我国房地产企业渠道分析.doc

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充足的资金支持对房地产业的发展至关重要。房地产业是典型的资金密集型行业，开发投资规模大、周期长、房地产价值昂贵等特点使得房地产开发、投资需要的资金量巨大，并且急于扩大再生产，因此资金筹措就成了房地产开发商最关心的问题。如何解决好房地产融资问题已经成为房地产企业的当务之急，探讨房地产企业融资模式对房地产业的健康稳定发展具有重要的意义。1、我国房地产企业融资现状1.1房地产资金来源现状在我国的房地产开发建设中，银行贷款处于房地产融资的绝对主要地位。从表1.1中可以看出，2000-2004年房地产开发投资资金来源中，平均有21.57%直接来源于国内银行贷款，有47.96%为主要是定金和预付款。而这部分资金估计有60%都来源于银行资金。虽然受宏观经济调控的影响，2004年商业银行所贷资金占房地产开发资金来源的比例有所下降，但下降幅度不大。并且受目前房地产投资热潮的影响，银行向房地产开发商所贷资金的绝对值反而增加，2004年已达到了3158.41亿元，是2000年所贷资金的2.28倍。我国房地产开发建设与银行信贷存在着较高的关联度，房地产业的景气度及发展状况将直接影响着我国银行的金融安全。表1.1 房地产开发投资资金来源 单位：亿元年份20002001200220032004五年合计所占比例国家预算内资金6.8713.6311.811.3611.8555.510.10%国内贷款1385.081692.22220.343138.273158.4111594.321.57%债券3.480.342.40.550.196.960.01%利用外资168.7135.7157.23170228.2859.831.60%自筹资金1614.212183.962738.443770.685207.5615514.8528.86% 其它资金（定金及预付款）2819.293670.564619.96106.058562.5925778.3947.96% 资金来源合计5990.767682.769738.3113185.61715753754.33100.00%资料来源：各年统计年鉴1.2我国房地产企业主要融资方式1.2.1银行贷款银行贷款，是指房地产开发企业以还本付息为条件从外部通过各种商业银行或者其他金融机构融入开发资金的融资行为，是房地产企业资金的主要来源。房地产开发商进行银行贷款，一般可采取以下几种方式，即短期透支贷款、存款抵押贷款和房地产抵押贷款。贷款金额可包括两部分，一是土地使用费的贷款、二是建筑费用的贷款。对于房地产开发企业的银行贷款，为了降低贷款风险，国家也出台了很多相关的宏观政策加以规范，银行贷款现阶段从紧，但是对企业而言，便捷成本相对较底的银行贷款有着很大的吸引。同时房地产信贷业务目前仍被银行视为优质资产，商业银行的信贷热情丝毫未减。目前规定申请贷款的房地产企业自有资金的比例不得低于35%。房地产企业开发时所需的资金大部分都来自银行。银行贷款可以在企业没有足够资金时给予足够的支持，为房地产企业提供开发所需的资金，使得企业资金的周转更加灵活，同时使居民的闲置资金得到有效的利用。1.2.2房地产投资信托房地产投资信托就是以公司或信托基金的组织形式经营，基于风险的原则，由具有专门知识经验的人，将不特定多数人的资金运用于房地产买卖管理或抵押权贷款投资，并将抽获得房地产管理的收益，分配给股东或投资者的一种长期的投资形式。2005年以来，房地产信托市场呈现出快速发展的趋势，据市场不完全统计，截至2005年12月31日，信托市场共发行房地产信托121只，募集资金规模157.27亿元，绝对额大幅增加了27.78亿元，分别较去年同期增长11%和28.73%。特别是现在国家对信贷加强了管理，信托可以解决企业由于得不到银行贷款所出现的部分资金问题，其发展潜力相当大。再加上房地产投资信托可以降低房地产业整体的融资成本，节约财务费用，有利于房地产资金的持续应用和公司的发展。1.2.3股权融资股权融资属于直接融资的一种。股权融资是指资金不通过金融中介机构，借助股票这一载体直接从资金盈余部门流向资金短缺部门，资金供给者作为所有者（股东）享有对企业控制权的融资方式。 它具有以下几个特点： 1长期性。股权融资筹措的资金具有永久性，无到期日，不需归还。 2不可逆性。企业采用股权融资勿须还本，投资人欲收回本金，需借助于流通市场。 3无负担性。股权融资没有固定的股利负担，股利的支付与否和支付多少视公司的经营需要而定。 这种融资方式对于中小投资者来说，是一种较为现实和便捷的融资方式。