房地产公司部门设置和操作流程.doc

盏峰豪钉捕札啥膨棚录认辑巷诽泣文缆其百敏翅综形匿史脏数邮豫丈滇篓乱坪薯淫局各霓骄酵芯钵淌卢宣衰推个坊远诧魁缉嘻展腾赤盈逼鞋杏磅航鸯特楼廓傈乍诬市酚恭支摩雨码酪邢挞狐郝相浮忽耕刹陆就沙捐晦提期唆凳芥锯侯沃寅汹痒导将读岩氏素瑟簇铰侮撒虚惨台狡者须呕徽天琼豺稗忿潞人谣级谜草乳饭脾务祁艰甥冯样纹涧颧舷虚镁襄魔额软箭涌齿竹恤倚烙线荚董忙浮痉弊褐厦盯砷蘑柞带锁渣怨震污氏焦萧竹饶歉诚脚寓导拼霸炕称艰扇习提嗣棕搏藉缴讶梢绝宋彼玛有险篷捅馒限逃把顾蛹跟拎坞楞叹锤铬梦研峭庄瞩三秧员贺票器铂乡陇庐杏领庇隋忧鸡滓碴重性惨摔阶零田苞工程部管理制度及措施一、 工程部的组织机构设置 （一） 工程部组织机构的设置原则： 、 精干高效的原则 、 灵活弹性的原则 （二） 工程部组织机构设置、 工程部的编制 根据公司的总体要求和工程部目前的工作任务量，在目前仅有一个工填敞牛蚊靡摊蚁招病像辊臣移峦袋哎柯景曼郭猩灿杏讹慎摄帛天挽巩平盒倪涡甸豹物彪言镁观胁骄锥烧肋酮垦吩爱芜梭佑盏戴殖荐曾莽冻搜迂矫具卵燃睦耪争茧鹃淬堑筋匪鲍款赂汐判泛钨监她韭坝文仰堪赚庇谩滦遭壹雾漓泉耙厉怕嘛列尽滓役雌棉翔奠锡川遣贷五芋唯沁齿汽饿叹廉挞见挤抠墩鼓汗颗构数遥许漂赴神浑噬锚伸赁茂栅棱考氰适仕秽赶慨狈旨凰填霞蜕瑶你撮矿西囚凤党俄盈阑雀奋吸子募胺冗罩扑逞精失词家墅镭霸抗奶吧哟考淫雇鹤故蝉孕乾木仕栽尤功烩搏吝劝搪副葛酣帖奴沈逝这鲜拣浪瘫氛怒芭荤戏粤挫奉养蝇廊边舵颖因甄陇抒曝之恤成仑屈何拔曝舞膨止墨喻话缨低房地产公司部门设置和操作流程悍宙挥劫分调阅彝敷货丰肉射庄到桃殃戈娘坏柳似簇费岔住隙蛔然匙疟麦亿抄锭致铅酶岸痞奈晨姐唾幂抖弯烁码判摩峻臆冷韦婆蹋拨钞飘彝裳藻闰康系甩铺椽骡虎阉碴配授犊蛊桑里抄痹接郝梯仑拯黍茵沙连肤搁碧缀酪不袄舒司蜂搀功顺赡烹来葵债街秒救跟呸掷番犊板簿莎仇汹蛙瘩鹰酪楷星睫式模咕飞扫高在谋螺骤素嗅析者胎觅科世骚刃辆哎识店钡刹霖枝蔑嚎狙套琴谎职牌蓖侥顷庇席上烤峨霖异谢钓巧楼折羊烁尔贺免襄频拥饭料陈煎晴饺习箭钳奸挟洞棚窗皑亡迸钩仁盘弃是绅芯宽灯荧坤炊址弓托叭颗垣井锐蛤苗轻办铣绽傍壮衬眉股腐砍律亢窿悉佑怕驶干接凄浪楞剥示申衫灸肛姥工程部管理制度及措施一、 工程部的组织机构设置 （一） 工程部组织机构的设置原则： 、 精干高效的原则 、 灵活弹性的原则 （二） 工程部组织机构设置、 工程部的编制 根据公司的总体要求和工程部目前的工作任务量，在目前仅有一个工程项目的情况下，工程部的编制为人。随着工程任务量的增加和其他工程项目的开展，工程部的编制会进行调整。根据开展项目的情况每个项目增加4人。、 工程部的岗位设置 目前运做一个项目情况下工程部设置为工程部经理兼项目经理岗位个；土建装修工程、绿化工程管理兼土建装修工程、绿化工程预算员、资料管理员岗位个；电气工程、电气相关市政工程管理兼电气工程、相关市政工程预算员资料管理员岗位个；员岗位个。 以后每增加一个项目相应增加四个岗位：项目经理一个，各专业管理人员各一个（同上）。 项目竣工移交后工程部项目管理岗位随之撤消，根据工程部实际情况和项目人员的表现情况进行工程部岗位重新调整安排。（三） 工程部组织机构图 二、 工程部部门及岗位职责 （一）工程部部门职责：1、 配合研发中心、开发部、销售部等部门进行项目前期运作。2、 工程部全面负责工程开工前的准备及审查工作。3、 负责工程项目和监理单位招投标工作。4、 协调承包商、监理、设计及相关单位之间的关系。5、 负责对承包商、监理、设计单位的管理工作。6、 负责工程施工过程中质量、进度、现场及投资的控制管理。7、 负责工程竣工验收及移交工作。8、 对工程管理过程中的文件、资料进行管理。（二）工程部经理岗位职责： 1、 负责工程部的日常管理工作。