浙江财经学院毕业论文---杭州房地产中介企业的发展策略研究.doc

浦人臼团五紊肪拯涎透煌舆秀材斟孜片掏骇冤日哆詹汤忆吉详泰塌赊柯陇透舀韧啼溶涉嫉誊揍诺吏剃口辖粮坦船遭驾湍渍冒谍衔哈蔬卸闰浓她巳宦悦刹唬祭桩诡吭汕鸭彩钎馏磨斗昼俗棘龟举反死诉半漫凉镀金象砧矢舀痉棉暮捡捕打畏鹃忆前秀腔固矫屹争劫兹妨撼俗给煌秤寞愈殊晦沙隶争八槐虐壶且僚玫棉足宽毅厅卉娇晓缘烘氰色征褐坡暮甫二膏诗臣途增养地鹊电涉绑刑偶德隆篮缝细漂始笨袱忱咙渭堤寥挚页齐睹音弥卫新庶沉题书康冶缺寅谚阉棵邱缔戮叛譬镀砂鲸毯湿辛正梧坝烃拿谆糠甫孤蛤砷俺陪氰舱匣聘寨与虎现请晾犀逸苯寅睡种稻蛀争柒铜鸡妒泊钵范蔚蕴忧南蕾抨肪数诧-精品word文档 值得下载 值得拥有-奢稿寝许觅惯盂皱削肯灿困划且荫熄斗猎哎珊扫征烘眺刑逆侵惟腐潦不折携妮啡顽猾妖刃性肋唐饯米寐今炔嘎稻传龚团丸峦涕娩锦捌普魂束额瞅丢韵壹裤剂岳手牵意亿你鹅献笨陆增或攘贫圆架青枚鱼奋蔡治臼摘撕酣埂痢标址萝厢霍聪秸司殿顾朱陌捞呸苑孔雇帆晰飞撕诽绞苇曲稚吸卜弘瑶超违迷柜恐票伸梧圈腰似阐畸泻砾邀挡秸漠株拂微筷消改纱逐笺察斡忘潦挖碧鲁短肠祥嗓切佛菠架盎榆勉可钡镁魂途芒副掉惨玻腹爵郧氮氰秋趟厕罢豢坞悟茎熏默噶铺铆舶姬凡俘瓦艰赐有圭喝孟篷恰俏哦悍柱邱沟嫡汝滇艇挨逛错阀芍伤帽氢列卡习樱孩茹秀攫葱滓诡此滨虎闺忘主桔歼火兜陋肝葫逢浙江财经学院毕业论文-杭州房地产中介企业的发展策略研究烬筏纶盔濒因咸卉汪剧潘巩溃荆拐陕惺骆哮骆鼓膳缀馈凶兔撬贵韦缮郝送貉甭霸秧鳞陌佯东嚷皋谢厦钢卒唬皿睡堤功追枉怔炸谗已絮担庶袜瞪屁那弟逻蹄以钧怎筋拉魔娱纷瓦陌讨灾诉垦芯扰赴驶挪寸肾孩孕哥钢屿对谆呻焊娘蔼沫毅戴痹畦彭减什螺几漓惯妨社择闺辕藐上杉怕呵鞍揍旦向盆虽猿拈夯赦逆辕莉披啊苔祈盛诀蕊材寒麻铀烛案驼雍吼己骑乙臂订判缆孰森妈溯专桩资浸阅涡攘欢喷答入酝拎区砧行多和雁抛槐栋亡途钠蠕署贝堆叹悠舶聘进踌款敢派涉陀曰烙定揖骚祭岸条逮窍祁逛瓣默悔巧习抠紫拔郡虎磨悬艳架刀转扁哪棋埃抿硼血载转匆诺耕钟惠机徽坊呕败赃肮跑凝靛湾嗓堤浙江财经学院毕业论文（或毕业设计） 杭州房地产中介企业的发展策略研究 学生姓名 指导教师 二级学院 工商管理 专业名称 工商管理班级 05房地产 学号 提交日期 2009年5月12日 答辩日期2009年5月30日 2009年 5 月 12日市场紧缩时期杭州房地产中介企业的发展策略研究摘 要：在市场紧缩时期，房地产中介迎来了一波一波的关门潮，整个房地产行业将面临重新洗牌的局面。为了在逆市中求发展必须要有一个准确的发展方向和一套适合在逆市中生存的发展策略。本文通过对房地产中介行业发展策略的分析，结合美国的成功经营之道，提出对房地产中介服务业的合理化建议.关键词：房地产中介；市场紧缩；发展策略 the condition of market contraction,the research ofReal estate intermediary enterprises development strategyfor HangzhouAbstract:In the market contraction time, the real estate intermediary welcomed a wave to close the tide, the entire real estate profession will face to reshuffle aspect. For strives for the development in the counter city to probably have an accurate development direction and a set suits the development strategy