成都财富中心项目可行性研究报告-44页.doc

成都财富中心项目可行性分析报告成都财富中心项目可行性研究报告第一章 项目总论一、项目名称成都财富中心二、建设地点成都市锦江区青石桥片区内，处于大业路、朝阳路及青石桥路交汇处。三、项目开发性质商业、住宅、办公综合性物业。四、项目法人情况 本项目由成都市联华房地产开发有限公司及成都汉高实业发展有限责任公司联合开发建设（一）成都市联华房地产开发有限公司1、法人代表：吴军2、法定地址：成都市二环路东一段桃蹊路68号3、注册资本：2000万元人民币4、经营范围：房地产开发5、公司概况：成都联华房地产开发有限公司经成都市建设管理委员会成建委发1995房字表9号文件批准于1995年3月20日成立，具有开发大型房地产项目的开发资质。公司成立之初就承担了“水碾河磨子村小区”（总建筑面积2万多平米）旧城改造项目、成都市重点安置小区“联合小区”（4万多平米）与成华区重点道路扩建工程等，98年8月公司成功开发了八里小区3.3万平米的首个电梯公寓，6个月取得了100的销售业绩。2003年公司又在武侯区小天路开发了米兰.风度项目（总建筑面积1.6万平米），3个月内完成项目销售。（二）成都东云实业有限责任公司1、法人代表：程云磊2、法定地址：成都市锦江区大慈寺路17号3、注册资本：1600万元人民币4、经营范围：房地产开发5、公司是由省展览管于2000年6月19日发起设立专门开发建设该地块的公司。两公司通过联营形式对该项目进行整体规划、联合开发。（三）投资商介绍1、 投资商：成都汉高实业发展有限责任公司2、 法定代表：杨燕3、 法定地址：成都市锦江区新开街15号4、 注册资本：300万美元5、公司介绍：成都汉高实业发展有限责任公司是一家拥有雄厚资金实力和先进管理经验的大型合资企业。五、 项目编制依据及主要研究范围1、本项目可行性报告的主要编制依据如下：市规划局已批准的规划设计任务书、国有土地使用的相关文件。2、研究范围：项目市场前景分析，建设内容及规模，建设方案及效益评价等。六、 项目可行性研究主要结论1、该项目总体规划满足成都市规划局建筑管理规范要求，符合城市总体控规标准。该项目的建设将大大改善青石桥片区的城市面貌，改善周边的生态环境、居住环境，增加城市服务功能，项目的建设是十分必要的，同时该项目的实施，有着良好的社会效益和经济效益，因此项目建设可行。2、该项目的建设规划方案将根据市规划局的要求精心设计、合理的考虑商业、住宅功能指标、外部环境、项目配套、建设成本，使该项目成为城市中心的又一商业中心，并成为青石桥区域代表性的建筑。3、项目主要建设内容为：住宅、商业办公用房及公建配套、停车场、绿化。项目总建筑面积约19623.2平方米，其中住宅建设面积77570平方米，商业用房建筑面积48580平方米，办公用房建筑面积22650平方米，地下停车场面积32260平方米，自行车库面积4000平方米，设备用房建筑面积2380平方米。综上所述,我们认为该项目的建设是必要且可行的,应加紧做好项目的前期工作,争取早日开工建设投放市场。第二章 项目建设必要性及前景一、项目商圈属性的需要本项目位于青石桥片区，称本案为青石桥项目是缘于传统的地理概念，而以城市发展和现代商业中心区的规划眼光看，本案应属盐市口商圈：西起人民南路、东至红星路、北起蜀都大道、南至朝阳路的核心都市区，涵盖了天府广场盐市口春熙路红星路沿线红照壁多个商业繁华中心，是名副其实的“都心”。这种定性的判断也可以从地价、建筑物的高度、住宅和非住宅的比率等指标中得到佐证。受2004年大规模旧城改造带动，盐市口的综合楼开发大幅增加。目前，春熙路商圈的业态和改造已基本定型，而盐市口的改造实际上才刚刚开始，可塑性和增值潜力极大。在此背景之下，盐市口商圈无疑面临重新洗牌、重新定位。改造后盐市口的优势首先是四通八达的交通路网。东大街、朝阳路及古卧龙街的全面贯通将使盐市口商圈八面来风、左右逢源，这给将来汇聚更加旺盛的人气奠定了坚实的基础，人气带来的商气将在这里集中体现。由于近年来该区域迅速汇集了成都的金融中心、行政中心，以及高档餐饮娱乐中心、文化中心等，一些写字楼也遍布其中，逐渐形成了新成都的中央商务区。 