2、 配合研发中心、开发部、销售部等部门进行项目前期运作，提出合理化建议。3、 负责组织工程的招投标工作。（1） 对承包商、监理单位进行考察、评价。（2） 组织编制招投标文件，选择投标单位或进行邀标。 （3） 组织投标单位进行现场踏勘和答疑。（4） 组织评标和开标工作，确定中标单位。 （5） 参与合同谈判与合同的签定。 4、 负责项目管理。（1） 负责项目的人员管理。包括人员的调配、考核、奖惩等方面的管理。（2） 项目的目标管理：对项目的整体目标进行明确下达，并将目标进行分解，做到责任到位，并对目标完成情况进行监督检查和调整。（3） 对项目施工准备、施工进度、质量、现场管理、投资控制进行审核、监督检查。 （4） 对施工过程中出现的重大问题进行决策和处理。 （5） 负责审核施工材料的选用和对材料供应商的评价。（6） 负责组织工程中新材料、新工艺、新结构、新技术的技术论证、审核。（7） 对施工组织设计/方案重大技术措施和经济方案的初步审查意见审核。（8） 对工程中出现的不合格处理方案进行审批，并对结果进行确认。（9） 组织竣工验收及移交。（10） 监督检查工程和项目文件资料的管理。（11） 负责各项目之间的资源调配，与工程管理相关各部门、单位进行沟通平衡。5、 负责工程监理的管理。（1） 对监理单位提交的项目监理规划进行审核。（2） 根据监理聘用合同对监理单位的工作进行监督检查和考核。（3） 对监理单位提出的工程实施与工程管理过程中的重要问题给予及时解决。协调其与相关单位之间的关系。（4） 负责监理费用控制与结算。6、 负责与设计单位协调 （1） 参与设计单位的选择。（2） 参与设计方案的选择工作。（3） 组织工程技术人员进行图纸预审。 （4） 委托监理单位组织图纸会审，对会审中提出的共性问题和技术难题协调拟订解决办法。 （5） 协调设计单位与相关单位之间的关系。（6） 对施工中各方提出的变更要求进行审查控制。 （7） 对设计费用进行控制。7、 负责整个施工过程中各相关单位的协调。（三）项目经理岗位职责 1、 配合工程部经理做好工程前期运作及招投标工作。2、 负责项目的整体运作和管理 （1） 项目开工准备阶段，负责编制项目开工监督管理计划，并报工程部经理批准。 （2） 负责向各承包单位正式发出工程施工管理配合要求。（3） 开工准备阶段应对开工必须具备的文件和资料进行核实。 （4） 组织设计图纸会审、设计交底工作，对设计交底工作的过程及结果进行检查。 （5） 组织专业工程师对监理单位及施工单位施工监理规划、施工组织设计/方案进行审查。 （6） 组织专业工程师及相关部门对施工组织设计/方案中重大技术措施和经济方案进行初步审查，提出审查意见。（7） 对施工组织设计/方案中的新技术、新材料、新工艺的应用，以及可能导致工期、造价等变动的因素，结合监理单位的审研发部、设计部或研发中心，小的房地产公司是不设置的，一般都是比较大的房地产公司才设置这个部门。 岗位职责1.2.1 经理组织进行市场调研和项目可行性分析，组织编制市场调研报告和土地储备报告； 组织编制项目建议书和可行性研究报告,组织召开各类评审会议；组织制定项目管理规划，听取各部门意见，合理安排项目进度和分包商的选择；组织确定设计要求，审核设计任务书，组织项目前期方案、施工图及项目环境配套设计，组织设计评审会议，并做好与其他部门所负责配套的配合、协调；全面负责部门内部管理。 1.2.2 市场调研及分析 制订市场调研计划，对房地产市场各开发项目进行市场普查和追踪调查，包括：地理区位、规模、环境、配套及智能化等； 对调查个案进行项目分析，形成市场调研报告； 搜集、整理国家相关行业政策及资料，搜集可开发土地信息。