股权融资吸纳的是权益资本，因此，公司股本返还甚至股息支出压力小，增强了公司抗风险的能力。若能吸引拥有特定资源的战略投资者，还可通过利用战略投资者的管理优势、市场渠道优势、政府关系优势、以及技术优势产生协同效应，迅速壮大自身实力。1.2.4债券融资债券融资是指企业通过举债筹措资金，资金供给者作为债权人享有到期收回本息的融资方式。房地产企业债券是由房地产企业发行，表明房地产企业与投资者债权债务关系的一种承诺凭证。只有在相关政府部门对房地产企业的背景、经济效益等内容审查合格 后才可以发行债券。 债券融资有利于降低企业的融资成本，因为债务的利息是计入成本的，而发行股票的股息是税后支付的，这从一定程度上减少了税收。债券融资也可以分担银行贷款的压力，同时也为房地产企业的融资提供了更多的选择，分散银行和政府的风险。而且，债券资金的使用相当的灵活，不象银行贷款那样，有规定的用途。2、我国房地产企业融资存在的主要问题 我国的房地产业是在改革开放后的上世纪80年代逐步复苏和发展起来的，改革开放以后，我国的房地产业得了飞速的发展，但是房地产企业在融资方面仍然存在一些问题。2.1房地产企业融资工具缺乏创新，融资渠道狭窄 我国目前在土地购置和房地产开发资金中70%-80%的资金都是来源于银行贷款，企业对银行的依赖程度非常高，2005年的中国统计年鉴数据显示：2004年全国房地产开发资金中开发商取得的银行贷款占19.1%，企业自筹的资金占30.38%，定金和预收款占50.52%。而定金和预收款中，很大一部分都是消费者的住房消费贷款，在2004年银行贷款的比例就已经占到60%。随着房地产金融产业的不断发展，消费者融资意识的提高，估计现在这个比例还在上升，而除银行贷款之外的融资方式所占比例仅占20%-30%。房地产贷款过分集中于银行，使银行承担了过大的风险，也就在事实上将房地产的市场风险和信用风险转嫁给了银行。2.2间接融资比重过大，使用和占压银行资金偏多 2004年中国房地产金融报告指出，自1997年以来，我国房地产开发资金来源中来自银行资金的占比一直在50%60%之间。以2004年为例，当年房地产开发资金共筹措17168.8亿元，第一资金来源是“定金和预收款”达到7395.3亿元，比上年增长44.4%，占房地产开发投资资金来源的43.1%；居第二位的是房地产开发企业“自筹资金”，为5207.6亿元，增长了38%，占30.3%；第三则是“银行贷款”，为3158.4亿元，仅增长了0.5%，占18.4%。但实际上，企业“自筹资金”主要由商品房销售收入转变而来，约70%来自银行贷款，“定金和预收款”约有30%来自银行贷款。由此可推算出，2004年房地产开发中使用银行贷款的比重应在55%以上，风险集中于银行2.3各种融资方式具有局限性 商业银行提高了对房地产企业的贷款条件，对项目开发程度和开发企业自有资金的程度要求较高，多数开发企业不能达到规定的贷款要求；其它融资方式现阶段的表现也不如人意，如信托融资，相对银行贷款而言，受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通；而企业债券用途多为新建项目，利息高于同期银行利率、期限为315年，所以，一般房地产开发的项目获取发行的可能性较小；另外，由于国内产业基金无法可依，暂不允许存在，养老和保险基金又不准直接涉足房地产，基金目前在资本市场表现也很难有所作为。2.4相关法律法规不完善有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系，缺乏相互一致性与协调性，操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。此外，受金融政策环境影响，房地产金融创新力度不够。在我国，从已运作的房地产投资基金的形式来看，多采用公司式、信托式和合作式三种形式。目前，则主要以房地产的资产权益进行房地产资产和房地产企业股权式投资。然而，房地产投资基金自20世纪90年代在我国出现以来，一直处于走走停停的状态，且直到现在我国还没有出台产业基金法，多数基金公司是依据公司法采用投资公司的模式运作，而不是以基金的形式运作。2.5房地产企业自有资金比例低 2004年，房地产开发企业自有资金为2862.85亿元，占比仅达16.7%，比2003年增长1.5个百分点，远低于银行贷款比例要求。在其他融资渠道不畅通的情况下，实力小的房地产企业，必然把银行资金作为融资的主要来源。2.6我国房地产企业缺乏完善的融资环境 我国的证券市场经过10多年的发展，对活跃投融资渠道、促进企业进行股份制改造发挥了积极的作用。