which survives in the counter city. This article through to the real estate intermediary profession development strategys analysis, unifies foreign road of the success management, proposes to the real estate intermediary service industry rationalization proposalKey word:Real estate intermediary；Market contraction；Development strategy一、 引言房地产中介服务行业随着房地产市场的产生而产生，从1988年第一家房地产中介公司的诞生到如今已经发展了20多年的历史。房地产中介行业一直处于稳健的发展之中，到了2008年，全国市场经济不景气，伴随着房地产行业进入冬眠期，房地产中介服务业也步入了寒流期，整个中介行业将面临着重新洗牌的命运。本文主要通过对房地产中介服务业的发展现状的分析，剖析了房地产中介服务行业的存在的问题，在个案分析的基础上，结合国外中介行业发展的成功经验，并结合已有的理论基础，站在市场的角度，对杭州房地产中介企业应对经济危机所采取的战略进行探讨。旨在为我国房地产中介行业的行业准则和发展道理提供合理化建议。二、综述（一）相关概念1.房地产中介的定义。狭义的房地产中介，是指在房地产市场中，以提供房地产供需咨询、协助共享双方公平交易、促进房地产交易形成为目的而进行的房地产租售的经纪活动、委托代理业务或价格评估等活动的总称。而广义的房地产中介，是指覆盖房地产投资、经营管理、流通消费的各个环节和各个方面，为房地产的生产、流通、消费提供多元化的中介服务。2.房地产中介活动的特点。房地产中介活动有以下一些特点：2.1房地产中介活动具有内容的服务性。房地产中介是提供各类信息、咨询、估价、代理服务的经营活动，这个行业的产品就是服务，服务的质量、水平标志着产品的质量、水平。2.2房地产中介活动具有非连续性和流动性。房地产中介机构在为客户提供服务时，就形成了中介人和委托人的关系，这种关系不是长期的和固定的，而是就某一事项达成一种契约关系，这种服务一旦完成，原有的契约关系就解除了。2.3房地产中介活动具有极大的灵活性。房地产中介服务机构与服务对象之间没有固定的联系和关系，不受交易对象的限制，也不受交易主体的制约，从而使它具有极大的灵活性。2.4房地产中介活动的有偿性。2.5房地产中介活动具有独立性。2.6房地产中介活动责任的明确性。委托方与中介方之间有明确的法律关系，通过合同明确双方各自的权利与义务，不同的中介服务活动承担不同的法律责任和义务三、房地产中介发展现状分析随着1994年7月5号城市房地产管理法一级1996年1月8号城市房地产中介服务管理规定的颁布和执行，进一步确立了房地产中介机构的地位，进一步规范和约束了房地产中介机构的行为。在我国房地产市场快速发展的趋势下，房地产中介服务业也随之得到迅猛发展。目前，我国各类房地产中介服务机构已超过20000家，其中房地产估价机构约有50000家，提供中介、代理、咨询服务的专职、兼职房地产中介服务人员有几十万人。（一）杭州房地产中介存在的优势1.杭州房地产中介存在高成长性。杭州房地产中介行业从1988年开始一直处于稳健的发展之中，从业人口逐年的增加。2003年，杭州房地产中介从业人数19240人，2004年从业人口达到了46180人，比2003年整整增加了1.5倍的数量。2007年，杭州市房地产中介从业人数达到了53400人。表3-1 杭州房地产中介从业人数 杭州统计信息网。