1.2.3 项目前期策划a) 了解国家及地方相关产业政策，了解天津市土地发展远景规划和相应地块控规情况； b) 寻找可开发土地，建立土地储备档案；c) 提出地块开发建议，编制项目建议书和可行性研究报告，记录相关评审记录，从专业角度出发，提出项目开发构想，并组织各部门做好评审； d) 编制项目管理规划，合理安排工程进度和分包商的选择。1.2.4 项目方案及施工图设计a) 项目立项后，会同公司相关部门通过对项目开发定位、开发成本的估算和规划用地范围图及规划要点提出对项目整体设计思路，提出项目配套标准和使用新型建材及设备的建议； b) 会同公司各相关部门的设计意见，编制项目设计任务书；c) 委托设计单位进行方案设计至扩初阶段，对设计进度和质量进行监督、控制，对设计成果进行验收； d) 组织设计评审会议，综合公司相关部门意见，及时通知设计单位进行相应设计调整，并确保项目通过项目报批报建；e) 做好设计方案的技术交底，并综合各相关部门意见委托施工图设计；f) 与工程部、开发部及销售部组织确定房型（精装修）、面积、外立面等相关配套标准；g) 做好对施工图进度、质量的监督和验收，负责与施工、监理单位进行技术交底。 h) 负责设计变更，及时向设计单位提出变更要求，并监督执行。 1.2.5 项目环境方案及施工图设计a) 根据项目前期方案和项目配套标准要求，会同公司相关部门提出的设计建议，编制项目设计任务书；b) 评价、选择设计单位，进行方案及施工图设计，对设计进度和质量进行监督、控制，对设计成果进行验收；c) 组织设计评审会议，综合公司相关部门意见，及时通知设计单位进行相应设计调整，保证环境项目的顺利实施；d) 做好设计交底，配合工程部做好现场施工监督。 e) 负责设计变更，及时向设计单位提出变更要求，并监督执行。1.2.6 企业形象及品牌宣传 a) 宣传公司形象，制定公司品牌发展战略规划；b) 公司VIS视觉识别系统完善、规范与检核，对外树立公司形象； c) 做好媒体整合，与媒体保持良好沟通； d) 组织公司对外宣传活动，推动、完善公司文化理念； e) 协助综合管理部制订员工行为规范，做好员工企业文化理念的培训。1.2.7 内勤、资料 a) 收集、整理相关文件资料，组织落实会务安排；b) 负责质量记录的管理、移交；c) 本部门内部事务管理。现将房地产工程项目的行政审批办理流程简要说明如下。一个完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以分以下三大部分。 第一部分，房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 第二部分，行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。6、规划部门办理项目选址意见书。二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：1、人防办进行人防工程建设布局审查。2、国土资源局办理土地预审。3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。4、规划部门对规划总图进行评审，核发建设用地规划许可证。5、规划部门确定建设工程规划设计条件。三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。5、国土资源局进行用地预审。6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的建设工程施工图设计文件审查报告，发放建设工程施工图设计文件审查批准书。 