由于本案的商圈地理属性，其立地特点、用地布局、空间构成特点、土地利用特点等，合理建设较大规模的建筑集群将有效提高土地的合理利用，丰满商圈及CBD区域的商业布局及功能业态，增强作为现代城市所必须具备的城市服务功能，同时也成为城市文化的重要载体之一。二、中心商业区综合系列再开发趋势的需要中心商业区再开发的综合化倾向明显。我国从九十年代开始，中心商业区商业设施的开发出现了明显不同的特点，一方面表现在商业再开发的大型化倾向；另一方面表现为开发内容的综合化。这些商业再开发一般具有以下特点：1）开发用地规模较大；2）并非单栋建筑，由2栋以上的数栋建筑构成；3）除种类零售商店、餐饮设施以外，一般还包括商务办公楼、剧场、电影院、音乐厅、健身设施，配套住宅等；4）用地一般内均规划有较大规模的绿地或广场等公共空间（或屋顶广场），并设计有标志性建筑；5）大都伴随开发用地的周边道路、市政基础设施、环境的整治工程。商业再开发的大型化和综合化倾向是社会发展、居民余暇时间增加和生活方式变化的必然结果。以百货商场为例，过去只不过是商品种类比较齐全的、面积较大的零售商店而已；现在为吸引更多的顾客，百货商场的开发或扩建更侧重于如何创造可供消遣、游玩的环境氛围和进行各种社交活动的空间，如室内活动广场、儿童游乐厅、展示空间、饮食街的设置，以及与电影院、娱乐设施的并设等。三、符合现代零售业发展趋势，商业业态互补的需要西方零售业态总体来说经历了四次大的革命，即百货商店、连锁超市、购物中心和无店铺销售。这种业态的演进不是偶然的或无根据的，而是零售业适应社会经济和文化技术发展的产物。如百货商店的出现是适应西方工业革命大量生产大量销售和城市化进程的要求而产生的，连锁超市是适应商业降低成本、方便顾客的要求产生的，购物中心则是城市空洞化、居住郊区化的必然反映，而无店铺销售则是电子技术和信息技术在流通领城的延伸。应该说，零售业态的每次创新都更好地满足了消费者的利益和需求，更好地推动了工业生产的发展。 从零售业的发展史看，商业零售业态主要受到消费需求和工业生产两股力量的制约。在供给力量大于消费力量的卖方市场下，谁适应工业生产的要求，谁就能生存发展,此时的流通业只是“桥梁和“渠道作用。然而在买方市场下,尤其是在今天人们的物质需求已获得相对满足,供给日愈过剩的情况下,虽然“供给决定需求仍具意义,但消费者已成为主宰市场的绝对力量,只有那些胜任消费需求的企业才有生命力。此时的零售业已不仅仅是“桥梁和“渠道,而是起着先导作用，即一方面开发需求,另一方面引导生产。谁能更好地发挥这种作用，谁就能获得发展。 现代零售业态表现形式多种多样,总的来看主要具有以下发展趋势: l.大型化 当今业态演化的一个基本趋势就是各种业态的单体面积在扩大。其内在的原因,一方面是现代商品经济的商品种类和品种的极大丰富，需要较大的店铺面积予以展示;另一方面消费需求的日益个性化、多样化、亦需要较大的面积来陈列商品,以建立足够的挑选性和提高一次购足的能力。当然大型化并非规模越大越好,而是有一个经济规模的问题。以百货商店为例，目前我国大城市中心商场的最佳规模约为2.5-3万平方米，显然这一面积已超出原有的百货商店规模概念。应当指出，大型化在不同的业态有不同的表现。 2.细分化 随着业态间竞争的日趋激烈，各种业态的目标市场日趋细分,即便是同一业态,其目标市场也显示出差别化的恃点。市场的细分,使各种业态能更好地服务于自己的目标市场。不同的业态满足不同的市场需求,吸引不同的消费群,提供不同的价值点，如喜爱便宜货的消费者爱去折扣商店;重视时间效益,买了就走的消费者喜欢去便利商店;认为购物就是休闲,强调一次购足的消费者多光顾购物中心或大型百货商店;而强调商品特色,重视优良服务的专门商店则吸引注重品质和个性的消费者。 3.廉价化 随着商品供应的日益过剩,降价是当今世界商品竞争的一个基本趋势。这一点反映到零售业,就是各种廉价化商店的涌现。无论是折扣商店、仓储超市，还是超级市场、大型综超，均以其低价切入市场。廉价虽然不是所有业态的特征,但是尽力降低价格、提高竞争力则是所有业态努力的方向。