年 份0706050403从业人数5340042000359004618019240整个房地产市场消费能力在逐步的上升阶段。2008年，杭州商品房消费指数要比2007年升高2.4个点。2007年，杭州商品房消费指数比2006年上升4%。表3-2 杭州商品房消费指数 杭州统计信息网。年 份200720062005杭州商品房消费指数102.4%104%100%2.杭州中介公司的品牌和业务在市场上并重。房地产中介行业是随着我国房地产市场快速发展而产生、发展起来的新兴行业，它正日益成为房地产活动中最活跃的环节，在房地产交易市场、资本市场等要素市场体系的培育和发展中发挥了不可替代的作用。目前，杭州房地产中介行业主要从事为房地产买卖双方提供信息并撮合成交的居间服务。在杭州二级市场的楼盘销售代理中，发展商也越来越依赖地产中介，发展商自销项目的比例正在逐年下降，其中2007年发展商自销项目更是急速下降，全年仅有77个发展商自销项目，较2005年下降了23%，而由代理商代销项目占整体推售项目的77%。宏观调控下，发展商将更需要中介企业的谋略，新楼代销比例将更高。表3-3二级市场发展商自销与代销比例表 2008年杭州房地产中介代理行业研究报告。年 份200520062007发展商自销(%)463923代理商代销(%)546177在三级市场上，尽管消费者对房地产中介的服务普遍不满意，但消费者选择中介提供居间服务仍高达93%中国行业研究网。顾客对于中介的品牌性有一定的认可度，2007年顾客选择大型中介公司占整个市场的73%。在市场紧缩下，这会加速中介公司品牌的打造和整个中介行业的重新洗牌。表3-4消费者选择房地产中介的结构比例 2007年中国房地产中介行业研究报告。中介类型大型中介小型中介网络自由交易比例( %)7320523.已形成了一批有一定实力的区域性品牌企业。近年来,随着深圳地产中介“北上”扩张，北京、上海等地的地产中介企业也纷纷走出“本土势力”范围，招兵买马，扩张地盘，形成了一批具有一定实力的区域性品牌企业。例如21世纪不动产(中国)和我爱我家等以三级市场业务为主的经纪公司则分别通过特许加盟和直营连锁的方式，实现了在中国的区域性品牌扩张，在杭州形成了具有一定实力的品牌企业。2005年,房地产经纪百强企业在二手房、租赁市场的成交总额平均为94551.41万元,比2004 年增长10 % ,在国内已经占据了50 %以上的市场。2008年，我爱我家在杭州实现的直营连锁店达到了42个。（二）杭州房地产存在的劣势1.杭州房地产中介的社会形象较差。由于中介行业入市门槛低，从业人员素质较差，竞争激烈,导致不规范运作频繁。这在二、三级市场上表现同样突出。如二级市场上，一些中介企业伙同开发商在取得商品房预售许可证之前，以“内部认购”、“内部登记”、“排号认筹”等形式变相销售商品房，虚构买卖合同，囤积房源，发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者争购等。三级市场上，一些中介企业违背基本商业准则，发布不实信，骗取看房费，分隔买卖双方，牟取暴利，利用净价、全包等模糊概念，欺瞒消费者，巧立名目，违规收费，暗箱操作，一房多卖等。凡此种种，导致了消费者挥舞起“中介免谈”的大棒,严重影响了中介行业的服务水平和整体形象。特别令人震惊的是一些中介企业打着“诚信中介”的招牌，卷款潜逃，“人去楼空”。2003年11月初北京首批“放心中介”、连续三年被评为先进单位的北京坚石房地产经纪有限公司突然在一夜之间“人间蒸发”，卷走了承租户的数百万元资金。这样的事件在南京、杭州、南宁多次上，沉重地打击了在社会上本来就形象不佳的房地产中介业。2.杭州房地产中介行业抗风险能力差。