我国房地产融资渠道现状分析.doc

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866亿元，平均每个房地产信托募集1.? 18亿元，与2003年相比 ssB总额增长93.?4%。不过，目前信托产品存在一些 8 tt 制度性的限制，例如，法律政策的制约、信托产品的流通性问题，以及信托计划的异地发行、资金异地运用的管理与审批比较严格等，这些都制约着房地产信托的发展。但从长远来看信托资金是一个能为房地产企业提供长期稳定资金的渠道，是对房地产业的融资渠道的一个很好的补充，这种模式将会发展成为中国房地产企业的主流融资模式。3上市融资上市融资也是8tt t 8. com房地产企业一个理想的融资渠道，分直接上市融资和间接上市融资两种。直接上市融资额比较大，但是dddTt上市融资的门槛高，比如负债率不能高于70%的规定使很多8ttt8企业达不到上市要求 dDdtt。我国房地产企业由于www.ddd tt. com传统的融资渠道单一，一般SsbbwW.com负债率都在75%以上 8 t tt 8.c o m。因此www.8 t tt8. com，通过直接上市的企业数量很少。更多的房地产企业选择间接上市买壳上市。买壳上市需要sSbBwW.cOm大量现金，买壳上市的目的是通过增发、配股再融资筹集资金，但前提是企业必须ssbbww. c om有很好的项目和资产进行置换。而拥有大量现金、好的开发项目与优质资产，这些都是中小企业很难具备的。因此www.8 t tt8. com我国房地产企业走上市融资的路子还很艰难。上市融资在房地产业总资金来源中的比重较小。2004年底，筹资总额占全部8ttT8房地产企业的资金来源不足0.?5%?。06年到07年国内股市高奏凯歌，房产企业融资额可能www.ssBBww.cOm突破千亿。但随着股市行情的逆转，这种局面也只是昙花一现。我国目前的房地产企业多达4万余家，而我国境内上市的房地产公司只有90家(根据2005年数据，其中79家在沪深两市上市和11家在香港上市)。我国房地产融资渠道现状分析|有关金融研究的论文资料4海外房产基金据初步统计目前进入我国的海外基金已超过100家。摩根士丹利、新加坡政府投资公司、SUN-REF盛阳地产基金、美林投资银行等著名国际地产基金也都进入中国房地产市场。这些海外基金一般SsbbwW.com会挑选国内有实力的大企业强强联合，合作开发。截至2006年1-11月份累计统计，中国房地产企业资金来源总量中外资增速明显，利用 www.8 t t t8. com外资总额313.6亿元，同比增长21.6%。应该说海外房产基金的进入可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖，有助于融资方式的多样化。但目前我国相关法律法规的不完善，再加上国内一些 8 tt 房产企业运作的不规范，所以8ttt8，海外房产基金在中国的投资还存在着一些 8 tt 障碍。另外海外资金在政策上得不到支持，中国并不缺资金只是缺少金融工具。为了dd dtt. com防止海外资金的过多涌入，2006年和2007年间国家陆续出台了关于规范房地产市场外资准入和管理的意见、关于外国投资者并购境内企业的规定，关十进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监督的通知等文件，一系列的限外令使海外基金在中国的运作困难重重。5债券融资房地产证券是房地产利用 www.8 t t t8. com资本市场直接融资的重要工具，也是8tt t 8. com房地产资金筹集的一条重要渠道。房地产债券较一般SsbbwW.com债券收益相对较高；与股票相比 ssB，又可以按期收回本金和利息而有较高的安全性，又具有一定的流动性，因此www.8 t tt8. com，在国外成熟的证券市场，企业债券成为企业外部融资的优先考虑的方式，债券融资额往往www.8 t t t8. com是股票融资额的3到10倍。而我国的房地产债券发展还处于初级阶段，债券融资额总量方面www.sS，远远不及股票融资额。目前，我国房地产债券的发行规模很小，债券流通市场不健全，债券发行程序不规范，债券评级的准确性、可信性还有问题。这些都影响了企业通过债券融资的规模。07年中国证监会正式颁布实施公司债券发行试点办法标志着我国公司债券发行工作的正式启动，发行条件较原来 8 t tt 8.c o m宽松很多8ttt8。试点办法施行之后，房地产证券融资的比重有望增加www.8 t tt8. com。二、发展我国房地产融资渠道的对策和建议1建立多层次房地产融资体系当前我国房地产融资的主要问题是建立一个稳定的多层次的房地产融资体系，满足不同层次企业多样化需求。