廉价化的典型表现就是尽量实现顾客自助服务,选择低租金地区,简化商店设施,降低采购成本等。购买质优价廉的商品是每一个消费者的心愿,同样的商品,消费者更愿去廉价的商店购买,尤其是在服务显得不很重要的情况下。 4.连锁化 零售业的连锁经营并不是现代商业才具有的特征,只是现代零售业无论连锁经营的类型,还是连锁经营的规模,都得到了大大的发展。连锁经营的扩大,反映了现代商业提高集中化程度的要求。以1988年的美国商业为例,仅正规连锁和特许连锁的零售份额就占75%,如果再加上自愿连锁,完全可以说美国零售业是连锁经营一统天下了。可见,连锁经营是现代商业发展的一个基本规律,对零售企业具有举足轻重的意义。除了降低采购成本、提高共享效益、扩大市场份额等显著作用外,更重要的是为推出自有品牌(PH)、加强工业先导等提供了条件,从而大大增强业态本身的竞争能力。 因此本项目将引进欧尚、家乐福等世界500强连锁大卖场作为主力店，与周边核心商圈的百货店形成业态互补，同时满足消费者的多样性需求。 四、项目前景分析项目将定位为创造24小时均富有活力的综合载体，为消费者提供高感度的空间，全生活的服务，为社会提供更多的就业机会，为城市提供更多的服务功能，项目建成后成为将成都市核心商业圈内一个集购物、休闲娱乐、商务办公、居住于一体的大型综合性建筑，成为成都市城市文化具有代表性的建筑集群之一。第三章 项目建设内容及规模一、建设内容1、1号楼/2号楼高层电梯公寓高层电梯公寓充分考虑自由框架组合结构，面积为70-80平方米，满足不同档次住户与办公需求。2、商业用房临街设置为商业裙楼，为住户提供一个方便、快捷的购物场所，拟建大型购物超市与休闲文化商业中心。3、办公用房 该区域与高档商务楼、五星级酒店区相连，形成强大的高品质商务环境。4、公建设施 与小区建设配套的水、电、气、道路、通讯管线，区域内设置小区会所、物业管理用房、健身中心、洗衣房、游泳池、儿童、老人玩乐休闲设施等。5、设计机动车、非机动车停车场，满足住户和商业客户的停车车位需求。6、绿化为营造小区内优美舒适的生活环境，项目绿化一部分为线性道路绿化，一部分为片状内院集中绿化，项目主入口处设特色绿化生态广场。二、建设规模1、净用地面积：19623.2平方米。2、总建筑面积：19623.20平方米。其中住宅建设面积77570平方米，商业用房建筑面积48580平方米，办公用房建筑面积22650平方米，地下停车场面积32260平方米，自行车库面积4000平方米，设备用房建筑面积2380平方米。3、建筑占地面积：12352平方米4、建筑密度：63%5、容积率：7.56、建筑总层数：23-31层7、建筑总高度：99.95米8、总停车数量：614辆9、非机动车位：4000辆第四章 项目市场分析4.1 成都商品房市场的供需状况一、市场供给分析自2001年以来，成都市房地产市场竞争进入快速增长期，特别是近两年来外地实力开发商纷纷进驻成都，令市场竞争格局显得更为激烈。竞争的加剧促使开发商在产品定位上更加注重市场调研环节，更加注重研究购房者的消费心理和行为习惯，以及竞争对手的情况。成都房地产市场的产品由此逐步趋向个性化、多元化发展，主题概念日趋明显，建筑风格愈显多样，住宅设计更加关注细部环节的创新。1、房地产市场整体开发投资量分析从近几年的变化来看，2003年成都市房地产开发投资245.4亿元，增长率达到20.7%，比2002年提高了1.3个百分点；住宅投资仍然是开发投资的主力，写字楼、商业用房投资虽然不大但增幅明显。从近5年来房产投资的平均增长率来看，增幅约为20%左右，按这个速度计算，到2006年成都市的房产投资额可达到424.1亿元。附表：近年成都市房地产开发情况表（单位：亿元，万）年份开发投资额商品房竣工面积商品房销售面积商品房销售额199999.9476.4370.568.32000129.2538.2433.678.22001170.8816701129.72002203.3957.3815.6162.52003245.41018.27966.35202.582、商品房空置情况分析虽然房地产开发规模不断扩大、房价稳步上升，但在旺盛的需求下，成都市商品房空置面积得到有效控制，近五年商品房空置率逐年下降（见下表）。