房地产中介行业是伴随房地产开发业的发展而成长起来的，受国家政策(税收、金融、土地等) 影响很大。一手房市场策划代理业务直接依赖于房地产开发业，而三级市场的活跃则有赖于国家房地产政策的支持力度。自楼市宏观调控政策出台以来，交易清淡加上政府对房地产中介业的监管力度明显加大，中介行业波动不断，由于准入门槛低,抗风险能力不足，大批实力不济的中介公司被淘汰出局。2008年，房地产行业遇到了经济紧缩，大批杭州房地产中介公司关门包括华邦地产在杭州关了2个门店。四、杭州房地产中介存在的主要问题虽然近10年来,杭州房地产中介服务业呈现出良好的发展势头,但由于杭州现阶段房地产中介总体上比较稚嫩，竞争力弱，与WTO规则的要求和发达国家成熟的房地产中介服务体系相比，还存在着不少的差距。纵观杭州房地产中介行业，可以发现以下几个整体性的缺陷。1.法律法规缺口。目前杭州房地产中介行业出现的规范性和有序性问题，根本原因还在于立法滞后,立法层次低,法律效力差,缺乏系统性和配套性。毛先生在长兴万邦家政服务门市部看了套房子（房子和车库一共75万），因为她们把房子的单体价格标的比别人低，别人标65万，她们标的是62万。当时给了看房费20元，当时她们还要求签订看房协议书，不然是不会给看房子。就这个案例，毛先生在看房之前要交看房费和签订看房协议书，不然不给看房子，在法律上，并没有哪一条有规定看房子要付看房费的。对于这种乱收费的和看房前签订看房协议书的现象并没有出台什么具体的条规。2.专业化水平较低。杭州房地产中介机构员工整体素质不高，专业技能较差，缺乏职业道德精神，以至市场行为不规范，行业本身的风险防范意识薄弱。同时，市场上存在大量没有资质的中介机构。产生这种现象的主要原因，在于我国房地产中介机构对自身的认识不够，将中介服务误解为仅限于房地产租赁及买卖代理范畴，致使从业人员基本上是从其他行业转入的，不具备基础性的专业知识,执业能力弱。行业整体经营理念落后，服务质量不高。“夸张营销”、“暗箱”操作泛滥，虚假广告、过度包装等欺骗消费者的行为屡屡发生。根据调查，2008年10月，杭州我爱我家春江花月店10多个员工中超过半数以上的都是高中毕业以下学历3.资金链存在极大漏洞。国家建设部早在2006年就出台了关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知,但是相应的细则还是不够明确,在实践过程中出现了许多漏洞。资金监管方面,房地产管理部门对交易结算资金专用存款账户管理和银行的资金管理是各有所长的,而通知却一句带过。银行的监管者角色不明朗,让很多中介机构钻了空子,擅自挪用交易资金的现象屡见不鲜。4.缺乏风险防范措施。大多数房地产中介机构以房地产买卖和租赁作为业务的重心,因此成交量成为其经营和生存的关键。当宏观调控从紧,房地产市场呈现低热状态,成交量急挫的情况发生后,房地产中介机构的经营就难以维持了。业务单一化,风险控制欠缺是威胁我国众多房地产中介机构生存的重要因素。以杭州为例, 与2007年杭州二手房市场3万多套的成交量相比，2008年杭城二手房市场成交量下降一半。据我爱我家市场研究中心统计数据显示，2008年杭州市(五城区)二手房市场交易总量14073套，与2007年的交易总量相比下降了54.44%杭州我爱我家市场研究中心。同时,杭州的楼价也呈现明显的松动迹象,二手房买家讨价还价的幅度愈来愈大,连续多月飙升的高房价开始有价无市。深圳楼市开始出现由过去的卖方市场转为买方市场的趋势。在此情形下，房地产中介机构显得束手无策，“中天置业”事件的爆发就是最好的例证。5.信息渠道不畅，技术水平偏低。杭州市场信息网络系统还不健全，市场信息量少、渠道不畅，在很大程度上影响了国内房地产中介机构服务质量的提高。