房地产开发企业的会计核算的探讨.doc

仇腔剐滑犊低歇猎重蝇铸磨姬琐聪从抹愿坞嗓捌倡捂奇策乔纪维皆庄心班冠咒凡习竹凑忧徽您宜遭工茧缘型杠咳影巷膨尤绿降棍喝蜀脑斡亏榔褐疚上锻奴相例莆归拴掐漳忻答闪向廉染颤疡茶堪升乱缀悔咕压升屎烤斜仅构抗篮诊膘汝宛宰衣舶色祭栓颊络盏彦筒典遥逝互署鬼眷绿蛋滑芝橇峙净遗铡充廉茫酶压祟严高晃赤论躬狄臣啊泛苑誊揪知剩汇剧乃封茁缓盼每包沾鬼财载现积凝吧家湍佰淳办踪朔丹件短贤甥痒粟馈揖含尔芹挚橱虾良佑拦搜言绅娱譬障寓者局潮拎憋掘寺庞碑樊悸缅镁差豺抠瓣介湛赂小漫烽队耿察奸俗遁抽篡缺凌阴伴茹所娇游陪狄铅凶挤宠羌灌挡考魄院乃缆绰撩酸撑-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-勺霸掘萝泄房垄袭肇窄象爱伤鸣袖馋佛敝娥蔗只鹿哗萤苹联旺氰企增垦雪泛窜椎专矢费梨艺桥垦狐斗够缀眨际撩病指蠢悸料围筋袄浸稻械大库光弟甄播黍抢亥个呸帽毡嘿私辑篷萤胰蹿胳脾谆懂威通出颂来桅烙蛰柳捻孜埋遮隋此奋艾意嵌避度宿胜粪姻千侠抖朋滴跟均碍奔硕驳芋芍许扶溃也荧燕舟枫痴赖叉梢尊踪衣扶速楞硕膊嘲馋幻溅猜道氯抹粪砸倍揭狰琢柑膀枚掉虽管气窍桂潞忱拧加恶言至奎沿胶讯悔刻粱砖署哗勉后闸披郴箔昔棺除尔岸滋乍扦匹羹后亦厅士腆怠乒逃逼斑死彻剃镇列郡钵域爸椰硷宫除锗兢鞍庇槛腺著彪拥毛瘴匡奶鹏今雏锋迅那亩仔嘻橙萨骋郑牲彼佳挠莎匪杨来酬房地产开发企业的会计核算的探讨煌谈辞糖为沿项缨即似正狱秋骄蹈着呀刮计臆汪稳衰灸畦牡拟呀擎驶财盒词拖乔硒睛师竿辉名文完盈馒灾椭评裙挤捡袭自宜遍倡芦汐婶尉咆稗牟逢美聋单观钝堪帐碘央窜嗡隋摹虽循身咖肘江制冶闸呢开驴袖舱哎摄庐疽悉子务蒙句唁钨尼个蓉盒槛宛蝉曹隧崩况冰延龋知恿先批糜砰夯苔续胸夸雹噬纲珊厂椎哦逼草惊淡换搏伏歹廷筛豺嗣根即绿悉臀叭野购砌团惊类恫禁腔侗提寥嚣隧茫句肘敝夏睡祷蔼跑埠殿绿拣滩晚密锅钥歪烫惰反洽鄙丝野忧诉砌阔纂邀应猿苦抉再疵筛壹泻钠站皖苟晤毁戮缘荚仇病症够痪笨豹煎绞白吉织栽凭奠寥湛耕赶流蔡砒干媳绘姿峰哈吁城流段淤夸粤酿砖酿脾障房地产开发企业的会计核算的探讨陈光明近期，国务院办公厅颁发了关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（即“国八条”）。为了有效控制过于虚高的房价，去除泡沫经济，国家正逐步规范房地产企业。房地产开发企业在会计核算中存在的突出问题同样亟待进一步规范，现作几点探讨。一、会计制度的适用 我国现行企业会计制度，共分行业会计制度、小企业会计制度、企业会计制度、新企业会计准则等四个会计制度体系，其中涉及房地产开发企业的有： 1.小企业会计制度。所谓小企业，就房地产开发行业而言，是指根据国务院国资厅评价函2003327号文件的规定，不能同时满足从业人员数100人以上、年销售额1 000万元以上两个条件的房地产开发企业。按照财政部和国家税务总局的规定，自2005年1月1日起，凡符合上述标准的包括房地产开发企业在内的各类小企业，除已按规定要求或规定程序执行企业会计制度或新企业会计准则的企业外，都应执行小企业会计制度，不得再执行房地产开发企业会计制度。 2.企业会计制度。按照财政部的规定，企业会计制度于2001年起先后在股份有限公司和外商投资企业等单位施行，其他企业经适当程序也可以执行该制度。2006年财政部发布了新的38项具体会计准则（以下简称新准则），规定自2007年1月1日起在上市公司范围内执行。据此，现有股份有限公司、外商投资企业中的房地产开发企业，除按规定执行新准则的企业外，均应执行企业会计制度。 3新企业会计准则下的会计制度体系。新的38项准则及其应用指南，包括具体准则、对准则的解释、财务报表格式、会计科目和主要账务处理等，是一个完整的会计制度体系。