附表：1999年2003年成都市商品房空置情况对比表年份1999 2000 2001 2002 2003 空置面积（万）136.5152.3188.2211.6213.2空置率（%）23.2522.4519.4518.4717.34其中住宅：空置面积（万）85.90100.8114.7131.8130.3空置率（%）19.6518.314.0414.5712.65说明：空置率（新口径）在：0%14%表示空置偏少，15%30%表示空置适量31%40%表示空置偏多、供大于求、资金偏紧、价格回落、缓慢发展，41%以上表示产生积压、供过于求、资金占压、价格下跌、停止发展。从商品房空置率来看，近五年来全市商品房空置率呈逐年降低态势，按新口径计算的空置率（当年空置面积/当年竣工面积+上年空置面积不可销售、出租面积）均处于“空置适量”的范围内。五年内成都市空置率呈下降趋势， 2003年全市商品房空置率为17.34%，下降1.13个百分点，处于空置适量（1530%）的下限，其中住宅的空置率为12.65%，下降1.92个百分点，首次步入空置偏少的空置率区间。由此可见，成都市商品房市场在旺盛需求拉动的同时，呈现供给总量增加、结构改善，开发商对市场信息的把握更充分，市场定位更准确，投资更理性的健康发展局面，步入良性运行轨道。3、房地产开发资金来源分析从资金来源角度来看，目前已呈现出从过去主要依靠政府投资转到现在政府、银行、企业、个人广泛参与房地产开发，且政府资金逐步淡出，定金及预付款、自筹资金、银行贷款成为房地产开发资金来源的主渠道。目前，成都市房地产开发对金融业的直接依赖在减弱，表现在房地产开发资金来源中，银行贷款比重下降，购房户定金及预付款、自筹资金成为房地产开发的主要资金来源。2003年资金来源以定金及预付款（占44.8%）、开发商自筹资金（占27.3%）和银行贷款（占20.7%）为主，其中前两项占72.1%，较上年提高5.1个百分点，而银行贷款所占比例则比上年下降4.3个百分点，随着企业自身实力的增强和房地产市场供求状况的改善，开发商对银行的依赖在逐年减弱。非银行贷款占到资金来源2/3以上，表明了成都市房地产开发已进入主要依靠企业自身力量和市场力量发展的阶段。二、市场需求分析1、整体经济环境在继续采取以扩大内需为主的系列政策的综合作用下，成都的消费结构快速变化，消费热点从实物转向服务。住房、旅游、信息、教育成为比较集中的消费热点。2003年成都市社会消费品零售总额达到709.52亿元，同比2002年增长13.2%，居民人均可支配收入达到9641元，较上年同期增长6.3%，居民收入稳步增长，住房消费支出逐步提高，住宅消费观念也由经济适用型向小康舒适型转变。2、商品房销售状况近几年来成都市商品房销售保持持续旺盛局面，以住房消费刺激经济发展的政策成效明显。商品房竣工、销售衔接较好，需求拉动投资增长特征鲜明。2003年，全市商品房竣工面积达到1018.27万，比上年增长6.4%，商品房销售面积966.35万，增长18.5%，相比2000年成都商品房销售仅434万平方米，3年时间翻了一番多，商品房销售额达到202.58亿元，同比增长24.6。全年商品房竣工面积销售率达94.9%（销售面积/竣工面积），高于全国平均水平（79.7%），在15个副省级城市中仅次于南京（113.2%）居第二位。其中住宅的竣工面积销售率高达99.9%，商业营业用房销售率为72.3%（若含出租面积则为86.5%），办公楼销售率为40.7%（若含出租面积则为80.3%）。97.4的商品房均由个人买走，与此同时，个人住房贷款消费也迅速增长，此举表明，以住房消费刺激经济发展的政策，已取得了卓越的成效。2003年的房价稳中看涨，全市含经济适用房在内的商品房平均房价2096元，与上年相比每平方米上涨103元，涨幅为5.1。导致房价上涨原因有三：一是成本推动，主要体现在土地实行公开拍卖后，土地成本的提高导致开发成本的上升；二是需求拉动，大规模旧城拆迁改造，城市化进程的加快，以及居民收入的提高等所带来的巨大消费需求；三是房屋自身品质的提高。