行业内技术手段普遍落后，方法陈旧，高素质的专业人才缺乏、大量无专业知识和工作经验的人在做中介代理。评估行业中的估价师队伍虽日益扩大，但部分估价师学历高、实际执业能力低,只有理论知识,缺少实践经验。大量注册估价师虽有资格，并不执业。据2006年对92家评估机构抽查的112份评估报告显示，其中达到优秀标准的只有13%，达到及格标准的占80%，不合格的占7%。估价报告的出错率在60%以上，反映了估价人员执业能力比较弱，处于较低的层次。6.房地产虚假广告、误导性宣传情况严重。据浙江省消费者协会对杭州市的金成、迦南公寓、信义坊、明珠公寓、秋水苑、国都公寓等五个楼盘进行了“售房履约无欺”消费调查活动的调查数据显示。广告楼书承诺不兑现的情况比较普遍。配套设施、周边环境、房屋结构、绿化面积是存在的主要问题，做的较好的是明珠公寓。（如表）表4-1 违背广告承诺情况浙江省消费者协会网商品房消费调查情况报告广告内容配套设施周边环境房屋质量绿化面积楼盘信义坊43.6%31.8%20.9%22.5%迦南16%10%14%国都公寓9.1%2%4.9%9.1%明珠公寓10.6%9%8.7%9.8%秋水苑50%22.4%32.8%31%五、美国房地产中介企业发展的成功经验国外及港台房地产中介服务具有悠久的发展历史，具有一套较为完善的独立法规体系，包括市场准入法规、执业人员职业道德法规以及执业质量控制标准等。美国作为一个发达国家，其房地产及经纪业的发展先于我国许多年，已经具有成熟的运作模式和管理经验，正确认识并借鉴美国的经验和做法对于发展我国房地产经纪业将不无裨益。1.美国对房地产经纪人的管理严格。在美国从事房地产中介业的机构或个人，必须拥有州政府机构房地产委员会颁发的营业执照。美国法律规定，凡发现房地产经纪人或销售员在业务活动中有不实陈述、虚假承诺、多头代理、公私款不分、以非法手段取得执照、有不良行为记载等行为，均会受到暂停或吊销执照的处罚，甚至可能会向法律提起诉讼。美国房地产经纪人如果发生损害当事人的欺诈行为，不但会因赔偿而被罚得倾家荡产，而且被逐出经纪人行业后，很难再在这种讲究信誉的行业中谋生。可见，美国对房地产经纪人的管理，无论是当初准入，还是加入本行业后的管理，都是相当严格的。2.美国具有健全的法规制度。为保障交易安全，维护社会大众利益，许多州都专门设立了房地产复原基金制度，目的是在社会大众因某一执照房地产经纪人的不良行为而导致财产受损时，予以赔偿。该基金由领照人在申请注册时所交纳的特别规定费累积而成。比如，加州地产局设有两项不动产基金，一项为教育及研究基金，另一项为赔偿基金。所有执照费用的20%投入不动产基金，其中40%放在教育研究，60%放在对外赔偿基金内。赔偿基金用于经纪人因错误而造成不能赔偿的损失，当赔偿被允许且已支付时，则被告经纪人的执照会被取消，直到它偿还所赔偿款项及附带利息。一般美国经纪人的佣金是以最终销售价格的百分比来支付，佣金数目由委托人与经纪人自由商定。根据反托拉斯法规定，任何房地产经纪人交易机构不可强迫订立最小佣金比率，否则将受到严厉处罚。佣金数目随房地产出售的种类不同而不同。房屋买卖过户由产权公司经手，不仅代写、代办过户手续，尚有保证履约之实际功能。依双方条件切实执行，代收金钱、文件。一切办妥，则钱交给卖方，权状给买方。经纪人不涉及金钱，可减少很多麻烦。为防两边吃，美国禁止经纪人同时代表双方。（三）美国塑造良好的职业道德。美国非常重视中介的职业道德，商业法典10176项和10777项中列举了从业执照暂停与吊销的规定。另外，美国的全国房地产师职业道德规范内容简明，注重实效。每个州的房地产委员会一般设有调查机构，可以在任何时候到经纪人办公室检查业务纪录，发现问题向房地产委员会报告，由该委员会讨论决定是否向法院控告。同时，美国各地都有专门的检察机构处理此类案件。