但是，发展进程中出现了许多的问题，如上市公司资产质量不高，法人治理结构不完善，信息批露不规范，监管力度不够等。到2003年，全国共有69家房地产企业在沪深两市上市融资，只占到一个非常小的份额。 3、融资方式创新 银行贷款在融资中的作用已经得到了公认，不可否定，但是其他的融资方式也有其优势，如房地产信托相对银行贷款而言，可以降低房地产业整体的融资成本，节约财务费用；股权融资增强了公司抗风险的能力等等，所以要加深个人、房地产企业法人对其他融资方式的认识，并掌握运用。除了发展现有的融资方式，还应该探求更新更有效的融资方式，例如新出现的融资租赁，合伙建房等3.1推动房地产证券化房地产证券化就是把对房地产的直接投资有信贷通过一定的金融机构转化为证券资本市场上的流动性与可交易性较强的金融 金融的过程。我国有关证券监管部门尽快制定促进房地产公司上市的规章制度，积极推进房地产投资权益证券化和房地产抵押贷款证券化，吸收社会投资者。房地产证券化作为金融创新的一个重要领域，对于公众参与房地产、积聚社会闲散资金、拓宽房地产企业融资渠道方面的影响是深远的。推行房地产资产证券化，直接向社会融资并且融资的规模可以不受银行等中介机构的制约，有助于迅速筹集资金，建立良好的资金投入机制。3.2建立长期的投资基金组织房地产投资基金属于股权投资，可以分散投资、降低风险，丰富了融资品种；也可以吸引社会上的分散资金，把原本是有钱人才可投资的房地产业变成大众化的投资工具。同时，我国应尽快颁布投资基金法。如前所述，目前我国房地产投资基金处于无法可依的状态。同时，国外多年的实践经验和基金融资的运作机理也一再地告诉我们，投资基金是工业化加速发展阶段中行之有效的房地产融资方式。特别是在我国目前微观基础发展现状下，它可以与信托联合，使有一定基础的房地产企业形成较稳定的资金来源。因此，我国应借鉴市场经济较为发达的国家，特别是美国发展房地产基金的成功经验，在法规方面尽快消除障碍我国投资基金发展的瓶颈，颁布符合我国国情的投资基金法。3.3引导国外资金进入房地产融资市场在目前银行“银根紧缩”的状况下，向外资直接进行信贷融资未尝不是一条较好的出路。虽然外资贷款在我国房地产企业资金中所占比例不超过5%，但随着全球化的进程以及人民币持续升值的预期，我们预计将会有越来越多的外资进入中国，这对房地产企业而言无疑是一大利好，房地产企业运用外资的比例必将不断提高。同时，外资金融机构进入我国市场将带来先进的运作模式和管理方法，有助于金融体系的发展和完善，为吸引外资进入房地产金融市场提供了机会。 3.4金融租赁（融资租赁） 融资租赁就是由出租人根据承租人的请求，按双方的事先合同约定，向承租人指定的出卖人购买人购买指定的固定资产，在出租人拥有该固定资产所有权的前提下，以承租人支付所有租金为条件，将一个时期的该固定资产的占有，使用和收益权让渡给承租人，只要双方协商一致，在租凭期满后，该租赁物可以归承租人所有。推行金融租赁，可以拓展房地产融资的渠道，提高项目投资成功率，减轻企业税赋，降低企业运营成本，减轻企业资产负债。3.5合作开发 开发商寻找一家或几家有经济实力的企业进行合作开发，是一种分散和转移筹资负担的较好方法。合作开发的形式是多种多样的，可以是两家合作，也可以多家合作；可以长期合作，也可以就项目短期合作；可以是紧密型合作，也可是松散型合作。总之，这种方法对于缓解发展商自身资金压力、转嫁风险大有益处。4、房地产企业拓展融资渠道的几点见议房地产企业的融资渠道是多元的，融资方式也是多种多样的。一种融资方式，可能适用于多种融资渠道；同一渠道的资金，也可以采用不同的融资方式筹集。企业的融资方式与融资渠道有着密切的关系。一定的融资方式可能只适用于某一特定的融资渠道，但是同一渠道的资金往往可以采取不同的方式取得，而同一融资方式又往往适用于不同的融资渠道。因此，房地产业筹集资金时，必须实现两者的合理配合。4.1加快金融改革的过程 融资方式的单一，归根结底都还是我国的金融市场不够成熟。因此，完善金融体制十分必要。因此要积极发展股票、债券等资本市场，稳步发展期货市场；推进证券发行、交易、并购等基础性制度建设，促进上市公司、证券经营机构规范运作；建立多层次市场体系，完善市场功能；拓宽资金入市渠道，提高直接融资比重；发展创业投资，做好产业投资基金试点工作。4.2改变融资观念，与市场接轨国际上房地产企业的融资方式都是多样，灵活的。房地产企业是一个资金高度密集性行业，如果不借助多种融资手段，单纯依靠银行贷款，开发将变得寸步难行。入世后，房地产业将面临更大的挑战，但这也是一个机遇，国外房地产企业和金融机构的进入，可以让我们接触更多国外值得我们学习的东西，我们要抓住这个机遇，积极探索国外的融资渠道和方式。