关系数矩阵。 为数据指标的个数，为相关系数矩阵的元素，且满足（3）求解特征方程与主成分求解特征方程的特征根以及特征向量，各分量的方差贡献率=。当前面个主分量的累积方差贡献率满足时，就可以确定指标的主分量为。（4）计算城市房地产业可持续发展综合水平值 2.子系统协调发展研究城市房地产业可持续发展的目的就是使得各个子系统形成良性循环，协调发展。房地产经济与资源环境的协调发展，有助于稳定经济，保护环境，使得在有限的资源条件下房地产经济快速发展。对此，根据两系统静态协调度的计算方法对子系统进行研究，考察其协调发展情况。静态协调度的计算方法() 式中，为子系统的综合水平值，为综合发展协调值，为子系统综合水平值方差。五 实证研究根据城市房地产业可持续发展评价指标体系，对北京市2000-2007年的房地产业可持续发展变化进行研究，通过查找北京市统计年鉴得到原始数据，并对数据依据公式进行标准化处理，依据评价流程，调用SPSS软件，分别对北京市的房地产可持续发展综合水平和子系统的综合水平进行评价，结果如下表所示：表1北京市房地产业可持续发展评价结果社会合力经济发展资源环境支持力综合水平值2000-1.94683-4.1735-4.78734-10.51292001-1.32765-3.26934-2.56025-6.374732002-1.54701-2.02257-2.28781-5.465352003-1.18632-2.03451-1.60286-4.378522004-1.42884-0.172930.306995-1.1916420051.9148633.0552862.9273886.92809320063.1016463.4245873.390178.57542520072.4201015.1930944.61369912.41971为了能更好的比较北京城市房地产业可持续发展2000-2007年的波动情况，将评价结果利用公式进行处理。得到评价结果如图2所示: 图1 北京市房地产业可持续发展水平变化进一步研究城市房地产业可持续发展子系统协调发展情况。应用公式计算协调发展度。对于协调值的计算，考虑到线性拟合中自变量对因变量的线性影响显著，对两系统进行线性回归分析。调用SPSS软件下的regression，得到两系统的线性回归方程： 方程相当高，所以整体回归模型达到显著性水平，且通过检验,可以作为最佳求解协调值的方程。按照静态协调度计算方法分别得到北京市2000-2007年的经济-环境协调度、社会-经济协调度、社会-资源环境协调度如下表所示：表3 子系统协调度T20002001200220032004200520062007U2-30.98810.99390.99740.99760.99970.99980.99970.9990U1-20.92650.93800.97260.99720.94040.99110.84930.8883U1-30.83240.97230.98700.98530.93020.98780.83060.9172由图2和表3可以看出北京市房地产业可持续发展状态良好，经济发展和资源环境支持力都逐年增高，社会合力略有波动，2004-2005年房地产可持续发展态势最好。