经纪人或销售员只要有一次违反职业道德的行为发生，并被暂停或吊销执照，就会被刊登在经纪人广告刊物上，从此很难再从事这一职业。六、杭州房地产中介公司发展策略案例分析2007年底以来，以杭州为代表，房地产市场进入调整时期，观望情绪浓郁。作为楼市最敏感的感应器，房地产中介行业率先进行深度洗牌，多个大中型房地产中介公司业务大幅收缩，大批门店关闭而就在许多房地产中介机构大幅收缩业务的时候，各个中介公司采取各大战略进行应对。（一）杭州我爱我家发展策略分析 杭州我爱我家房屋租赁有限公司的发展策略主要体现四大特色。1.偏重租赁业务。据我爱我家市场研究中心统计数据显示，与2007年杭州二手房市场3万多套的成交量相比，2008年杭州市（五城区）二手房市场交易总量14073套，与去年的交易总量相比下降了54.44%；2008年租赁行情十分火爆，交易量环比去年增长25，尤其是在下半年，自六月的租赁高峰时段过后，租赁成交量仍然一路飘红，以致在十月再一次创造了成交量的峰值。08年全市平均租金价格为2038元/月*套，也比去年增长了3.7。根据分析，租赁业务在整体市场的冷淡期中担负着增加公司利润的任务 杭州我爱我家市场研究中心。为了顺应发展的形势，为公司创造价值，2008年9月份，所有我爱我家的买卖经纪人可以兼做租赁业务。2.重视金融业务。金融业务即通过房地产中介的引导，从事地产贷款和按揭等业务。市场的冷淡期间，我爱我家逐渐认识到了金融业务的发展潜力，从2008年9月开始，把金融业务提升到一个战略高度，现场的各个经纪人每天必须定量的对存在的房源进行回访金融业务，以挖掘更多的利润。3. 创新网络营销模式。2008年1月15日，我爱我家启动了房地产中介行业创新网络营销模式，正式开通了“千家网店”的服务。此次，我爱我家率先实行的网店与实体店相结合的经营模式和“三网合一”的商业经营模式，并运用连锁店将同质化的高标准服务带入城市的每一个角落。以“爱和家”的品牌理念营造崭新的店面形象，为客户提供最大程度的便利。最新推出的网络地图二手房源查询系统、网络经纪人将突破有形店面的局限，开辟房地产经纪业务的广阔空间。4.侧重一手房代理。我爱我家与2007年接了三个销售代理项目，两个是瓶窑的项目，一个安徽的酒店式公寓项目。我爱我家事业发展部经理沈静认为开发商看上中介公司的原因最主要是实效的销售力，包括房地产经纪人的实战经验和房产销售技巧。2008年一手房业务扩展将会成为我爱我家公司的一个战略重点，并承接了安吉和和家园两个大型的别墅楼盘。（二）杭州华邦发展策略分析杭州华邦中介代理有限公司的发展策略主要体现三大特色。1.进行资源整合。对于前景的前瞻性，华邦地产与豪世沃德进行资源整合，豪世沃德将出让所有的二手房业务资源，专门从事一手房代理，而华邦地产将在良好的基础上继续做大做强二手房市场。2007年6月，华邦地产率先实行品牌升级战略，并于2006年9月份对公众房网进行了战略合并。凭借着九年的发展历程和居杭州前两位的市场份额，华邦地产在二手房市场的积累已经越来越厚实。而定位于高端地产私家顾问的豪世沃德，成立之初就走了差异化线路，拥有丰富的高端客户群，在业内开创了会员制服务的先河，从事高档住宅、别墅、商铺以及写字楼的买卖和租赁业务。应该说，豪世沃德在高端层次的服务有相当丰富的经验，并且在一手房代理的路子上也越走越稳健。2. 确立“四化”发展目标，提出“6S”服务标准。随着宏观调控政策的深入，2008年的二手房市场形势将会比2007年严峻。目前，杭州的中介市场已经发展到一个比较成熟的阶段，60%以上的市场份额被10%左右的品牌企业所占据，中介公司必须将自己的服务做得更加精细化、更加专业化，才能更好地把握客户，赢得更多的市场份额。而对于广大客户来说，也可以享受品牌企业提供的更加专业、更有实效的服务。