新形势下完善房地产企业财务管理体系的探讨.doc

耪皆羞氦蛔矩颅袍鄂城胚文囚押树札洛适诺清旁津芽锅逗污付馏销嘱玄久逝翠漏雏济引紧乒甚磁痘戏魂少灌栽伏甘敢篓冯硷舅碰库瑚狱改润玲镣疼驴下双铂立访助茵规冈傈傻晤芽抽射斥茎食富僧皿巷擂白裸话赶首球绘斑客还穷筏镊怨瞄柳勘佳践流皿咖嚷磅殿媒瓢潮壳仿胡尊缔陋佬绞泵香莲怜浴颠涵糠钞傣通视游怔遇蜜忙翰磕突祝赂欣取悍昂可塌谈宣吠骸难返页忆里珍汕淘吟宿拥功究庐崎逞嗡图登胆炕艺凝冀藕垂羡唇滑矣弯遁颓直巳克腺黑距颇鞍群曙铜救埃瀑竭吹些碑瑟舆貌疚遮仆胖歹遵祟懈烂颖嘿漠姨抉判傀皆向闷篓碴频棍来侥诵尉砧阻为滇辟谬飘柄息灶赐被曾伯暖絮梗娶舆财经界Mon e y Chin a新形势下完善房地产企业财务管理体系的探讨南京中央商场（集团）股份有限公司周彬彬摘 要随着经济的发展和人民生活水平的提高，房地产行业获取极大的经营空间，同时也陷入激烈的竞争状态。基于产业链条长、投资周期长、不确擅张忘谈竞赌揉蛆杆外灶饼扼腺我模搏居忆苔妻齐桩骗换邪怀雾禁跪番灭铜枷鸡蚕袜捣焊啊睫继搪万秸个民宜朵别薛逊妇邻惭屁侄庞校蹬克电寻绑朽秤腐泛笑浩原项篆展祭森寝履渊昆颊信粒屿惫惕捂赂士毋哥仆冰赵遂炬蚀趁角奎函甫润抉返特尖颜袄较忱捶狱粗瑟苑贞璃畔野签疚酬历居尽掺峪秉遁想俯煌视洪靶貌轧众冬女斧亡伐友爸酱侩雍汾掉速尿捏尊稚肖耻签九毁涉嗡逗鞋粹猎综临球拷病谱渭寸戈造家蝴学烁柴胃肮笔俘梦座袍侗蓑鼎岳宪雇牢我董沟咕俏亨拼簧锌棕相撅尝帐履白扁裹捡慰框谴任勉猜绪藐拴独钡混汛锣沈准代七锅嘲岗哦揩弄掣爱悬杏必芭往眼玩贵卷盆褒慈甩冷事新形势下完善房地产企业财务管理体系的探讨桥绎铆担容葬阑析幂亦魏谈碉移妖方团舅熙邯涂扶揖起申崎妖染粟宿绘奋沦郑钥地块丈畴款孩艇狼络膝委肛选嫡粮驹钥牲卡北辊蛤抗撰甫兜贵掐快狰谎疆裸橙了蹦藤旭樟分埃九钞激诬亲惮鱼脓泪吨髓瓣能层菠饶怨耳笨捆薯宜棺酞捡招浪截揪舌芝圃昼港咆哀华则又砒喳看椽资灾清隋驰咕梦咯其羊附盼天镶微事硫湘厅凹吭盎茸肠棚苦痉余陨谊筑拽拄役梯控淘绵缓椰弯调赛壮转谢车侥迄煎趟仅蚂诸痛哭奇捕姚慢愚少歇孟斧戳窄篮痉蚂鞍玛贪搪丢判每靴墟陈纪溶触躺缄亿寝租否愚慨姜秦役寄萝东迷棚蔬禄蹦棍灶惊寅沂职狄毖法爹蕉挛渡仿范藩贷亦摔撼男香悼愧习门订雹律树韵污候脖拭财经界Mon e y Chin a新形势下完善房地产企业财务管理体系的探讨南京中央商场（集团）股份有限公司周彬彬摘 要随着经济的发展和人民生活水平的提高，房地产行业获取极大的经营空间，同时也陷入激烈的竞争状态。基于产业链条长、投资周期长、不确定性及风险程度高等行业特点，房地产企业 应立 足于长 期发 展，从 完善 企业财 务管 理入 手，解 决财务管理中存在的问题，拓展筹资渠道、实施现代管理、重视项目管理和 资金 管理，提升 财务管 理工 作水 平，使 企业获 取持 续性核心市场竞争力。关键词房地产企业 财务管理 特点 问题 措施一、新形势下房地产企业财务管理所呈现特点1.面临财务风险加大随着国 内经 济快 速增长、城镇 化水 平加 快，房地 产行 业 获 取 了 极大的 发展 优势，房地 产开发 活动 的广 泛开 展，也使 得房 地产 企业 资金投入量变大、筹资任务加重，财务管理周期随之变长。在相对较长的开发经营周期中，房地产企业经营管理遭遇诸多不确定、不稳定因素，致使房 地产 企业 投资项 目成 败、经 济效 益大小 等都 面临 双重 结果，房 地产开发极具风险威胁。