3、人口增长据市计生委预测（见下表），到2005年成都市的人口将达到1070万，2007年则达到1090万人。按照人均居住面积20平米/人计算，2005年2007年之间，住房需求量约为400万平方米。附表：成都市人口增长情况预估表年份总人口出生率自然增长率迁移人口20021028.66.670.239200510709.03.58200710908.53.08 4、竞争环境分析成都普通住宅市场最明显的特点便是普通住宅产品品质明显提高，项目同质化或相互抄袭情况不再明显，价格战等低竞争手段不太多见。同时，成都的开发商对市场前景的态度也大多持乐观态度。1.2 各类物业市场趋势研究一、高档公寓市场趋势2004年，成都高档公寓市场销售火爆，吸引了大批的年轻人与投资客户，部分项目开盘一个月内销售告罄，部分开盘当天即销售50%以上。根据统计，高档公寓供应占到成都住宅市场整体的10.6%左右。在售价上，成都高档公寓的价格范围基本处在3500元/m2至6000元/m2的区间。而在租价上，成都高档公寓的租赁价格标准基本在20元/m2月40元/m2月之间。由于目前高档公寓市场状况的良好，成都大部分企业对高档公寓开发持积极态度，部分企业在大型社区开发中均有高档公寓推出。成都高档公寓本地购买者占了市场的90%以上，以2040岁年轻人为主，大部分从事IT、房地产等行业。而外地购买者所占比例不到10%（在不同区域和不同的楼盘存在明显差异，有些楼盘外地购买者甚至超过50%），港、台地区及外籍购情况非常少，多为租赁客户。成都的高档公寓基本聚在市中心区域。不过，目前由于土地供应问题，成都的高档公寓开始向二环路沿线分布。高档公寓物业管理水平较低，大部分从本地企业为主，有部分为酒店式管理。2004年至2005年将是成都高档公寓开发相对较稳定的时间，其开发将较2003年有所下降。因此，由于土地供应原因，有向外扩散的可能，其价格将有一定的下调，服务档次将得到提升。此外，从租赁市场看，由于市场的放量供应，其租赁市场将略下降，但仍将保持较高的空置。二、成都市区一般户型供求状况1、60平米以下商品房供求状况分析2003年1-11月批准预售商品房面积中60平方米以下的有47.37万平方米，同比去年增长120.98%,共有10535套小户型面市，平均每套面积为45平方米。1-11月合计销售60平方米以下的面积为41.45万平方米，同比增长76.35%；累计销售额达14.42亿元，同比增长129.58%；合计套数为9257套。销售的户型平均面积为44.7平米，平均价格为3479元/平方米，平均每套总价为15.58万。供销的每套平均户型面积都在45平方米左右。2、60-90平米商品房分析供求状况分析2003年1-11月批准预售商品房面积中60-90平方米的有87.81万平方米，同比去年增长20.16%,共有11373套小户型面市，平均每套面积为77.2平方米。1-11月合计销售90.25万平方米，同比增长22.21%；累计销售额达25.45亿元，同比增长60.76%；合计套数为11573套。销售的户型平均面积为78平米，平均价格为2820元/平方米，平均每套总价为22万。供销的每套平均户型面积都在78平方米左右。3、项目上市量情况2003年新上市的小户型项目总套数达到15000套左右，估计总面积有90万平方米；2002年新上市量约为40万平米，2001年约为20万平方米，增长幅度成几何级增长。估计2004年将会有150-180万平米的上市量。4、小户型项目销售情况购买小户型的客户有70%左右是用于投资，中、小项目几乎都是销售状况非常好，很多都是1-2个月就清盘。2003年可谓是成都小户型最为疯狂的一年，各小户型楼盘四面开花，购房者则照单全收：年初，陕西街毕加索小屋在没有广告的情况下，在短短两月时间内将项目全部脱手；7月，新城市广场的正式亮相，造成了连夜排队争相抢购的局面，以至于开盘当天现场应接不暇；10月，西大街的西岸蒂景正式开盘，再次引爆楼市，开盘三天，即创下销售额4800万元的天价；到了年底，SOHO沸城精装小户型对外公开排号，购房者提前一天一夜排队等候，其火爆场面比起当初SOHO公寓发售的情景有过之而无不及。