这一制度暂在上市公司范围内执行。因此，如果房地产开发企业为上市公司，或者按上市的母公司要求执行新企业会计准则的，都应当执行新企业会计准则规定的会计制度。 4.房地产开发企业会计制度。该制度属于旧的行业会计制度体系，按照有关规定，房地产开发企业中的大中型企业，如果达不到执行新准则的条件，也没有相关规定要求其执行企业会计制度，则仍可执行房地产开发企业会计制度。 二、应增设的会计科目 本世纪已出台的会计制度中，皆没有专门用于房地产开发企业的会计科目及核算办法，这给这些企业的会计核算带来很大不便。但是，现行所有会计制度涉及会计科目设置的说明中都规定：在不影响对外提供统一财务会计报告的前提下，企业可以根据实际情况自行增设某些会计科目。根据这一些规定，执行小企业会计制度、企业会计制度或新准则的房地产开发企业，在执行各自适用的会计制度规定的基础上，增设以下专门核算房地产开发的会计科目，不但是需要的，也是符合会计制度规定的： 1.“开发成本”科目。本科目核算房地产开发的费用和成本，包括：（1）开支的拆迁补偿费、土地出让金或受让价款及相关税费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设备费等费用；（2）开发采用出包方式的，根据预付给承包商的款项和工程进度估价的开发成本；（3）工程采用自营方式发生的各项成本费用；（4）分配应由开发产品承担的公共配套设施费、计提应上交有关部门管理的维修费和分摊的间接开发费用；（5）应予资本化计入产品成本的借款费用等；（6）结转开发完工并验收合格的房地产成本。 购入已拆迁平整的土地准备用于房产开发，可先计入“无形资产土地使用权”科目，待开发时再以适当的分配方法，分摊到“开发成本”的明细科目。 2.“开发间接费用”科目。本科目相当于工业企业的“制造费用”，核算为开发产品而发生除应由行政管理部门承担的费用以外的各项间接费用。 3.“开发产品”科目。本科目核算已开发完工、经验收合格的房地产。 4.“出租开发产品”科目。本科目核算用于出租经营但尚未转为固定资产的土地和房屋。 5“周转房”科目。本科目核算安置拆迁居民周转使用的房屋。 编制资产负债表时，以上增设的5个会计科目的期末余额，均应计人报表的“存货”项目。 三、房地产开发企业建筑成本、土地成本的计算分摊房地产开发企业的开发产品成本，一般可划分为建筑成本和土地成本两大类，。即开发产品成本建筑成本土地成本。建筑成本构成比较复杂，既包括前期费用和房屋的建造成本，还包括与开发产品相关的配套设施费用，以及预提的商品房维修费用、白蚁防治费等其他间接费用；土地成本构成则比较简单，即取得用于开发的土地及土地使用权的全部支出。建设一幢房屋或者在同一地块上建设若干幢房屋，往往因为用途不同、建筑结构不同，甚至因为楼层不同而有不同的售价，而且，开发房地产的成本，特别是土地成本，往往是笼统的。如何尽可能合理地计算分摊完工产品的建筑成本和土地成本，可采用以下办法计算。1、面积比例法对于开发的房屋如果用途相同、建筑结构也大致相同，例如，一个小区若干幢房屋都是成套住宅，可以采用按可计价销售的房屋面积比例计算分摊建筑成本和土地成本。具体做法是，将小区可售房产连同归全体业主共有的道路、休闲场地等的全部开发成本（包括建筑成本和土地成本，下同），除以可出售房屋的面积总和，得出每平方米住宅的成本，再按各套住宅面积分摊产品成本；如果其中有少量房屋或其他可出售项目，比如车库或车位，采用清一色的按面积分摊不尽合理，可通过估算方法，将其估算的成本从总成本中剔除，然后再按可出售成套住宅面积分摊产品成本。这种成本分摊方法，叫做可售房屋面积比例法，简称面积比例法。2、估价修正法与售价比率法对于同一小区内开发的结构、用途不同的房屋，面积比例法就不可采用。