我国房地产价格泡沫原因分析.doc

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Along with the Chinese city and the industrial area is increasing, the demand for land caused by an increase in land prices continue to rise, investors are constantly in the market, the housing mortgage loans and real estate development loans continued rapid growth, China s real estate bubble has excessive expansion, in addition, labor force market tight and inflation worsened progressively, and so on, once the real estate the bursting of the bubble, the economy of China will suffer a sharp destructive strike, therefore, analysis of Chinas real estate bubble phenomenon and find the corresponding countermeasures brook no delay.Key words：The bubble of real estate prices Real Estate dependence Land non-market effects作者简介：袁红超（1989），男，河南驻马店人，郑州大学管理科学与工程系工程管理专业09级本科生通过学者们对美国、日本和东亚等国家和地区房地产泡沫的比较分析，各个国家的房地产泡沫形成的共同原因，主要有政府宏观调控失误、银行贷款的过度支持、宽松的金融环境和过剩的国际资本流动等。中国因为其自身的特殊性，房地产泡沫的形成也存在复杂的原因。一 中国经济严重依赖房地产房地产投资占GDP比例，这个指标可以反映整体经济对房地产的依赖程度。1.在大国的房地产历史上，美国在1950年出现过698的最高比例，然后一路小幅波动，直到1991年从342开始，一路上扬至2005年的62，随后发生了次贷危机。2.而日本在7O年代中期由最高的8左右一直降低，到1985年广场协议的签订，房地产在日本开始过热，房地产投资占GDP比重在1989年到1991年的最高点期间约55，这时候日本的房地产崩盘了，从此日本进入了长达十几年的低迷，被称为”失去的十年”。3.而中国从有据可查的记录来看，从1997年的402开始一路上涨，到2007年时这个比例到了1013，这是任何国家任何时候都没出现过的高度。考虑房地产对相关经济的带动作用，其对GDP的影响将高达315x 1013=32，所以说房地产绑架了GDP，一点都不夸张。二 地方各级政府的炒房炒地行为（一）1.自我国1994年实行分税体制后，地方政府在经济改革与发展中的作用越来越突出，中央与地方、地方与地方之间的相互竞争开始浮出水面。2.由于上级政府在政治上仍然对下级政府享有绝对的权威，上级政府很容易发生机会主义行为，把资金尽量往本级政府调。各级财政越往上级资金越充裕，越到下级财政越艰难，基层政府普遍处于入不敷出的地位。3.与此同时，中央政府把GDP和税收等作为评价和奖惩地方官员的主要依据，地方政府便把GDP的增长作为最优的政治目标。4.以上种种原因所导致的最直接的后果就是，地方政府将目光放在了其拥有的巨大资源土地上。而以土地为载体的房地产经济在各级政府的积极推动下逐渐形成。（二）房地产经济与传统的各种工农业经济，包括与需要长期研发的新兴知识密集型经济相比，具有在最短时间内快速形成GDP总量增长和巨额固定账面资产的能力，从而会快速提高一个区域内各种资产要素和资本的价格。这对当地经济GDP总量有快速的增长促进作用，对政府也有巨大的税收增长诱惑力。于是就形成了这种政府垄断土地土地升值加大房地产投资力度房价上涨土地升值房地产的发展使得地方经济在房地产的支撑下进入一种政府调控的循环中，而房地产的暴利已使地方政府、银行和房地产开发商组成利益共同体，且对其他产业发展及居民消费产生了严重的”挤出效应”。这不仅让全国人民的财富向各级地方政府转移与分配，更让其财富短时问内大量流向少数人手中。三 机构和个人的房地产投机行为房地产泡沫的产生是众多因素共同作用的结果，而房地产投机则是我国房地产泡沫产生的直接诱因。1.我国房地产投资者在投资房地产时并没有考虑自己的支付能力和从物业的使用中获得的收益(主要是租金收入，而仅仅是预期房地产价格上涨获得收益。这种投机因素会产生大量的虚拟需求，从而推动房价大幅度上涨。而这种局面又容易引起开发商错误判断市场，盲目增加投资，导致泡沫迅速膨胀。2.这就使得中国房地产市场出现了这样一种奇怪现象：中国房地产开发商似乎永远不知疲惫，一幢幢高楼迅速地拔地而起，而真正需要房子的人却只得蜗居在租住的十几平米的小房子里。那么，本该用来居住的楼房都被握在了投机者的手里，成了等待升值赚钱的工具。需要房子的人每天为了房子拼死拼活的加班出差，而真正得到房子的人却一脸奸佞满身铜臭。