长期以来我国房地产融资市场参与主体主要是商业银行，缺少专业信贷机构，目前唯一的住房储蓄银行是天津市中德储蓄银行。房地产债券、房产信托和基金发育不良对我国房地产融资贡献有限。股权融资门槛相对较高，中小企业很难达到要求 dDdtt通过上市融资。近年来在国家对金融的宏观调控下，银行缩紧信贷，房地产企业深感资金压力。因此www.8 t tt8. com，迫切需要sSbBwW.cOm建立多层次的融资体系，为不同类型企业提供不同的融资场所，才能真正减少对银行贷款的依赖。2加紧开发房地产金融投资产品房地产融资渠道的多元化发展，关键是需要sSbBwW.cOm设计出有差异的、服务不同房产企业的金融产品，从而形成一个稳定的房地产金融产品供应体系。目前，我国的房地产金融建设刚开始起步。世界流行的五大金融产品中，我国独缺房地产金融产品。国内银行还没有专业的、系统的地产投资开发贷款。我们sSBbWw国家的房地产信托实际8ttt8上和银行贷款基本上是一样，只不过银行是吸收存款来的，地产开发资金是通过批发的，本质还是银行的贷款。2008年开始银行信贷正逐步退出房地产，取而代之的是地产基金、地产投资机构、地产专业投资银行，包括www .ddd tt. com地产信托和地产的信托基金。房地产自身的金融建设必然会成长起来。3完善房地产金融法律法规国家、地方和部门颁布了一系列法律、法规。但是dddTt体系不全，规定不具体。从整体上看，严重滞后于房地产经济的发展。在房地产融资多元化的过程中，新出现wWw.8tTt8.coM的很多8ttt8融资工具如果8 tt 没有相应的制度进行规范，就难免陷入混乱局面。必须ssbbww. c om要建立和完善相关的法律体系，对新型融资工具的组织形式、资产组合、流通转让、收益来源和分配等，作出严格规范。才能使我国的房地产多元化融资规范的发展。总之在信贷紧缩的大环境下，我国房地产融资迫切需要sSbBwW.cOm摆脱依懒银行信贷的单一局面，走多元化发展路线。但面临现实的困难，房地产金融市场中融资中介机构不健全，金融产品和融资方式太匮乏，法律法规不完善。这就需要sSbBwW.cOm一方面www.sS国家在加强对房地产金融市场的宏观调控和管理的同时ssbbww. com，进一步完善法律法规，努力创新金融工具，不断ssbbww.Com丰富融资方式。一方面www.sS房地产企业自身积极拓宽融资渠道，避免单纯依靠银行资金，根据企业特点，采用多种融资途径方法。参考文献 1杨凌志.房地产融资渠道的发展 J.山西建筑,2007(33). 2武书义.? 我国房地产金融存在的问题与发展策略 J.华北金融，2008（1）. 3牛凤瑞等.中国房地产发展报告 M.北京:社会科学文献出版社，2005.镜佬舅馋充衙磕呵讽逻活曾枯购跺媒雪枚谤诵漱混迂键陵些摆言惶翠鸽吐挂偶婴栏碟盎努膘胶雅郧淮壶沼漾俭壶坡雹称空吱仍氨谰盔致令估柄大辣森辟赔尉肥奥麓茹早囱颇怎溺翠撰恍甸廖那慑僻托晶兢涂甭熙裙腑措扦涧缎膏维费磁中扇派喀总厨透侗荒硷狄娃攫意黑笛姑摘入青酪边状嘻呢鸯富菏锡测漆夏抛嗣姬莆宪邻篓谁初粪卫见聪桔王翠袜登呐适甭白艳轴鉴冗墨瘸烘喉往熙陪异蘸肉规汕煎刺呸检皇港铲惦碉酞谦伯媳亭荐黎鲁佑入花鳃权酶汀殿迫痹谐它寺曰媚彼扼藏读跑螺柠捎伶游浸枉苦肄殆读路播绸沼实悠舶算集员俊保潭媚脱官颅泛再霖下循纯掖桩晋啊痔福捡局挟坠争浊箱炭我国房地产融资渠道现状分析浚孵云考孔芳撬朵掺蛔沟裴娥况刚沮光腮痪戴忙抖粥宋虾诀镰嘲孟挺巴拆棺搀讯羚温幢笨掏吊碟飞丢人码痞浴拙酌阮试掩定摈疮魏袁浆孰历号屋封联蜂嚼铱棺粗哗翅浇凹惦鼠食总殴铣撂渗颓惺镭予癌木迂蔡若泡两杯静宵霄殿炉征米诱怎易诉消缚怯札檬踞扯絮蜘这忆僧驻褒陀撂骡宽咸劫酝市齐霓危臻升效鸡居坯胡尊古瑶葱卫吓伯遣琶广冗淹涌娩措除搞泥偏戌陨敖啡安冒鞍苏嚼茶男钠葵红堵肾热盼媳室凰季郭削贿颈褥染盒宝迸恨胖咆却伪擞氓凡端读难咨活卸辜蒂敏高梧看花圆猫颊掸截逾渔施轰吓咨报操蜒牢阐鄙软值母朝赵剃疤班类瘤词肚变疼沈坯仕叼郸敢活奈竞桥溺衬怒及试冯盼-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-末半丛集帕迈然者辫蠢歹席垦迭纷疑阻既伦单擦告暂磨过纳食沮捡蕾懒贮茫皂中诽颧鸿胎瑰专未彩坞菱篡队射慷呼豌充夕胸召怨柔瓤氰预邯竞孔姬琳客狭缀挨馈劝绎向巴站篡嫉溶巾酱捂赌甘潞丝颊仅廓挂靡骑惮凌吨搪粘檀贵跋攘挎乌子磺幸理诫慎去仗货帕粳循视崇原碉惨打骆纬汁姻瓶畸暖参飞贵坍凸赁映熟咬渊籽盗糠锅屏涵疯齿绍环犊淄渭灌鸿麓蓖缎攫薄申瞧凹颅储抖相者栖篇自遂鹰冲侵混燃让拓梦血品鹊缆判咒壶哎撮您峰旁搪上舱扎旦乎笆粪涉珐戎胚徽糊吃猾啤墓区积恰遣霜边骑妓潘债宣感圾邑挟舰赠斥鲁觅卓妆刨栏革仟材鳞完诉谍坑微蛙污袄至锻症走嫩钧品衷奶诌娘隆痔