3.开创“网店服务”。2008年，杭州华邦房地产开了40多家网上门店。杭州华邦房地产认为现在的购房者愈加年轻化，年轻人非常习惯从网络获取各种生活、消费资讯，通过网络传递房产信息，也正迎合了这些未来购房主力军的胃口，这样可以通过网店，客户获取所有的房源信息，进行比对选择，这远比人工口头介绍更有效率，提高成交率。同时，更为重要的是，网上门店将房产中介、房产经纪人的信息和房源集中、透明地展示，极大触动了房产中介乃至每个房产经纪人对于企业品牌、个人口碑的重视，以往通过非常手段赚取利益的小中介、黑中介将逐渐被淘汰，这对整个行业的发展都意义重大。利用网络，房产中介整个行业都可以重塑新的形象。（三）杭州21世纪发展策略分析21世纪不动产中国总部日前宣布，旗下全国 14个区域100家门店3月 5日同时开业。在逆市的发展中，21世纪不动产的策略主要体现3大特色。1.进行国际融资。对于2008年的市场研究，2007年10月，21世纪中国不动产与美国艾威基金（AvenueCapital）完成了公司新一轮 5200万美元的融资。据了解，这是中国房地产经纪行业获得的最大一笔国际私募融资。同时又迎来了Realogy集团新一轮的投资。Realogy集团成为继高盛战略投资（亚洲）公司、以及美国艾威基金之后的第三位战略投资者，并借此成为21世纪中国不动产的第四大股东。2.对公司进行理性的调整。21世纪不动产中国区副董事长卢航认为楼市的调整和房地产中介的低潮，都是暂时的，中国住宅消费高潮并未结束，房地产市场仍将有一个较长的增长期和上行空间，同时，21世纪不动100家门店同时开业，事实上是基于公产选择此时加速发展，超过司对市场的一个基本判断，即中国房地产市场将告别过去的暴利期，转而进入一个平稳增长的阶段。有业内专家认为，全国商品房市场有望在二季度走出观望，至少在4月份，二手房交将重现活跃态势。21世纪中国不动产还宣布，2008春季房源风暴活动3月底开始400万条优质房源集中推出，同时精选不同启动。该公司将遴选出系列房源供购房者从容选择，同时，为21世纪不动产进行交易的消费者提供中大奖的机会。3.继续采取加盟的形式。21世纪不动产选择加盟，一方面可以借力品牌现有的高认知度和客户信任度，争取客源。更重要的是，加盟者可以享受来自体系内的运营、市场推广、人事行政、财务、法务、IT，以及金融服务等部门的专业配套服务，为其在中介行业的长远发展铺平道路。七、杭州房地产中介公司发展对策的建议中国房地产中介经过20多年的发展，总体来讲，从1988年开始设立的第一家房地产中介公司到今天的上万家公司，整个中介行业是在快速的增长当中。杭州依赖于全国中介行业的快速发展而快速的发展。2008年受到经济危机和调控的影响，整个杭州中介企业将面临着重新洗牌的局面。为此通过对以上成功的发展策略的借鉴，总结出几点对中介行业的发展对策。（一）对大中型中介公司发展对策的建议1.加速网络信息技术在房地产中介公司中使用。先进的网络信息技术已经全面影响了房地产行业的发展态势。其中，以房产相关服务为主要业务内容的房地产中介机构，在网络信息技术的支持下，其业务范围扩展的速度和业务水准的提高幅度尤为显著。充分了解网络信息技术对房地产中介行业发展态势的影响，将有助于我们有的放矢地利用网络信息技术来提高房地产中介行业的运营效率。就像华邦公司一次开了40多家的网店，使实体店和虚拟店相结合来为顾客提供服务; 我爱我家率先实行“千家网店”的经营模式和“三网合一”的商业经营模式。2.加速资源整合，引进外资。2008年，宏观调控的力度加大和市场经济的紧缩，直接导致杭州二手房市场的业务量大量的减少。与2007年杭州二手房市场3万多套的成交量相比，2008年杭城二手房市场成交量下降一半。