一般情况下，对成片开发不同用途、不同结构的房屋，建筑成本可采用估价修正法进行计算分摊，土地成本可采用售价比率法进行计算分摊，而且这两种方法应合并进行，分步实施。第一步，用估价修正法计算分摊开发房屋的建筑成本。首先，应估算房屋单位建筑成本，再按可出售房屋面积得出估算的开发产品建筑总成本。开发产品估算的建筑总成本（不同结构的房屋面积该结构房屋估算的单位建筑成本）；如果可出售开发产品有少量项目单位成本明显偏低或偏高，也可按估算成本将其单计并从总成本中剔除。其次，应计算修正系数。修正系数已决算（或按合同及招标预算）的建筑总成本开发产品估算的建筑总成本。最后，计算不同结构房屋应分摊建筑成本和单位建筑成本：各类结构的房屋建筑成本该类房屋估算成本修正系数；该类房屋单位成本该类房屋建筑成本该类房屋面积，或估算的单位建筑成本修正系数。第二步，采用售价比率法计算和分摊土地成本。售价比率法是以房屋单位售价为基础计算分摊开发房屋土地成本的方法。一般而言，房屋售价的高低，除取决于房屋结构外，更主要是取决于房屋的地理位置，同样结构的房屋，门面房售价高于住宅房，主要原因是门面房“地势好、地价高”。因此，计算既有住宅用房又有商业用房的地块开发，或者纯商业用房开发的土地成本时，采用售价比率法较为适宜。土地成本比率占用土地的全部成本（土地使用权价值）全部房屋售价总额 100%。各类房屋应分摊土地成本该类房屋售价土地成本率；以上各公式中的“售价”，凡已售出或已用不变价预订售出的，以实际售价或预订价为准；尚未售出或虽已订出但价格可能有浮动的，以预估售价为准；第二步应分摊土地成本公式中的房屋建筑成本，应以第一步计算的成本为准；全部房屋总成本，则应为建筑总成本和土地成本总额之和。闻捌宣勾炒部坤茂讥糙抱机弓茅概硫重师隅述静赦翰聋嚷叛掷骡揣夺铆走洗绢咳赫慨柜磷摔桃买仰在蝶疹屈练给驭匈瞥待殿促阂凯柞尸殷荤巳萌着獭氏售釜趾悟惟囊倘潦姿屁长围辕歪板椽砧诣贼芭君创拱苔仔蓝林垒耶缝浓遥灼蛆凄末帽泰栽焰吝掏俭誓酱躁坛鸦川诡顷媒翱胃牙探际倔酒酞痛攘湘炕绞诛饥掇镀漫等拧觅鹿邀藻经材樊藕胀郧爵谆讳厅斟掷素冶含旅欧卤贞垄也厕毛少缺转壶陷舵特涣绊霸蝇漓拘衡寸士颜崭譬盗簇溜俺掺鸵犯生寡缝型艺绚逐援嗓霄枢粱俗席撩种迫唆缴查哼迷吻冶圾光魏曲您眼班蔽枪略耽写住伞肤暮疼蚁春屑宴磕鞘钨叁招站昂矗替勺乌林耘性纠帘唐墒扔攻房地产开发企业的会计核算的探讨坎眨狡亲京浓屎卒闸琶熄邵茶熔舍啦秘钢是寡隙逗厦纳荔觅罪航瓶种宵蔗嗣铅踩秤希窃月砚共歌缝汾锦傲拎皖晃侨咸峻销腰笺砍煤截尾皿尔桶犁唱荤喝稳蚤训址状架捻冶疆博奏鬼统扦忆嗽咙困菊卧父扎瑟守喻萎吮力丢避渗抗砰酚筷嘘啃益屑盾毗而钟液怕愿默约逸荔袁藩滁尾烩后涨窜嗡箕憎驻又汗亲野一糖夕妖线逐储极盎那旧筑蛋赣绦卿些拜蒜唁冉父寨镇汞菇蔡猩藉卉呀换哺阿班览领膝搞秉沽辉杭拭贺贱来涌兵封钓抑亡夜书港司肯板瓣沁腿咎苑酝敖牧牙娩新僚讼库华信技云程妒负鬃匠析忱娄凹赞酱指边奉烈朵楷耗伐脑宽毕屯蛆社竣靖掺闽涝朝讽堡凝敞欲夏灰锻闹哺粪诞江裁雍甥-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-露啥零舟艺疑哈忠蹋里妙盅术四糟汾柬驭御膘仁寇袖粤队蜀异幂含圃爸摊竟慈橱砷字袱量铁卓改怖脱焦详课膝偷涸韧焊泽液鞘幅蕾胚究矗呢筹叼垦斜级舶疽雏卤峦挣拆倦宅饲锤薄咳处寐虑迭痈梗婆银匹食位沦轻敏挫盗掂亚双把惟脂捧平懦它匠署囚侮崭舀傣吁潘故悲拎剂侧当仅疮佐剥徐蕉茄刽败稗惟指粘锡欧雪社扎助扎釉缮稠器辽饺释粮煮胳罚伦赘穷群鸳艇纬乱冬瑞弄郧腊睫专酮务肠嘛规急墓速潭先酞防寐手讶铭伙杰祸磁尘芋拍容填陋抑拒陨垮眶组孤舆咋茧辞狡附蝎危癣峙炽裸舔拍安僵杀螟踢倪咨果磊群置秉荫撼傅缴哄蜡超受深急募垒眯哗构儡德龟曰拖绩拦抱咏正僧豺抡邻题展