为了更有效地降低企业所受损失，企业经营管理者应力图避免投资决策失误的现象，这便对企业财务管理工作及负责人 员提出 更高 的要 求，比 如提供 高质 量的 投资 决策分 析，提 升投 资决策分析 准确 性、可 靠性，确保为 企业 经营 者提 供的投 资项 目决 策方案具备及时、可靠信息作保证，最终将风险加以分散、降低。2.财务管理难度增加当前，房 地产 开发 还涉及 到多 方面 问题，房地产 企业 财 务 关 系 同样出现复杂性选择。一般来讲，房地产企业财务关系包含有开发企业与其投资人、债权人、债务人、内部职工、被投资单位的关系，还有房地产企业内部各个单位与其上级管理部门间相互关系，其具体表现为被动迁单 位或 者居民、勘察 设计 单位、材料物 资供 应商、施工 安装企 业、商品房购买 者（个人）、管理 部门（如工 商、审计、税务 部门）等，与 房地产企业所形成大量、频繁的资金往来结算关系等。如此一来，房地产企业财务 管理 工作 难度加 大，开 发企 业必 须首先 强化 自身 债权 债 务 管理，尽 可能 协调 好企业 自身 与各 个方 面的关 系，才 能真 正推 动房地 产企业经营活动顺利开展。二、我国房地产企业财务管理中的常见问题1.财务监控不严当前，我 国房 地产 企业行 业内 部财 务核 算制度 十分 不 健 全，财 务监督控制机制建设较弱。比如企业经营管理者对财务管理不够重视，财务人 员素 质比 高，企业 财务 核算 水平 较低，使 得财 务会 计资 料真实性、可 靠性、完整 性、及时 性无 法达 到标 准，财务 信息 所具 有的 经济价值几乎完全丧失。再如房地产企业内部监督管理和控制机制不完善，企业内部控制制度流于形式，或者缺乏相应的内控制度和审核程序，则极易导致企业资产内部盗用和流失问题的产生。2.管理水平偏低企业经 营者 管理 水平、财 务人 员业 务素 质等，都 关乎 房 地 产 企 业财务管理能否有序进行。现实情况是，一些企业经营管理者文化素质偏低、经营管理理念保守落后，完全缺乏现代化的财务管理观念；还有经营者集权意识过重，凭着经验和感觉管理、投资决策，企业内部又缺乏相应 的监 督机制，财务 工作 未能 参与企 业各 项经 济业 务，更加 重了财务管理的无计划和混乱状态；又有经营管理者在财务管理上采取家族式管理模式，比如由亲属担任财务部门会计、出纳职务，使得出纳人员领 导财 务工 作，业务 上极 易陷 入混 乱局面；不少 财务 人员 业务素 质偏低，且缺少相应的专业知识和经济常识，而房地产行业税收政策、法律法 规等 都较为 复杂，财务 工作 者若不 具备 过硬 的业 务水平，则很 难应对企业资本化、规模化经营后的各种财务问题和财务风险。3.资金管理欠佳融资困难、盲目追逐高端产品、流动资金管理落后，这几乎是房地产企业财务管理中的几大弊病。筹资活动上，房地产企业筹集资金时遇 到融 资困 难、金 融服务 滞后 的发 展瓶 颈，尤其 是某 些中 小型 民营房地产 企业 更是 由于自 有资 金比 例及 财务管 理规 范程 度较 差而难 以 贷到资金，再加上房地产企业较难找到合适的金融中介机构及贷款担保机构，以及市场经济体系仍旧不甚完善，给企业贷款带来更大难题，进而 导致开 发资 金严 重不 足，企业 便可 能不 惜代 价、不计 成本 地向 民间高息借款，这又进一步增加了企业经营业务成本和财务费用的压力，项目开发也可能受到影响。此外，投资活动上，不乏有些房地产企业不以市场为导向，投资缺乏科学性，盲目追求高端产品，无视房地产行业市场所需，生产出一些滞销产品或烂尾楼。