同时，房地产企业增强自身的实力后，可以趁着海外资金进入我国市场的机会利用外资，但要注意防范其风险。4.3积极寻找新的融资方法银行融资虽然是我国房地产企业的主要融资渠道，但由于房地产上市公司数量有限，资本市场不会成为房地产的主要融资渠道，信托虽然已成为房地产融资的一人补充，但在短期内不可以成为主要的融资渠道。在银行融资门槛越来越高的情况下，上市比较困难的情况下，房地产企业需要新的融资方法。4.4建立健全的房地产金融相关的法律法规房地产金融的创新离不开法律的保障，特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下，房地产金融业的法制建设具有重要的意义。建设房地产金融立法应从两方面入手：一是尽快出去台相关法律法规，如产业基金法及涉及全信用产法等；二是修改完善现有的法律法规，例如：房地产证券化在国际上是房地产非常重要的融资手段之一，现在中国证券未能对于房地产证券化的问题又没有明确的规定，此外，我国的证券法、但保法、保险法等都存在不适应房地产金融发展与创新的条款。4.5组建房地产企业舰队随着经济全球化步伐日益加快，市场竞争日趋激烈。培育实力雄厚、竞争力强的房地产企业舰队已迫在眉头。就我国目前房地产市场占有率而言，在市场化程度相对较高的上海，市场前十位开发商的市场占有率也只有23%，深圳还不到20%，资产重组才是当前扩大现有房地产企业规模的唯一出路。具体实施时，既可以借助本市场，也可以通过企业间的项目收购、土地转让等形式优化资源组合，扩大企业规模。总之，房地产企业的融资，要根据对资金的需要、企业自身条件以及融资的难易程度和成本情况，量力而行来确定企业合理的融资方式和规模，而且融资方案也要有利于企业资金结构的优化。通过选择合适的融资方式，房地产企业获得了充足的资金支持，增强了支付能力和发展后劲，扩大了企业规模并提高了获利能力，使企业可以充分利用规模经济优势提高企业在市场上的竞争力，加快企业发展。5、对房地产融资方式的建议企业的融资渠道是多元的，融资方式也是多种多样的。一种融资方式，可能适用于多种融资渠道；同一渠道的资金，也可以采用不同的融资方式筹集。企业的融资方式与融资渠道有着密切的关系。一定的融资方式可能只适用于某一特定的融资渠道，但是同一渠道的资金往往可以采取不同的方式取得，而同一融资方式又往往适用于不同的融资渠道。因此，房地产业筹集资金时，必须实现两者的合理配合。 考虑到我国目前各项法律法规正在完善当中，很多融资方式必须处理好如何遵守法律的问题，如房地产信托及房地产产业投资基金在欧美等国家发展较快也较为完善，但我国目前的法律对投资份额具有严格的约束，这在一定程度上提高了个人投资者投资的门槛。海外上市等方式在目前仍需要相关部门的审批，不确定性较大，这也在一定程度上加大了企业融资的机会成本。 房地产企业的融资，要根据对资金的需要、企业自身条件以及融资的难易程度和成本情况，量力而行来确定企业合理的融资方式和规模，而且融资方案也要有利于企业资金结构的优化。通过选择合适的融资方式，房地产企业获得了充足的资金支持，增强了支付能力和发展后劲，扩大了企业规模并提高了获利能力，使企业可以充分利用规模经济优势提高企业在市场上的竞争力，加快企业发展。参考文献：1 王学东. 商业房地产投融资与运营管理 M.北京：清华大学出版社，2004.82 徐勇谋. 房地产金融学-房地产投融资分析 M.北京：中国建筑工业出版社，2008.93 陈怡. 房地产融资理论与实务 M. 北京：中国建筑工业出版社，2008.94 决策资源集团房地产研究中心. 地产融资十二方案 M. 北京：中国建筑工业出版社，2005.85 张健. 房地产企业融资 M. 北京：中国建筑工业出版社，2009.16 陈建明. 商业房地产投资融资指南 M. 北京：机械工业出版社，2003.67 谷祥. 房地产投融资指南 M. 北京：中国金融出版社，2006.68 常永胜. 中国房地产金融体系研究 M. 北京：经济科学出版社，2001.89 张极井. 项目融资 M. 北京：中信出版社，2003.1110 王洪卫. 中国房地产证券化运行机制 M.上海：上海财经大学，2005.1111 邓宏乾. 房地产金融 M. 上海：复旦大学出版社，2006.1212 （美）布朗切克. 房地产投资商融资秘诀 M. 韩以群. 北京：机械工业出版社，2006.613 朱凤瑞. 中国房地产发展报告NO.5 M. 北京：社会科学文献出版社，2008.414 章伟杰. 中国房地产融资通道 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