2004年城中心（内环线内）小户型销售的价格区间在4000-4500元/m2，从目前市场的接受度来看，这样的价格区间是合理的。三、写字楼市场趋势全面复苏1、总体供求关系成都向来以其独特的消费文化以及众多的消费群体成为商家必争之地，WTO的加入更吸引世界著名商家入驻争夺成都市场，大量跨国公司和外地资金的注入，以及省内本地知名民营企业的快速发展，成为成都写字楼发展的坚实消费基础。政府对民营经济的鼓励和扶持，也使得本土大量中小企业不断发展壮大，并成为写字楼需求中不可忽视的主力军。三大力量为成都写字楼的发展创造了难得的历史机遇。成都目前的甲级写字楼入住率都在90以上。由于需求量上升，写字楼空置面积呈下降趋势，空置率上升明显集中在住宅和商业营业用房上。成都市统计局最新统计资料显示，今年上半年成都市写字楼投资大幅增长，上半年开发投资同比增长2076，竣工面积增长120。在长达56年的沉寂之后，成都写字楼市场终于迎来了全面复苏。从去年年底到今年，人民南路南北的威斯顿联邦大厦与城市之心并称成都专业写字楼的双壁，占据成都电脑一条街绝佳口岸的时代数码广场持续旺销。各类新型甲级写字楼也纷纷登台亮相，如在2003年里亮相的写字楼办公物业有“央扩置业开行国际广场”、“钱江铂金时代”、准备开发的“新加城仁恒项目”等定位于甲级的写字楼项目。2、租售水平成都的写字楼市场在2003年进入了市场销售的高峰期。其中，甲级写字楼的销售价格为8000元/m2至14000元/m2；乙级写字楼价格为4000元/m2至6000元/m2。在租赁方面，成都甲级写字楼的租赁价格为70元/m2月160元/m2月；乙级写字楼的租赁价格范围为40元/m2月70元/m2月。3、市场特点近年来，成都出现了多种新形式的办公物业，在分割着写字楼市场。如一些高层住宅利用其全框架灵活多变的组合户型，兼具写字楼功能，或者完全作为写字间使用。而住宅按揭、首付与月供均大幅低于办公用房，且拥有70年的全产权，投资收益较住宅也就有了明显的优势，如锦江时代花园、冠城花园等位置优越、交通便利的楼盘；还有一部分高层电梯公寓，因为地理位置好，景观好，交通方便、周边配套设施齐全而悄悄地将用途变为写字间，因其租售价格相对于高档写字楼便宜而吸引了大量中小企业入驻，如江信大厦、太升大厦、西御大厦、王府井公寓、瑞金广场等，并由此在成都也产生了SOHO、HOMEOFFICE概念。第二，写字楼区域趋于规范化。未来成都市将在北以羊市街、西玉龙街为界，南以陕西街、梨花街为界，东以顺城街、大业路为界，西以东城根街、文惠路为界的1.3平方公里区域内构建城市核心区。随着区域经济发展和政府着力规划，与高档纯办公物业相配套的星级酒店、银行、MALL等商业相对成熟，目前骡马市顺城街盐市口一线已经建成30多幢高层建筑，其中共有12家星级大酒店，17幢高层写字楼，世界500强企业已经有30多家办事机构入驻，已初具现代化城市中央商务区的雏形。四、成都商业房产市场趋势（一）商圈消费群分析1、消费群年龄消费群体显然以年轻人居多，其中35%的被访者年龄在21-25岁之间，24%的被访者年龄在16-20岁之间，18%的被访者年龄在26-30岁之间，9%的被访者年龄在31-35岁之间。因此本项目的商业业态应适应年轻人的消费喜好。2、消费群的工作地点序号区域频数百分比序号区域频数百分比1市中心2110.519顺城街422人民南路201020川师423青羊/抚琴14721东湖-琉璃乡31.54红牌楼-高升桥115.522五块石片区31.55营门口/茶店子10523万年场31.56九眼桥94.524驷马桥片区31.57双楠片区8425高新西区31.58建设路8426西华大学31.59金沙/光华8427羊西线31.510蜀都大道8428双流2111沙河堡73.529棕南棕北片区2112八里庄/二仙桥6330桐梓林片区2113没上班6331高笋塘片区10.514沙湾52.532南郊10.515草堂-百花潭52.533老南门10.516东城根街52.534龙泉10.517新南门52.535黄田坝10.518玉林片区42（摘自尺度市调报告）消费群的工作地点分布非常平均，这与消费群购物选择在周末有关，同时也表明工作地点对消费群选择逛街购物场所的影响性不强。