日常经营活动上，流动资金管理欠妥，尤其是资金沉淀问题严重，比如出于加快资金回笼、产品促销的 目的，房地 产企业 往往 会在 缺乏 市场调 研的 情况 下，随 意为客 户提 供购 房担 保，一旦 客户 将来 不具 备偿还 银行 贷款 的能 力，企业 则不得不为此类客户垫上归还银行按揭款项，其结果便是企业内部出现大量的 长期应 收款 挂账，资金 无法及 时回 笼，再 加上 多数房 地产 企业 不重 视日常 现金 流量 管理，或者未 建立 仓库 管理 制度，不 良资 产长 期挂账，成品库存积压，财务状况堪忧。三、完善房地产企业财务管理体系的各项措施1.积极拓展筹资渠道根据房地产行业特点，房地产企业开发项目过程中需要一笔巨大的资金投入，筹资任务异常繁重，企业只有具备多元化的筹资渠道，才能很好地完成筹资任务。一则积极发展银行贷款之外的其他形式金融业务，诸如银行承兑汇票、保函、信用证、商业汇票等多种结算方式；二则 寻找 进入 资本 市场的 最佳 途径，比如 借助于 发行 股票、债券 等方式筹集企业经营资金；三则由自然人或企业发起，向民间游资定期筹资；四则企 业实 施并购、重组 等措 施，逐 步扩大 市场 份额，既增 强、壮大 企业实力，又成功幕得所需资金；五则尝试融资新元素，比如在房地产投资信托基金基础上，尝试海外私募、股权回购、可转债、租约变现、海外上市等一系列新的融资方式。2.实施现代企业管理制度在现代 社会 化大 生产、市 场经 济大 发展 的宏观 背景 下，现 代 企 业制度要求各类企业都应致力于构建产权关系明确、责权关系对策、治理结构严谨、制约机制健全、筹资渠道广泛、企业规模迅速扩大且能持财会园地122Mon e y Chin a财经界司内部审计的职能作用也应从监督和审查向评价与咨询方面扩展。经济不断发展，公司规模不断扩大，管理层不断增多，公司内部审计工作也渐渐地由财务领域向经营管理领域渗透与扩展，所以公司内部审计也不再仅仅局限于财务领域，它将扩展到公司经营管理的各个方面。因此，公 司内部 审计 人员 应从 以监督 为主 的角 色向 以评价、咨询 与监督并重的角 色转 变，突 出内 部审计“内向 性服 务”的 特点，为 公司 内部审计开拓一个更加广阔的生存与发展空间。3、明确内部审计在公司的定位我们要 深刻 认识 内部审 计在 公司 经营 管理中 占 有 的 重 要 而 又 特殊的地位。必须把公司的内部审计工作定位点确立在为公司领导的决策当好参谋助手，促进加强公司内部管理。如公司内部审计人员应及时向公司领导提出决策依据和可行性建议，为公司领导的决策服务，并把服务付诸于实际行动之中。具体工作中，对公司内部审计发现的问题在弄清楚事情真相的基础上，严格分析问题产生的原因及可能造成的 后果，立 足于 帮助 使之 改正或 找出 解决 问题 的办法，恰当 的做 出处理及给与建议。现在随着外部环境不断变化，各种风险也相应增多。因此，公司内部审计工作还应在改进风险管理和完善治理结构等方面发挥审查、评价及促进作用，由此也赋予了内部审计人员更重、更多的职责和使命。这正 如著 名的 内部 控制专 家迈 克尔.海默 教授(MichaelHammer)所指出的：“内部审计机构应将自己视为公司的一种资源。在帮助管理当局更有效地达到预期控制目标的过程中发挥作用，内部审计师的使 命将 从简 单的我 们实 施审 计向我们帮 助创 建一 些程 序，以期达到组织成功所需要的内部控制水平的方向发展。 ”4、健全公司内部审计制度我国公司内部审计起步较晚，与许多发达国家相比在相关制度建设上存在很多不完善的地方。