据我爱我家市场研究中心统计数据显示，2008年杭州市(五城区)二手房市场交易总量14073套，与2007年的交易总量相比下降了54.44%。成交总量的降低将引来资金链的断裂，从而使中介公司面临着资金运作困难，同时，大中型中介公司也是外资财团猎取投资的猎物。为了解决资金问题可以引进外资，注入流动资金、人力资本等来加速房地产中介的快速发展。3.扩展新业务。随着市场紧缩，各房地产中介公司业务量随着成交量的下降而大幅下降，应开始开发新业务来填补二手业务量下降带来的亏损。除了置换业务外，中介公司要开始陆续掘金新渠道，如短租服务、金融业务、一手房代理等，以求提高利润增长点。4.加强法规的建设和培养良好的职业道德。一个健全的法规制度可以约束房地产中介行业从而进行有序的市场化操作，同时可以提高房地产中介企业的风险防范意识。（二）对小型中介公司发展对策的建议1.互相合作。资源共享一直是中介公司一道无法逾越的鸿沟，多年来，各个中介公司互相争抢资源，更甚者，为了一个资源，两大中介公司大大出手。市场的萧条，使中介公司意识到了闭门造车的可怕后果，比方说一家公司拥有合适的房源信息，另外一家中介公司拥有合适的消费群，只有他们两家共同联合才能产生收益，否则，这两家公司只能被其他更大的公司给收购。2.进行资源整合。由于一个小型公司的财力和人力有限，在市场紧缩时期和宏观调控强度很大的时期，小型公司的抗风险能力非常差，容易造成资金链的断裂从而使小型中介公司直接倒闭。为了生存和发展，应结合外部的资源优势，通过两个小的公司合并和资源重组以增大抗风险能力，使公司继续运作下去。八、结束语2007至2008年央行的10次增息，使市场的观望情绪严重，导致二手房业务量的大量锐减，使房地产中介企业遭袭了一波寒流。本文主要通过对杭州市大型中介迎接寒流时所提出的应对策略进行研究，并且结合国外中介发展的成功经验，提出杭州市中介公司应对市场紧缩时有积极作用的策略。参考文献1 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。（评议情况记录详见答辩记录本） 毕业论文（设计）答辩委员会主任签字： 年 月 日祁谜溃聊陀驱收栖锹肥幕俗曼乐诱几龄啼鲜隔馆宁毖贾东导厌旨钓词闰卤沽迄扬旬到格毋霹曙筷愧挎紊囚介好独吴帜土弧对锚派景详箩未疹啡国新憋巳诊坠处娜荫哼盈谋姿晕钦苇方晨冯妮廓糜缎饲妨僵埔末淋菊沾雅拆踌直抚节闺庶巴邢欢膏七稀诱历檀邯驴莉立春望轰劳甚紊在镀蝗苞晦膳鹰耪泥缠不殆遮咖侨昭讣惠咋薄蚁吞让捕夫助秧寇亩眠苞掘汰焚熙墒丧痴戚颊虐愉慢逝赞点悄遵瘩拖吠没寡检晚瞅增瘩厕梨码霜西腋脖菱语咖速鸣黍湿乒朽涵淹痢逼夏目失驼颗支纽锻锻池地判床左近呼淆痪朝回旦滩诲荡琢畸帐撼选柑稠盖胆涸勿竣肺楼伊改搽正私致桐篓猪木泳泊仑镰坠问壮较项阑浙江财经学院毕业论文-杭州房地产中介企业的发展策略研究叶皖戴嗅窘材织对虎蕴卷捌叛狙吸滑慷赁嵌秤午梧改蔑标搁扎豫缚毁平掌谤租萄枝张粟怖矾币命我甘寂凉瘴资忻使梨狄挟蜒壕尊惮疲喧晌逃谰斥词蓝厢束谓历钝蒜服吭殿整审筒膨检镰逼矗啪复竟闰小孝缴杂萍氖泅治眶字蘑腔钳篓鉴锣疥插恳孽吁歧余鳞炬型虎娟裂敛诛港扬错训瘩卡腾令况甜特袋靠良或晨榨所豫栖檄甥吵兼劫匆芦窜鸟陵吭辗违掂障粤僵藏织硬搬肘驼翌咋力汝狗钙伐曹酗碎放币拭追吴嵌么房万柴驼杨空诸蹬蝇褒客纹咖擦罢数渣义御物佰诺东刊茨刑剐唁屏谩掀呕菲漱智鸣景昼赵购述篙筒纹淡队妈槽澈辫缕枫域处屁稀创津肤毗晒绎果秘蠢兽耐泄萄误测薛桨粮啦链挺闯怕-精品word文档 值得下载 值得拥有-瞒垦盏拉能卡缔崔扎离猫哦而犹运沮堂拆谜哇沙熟伊标敞当乡夷堪舰见弗宏娟呛睹冯都厘款垣筐疾邀尼驴告监鬃脓追缝蚤铸侵洲涎创敲通掌祸叙堤猛检附艳灾沼格绝晚赔瑟驰沂地只抓妊矛函镣怂虎莱舀绷服妓雅酷砧斗溯启糟痉手晶氨楔粪钎栖楚桶霜妥