3、购物时间及频度消费者多数选择在周末时间购物，多数被访者逛街购物的频率较高，分别达到每周一次(39%)和每月二次(23%)的水平。由于周末消费者有充裕的时间，因此项目商业设施应具有特色休闲、娱乐及餐饮配套，以延长停留时间；同时由于消费者购物频度很高，引进适合业态的主力店及特色门店对于本项目商业设施显得尤其重要。二、主力店定位分析如果说其他商业业态是“通过通路资源创造价值，借助供应链实现价值”的话，那么商业中心则是“通过物业资源创造价值，借助零售商实现价值”。因此，在商业中心的开发中，物业资源和零售商资源就成为了重要资源。在商铺招商时，必须从商圈整体建设的角度选择一部分核心商户，这些零售商、服务商是提升商圈价值的主体力量，应该选择那些品牌知名度高、发展资金雄厚的大型商业企业。而次级、辅助零售商则应该选择那些商品、服务差异化程度较大，能够完善购物广场功能的特色零售商。另一方面，商业街区的经营者必须保证入驻商户，特别是核心商户的稳定性。经过前期与商家的接触谈判，调查论证，大卖场是本区域最适合的商业业态，同样可以有效带动人气，形成业态互补，方便社区群众生活，而且主力店进入意向非常强。三、商业街铺市场分析盐市口商圈历来都是成都市中心的商业腹地，人民商场、成都百货大楼、仁和春天百货、摩尔百盛、大业百货等大型购物中心汇集于此，并与历史悠久的青年路、染房街相连。作为成都的核心商业圈，目前已汇集了北京华联、人民商场、百货大楼等多家新老百货公司。区域内商业业态基本以服装专卖店为主，餐饮业偏少。目前，盐市口是成都市区内仅次于春熙路的重要商业地段，而因春熙路传统商圈内土地资源已严重匮乏，而盐市口的改造才刚刚开始，可塑性和增值潜力极大，被誉为城市成长股的核心商圈。据媒体引用专业机构对盐市口商圈的市场调查数据：盐市口区域商业地产的总体均价大致为32750元/平方米，商铺租金150650元/平方米，人流量20万人/天，该区域商铺最高售价每平方米超过6万元。如果说2003-2004年成都商业地产的最热点在春熙-红星商圈，那么2005年盐市口商圈将塑造新的辉煌。根据针对性的研究调查及定位测试，可以看出本项目商业街区商业街铺销售市场前景：1、消费者对口岸的认同（1）76%的被访者对项目口岸价值的预期较为乐观通过消费者对于项目地块未来口岸价值升值可能的乐观预期，我们可了解到消费者对于地块的口岸位、商业氛围、交通条件有较高的认同度。为项目未来的开发提供了较大的市场销售机会与今后商业消费基础。（2）消费者认同的业态消费者认同项目商业业态的频数依次为服装、日用百货、美食、娱乐、休闲等，基本同深访商业专业人士结论相同。2、附近经营者及投资者分析（1）口岸认同度86%的被访者对对地块未来口岸价值的预期较为乐观，认为发展前景非常好/比较好的经营户比例占77%，只有6%的认为发展前景比较差，总体前景信心指数达72.8，居于“较好偏上”区间，显示青石桥及周边经营户看好青石桥未来发展，对未来发展很有信心。（2）经营稳定性大多数附近经营户经营时间在6年左右，多数经营户选择“不打算改变目前经营地点”，由此显示未来商圈内的市场仍有较好的稳定性和发展空间，表明经营户经营稳定性、延续性较好，也侧面说明口岸价值。（3）经营面积总体看，经营户商铺面积分布最多的是10-19平方米，占33%，其次是20-29平方米（占25%）、30-39平方米（占17%）、40-49平方米（11%）。平均面积为34.38平方米。（4）租金水平租金水平与经营品种、经营户所处的地段有很大关系。服装百货经营户的租金最高，平均为356.53元/月平方米，其次是海鲜经营户（243.06元/月平方米）、灯具经营户（138.56元/月平方米）、干杂（112.76元/月平方米）。餐饮、花鸟的租金相对较低分别为84.86元/月平方米、70.38元/月平方米。每月平均租金187.69元/。