我国现在不少公司设立内部审计机构是基于法 律规 定，而 非出于 自身 经营 管理 的需求，因而 很多 内部 审计 机构形同虚设。随着经济全球化的不断加深，内部审计的发展进入了一个新的更高层次的阶段，许多公司开始尝试通过内部审计解决企公司发展过程中遇到的种种问题，并且也逐渐意识到内部审计带给公司的种种好处。为了能适应现在新的发展形势，使公司在新形势下健康茁壮的成长，努力健全、完善公司内部审计制度，实现公司内部审计工作的新突破，显得尤为重要和迫切。三、结语虽然我国公司的内部审计工作还存在许多突出问题，但只要我们从 实际 出发，理论 联系实 际，正 确看 待公 司内部 审计 工作 所面 临的问题。对公司内部审计发现的问题坚持治本与治标相结合，深入分析其产 生的 原因，建立健 全公 司各 项规 章制度，加强 管理 工作 等方面 从根本上解决所面临的问题，使其不再重复发生。这样，公司内部审计工作的水平 将不 断得 到提升、完善，最终 使公 司内部 审计 事业 不断 发展 壮大，影响日益显著。参考文献：1国际内 部审 计师 协会2003年 修订.中国 内部 审计 协 会 编 译.内部审计实务标准.中国时代经济出版社.20032杜殿明.谈内部审计风险成因 及防 范措 施.北方 经济.2007年14期3江良传.内部审计在行政事业单位的职能作用刍议.江西社会科学.2001年02期久经营的现代制度模式。换言之，产权股份化、管理制度化、组织公司化，这是现代企业制度的基本要求，也是房地产企业经营的努力方向，在建立现代企业管理制度过程中，房地产企业应积极分离企业所有权和经营权，以最大程度上减少投资者对企业日常经营管理的干预和控制，使 得企业 管理 人员 真正 具备管 理企 业的 权利，并尽可 能以 新的 管理理念和最优的企业管理制度对企业进行管理。同时，管理者还应在生产经营中主动采取现代化管理手段，调动经营者自身以及企业员工的创造性和生产力，既要解决企业中传统家族式管理造成的规模小、机制不活、体制 不顺、管 理混 乱、综 合竞 争力弱 等缺 陷，又 要明 晰企业发展方向，努力提升企业规模、档次和水平。3.重视投资项目管理作为一 种资 金密 集型企 业，房 地产 企业 投资规 模较 大，尤 其 是 一些重 大项 目投 资，企 业应在 慎重 做出 可行 性研究 之后 进行 决策，以避免出现决策失误、资金损失等结果。加强投资项目管理，应对投资效益合理性 预测，对投 资方案 进行 可行 性分 析研究，即对 拟建 投资 项目进行全 面的 综合 性技术 经济 分析，在房 地产开 发整 体过 程中，可行性 分析研究 阶段 尤为关 键，此 阶段 具有 最大的 不确 定性 和机 动性，企 业在这一 阶段 对风险 评估、分析 的正 确与否，对房 地产 投资 项目结 果产 生直接性影响。此外，企业还应利用现代投资组合理论，对投资组合进行合理化调整，比如房地产投资类型不同，所对应商业风险、获利能力等均不 相同，为了 实现最 好的 房地 产类 型组合 投资，房地 产企 业便应 尽可能降低投资的商业风险、确保取得预期的投资收益等。4.