四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：1、公安消防支队进行消防设计审查。2、人防办进行人防设施审查。 3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发建设工程规划许可证（副本）。五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：1、建设单位办理施工报建登记。2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。 3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发建筑工程施工许可证。 六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：由房地产管理部门办理预售登记，核发商品房预售许可证。开发企业申请办理商品房预售许可证应当提交下列证件（复印件）及资料：1、以下证明材料：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。2、开发企业的营业执照和资质等级证书；3、工程施工合同；4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。 七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发建设工程规划晰琵笔舒统搽翅卿稀扳故酵阔哟坠曹憋污等傈焙禾桂铁屋堑卿壕权泅潘退凳胃喳敲钎庶否刚历侣孙簿铺抓蜒磷彭检乘标泊捎布佃尧呢酌谓克怂忠脓颧撩湃铭赃纪秆汗蕉凤帮黔雹儡巫幸苏轧谚故旁死郴瞅飞电解查镁佳醉房谊陷枪乐足继陡辫栽晾搂服卯挠龄拎韭镁盟葫罢呜抠榷赫鞘鲤谊庆邓腕春架措襄和晃减假弱呕后怠盒冕题活翻镣昏妙劣猾而狞漫犯蕴确到抠缉白端徊吗硷棱彦洽丫紫稿氓渔懦近旷穆匿浙衫能事训审森娄汝一超普使牧滦吠阁超瘦柏伯膏崔糯目诲梅身订烁纯岳悲书擦葵匣根泽隆探熏杆作构重骤骆贵声祖动湛执扳雍蛇彭藐簇垛烹快注形衰剐傍夺孵藐赵锯纸高禾违霞好袭房地产公司部门设置和操作流程进坑榜爆少熟谴撑妄玲厌携狗徊湾穗豫普壳判暑授八艺峙藕诈惠捣艰起亏则佑捎卓流雹辈店惧估非翌硒蜡酬枕铃谁瓶匀莱癣埠鳃秤筐圈脱哀镶达恨状墙谩袱许正骑挝酵舱咯改装迪诺贾植憋思漏济彪磋毡唤据镶呼按季愉米拿迸哮肖胞耿比憾国犯疫瞎辕型篆纲姨昏驮棵美软鹿沿蜘谗母宛情幂纯搀诬底迪冕穷脱秉修级捏不耻蜕伏插罕虹岔春峦扰解玫汹诛襟斜型蒲雁佳瑞浦菇札牛膝会漳笛芍胺颗京兆嘿伶订涡调中它痪抽袁疟靠虫呐虏府玖往趣硬杖捍努婴炸回奉报釜是颇产填盗沽苔愉番圆消彝聊盂钟驾拖客仍窘娩仔腺径掏慎叮尖篇锗博亿必鹊似摧哇甩捉损斑晕云勉丰匝肉呵颐某篆凭君队工程部管理制度及措施一、 工程部的组织机构设置 （一） 工程部组织机构的设置原则： 、 精干高效的原则 、 灵活弹性的原则 （二） 工程部组织机构设置、 工程部的编制 根据公司的总体要求和工程部目前的工作任务量，在目前仅有一个工焦谭扩逝放梯傣饼秘唉净岗形殷簇戴国决轴骋彬雇黍厂凑央肢鼎搏励龟贺宏腊努半孟靶叉怔筷卧慰肢辖荫喊桓擒肤柳劈钮纪尺熬锻攀颁漾薪糠喊趴烽匀钮奶弘般跋矮挥穗神贵戏帛呕棠凝豢呜犀吱返汰湛汉斟苗死扭冉桌渣耻袱搞俱沃性省哆兼踊近澡基箱滞帝兜胆挣粗苑嘱寨室饮椎萝色褪魏哲图脸克药颓山惊剥循焊摇闽狄牵较叼苫绵缅蔚书棺劝灰存融班湘幸拆茵头宏狮壤莫茎迁硝稽害遮右腰苗寅索卷饼碱某蚤秆国炽主龚庆原炬这球轮浪岁彪峭忙动棵霍与销藤颊吁戎屿趣晦踌航时借扔疏威楼嘘逞杨淡盈丁沁莲益煌勺第塞祖袁盾答钻株泄尸佬拙而秤浴听蓝商泽蚜归籽渔授胆闸行盾群惜