地块调研报告.doc

地块前期调研报告2017年12月4目录第一部分 项目概况2一、地块概况2二、地块周边概况4三、地块周边环境那个概况5四、市政规划5第二部分 住宅部分市场分析5一、区域市场分析5二、区域楼盘分析6三、项目SWOT分析9四、目标顾客11五、产品建议13六、定价分析13一、白水寨水库地块一、 地块概况1、地块位置位于惠阳区永湖镇白水寨水库旁。行政划分归属于永湖镇彩二村。2、地块性质该地块土地面积约为6000亩，土地用途为经济林。3、地块现状3.1、地块按照山势为不规则形状，地势起伏，起伏幅度较大。临近水库周边果园区域比较相对较平缓，3.2、由彩二村2008年出租给个人承包，承包期20年，租赁面积为4500亩（实际面积约为6000亩）。其中约1200亩果园，其余为桉树。3.3、地块内有约8栋民房、三条高压线以及一条通往沙田的天然气管道（地势较高区域）。3.4、取得用地需先从林地承包商手中转接承包权，预估打包转接费用约700万。二、 地块周边概况1、交通现状地块四至无正式道路，只有一条922乡道连接S357，地块与惠南大道、S357省道直线距离约1.5公里，周边S23惠澳高速、S20潮莞高速等交通主干道经过。2、周边生活配套情况项目地周边现暂无完善生活和教育配套，距离项目最近生活配套区域（永湖镇）约4km车程，部分生活配套包括：餐饮、会所、银行、医院、移动营业厅、商场、中小超市、美发、网吧等休闲娱乐场所均有分布。3、周边环境地块周边自然环境较好，白水寨水库为永湖镇生活用水水源保护地，水质清澈。十分有利于地块多元化规划设计和开发。4、区域规划4.1、按惠州市规划地铁1号线永湖站距项目约为4公里车程。地铁1号线连通深圳14号线4.2、深汕高铁惠州南站规划位置确定为三栋北，距离项目约15公里4.3、深港澳大湾区惠州作为投资洼地，惠阳区域聚集着80%的地产行业50强企业投资项目。三、分析1、优势分析1.1、交通便利、高速和主干道环绕以及片区各种规划利好。1.2、区域生态环境优势。有山有水，且水质清澈环境安静空气质量高。1.3、该地块已有承包商承包，项目转接，地块干净动迁安置少。2、劣势分析2.1、地块地理位置远离主干道及区域配套中心，周边人烟稀少，人气指数极低。需修建对外道路连接S357.项目培育期较长。2.2、地块地势起伏幅度较大，利用率相对不高，在建设过程中边坡支护等辅助支出较大。3.3、周边没有完善生活配套设施，而离区域内现有配套中心距离约2.5公里。二、黄洞村地块一、地块概况1、地块位置位于惠阳区永湖镇白水寨水库旁。行政划分归属于永湖镇彩二村。2、地块性质该地块土地面积约为6000亩，土地用途为经济林。3、地块现状3.1、地块按照山势为不规则形状，地势起伏，起伏幅度较大。临近水库周边果园区域比较相对较平缓，3.2、由彩二村2008年出租给个人承包，承包期20年，租赁面积为4500亩（实际面积约为6000亩）。其中约1200亩果园，其余为桉树。3.3、地块内有约8栋民房、三条高压线以及一条通往沙田的天然气管道（地势较高区域）。3.4、取得用地需先从林地承包商手中转接承包权，预估打包转接费用约700万。二、地块周边概况1、交通现状地块四至无正式道路，只有一条922乡道连接S357，地块与惠南大道、S357省道直线距离约1.5公里，周边S23惠澳高速、S20潮莞高速等交通主干道经过。2、周边生活配套情况项目地周边现暂无完善生活和教育配套，距离项目最近生活配套区域（永湖镇）约4km车程，部分生活配套包括：餐饮、会所、银行、医院、移动营业厅、商场、中小超市、美发、网吧等休闲娱乐场所均有分布。3、周边环境地块周边自然环境较好，白水寨水库为永湖镇生活用水水源保护地，水质清澈。十分有利于地块多元化规划设计和开发。4、区域规划4.1、按惠州市规划地铁1号线永湖站距项目约为4公里车程。地铁1号线连通深圳14号线4.2、深汕高铁惠州南站规划位置确定为三栋北，距离项目约15公里4.3、深港澳大湾区惠州作为投资洼地，惠阳区域聚集着80%的地产行业50强企业投资项目。三、分析1、优势分析1.1、交通便利、高速和主干道环绕以及片区各种规划利好。1.2、区域生态环境优势。有山有水，且水质清澈环境安静空气质量高。1.3、该地块已有承包商承包，项目转接，地块干净动迁安置少。2、劣势分析2.1、地块地理位置远离主干道及区域配套中心，周边人烟稀少，人气指数极低。需修建对外道路连接S357.项目培育期较长。2.2、地块地势起伏幅度较大，利用率相对不高，在建设过程中边坡支护等辅助支出较大。3.3、周边没有完善生活配套设施，而离区域内现有配套中心距离约2.5公里。