我国房地产开发企业融资现状及渠道探析.doc

我国房地产开发企业融资现状及渠道探析李霞 8中国人民大学公共管理学院，北京 &9!:摘要：房地产业作为我国国民经济的支柱产业之一，近年得到了较快的发展。然而，随着房地产业的蓬勃发展，房地产开发企业对资金的需求量增加，“融资难”的问题逐渐暴露出来。其原因是我国房地产开发企业融资渠道单一、融资工具落后、筹措资金困难等。为此，必须建立符合我国国情的房地产融资渠道，如房地产投资信托、寿险公司融资、利用外资、企业并购与重组等，同时政府也应为房地产企业创造良好的投融资环境。关键词：房地产；融资；现状；渠道中图分类号： ;!%#4#文献标识码： ,一、我国房地产开发企业的融资现状及其成因一般来说，房地产开发企业的资本来源主要依靠两部分，一个是自有资金，一个是外来的债务型或权益型投资资金。这其中自有资金仅占很小的一部分，绝大多数资本来源于外来的债务型或权益型投资。我国房地产开发企业融资主要依靠外来的债务型投资，债务投资者主要是几家国有商业银行，债务投资的方式以抵押贷款的短期贷款为主。近两年，虽然国家允许房地产企业上市融资，但由于限制条件过高，能够上市融资的公司寥寥无几。总体看来，我国房地产开发企业融资渠道比较单一，主要依靠银行贷款和股市融资，其中银行贷款占到房地产开发企业投资资金的 ?以上，更有一些实力弱小的企业，通过各种变通的办法，使得实际银行贷款占总投资额的 %?以上，这无形中增加了银行的信贷风险。造成这种现状的原因可归结为以下三个方面：（一）银行抵押贷款作为房地产业发展的最初启动资金的情况难以避免从发达国家房地产市场成长的历史看，在房地产市场形成的初期，房地产企业总是依靠信贷机构的大额抵押贷款融资。随着房地产市场的不断发展，房地产开发企业对资金需求量不断增大，房地产信贷机构逐渐意识到不断增加的高额抵押放款所暗藏的种种风险，不断提高信贷限制性条件，房地产开发企业不得不寻求其他的融资渠道，由此推动房地产资本市场的发展。美国最初的房地产投资资金主要依靠储蓄机构的抵押贷款，这些储蓄机构包括储蓄银行、储贷组织和寿险公司等。然而 !世纪 年代末至 9年代初，美国骤发的通货膨胀使储贷产业资产和负债的差距被低估，迫使放款者努力改变传统的抵押收稿日期： !#$%$#&文章编号： &8!#:(&7!放款业务，转向其他形式的、可避免通货膨胀风险的不动产权益投资。美国房地产市场具有大量创新筹资能力的金融工具趁势崛起，如 !世纪 %年代初的华尔街证券等&。（二）我国资本市场的发展还在起步阶段，房地产融资市场受限我国资本市场的发展还处在起步阶段，金融产品单一，渠道不通畅，大大限制了房地产业融资市场的发展。同时，银行业长期独立于资本市场之外，使得其业务单一、资产结构不合理、资金的流动性与效率性不平衡、收益性与风险性不对称，不可能更深程度地与不动产业保持合作 !。!#年 (月央行 &!&号文件关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知的出台，充分说明国家已认识到商业银行传统业务的局限性。 &!&号文件也迫使房地产开发企业从资本市场寻求出路。（三）国家对房地产业的政策限制过死，相关的行业法规尚不健全我国对房地产业的政策限制过多、过死，使房地产资本市场的发展受到限制，如严格规定只有中、农、工、建四家国有商业银行可以从事房地产信贷业务，致使资本市场和房地产融资市场脱节。央行对房地产信托融资的监管也比较严格，规定房产信托产品的资金上限为 !亿元，信托合同为 !份，并且只有像经济适用房等政策性比较强的项目才有可能获得信托贷款，这使得信托机构可选择投资的项目较少，且投资额度有限。同时，房地产业的法律、法规也不健全，产业投资基金法特别是房地产基金法迟迟未出台，使房地产基金业务不能得到及时的开展。二、我国房地产开发企业的融资渠道分析目前，在我国政策和法规许可范围内，房地产企业可考虑作者简介：李霞（ &%$），女，甘肃兰州人，中国人民大学公共管理学院在读博士研究生。 &7的融资渠道有以下几种。（一）房地产投资信托房地产投资信托是指房地产开发商借助较为权威的信托责任公司，通过制定信托计划，让信托资金以债务或权益投资的方式运用于房地产开发项目的投、融资活动。