四 地方政府及其官员和中央政府权益博弈的结果。这被认为是导致房价非理性上涨的主要原因。自1993 年引入分税制以来，中央和地方的财政关系一直未理顺，中央回收了收入权，但支出任务没有明确。省及以下地方政府要提供重要的社会支持和几乎所有的公共服务，许多地方尤其是财政状况较差的地方政府难以支撑，不得不将利润丰厚的房地产业作为主导产业来发展，通过上项目，一方面通过出售土地和地产税收可以大大增加地方财税，缓解巨大的财政压力；另一方面也不排除个别不法官员借项目立项、土地审批等诸环节获取超额私利的可能。五 片面的政绩观以及传统的官员升迁制度。现阶段，中国社会发展过程中，地方官员面临政治、经济双重考验，在发展经济，维持社会稳定，提供公共产品和服务的同时，还面临来自上级政府、地方人大选举和地域间竞争的压力。在片面强调经济发展观点的误导下，盲目将政绩考核与GDP 的成长挂钩，GDP 的增长百分点成了决定官员升迁考试合格答卷的评判标准。而房地产业天生具有的“短平快”的特点正好迎合了某些地方官员们的需要，向上级要项目，要政策，向国有银行要贷款就成了他们成功升迁的“为官秘技”。六 土地市场的非市场化效应。从市场化进程看，国内生产资料市场发育尚不完善，存在相当程度的垄断因素，最典型的莫过于土地市场，表现在流转渠道不畅，供需结构失衡，无完善市场定价机制。其根源在于我国特殊的土地征用制度，国家拥有城市用地支配权，地方政府实际上掌握了供给权，形成了土地单一供给渠道，也便拥有了市场定价的主导权。在房改实行前，其弊端并未显露，一旦商品房市场形成，住房需求猛增，土地价格上涨，政府只需付出极少的安置费便获得土地的永久支配权，有时甚至成了“免费午餐”。因此，在这样畸形发育的地产市场中，政府成了最大的受益者，巨额垄断利润的刺激推动地方政府的非理性投资和一轮赛过一轮的房地产狂潮。七 银行系统的大量无节制放贷行为。相对于其他投资领域，房地产市场具有高预期回报率、回收周期短和低风险性等特征，一般情况下银行都乐于向房地产商投放贷款。在现行银行体制下，大多数银行实际上属于国有企业，一方面和政府捆绑在一起，并给予政府很大的授信额度，政府用来搞开发；另一方面银行出于自身利益的考虑，为了早日上市，需要降低呆坏账百分比，便盲目追求信贷规模和市场份额，积极向投资商、个人购房者放贷，有时甚至忽视对企业或个人的资信审查、跟踪调查，客观上加大了金融风险存在的可能性。八 开发商的高额垄断利润刺激。近几年，随着建筑市场日趋规范，承包方在保证工程质量和进度的前提下，往往只能确保正常利润，有时为了确保市场份额甚至降至零利润，而开发商在供不应求的建筑承包领域相对于承包方拥有卖方优势，在招标过程中往往以最低报价中标为手段，竞相压价，从而获得高额垄断利润；其次，从房产销售市场的定价规则来看，地产市场类视于寡头垄断市场，少数人合谋比照定价；同时，在地产市场存在单向定价现象，很少存在讨价换价，房地产商具有先出价优势，这种定价方式造成定价的结果有利于卖者。九 结束语。面对中国房地产业的泡沫这一既成事实。我想怎样抑制房价的上升势头，怎样防止这一泡沫越来越大，怎样在其破裂之时中国经济的平稳过渡这一系列问题如何正确应对是我们应该考虑的重点。对于外国众多国家因为房地产业所发生的全国甚至于全球性的金融危机的事例，我们不难看到。如果这一危机处理不当，将会造成不可想象的巨大灾难。也正是明确的知道这一危害，中国人民，政府，对于房地产泡沫高度的重视。相继出台一系列的政策法规，力图改善房价上升的势头。虽然，就目前来看，效果并不是那么的明显。但，我相信，在看得见的未来。“居者有其屋”绝对不再是一个空想。房地产业也将会焕发新生，注入新的活力参考文献：1 谢熠、肖丹.中国当地产泡沫成因与对策.知识经济，2010，012 李跃、吴唤群.房地产泡沫的经济学解释.山西建筑，2008，043 张国林.房地产泡沫经济问题分析.中小企业管理与科技（下旬刊），2009，014 宋超英、张乾.房地产泡沫的形成机理.城市问题，2009，015 徐慧慧、徐水泉.浅谈房地产泡沫诱因及对策分析.黑龙江科技信息，2008，146 王巍.浅析我国房地产行业泡沫现状.太原科技，2008，057 赵阳.我国房地产泡沫现状与对策.泰山乡镇企业职工大学学报，2008，048 邹韵.中国城市房地产市场现状及发展趋势研究.商业文化（下半月），2011，029 吴庆良.房地产行业发展趋势和泡沫经济分析.辽宁建材，2008，0510 周静华、赵阳.泡沫下的中国房地产.商场现代化，2009，0211 杜锦年.浅析中国房地产行业的发展、现状与对策.科技资讯，2010，12郭宏宇.金融自由化与利率因素影响下的房地产泡沫.银行家.2010，13李四美.利率上调对房价的影响分析.中国房地产金融，2008.0814周璐.开征物业税是否会加剧房地产泡沫风险.合作经济与科技，2010，2115罗海平.“房地产泡沫”的形成与防控.经济导刊，2008，0116黄浩波.房地产经济泡沫弊端与对策简论.商场现代化，2008，0217王斯琛.我国房地产泡沫现象的成因与对策.江西金融职工大学学报，2010，0618 李德云.房地产泡沫诱因与对策.科技信息，2010，3619 王俊.利率政策与房地产业发展关系研究.现代商业，2008，1420 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