（5）接受的价格对于周边经营商家而言，购买租赁商铺看好的区域为青石桥（59.00%）、春熙路（23.00%）、盐市口（12.00%）投资者普遍能接受的总价为5065万元左右，接受的心理单价为2500035000元/平方米。3、结论在本项目没有做宣传推广，没有主力店商家进入的情况下，经营者、投资人依然对项目区域看好，表明项目商业街部分销售已经有相当的市场基础。五、项目商务楼市场研究由于市政府对于项目所处区域已明确定位为都市CBD，加之即将推出的仁恒大厦已明确定位为甲级写字楼，紧邻本项目的海外交流中心预计也将有为数不少的纯写字楼供应市场，加上现有的川信大厦、大业大厦等写字楼项目，该片区的商务氛围已初现端倪。作为成都未来的CBD核心，本区域无疑是众多企业极为向往的理想办公区域。然而，就盐市口、春熙路商圈写字楼市场的现状来看，商业建筑鳞次栉比，但成规模、上档次的商务写字楼或商务公寓却极为稀缺，庞大的市场需求与稀缺的市场供给之间形成强大的反差。正是在这一市场背景下，片区周边众多小户型项目均打出了“商务办公”概念，如新和春禧时代、城市脉搏、现代之窗、时代华章、第三地等的小户型部分均取得了良好的销售业绩。从其主力购房群体的组成来看，均以投资群体为主，其所针对的租赁群体或实际用家群体则以商务办公群体为主。然而，由于这些小户型项目很难从真正意义上充分满足现代办公型物业在配套及服务方面的需求，因此，适合群体仅限于中小企业或个人工作室。对于部分既不愿花太多经费购买800010000元/平米的高档写字间，又希望公司形象能够上一个台阶的大中型企业而言，目前还很难在区域内找到适合的物业。由此，我们可以得出这样一个判断：项目所处区域的商务氛围已为消费群体所接受，但配套及服务水平较好的商务物业相对缺乏。据调查，目前约占写字楼面积总量44的准甲级写字楼与42%的乙级写字楼的市场需求量最大。目前市面上算得上有档次、有办公氛围的写字楼每平方米在30元80元月，像世界、新世纪广场、亚太广场等，入住这些写字楼的一般是中型企业、国内外大型科技公司、知名广告设计公司、房地产代理公司、律师事务所、部分外资企业驻外办事处等。随着成都市产业结构的调整、优化，近年来网络、广告、商贸、旅游、信息服务、医疗器械 、影视制造等二、三产业大量涌现，在直接提高城市微观经济运行质量的同时，其高素质、高收入、年轻化的从业队伍不断成长，为小户型市场储备了数量庞大、购买力较强的买家群体及用家群体。由市调结果我们得知，被访者对本项目内开发住宅物业及商务物业的认同度最高。这一点，也与商报在商业地产节中对194位投资者所作调查中，除临街商铺外，住宅项目及写字楼项目最为投资者看好的结果相吻合。从区域内投资性住宅的开发及销售情况来看， 2003年以来区域内有6个住宅项目先后面市，均销售情况良好。由此可见，投资群体对于本区域的升值潜力信心较足。值得一提的是，现在类似于缤纷假日国际公寓、艺墅花乡、国泰现代之窗、冠城国际商务公寓等项目，从定位上看，既不是纯粹的写字楼也不是纯粹的住宅，但它们的出现很快就赢得了许多中小公司的青睐，渐渐地从纯写字楼市场中瓜分了不菲的份额。这一点，更加坚定了我们定位投资性住宅及商务办公的决心，这样一来，既可以充分吸纳投资户群体又可以兼顾中小公司办公需求市场。4.2 本项目市场前景预测一、项目总体定位项目将定位为创造24小时均富有活力的综合载体，为消费者提供高感度的空间，全生活的服务，为社会提供更多的就业机会，为城市提供更多的服务功能，项目建成后成为将成都市核心商业圈内一个集购物、休闲娱乐、商务办公、居住于一体的大型综合性建筑群，成为成都市城市文化具有代表性的建筑集群之一。二、住宅部分市场前景预测1、总体情况2004年上半年成都市房地产基本概况，总体可以用“供需两旺，价格快速上涨”来形容。2004年1-6月，成都市的商品房销售均价2355元/，低于全国商品房均价2708元/，353元/，虽然成都商品房价格出现了较高增长，但仍低于全国的平均涨幅。2004年成都住宅市场变化可以看出两大主要特征：市场供应楼盘数量的下降和体量的上升，这无疑为本项目定位提供了一个有力的支撑；中心区的小户型（100以下）市场在2004年应该到了最为火爆的一年，随着时代印象、长富新城、锦都、金茂礼都等规模楼盘进入尾