相对于银行贷款而言，房地产信托融资资金可以使用的期限较长，较容易取得，能够降低房地产公司的总体融资成本。房地产信托融资是美国房地产企业融资的主要渠道，目前美国大约有 FGG家房地产信托机构，它们已为不动产投资募集了数十亿美元的资本，使对长期资金有更多依赖的美国房地产业得到了持续稳定的发展。但如果信托方式是信托贷款，信托贷款的利率会大大高于银行。（二）寿险资金的运用随着我国保险事业的发展，保险公司也在积极寻找符合其资金运用特点的投资渠道，尤其是寿险资金规模大、数额稳定、可运用的周期长，特别适宜投资房地产。一般来说，寿险公司的经营者也会把不动产权益视为一项有利的投资，它不但能规避银行利率下降带来的风险，而且可以保证资本不受通货膨胀的侵蚀。在合作中，寿险公司可以以抵押放款人的角色出现，也可以从事不动产权益的投资。（三）吸引外资我国加入 :%H，境外的国家、金融机构、个人可为我国房地产业带来新的投资资金。从实践看，外国投资者一般着眼于长期投资，以未来收入和增值潜力作为他们预期自有资本的最终回报。若境内房地产项目条件极佳又具有潜力，无疑会吸引境外投资者。我国房地产企业还可主动走出去，寻找外国银行或金融机构贷款融资。（四）中小企业的并购与重组据不完全统计，我国目前注册的房地产企业有 F万多家，绝大部分企业的经营规模和经营水平都比较低。即便是国内资金规模和技术水平都比较强的房地产企业，与国外同类企业相比还相去甚远。因此，通过中、小房地产企业的并购与重组，铸就规模化、集团化和品牌化的房地产开发企业，将是我国未来房地产业发展的必由之路。除上述几种融资渠道之外，房地产企业还可考虑房地产投资基金、上市融资、发行企业债券等融资方式，但这些方式目前均受国家政策和法规的限制。三、为房地产企业创造良好的投融资环境房地产业作为我国国民经济的支柱产业，欲长久健康发展，需要国家政策的不断支持。从当前我国房地产开发企业融资所面临的困境看，政府应积极支持并帮助房地产业培育多样化的金融工具，促进房地产资本市场的发展；相关部门也应尽快完善房地产行业的法律、法规，为房地产企业创造良好的投融资环境。 I一J出台相关政策和行业法规，拓宽房地产投融资渠道第一，扩大参与房地产信贷融资的金融机构的范围，允许有一定实力的非国有银行发放房地产抵押贷款。第二，加速产业投资基金法尤其是房地产投资基金法的出台，使房地产开发企业可以通过房地产投资基金融资，同时规范目前在中国房市寻找投资机会和参与投资的私募基金的运作行为，保护投资者的合法权益。第三，监管部门应适当降低房地产企业上市融资的门槛，使一部分具有一定规模和实力的房地产开发企业通过发行股票吸收社会上大量的闲散资金，解决融资难的问题。第四，积极培育企业债券市场，鼓励房地产企业通过发行企业债券，进行直接融资。 K二J加快金融体系配套改革，培育、完善房地产资本市场投资以追求利润最大化为目的，房地产企业的融资只有进入资本市场进行直接融资，接受市场经济优胜劣汰的选择，才能使房地产行业加速整合，整体水平得到提升。培育完善的房地产资本市场，应积极培育适合对路的金融工具，开辟多种投融资渠道，其中重要的一点是商业银行须加快资产结构的改革，如开展地产抵押贷款的证券化业务，使风险分散并流动起来。同时，作为资本市场的一个接口，商业银行必须拓宽传统业务，主动参与到资本市场中，只有这样，才能彻底解决资金的流动性与效率的平衡、收益性与风险的对称问题。责任编辑姚佐军参考文献： LDMN8*5$) O),-/- 27 P$+ Q,-$- N33*$,*,9%& N33*$,$+ 27 R$+ Q,-$-K+-& .JLSM9(&5$DDD9 !#$%& () *+ ,-.,/$0*-1 )/2& &-*/0*-( 02 30%& () *+ .0$ &*0* 24$56* *.5.-& - (/. ,(/*.% ! #$（!# $%&() *+,+-./.,0 12334 5.,/(, 6,(7.89(0: 3; (,-?ABC4 (,D）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