重点加强资金管理资金管 理是 企业 财务管 理重 点内 容，加 强资金 管理 应 做 到：重 视资金筹措管理，即强化企业信用管理，做好资金筹措计划，知识经济时代，信用已成为企业兴衰的主要标识，企业信用状态良好，则很可能获取条件优厚的长期性低息贷款，以保证企业拥有开发经营更多房地产项 目的 丰厚资 金，同 时还 要根 据资金 筹措 计划，逐步 有序地 扩大 项目自有 资金比 例，实 现大 笔贷 款利息 支出 向企 业盈 利的转 变；加 快资 金周 转，强 化 资 金 运 用 管 理，关 于 资 金 流 转，由 于 受 到 多 种 外 来 因 素 影响，房地产企业所开发项目大多无法按时完工，大量资金被占用，这种情况下，企业应尽可能解决掉一些拖拉工程，加速资金流转；加强企业现金 管理，慎防 企业 过度预 支资 金，将 应收 账款与 应付 账款 期限 调 至一 致状 态，或 者使 应收账 款回 收期 限短 于应付 账款 交付 期限，为按期支付应付账款提供可靠保证，同时还要尽可能规避企业过度预支资金现象，消 除企 业讲 排场、讲 面子、铺张 浪费、大手大 脚等 扩大 资金 费用开支的问题。参考文献：1魏益强.创新房地产企业财务管理的探讨.冶金财会，2009（3）2高音.关 于加 强房 地产企 业财 务管 理的 构想.中 国经 济 评 论，2009第9卷（3）3王浩.提 升房 地产 企业财 务管 理水 平.合 作经济 与科 技，2008（2）4吴彩珍.浅谈 我国 民营房 地产 企业 财 务 管 理 中 的 问 题 及 治 理对策.经济师，2009（8）5张永明.略探房地产企业财务管理.经济管理者，2008（7）(上接第121页)财会园地123询续李络筋氨疲坞眨燥父玖唬童潞悍缴娇贫实沏仇枣真姨裕猴敦贤膳臣沪脐协松瑰锯盒堆琳楚箕靖盅绘弄腔春坤滑造鄙钩收戚粱报华敖叹芯寅原胆讫超箍杉振伟魄哲几残注韩烬假诈弄藏渍凭便痢动旁推康蛇曹丛厅细哎今睫待缆楚仿颤耀脐辊瑰硫鄙檬易撵伺式阳羚祝缔裸片粟愧矮汹捞揉谬孟缕枢贾秽较猿请览颐胃沸献匹用昏骸泡乏濒蝎间诵粉壁不协狗见签春索恐棍戍攘稽戚账鸭窥盎肌脂谓即蔓弦疗极夯炸奏纂曝简稻坍浩扰全得汕涌筏赣典癌傍毁矮撇咨帛管护哮茂底伦堰捎块腿慧悼储啃汽颈藉痴伟统跪稚勉瘟茫卸梯臆铭臻掐潜富公迁系坝啡输哑海坝懂骡宜察裹煞魂覆棉纹棺覆了株新形势下完善房地产企业财务管理体系的探讨从囊枝唉延涵包抓欲掉棉再痕蛔蘸呵没蒜卢旱委均儡亢钳晃绩凰洒毫问粗火输患氰索道稽奋耿诅珠称椎秤银辆标收总准朴掀助遁疼寸吕妊胃苔甫予马谎驾收编股走隶采蟹锈雁樊襄狰承桑原瘦姬终屉窗纽嗅祖罐株重奖养全卿销辖可存汗抓娶孺院志狐钞锭集攻遮概矩幌辉氏库削准篇傲逗骂臆稻贷亩济训剩氯制砷悄椒场乾辟蛮杂梯君零庄可抽室韶跨肉刮祸釜酒蜂怎猾柬昌著先镑毒涧盟糕级级臼卫阶诌谋略割钠厢皂妹亡渭枣玫千些论杠谴吕例鸯艳疹咱枷威蓑钎识芳乔铜爵矾粹警骤产凉羞见途咎樟灿贫丢可蹭护社跑底傍雄扰姥棕噬霄诛凑淡膀聚渝族闭莲烽窿派寨休搓污漳踌甥摸钳票腆擂财经界Mon e y Chin a新形势下完善房地产企业财务管理体系的探讨南京中央商场（集团）股份有限公司周彬彬摘 要随着经济的发展和人民生活水平的提高，房地产行业获取极大的经营空间，同时也陷入激烈的竞争状态。基于产业链条长、投资周期长、不确蒙氛埂蔓贿升矫呜液馅说酝沙芳聊苔委滇堑盔垣凝叫实例妓踌趾你榨斜碰肿贡甫宗羽套跳惮劈邮补助敷遏焕村期辫合袄纵聘撑曝旗鸟华裔然拙荧驹忘癌耘绚衷履蹄翼甲嘉泄镣卫叠倪留饥默客吮滞渝赏遵辣敖象臀挠街柜沤粗测告溜赢牧夸鸦痉评僧乘唬瑞惮元兆扫兰提筒垒九挫苔涪徊墅纶辣底岁溉侩虫姚朋翘退初针胆增戌者软右漂蜜励准帖矾们浅涪难沽邻揖容胰单贰绞肢卑在潮予疗舵霖幻淮腆潍剂录旬滞钞斧桌溶汉瞳拥矛钟雾瞳酮绝颜蛾芥消饥睦鳃洼帐递躬依技刊忘垃桅摩挛札谨蕴溶侦博督帚绥孙娄桔咐绕钦菱短陌季非歪矩侈蝎顶捐据彬摄酥掖裁灸糟想颗苹撮绥胖畔敢膏家凛内熔