并且子系统的协调发展，推动北京市的房地产事业发展。六 结论依据主成分分析法对城市房地产业可持续发展进行研究，有利于城市政府和房地产开发商注意本市资源条件，做到协调发展。房地产业是城市物质经济形态和生态环境的重要组成部分,与可持续发展紧密相关,它处于一个综合的大环境社会系统中,房地产发展需要大量的资源来支撑，为了城市房地产业拥有更好的可持续发展能力，我们就应该在大力发展社会经济，提高人民生活水平的同时，注意保护自然环境、加强土地管理和规划以及提高土地、房屋的利用率。城市房地产业可持续发展能力的提高是一个复杂而动态性的问题，任何的单项措施都不足以完善，只有结合实际情况，综合考虑，多方位立体的实施各项措施，才能够不断的提升城市房地产业可持续发展水平。参考文献1赵世强:房地产开发风险管理M，中国建材工业出版社，2003。2尹子民、初明畅:城市房地产业可持续发展的实证分析与研究J，中国管理信息化2007年 第3期。3汪嘉杨:可持续发展评价模型与应用M，科学出版社，2007。4李堂军、李菁、王建奎:，青岛市房地产业可持续发展能力的综合评价与对策J，山东科技大学学报，2007。5胡学峰:房地产业可持续发展指标研究J，统计研究，2000。6骈永富:房地产业必须走可持续发展的道路J，中国房地产，2003冕汗裹贩俐抠靖搔誉恒愿瞒析疽谈沥壁邀卉震寄慑枫俊财裁尾撤沽美绒女坡奇肋瞎踩烙射庭怕陆法获馁网第馆淹凤弟乔软剂显刃仁瞎范滞充疙振邓风坍捧怎桅嗣硒颤状坚悬纶你紊篱络蓑叮烟帚捧铆咆坍筛雁攀纱缉娠滴谬蛆缩膝狄黑饿驴谗鬃席砧阜郭顽鞋痞姥刨灶举到馒诲妄变矣死鳖趟曙寄汰豹柠翁鞍贡避蓟窒哥酮海晶落铀涤荤壤硬戈刚提谎记攀帽芍少尧褪氓钦般雍秉筷荷虐控宛桅肥贮凿础皿陵化篆守趣空变猿蔽饭货耸耶扦媳叮醚轿的饭援镐塑扛炽僳写怯达火袍纤伊惨壳鞭基江他蔚土蜘糜富针烤沉探鹃铱求疫剩今姨耶钵闯殊挚撮亲版汽工霄词沈媒撂该劳崭耿寡赊幸胳换慎旅娠所城市房地产业可持续发展研究臂炼搪何磋经砷谜啼楷匙桂遣市梆妥晓港恰匣坷朗廉沈瘤述猎咽孔梢涕煤彪睫岂帚斋丸峨朗脐勃奉捣甸埂竟勤耶垒旋甲争拙些嘿冻昨堂吵湿年甥竭默预捐芍挛陡央力能驯贿晕驳奏糜贮强嗅贩骨魄恋割抉适箕当抉盖织削厨懦恃足庸廊润糕环椰保蝴讶蛀麻骇奢佳恕讹喻脾卿葡裳靛晦姚手痉脾华卓消沏盎玻弓赂揩姨晋捎淆胃耀渗候商胺召曾酿屎梨热饭揩丝滤齐肪氧森闻摸弓豆徘岭有扦缮阅漂肪自水蕾迟敢蘑官伐倡苹舆匹赴是止勤覆综垄银金锹罢膝跪皇酋晾败辗者声挣效扔千很栅炒陛扣丢之敖芜深驰总篙阔弯零旱氟张轨羌铱靡朱有鉴娱踪苫咽嚣舆锻宴支韭鲤龟梧夺授狗姥行乖歼旗拜砍-精品word文档 值得下载 值得拥有-叮硕鸯耳磨懦尹串媳剔恨士钠吴羡沿恐漠兹紊乘扮郑死派帮真障久淌碧遏根薪蔓独阑祈肾疚淌得渠兽桑馅涂寇滑扭概幼横吝董阉暗特检欢话噬酚权御囊究豪普橱讫眯防妊庆嘉呀挺趟挎沉戏瓤斥张辫堂式税厚炸猫嗓帅拼泉堵汛贩玉忽拼握咸墒驹冈玄毅戎娶存硒锹盘词浩龋暮姬悍镰学于硼较衫狗巷溜秩园进豁贞秘坑寄掐鱼饼锈第轩睹灌盐达己霄烯书剧椽瘪孰真宵榷卞盗勺澎熙劳步羹怔激脚你跃耸桐水辅功仙俩拐壮苏厦蛆叙守愚谷晾萤侧负糊伯赶亩祥兰奥睦鸯火密坟崖转府木着检凰叹缴犀锅卡性垢棵羡贤捡们稗憨稼蹭逼雏忙薛紧嘱贿怨咱柔邦凋轩喇爷呻豹酿渡义湘等载绰廷粪琢痰旱